Organisatie | Diemen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening Startersleningen gemeente Diemen 2011 |
Citeertitel | Verordening Startersleningen gemeente Diemen 2011 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-10-2011 | 01-03-2017 | Nieuwe regeling | 29-09-2011 Diemer Nieuws | 1 |
In deze verordening wordt verstaan onder:
Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die wordt verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Startersleningen;
Starter: een natuurlijke persoon die de voorafgaande tien jaar geen eigenaar-bewoner is geweest en op basis van deze verordening een aanvraag doet. Indien de starter deel uit maakt van een huishouden van meerdere personen, geldt voor alle leden van het huishouden de eis dat men de voorafgaande tien jaar geen eigenaar-bewoner is geweest;
Hoofdstuk 4 Aanvraag en toekenning
De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Startersleningen en de Productspecificaties Startersleningen die zijn vastgesteld in de SVn-informatiemap.
Hoofdstuk 5 Intrekken van de Starterslening
Hoofdstuk 6 Aflossing van de Starterslening
Hoofdstuk 7 Slot- en overgangsbepalingen
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening, met uitzondering van hetgeen bepaald is in artikel 4,3 en artikel 6 sub a en b.
Deze verordening treedt in werking op 1 oktober 2011.
Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Startersleningen gemeente Diemen 2011”.
Aldus besloten door de raad voornoemd
Bijlage: procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels startersleningen
De Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund: de “Gemeenterekening Diemen”. SVn verstrekt startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De regeling is van toepassing zolang het saldo van de Gemeenterekening Diemen positief en toereikend is.
Afhankelijk van de aard van de gemeentelijke regeling en het type project zijn er twee manieren waarop een aanvraag bij SVn terecht kan komen:
De gemeente heeft van een afgebakend complex woningen (nieuwbouw of bestaand) bepaald dat alle kopers in beginsel in aanmerking komen voor een starterslening. De gemeente stelt hierbij eventueel ook de procedure en de criteria voor de toewijzing van de woningen vast. De gemeente stelt SVn op de hoogte van het project, van de door de gemeente te volgen toewijzings- c.q. verkoopprocedure, en van eventuele overige bijzonderheden, zoals (maximale) verwervingskosten en de opname in de verwervingskosten van meerwerk en verbeterkosten. Binnen het betreffende project kunnen alle kopers rechtstreeks bij SVn een aanvraagformulier indienen, vergezeld van de gegevens conform de checklist starterslening.
De gemeente stelt een regeling open voor kopers die aan bepaalde randvoorwaarden voldoen. Aan een aanvrager die in beginsel in aanmerking komt voor een lening verstrekt de gemeente een aanvraagformulier starterslening, de checklist starterslening, de werkgeversverklaring en het benodigde informatiemateriaal. De gemeente stelt ook de (maximale) verwervingskosten vast. Het gaat hierbij ook om de vraag in welke mate de aanvrager meerkosten c.q. verbeterkosten in de verwervingskosten kan opnemen.
De procedures rondom de starterslening
Het proces rondom de starterslening valt uiteen in een viertal procedures. Deze procedures betreffen:
Ter verduidelijking van het totale proces beschrijven wij onderstaand de genoemde procedures in procedurestappen.
Hierbij worden de volgende afkortingen gebruikt:
1. Procedure vaststellen gemeentelijke verordening met betrekking tot startersleningen en vorming van resp. bijstorting op de Gemeenterekening Diemen
De gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.
De algemene voorwaarden betreffen:
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele startersleningen.
De algemene voorwaarden worden vastgelegd in een gemeentelijk verordening startersleningen en schriftelijk ter kennis gebracht van SVn.
De gemeente stelt per jaar de prognose op van de verwachte aantallen startersleningen.
De gemeente draagt er zorg voor dat voor aanvang van de startersregeling het benodigde gemeentelijke jaarbudget is overgemaakt naar de bij SVn aangehouden Gemeenterekening Diemen.
2. Procedure aanvraag, toetsing, bepaling van de hoogte en toewijzing van de starterslening
BO voert de aanvangsdraagkrachttoets uit, met als uitkomst een advies aan de gemeente met betrekking tot het wel of niet toewijzen van de starterslening en zo ja, een advies over de hoogte, het marktconforme rentepercentage van de starterslening na drie jaar en de marktconforme maandtermijn na drie jaar.
3.Procedure verstrekking van bancaire hypothecaire lening en starterslening
Binnen vier weken na de verzenddatum van de toewijzingsbrief van de gemeente stuurt de aanvrager SVn een kopie toe van een door de aanvrager en de geldverstrekker getekende offerte voor een lening onder eerste hypotheek. Vóór afloop van deze termijn kan de aanvrager bij SVn éénmalig een verzoek indienen tot verlenging van de termijn met twee weken. Indien SVn van de aanvrager niet binnen deze indieningstermijn een getekende kopie van de offerte ontvangen heeft, is de toewijzingsbrief van de gemeente van rechtswege vervallen.
De bank brengt een offerte uit aan de aanvrager met positieve NHG toetsing. De hoofdsom van de starterslening wordt bij de NHG-toetsing ingevoerd als ‘’Contante waarde subsidie”. De financiële instelling toetst conform de NHG-normen en kijkt ook naar de relatie tussen taxatiewaarde en verwervingskosten.
Bij een positieve uitkomst van deze toetsing brengt SVn de offerte voor de starterslening uit. SVn stuurt een kopie van de offerte naar de gemeente zodat de gemeente zicht kan houden op de mate van uitputting van het toegekende budget. Bij een negatieve uitkomst van deze toetsing ontvangt de aanvrager een brief dat hij niet voor een offerte in aanmerking komt. SVn stuurt een kopie van deze brief onder vermelding van de reden(en) naar de gemeente.
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de starterslening, de starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
4. Procedure vaststelling maandtermijn en draagkrachthertoetsing
SVn bericht aanvrager en gemeente drie maanden voor aanvang van de tweede periode en indien van toepassing, drie maanden voor aanvang van de volgende periode(n) de marktconforme rente en de annuïtaire aflossing op jaarbasis gedurende het restant van de looptijd en biedt de aanvrager de mogelijkheid om hertoetsing aan te vragen.
De aanvrager vraagt een aanvraagformulier draagkracht hertoetsing aan maar zendt SVn dit formulier niet binnen de genoemde termijn terug of maakt de kosten hertoetsing niet tijdig over, dan wordt vanaf de herzieningsdatum de genoemde marktconforme rente en een maandtermijn gelijk aan eentwaalfde deel van de jaarannuïteit van kracht.
indien bovenstaande gegevens niet kloppen, neemt de gemeente de hertoetsingaanvraag niet in behandeling en stuurt een brief naar de aanvrager en een kopie naar SVn dat de aanvraag niet ontvankelijk is verklaard. Vanaf de herzieningsdatum gaat dan de marktconforme rente en de maandelijkse annuïtaire aflossing gelden;
In de uitvoeringsregels worden deze procedures nader beschreven.
Hierbij wordt bij de aanvangsdraagkrachttoets gebruik gemaakt van de volgende definities bij de vaststelling van de hoogte van de starterslening:
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Nadere toelichting bij de procedures van de starterslening
1. Nadere toelichting bij de procedure Vaststellen van de gemeentelijke verordening met betrekking tot de starterslening en de van toepassing zijnde voorwaarden
2. Nadere toelichting bij de Procedure Aanvraag, toetsing, bepaling van de hoogte en toewijzing van de starterslening
Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
·Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op [… (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
3. Nadere toelichting bij de Procedure Verstrekking van bancaire (hypothecaire) lening en de starterslening
De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de starterslening als “contante waarde subsidie” ingevoerd.
De transportakte en de hypotheekakte voor uw eerste hypotheek en de akte voor uw tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden
4. Nadere toelichting bij de Procedure Vaststelling maandtermijn en draagkracht hertoetsing
Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de aanvrager een draagkracht hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze draagkracht hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Nadere toelichting bij uitvoeringsaspecten van de starterslening
1. Uitgangspunten van de aanvangdraagkrachttoets voor de starterslening
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.
Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels:
Het actuele toetsinkomen van de partners, zoals dit geldt op de peildatum aanvangsdraag-krachttoets (de ontvangstdatum aanvraagformulier starterslening), wordt in beginsel vastgesteld aan de hand van de eigen opgave. Dit blijkt uit de bij het aanvraagformulier gevoegde werkgeversverklaring, een recente salarisstrook en/of andere bijlagen.
Ter controle op de vraag of ieder van de partners een eigen inkomen heeft in box 1 maakt BO gebruik van de aanslag Inkomstenbelasting of een IB-60-formulier over het referentiejaar. Dit referentiejaar ligt twee of een jaar voor het jaar waarin de peildatum aanvangstoets ligt. Indien volgens de fiscale gegevens wel inkomen aanwezig is, maar van de betreffende partner geen opgave is bijgevoegd verzoekt BO de aanvrager om een nadere toelichting, zo mogelijk met schriftelijke bewijsstukken. Indien de verklaring van de aanvrager aannemelijk is, laat BO voor de betreffende partner het inkomen buiten beschouwing. Indien BO de verklaring niet aannemelijk acht, vermeldt zij dit in het advies aan de gemeente.
Het toetsinkomen huishouden bedraagt in de aanvangsdraagkrachttoets de som van 95% van het individuele toetsinkomen van iedere partner.
Het beschikbaar eigen geld is gelijkgesteld aan het belaste vermogen in box 3, dus het vermogen boven de individuele vrijstelling. Het belaste vermogen kan worden afgeleid van de aanslag, waarop vermeld staat: ‘belastbaar inkomen box 3’. Het aldaar vermelde bedrag bedraagt 4% van het belaste vermogen. Het belaste vermogen is dus 25 x het belastbaar inkomen box 3.
BO vraagt, voorafgaand aan het uitbrengen van een advies, bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) van elke aanvrager een opgave van de geregistreerde kredieten. Indien op de opgave registraties of codes voorkomen die, conform de NHG-normen, tot gevolg hebben dat geen Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt, meldt BO dit in het negatieve advies.
2. Vaststelling gegevens t.b.v. de aanvangsdraagkrachttoets voor de Starterslening
2.De geadviseerde hoogte van de starterslening wordt door BO berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de starterslening.
2.Hoogte Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/-
2. genormeerde marktconforme lening
2.De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
2.Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:
2.Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
2.Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
2.Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
2.Normlast marktconforme lening
2.Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
2.Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
3.Toewijzing starterslening door de gemeente
2.BO brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de starterslening.
2.De gemeente bepaalt de definitieve hoogte van de starterslening, binnen de randvoorwaarde dat de hoogte maximaal gelijk mag zijn aan 20% van de verwervingskosten volgens de normen van de NHG.
2.Het is denkbaar dat de gemeente op basis van de eigen verordening hierbij nog correcties toepast op het advies van BO, waarbij het onder meer kan gaan om:
2.Voor de eerste periode van 3 jaar is de starterslening renteloos en aflossingsvrij.
2.De gemeente wijst de starterslening toe, met een toewijzingsbrief.
2.Indien de aanvrager naar het oordeel van de gemeente niet in aanmerking komt voor een starterslening, stuurt de gemeente de aanvrager hierover schriftelijk bericht.
2.SVn ontvangt een kopie van de toewijzingsbrief c.q. van de brief met de afwijzing van de starterslening.
SVn stuurt binnen twee werkdagen nadat de aanvraag compleet is het aanvraagformulier met bijlagen door naar BO. BO brengt binnen vijf werkdagen na toezending door SVn van de aanvraag het advies op basis van de aanvangsdraagkrachttoets toe aan de gemeente tenzij de aanvangsdraagkrachttoets meer tijd in beslag neemt wanneer het nodig blijkt nadere informatie te vragen bij de aanvrager in aanvulling op de door aanvrager bij het aanvraagformulier verstrekte informatie.
SVn stuurt de aanvrager een offerte voor een starterslening binnen vijf werkdagen na ontvangst van de kopie van de offerte van de financiële instelling, onder de voorwaarden dat SVn een kopie van de toewijzingsbrief van de gemeente heeft ontvangen en SVn heeft vastgesteld dat de geoffreerde lening van de financiële instelling in combinatie met de starterslening voldoende is voor de financiering van de verwervingskosten, en de offerte van de financiële instelling voldoet aan de voorwaarden in de toewijzingsbrief van de gemeente.
De totale doorlooptijd van de procedure van toetsing, toewijzing en verstrekking is afhankelijk van de in het voorgaande beschreven behandeltijd bij SVn en BO, van de behandeltijd bij de gemeente na ontvangst van een advies van BO, van de reactietijd van de aanvrager bij een verzoek om nadere informatie en van de periode die de aanvrager nodig heeft voor het aanvragen van een offerte bij een financiële instelling.
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 140,--, prijspeil 2002. Na 2002 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt:
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.
Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
·Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit starterslening =de jaarannuïteit van de starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode 5 is, dan is de financieringslast voor de sarterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.
Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets aangeboden.