Organisatie | Dordrecht |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening houdende regels betreffende de verdeling van woonruimte en wijzigingen van de woonruimtevoorraad gemeente Dordrecht 2005 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening gemeente Dordrecht |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp | - |
Geen.
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
27-09-2014 | 17-09-2014 | 01-07-2015 | art. 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5 en 3.1.6 | 16-09-2014 Gemeentenieuws, 26-09-2014 | 2014, SO/1224093 |
01-01-2010 | 17-09-2014 | art. 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5 en 3.1.6 | 15-12-2009 Gemeentenieuws, 2009-12-23 | 2009, SO/2009/243755 | |
01-11-2009 | 09-12-2009 | art. 2.3.2 | 29-09-2009 Gemeentenieuws, 2009-11-04 | 2009, SO/2009/1976 | |
01-10-2008 | 01-11-2009 | art. 3.1.4, 3.1.6 | 02-09-2008 Gemeentenieuws, 2008-09-10 | 2008, SO/2008/5260 | |
17-07-2008 | 01-10-2008 | art. 3.1.4, 3.1.6 | 08-07-2008 Gemeentenieuws, 2008-07-16 | 2008, SO/2008/2363 en 3770 | |
01-01-2007 | 17-07-2008 | art. 2.2.1, art. 6 | 19-12-2006 Gemeentenieuws, 2006-12-28 | 2006, SO/2006/7716 | |
01-10-2006 | 01-01-2007 | artikel 1.1, 2.2.3, lid 1 sub c, 2.2.6, 2.3.2 lid 1 sub b | 12-09-2006 Gemeentenieuws, 2006-09-27 | 2006, SO/2006/4888 | |
01-03-2005 | 01-10-2006 | artikel 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6 | 07-12-2004 Gemeentenieuws, 2004-12-15 | 2004, SO/2004/7261 |
De RAAD van de gemeente Dordrecht;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 november 2004, nr. SO/2004/7261;
gelezen het advies van het Drechtstedenbestuur d.d. 20 oktober 2004, kenmerk 04/02898;
gelet op artikel 2 van de Huisvestingwet en artikel 149 van de Gemeentewet;
vast te stellen de Verordening houdende regels betreffende de verdeling van woonruimte en wijzigingen van de woonruimtevoorraad gemeente Dordrecht 2005
HOOFDSTUK 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
HOOFDSTUK 2 Verdeling van woonruimte
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
Een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen aanvraagformulier. Op of bij het aanvraagformulier geven burgemeester en wethouders aan welke gegevens de aanvrager moet verstrekken en welke bewijsstukken hij moet overleggen.
Artikel 2.2.3 Verlenen van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien:
het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding staat tot de huur van de woonruimte, in de zin dat bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een rekenhuur als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Wet op de huurtoeslag, die gelijk is aan of lager dan de aftoppingsgrens, zoveel mogelijk voorrang wordt verleend aan woningzoekenden die een zodanig inkomen genieten, dat zij een beroep kunnen doen op huurtoeslag. Bij de bepaling van het inkomen kunnen burgemeester en wethouders gebruikmaken van de meest recente inkomensgegevens van de woningzoekende.
Indien de aanvraag voor een huisvestingsvergunning betrekking heeft op een dienstwoning wordt de huisvestingsvergunning verleend aan degene aan wie die woonruimte door de bevoegde instelling of het bevoegde bedrijf in verband met zijn functie bij die instelling of dat bedrijf is toegewezen. Het bepaalde in lid 1, onder c blijft in dat geval buiten toepassing.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding
In afwijking van het in artikel 2.2.3 bepaalde wordt de vergunning verleend, indien de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in lid 2 weergegeven procedure gedurende twee maanden vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden die op grond van artikel 2.2.3, lid 1 een huisvestingsvergunning voor die woning kunnen verkrijgen.
De eigenaar moet de woonruimte gedurende de in lid 1 genoemde termijn tenminste twee maal te huur hebben aangeboden door middel van een advertentie in een in de gemeente verschijnend dag- of weekblad.
Deze advertentie moet in ieder geval bevatten:
De in het vorige lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste advertentie die voldoet aan het hier bepaalde.
Artikel 2.2.5 Intrekken van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Artikel 2.2.6 Niet verlenen van de huisvestingsvergunning
De huisvestingsvergunning wordt niet verleend indien de aanvrager voor de door hem te betrekken woonruimte aanspraken op huurtoeslag maakt of zal maken voor een woonruimte met een huurprijs die de aftoppingsgrens te boven gaat, tenzij burgemeester en wethouders daar positief over hebben geadviseerd.
Paragraaf 2.3 Voorrang bij woningtoewijzing
Artikel 2.3.1 Voorrangsverklaring
Burgemeester en wethouders kunnen een voorrangsverklaring verlenen op grond waarvan een woningzoekende met een ernstig huisvestingsprobleem met voorrang in aanmerking kan komen voor de toewijzing van een woonruimte.
Artikel 2.3.2 Toegang tot de voorrangsregeling
Toegang tot de voorrangsregeling heeft de woningzoekende die:
een maatschappelijke binding heeft met de regio in de zin dat hij op het moment van de aanvraag blijkens de Gemeentelijke Basisadministratie minstens twee jaar onafgebroken ingezetene is van de regio, dan wel daar gedurende de voorafgaande tien jaar minstens zes jaar onafgebroken ingezetene van is geweest; en
Het vereiste van maatschappelijk binding met de regio zoals genoemd in lid 1, onder a geldt voor de duur van één jaar, gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van deze verordening en kan na verkregen toestemming van het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland telkens met één jaar worden verlengd.
Artikel 2.3.4 Inhoud van de voorrangsverklaring
Burgemeester en wethouder vermelden in een voorrangsverklaring de volgende zaken:
Burgemeester en wethouders leggen in beleidsregels vast welke uitgangspunten gelden voor de uitvoering van de voorrangsregeling.
Paragraaf 2.4 Overeenkomst en klachtenregeling
Burgemeester en wethouders kunnen met een eigenaar van woonruimte een overeenkomst sluiten over het in gebruik geven daarvan. De overeenkomst is een aanvulling op de verordening en dient een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen. De inhoud van de overeenkomst wordt bekend gemaakt aan de inwoners van de gemeente en aan andere belanghebbenden.
Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het oplossen van specifieke knelpunten op de lokale woningmarkt besluiten in uitzonderlijke gevallen, voor een beperkte tijdsduur en na voorafgaande afstemming met het Drechtstedenbestuur lokaal maatwerk toe te passen bij de verdeling van woonruimte.
HOOFDSTUK 3 Wijzigingen van de woonruimtevoorraad
Paragraaf 3.1 Onttrekking, samenvoeging en omzetting
Artikel 3.1.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1:
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of om te laten zetten, tenzij de onzelfstandige woonruimte wordt bewoond door:
- maximaal 2 personen, indien de eigenaar niet tevens woonachtig is in de betreffende woning
- maximaal 1 persoon, indien de eigenaar al dan niet met zijn gezin tevens woonachtig is in de betreffende woning
Artikel 3.1.3 Aanvragen van een vergunning
De aanvraag voor een vergunning tot onttrekking, samenvoeging of omzetting wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. Burgemeester en wethouders vermelden op of bij het aanvraagformulier welke gegevens of bescheiden de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag.
Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening
Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
Indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders zowel het belang van de aanvrager als het belang van de volkshuisvesting zwaar wegen, of het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, kunnen zij de vergunning toch verlenen, indien de aanvrager voldoende compensatie biedt als bedoeld in artikel 3.1.5 en ook overigens aan door hen gestelde voorwaarden en voorschriften heeft voldaan.
Burgemeester en wethouders kunnen binnen de gemeente gebieden aanwijzen waar in verband met te vrezen aantasting van de woonkwaliteit en het leefmilieu het aantal woonruimten, dat van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte mag worden omgezet, aan een maximum is gebonden. Aanvragen voor vergunningen worden op volgorde van binnenkomst behandeld. Degene die als eerste een vergunning heeft aangevraagd, heeft het eerste recht op een vergunning.
Het college van burgemeester en wethouders restitueert € 4.000,-- van het betaalde compensatiebedrag als genoemd in lid 1, onder b indien de vergunning voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte binnen 13 maanden op verzoek van de vergunninghouder wordt ingetrokken, tenzij de vergunning indertijd in het kader van legalisatie is verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, of omzetting als bedoeld in artikel 3.1.2 intrekken, indien:
vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen, dat het in stand houden van de vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte leidt tot een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu van het gebouw en/of de omgeving van het gebouw, waarop de vergunning betrekking heeft.
Paragraaf 3.2 Splitsing in appartementsrechten
Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.2.1, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Artikel 3.2.3 Aanvragen van een splitsingsvergunning
Artikel 3.2.4 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning
Met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad kunnen burgemeester en wethouders een splitsingsvergunning weigeren, indien:
het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel het gebouw of het gedeelte van het gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Stb. 1985, 626) of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik wordt genomen;
het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of een gedeelte van het gebouw opgenomen woonruimten betrokken.
Om belemmering van de stadsvernieuwing te voorkomen kunnen burgemeester en wethouders een splitsingsvergunning weigeren, indien:
voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft is gelegen, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in artikel 31 van de Wet op de Stads- en dorpsvernieuwing (Stb. 1984, 406) of leefmilieuverordening als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is,
Artikel 3.2.5 Aanhouding van de beslissing op de aanvraag om splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning aan, indien:
voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voordat de aanvraag is ingekomen een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in werking is getreden met het oog op de voorbereiding van een stadsvernieuwingsplan of van een herziening daarvan, en
Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het vorige lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:
niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
Artikel 3.3.1 Vergunningplicht
Het is verboden zonder vergunning een woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten (woningvorming).
Het bepaalde inzake de vorming van woonruimte is van toepassing op alle woonruimte in de volgende gebieden van de gemeente Dordrecht: de wijken Binnenstad, 19e eeuwse Schil, Reeland en Krispijn, zoals aangegeven op de bij deze verordening behorende kaart A.
Artikel 3.3.3 Aanvraagformulier
De aanvraag voor een woningvormingsvergunning dient te worden ingediend middels het door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde aanvraagformulier.
HOOFDSTUK 4 Woonwagenstandplaatsen
Dit hoofdstuk is van toepassing op de in de gemeente gerealiseerde en nog te realiseren standplaatsen voor woonwagens, met uitzondering van de standplaatsen op de opgeheven woonwagenlocatie aan de Wieldrechtse Zeedijk.
Artikel 4.2 Wachtlijst van standplaatszoekenden
Burgemeester en wethouders registreren degene die hen daarom overeenkomstig artikel 4.3 verzoekt op een wachtlijst van standplaatszoekenden, op volgorde van de datum van inschrijving.
Artikel 4.4 Voorwaarden voor inschrijving
Inschrijving op de wachtlijst genoemd in artikel 4.2 vindt plaats indien de aanvrager:
Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 2.2.1 met een woonwagen een standplaats als aangewezen in artikel 4.1 in te nemen of bezet te houden.
HOOFDSTUK 5 Verdere bepalingen
Degene die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 2.2.1, 3.1.2, 3.2.2, of 4.7 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
De opsporing van de in artikel 5.1 strafbaar gestelde feiten is, behalve aan de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering genoemde opsporingsambtenaren en de in artikel 75, lid 2 van de wet aangewezen ambtenaren opgedragen aan hen die door burgemeester en wethouders met het toezicht op de naleving zijn belast, voor zover zij tevens buitengewoon opsporingsambtenaar zijn.
Burgemeester en wethouders beslissen naar eigen, redelijk oordeel in gevallen waarin deze verordening niet voorziet en in gevallen waarin de toepassing van de verordening leidt tot onbillijkheden van overwegende aard.
Artikel 5.4 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening overleggen burgemeester en wethouders met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 72, eerste lid, van de Woningwet (Stb 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.
HOOFDSTUK 6 Overgangs- en slotbepalingen
Aanvragen voor een vergunning met betrekking tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte die zijn ingediend voor de inwerkingtreding van deze verordening en waarop ten tijde van de inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, worden beoordeeld op grond van de in deze verordening opgenomen criteria, tenzij het voordien geldende recht voor de aanvrager gunstiger is.
Toelichting Huisvestingsverordening gemeente Dordrecht (7e wijziging)
Deze begripsbepaling is aangepast om het onderscheid tussen inwoning en bewoning van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) te verduidelijken. Aan de bepaling is toegevoegd dat het huishouden waarbij wordt ingewoond de eigenaar moet zijn. Hiermee wordt voorkomen dat men zich bij illegale kamerverhuur op een situatie van inwoning kan beroepen. De voorwaarde dat alleen bij de eigenaar kan worden ingewoond, geldt niet voor woningen van woningcorporaties. De corporaties hebben, in samenspraak met de gemeente, eigen regels opgesteld met betrekking tot inwoning. In corporatiewoningen is inwoning dan ook toegestaan bij de hoofdbewoner. Het college stelt nadere beleidsregels vast met betrekking tot het begrip inwoning.
Deze begripsbepaling is aangepast om te verduidelijken dat het gaat om het daadwerkelijk wijzigen van een woonfunctie in een andere functie dan wonen (kantoor, winkelruimte etc.)
Deze begripsbepaling is toegevoegd om te verduidelijken wat niet-commerciële doeleinden zijn.
Deze begripsbepaling is toegevoegd ten behoeve van artikel 3.2.2. lid 2 (zie verder toelichting bij dit artikel)
Deze begripsbepaling is toegevoegd ten behoeve van artikel 3.2.2. lid 2 (zie verder toelichting bij dit artikel)
Deze begripsbepaling is toegevoegd ten behoeve van artikel 3.2.2. lid 2 (zie verder toelichting bij dit artikel)
Deze begripsbepaling is toegevoegd ten behoeve van artikel 3.2.2. lid 2 (zie verder toelichting bij dit artikel)
Dit onderdeel regelt dat de vergunningplicht niet geldt voor bepaalde situaties.
In verband met de geldende Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is in dit artikel bouwvergunning vervangen door omgevingsvergunning.
Tijdelijke vergunningen worden in plaats van 5 jaar geldigheid omgezet naar onbepaalde tijd. Dit om het bedrijfsrisico voor de investeerders te verbeteren. Daarnaast kan bij het niet voldoen aan de vergunningvoorwaarden altijd een vergunning worden ingetrokken.
Ook zijn de woorden “ten behoeve van kamerverhuur” verwijderd, omdat er ook sprake kan zijn van onzelfstandige bewoning waarbij geen sprake is van kamerverhuur. Om discussie te voorkomen over het al dan niet sprake zijn van kamerverhuur is besloten deze woorden te verwijderen.
Deze bepaling is aangepast zodat niet het aantal vergunningen bepalend is voor toepassing van de quoteringsregeling, maar het aantal omgezette panden. Hierbij worden ook woonruimten met een legale maar oude logeerinrichtingsvergunning/ omzettingsvergunning of gebruiksvergunning meegeteld.
De woorden “ten behoeve van kamerverhuur” zijn verwijderd, omdat er ook sprake kan zijn van onzelfstandige bewoning waarbij geen sprake is van kamerverhuur. Om discussie te voorkomen over het al dan niet sprake zijn van kamerverhuur is besloten deze woorden te verwijderen.
Artikel 3.1.4 lid 12 sub c en d:
Onderdeel c biedt de mogelijkheid om een vergunning te weigeren op het moment dat de aanvrager eerder niet voldeed aan de criteria van goed verhuurderschap. Het college stelt nadere beleidsregels vast ten aanzien van het begrip en de criteria van goed verhuurderschap.
Door het toevoegen van onderdeel d waarbij de aanvrager van wie een eerdere vergunning in de voorafgaande 24 maanden is ingetrokken, wordt voorkomen dat na de intrekking direct weer een nieuwe vergunning aan dezelfde persoon kan worden verleend.
Op dit moment kent de gemeente Dordrecht in haar Huisvestingsverordening de regel dat eigenaren bij het onttrekken van een woning, de samenvoeging van woningen of de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte een vergoeding van € 5.000,- aan de gemeente moeten betalen. Dit bedrag is bedoeld om de verloren gegane woonruimte volkshuisvestelijk te compenseren. Het fonds dat met de compensatiegelden wordt gevormd,
mag dan ook uitsluitend binnen het kader van de volkshuisvesting worden aangewend.
Het idee om compensatie te vragen voor het verloren gaan van woonruimte stamt nog uit de tijd van woningnood, waar de gemeente er vooral op uit was om zoveel mogelijk woningen op haar grondgebied te hebben. Het accent van het gemeentelijk beleid is intussen op kwaliteit komen te liggen. De gemeente heeft een overmaat aan kleine, matige woningen en is gebaat bij investeringen in kwaliteit en grootte. De eenzijdige woonwijken kunnen er profijt van hebben als er ook ruimte is voor andere functies, wel passend binnen de uitgangspunten van het bestemmingsplan.
De compensatieregeling werpt juist een drempel op bij deze investeringen in kwaliteit. De gemeente heeft er belang bij dat particulieren investeren in samenvoeging van kleine woningen. De vestiging van andere functies, zoals een dokterspraktijk of een kleine kapsalon, geeft soms meer levendigheid in de wijken. Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over het aanpakken van de woningvoorraad in de sociale sector in Dordrecht-West en Reeland. Hierbij is geen rekening gehouden met de compensatieregeling. Vanuit dit perspectief wordt voorgesteld de regeling op te heffen.
Een complicerende factor is de relatie met de huisvesting van arbeidsmigranten. Naast andere regelgeving werpt ook de compensatieregeling een drempel op om ongewenste omzetting tegen te gaan. Daarom wordt de compensatieregeling voor omzetting in onzelfstandige woonruimte in stand gehouden.
In verband met de geldende Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is in dit artikel bouwvergunning vervangen door omgevingsvergunning.
Door het toevoegen van een bepaling waarbij het college het besluit kan nemen om een omzettingsvergunning in te trekken, indien de vergunde woonruimte langer dan een jaar niet in gebruik is geweest als onzelfstandige woonruimte, wordt voorkomen dat andere vergunningsaanvragen niet kunnen worden toegekend door de quoteringsregeling, terwijl er in werkelijkheid minder kamerverhuur in het quoteringsgebied plaatsvindt.
Doordat er daadwerkelijk een besluit wordt genomen door het college bij het intrekken van de vergunning, is het mogelijk om hiertegen bezwaar te maken.
Dordrecht is een stad met relatief veel kleine woningen. Vooral in en rondom de Binnenstad heeft het omvormen van woningen tot nu toe geleid tot een toename van het aantal kleine woningen. Voor het aantrekkelijk maken en houden van deze wijken voor gezinsbewoning is het belang dat er voldoende ruime eengezinswoningen beschikbaar zijn/blijven.
In de Woonvisie 2010 “Spetterend wonen in de Drechtsteden” is het beleid vastgelegd waarbij uitgegaan wordt van het bevorderen van meer variatie en differentiatie in meer wijken, waardoor het maken van een wooncarrière in de wijk beter mogelijk wordt gemaakt.
Dat betekent dat, waar dat nog mogelijk is, er woningen moeten worden toegevoegd die aanvullend zijn op de aanwezige bestaande woningvoorraad. In de wijken waar relatief veel kleine woningen zijn, moeten juist ruime woningen worden toegevoegd en dienen ruimere eengezinswoningen behouden te blijven. In de wijk 19e eeuwse Schil (36%) is het aandeel eengezinswoningen beperkt, daarnaast speelt mee dat in de wijken Reeland en Krispijn er sprake is van relatief kleine woningen. Omdat deze wijken ook voor gezinnen met kinderen aantrekkelijk moeten zijn en blijven hecht de gemeente belang aan het behouden van ruime grondgebonden eengezinswoningen.
Naast het hiervoor omschreven belang van het behouden van een voldoende gevarieerde woningvoorraad speelt tevens dat er vanuit wijkbewoners signalen komen dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Het toenemende aantal omgevormde woningen heeft tot gevolg dat het openbare gebied intensiever gebruikt wordt. Meer bewoners leidt tot een toename van verkeer en een hogere parkeerdruk. De hiervoor genoemde wijken zijn daar van oorsprong niet op ingericht. Ook dit geeft aanleiding tot het reguleren van het omvormen van woningen.
Volgens Bouwbesluit 2012 is het verplicht om woningen te voorzien van individuele (buiten)bergingen. In de verordening is deze verplichting opgenomen omdat met name in de stedelijke gebieden meer van de fiets gebruik wordt gemaakt dan in en niet stedelijke omgeving.
Ook hier ligt een link met leefbaarheid. Indien een woning niet over een berging beschikt, zullen fietsen op het trottoir tegen gevels, bomen en straatmeubilair worden geplaatst. Dit leidt tot een verfrommeld straatbeeld en bemoeilijkt de doorgankelijkheid van de openbare ruimte.
Volgens Bouwbesluit 2012 is het verplicht om woningen te voorzien van een buitenruimte. In de verordening is deze verplichting opgenomen. Een tuin, balkon of terras is in de ogen van de meeste Nederlanders onmisbaar. Met name in de stedelijke gebieden waar we ook de bewoning door gezinnen met kinderen willen stimuleren vinden we het van belang dat aan deze wens tegemoet wordt gekomen.
Met betrekking tot woningen waarbij balkons, terrassen of tuinen ontbreken, wordt opgemerkt dat deze woningen minder aantrekkelijk zijn voor bewoners. Op dit moment is er sprake van een verminderde vraag, daarom zullen deze woningen ook als eerste overblijven.
Om woningen geschikt te houden voor bewoning door gezinnen is een minimale oppervlakte van 70m2 voorgeschreven. Dit komt overeen met wat de gemeente Dordrecht in de nota’s bij nieuwbouwprojecten als randvoorwaarde opneemt.
Ook woningen die in het kernwinkelgebied op leegstaande verdiepingen boven winkels gerealiseerd worden en waarbij sprake is van het omvormen van woningen moet aan de voorwaarden van woningvorming worden voldaan. In de praktijk blijkt vaak dat deze verdiepingen al jaren niet meer zijn bewoond, dat zij moeilijk te ontsluiten zijn en dat woningkenmerken zijn verdwenen.
De extra eisen die vanuit de omvormingsvergunning worden gesteld, belemmeren het realiseren van Wonen boven Winkels. In veel gevallen kan fysiek niet aan alle eisen worden voldaan, en/of brengt het voor de eigenaar zulke hoge kosten met zich mee dat het voor de eigenaar financieel niet meer interessant of haalbaar is. De kwalitatieve doelstelling en realisatie van grotere appartementen kan of zal in het algemeen leiden tot hoge onrendabele toppen. Risico van het beleid rondom het omvormen van woningen is dat de particuliere eigenaren afhaken en verdiepingen leeg blijven staan en verder verpauperen. Dit is niet gewenst.
Om deze reden is ervoor gekozen de doelstelling die de regels rondom het omvormen van woningen beogen zoveel mogelijk te bereiken, zonder dat daardoor andere ook gewenste ontwikkelingen op het gebied van Wonen Boven Winkels al op voorhand stranden.
Op basis van onderstaande argumenten wordt onderbouwd waarom voor Wonen Boven Winkels in het bijzonder een andere situatie geldt dan in bijvoorbeeld de rest van de Dordtse wijken. Precedentwerking wordt hiermee voorkomen.
In bijzondere omstandigheden kan van de toetsingsvoorwaarden voor het omvormen van woningen in het kernwinkelgebied worden afgeweken.
Het 2e en 3e lid geven duidelijkheid over hoe om te gaan met reeds ingediende aanvragen voor de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte.