Organisatie | Alkmaar |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Alkmaar |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Alkmaar |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Artikel 5.1 bevat een hardheidsclausule.
Artikel 6.1 bevat een overgangsbepaling.
Deze verordening vervangt per 01-03-2014 de Huisvestingsverordening Alkmaar 2007
Huisvestingsverordening Alkmaar, artikel 2.4.1 lid 3
Huisvestingsverordening Alkmaar, artikel 2.5.1 lid 2
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-07-2014 | 01-07-2015 | Artt. 2.5.4, 2.7.4; bijlagen 2 en 3 | 15-05-2014 zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2014-31976.html, 10-06-2014 | 2014-372 | |
01-03-2014 | 18-02-2014 | 01-07-2014 | Bijlagen 1 en 2 | 18-02-2014 zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2014-9869.html, 26-02-2014 | 2014205-91418 |
01-03-2013 | 01-03-2014 | bijlage 1, 2 | 26-02-2013 Officiële Mededelingen, 27-02-2013 | Onbekend. | |
01-03-2012 | 01-03-2013 | bijlage 1 | 07-02-2012 Officiële Mededelingen, 15-02-2012 | Onbekend. | |
15-12-2011 | 01-03-2012 | nieuwe regeling | 01-12-2011 Officiële Mededelingen, 07-12-2011 | Onbekend. |
Huisvestingsverordening Alkmaar Nr. 309
De Huisvestingsverordening Alkmaar is gebaseerd op de model huisvestingsverordening Regio Alkmaar.
De Hoofdstukken 3 en 4 en paragraaf 3.4 van bijlage 3 van deze model huisvestingsverordening Regio Alkmaar zijn optioneel. Dat wil zeggen dat gemeenten van die delen van het model kunnen afwijken of er geen gebruik van kunnen maken. In de gemeente Alkmaar zijn de hoofdstukken 3 en 4 en paragraaf 3.4 van bijlage 3 opgenomen.
HOOFDSTUK 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
wet: de Huisvestingswet;
besluit: het Huisvestingsbesluit;
woonruimte: het daaromtrent in artikel 1, lid 1 sub b, van de wet bepaalde;
huurprijs: de huurprijs als bedoeld in artikel 1, lid 1, sub j van de wet;
rekenhuur: de rekenhuur zoals bedoeld in artikel 1, sub h van de Wet op de Huurtoeslag;
koopprijs: het daaromtrent in artikel 1, lid 1 sub k, van de wet bepaalde;
huurprijsgrens: de huurprijs waarboven, op grond van artikel 13, lid 1, sub. a. van de Wet op de Huurtoeslag, geen huurtoeslag wordt toegekend;
koopprijsgrens: het daaromtrent in artikel 6, lid 3, van de wet bepaalde, dan wel het op grond van artikel 6, lid 4, van de wet toegestane;
maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de regio Alkmaar, daarin gelegen dat die persoon een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, waarbij een maatschappelijke binding wordt aangenomen bij personen die gedurende de afgelopen tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingeschreven hebben gestaan in het bevolkingsregister van één of meer van de gemeenten in de regio Alkmaar;
woningzoekende van de regio: hiertoe behoren de volgende groepen: - woningzoekende ingezetenen; - woningzoekenden met economische binding; - woningzoekenden met maatschappelijke binding; - woningzoekenden die in de positie verkeren als aangegeven in artikel 13c, lid 1 van de wet;
inkomen: de gezamenlijke toetsingsinkomens, bedoeld in artikel 8 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, die in aanmerking worden genomen voor het bepalen van de draagkracht, bedoeld in artikel 7 van die wet;
huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 7 van de wet;
eigenaar: het daaromtrent in artikel 1, lid 2, van de wet bepaalde;
standplaats: een standplaats als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel h van de Woningwet;
woonwagen: een woonwagen als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel e van de Woningwet;
onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 30 van de wet;
splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 33 van de wet;
bestuurlijke boete: bestuurlijke boete als bedoeld in artikel 85a van de wet.
woningcorporatie: instelling werkzaam in het belang van de volkshuisvesting als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet;
HOOFDSTUK 2 Verdeling van woonruimte
Artikel 2.1.1 Huur- en koopprijsgrens
Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op:
Artikel 2.1.2 Nadere afperking
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.1.1 is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op:
woonruimten, als bedoeld in artikel 6, lid 1, van de wet (woonruimten bestemd voor inwoning, woonwagens, woonschepen);
woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders op grond van de Leegstandwet vergunning tot verhuur hebben verleend;
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.1.1 kunnen burgemeester en wethouders onderdelen van het bepaalde in de paragrafen 2.2 (huisvestingsvergunning), 2.5 (volgordebepaling en urgentie) en 2.6 (leegmelding, voordracht en aanbieding van woonruimte) niet van toepassing verklaren op woonruimten, in eigendom van een eigenaar waarmee een overeenkomst is gesloten, als bedoeld in artikel 2.7.6.
Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning
Artikel 2.2.2 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
Burgemeester en wethouders besluiten de aanvraag niet verder te behandelen, indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning voor de in de aanvraag aangegeven woonruimte krijgt, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen, één en ander echter met uitzondering van de gevallen, genoemd in artikel 23, lid 3, van de wet (medehuurderschap).
Indien er sprake is van woningruil wordt de huisvestingsvergunning verleend indien wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in artikel 2.2.3 lid 1 sub a en b.
Paragraaf 2.3 Toelating tot de regionale woningmarkt
Onder rechtmatig verblijf wordt verstaan rechtmatig verblijf zoals bedoeld in artikel 8, onder a. tot en met e. en l., van de Vreemdelingenwet 2000.
Artikel 2.4.1 Verhouding inkomen - huurprijs/koopprijs
Voor de bepaling van het inkomen dat in de in lid 2 bedoelde tabellen wordt toegepast hanteren burgemeester en wethouders de volgende nadere uitvoeringsregels:
Indien de woningzoekende verklaart dat het verwachte jaarinkomen wezenlijk veranderd is ten opzichte van de voorgelegde bewijsstukken of geen bewijsstukken kan overleggen, moet hij/zij een verklaring opstellen met minimaal de volgende elementen: de oorzaak van de inkomensverandering, de geschatte omvang ervan en een bewijs, bijvoorbeeld in de vorm van een recente loonstrook/uitkeringsspecificatie.
Paragraaf 2.5 Volgordebepaling en urgentie
Artikel 2.5.4 Criteria voor verlening van een urgentieverklaring
Burgemeester en wethouders verlenen een urgentieverklaring slechts aan woningzoekenden meteen binding aan de regio die over zelfstandige woonruimte beschikken of hebben beschikt in de 12maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag urgentie, die buiten eigen schuld in een zodanigenoodsituatie verkeren dat verhuizen op zeer korte termijn noodzakelijk is en die aannemelijk kunnenmaken niet in staat te zijn binnen deze termijn andere, gezien het probleem, geschikte woonruimtete vinden.
Voor woningzoekenden die beschikken over een urgentieverklaring bemiddelen burgemeester en wethouders, na afloop van de in artikel 2.5.2, lid 2 sub c., bedoelde termijn, bij eigenaren van woonruimte, opdat aan hen een overeenkomstig paragraaf 2.4 passende en overeenkomstig artikel 2.5.2, lid 2 sub b., nader omschreven woonruimte wordt aangeboden.
Het gestelde in lid 1 geldt niet voor woningzoekenden die op grond van stadsvernieuwing over een urgentieverklaring beschikken. Deze woningzoekenden worden uitsluitend bemiddeld indien men een nieuwbouw huur- of koopwoning in de eigen wijk wil betrekken. Deze bemiddeling treedt in werking zonder dat de woningzoekende zelfstandig dient te reageren op krachtens artikel 2.6.4. aangeboden woonruimte.
Artikel 2.5.6 Wijziging en intrekking
Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders, al dan niet op verzoek van de woningzoekende, besluiten de inhoud van de afgegeven urgentieverklaring te wijzigen. Dit wordt schriftelijk en gemotiveerd ter kennis van de woningzoekende gebracht door middel van de verstrekking van een gewijzigde urgentieverklaring, waarbij tevens wordt meegedeeld dat de voor-dien verstrekte urgentieverklaring is vervallen.
Paragraaf 2.6 Leegmelding, voordracht en aanbieding van woonruimte
Met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 19, 20 en 21 van de wet kunnen burgemeester en wethouders aan de eigenaar van een ter beschikking gekomen woon-ruimte die behoort tot de in artikel 2.6.1, eerste lid, aangewezen categorieën een voordracht tot verhuring van de woonruimte aan een door burgemeester en wethouders aangegeven woningzoekende doen.
a. Binnen 1 week nadat de eigenaar het ter beschikking komen van de woonruimte heeft gemeld of anderszins is gebleken dat de woonruimte ter beschikking is gekomen, zenden burgemeester en wethouders een voordracht van ten hoogste 3 woningzoekenden, of berichten zij aan de eigenaar dat geen voordracht zal worden gedaan. Van de voordracht worden de desbetreffende woningzoekenden door burgemeester en wethouders schriftelijk in kennis gesteld.
b. Binnen 2 weken na ontvangst van de voordracht dient de eigenaar de woningzoekende(n) te benaderen en burgemeester en wethouders schriftelijk te berichten of met (één van) de voorgedragen woningzoekende(n) een huurovereenkomst afgesloten zal worden. Indien de eigenaar de voorgedragen woningzoekende(n) weigert, dient hij de reden daarvan aan burgemeester en wethouders te berichten. Burgemeester en wethouders stellen de voorgedra-gen woningzoekende(n) hiervan in kennis en geven daarbij aan wat het vervolg van de procedure zal zijn. Indien de voorgedragen woningzoekende(n) de woonruimte weigert (weige-ren), dient (dienen) hij (zij) de reden daarvan schriftelijk aan burgemeester en wethouders te berichten.
Indien de voorgedragen woningzoekende(n) de woonruimte weigert (weigeren), of de eigenaar de voorgedragen woningzoekende(n) om naar het oordeel van burgemeester en wethouders gegronde redenen weigert, kan een tweede voordracht worden gedaan binnen 2 weken nadat burgemeester en wethouders van de weigering in kennis zijn gesteld.
Indien de eigenaar niet binnen de gestelde termijn een bericht als bedoeld in lid 3, sub b. heeft gezonden of als hij de voorgedragen woningzoekende(n) zonder naar het oordeel van burge-meester en wethouders gegronde reden weigert, kunnen burgemeester en wethouders overeen-komstig hoofdstuk IV van de wet tot vordering van de woonruimte overgaan.
Artikel 2.6.4 Aanbieding van woonruimte
In afwijking van het in het eerste lid bepaalde vindt geen aanbieding plaats van woonruimte waarvoor door burgemeester en wethouders op grond van artikel 2.6.3 een voordracht is gedaan en die dientengevolge is of zal worden toegewezen aan een door burgemeester en wethouders aangegeven woningzoekende.
Paragraaf 2.7 Organisatie en bevoegdheden
Artikel 2.7.2 Verzoek om inschrijving
Het verzoek om als woningzoekende te worden ingeschreven in het in het vorige artikel bedoelde register wordt gericht aan Burgemeester en Wethouders op een door hen aangegeven wijze.
Artikel 2.7.3 Vereisten voor inschrijving
Om ingeschreven te kunnen worden moet de woningzoekende aan de volgende vereisten voldoen:
Artikel 2.7.5 Informatieverstrekking
Eigenaren van woonruimten die zelf een registratie van woningzoekenden bijhouden zijn desgevraagd verplicht de informatie waarover zij in dat verband beschikken aan Burgemeester en Wethouders te verstrekken.
HOOFDSTUK 3 Toewijzing standplaatsen
Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op huurstandplaatsen van woonwagens, waarbij de huurstandplaats een huurprijs heeft beneden de huurprijsgrens.
Het is verboden zonder huisvestingsvergunning van het college van burgemeester en wethouders een standplaats in gebruik te nemen of te geven voor bewoning.
Artikel 3.7 Vervallen van de inschrijving
De inschrijving als gegadigde voor een standplaats van een woonwagen vervalt:
Artikel 3.9 Verlenen van de vergunning
Een huisvestingsvergunning wordt verleend voor een onbepaalde periode, is persoonsgebonden en niet overdraagbaar.
HOOFDSTUK 4 Wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad
Paragraaf 4.1 Onttrekking, samenvoeging en omzetting
Artikel 4.1.2 Vergunningvereiste
In afwijking van lid 1 sub a is in geval van sloop geen vergunning vereist indien de onttrekking plaatsvindt conform door de gemeenteraad vastgestelde afspraken met toegelaten instellingen over de herontwikkeling van een bepaald gebied in het kader van herstructurering, waarbij naar de mening van het college de te onttrekken woonruimte door middel van toekomstige nieuwbouw in voldoende mate wordt gecompenseerd.
In afwijking van lid 4 wordt, bij tijdelijke onttrekking van woonruimte door toegelaten instellingen waarbij de woonruimte onzelfstandig verhuurd wordt ten behoeve van de huisvesting van specifieke doelgroepen als hierover in algemene zin tussen gemeente en toegelaten instellingen dan wel zorginstellingen overeenstemming is bereikt, de tijdelijkheid bepaald door de feitelijke duur van de huurovereenkomst.
Artikel 4.1.3 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning
Artikel 4.1.4 Termijn van beslissing
Burgemeester en wethouders beslissen op een aanvraag om vergunning binnen 8 weken na de dag waarop de volledige aanvraag is ontvangen. Zij kunnen hun beslissing eenmaal met ten hoogste zes weken verdagen.
Artikel 4.1.5 Criteria voor vergunningverlening
Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning, tenzij naar hun oordeel het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften als bedoeld in art. 4.1.6 voldoende kan worden gediend.
Artikel 4.1.6 Voorwaarden en voorschriften
Het bedrag van de financiële compensatie wordt berekend naar het aantal vierkante meters vloeroppervlak voor de te onttrekken woonruimte. Het oppervlak wordt gemeten volgens de normen waarmee de kwaliteit van de huurwoningen wordt bepaald, zoals die voor de berekening van de oppervlakten van vertrekken en overige ruimten zijn vastgelegd in het Besluit Huurprijzen Woonruimte.
Bij het als compensatie toevoegen van woonruimte, zoals bedoeld in lid 1, sub a, dient door de aanvrager binnen vier weken na de verzenddatum van het desbetreffende besluit van burgemeester en wethouders, een waarborgsom te worden betaald, die gelijk is aan het bedrag dat had moeten worden betaald indien hij voor de in dat besluit gestelde financiële compensatievoorwaarde zou hebben gekozen.
Indien sprake is van het gebruik van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning, kunnen burgemeester en wethouders de woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment dat de woonruimte in gebruik genomen wordt voor bewoning, of dat de woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd, of indien alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend.
HOOFDSTUK 5 Verdere bepalingen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 2.2.1, 2.6.1, 2.6.2, 4.1.2 of 4.2.2 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
Met de opsporing van de bij artikel 5.2 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.
De in het eerste lid genoemde ambtenaren hebben de bevoegdheden als genoemd in artikel 76, 77 en 78 van de wet.
In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Artikel 5.5 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 72, eerste lid, van de Woningwet (Stbl. 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruim-teverdeling werkzaam zijn.
Artikel 5.6 Bestuurlijke boete
Overtreding van artikel 7, lid 1 van de Huisvestingswet kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 340,--.
Overtreding van artikel 7, lid 2 van de Huisvestingswet kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 18.500,--.
Overtreding van artikel 30, lid 1 sub a van de Huisvestingswet kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 18.500,--.
Overtreding van artikel 30, lid 1 sub b van de Huisvestingswet kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 18.500,--.
Overtreding van artikel 30, lid 1 sub c van de Huisvestingswet kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 18.500,--.
HOOFDSTUK 6 Overgangs- en slotbepalingen
Aanvragen om verlening van een, met een vergunning volgens deze verordening gelijkgestelde vergunning welke zijn ingediend
Vastgesteld bij raadsbesluit van 1 december 2011.
Bijlagen gewijzigd bij b. en w. besluit van 7 februari 2012 en 26 februari 2013.
Bijlagen laatstelijk gewijzigd bij b. en w. besluit van 18 februari 2014.
Bekend gemaakt in het Gemeenteblad op 18 februari 2014.
Laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 15 mei 2014.
Bekend gemaakt in het Gemeenteblad op 10 juni 2014.
In werking getreden op 1 juli 2014.
Bijlage 1 behorend bij Huisvestingsverordening Alkmaar en geldend per 1 maart 2014
Om te bepalen of het inkomen van het huishouden in een redelijke verhouding staat tot de huurprijs of koopprijs van de woonruimte (art. 2.4.1, lid 1) hanteren burgemeester en wethouders de volgende tabellen:
Jaarlijks geldt voor maximaal 10% van de per corporatie vrijgekomen sociale huurwoningen de volgende tabel:
Voor nieuw te bouwen koopwoningen:
Huishoudens met een bruto jaarinkomen boven de € 48.500,- komen alleen in aanmerking voor koopwoningen boven de € 174.925,- 2]
Huishoudens met een bruto jaarinkomen onder de € 48.000,- komen in principe in aanmerking voor alle koopwoningen.
Om te bepalen of de omvang van het huishouden past bij het aantal kamers van de woonruimte (artikel 2.4.2) hanteren burgemeester en wethouders de volgende regels:
Bijlage 2 behorend bij Huisvestingsverordening Alkmaar en geldend per 1 maart 2014
UITVOERINGSVOORSCHRIFT VOLGORDEBEPALING
Om te bepalen in welke volgorde woningzoekenden voor ter beschikking gekomen woonruimte in aanmerking komen (art. 2.5.1) hanteren burgemeester en wethouders de volgende regels:
I. Het systeem van volgordebepaling
Voor de volgordebepaling worden uitsluitend de woningzoekende huishoudens voor huurwoningen in aanmerking genomen die hun belangstelling kenbaar hebben gemaakt op grond van art. 2.6.4 en die voldoen aan de passendheidscriteria (paragraaf 2.4). Inschrijfduur kan alleen opgebouwd worden vanaf de leeftijd van 18 jaar. De volgordebepaling vindt als volgt plaats:
Bepaling toewijzingscategorie voor huurwoningen
Allereerst wordt bepaald tot welke categorie de woningzoekende behoort:
Huishoudens uit categorie a. gaan voor op huishoudens uit categorie b., die op hun beurt weer voorgaan
op woningzoekenden uit categorie c. en die gaan weer voor op woningzoekenden uit categorie d. Voor de huishoudens uit categorie a. bepalen burgemeester en wethouders wie voor de woning in aanmerking komt. Voor huishoudens uit categorie b. is de datum van de urgentieverklaring van belang.
Degene met de oudste urgentieverklaring gaat voor. Als de urgentieverklaring op dezelfde datum is afgegeven, dan gaat degene met de oudste aanvraagdatum voor. Binnen de eigen gemeente gaan stads- of dorpsvernieuwingsurgenten voor op de andere urgenten. Als van categorie c. en d. meerdere woningzoekenden uit eenzelfde categorie reageren, bepaalt de tijd die men als woningzoekende staat ingeschreven wie voor de woning in aanmerking komt. Degene met de langste inschrijftijd gaat voor.
Als na toepassing van de volgordebepalingen er gelijkwaardige huishoudens blijken te zijn, wordt de volgorde voor deze huishoudens bepaald door loting.
Bepaling toewijzingscategorie voor nieuwbouwkoopwoningen
Allereerst wordt bepaald tot welke categorie de woningzoekende behoort:
Woningzoekenden uit categorie a. gaan voor op woningzoekenden uit categorie b., die op hun beurt weer voorgaan op woningzoekenden uit categorie c.
Als na toepassing van de volgordebepalingen er gelijkwaardige woningzoekenden blijken te zijn, wordt de volgorde voor deze woningzoekenden bepaald door loting.
II. Relatie type huishouden – type woning en de gevolgen voor de volgordebepaling
Bepaalde typen woningen zijn bijzonder geschikt voor bepaalde typen huishoudens. Wanneer deze woningen voor verhuur ter beschikking komen, komt dat bepaalde type huishouden het eerst voor die woning in aanmerking.
Uitsluitend de hieronder vermelde regels mogen worden toegepast:
Woningen met 5 kamers of meer, waarbij de kleinste slaapkamer minimaal 6 m2 is, worden met voorrang toegewezen aan woningzoekende huishoudens van 5 personen of meer van de regio. Daarna aan huishoudens met 4 personen uit de regio. Daarna aan huishoudens met 3 personen uitde regio. Daarna aan huishoudens van vestigers met 5 personen of meer. Daarna aan huishoudens van vestigers met 4 personen. Daarna aan huishoudens van vestigers met 3 personen. Binnen de groepen gaat het huishouden met de langste inschrijftijd voor.
BIJLAGE 3 UITVOERINGSVOORSCHRIFT URGENTIEBEPALING
Op grond van artikel 2.5.4 lid 3 van de huisvestingsverordening is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om regels vast te stellen met betrekking tot de uitvoering van de urgentieregeling. Deze regels zijn bedoeld om uiteen te zetten op welke wijze de criteria zoals deze zijn geformuleerd in artikel 2.5.4 lid 1 van de huisvestingsverordening geïnterpreteerd moeten worden.
Een aanvraag wordt getoetst in 2 stappen.
Eerst wordt getoetst of voldaan wordt aan de gestelde randvoorwaarden. Als aan alle randvoorwaarden is voldaan wordt er getoetst op de aanvullende beoordelingscriteria. Om in aanmerking te kunnen komenvoor een urgentieverklaring moet in volgorde getoetst worden aan vijf criteria/randvoorwaarden:
Dit betekent dat wanneer iemand al niet voldoet aan criterium a. op de vier daaropvolgende criteria b, c, d en e in principe niet meer getoetst hoeft te worden. Er zal echter ook op de overige criteria getoetstworden; welke toetsing betrokken wordt bij de argumentatie voor de toekenning of afwijzing van de aanvraag voor een urgentieverklaring.
Pas als iemand aan alle vijf criteria/randvoorwaarden voldoet, wordt er vervolgens getoetst op de aanvullende beoordelingscriteria: dreigende onvrijwillige dakloosheid door stads- of dorpsvernieuwing; medische urgentie; sociale urgentie; stadsvernieuwingsurgentie. Het resultaat van deze toets is de conclusie / de rapportage en advies dat voorgelegd wordt aan de Regionale Urgentiecommissie.
Randvoorwaarden zijn beoordelingscriteria waaraan een woningzoekende in ieder geval moet voldoen om voor een urgentieverklaring in aanmerking te komen.
Burgemeester en wethouders verlenen een urgentieverklaring slechts aan woningzoekenden die over zelfstandige woonruimte beschikken of hebben beschikt in de 12 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag urgentie met een binding aan de regio die buiten eigen schuld in een zodanige noodsituatie verkeren dat verhuizen op zeer korte termijn noodzakelijk is en die aannemelijk kunnen maken niet in staat te zijn binnen deze termijn andere, gezien het probleem, geschikte woonruimte te vinden.
In één zin wordt hier de definitie van een urgentie gegeven. Vijf belangrijke criteria vormen de kern vandeze bepaling. Ze worden als volgt uitgewerkt:
Een woningzoekende komt alleen in aanmerking voor een urgentie als hij over zelfstandige woon-ruimte beschikt of heeft beschikt in de 12 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag urgentie.Voor een ingezetene betekent dit dat hij over zelfstandige woonruimte in de regio moet beschikken of hebben beschikt in de 12 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag urgentie. Voor woningzoekenden met een maatschappelijke binding betekent het dat hij over zelfstandige woonruimte in Nederland moet beschikken of hebben beschikt in de 12 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag urgentie in Nederland. Woningzoekenden met een economische binding komen in ieder geval niet in aanmerking voor een urgentie.
De volgende personen of huishoudens komen in aanmerking voor het aanvragen van een urgentie:
Woningzoekenden die in de positie verkeren als aangegeven in artikel 13c, lid 1 van de wet. D.w.z. woningzoekenden die het ontbreken van binding niet mag worden tegengeworpen; hieronder vallen in ieder geval: langdurig werklozen, arbeidsongeschikten, gepensioneerden, remigranten, toegelaten vluchtelingen, woningzoekenden die niet beschikken over woonruimte t.g.v. echtscheiding of een procedure tot echtscheiding.
De noodsituatie moet buiten de schuld van betrokkene zijn ontstaan en deze kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het ontstaan ervan. Eigen verantwoordelijkheid voor het ontstaan van de noodsituatie kan zowel uit een handelen als een nalaten voortvloeien. De noodsituatie was voor betrokkenen niet te voorzien ofwel betrokkene was niet in staat tijdig maatregelen te nemen om de noodsituatie te voorkomen. Verder was de woningzoekende niet in staat daarop te anticiperen. In zeer bijzondere situaties kan de toepassing van de regel ‘buiten eigen schuld’ niet gerechtvaardigd zijn.
De woningzoekende wordt zelfredzaam geacht als men de mogelijkheden heeft om binnen de termijn van een half jaar woonruimte te vinden in de regio Alkmaar. De betrokkene heeft eerst zelf naar een oplossing van het probleem gezocht, alvorens urgentie aan te vragen. Andere oplossingen kunnen zijn: een kamer huren, inwoning bij derden, sociaal pension, crisisopvang, een woning kopen, particuliere huur, etc.
Er moet een absolute noodzaak zijn om binnen een half jaar te verhuizen en het probleem kan niet op eigen kracht of binnen die periode opgelost worden. Er dient een directe relatie te bestaan tussen probleem en woonsituatie. De huidige woning is niet geschikt (te maken) om het probleem op te lossen. Een (andere) woning in de regio Alkmaar is binnen een half jaar absoluut vereist.
3. Aanvullende beoordelingscriteria
Naast de randvoorwaarden zijn er aanvullende beoordelingscriteria waar de urgentieaanvragen op getoetst worden. Er moet namelijk aantoonbaar sprake zijn van een medische of sociale noodzaak of er is sprake van dreigende onvrijwillige dakloosheid door stads- of dorpsvernieuwing.
3.1 Dreigende onvrijwillige dakloosheid door stads- of dorpsvernieuwing
Als huishoudens het dak boven hun hoofd kwijtraken als gevolg van sloop vanwege stads- of dorpsvernieuwing kan er een urgentie worden verstrekt. Stads- of dorpsvernieuwingsurgenten kunnen alleen reageren in de eigen gemeente en gaan daarbij voor op de andere urgenten. De gemeente kan ervoor kiezen een apart zoekprofiel voor deze urgenten op te stellen. De passendheidseis inkomen uit bijlage 1 van deze verordening geldt niet voor stads- en dorpsvernieuwingsurgenten
Een medische urgentie kan verstrekt worden, wanneer men te maken heeft met woonomstandigheden die de medische situatie onhoudbaar maken. De situatie wordt als onhoudbaar beschouwd in de volgende gevallen:
Voor een medisch urgenten dient een advies gevraagd te worden van een aangewezen medische deskundige. De passendheidseis inkomen uit bijlage 1 van deze verordening geldt niet voor medisch urgenten. Daarnaast wordt aan medisch urgenten een zoekprofiel meegegeven, bijvoorbeeld waarin staat dat de medische urgentie alleen geldt voor gelijkvloerse woningen.
Alleen in zeer uitzonderlijke situaties waarbij sprake is van ernstige psychiatrische en/of psycho-sociale problematiek in relatie met de zelfstandige woonomstandigheden kan een beroep gedaan worden op een medisch/sociale urgentie. Daarbij moet aannemelijk gemaakt worden dat medicatie/therapie in de afgelopen 6 maanden niet tot verbetering/oplossing van de problematiek heeft geleid en een andere zelfstandige woonsituatie een oplossing biedt voor de ernstige psychiatrische en/of psycho-sociale problemen.
Het is onmogelijk om alle omstandigheden, die tot een sociale urgentie kunnen leiden, te formuleren. Het zijn vaak heel persoonlijke en unieke omstandigheden. De aanvragen worden behandeld door een regionale urgentiecommissie, zodat een consistente beoordeling van de aanvragen gewaarborgd is. In een aantal situaties is het echter wel mogelijk om vooraf duidelijkheid te geven of een urgentie verleend wordt. De volgende situaties zijn op zichzelf staand onvoldoende ernstig om urgentie te rechtvaardigen. Een combinatie van deze situaties kan echter wel tot een dusdanige uitzonderlijke situatie leiden dat deze toch voor urgentie in aanmerking komt. Om een goede afweging te kunnen maken van de individuele omstandigheden van de aanvrager, moet de aanvraag altijd getoetst worden aan de randvoorwaarden en aanvullende criteria in dit uitvoeringsvoorschrift.
De situaties waarin in beginsel geen urgentie wordt verstrekt, zijn:
Bovenstaande situaties zijn niet limitatief omschreven. Het niet genoemd staan van een situatie in bovenstaande lijst leidt niet automatische toekenning van een urgentieverklaring.
De bovenstaande lijst is niet van toepassing op huishoudens die op grond van stadsvernieuwing in aanmerking komen voor een urgentie.
3.4 Stadsvernieuwing in Alkmaar
Van stadsvernieuwing is sprake indien een huurder de woning moet verlaten wegens sloop waarbij de eigenaar met de huurder overeenstemming heeft bereikt over een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten die tenminste gelijkwaardig is aan de tegemoetkoming op grond van het Sociaal Plan dat ten behoeve van de wijkontwikkelingsplannen in Alkmaar door corporaties, huurders-organisaties en gemeente is overeengekomen.
Voorwaarde is dat de huurder van de te slopen woning op de datum waarop de urgentie zal worden verstrekt met de verhuurder een huurcontract voor onbepaalde tijd heeft en op het betreffende adres in de Gemeentelijke Basis Administratie Persoonsgegevens staat ingeschreven.
Onder stadsvernieuwing is ook renovatie begrepen mits de betreffende woning gelegen is in een wijk waarvoor een wijkontwikkelingsplan als bovengenoemd overeen is gekomen. Renovatie is een bouwkundige ingreep om de levensduur van de woning 25 jaar of meer te verlengen, waarbij de huurder in verband met de werkzaamheden tenminste 4 weken aaneengesloten elders moet verblijven. Indien in het uitvoeringsvoorschrift urgentiebepaling over sloop wordt gesproken, zijn de betreffende bepalingen op overeenkomstige wijze op renovatie van toepassing. De datum waarop de renovatie van het complex van start gaat, wordt bij de volgordebepaling ten opzichte van de overige stadsvernieuwingsurgenten gehanteerd als ware het een sloopdatum.
Bepaling onderlinge volgorde tussen woningzoekenden met verstrekte urgentie
Urgentie op grond van stadsvernieuwing gaan voor op alle andere urgenties. De onderlinge volgorde tussen de verschillende stadsvernieuwingsurgenten is als volgt:
Onder woonduur in de oorspronkelijke woning wordt in dit verband verstaan de tijdsduur gelegen tussen de ingangsdatum van de huurovereenkomst voor de woning die zal worden gesloopt en de datum waarop de startbrief aan de betrokken huurder is gedateerd. De startbrief is de brief van de verhuurder aan de huurder, waarin wordt meegedeeld dat de verhuurder de huur van de woning in verband met sloop zal gaan opzeggen, en dat het Sociaal Plan voor de huurder van kracht is.
Ten behoeve van de toewijzing van nieuwbouwwoningen in de huur- en koopsector worden de stadsvernieuwingsurgenten in een aantal categorieën onderverdeeld. De toewijzingsvolgorde tussen de categorieën is als volgt:
4. Samenstelling van de Regionale Urgentiecommissie
Het hierna volgende onder punt 4 bepaalde is niet van toepassing op huishoudens die op grond van stadsvernieuwing in aanmerking komen voor een urgentie.
De Regionale Urgentiecommissie bestaat tenminste uit vier leden: een onafhankelijk voorzitter, een adviseur uit het maatschappelijke werk en afgevaardigden op voordracht van gemeenten en corporaties in de Regio Alkmaar. De administratieve ondersteuning van de Commissie wordt verzorgd door een secretaris. Voor alle leden dienen plaatsvervangende leden te worden benoemd. De leden mogen niet zijn:
Voor de benoeming van de leden wordt een voordracht gedaan door het regionaal bestuurlijk overleg wonen in de regio Alkmaar. Om praktische redenen vindt de daadwerkelijke benoeming plaats door burgemeester en wethouders van de gemeente Alkmaar. De leden worden benoemd voor een periode van vier jaar en kunnen een keer herbenoemd worden Het lidmaatschap van de Commissie eindigt wanneer een lid van functie verandert of door schriftelijke opzegging van een lid. Binnen drie maanden wordt de functie weer opgevuld. Gedurende die periode wordt de vacante plaats vervuld door de plaatsvervanger.
5. Werkwijze van de Regionale Urgentiecommissie
De vergaderingen van de Commissie vinden conform een jaarlijks te plannen vergaderschema plaats, waarbij uitgegaan wordt van de frequentie 1 keer per 2 weken. De vergaderstukken worden, spoedeisende gevallen uitgezonderd, tenminste één week voor aanvang van de vergadering bij de leden bezorgd. De vergaderingen zijn niet openbaar. De Commissie is bevoegd andere deskundigen voor de vergadering uit te nodigen. Bij het staken van de stemmen is de stem van de voorzitter doorslaggevend.
Voor het houden van vergaderingen van de Commissie is vereist dat in ieder geval de voorzitter en 2 overige leden aanwezig zijn. De leden van de Commissie zijn verplicht tot geheimhouding van hetgeen hun bij het verrichten van hun taak bekend is geworden met betrekking tot de aanvrager. De gegevens die met betrekking tot een verzoek om toekenning van een urgentie bekend zijn geworden, worden geregistreerd.
De Regionale Urgentiecommissie:
6. Aanvraag van een urgentieverklaring
Het hierna volgende onder punt 6 bepaalde is niet van toepassing voor huishoudens die op grond van stadsvernieuwing in aanmerking komen voor urgentie. Deze urgentie wordt door de gemeente verstrekt zonder dat deze behoeft te worden aangevraagd.
Een woningzoekende kan urgentie aanvragen in de eigen woongemeente of in de gemeente waarmee de woningzoekende maatschappelijke binding heeft. Woningzoekenden die in de positie verkeren als aangegeven in artikel 13c, lid 1 van de wet kunnen zelf bepalen in welke gemeente ze urgentie aanvragen.
Ook wanneer op basis van de vastgestelde toetsingscriteria geen aanleiding is voor het innemen van een urgentieaanvraag kan op uitdrukkelijk verzoek van de woningzoekende een urgentieaanvraag ingediend worden. Urgentie dient aangevraagd te worden op een daarvoor bestemd formulier. Gelet op de uniformiteit in de behandeling van de urgentieaanvraag wordt een standaard aanvraagformulier voor urgentie gebruikt. Een aanvraag wordt niet in behandeling genomen indien deze niet compleet is, dat wil zeggen onvolledig ingevuld, niet ondertekend of niet voorzien van de vereiste bijlagen.
7. Beoordeling van een urgentieaanvraag
Het hierna volgende onder punt 7 bepaalde is niet van toepassing voor huishoudens die op grond van stadsvernieuwing in aanmerking komen voor urgentie.
Naar aanleiding van de urgentieaanvraag kan de woningzoekende uitgenodigd worden voor een intakegesprek. Het gesprek wordt vastgelegd in een standaard rapportageformulier. Na het indienen van een volledige urgentieaanvraag stuurt de intaker binnen een periode van 2 weken de aanvraag met de benodigde bijlagen voorzien van een pré-advies door naar de secretaris van de Regionale Urgentiecommissie. Hiervoor wordt een pré-adviesformulier gebruikt. Het pré-adviesformulier bevat de volgende elementen:
Persoonsgegevens van de aanvrager (en partner).
Waaronder de grootte van het huishouden.
Dit onderdeel bevat een weergave van:
Omschrijving van de probleemsituatie
Naast een omschrijving van de probleemsituatie komt in ieder geval de eigen indruk van de rapporteur aan de orde ten aanzien van hetgeen in het onderdeel “aanleiding” is vermeld. Het is de taak van de rapporteur steeds een relatie te leggen met andere zaken, die hij/zij onderzocht heeft teneinde een zekere objectivering tot stand te brengen in zijn/haar oordeel.
De intaker rapporteert en brengt advies uit over de noodzaak tot verhuizen. Het advies wordt getoetst aan het uitvoeringsvoorschrift urgentiebepaling. Iedere rapportage wordt afgesloten met een conclusie en een pré-advies.
Advisering en beoordeling door de Regionale Urgentiecommissie
Binnen 3 weken na ontvangst van het intake rapportageformulier adviseert de Regionale Urgentiecommissie burgemeester en wethouders of een woningzoekende al dan niet als urgent dient te worden aangemerkt. Advisering en beoordeling vindt plaats aan de hand van het uitvoeringsvoorschrift urgentiebepaling en op basis van het voorgestelde pré-advies. Adviesbesluiten worden genomen bij meerderheid van stemmen. Bij afwijzing van het pré-advies motiveert de regionale urgentiecommissie de afwijzing. Na behandeling door de Urgentiecommissie sturen burgemeester en wethouders binnen 3 weken een gemotiveerd besluit naar de woningzoekende. Bij het gemotiveerd besluit delen burgemeester en wethouders mede, dat de woningzoekende tegen het besluit binnen zes weken na bekendmaking daarvan een bezwaarschrift kan indienen bij burgemeester en wethouders. Als de woningzoekende besluit een aanvraag in te dienen terwijl een eerdere aanvraag al is afgewezen en de omstandigheden niet gewijzigd zijn, zal de nieuwe aanvraag op dezelfde gronden worden afgewezen.
8. Inhoud van de urgentieverklaring
Een urgentieverklaring is een verklaring waarin burgemeester en wethouders de verplichtingen ten opzichte van de urgent woningzoekende vastleggen. Burgemeester en wethouders verklaren dat:
Bij de urgentieverklaring delen burgemeester en wethouders mede, dat de woningzoekende tegen het besluit binnen zes weken na bekendmaking daarvan een bezwaarschrift kan indienen bij burgemeester en wethouders.
In afwijking van het hiervoor onder punt 8 bepaalde verklaren burgemeester en wethouders in een urgentie die wordt verstrekt op grond van stadsvernieuwing dat:
In afwijking van het hiervoor onder 8 bepaalde geldt de voorrang van stadsvernieuwingsurgente woningzoekenden uitsluitend voor woonruimte in de gemeente waarin de te slopen woning zich bevindt. Waar sprake is van bemiddeling geldt een inspanningsverplichting van de gemeente gedurende de gehele periode waarin de urgentie van kracht is.