Beleidsregel voor omzetting van zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen

1. Aanleiding

Met het toenemend belang van en aantal, al dan niet tijdelijke, buitenlandse werknemers in Nederland nemen ook de vraagstukken rondom huisvesting van deze werknemers in de gemeente Wijchen toe. Voor huisvesting van tijdelijke werknemers bij agrarische bedrijven biedt het bestemmingsplan Buitengebied de kaders. Een kader voor onzelfstandige bewoning binnen de bebouwde kom ontbreekt echter op dit moment nog. Deze beleidregels bieden hiervoor een kader. Hoewel de aanleiding de huisvesting van buitenlandse werknemers is, gelden deze beleidregels ook voor andere vormen van onzelfstandige bewoning zoals studentenhuisvesting en hospitasituaties. Deze komen in de praktijk van Wijchen echter minder vaak voor. Een andere aanleiding is de teruggang in verkoopbaarheid van woningen in Wijchen. Ook daar kan transformatie naar onzelfstandige bewoning (of in iedergeval het bieden van de mogelijkheid daartoe) wellicht verbetering in bieden.

De afdeling BenL is onlangs een handhavingsactie gestart om illegale bewoning tegen te gaan. Daarnaast is bij RME een initiatief ingediend voor verhuur aan bewoners die geen huishouden vormen. Derhalve is het zinvol om te bezien in welke vorm en hoedanigheid omzetting van zelfstandige woning in onzelfstandige woningen wenselijk en mogelijk is.

2. Juridisch kader

In onze bestemmingsplannen is het begrip woning als volgt gedefinieerd:

• -

  een gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

Op grond van deze definitie is verhuur van kamers niet toegestaan.

3. Beleidsuitgangspunten

Om leegstand van woningen te voorkomen en een handvat te bieden voor huisvesting van specifieke doelgroepen zoals buitenlandse werknemers en studenten is omzetting van woningen naar onzelfstandige woningen legitiem. Bij woningomzetting zijn de volgende regels van belang:

• -

  Verhuur aan niet meer dan 4 personen per woning, waarbij ieder minimaal een eigen kamer/woonruimte.

Bij meer dan 4 wooneenheden gaan namelijk extra brandveiligheidsaspecten gelden.

Het verhuren aan niet meer dan 4 personen komt overeen met een gemiddeld huishouden van twee volwassenen en twee kinderen en de daarbij horende belasting. (Indien sprake is van inwoning van de verhuurder dan mag aan maximaal twee personen worden verhuurd.)

• -

  Beleidsmatig is van belang dat verkamering van koopwoningen in de goedkopere prijsklassen op dit moment ongewenst is. Vooral de goedkopere koopwoningen moeten behouden blijven voor de doorstroming. Een goede indicatie geeft de WOZ waarde. Woningomzetting niet toestaan bij woningen met een waarde van minder dan € 225.000.

• -

  Verkamering is vanuit milieuhinder en als belemmerende factor voor bedrijvigheid niet toegestaan in bedrijfswoningen. Verkamering is ook niet toegestaan in woonwagens en in bijgebouwen.

• -

  Woningomzetting is alleen mogelijk voor woningen binnen de bebouwde kom. In het buitengebied is geen intensivering van woningen toestaan. Ook past het afwijken van het gebruik binnen de bebouwde kom binnen de juridische mogelijkheden. Zie hieronder.

• -

  Verkamering van monumentale panden is een mogelijke impuls om behoud van deze panden te bestendigen; echter aanpassing van deze woningen in relatie met verkamering moeten dusdanig zijn dat deze reversibel zijn.

4. Juridische mogelijkheden

Omgevingsvergunning

In bijlage II artikel 4 van het besluit omgevingsrecht is aangegeven in welke categorieën van gevallen voor een planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning kan worden verleend. Onder lid 9 kan van het gebruik worden afgeweken mits het binnen de bebouwde kom is en de oppervlakte niet meer dan 1500 m2 bedraagt.

Op basis van de wabo artikel 2.12 eerste lid, sub a onder 2 kan het college hiervoor een omgevingsvergunning verlenen.

Dus dit betekent in gewoon Nederlands; dat het college binnen de bebouwde kom een woning anders kan laten gebruiken dan alleen door een gezin (als het maar niet meer dan een oppervlakte 1500 m2 betreft).

Voor de wijziging van het gebruik moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd (reguliere procedure). Doordat een omgevingsvergunning hiervoor benodigd is is zicht op de locaties en hoeveelheden.

De aanvraag kan getoetst worden aan een aantal criteria en er kunnen voorwaarden aan worden verbonden.

Beleidsregel toepassen omgevingsprocedure

Op 5 oktober 2010 is een beleidsregel toepassen omgevingsprocedure artikel 4 bijlage II Bor vastgesteld.

Om het gebruik van bouwwerken voor verkamering mogelijk te maken moet deze beleidsregel worden aangepast. In de huidige beleidsregel is invulling aan een ander gebruik van bouwwerken in de bebouwde gegeven voor de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten.

Om verkamering mogelijk te maken moet artikel 10 van de beleidsregel derhalve worden aangepast. Zie hiervoor formulering in bijlage II.

Regionale huisvestingsverordening

Op grond van het Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007 hoeft voor onttrekking, samenvoeging en omzetting van woningen in Wijchen geen vergunning op grond van deze verordening te worden aangevraagd.

Intrekking omgevingsvergunning

Het college kan een omgevingsvergunning voor de woningsomzetting intrekken als sprake is dat:

• -

  de vergunninghouder onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt;

• -

  de aan de vergunning gebonden voorwaarden en voorschriften niet worden nagekomen;

• -

  de vergunninghouder een jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning daar geen gebruik van heeft gemaakt of langer dan een jaar niet gebruikt is;

• -

  vaststaat of kan worden aangenomen dat het in stand laten van de vergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid van het gebouw of in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft;

• -

  het aantal onzelfstandige woonruimten/kamers afwijkt van het in de aanvraag vermelde aantal;

• -

  er meer, niet in het verband met een huishoudende levende, personen in het gebouw wonen dan in de aanvraag is vermeld.

5. Criteria voor woningomzetting

afweging ten aanzien van woon en leefmilieu

• -

  leefbaarheid

Een inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu wordt volgens Raad van State in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10 procent van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat met dezelfde postcode worden gebruikt voor kamers gewijze verhuur.

Getoetst wordt aan de hand van onderstaand schema.

• -

  verkeer en parkeren

De woningomzetting mag geen onevenredige grote negatieve invloed hebben op de verkeersintensiteit en afwikkeling en op de parkeerbalans in de omgeving. Qua verkeersintensiteit moet een goede doorstroming van de weg gegarandeerd blijven. Qua parkeren wordt onderzocht of parkeren op eigen terrein mogelijk is.

• -

  brandveiligheid

Om brandveiligheid te garanderen zal worden getoetst of brandblusmiddelen en rookmelders aanwezig zijn (conform NEN 2555).

Mocht sprake zijn van een afzonderlijke ruimte(s) van meer dan 500m2 voor bewoning dan is uitgebreid brandweeradvies nodig (ivm compartimentering).

6. Schade

Het is denkbaar dat omwonenden van om te zetten woningen van mening zijn dat zij schade kunnen leiden, namelijk een verminderde waarde van hun woning.

Als de schade het gevolg is van de omgevingsvergunning voor het omzetten van de woning in onzelfstandige woning, dan kan er sprake zijn van planschade. Om het risico voor de gemeente te beperken, zal de gemeente altijd een planschadeovereenkomst aangaan met de aanvrager. Als de aanvrager deze overeenkomst niet wil ondertekenen, zal de gemeente geen medewerking verlenen aan de woningomzetting.

7. Afwijken van beleid

Dit beleid laat onverlet dat er per individueel geval wordt gekeken of er een reden is van de hoofdregel af te wijken. Afwijken kan alleen als de strikte toepassing van het beleid leidt tot onevenredige gevolgen en aannemelijk is dat zich een situatie voordoet die bij het vaststellen van het beleid niet kon worden voorzien en waarmee in het beleid dus geen rekening is gehouden.

8. Begrippen

Zelfstandige woonruimte

Woonruimte welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen.

Onzelfstandige woonruimte

Daar waar in een zelfstandige woning de leden van een huishouden de wezenlijke voorzieningen (keuken, douche, toilet) niet hoeven te delen met leden van een ander huishouden is daarvan wel sprake bij een onzelfstandige woning. Een onzelfstandige woning heeft wel een eigen toegang namelijk de deuren van de gehuurde kamers. Een onzelfstandig woning moet als zelfstandige woning al zijn voorzien van een huisnummer.

Eigen toegang

Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte.

Huishouden

Een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijk huishouding voeren of willen gaan voeren.

Kamer

Elke afzonderlijke ruimte in een woning geschikt voor woon- en slaapruimte met een oppervlakte van tenminste 5 m2

Wezenlijke voorzieningen

Onder wezenlijke voorzieningen worden verstaan douche en of badruimte, toilet en keuken.

Woonruimte

Besloten ruimte die al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.

Hospes/ hospitasituatie

Bij een hospes/hospitasituatie is sprake van een hoofdhuurder of eigenaar/bewoner (voor meer dan 50% eigenaar) die aan maximaal 2 personen minimaal 2 wooneenheden/kamers verhuurt. Tevens geld hierbij de eis dat de hoofdhuurder of eigenaar/ bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning als bedoeld in NEN 2580. Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijk ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet, niet meegerekend. Dit betekent dat de hoofdhuurder of eigenaar/bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van die ruimten waarop ofwel de hoofdhuurder of eigenaar/bewoner ofwel de onderhuurder een exclusief gebruiksrecht heeft. Uit de regeling vloeit automatisch voort dat er sprake moet zijn van een huurcontract zowel met de hoofdhuurder als tussen de hoofdhuurder of onderhuurders.

9. Handhaving

Handhaving is legitiem als sprake is van illegale bewoning bij 5 of meer bewoners of bij 5 of meer wooneenheden/kamers. Daarnaast is handhaving legitiem als legalisatie niet mogelijk en wenselijk is (conform de toetsingcriteria van deze beleidsnotitie).

Checklist woningomzetting

• 1.

  Is sprake van zelfstandig wonen, 1 huishouden in 1 zelfstandige woonruimte/woning? Nee, stap 2

• 2.

  Komt de aanvrager in aanmerking voor een omzettingsvergunning op grond van:

  • -

    WOZ waarde (meer dan 225.000,-)?

  • -

    Ligging in de bebouwde kom?

  • -

    Geen bedrijfswoning? Geen bijgebouw?

  • -

    Niet meer dan 4 bewoners per woning? Ieder minimaal een kamer ter beschikking?

  • -

    Kan worden voldaan aan de toets van aantal toegestane woningomzettingen in de straat?

  • -

    Kan indien mogelijk worden voldaan aan parkeren? (dit is geen uitsluitingsgrond)

  • -

    Kan worden voldaan aan primaire eisen ivm brandveiligheid?

  • -

    Is een planschadeovereenkomst getekend?

Indien ja (muv van parkeren), dan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd en verleend.