| Organisatie | Alphen-Chaam |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Notitie bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie en beeldende kunst & archeologie |
| Citeertitel | Notitie bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie en beeldende kunst & archeologie |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-10-2007 | nieuwe regeling | 01-10-2007 Niet gepubliceerd (geen formele regeling) |
De gemeente Alphen-Chaam streeft naar een effectief en transparant grondbeleid. In de in 2002 vastgestelde Nota Grondbeleid heeft de raad deze doelstelling onderschreven. Het grondbeleid is faciliterend aan het programma Ruimte en Wonen en deels aan het programma Economie, landbouw, recreatie en toerisme. De gemeente kent sinds 2002 een drietal reserves in het grondbedrijf voor respectievelijk: Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie. Deze reserves worden jaarlijks gevoed met de afdrachten uit diverse grondexploitaties. Met de Notitie Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie willen we een steviger juridische onderbouwing bieden voor het op private partijen (projectontwikkelaars) verhalen van bovenwijkse bijdragen en natuurcompensatie. Ook willen we de toevoegingen en bestedingen van de reserves inzichtelijker maken. Zodoende draagt de Nota Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie bij aan verdergaande transparantie van het gemeentelijk grondbeleid.
De gemeente Alphen-Chaam voert bij voorkeur een actieve grondpolitiek. Het is wel de vraag in hoeverre het actieve verwervingsbeleid ook daadwerkelijk kan worden geëffectueerd. Wanneer private partijen gronden ontwikkelen voor woningbouw of bedrijventerrein streeft de gemeente Alphen-Chaam naar zo volledig mogelijk kostenverhaal. De gemeentelijke Exploitatieverordening fungeert daarbij als juridisch kader. Vanaf 1 juli 2008 zal het kostenverhaal bij particuliere grondexploitaties plaats vinden op basis van de nieuwe Grondexploitatiewet. Een van de elementen die bij kostenverhaal aan de orde is, betreft de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen en natuurcompensatie. De tarieven per vierkante meter uitgeefbare bouwgrond worden jaarlijks door het college van B&W vastgesteld. In de jurisprudentie is het begrip bovenwijkse voorziening duidelijk gedefinieerd. Om te voorkomen dat private partijen bovenwijkse bijdragen (wegens onverschuldigde betaling) gaan terugvorderen is het zaak dat de gemeente op heldere wijze kan aantonen, dat bovenwijkse middelen daadwerkelijk voor bovenwijkse voorzieningen worden gebruikt. Dit geldt ook voor bijdragen aan natuurcompensatie. In deze notitie zal hierover meer duidelijkheid worden gegeven.
Samen met de kaders in deze notitie wordt inzicht gegeven in het bestedingsplan voor de periode 2007-2011. Hieruit blijkt hoe de middelen die in de reserves Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie worden gestort vanuit de afzonderlijke grondexploitaties worden besteed aan diverse uitvoeringprojecten. Zo worden de afdrachten in deze bestemmingsreserves en de bestedingen op een heldere wijze aan elkaar gekoppeld. Hierdoor heeft de gemeente naar private partijen een duidelijke beleidslijn voor wat betreft de juridische verankering van de besteding van de betreffende afdrachten.
Sinds 2002 kent de gemeente Alphen-Chaam de reserves Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie. In deze reserves zijn in de jaren 2002 t/m 2006 bijdragen gestort uit gemeentelijke grondexploitaties. In die tijd zijn geen bedragen aan de reserves onttrokken, hetgeen resulteert in een stand van de reserves per 1 januari 2007 van:
Zowel de toevoegingen als de onttrekkingen aan de bestemmingsreserves Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie zijn voor de komende periode van 5 jaren in beeld gebracht in een financieel overzicht. De geprognosticeerde toevoegingen en het bestedingsoverzicht zullen jaarlijks worden geactualiseerd. Het beheer van de reserves valt onder het onderdeel van de gemeentelijke grondexploitaties. In het financieel overzicht van de reserves zijn de te ontvangen afdrachten in het fonds Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie en de thans bekende infrastructurele bovenwijkse voorzieningen vermeld. Voor de natuurcompensatie zijn nog geen concrete natuurprojecten in het overzicht opgenomen aangezien deze nog moeten worden vastgesteld in het kader van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP. Voor een beeld en het zichtbaar maken van een oude put op de Brouwerij is een bedrag opgenomen bij het woonrijp maken. Voor kunst in de openbare ruimte van woongebied Middeltiend III is vooralsnog een pm-post opgenomen.
In het kader van de verdere professionalisering van het gemeentelijk grondbeleid wordt in deze notitie de begrippen zoals bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie, beeldende kunst en archeologie en de toepassingen hiervan in de gemeente Alphen-Chaam verder beschreven. Hierbij zal worden ingegaan op het begrippenkader, de voeding van de reserves, de bestedingen aan werken en projecten, het verhaal van bijdrage bij private partijen en het beheer van de betreffende reserves.
1. Het begrippenkader Bovenwijkse Voorziening, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie
Bij bovenwijkse voorzieningen gaat het om openbare infrastructurele werken die ook van betekenis zijn voor een groter gebied dan het exploitatiegebied waarbinnen zij zijn gelegen. Uit de definitie valt af te leiden, dat een bovenwijkse voorzieningen niet alleen van belang zijn voor het desbetreffende te exploiteren gebied. Bovenwijkse voorzieningen zijn werken van (hoofd-) infrastructurele aard, zoals de aanleg van rondwegen, rioolpersleidingen, bijzondere verkeersvoorzieningen, parkeervoorzieningen, verbindingswegen etc. Volgens bestaande jurisprudentie behoren de aanleg of bouw van maatschappelijke voorzieningen (voorbeeld: sporthal, school, etc.) niet tot de definitie van het begrip bovenwijkse voorzieningen. In het opgestelde financieel overzicht van te verwachte bestedingen in de komende periode van 5 jaren zijn geplande infrastructurele werken opgenomen die passen binnen de hier geschetste definitie van het begrip bovenwijkse voorzieningen.
Onder Natuurcompensatie wordt verstaan dat voor uitleggebieden per ² uitgeefbare grond een bijdrage van € 2,50 wordt gevraagd om vorm te geven aan de Rood-met-groen-koppeling uit het Streekplan 2002 van de provincie Noord-Brabant. De reserve Natuurcompensatie zal worden ingezet voor de verbetering van de natuurkwaliteit in het buitengebied door bijvoorbeeld landschapsontwikkeling en groenaanleg. Op dit moment wordt het Landschapsontwikkelingsplan opgesteld. De daarin aangewezen natuurprojecten in het buitengebied kunnen (deels) worden betaald uit de reserve Natuurcompensatie.
Onder Beeldende Kunst & Archeologie wordt verstaan het plaatsen van beeldende kunst in het openbare gebied of maatregelen i.v.m.archeologische waarden in het plangebied. Hiervoor wordt 1% van de perceelsopbrengsten in de reserve Beeldende kunst & Archeologie gestort ter financiering van de investeringen in beeldende kunst en/of archeologie.
Op basis van de grondexploitaties is een overzicht gemaakt van de thans bekende bouwgrondexploitaties en de daaruit te verwachten afdrachten aan de reserves Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie.
De te verwachten bijdragen zijn berekend naar de nu geldende tarieven, namelijk:
- bovenwijkse voorzieningen: € 6,80 per m² woningbouwkavels en uitgeefbare bedrijfsgrond
- natuurcompensatie: € 2,50 per m² woningbouwkavel en uitgeefbare bedrijfsgrond op uitbreidingsgebieden
- beeldende kunst: 1% van de perceelsopbrengsten in een woongebied
Afdracht vanuit de grondexploitaties naar de reserves Bovenwijkse voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie geschiedt jaarlijks aan de hand van de werkelijk verkochte hoeveelheden bouwgrond. Volledigheidshalve wordt hierbij verwezen naar bijgevoegd financieel overzicht waarin de van de thans opgestelde grondexploitaties de toevoegingen zijn opgenomen. De exploitaties van de 2e fase van Den Brabander en de centrumplannen in Alphen en Chaam worden aan dit overzicht toegevoegd als hiervoor de exploitaties zijn opgesteld.
3. De als bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie en beeldende kunst benoemde werken/projecten
Er is een inventarisatie gemaakt van de werken en projecten die als bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie en beeldende kunst of archeologie zijn aan te merken. Een aantal bovenwijkse voorzieningen zijn opgenomen in het financieel overzicht van de reserves 2007-2011. Voor de projecten natuurcompensatie zijn vooralsnog pm-posten opgenomen aangezien het landschapsontwikkelingsplan (LOP) nog door de gemeenteraad moet worden vastgesteld. Voor beeldende kunst in de openbare ruimte en het zichtbaar baken van een oude put is een post opgenomen bij het woonrijp maken van de Brouwerij en een pm-post voor het woonrijp maken van Middeltiend III. Hierbij wordt opgemerkt dat Beeldende Kunst tevens is voorzien bij het woonrijp maken van 2e fase van De Ligt II en de 2e fase van Den Brabander. Deze plannen moeten eerst nog nader worden uitgewerkt. Op grond hiervan kan in het dekkingsplan van de te plegen investeringen een bijdrage uit de reserves Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende kunst & Archeologie worden toegerekend. Nadere detaillering staat in het Financieel overzicht van de reserves Bovenwijkse voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende kunst & Archeologie 2007-2011. Het bestedingsoverzicht zal jaarlijks worden aangepast en geactualiseerd.
4. Verhaal van bijdrage bovenwijkse voorzieningen bij (deels) private ontwikkelingen
Bij uitgifte van gronden door de gemeente vormen de kosten voor bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie, beeldende kunst en archeologie onderdeel uit van de grondexploitaties. Bij gerealiseerde grondverkopen heeft eens per jaar een afdracht plaats aan de reserves Bovenwijkse voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie tegen de geldende tarifering.
De gemeente heeft hier, als exploitant, de volledige vrijheid in de mate van doorberekening en de bestemming van de gelden. In publiekprivate samenwerking met marktpartijen zal de gemeente de kosten van bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensatie, beeldende kunst en archeologie moeten zien onder te brengen in de gemeenschappelijke grondexploitatie dan wel in een verhoogde prijsstelling van de te verkopen bouwgrond door de ontwikkelaar. Vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag is het niet geoorloofd aan de ontwikkelende partij een afzonderlijke bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen te vragen. Die moet worden verdisconteerd in de vraagprijs (bv. In bouwclaim) van de te ontwikkelen bouwgrond. Bij een volledige private ontwikkeling sluit de gemeente met de private partij een exploitatieovereenkomst op grond van de Exploitatieverordening van de gemeente Alphen-Chaam, die is gebaseerd op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het verhaal van bovenwijkse kosten en natuurcompensatie is alleen dan rechtsgeldig te maken wanneer deze kosten direct toerekenbaar zijn aan de ontwikkeling en in welke mate het plan bij de bovenwijkse voorziening gebaat is of er natuurcompensatie is vereist om de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken.
Een exploitatieovereenkomst komt tot stand door wilsovereenstemming tussen twee vrijwillig contracterende partijen. De bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen en natuurcompensatie zal dus onderdeel moeten uitmaken van de te voeren onderhandelingen met private partijen. Uit het vorenstaande mag duidelijk zijn, dat vanuit de gemeente een grote mate van zorgvuldigheid bij het benoemen van toerekenbare bovenwijkse voorzieningen en natuurcompensatie en het verhalen van een (deel van) de kosten ervan noodzakelijk is. Er moet sprake zijn van profijtbeginsel en causaliteit. De bepalingen van de Exploitatieverordening moeten op een heldere wijze worden toegepast. Het risico van terugvordering wegens onverschuldigde betaling van de middels een exploitatieovereenkomst op de ontwikkelaar verhaalde bijdrage blijft altijd latent aanwezig. Meestal zullen ontwikkelende marktpartijen hier geen gebruik van maken. Ontwikkelaars zullen het instellen van vorderingen achteraf wegens onverschuldigde betaling afwegen tegen hun belang van een constructieve relatie met de gemeente.
Naar verwachting wordt per 1 juli 2008 de nieuwe Grondexploitatiewet van kracht. Die wet biedt de gemeenten een ruimer kader tot kostenverhaal bij particuliere grondexploitaties op basis van een exploitatieovereenkomst of exploitatieplan. Zo worden de aard en omvang van de verhaalbare kosten bij Algemene Maatregel van Bestuur vastgesteld. De verhaalbare kosten worden hierdoor verruimd zoals de kosten voor onderzoek (o.a. archeologie), compensatie van natuurwaarden, milieutechnische maatregelen, opstellen ruimtelijke plannen, planschadekosten, infrastructurele openbaar vervoervoorzieningen en bovenwijkse voorzieningen voor zover er sprake is van profijt en toerekening naar evenredigheid.
5. Beheer en de periodieke monitoring van voeding van en bestedingen
De reserves Bovenwijkse Voorzieningen, Natuurcompensatie en Beeldende Kunst & Archeologie worden de komende jaren uitsluitend gevoed met bijdragen vanuit grondexploitaties, hetzij 100% gemeentelijk, hetzij in een publiekprivate tussenvorm, hetzij vanuit particuliere grondexploitaties via het instrument exploitatieovereenkomst of exploitatieplan. Het verloop van toevoegingen en onttrekkingen aan de reserves maken vanaf 2002 deel uit van de grondexploitaties. Om die redenen is de keuze voor het budgetbeheer van de reserves bij het hoofd van de sector Grondgebiedzaken een logische. Bouwgrondexploitatie, en de daarmee gepaard gaande planning van aanleg van bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensaties en beeldende kunst in de openbare ruimte is een continue proces. Het is daarom zaak het financieel overzicht van toevoegingen en bestedingen jaarlijks te monitoren en actualiseren. Deze werkzaamheden worden ingepland in de planning en controlecyclus bij het actualiseren van de grondexploitaties. Zo ontstaat jaarlijks een actueel beeld van de stand van zaken m.b.t. de gerealiseerde en geraamde toevoegingen van de reserves vanuit de diverse grondexploitaties en de gerealiseerde en de geplande projecten bovenwijkse voorzieningen, natuurcompensaties, beeldende kunst en archeologie. Het jaarlijks financieel overzicht zal door het college worden vastgesteld en op de gebruikelijke wijze voor de raad ter inzage worden gelegd.