Organisatie | Oudewater |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening 2011 gemeente Oudewater |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 2011 gemeente Oudewater |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | INGETROKKEN |
Huur-inkomentabel aangepast per 1 januari 2012
Huisvestingswet, art. 2
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
21-12-2011 | 01-01-2013 | intrekking | 13-12-2012 | D5-109 | |
21-12-2011 | Nieuwe regeling | 15-12-2011 IJsselbode, 20-12-2011 | D5-29 |
Economische binding: de binding van een persoon aan de provincie, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in de provincie te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van die personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit een van de gemeenten uit de provincie.
Maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de provincie, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van:
- personen die tenminste drie jaar onafgebroken ingezetenen zijn in een of meer van de gemeenten in de provincie, dan wel gedurende de voorgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van een of meer van de gemeenten in de provincie;
- personen die een dagopleiding volgen gedurende tenminste negentien uur per week aan een in de provincie gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs.
- seniorenwoningen: woningen die specifiek geschikt zijn voor personen van 55 jaar en ouder:
- seniorenwoningen met zorgvoorzieningen (aanleunwoningen/beschutte woningen): zelfstandige seniorenwoningen waarbij gebruik gemaakt wordt van faciliteiten van zorgverlenende instellingen;
- gehandicaptenwoningen: ingrijpend aangepaste woningen die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning door een gehandicapte;
- jongerenwoningen: woningen voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens met name bedoeld voor de leeftijdscategorie van 18 tot 30 jaar;
- wisselwoningen: woningen die ten behoeve van tijdelijke bewoning worden aangeboden voor personen die door ingrijpende verbetering of sloop/nieuwbouw de huidige woning moeten verlaten, maar na voltooiing van de werken kunnen terugkeren;
- plankwoningen: woningen die op de nominatie staan ingrijpend te worden verbeterd dan wel te worden gesloopt en voor tijdelijke huisvesting in gebruik kunnen worden gegeven;
Hoofdstuk 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
De aanvraag voor een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders via een daartoe bestemd formulier en gaat vergezeld van bewijsstukken waaruit naar het oordeel van burgemeester en wethouders afdoende blijkt dat er een economische of maatschappelijke binding bestaat dan wel dat men behoort tot een van de in artikel 13c van de Huisvestingswet genoemde beschermde groepen of (bij koopwoningen) dat een vruchteloze aanbiedingsprocedure volgens artikel 2.2.4 heeft plaatsgehad.
Artikel 2.2.3 Eisen voor vergunningverlening
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. tenminste één van de leden van het huishouden is 18 jaar of ouder;
b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig;
c. tenminste één van de volwassen leden van het huishouden:
- maatschappelijk of economisch gebonden is aan de provincie, of
- behoort tot een van de in artikel 13c van de Wet genoemde beschermde groepen, of
- verblijft in een opvangtehuis of erkende hulp- en dienstverleningsinstelling in de provincie waarover met betrekking tot het toewijzen van woonruimte in regionaal verband afspraken zijn gemaakt.
- de woning voldoet aan de passendheidseisen van paragraaf 2.3 en
- er geen andere gegadigde is die op grond van het van toepassing zijnde toewijzingssysteem eerder voor de woonruimte in aanmerking zou moeten komen.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding
Een huisvestingsvergunning wordt voorts aan iedere aanvrager verleend indien de woonruimte door de eigenaar gedurende een termijn van tenminste drie maanden, gerekend vanaf de datum waarop de eerste advertentie als bedoeld in lid 4 is verschenen, zonder resultaat is aangeboden aan woningzoekenden die krachtens het bepaalde in artikel 2.2.3 voor die woonruimte in aanmerking komen en de eigenaar heeft voldaan aan de in de overige in dit artikel gestelde voorwaarden.
Paragraaf 2.3 Passendheidseisen voor huurwoningen
Artikel 2.3.1 Verhouding inkomen – rekenhuur
De in de tabel gebruikte huurprijs- en inkomensgrenzen worden periodiek door burgemeester en wethouders aangepast overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de Huurtoeslag en het maximale huishoudinkomen zoals gedefinieerd in de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’.
Wanneer de noodzaak bestaat, kan de eigenaar van de woonruimte met instemming van burgemeester en wethouders, bij vrijkomende woonruimte, in het advertentiemedium aanvullende toelatingseisen stellen ten aanzien van het aantal personen in het huishouden.
Bepaalde woningtypen zijn in beginsel slechts passend voor bepaalde categorieën woningzoekenden, te weten:
- seniorenwoningen met zorgvoorzieningen: passend voor degenen van 55 jaar en ouder die daarvoor geïndiceerd zijn door burgemeester en wethouders op advies van een daartoe aangewezen medisch adviseur;
- seniorenwoningen: passend voor degenen van 55 jaar en ouder;
- gehandicaptenwoningen: passend voor gehandicapten hetgeen dient te blijken uit een indicatie hiervoor van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen medisch adviseur en
- jongerenwoningen: passend voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens in de leeftijdscategorie van 18 tot 30 jaar.
Wanneer er een op aantoonbare ervaringsgegevens gebaseerd vermoeden bestaat dat er voor bepaalde woningtypes, zoals beschreven in lid 1, geen gegadigden zijn die een passende toewijzing mogelijk maken, kunnen in het advertentiemedium tevens andere huishoudens worden uitgenodigd naar de woning te solliciteren.
Artikel 2.4.1 Register van woningzoekenden
In het register worden op hun verzoek als woningzoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende eisen:
- tenminste één der leden is 18 jaar of ouder en
- tenminste één van de volwassen leden heeft een economische of maatschappelijke binding aan de provincie, of behoort tot de in artikel 13c van de Wet genoemde beschermde groepen, of verblijft in een opvangtehuis of erkende hulp- en dienstverleningsinstelling in de provincie waarover met betrekking tot het toewijzen van woonruimte in regionaal verband afspraken zijn gemaakt en
- de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig.
Indien hiertoe vooraf algemene, lokaal of bovenlokaal geldende, afspraken gemaakt zijn in het kader van een Laatste Kansbeleid met de in de gemeente werkzame corporaties die op verzoek door iedere woningzoekende zijn in te zien, kunnen burgemeester en wethouders een verzoek als bedoeld in lid 2 weigeren, indien:
- het een moeilijk plaatsbare betreft die:
a. door een gerechtelijke uitspraak wegens wanbetaling uit een woning van een aan het aanbodmodel als omschreven in artikel 2.6.1 deelnemende verhuurder in de regio, is gezet en
b. geen afbetalingsregeling tegen gangbare voorwaarden rond de maximale afbetalingscapaciteit met de vorige verhuurder is overeengekomen dan wel een dergelijke afbetalingsregeling niet nakomt.
- het een moeilijk plaatsbare betreft:
a. die door een gerechtelijke uitspraak is uitgezet om reden van ernstige inbreuk op het woongenot van omwonenden en
b. ernstig rekening moet worden gehouden met herhaling en
c. gebleken is dat, gegeven het risico van herhaling, binnen het bezit van de aan het aanbodsysteem deelnemende verhuurders geen zodanige woonruimte beschikbaar is of komt, dat verdere inbreuk op het woongenot van omwonenden voorkomen kan worden.
- de weigering van het verzoek bestrijkt een periode van drie jaar.
Artikel 2.5.1 Urgent woningzoekenden
Er zijn de volgende indicatiegronden voor urgentie:
Sociaal geïndiceerden zijn ingezetenen van de regio die in verband met sociale problemen in combinatie met omstandigheden in de huidige in de regio gelegen woning dringend op korte termijn een andere woning nodig hebben. Alleen onder de navolgende genoemde omstandigheden wordt een sociale indicatie verleend:
a. Dreigende dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen
Degenen die buiten eigen schuld of toedoen hun woonruimte moeten verlaten kunnen uitsluitend in de volgende gevallen in aanmerking komen voor urgentie:
- het onvoorzienbaar moeten verlaten van een echte dienstwoning, voor zover de werkgever de werknemer tot vrije oplevering heeft gedwongen;
- het verlaten van woonruimte ten gevolge van een gerechtelijk (niet zijnde echtscheidings)vonnis, voor zover dit niet door de betrokkene voorkomen had kunnen worden;
- een calamiteit zoals brand of overstroming.
Het verzoek om sociale indicatie voor urgentie moet uiterlijk binnen een maand na het ontstaan van de dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen worden gedaan.
Degenen die de zorg voor minderjarige kinderen hebben en bij wie de kinderen geregistreerd staan volgens de gemeentelijke basisadministratie van een van de regiogemeenten, kunnen in aanmerking komen voor urgentie nadat een (voorlopige) voorziening bij echtscheiding is getroffen (waarbij urgentie op basis van voorlopige voorziening alleen kan worden afgegeven indien aantoonbaar het echtscheidingsverzoek is ingediend), danwel sprake is van verbreking van een geregistreerd partnerschap, een notarieel vastgelegd samenlevingscontract dan wel blijkend uit de Gemeentelijke basisadministratie, voor zover:
I. in geval van echtscheiding:
- de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot toewijzing van de in de regio gelegen woning door de partij, die de zorg voor het (de) minderjarige kind(eren) op zich neemt en
- aantoonbaar is dat in de echtscheidingsprocedure het recht om in de huidige woning te blijven wonen, alsmede voldoende alimentatie of ander inkomen om de woonlasten op te kunnen brengen zijn geclaimd en
- het verzoek om sociale indicatie voor urgentie binnen drie maanden na de gerechtelijke uitspraak wordt gedaan.
II. in geval van verbreking van een geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegd samenlevingscontract, dan wel blijkend uit de Gemeentelijke basisadministratie dat betrokkenen minimaal 2 jaar samenwonen:
- aantoonbaar is door middel van een schriftelijk en aangetekend verzoek dat door de partij die de zorg voor het (de) minderjarige kind(eren) op zich neemt het recht om in de huidige, in de regio gelegen, woning te blijven wonen, alsmede voldoende alimentatie of ander inkomen om de woonlasten op te kunnen brengen zijn geclaimd en
- het verzoek om sociale indicatie voor urgentie binnen drie maanden na verbreking van de relatie wordt gedaan.
Aan de onder I. en II. genoemde verplichting tot het claimen van het recht om in de huidige woning te blijven wonen, alsmede voldoende alimentatie of ander inkomen te claimen om de woonlasten op te kunnen brengen, hoeft niet te worden voldaan als schriftelijk aantoonbaar kan worden gemaakt dat het niet zinvol is een dergelijke claim te leggen.
Hiervan is in ieder geval sprake indien:
- de betreffende woning op naam van de partner staat, voor zover er geen sprake is van een gemeenschap van goederen;
- de partner waarbij de claim zou worden neergelegd slechts een uitkering op bijstandsniveau heeft.
c. Relatie-beëindiging met gedeelde zorg voor minderjarige kinderen (co-ouderschap)
In het geval van co-ouderschap kan slechts urgentie aan één van de ouders worden verleend. De hierboven onder b, I en II genoemde voorwaarden zijn van overeenkomstige toepassing. In het geval dat één van beide ouders in de huidige woning kan blijven wonen wordt in geval van co-ouderschap geen urgentie verleend aan de andere ouder.
- Ingezetenen van de regio, die de zorg voor minderjarige kinderen hebben en bij wie de kinderen geregistreerd staan, die buiten eigen schuld financieel in zodanige problemen zitten dat zij de woonlasten niet meer op kunnen brengen, kunnen uitsluitend in aanmerking komen voor urgentie indien de betrokkene daadwerkelijk in aanmerking komt voor een uitkering uit een gemeentelijk woonlastenfonds, danwel een woonkostentoeslag van de sociale dienst, met daaraan verbonden de voorwaarde om te zien naar goedkope woonruimte. De financiële problemen mogen niet direct het gevolg zijn van relatiebeëindiging.
- Voorts kunnen ingezetenen van de regio in aanmerking komen voor urgentie indien zij buiten eigen schuld of toedoen hun woonruimte moeten verlaten als gevolg van het overschrijden van de maximale huurgrens voor huurtoeslag indien gegeven het inkomen recht op huurtoeslag bestaat.
Ingezetenen van de regio, die in een om medische redenen (fysiek/psychisch) onhoudbare woonsituatie verkeren en om die reden een indicatie voor andere woonruimte hebben ontvangen, kunnen in aanmerking komen voor urgentie. Datzelfde geldt voor ingezetenen van de regio die te maken hebben met een als gevolg van de woonsituatie zeer progressief ziektebeeld. Indien in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten verhuizing wordt aanbevolen in verband met ergonomische belemmeringen door ernstige fysieke belemmeringen kan aan ingezetenen van de regio urgentie worden verleend, mits verhuizen naar oordeel van burgemeester en wethouders spoedeisend is en de goedkoopst adequate voorziening is.
C. Volkshuisvestelijke indicatie
Huurders en eigenaar-bewoners van woningen in de regio die in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moeten worden, kunnen in aanmerking komen voor urgentie.
Burgemeester en wethouders kunnen bij afgifte van de urgentie als hierboven bedoeld bepalen dat betrokken bewoners na voltooiing van de werken eenmalig een vooraf te bepalen passend aanbod krijgen tot terugkeer in het ingrijpend verbeterde of nieuwgebouwde complex. Wanneer geen passend aanbod als bedoeld in paragraaf 2.3. kan worden geboden in het ingrijpend verbeterde dan wel nieuwgebouwde complex, kan eenmalig een passend aanbod tot terugkeer elders in de woonbuurt worden gedaan.
Woningzoekenden die in verband met navolgende omstandigheden dringend woonruimte nodig hebben kunnen in aanmerking komen voor urgentie, het betreft hier:
- personen die verblijven in een van gemeentewege erkend opvangtehuis in de regio of uit een van gemeentewege erkende hulp- en dienstverleningsinstellingen in de regio, over wie met betrekking tot toewijzing van woonruimte in regionaal of lokaal verband afspraken zijn gemaakt.
Artikel 2.5.2 Aanvraag en besluitvorming tot urgentie
De woningzoekende die meent voor een sociale of medische indicatie voor urgentie in aanmerking te komen, dient hiertoe een schriftelijke aanvraag in bij burgemeester en wethouders van de woongemeente. De aanvraag dient in ieder geval een motivering te bevatten, waarin wordt vermeld:
- de aard van de persoonlijke problematiek;
- de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en
- de argumentatie op grond waarvan verhuizing binnen een jaar absoluut noodzakelijk is.
De aanvraag voor een maatschappelijke indicatie voor urgentie kan uitsluitend worden ingediend bij burgemeester en wethouders door (personen die verblijven in) een van gemeentewege erkend opvangtehuis in de regio of een van gemeentewege erkende hulp- en dienstverleningsinstellingen in de regio, waarover met betrekking tot de toewijzing van woonruimte in regionaal of lokaal verband afspraken zijn gemaakt.
Artikel 2.5.3 Beperkte keuzemogelijkheid urgenten
Urgent woningzoekenden met een sociale-, medische of maatschappelijke indicatie, kunnen met hun status "urgent" uitsluitend reageren op het regionale aanbod van passende flatwoningen vanaf de eerste verdieping. In geval van een medische indicatie kan hiervan worden afgeweken indien in het advies van de medisch adviseur als bedoeld in artikel 2.5.2 lid 2 uitdrukkelijk een ander woningtype wordt geadviseerd.
Burgemeester en wethouders kunnen van het standaard regionale zoekprofiel als bedoeld in lid 2 afwijken, wanneer het belet dat de urgent woningzoekende lokaal een passende woning krijgt toegewezen, omdat in de lokale woningvoorraad bepaalde woningtypen ontbreken of naar verwachting niet binnen zes maanden vrij voor verhuur komen en huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk, noodzakelijk wordt geacht. In dit geval wordt door burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel vastgesteld, waarmee de urgent woningzoekende uitsluitend op het woningaanbod in de huidige woongemeente kan reageren.
Paragraaf 2.6 Toewijzing van woonruimte
Artikel 2.6.1 Aanbodsysteem voor de toewijzing van huurwoningen
Vrijkomende woonruimte van verhuurders die deelnemen aan het aanbodsysteem wordt geplaatst in het advertentiemedium, met uitzondering van:
- woonruimte ten behoeve van verblijfsgerechtigden en statushouders;
- wisselwoningen en plankwoningen ten behoeve van tijdelijke huisvesting;
- woonruimte ten behoeve van te bemiddelen urgenten en ten behoeve van bijzondere categorieën woningzoekenden;
- afhankelijk van de lokale situatie of de situatie in de regio: woonruimte die als geheel met instemming van de eigenaar bestemd wordt of is voor bewoning door een woongroep;
- afhankelijk van de lokale situatie of de situatie in de regio: zelfstandige woonruimte die onderdeel uitmaakt van een groepswooncomplex, wat blijkt uit het gemeenschappelijk beheer van verblijfsruimte(n) en/of gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen in het betreffende complex;
- afhankelijk van de lokale situatie of de situatie in de regio: standplaatsen voor woonwagens;
- afhankelijk van de lokale situatie of de situatie in de regio: gehandicaptenwoningen, woningen voor minder validen en seniorenwoningen met zorgvoorzieningen;
- afhankelijk van een overeenkomst als bedoeld in artikel 2.8.1, lid twee: woonruimte als onderdeel van Lokaal Maatwerk.
Burgemeester en wethouders kunnen bijzondere categorieën woningzoekenden en woningzoekenden met een indicatie urgent door bemiddeling medewerking verlenen bij het verkrijgen van woonruimte, indien zij er niet in slagen binnen 6 maanden na afgifte urgentie op eigen initiatief passende woonruimte te vinden. Deze bemiddeling vindt binnen 12 maanden plaats nadat de urgentieverklaring is afgegeven.
Het advertentiemedium verschijnt periodiek per gemeente dan wel per groep van gemeenten in de regio. Het advertentiemedium biedt inzicht in het aanbod van tenminste de woonruimte in beheer bij corporaties en waarvoor het vergunningenstelsel geldt, van de gemeente of van de groep van gemeenten in de regio. Het advertentiemedium moet tijdig voor alle geïnteresseerde woningzoekenden in de regio verkrijgbaar zijn.
Indien een advertentie tot een toewijzing leidt, wordt daarvan in het advertentiemedium binnen veertien dagen na ingang van de contractueel overeengekomen eerste bewoningsdatum mededeling gedaan. Ook van toewijzingen van woningen op grond van het derde lid van dit artikel wordt in het advertentiemedium binnen veertien dagen na ingang van de contractueel overeengekomen eerste bewoningsdatum mededeling gedaan in het advertentiemedium.
Artikel 2.6.2 Toewijzing van koopwoningen
Bij het verkopen van nieuwe koopwoningen gaan doorstromers voor op overige woningzoekenden met een binding aan de provincie. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten de mate van voorrang afhankelijk te stellen van de prijsklasse waarin de huurwoning van de potentiële doorstromer zich bevindt. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten een deel van het aanbod te reserveren voor starters of overige woningzoekenden.
Bij de verkoop van nieuwbouw koopwoningen met een koopsom tot € 167.300,- (peildatum 1 januari 2010) gaan huishoudens met een inkomen tot € 38.625,- (peildatum 1 januari 2010) voor op huishoudens met een hoger inkomen. Hierbij wordt uitgegaan van het laatst bekende inkomen van het huishouden, zoals gedefinieerd in art. 1.1 lid 19;
Burgemeester en wethouders passen jaarlijks het hierboven genoemde bedrag van € 167.300,- aan, aan het voor het komende kalenderjaar geldende maximum voor het in eigendom verkrijgen van een sociale koopwoning. Burgemeester en wethouders verhogen het hierboven genoemde bedrag van € 38.625,- jaarlijks met hetzelfde percentage als de door het Rijk bepaalde ophoging van de 'inkomensgrenzen voor de doelgroep'.
Paragraaf 2.8 Organisatie en bevoegdheden
Burgemeester en wethouders kunnen met besturen van woningcorporaties een overeenkomst sluiten waarin afspraken worden neergelegd over de wijze waarop de samenwerking op het terrein van de woonruimteverdeling gestalte wordt gegeven. Burgemeester en wethouders kunnen ook met andere marktpartijen overeenkomsten afsluiten over samenwerking bij woonruimteverdeling.
Door middel van Lokaal Maatwerk kunnen burgemeester en wethouders met eigenaren of groep van eigenaren van woonruimte, een overeenkomst sluiten waarin afspraken worden neergelegd over de wijze van toewijzing. De overeenkomst kan in de plaats treden van het geheel of delen van deze verordening, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan
a. Lokaal Maatwerk is toegestaan op maximaal 30% van het vrijkomende aanbod van woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens in de gemeente, gemiddeld over de drie voorgaande jaren.
b. Lokaal Maatwerk heeft betrekking op:
- de verhouding inkomen – huur;
- aanvullende toelatingseisen op complexniveau bij beheerproblemen;
- een ander toewijzingssysteem dan het aanbodmodel;
- gerichte doorstroming met voorrang voor woningzoekenden die specifieke woonruimte achterlaten;
- de voorrangsregeling voor specifieke doelgroepen van beleid;
- de regeling Voorrang Kleine Kernen en
De nadere uitwerking van lid 2b is opgenomen in Bijlage 1, Artikelsgewijze Toelichting, van deze verordening.
c. Burgemeester en wethouders rapporteren jaarlijks binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar aan Gedeputeerde Staten van Utrecht over het gebruik van het maatwerkartikel.
Hoofdstuk 3 WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
Paragraaf 3.1 Onttrekking, samenvoeging en omzetting
Artikel 3.1.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder vergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1:
Artikel 3.1.3 Aanvragen van een vergunning
De aanvraag van een vergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:
b. naam en adres van de eigenaar of diens gemachtigde;
c. gegevens over de huidige situatie:
- adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft en
c. gegevens over de beoogde situatie:
- bouwtekening/bouwvergunning en
d. gegevens bij voorgenomen samenvoeging:
- verwachte huur- of koopprijs en
- naam van de toekomstige bewoner(s) en
- omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners en
- schriftelijke verklaring van toestemming van de verhuurder.
Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs wordt aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.
Indien en voor zover de compensatie als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, is de aanvrager een financiële bijdrage verschuldigd. Daarbij gelden de volgende prijzen (per vierkante meter, peildatum 1 juli 2010) welke periodiek door burgemeester en wethouders worden aangepast, als een vergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend:
Als een tijdelijke vergunning als bedoeld in artikel 3.1.3 lid 5 wordt verleend, wordt tien procent (10%) per jaar van het bedrag genoemd onder respectievelijk a, b of c (afhankelijk van welke situatie van toepassing is) gehanteerd.
Bij het als compensatie toevoegen van woonruimte (reële compensatie) dient door de aanvrager binnen vier weken na de verzenddatum van het besluit van burgemeester en wethouders een waarborgsom te worden betaald – dan wel een onherroepelijke bankgarantie te stellen – aan het in het vierde lid bedoelde fonds, ter grootte van een door burgemeester en wethouders vast te stellen bedrag.
De waarborgsom vervalt aan het in het vierde lid bedoelde fonds wanneer niet binnen vijf jaar na het besluit tot vergunning andere, vervangende woonruimte aan de woningvoorraad is toegevoegd. Alleen wanneer binnen vijf jaar vervangende woonruimte is toegevoegd, ontvangt de aanvrager de waarborgsom terug.
Vrijstelling van het verbod als bedoeld in artikel 3.1.2 a. wordt verleend wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Paragraaf 3.2 Splitsing in appartementsrechten
Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste
Het is verboden om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.2.1 te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Artikel 3.2.4 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning weigeren, indien:
het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel, indien het gebouw of het gedeelte van een gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de regels van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik genomen en
het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachte vraag naar de in het betreffende gebouw of een gedeelte van een gebouw opgenomen woonruimten betrokken.
Burgemeester en wethouders kunnen eveneens een splitsingsvergunning weigeren indien:
voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft is gelegen, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in artikel 31 van de Wet op de Stads- en dorpsvernieuwing of leefmilieuverordening als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is en
Artikel 3.2.5 Aanhouding van de splitsingsaanvraag
Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het vorige lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:
niet binnen en jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
Hoofdstuk 4 WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Indien een woningzoekende op basis van dit oordeel de indicatie "urgent" krijgt, dan is deze indicatie uitsluitend geldig in de gemeente waarvan het college van burgemeester en wethouders geoordeeld heeft dat sprake is van een bijzondere hardheid.
Degene die handelt in strijd met het bepaalde in artikelen 2.2.1, 3.1.2 of 3.2.2 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
Met de opsporing van de bij artikel 4.2 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de Minister van Justitie daartoe zijn aangewezen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Oudewater,
gehouden op 15 december 2011.
De griffier, mr. R.P.A. van Aalst
De voorzitter, mevrouw M.C.A.A. Ruigrok-Verreijt
BIJLAGE 1 ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN
Artikel 1.1 Begripsomschrijving
lid 11 In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen een echte en een onechte dienstwoning. Een echte dienstwoning is een woning die noodzakelijkerwijs gebruikt wordt met het oog op de arbeidsovereenkomst. Voorbeelden zijn: een boswachterwoning, een portierswoning. Er is dus een direct verband tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning. Het huurrecht is in dat geval niet van toepassing. Als er geen direct verband is tussen de aard van het werk en het bewonen van de dienstwoning, spreekt men van een onechte dienstwoning. Het huurrecht is dan wel van toepassing. Bijvoorbeeld: een werknemer van TPG post die een woning krijgt aangeboden in Groningen en nadien zijn arbeidsovereenkomst opzegt, heeft dus wel recht op huurbescherming. Zogenaamde verpleegstersflats zijn soms echte en soms onechte dienstwoningen. Als een verpleegkundige intern woont, zodat zij feitelijk een kamer in het ziekenhuis huurt, zal er sprake zijn van een echte dienstwoning. Betreft het echter flats die speciaal gebouwd zijn om verpleegkundigen aan woonruimte te helpen, dan is er geen direct verband tussen het werk en het bewonen van de flat en zal in de regel het huurrecht wel van toepassing zijn.
lid 12 Een economische binding aan de provincie wordt in elk geval aangenomen indien:
- iemand tenminste 18 uur per week bij een bedrijf of instelling in de provincie in hetzij vaste dienst is, hetzij een tijdelijk dienstverband heeft met de vooropgezette bedoeling dit om te zetten in een vast dienstverband of bij minder uren, ten minste een netto-inkomen uit arbeid heeft op bijstandsniveau;
- iemand als zelfstandig ondernemer in zijn bestaan voorziet en aantoont dat de zetel van zijn bedrijf in de provincie is gevestigd.
Met in acht name van het bovenstaande is het tijdstip waarop de economische binding ingaat, het moment waarop schriftelijk aan de hand van respectievelijk een huur- of koopcontract of arbeidsovereenkomst, kan worden aangetoond dat:
- de zetel van het bedrijf of de instelling waar iemand werkzaam is of zal gaan werken, in de provincie gevestigd is of binnen redelijke termijn gevestigd zal worden;
- het dienstverband bij het bedrijf of de instelling binnen redelijke termijn zal ingaan.
lid 23 Deze grens is door Gedeputeerde Staten voor onze gemeente voor onbepaalde tijd vastgesteld op € 181.512,-
lid 2 Door zijn plaats in hoofdstuk 1 geldt dit artikel voor alle woonruimten, al zal het in de praktijk geen rol spelen voor corporatiewoningen: leegstand van corporatiewoningen wordt immers via het aanbodsysteem voorkomen. Het artikel is dus met name bedoeld om leegstand van particuliere woonruimte tegen te gaan, waartegen anders niet op te treden zou zijn, met als uiterste instrument het in de Wet neergelegde recht tot vordering.
TOELICHTING HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Artikel 2.2.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
lid 2 Eerste gedachtenstreepje: Dit geldt niet voor de gevallen bedoeld in de artikelen 1623h, 1623i, en 1623l van boek 7A van het Burgerlijk Wetboek.
Tweede gedachtenstreepje: in afwijking met de Wet op de Huurtoeslag worden de inkomensgegevens van inwonende kinderen, kleinkinderen en pleegkinderen jonger dan 27 jaar niet meegeteld, gezien de grote kans op wijziging in de samenstelling van het huishouden gedurende de woonduur.
Artikel 2.2.3 Eisen voor vergunningverlening
lid 1c De eis van economische of maatschappelijke binding geldt niet, indien zich een situatie voordoet als beschreven in artikel 6 van het Besluit. Dit betreft gevallen van woningruil waarbij tenminste één van de betrokken partijen behoort tot een beschermde groep, of als aan de ruil een aanvaarding van een werkkring ten grondslag ligt. Ook kan er in gevolge de Huisvestingswet geen bindingseis gesteld worden als het personeel van het Europees Laboratorium voor ruimtetechnologie van de European Space Research Organisation betreft dat hun functie in Nederland uitoefent.
lid 1d Met 'gegadigde' wordt bedoeld degene die binnen een woonruimteverdelingsysteem op de woning heeft gereageerd dan wel degene die op grond van het woonruimteverdelingsysteem eerder voor de woning in aanmerking zou moeten komen.
Lid 1d onder 2e, geldt niet indien zich een situatie voordoet als aangegeven in artikel 9 van het Besluit. Dit betekent dat het niet lang genoeg ingeschreven staan niet kan worden tegengeworpen aan degene die:
- reeds medehuurder van de woning was en nu de huurovereenkomst voortzet krachtens artikel 1623g, derde lid, 1623h, zesde lid of 1623i, eerste lid van boek 7A van het Burgerlijk Wetboek;
- werkzaam is in Nederland ten behoeve van het Europees Laboratorium voor ruimtetechnologie.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding
lid 4 Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het aanbodsysteem en koopwoningen bij voorrang te bestemmen voor degenen met een binding aan de provincie of behorend tot een beschermde groep. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen.
Artikel 2.3.1 Verhouding inkomen - rekenhuur
lid 1 Vanaf 1 januari 2011 hebben twee ingrijpende wijzigingen plaatsgevonden:
1. De huishoudencategorieën voor de huurtoeslag zijn verdwenen.
2. Toewijzing van sociale huurwoning, huurprijs tot € 652,52 is alleen nog toegestaan aan huishoudens waarvan het inkomen maximaal € 33.614 bedraagt.
Met deze wijzigingen is een eenvoudige tabel ontstaan waardoor de woningcorporaties in staat worden gesteld te voldoen aan de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ (Staatscourant 2010, nr 17515). Op basis van deze tabel wordt nu 100% van het aanbod verhuurd aan huishoudens met inkomen beneden de inkomennorm van € 33.614. De regeling geeft echter de mogelijkheid aan woningcorporaties om 10% van het aanbod te verhuren aan woningzoekenden met een hoger inkomen. Om dit mogelijk te maken zijn lid drie en vier toegevoegd.
Lid 3 Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven om af te wijken van de tabel. De tabel is van toepassing op alle sociale huurwoningen van zowel toegelaten instellingen als particuliere verhuurders. Echter de ministeriële regeling is niet van toepassing op de huurwoningen van particulieren. Met lid 3 kunnen zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties woningen met een huurprijs vanaf € 450 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 45.000,-. De woningcorporaties kunnen 10% of een ander percentage, gelet op het beleid van een woningcorporatie, toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,-. en € 45.000,-.
Gelet op de woningmarkt in onze regio is de inkomensnorm van € 33.614,- te laag. Met een dergelijk inkomen is een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector niet haalbaar. Met een inkomen van € 45.000,- is een hypotheek haalbaar van ongeveer € 200.000,-. De huurprijs vanaf € 450,- stelt woningcorporaties in staat voldoende huurwoningen aan te bieden voor de betreffende huishoudens.
Lid 4 Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. In de regeling wordt deze categorie met name genoemd bij de toewijzing van huishoudens met een inkomen vanaf € 33.614,-.
De eigenaar van de woonruimte kan in overleg met burgemeester en wethouders maatwerk toepassen
op complexniveau. De bezettingsnorm kan hiermee op beperkte schaal worden toegepast.
Artikel 2.4.3 Bewijs van inschrijving
lid 1 De aanvrager is verantwoordelijk voor de juistheid van de gegevens.
lid 3 Een woningzoekende wordt uitgeschreven indien hij of zij een huisvestingsvergunning heeft verkregen voor het betrekken van woonruimte (huur of koop) in de regio. Uitschrijving vindt ook plaats bij aankoop van een door een woningzoekende zelf bewoonde huurwoning. Uitschrijving vindt niet plaats indien de woningzoekende op kamers gaat wonen, een (koop)woning betrekt met een huur- resp. koopprijs boven de huur-/koopprijsgrens of een zelfstandige woonruimte is betrokken buiten de regio.
Hierbij dient te worden vermeld dat het woningzoekendenbestand jaarlijks wordt opgeschoond. Iedere ingeschreven woningzoekende wordt jaarlijks gevraagd of men ingeschreven wenst te blijven. Daarbij wordt tevens aan de hand van de (gewijzigde) gegevens beoordeeld of de woningzoekende nog wel aan de inschrijfcriteria voldoet. Indien de woningzoekende zulks wenst of niet meer aan de inschrijfcriteria voldoet, dan wordt hij of zij alsnog uitgeschreven als woningzoekende.
De uitschrijvingscriteria in het kader van het Tweede Kansbeleid zijn gelijk aan die voor het weigeren voor een inschrijving. Er dienen nadrukkelijk enkele zorgvuldigheidseisen in acht worden genomen voordat men tot dit middel overgaat. Deze zijn omschreven in artikel 2.4.1 lid 3.
lid 4 Voor de verdeling van nieuwbouw koopwoningen kunnen gemeenten eigen lijsten aanleggen (zie paragraaf 2.6.2). Het tweede deel van het artikel strekt er toe te voorkomen dat met het doorhalen van een dubbele inschrijving voor een huurwoning de eventuele inschrijving voor een koopwoning komt te vervallen. Wanneer gemeenten geen afspraken hebben gemaakt over de onderlinge uitwisselbaarheid van lokale lijsten ten behoeve van de verkoop van koopwoningen zijn hierdoor wel meerdere registraties voor koopwoningen mogelijk.
Artikel 2.5.1 Urgent woningzoekenden
lid 2 Door middel van dit artikel is gepoogd het aantal urgentieverleningen tot noodsituaties te beperken. Urgenten krijgen daarmee een sterke positie: zij hebben absolute voorrang op anderen en kunnen in beginsel binnen zes maanden gehuisvest worden. Door het beperken van urgenties kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgente woningzoekenden worden toegewezen.
Veel situaties die vroeger steevast tot urgentie leidden, gelden in deze verordening niet als noodsituatie en leiden dus niet langer tot urgentie. Geen urgentie wordt bijvoorbeeld verleend:
1. indien voor bepaalde omstandigheden een andere weg of procedure meer aangewezen is, bijvoorbeeld:
- bij overlast van buren of burenruzie zijn de aangewezen instanties de politie, de rechtbank,
- bij gebrekkige woonruimte en huurgeschillen zijn de aangewezen instanties de verhuurder, de huurcommissie en de kantonrechter.
2. bij problemen in verband met kamerbewoning of inwoning (in ouderlijk huis of bij familie, vrienden of kennissen).
3. bij problemen bij gebrek aan woonruimte, bijvoorbeeld kamertekort na gezinsuitbreiding.
4. bij problemen in verband met beroepsomstandigheden, bijvoorbeeld woon-werk afstand.
Lid 4.A Met co-ouderschap wordt een regeling aangeduid tussen de ouders over de zorg voor de kinderen. Dit kan betekenen dat de praktische en financiële zorg voor de kinderen wordt gedeeld. Co-ouderschap kan maar tot maximaal één urgentie leiden en als één van de ouders in de huidige woning blijft wonen wordt geen urgentie verleend. De gemeente heeft daarmee voldaan aan de zorgplicht, namelijk het voorkomen van dakloosheid van minderjarige kinderen. Dat beide partijen co-ouderschap overeenkomen maar dit voorlopig nog niet kunnen uitvoeren, behoort tot de eigen verantwoordelijkheid van beide partijen.
lid 4.D Dit artikellid geldt voor personen die in een "Blijf van mijn lijf" of Fiom-huis in de regio wonen: zij krijgen voorrang bij het verkrijgen van woonruimte (conform de eerder in regionaal of sub-regionaal verband gemaakte afspraken). Deze urgentie wordt bij registratie direct toegekend, zolang het afgesproken aantal woningen per gemeente nog niet is overschreden. Jaarlijks krijgt een, in verhouding tot het aantal vrijkomende huurwoningen, redelijk aantal personen uit opvangtehuizen voorrang op basis van regionale of lokale afspraken. Om in aanmerking te komen voor een maatschappelijke indicatie voor urgentie dient de betrokkene gedurende een bepaalde tijd te zijn begeleid of behandeld door een in de regio werkzame hulp- en dienstverleningsinstelling. Dit kunnen ook andere instellingen zijn dan eerder in deze toelichting genoemd.
Artikel 2.5.2 Aanvraag en besluitvorming tot urgentie
lid 3 De aan te wijzen instantie kan ook, namens burgemeester en wethouders, de urgentieverlening zelf ter hand nemen.
Artikel 2.5.3 Beperkte keuzemogelijkheden urgenten
lid 2 Met dit artikel is beoogd eenduidigheid en een optimale afstemming van de zoekprofielen op de lokale en regionale woningmarkt te realiseren. Het standaard (regionale) zoekprofiel voor iedere urgent woningzoekende is een flatwoning (het woningtype dat over het algemeen het minst schaars is). Hiervan kan lokaal worden afgeweken indien volgens burgemeester en wethouders huisvesting in de woongemeente dringend gewenst is en met het standaard zoekprofiel niet mogelijk is. Gemeenten moeten zelf bezien of een dergelijke verruiming ten opzichte van de algemene regel in een individueel geval nodig is.
Stadsvernieuwingsurgenten krijgen wel een regionaal zoekprofiel mee. Dit vanwege de wezenlijk andere positie waarin stadsvernieuwingsurgenten zich bevinden. Die is principieel anders dan bij een medische urgentie of echtscheidingsurgentie. In geval van stadsvernieuwing wordt men urgent omdat de gemeente en de eigenaar van de woning andere plannen hebben met de grond waarop de woning staat. De bewoner vraagt niet zelf om persoonlijke redenen om urgentie, maar wordt gevraagd de woning te verlaten in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Deze positie rechtvaardigt een breder en ruimer, regionaal geldend zoekprofiel.
lid 2 Een woongroep wordt gedefinieerd als een huishouden van twee of meer meerderjarige personen die geen economische eenheid vormen. Ieder lid huurt een eigen woonruimte en draagt bij in de huur van een gemeenschappelijke ruimte en het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair.
Bij nieuwbouw van een woning voor een woongroep is er vaak sprake van een initiatiefgroep waarvan de leden het recht van eerste bewoning krijgen. Wanneer de leden onzelfstandige woonruimte bewonen valt de verdeling buiten het bereik van de verordening. Er is sprake van een groepswooncomplex wanneer de leden van de woongroep ieder een zelfstandige woonruimte bewonen.
lid 5 Vanaf 1 juli 2006 worden, ter bepaling van de volgorde, alle woningzoekenden op datum, van registratie in het woningzoekendenbestand, gerangschikt. De woning wordt voor verhuring aangeboden op volgorde van anciënniteit.
Voor doorstromers wordt een overgangsmaatregel gehanteerd, waarbij tot uiterlijk 1 januari 2007 een deel van de woonduur wordt omgezet naar een nieuwe datum van registratie in het woningzoekendenbestand. Zie hiervoor paragraaf 5.2.
lid 6 Om in het advertentiemedium woonruimte aan te mogen wijzen waarop de status "urgent" niet geldig is, is de volgende procedureafspraak overeengekomen: Burgemeester en wethouders bepalen in onderling overleg met de in de gemeente werkzame corporaties, in welke woningcomplexen in potentie ter beschikking komende woningen, uitgesloten zouden kunnen worden voor urgenten (met dien verstande dat de status "urgent", niet geldig is). Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze complexen in hun geheel worden uitgesloten. Wanneer in een geoormerkt complex een woning ter beschikking komt, krijgt de corporatie mandaat om te beoordelen of de betreffende woning daadwerkelijk wordt aangewezen als woning waarop de status urgent niet geldig is. Het moet hierbij gaan om een woning die naar verwachting een veel hoger dan gemiddeld aantal reacties zal opleveren (het betreft dus een door woningzoekenden zeer gewilde woning). Corporaties kunnen zich daarbij bijvoorbeeld baseren op aantallen reacties op vergelijkbare woningen in het complex. Hierbij dient bedacht te worden dat er vaak geen tijd is om bij mutaties vooraf te overleggen met de gemeente. Bij een huuropzegging dient altijd rekening te worden gehouden met de deadline van de woningkrant. Er zou anders ongewenste huurderving kunnen ontstaan.
Het is overigens niet de bedoeling te veel woningen uit te sluiten voor urgenten. Terughoudendheid dient te worden betracht. Daarom mag per jaar niet meer dan 5% van het totaal aantal woningen per gemeente dat in het voorgaande jaar in de Woningkrant is aangeboden, worden aangemerkt als woning waarop de status "urgent" niet geldig is. De tussen gemeente en corporaties overeengekomen complexen (inclusief adresgegevens) worden schriftelijk vastgelegd voor een periode van één jaar.
Artikel 2.6.2 Toewijzing van koopwoningen
lid 1 Uitgangspunt is dat nieuw te bouwen koopwoningen tot de prijsgrens bij voorrang worden ingezet om de doorstroming te bevorderen. Omdat doorstromers zijn gedefinieerd als diegenen die een huurwoning tot de maximale rekenhuur achterlaten, is de doorstroming mogelijk te weinig specifiek. Het te behalen doorstroomrendement is uiteraard ook afhankelijk van de koopprijs, de doelgroep en het woningtype. Daarom wordt het aan burgemeester en wethouders overgelaten om te bepalen waar het beleidsmatige accent op wordt gelegd. Bij het benoemen van de huurprijsklasse van de woningen die worden bewoond door de doelgroep verdient het aanbeveling aan te sluiten bij de gangbare indeling in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector, namelijk goedkoop, bereikbaar, betaalbaar en maximale huurprijsgrens. Lokaal wordt hierop veelal een prijsindexering los gelaten ten behoeve van bijvoorbeeld prestatieafspraken met corporaties.
Het wordt toegestaan lokaal een wachtlijst voor koopwoningen aan te leggen/houden mits dit in overeenstemming met de Huisvestingswet gebeurt. Dit betekent dat lokale maatschappelijke of economische binding op generlei wijze tot bevoordeling in de lijsten kan leiden.
lid 2 Artikel 2.6.1 lid 2 maakt een directe koppeling met de inkomenseisen zoals die werd gesteld bij het verlenen van geldelijke steun in het kader van het Besluit woninggebonden subsidies (BWS). Met het opnemen van deze publiekrechtelijke bepaling wordt bereikt dat de indirecte subsidiëring van de gemeente en in een aantal gevallen corporaties (grondpolitiek, aanbestedingsbeleid) wordt ingezet om huishoudens met een laag inkomen in staat te stellen een goedkope koopwoning te verwerven zonder concurrentie van huishoudens die gezien hun inkomen niet tot de primaire doelgroep van de volkshuisvesting kunnen worden gerekend.
Artikel 2.7.2 Toewijzing van standplaatsen
lid 2b Ook voor woonwagenbewoners geldt op grond van artikel 2.5.3, dat als zij urgent worden, zij naar een flatwoning vanaf de 1e verdieping kunnen. Een medisch urgente woonwagenbewoner kan voor een etagewoning op de begane grond in aanmerking komen, maar kan niet versneld in aanmerking komen voor een standplaats. Urgentie betekent: een dak boven je hoofd en dus geen toewijzing van zeer schaarse woonruimte. Een uitzondering geldt voor de urgent woningzoekende met een volkshuisvestelijke indicatie: deze kunnen op basis van artikel 2.5.3 vierde lid en 2.7.2 tweede lid wel een standplaats eisen.
lid 2 Bij het bepalen van het woningaanbod wordt gekeken naar het gemiddeld aantal vrijkomende woningen in de betreffende gemeente van het afgelopen drie jaar. Een geringe overschrijding, bv. ten gevolge van afronding, is toegestaan. Het Samenwerkingsverband Utrecht West dient hierover geïnformeerd te worden.
lid 2b Lokaal Maatwerk heeft betrekking op:
1e gedachtenstreepje: de verhouding inkomen – huur waarbij woonruimte kan worden aangeboden met ruimere of krappere grenzen. Hiermee kan onder andere aanbod en vraag op elkaar worden afgestemd van grote gezinnen en senioren ongeacht het feit dat het te ontvangen huurtoeslag hoger kan zijn dan vanuit het financiële beheer wenselijk wordt geacht.
2e -: De aanvullende toelatingseisen waren in de voorgaande verordening reeds mogelijk via het flexibiliteitsartikel. Bij het beheer van bepaalde complexen kan het nodig zijn aanvullende eisen te stellen.
3e -: Lokaal Maatwerk is ook geschikt voor de toepassing van alternatieve toewijzingssystemen. Als uitgangspunt bij de woonruimteverdeling is weliswaar gekozen voor het aanbodmodel, maar voor bepaalde doelgroepen kan een ander toewijzingssysteem uitkomst bieden. Voorbeeld hiervan is de toewijzing door middel van loting of via een optiemodel.
4e -: Met name voor huurwoningen had de huisvestingsverordening weinig mogelijkheden om doorstroming te bevorderen. Met Lokaal Maatwerk wordt deze mogelijkheid geboden waarbij het “doorstroomrendement” afhankelijk is van lokaal beleid.
5e -: Door een gemeente aan te wijzen specifieke doelgroepen kunnen voorrang krijgen bij de verdeling van woonruimte. Gelijk aan de systematiek van de hardheidsclausule is deze voorrang uitsluitend geldig in de gemeente waar deze bepaling wordt toegepast.
6e -: de Huur – Directpagina is een speciale rubriek in het advertentiemedium zoals is bedoeld in artikel 2.6.1 lid 4, waarop woningen worden aangeboden, waarbij een op grond van aantoonbare ervaringsgegevens gebaseerd vermoeden bestaat dat er bij regulier adverteren geen gegadigden zijn die een passende toewijzing mogelijk maken.
Bij de volgordebepaling wordt voorrang gegeven aan huishoudens die wel over een binding beschikken en waar sprake is van passende huisvesting. Afwijking van de huur - inkomensverhouding wordt niet voorgesteld. Direct volgend op de plaatsing op de huur-directpagina in de regionale aanbodkrant kan met toestemming van burgemeester en wethouders een woning in een ander medium aan worden geboden. Hierbij wordt verondersteld dat bij de woningen, met in acht neming van hetgeen in artikel 2.6.1 lid 5 over de volgordecriteria bij doorstromers en overige woningzoekenden is bepaald, de volgende criteria worden gehanteerd:
a. kandidaten die voldoen aan de passendheidseisen en voldoen aan de eis van maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de provincie, zoals opgenomen in artikel 2.2.3 lid 1c;
b. kandidaten die niet (geheel) voldoen aan de passendheidseisen en voldoen aan de eis van maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de provincie, zoals opgenomen in artikel 2.2.3 lid 1c.
c. kandidaten die voldoen aan de passendheidseisen en niet voldoen aan de eis van maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan de provincie, zoals opgenomen in artikel 2.2.3 lid 1c;
d. kandidaten die niet voldoen aan de passendheidseisen en geen binding met de provincie hebben.
7e -: De voorrangsregeling voor gemeenten en kernen met beperkte uitbreidingmogelijkheden, in dit geval Linschoten, biedt op basis van artikel 13b van de Huisvestingswet, de mogelijkheid aangeboden woonruimte onder de huur- danwel koopprijsgrens in de desbetreffende kern bij voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan desbetreffende kern/gemeente.
- De voorrang houdt in dat woningzoekenden met bovengenoemde binding, die binnen een tijdsbestek van 14 dagen reageren op aangeboden woonruimte, voorrang genieten boven woningzoekenden zonder deze binding.
- De ‘twee weken’ termijn gaat in na sluiting van de reactiedatum volgens de Woningkrant. Na het verzamelen van alle reacties hebben verhuurders/verkopers twee weken waarin de woning aangeboden moet worden aan een woningzoekende met bovengenoemde binding. Na het verstrijken van deze twee weken moet de woning weer worden aangeboden volgens de reguliere methode.
- Maximaal 30% van het vrijkomende woningaanbod onder de huur- en koopprijsgrens in de gemeente kan middels de voorrangsregeling worden toegewezen, gemiddeld over de 3 voorgaande jaren.
- Op basis van artikel 118 van de Gemeentewet dienen gemeenten het provinciaal bestuur jaarlijks op de hoogte te stellen van de mate waarin van deze maatregel gebruik wordt gemaakt.
8e -: In afwijking van de overige toepassingen van Lokaal Maatwerk wordt de experimentenregeling vooraf aan GS ter goedkeuring aangeboden. Deze procedure wijkt niet af van de huidige regeling. Gebruik van de regeling Experimenten dient te gebeuren met inachtneming van de navolgende regels:
a een experiment mag niet strijdig zijn met de Huisvestingswet;
b een experiment heeft een looptijd van maximaal 2 jaar;
c over de aard, inhoud en rapportage over het experiment, het toepassingsgebied en de evaluatie worden in een convenant bindende afspraken opgenomen.
Bij de aanvraag van een experiment moet de volgenden punten scherp naar voren komen:
a. een duidelijke aanleiding; het ‘waarom’ van een experiment;
b. een experiment heeft een duidelijk omschreven beoogd effect, dit effect is meetbaar. Zo mogelijk vindt een nulmeting plaats bij de start van een experiment;
c. de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden en
d. de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium.
Een experiment mag niet in strijd zijn met de Huisvestingswet. Bijvoorbeeld; het bevoordelen van lokale woningzoekenden is ook bij een experiment niet toegestaan zonder instemming van gedeputeerde staten van Utrecht.
TOELICHTING HOOFDSTUK 3 WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD
Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening
Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen twee belangen. Het aanvragersbelang (het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang) versus het volkshuisvestelijke belang (het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad). Wanneer aan het aanvragersbelang voorrang wordt verleend (lid 1), moet de vergunning worden verleend. Er kan geen compensatie worden gevraagd.
Als het belang van de aanvrager minder zwaar weegt dan het belang van de volkshuisvesting (lid 2), dan is in de verordening een compensatiemogelijkheid opgenomen. Op grond van jurisprudentie wil dit zeggen dat als de aanvrager bereid is te compenseren, de vergunning verleend moet worden (ook als het college van oordeel zou zijn dat geen enkele compensatie het verlies van zelfstandige woonruimte zou kunnen compenseren). Wil de aanvrager niet compenseren, dan wordt de vergunning niet verleend.
Voorop gesteld dient te worden dat compensatie niet als afschrikmiddel mag worden gebruikt, maar dat compensatie moet dienen om verloren woonruimte elders terug te winnen (het woningtekort in de regio is dusdanig dat er in principe geen woningen verloren moeten gaan ten behoeve van andere doeleinden). Dit vereiste is van invloed op de hoogte van de compensatie. Die moet in redelijke verhouding staan tot het met de compensatie te bereiken doel (vervangen/realiseren van woonruimte).
In artikel 3.1.5 wordt de mogelijkheid geboden tot reële (1e lid) dan wel financiële compensatie (3e lid). Reële compensatie is bijvoorbeeld vervangen van woonruimte door vergelijkbare woonruimte elders (niet zijnde al ingeplande nieuwbouw, want dan is namelijk geen sprake van vervanging, maar van toevoeging). Reële compensatie vindt bij voorkeur plaats door functieverandering. Een gebouw met een niet woonfunctie, krijgt door verbouw een woonfunctie (bijvoorbeeld van schoolgebouw naar appartementen, of van bedrijfsgebouw naar wooneenheden e.d.).
Of er sprake is van passende reële compensatie, is ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders. Hierbij kunnen de volgende criteria een rol spelen:
Ten aanzien van de financiële compensatie wordt hieronder de onderbouwing van de bedragen gegeven. Bedragen die door deze compensatiegelden worden gegenereerd, worden overigens (conform lid 5 van artikel 3.1.5) uitsluitend in het kader van de volkshuisvesting aangewend (bijvoorbeeld subsidiëring nieuwbouw sociale huurwoningen, herstructurering, inrichting woonomgeving etc.).
Onderbouwing compensatiebedragen
Reële compensatie vindt bij voorkeur plaats door functieverandering. Wanneer woonruimte gecreëerd wordt door verbouw van een niet-woongebouw naar een woongebouw, dan is sprake van een onrendabele top. Dat is dat deel van de kosten die niet binnen een redelijke termijn uit de exploitatie van de woning kan worden terugverdiend. Deze onrendabele top wordt als uitgangspunt genomen om de financiële compensatie te berekenen. Het aldus verkregen bedrag wordt in het kader van de volkshuisvesting aangewend (en kan dan bijvoorbeeld weer als stimuleringsbijdrage gebruikt wanneer er zich een mogelijkheid voordoet om een niet-woongebouw te verbouwen naar een woongebouw).
Voor diverse categorieën van woonruimte bedragen de grondkosten in de regio (prijspeil 1 januari 2001), gemiddeld € 363,93 per m2. De verwervingskosten van een bedrijfsgebouw bedragen gemiddeld € 1.032,80 per m2. Het verschil tussen de gemiddelde grondkosten van een woongebouw en de verwervingskosten van een bedrijfsgebouw bedraagt € 668,87 per m2.
Dit verschil wordt als uitgangspunt genomen voor zowel het vaststellen van een onrendabele top als voor een stimuleringsbijdrage. Echter, met een functieverandering (van bedrijfsgebouw naar woongebouw) verkrijgt het onroerend goed een meerwaarde die ten gunste komt van de eigenaar. Met een waardevermeerdering wordt rekening gehouden bij het vaststellen van zowel het compensatiebedrag als de stimuleringsbijdrage.
Omdat een waardevermeerdering sterk afhankelijk is van een aantal niet te beïnvloeden variabelen (waaronder vraag, aanbod en prijs op de woningmarkt) en hierdoor niet op voorhand al een juiste verdeelsleutel kan worden opgesteld die bij conjunctuurveranderingen actueel blijft, wordt een bijdrage in de helft van de onrendabele top als voldoende stimulering gezien. Derhalve dus (afgerond) € 336 per m2. Omdat dit bedrag per m2 als stimuleringsbijdrage beschikbaar kan worden gesteld, is dit bedrag meteen ook het uitgangspunt bij het berekenen van een financiële compensatie per m2. Factoren die de hoogte van de financiële compensatie mede bepalen zijn:
- gaat zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verloren;
- blijft de woonruimte (gedeeltelijk) bestaan maar wordt deze naar een ander segment van de woningmarkt gebracht;
- wordt de woonruimte tijdelijk of definitief onttrokken.
De verschillen in compensatiebedragen zijn dus het gevolg van de invloed die een onttrekkingsmaatregel op de woningmarkt heeft. De compensatiebedragen worden jaarlijks, per 1 juli, geïndexeerd met toepassing van het inflatiepercentage (CPI 2005 is 1,7% MG 2006-1) van het voorafgaande kalenderjaar.
TOELICHTING HOOFDSTUK 5 SLOTBEPALINGEN
Hier is een overgangsmaatregel opgenomen waarbij tot 1 januari 2007 de woonduur van doorstromers voor een deel wordt omgezet in inschrijfduur. De woningzoekende moet zich hiervoor wel actief inschrijven in het register als bedoeld in artikel 2.4.1.
Bij de omzetting wordt 2/5, oftewel 40% van de woonduur, omgezet in inschrijfduur.
Voor doorstromers die al staan ingeschreven vindt deze omzetting plaats per juli 2006.
Bij alle doorstromers die op 30 juni 2006 zijn ingeschreven als woningzoekende wordt per juli 2006 40% van de woonduur omgezet in inschrijftijd, tenzij de feitelijke inschrijftijd langer is. Twee voorbeelden om dit duidelijk te maken.
Voorbeeld 1: een doorstromer met 4 jaar inschrijftijd en 20 jaar woonduur. De inschrijftijd wordt 8 jaar (40% van 20 jaar)
Voorbeeld 2: een doorstromer met 5 jaar inschrijftijd en 10 jaar woonduur. De inschrijftijd blijft 5 jaar, want deze is langer dan 40% van de woonduur (4 jaar).
De omzetting van woonduur in inschrijftijd is blijvend en duurt tot het einde van de inschrijving. Na de omzetting neemt de inschrijftijd gewoon toe, zoals bij alle woningzoekenden.
Bij doorstromers die zich als woningzoekende inschrijven in de periode van 1 juli 2006 t/m 31 december 2006 is de overgangsregeling ook nog van toepassing.
Bij doorstromers die zich inschrijven na 1 januari 2007 geldt alleen de inschrijftijd vanaf dat moment.