Organisatie | Hendrik-Ido-Ambacht |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | VERORDENING houdende regels betreffende de verdeling en het gebruik van woonruimte. |
Citeertitel | Verordening tot wijziging van de huisvestingsverordening gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 2005, 5e wijziging |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-03-2005 | Onbekend | 14-12-2005 De Kombinatie, 30-01-2013 | Onbekend | ||
01-03-2005 | 01-03-2005 | Onbekend | 07-02-2005 De Kombinatie, 17-02-2005 | Onbekend |
HOOFDSTUK 2 Verdeling van woonruimte
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
Een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen aanvraagformulier. Op of bij het aanvraagformulier geven burgemeester en wethouders aan welke gegevens de aanvrager moet verstrekken en welke bewijsstukken hij moet overleggen.
Artikel 2.2.3 Verlenen van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien:
het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding staat tot de huur van de woonruimte, in de zin dat bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een rekenhuur als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Wet op de huurtoeslag, die gelijk is aan of lager dan de aftoppingsgrens, zoveel mogelijk voorrang wordt verleend aan woningzoekenden die een zodanig inkomen genieten, dat zij een beroep kunnen doen op huurtoeslag. Bij de bepaling van het inkomen kunnen burgemeester en wethouders gebruikmaken van de meest recente inkomensgegevens van de woningzoekende.
Indien de aanvraag voor een huisvestingsvergunning betrekking heeft op een dienstwoning wordtde huisvestingsvergunning verleend aan degene aan wie die woonruimte door de bevoegde instelling of het bevoegde bedrijf in verband met zijn functie bij die instelling of dat bedrijf is toegewezen. Het bepaalde in lid 1, onder c blijft in dat geval buiten toepassing.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding
In afwijking van het in artikel 2.2.3 bepaalde wordt de vergunning verleend, indien de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in lid 2 weergegeven procedure gedurende twee maanden vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden die op grond van artikel 2.2.3, lid 1 een huisvestingsvergunning voor die woning kunnen verkrijgen.
De in het vorige lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste advertentie die voldoet aan het hier bepaalde.
Artikel 2.2.5 Intrekken van de huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien:
Artikel 2.2.6 Niet verlenen van de huisvestingsvergunning
De huisvestingsvergunning wordt niet verleend indien de aanvrager voor de door hem te betrekken woonruimte aanspraken op huurtoeslag maakt of zal maken voor een woonruimte met een huurprijs die de aftoppingsgrens te boven gaat, tenzij burgemeester en wethouders daar positief over hebben geadviseerd.
Paragraaf 2.3 Voorrang bij woningtoewijzing
Artikel 2.3.1 Voorrangsverklaring
Burgemeester en wethouders kunnen een voorrangsverklaring verlenen op grond waarvan een woningzoekende met een ernstig huisvestingsprobleem met voorrang in aanmerking kan komen voor de toewijzing van een woonruimte.
Artikel 2.3.2 Toegang tot de voorrangsregeling
Toegang tot de voorrangsregeling heeft de woningzoekende die:
een maatschappelijke binding heeft met de regio in de zin dat hij op het moment van de aanvraag blijkens de Gemeentelijke Basisadministratie minstens twee jaar onafgebroken ingezetene is van de regio, dan wel daar gedurende de voorafgaande tien jaar minstens zes jaar onafgebroken ingezetene van is geweest, en;
Het vereiste van maatschappelijk binding met de regio zoals genoemd in lid 1, onder a geldt voor de duur van één jaar, gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van deze verordening en kan na verkregen toestemming van het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland telkens met één jaar worden verlengd.
Artikel 2.3.4 Inhoud van de voorrangsverklaring
Burgemeester en wethouder vermelden in een voorrangsverklaring de volgende zaken:
Burgemeester en wethouders leggen in beleidsregels vast welke uitgangspunten gelden voor de uitvoering van de voorrangsregeling.
Paragraaf 2.4 Overeenkomst en klachtenregeling
Burgemeester en wethouders kunnen met een eigenaar van woonruimte een overeenkomst sluiten over het in gebruik geven daarvan. De overeenkomst is een aanvulling op de verordening en dient een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen. De inhoud van de overeenkomst wordt bekend gemaakt aan de inwoners van de gemeente en aan andere belanghebbenden.
Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het oplossen van specifieke knelpunten op de lokale woningmarkt besluiten in uitzonderlijke gevallen, voor een beperkte tijdsduur en na voorafgaande afstemming met het Drechtstedenbestuur lokaal maatwerk toe te passen bij de verdeling van woonruimte.
HOOFDSTUK 3 Wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad
Paragraaf 3.1 Onttrekking, samenvoeging en omzetting
Artikel 3.1.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder een onttrekkingvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1:
Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening
Indien de aanvraag betrekking heeft op samenvoeging of omzetting van woonruimte en één of meer van de betrokken woonruimten een huur heeft beneden de huurprijsgrens en er, ongeacht de nieuwe huurprijs, naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 wordt geboden, wordt de onttrekkingvergunning in ieder geval verleend, indien de samenvoeging of omzetting een woonruimte oplevert met een huurprijs beneden de huurprijsgrens.
Voor de toepassing van de 5%-norm geldt dat in een straat en/of woongebouw met minder dan 20 woonruimten, dat een onttrekkingsvergunning kan worden verleend voor tenminste één woonruimte. In overige gevallen vindt voor de berekening van het toegestane maximum aantal per straat en/of woongebouw te vertrekken onttrekkingvergunningen een afronding naar beneden plaats op een geheel getal.
In verband met te vrezen aantasting van de woonkwaliteit en het leefmilieu kan voor een zelfstandige woonruimte een onttrekkingsvergunning worden verstrekt voor de tijdelijke huisvesting van maximaal 4 personen (kamerhuurders). Een zelfstandige woonruimte moet minimaal kunnen beschikken over een (gezamenlijke) verblijfsruimte om te wonen, koken en eten en een eigen verblijfsruimte om te slapen voor elke tijdelijk te huisvesten persoon (kamerhuurder).
De omzetting van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte mag niet strijdig zijn met het bestemmingsplan. Bij strijdigheid met het bestemmingsplan kan alleen een onttrekkingsvergunning worden verleend, indien deze strijdigheid kan worden weggenomen middels een omgevingsvergunning of herziening van het bestemmingsplan
Paragraaf 3.2 Splitsing in appartementsrechten
Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.2.1 te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van Boek 5van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Artikel 3.2.4 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning, indien:
het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel indien het gebouw of het gedeelte van het gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd is met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik wordt genomen;
het belang dat de vergunningvrager bij splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of een gedeelte van het gebouw opgenomen woonruimten betrokken.
Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning ook indien:
voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft is gelegen, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in artikel 31 van de Wet op de Stads- en dorpsvernieuwing of leefmilieuverordening als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is;
de voorgenomen splitsing naar het oordeel van burgemeester en wethouders nadelige gevolgen heeft voor de met het plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden en d. het belang dat de vergunningaanvrager bij de splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing.
Artikel 3.2.5 Aanhouding van de splitsingsaanvraag
Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het vorige lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:
niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
HOOFDSTUK 4 Verdere bepalingen
Degene die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 2.2.1, 3.1.2 of 3.2.2 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
De opsporing van de in artikel 3.1 strafbaar gestelde feiten is, behalve aan de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering genoemde opsporingsambtenaren en de in artikel 75, lid 2 van de wet aangewezen ambtenaren opgedragen aan hen die door burgemeester en wethouders met het toezicht op de naleving zijn belast, voor zover zij tevens buitengewoon opsporingsambtenaar zijn.
Burgemeester en wethouders beslissen naar eigen, redelijk oordeel in gevallen waarin deze verordening niet voorziet en in gevallen waarin de toepassing van de verordening leidt tot onbillijkheden van overwegende aard.
Artikel 4.4 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening overleggen burgemeester en wethouders met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 72, eerste lid, van de Woningwet (Stb 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.
HOOFDSTUK 5 Overgangs- en slotbepalingen
Een aanvraag om een huisvestingsvergunning, een voorrangsverklaring, een onttrekkingvergunning of een splitsingsaanvraag, die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening is ingediend, wordt behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.
Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Hendrik-Ido-Ambacht in zijn openbare vergadering van 07-02-2005
De Griffier, De Voorzitter,
TOELICHTING op de Huisvestingsverordening gemeente Hendrik-Ido-Ambacht 2005
De woonruimteverdeling is alleen van toepassing voor huurwoningen van toegelaten instellingen die vallen binnen de normen van de Wet op de huurtoeslag.
Alleen zelfstandige woonruimten vallen onder het stelsel van de huisvestingsvergunning. Voor het betrekken van onzelfstandige woonruimten, woonwagens en woonschepen is geen huisvestingsvergunning nodig. Ook iemand die gaat inwonen heeft daarvoor geen huisvestingsvergunning nodig.
Regelt dat voor het in gebruik nemen van een huurwoning van een toegelaten instemming met wie geen overeenkomst is gesloten een huisvestingsvergunning nodig is. En bevat tevens een verbod richting verhuurder om een huurwoning in gebruik te geven aan iemand die niet over een huisvestingsvergunning beschikt.
Regelt bij wie en hoe een huisvestingsvergunning kan worden aangevraagd.
Regelt wie in aanmerking kan komen voor een huisvestingsvergunning. Het bepaalde in lid 1, onder c is de uitwerking van een wettelijke bepaling die beoogt er voor te zorgen dat betaalbare huurwoningen zoveel mogelijk bij de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid terechtkomen.
Dit artikel biedt een woningeigenaar die er niet in slaagt een huurder te vinden die aan de voorwaarden van de huisvestingsverordening voldoet de mogelijkheid de woning aan iemand anders te verhuren.
Regelt wanneer een huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken.
In het kader van de prestatienormering huurtoeslag is de gemeente het Rijk een financiële bijdrage verschuldigd als het aantal verhuizingen naar een woning met een rekenhuur boven de aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag meer dan 4% van het totale aantal verhuizingen met huursubsidie bedraagt. Dit artikel beoogt vanuit de woonruimteverdeling grip te krijgen op het aantal mensen dat met huursubsidie naar een dure woning verhuist.
Dit artikel maakt het mogelijk om meer differentiatie aan te brengen in de inkomensopbouw in een bepaald complex, buurt of wijk. Ook geeft het de mogelijkheid de doorstroming te bevorderen door het achterwege laten van inkomenseisen bij de toewijzing.
Dit artikel vormt de basis voor de voorrangsregeling. Deze regeling is bedoeld om een passende oplossing te bieden aan mensen met een ernstig individueel huisvestingsprobleem, dat ze niet zelf kunnen oplossen.
Alleen mensen met een maatschappelijke binding aan de regio hebben toegang tot de voorrangsregeling en dan alleen nog als ze binnen de normen van de Wet op de huurtoeslag vallen.
Bevat de bepalingen die gelden voor het aanvragen van een voorrangsverklaring.
Een voorrangsverklaring is bedoeld om een passende oplossing te bieden voor een ernstig, individueel huisvestingsprobleem. In het huisvestingsprofiel dat in de voorrangsverklaring wordt vermeld, wordt aangegeven welk type huisvesting voor de desbetreffende woningzoekende van toepassing is om het huisvestingsprobleem op te lossen. In beginsel is dat een flatwoning.
De geldigheidsduur van een voorrangsverklaring varieert. De termijn waarbinnen iemand moet worden gehuisvest wordt van geval tot geval bekeken. Hierdoor is het mogelijk om maatwerk te leveren.
Om snel(ler) en adequaat te kunnen inspelen op ontwikkelingen rond de voorrangsregeling, is burgemeester en wethouders de bevoegdheid toegekend om beleidsregels vast te stellen voor de uitvoering van de regeling. De verordening bevat de kaderregeling, de uitwerking van het beleid gebeurt in beleidsregels / overeenkomsten met verhuurders.
De bemiddeling van burgemeester en wethouders bestaat uit het maken van afspraken met verhuurders – al dan niet vast te leggen in overeenkomsten - over het huisvesten van woningzoekenden met een voorrangsverklaring.
Regelt in welke gevallen een voorrangsverklaring kan worden gewijzigd, ingetrokken, of vervalt.
De Huisvestingsverordening vormt het kader voor de woonruimteverdeling. De uitvoering van het woonruimteverdelingbeleid wordt via overeenkomsten ‘uitbesteed’ aan eigenaren van woonruimte, lees verhuurders . In de overeenkomsten worden onder andere het verdelingsmodel vastgelegd en de bevoegdheden en verantwoordelijkheden over en weer.
Indien de gemeente met een eigenaar van woonruimte een overeenkomst op het gebied van de woonruimteverdeling sluit, is zij wettelijk verplicht om een klachtencommissie in te stellen, bij wie iedere woningzoekende die zich door een besluit of handelen ter uitvoering van de overeenkomst in zijn persoonlijk belang geschaad acht een klacht kan indienen. De klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de gemeente en de desbetreffende woningeigenaar. De adviezen van de commissie zijn bindend.
Dit artikel maakt het mogelijk voor burgemeester en wethouders om lokaal maatwerk toe te passen voor het oplossen van specifieke knelpunten op de woningmarkt.
Het werkingsgebied voor het stelsel van onttrekkingvergunningen kan geheel worden toegesneden op de lokale situatie. De wet biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging en/of omzetting een vergunningsplicht in te stellen. In tegenstelling tot de artikelen over de huisvestingsvergunning is men in deze paragraaf niet gebonden aan huurprijsgrenzen.
Met het vervallen van artikel 56 van de Woningwet is van rechtswege de vergunningsplicht bij onttrekking in verband met sloop komen de vervallen. In de Huisvestingswet wordt sloop niet meer expliciet als vorm van onttrekking genoemd, maar kan wel als zodanig worden beschouwd. In deze verordening wordt ervan uitgegaan dat bij sloop van woonruimte of een gedeelte daarvan naast een sloopvergunning ook een onttrekkingvergunning nodig is.
Onder bestemming tot bewoning wordt niet verstaan de bestemming volgens het bestemmingsplan, maar de functie, waarvoor het bouwwerk naar aard en constructie geschikt is. Door te spreken over permanente bewoning is, in geval van het niet houden van het hoofdverblijf in de onderhavige woonruimte, een onttrekkingvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.
Lid 2: Dit is een mogelijkheid om aanvullende informatie te kunnen verkrijgen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden.
In dit artikel zijn de criteria voor vergunningverlening vastgelegd.
Lid 1: Bijvoorbeeld vervangende nieuwbouw bij sloop.
Lid 2: Voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van woonruimte kan compensatie worden gevraagd in de vorm van vervanging door gelijkwaardige woonruimte of door betaling van compensatiegeld. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van het feit of de woonruimte onttrokken wordt (dus verloren raakt voor de woonruimtevoorraad) dan wel van samenstelling verandert (samenvoeging, omzetting).
De tekst van dit artikel is ontleend aan artikel 38 van de wet.
Het werkingsgebied voor het stelsel van splitsingsvergunningen kan geheel worden toegesneden op de plaatselijke situatie. Het staat de gemeente vrij om alle gebouwen die zich daarvoor lenen onder de werking van de verordening te brengen. In tegenstelling tot de artikelen over de huisvestingsvergunning is men in deze paragraaf niet gebonden aan prijsgrenzen.
Vanzelfsprekend kunnen hier ook nog andere bewijsstukken worden verlangd.
Dit artikel bevat bepalingen die betrekking hebben op de verschillende afwijzingsgronden, namelijk de samenstelling van de woningvoorraad, belemmering van de stadsvernieuwing en bepalingen uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud.
Dit artikel bevat de mogelijkheid om, op grond van dreigende belemmering van de stadsvernieuwing, een aanvraag voor een splitsingsvergunning aan te houden indien voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen, al een voorbereidingsbesluit als bedoeld in de Wet Ruimtelijke Ordening geldt.
De tekst van dit artikel is ontleend aan artikel 38 van de wet.
Dit artikel regelt de strafmaat van een overtreding.
Regelt wie er belast is met de handhaving van de Huisvestingsverordening.
Regelt de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om te beslissen in gevallen waarin de verordening niet voorziet en/of de toepassing van de verordening tot grote onbillijkheden leidt.
Regelt het overleg met woningcorporaties en belangenorganisaties ingeval van wijziging van de verordening.
Stelt de rechtspositie veilig van degenen die een aanvraag om een huisvestingsvergunning, een voorrangsverklaring, een onttrekkingvergunning of een splitsingsvergunning hebben ingediend op grond van de eerder geldende verordening en waarop nog geen beslissing is genomen.