Organisatie | Enschede |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beheersverordening grondbedrijf 2003 |
Citeertitel | Beheersverordening grondbedrijf 2003 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Geen
art. 212 Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
11-09-2003 | Onbekend | 01-09-2003 3 september 2003 | Onbekend |
De Raad van de gemeente Enschede,
gelezen het voorstel van het College van 3 juni 2003, nummer 11111, dienst DSOB,
1.De Beheersverordening Grondbedrijf 2003 vast te stellen, onder intrekking van de Beheersverordening Grondbedrijf 1998 (vastgesteld op 2 februari 1998):
gelet op art. 212 Gemeentewet,
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen 3
Hoofdstuk 3. Complexen, algemene bepalingen 9
artikel 8. Projectmatig complex, algemeen (grondexploitatie) 9
artikel 9. Functioneel complex, algemeen 9
Hoofdstuk 4. Projectgebonden complexen, specifieke bepalingen (grondexploitaties) 10
artikel 10. Grondexploitatie, bepalingen algemeen 10
artikel 11. Haalbaarheidstudie 11
artikel 12. Tentatieve exploitatieopzet 11
artikel 13. Grondexploitatieberekening 12
Hoofdstuk 5. Functionele complexen, specifieke bepalingen 15
artikel 16. Complex Verspreide Gronden 15
artikel 17. Af te Sluiten Complexen 17
Hoofdstuk 6. Reserve Grondbedrijf 20
artikel 19. Reserve Grondbedrijf 20
artikel 20. Weerstandsvermogen Grondbedrijf 20
Hoofdstuk 7. Periodieke financiële rapportages Grondbedrijf 22
artikel 21. Maandrapportage 22
artikel 22. Kwartaalrapportage 22
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
1.1.In deze verordening wordt verstaan onder:
- complex, Een administratieve eenheid binnen het Grondbedrijf om projectgebonden de inbreng en uitname van gronden te registreren die als onderdeel van een projectmatige planontwikkeling in bouwgrondexploitatie worden genomen alsmede de registratie van de met die bouwexploitatie gepaard gaande kosten en opbrengsten.
- complex, Een administratieve eenheid binnen het Grondbedrijf om functioneel specifieke kosten en/of opbrengsten te registreren die niet direct gekoppeld zijn aan een concrete planontwikkeling waarbij gronden in bouwexploitatie worden gebracht, maar betrekking hebben op het Grondbedrijf als geheel.
- eindwaarde- Methodiek voor een grondexploitatieberekening waarbij berekening de in de tijd gefaseerd opgenomen kosten en opbrengsten worden doorberekend naar peildatum van afsluiting van het complex en waarbij rekening wordt gehouden met rente en kosten- en opbrengstenstijgingen en het resultaat middels een rentefactor wordt teruggerekend naar peildatum heden.
artikel 2. Overige gemeentelijke regelgeving
2.1. Ter uitvoering van art. 212 Gemeentewet stelt de gemeenteraad een verordening vast waarin de uitgangspunten voor het financiële beleid zijn verwoord, alsmede de regels voor het financiële beheer en de inrichting van de financiële organisatie. De Beheersverordening grondbedrijf 2003 geldt als lex specialis voor deze verordening.
2.2. Tenzij anders vermeld is het Organisatie besluit 2003 en de overige verordeningen ter uitvoering van de artikelen 213 en 213a Gemeentewet onverkort van toepassing.
Hoofdstuk 2. Het Grondbedrijf, algemeen
artikel 3.Doelstelling en taken Grondbedrijf
3.1.Missie Grondbedrijf Als onderdeel van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer faciliteert, ontwikkelt mede en ondersteunt het cluster Grondbedrijf de maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Enschede. Zij draagt bij aan het proces dat tot doel heeft het feitelijke gebruik van grond in overeenstemming met het maatschappelijk gewenste ruimtelijk gebruik te brengen. Het cluster Grondbedrijf genereert financiële middelen, voert een actieve grondpolitiek en verleent deskundige financieel-economische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel een optimaal financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Zij ondersteunt de gemeentelijke planvorming door de creatieve inzet van kennis en vaardigheden op het gebied van planfinanciering, grondverwerving, tijdelijk beheer, uitgifte van grond en door inzet van het geëigende juridische instrumentarium om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.
3.2.Een belangrijke uitwerking van de missie van het Grondbedrijf is dat zij zorgdraagt voor een gezond Grondbedrijf. Dit houdt in dat het Grondbedrijf er voor zorgdraagt dat er een financiële reserve bestaat die een voldoende risico buffer vormt voor financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten. Aan deze randvoorwaarde toetst het Grondbedrijf ook beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige projecten.
artikel 6. Financiering Grondbedrijf
6.8. De opdrachtnemer is er zelf verantwoordelijk voor dat de opdracht binnen het budget wordt uitgevoerd. Hij rapporteert daarover periodiek aan de projectmanager. Bij dreigende overschrijdingen dient de opdrachtnemer de projectmanager daarover vroegtijdig te informeren, zodat er sprake kan zijn van eventuele bijsturing.
Hoofdstuk 4. Project gebonden complexen, specifieke bepalingen (grondexploitaties)
10.9. Indien tussentijds de kaders van de planontwikkeling fundamenteel wijzigen, wordt de oude fase financieel afgesloten middels een nacalculatie, alvorens een doorstart wordt gemaakt voor een nieuw plan. Besluitvorming over deze nacalculatie geschiedt door het bestuursorgaan dat opdracht heeft verstrekt voor deze fase.
- dekkingsbron voor mogelijke tekorten (risicodrager planontwikkeling). 11.2.Indien er sprake is van een geprognosticeerd tekort wordt hiervoor nog geen voorziening getroffen in het complex STOG onderdeel toekomstige plannen dat jaarlijks in het kader van het MPG wordt vastgesteld. Het resultaat van de haalbaarheidsstudie wordt derhalve nog niet betrokken bij het verschaffen van inzicht in de Reserve Grondbedrijf.
- het resultaat van de exploitatieopzet en in geval van een tekort een voorstel voor de dekking van dat tekort.
12.3. De tentatieve exploitatieopzet wordt voorzien van een toelichting waarop de uitgangspunten voor de exploitatieopzet nader zijn toegelicht, zoals grondgebruik, fasering, berekeningsgrondslag kosten en opbrengsten, en dergelijke en is voorzien van een risicoparagraaf, waarin nader ingegaan wordt op de financiële risico die verbonden zijn aan de grondexploitatie en waar aangegeven wordt op welke wijze de risico’s kunnen worden ingeperkt (risicomanagement).
12.4. Het resultaat van de tentatieve exploitatieopzet wordt betrokken bij het verschaffen van inzicht in de Reserve Grondbedrijf. Indien er sprake is van een geprognosticeerd tekort wordt hiervoor een voorziening getroffen in het complex STOG onderdeel toekomstige plannen dat jaarlijks in het kader van het MPG wordt vastgesteld. Dit is echter alleen mogelijk indien de Reserve Grondbedrijf door genoemde voorziening niet onder het Weerstandsvermogen Grondbedrijf terechtkomt. Indien dit wel het geval is, is artikel 20.5 van toepassing.
- een samenvatting van kosten en opbrengsten en het saldo.
13.3. De grondexploitatieberekening wordt voorzien van een toelichting waarop de uitgangspunten voor de berekening nader zijn toegelicht, zoals grondgebruik, fasering, berekeningsgrondslag kosten en opbrengsten. Naast de toelichting op de uitgangspunten omvat de toelichting een risicoparagraaf, waarin nader ingegaan wordt op de financiële risico die verbonden zijn aan de grondexploitatie en waar aangegeven wordt op welke wijze de risico’s kunnen worden ingeperkt (risicomanagement).
13.4. In de toelichting van de grondexploitatieberekening worden de bandbreedtes aangeven waarbinnen de exploitaties zich kunnen bewegen zonder dat herziening door de gemeenteraad noodzakelijk is. Tevens wordt aangegeven of een herziene grondexploitatie los van overschrijdingen tussentijds door de raad moet worden vastgesteld.
i een significante overschrijding van de totale kosten, waarbij een overschrijding van 15% in ieder geval als significant wordt aangemerkt;
ii een significante onderschrijding van de totale opbrengsten, waarbij een onderschrijding van 15% in ieder geval als significant wordt aangemerkt.
13.6. Een geprognosticeerd tekort in de grondexploitatie wordt gedekt door hiertoe een voorziening in het complex STOG op te nemen. Dit is echter alleen mogelijk indien de Reserve Grondbedrijf door genoemde voorziening niet onder de Weerstandsvermogen Grondbedrijf terechtkomt. Indien dit wel het geval is, is artikel 20.5 van toepassing.
13.7. Na afsluiting van de grondexploitatie wordt het saldo verrekend met de Reserve Grondbedrijf. Bij een tekortplan wordt het saldo eerst verrekend met de getroffen voorziening binnen het complex STOG, onderdeel voorziening lopende plannen. Bij een winst in de grondexploitatie wordt het saldo toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.
13.8. Ten behoeve van de grondexploitatieberekening worden vastgoed- en (grond)bedrijfseconomische analyses uitgevoerd, waarbij zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt normen, kengetallen, outputgegevens, eenheidprijzen, grondprijzen en andere beoordelingscriteria. In het kader van de nota Grondbeleid zullen periodiek de na te streven beoordelingscriteria voor het doelmatig opstellen van een grondexploitatieberekening worden vastgesteld.
artikel 14. Herziene grondexploitatieberekening
14.2. Bij overschrijding van de bandbreedtes zoals opgenomen in artikel 13.5 e.v. is een tussentijdse herziening van de grondexploitatie noodzakelijk, waarbij de herziene grondexploitatieberekening door de raad wordt vastgesteld. Deze herziening dient apart van het MPG door de raad te worden vastgesteld.
14.3. Voor een herziene grondexploitatie zijn de inrichtingseisen zoals gesteld in artikel 13 eveneens van toepassing. Als extra eis geldt echter dat een herziene grondexploitatieberekening een verschillenanalyse met toelichting ten opzichte van de eerder vastgestelde grondexploitatieberekening dient te bevatten.
Hoofdstuk 5. Functionele complexen, specifieke bepalingen
- Gronden en opstallen die aangekocht zijn onder de noemer van strategische aankopen ten behoeve van mogelijke toekomstige planontwikkelingen, dan wel om ongewenste planontwikkelingen tegen te gaan, dan wel als ruilobject wordt aangemerkt teneinde aankopen ten behoeve van planontwikkelingen mogelijk te maken.
16.6. Het Complex Verspreide Gronden wordt minimaal één keer per jaar geactualiseerd en vastgesteld door de raad als onderdeel van het MPG. Doel van deze actualisatie is om aan te geven of de oorspronkelijke motieven voor de aankopen nog steeds van toepassing zijn, dan wel dat door gewijzigde omstandigheden nadere voorstellen moeten worden gedaan. Indien daar aanleiding toe is wordt het Complex Verspreide Gronden ook tussentijds geactualiseerd.
16.10. Gronden worden vanuit het Complex Verspreide Gronden tegen boekwaarde overgeboekt naar de projectmatige complexen. Indien er sprake geweest is van een herwaardering met een bijdrage, als in het voorgaande lid bedoeld, worden de betreffende gronden uitgenomen tegen de boekwaarde verhoogd met de oorspronkelijke bijdrage vanuit de Reserve Grondbedrijf inclusief rentekosten en komt deze bijdrage weer ten goede aan de Reserve Grondbedrijf.
16.11. Gronden, die aangekocht zijn met het oog op een concrete planontwikkeling en voor de aanschafwaarde zijn opgenomen, maar uiteindelijk toch geen deel uitmaken van het plan, moeten onverwijld worden gewaardeerd op basis van de economische waarde uitgaande van de huidige bestemming en moet een eventueel verschil met de boekwaarde worden afgeboekt
16.12. Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van het complex Verspreide Gronden, conform art. 16.6, besloten wordt om gronden af te stoten, worden deze verkocht voor de economische waarde. Het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde komt ten laste of ten gunste van de Reserve Grondbedrijf.
16.13. Gronden en opstallen die aangekocht zijn door het Grondbedrijf en de eerstkomende vijf jaren niet nodig zijn voor planontwikkeling, worden tegen bedrijfswaarde overgeboekt naar het Vastgoedbedrijf, teneinde een budgettair neutrale exploitatie binnen het Vastgoedbedrijf mogelijk te maken. Indien de betreffende overgeboekte gronden te zijner tijd nodig zijn voor planontwikkeling worden deze gronden tegen de dan geldende boekwaarde weer teruggeboekt naar het Grondbedrijf. Indien de boekwaarde van het pand bij overboeking naar het Vastgoedbedrijf lager is dan de bedrijfswaarde, wordt het pand overgeboekt tegen de boekwaarde. Indien bij overboeking naar het Vastgoedbedrijf de boekwaarde van het pand hoger is dan de bedrijfswaarde wordt het verschil ten laste gebracht van de Reserve Grondbedrijf. Winstneming in het kader van dit artikel is noch bij het Vastgoedbedrijf noch bij het Grondbedrijf toegestaan.
16.15. Voor het verrichten van aankopen ten behoeve van toekomstige planontwikkelingen en strategische aankopen zal het college de raad voorstellen een raamkrediet ter beschikking te stellen. Nadat de raad in het kader van de concrete planontwikkeling als onderdeel van het totale uitvoeringskrediet voor het project ook een aankoopkrediet beschikbaar heeft gesteld, valt dit deel van het raamkrediet weer vrij en kan opnieuw ingezet worden voor aankopen. Over aankopen ten behoeve van toekomstige plannen en strategische aankopen, waarvoor de raad een raamkrediet beschikbaar heeft gesteld, zal periodiek door het college aan de desbetreffende raadscommissie worden gerapporteerd. Indien nodig zal deze rapportage vertrouwelijk geschieden.
artikel 17. Af te Sluiten Complexen
17.2. Indien de uit te voeren activiteiten, die in het kader van de grondexploitatie moeten worden gerealiseerd, grotendeels zijn uitgevoerd, zal de grondexploitatie door de raad worden afgesloten door het vaststellen van de nacalculatie. In de praktijk zal een grondexploitatie worden afgesloten indien ca. 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is gerealiseerd, dan wel ca. 90 % van de uit te geven gronden is verkocht.
17.5. Het deelcomplex bevat naast de oppervlakte van de betreffende gronden een waarde die overeenkomt met de marktwaarde van de eventueel nog uit te geven gronden verminderd met de kosten van eventueel nog uit te voeren werken en bijbehorende rentekosten. Uitgangspunt daarbij is dat bij uiteindelijke realisering de opbrengsten minimaal gelijk aan de boekwaarde zullen zijn.
- de positieve of negatieve saldi van afgesloten deelcomplexen binnen Af te Sluiten Complexen;
18.7. Jaarlijks wordt als onderdeel van het MPG een herziening van de exploitatieberekening complex STOG opgesteld. Deze berekening wordt voorzien van een toelichting omvattende minimaal een nadere toelichting op de afzonderlijke posten en een verschillenanalyse ten opzichte van de berekening van het vorig jaar.
Hoofdstuk 6. Reserve Grondbedrijf
artikel 20. Weerstandsvermogen Grondbedrijf
20.6. In het kader van de besluitvorming over het complex STOG en de Reserve Grondbedrijf worden tevens voorstellen gedaan over de noodzakelijkheid en wenselijkheid van eventuele afdrachten vanuit het complex STOG aan de algemene middelen.
Hoofdstuk 7. Periodieke financiële rapportages Grondbedrijf
artikel 23. Halfjaarlijkse rapportage / marap
23.1. Voor de managementrapportages van het college aan de raad zullen de gegevens worden gebruikt die afgeleid zijn van herzieningen van de (grond-) exploitatieberekening van de afzonderlijke complexen. Ten behoeve van de gegevens voor de voorjaars managementrapportage wordt gebruik gemaakt van de uitkomsten van de herzieningen van de (grond-) exploitatieberekeningen die gemaakt wordt ten behoeve van het MPG. Voor de najaars managementrapportage wordt gebruik gemaakt van de ambtshalve herziening van de (grond-) exploitatieberekeningen van de afzonderlijke complexen.
24.1. Jaarlijks wordt het MPG ter vaststelling voorgelegd aan de raad, waarin minimaal gerapporteerd wordt over de liquiditeitspositie, de voorzieningen en verplichtingen, de Reserve Grondbedrijf, het Weerstandsvermogen Grondbedrijf en het toekomstperspectief (vermogenspositie) van het Grondbedrijf.
Hoofdstuk 8. Verantwoordelijkheden, control en informatie
artikel 25.Verantwoordelijkheden
25.1.Het college van Burgemeester en Wethouders
Het college is bestuurlijk eindverantwoordelijk voor het functioneren van het Grondbedrijf.
De directeur is ambtelijk eindverantwoordelijk voor het functioneren van het Grondbedrijf en wordt daarin ondersteund door de clustermanager en de dienstcontroller.
De clustermanager informeert en adviseert de directeur bij de beheersing van de financieel-administratieve en bedrijfseconomische processen en bevordert de integratie van vakmatige en financieel-economische kennis binnen het Grondbedrijf. Hij is als eerste leidinggevende verantwoordelijk voor de kwaliteit van de afzonderlijke Grondbedrijfproducten en de daarvoor noodzakelijk administratieve organisatie, administratie en archivering. Hij is verantwoordelijk voor het verrichten van bedrijfseconomische analyses voor de directeur en de dienstcontroller ten behoeve van een doelmatige en doeltreffende begrotingsrealisatie en initieert en stimuleert daarbij de totstandkoming van normen, kengetallen, outputgegevens en andere beoordelingscriteria. De clustermanager staat in voor de integriteit, volledigheid en juistheid inzake de informatievoorziening aan het college over de individuele grondexploitaties en de vermogenspositie van het Grondbedrijf.
De projectmanager is integraal verantwoordelijk voor het door de directeur aan hem opgedragen project en derhalve ook voor de financiële aspecten van zijn project. Hij heeft oog voor de projectoverstijgende belangen van het complex STOG.
De planeconoom verzorgt de financieel-economische inbreng in een project en draagt zorg voor het opstellen, bewaken, herzien, en afsluiten van de grondexploitatieberekening. Daarnaast bewaakt hij de doelmatige planopzet en planuitvoering van het project en zorgt hij ervoor dat de projectoverstijgende belangen van het complex STOG goed worden behartigd.
25.6.De beheerder functionele complexen
De clustermanager wijst per functioneel complex een medewerker aan die verantwoordelijk is voor beheer van het betreffende complex.
25.7.Overige ambtenaren van de dienst.
Alle ambtenaren binnen de dienst verstrekken de clustermanager desgevraagd de volledige informatie die hij naar zijn oordeel in de uitoefening van zijn functie nodig heeft.
Zoals in artikel 25.5 is aangegeven dient de planeconoom er op toe te zien dan de planontwikkeling en planrealisatie op projectniveau doelmatig worden uitgevoerd.
26.3.De op grond van art. 25.6 aangewezen medewerker van het grondbedrijf draagt voor de eenheid in de diverse grondexploitaties. Hij verwerkt de consequenties van de afzonderlijke complexen in het complex STOG en bewaakt de reserve van het Grondbedrijf.
26.4.De controller Grondbedrijf
26.3.De controller Grondbedrijf ziet toe op financiële-, rechtmatigheid en doelmatigheidsaspecten van het Grondbedrijf. Hij toetst beleidsvoorstellen op de hiervoor genoemde aspecten. Hij is verantwoordelijk voor het opzetten van de administratieve organisatie van het Grondbedrijfproces en ziet er op toe dat er overeenkomstig de administratieve organisatie wordt gehandeld. De controller Grondbedrijf heeft een functionele lijn met de dienstcontroller.
26.3.De dienstcontroller oefent rechtstreeks en middels de controller Grondbedrijf toezicht uit op het Grondbedrijf. Deze rol van dienstcontrolling betekent naast de verantwoordelijkheden van de clustermanager en controller Grondbedrijf, een extra waarborg voor juiste, volledige en betrouwbare allocatie van baten en lasten, alsmede voor een adequate bedrijfseconomische besturing.
26.3.De clustermanager Grondbedrijf heeft periodiek overleg over het Grondbedrijf met de portefeuillehouder Grondbedrijf, de directeur en de dienstcontroller. Tussen de dienstcontroller en controller Grondbedrijf vindt periodiek overleg de wijze van control van het totale grondbedrijfproces plaats.
26.3.De beheerders van de functionele complexen en de controller Grondbedrijf hebben periodiek overleg over de functionele complexen.
26.3.De controller Grondbedrijf, de STOG beheerder en de planeconomen hebben periodiek overleg over de de individuele grondexploitaties.
26.3.De clustermanager heeft de bevoegdheid en de plicht om het college en de dienstcontroller gevraagd en ongevraagd te adviseren omtrent ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf en het algemeen en de financiële ontwikkelingen binnen de complexen in het bijzonder indien daar zijninziens aanleiding voor is. Hij doet dit echter pas na overleg met de directeur.
27.2.De controller Grondbedrijf
26.3.De controller Grondbedrijf heeft de bevoegdheid en de plicht om de dienstcontroller gevraagd en ongevraagd te adviseren omtrent ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf en het algemeen en de financiële ontwikkelingen binnen de complexen in het bijzonder indien daar zijninziens aanleiding voor is. Hij doet dit echter pas na overleg met de clustermanager Grondbedrijf.