Organisatie | Gelderland |
---|---|
Organisatietype | Provincie |
Officiële naam regeling | Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven |
Citeertitel | Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven |
Vastgesteld door | gedeputeerde staten |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp | financiën, agrarische sector, economische zaken |
Geen.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-08-2013 | 14-05-2016 | Wijziging regeling | 11-06-2013 Provinciaal Blad, 2013/157 | zaaknummer 2013-008389 | |
14-10-2011 | 01-08-2013 | Nieuwe regeling | 11-10-2011 Provinciaal Blad 2011/148 | zaaknummer 2011-015558 |
GEDEPUTEERDE STATEN VAN GELDERLAND Gelet op artikel 4:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht; Gelet op artikel 1.2, eerste lid, van de Subsidieverordening vitaal Gelderland 2011; Gelet op hoofdstuk 4 van de Regels subsidieverstrekking land- en tuinbouw 2013; BESLUITEN Vast te stellen de volgende gewijzigde regeling: Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven
In deze beleidsregel wordt verstaan onder:
representatieve marktwaarde: het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld;
Indien bij de berekening van de representatieve marktwaarde uit wordt gegaan van het huidige gebruik, bevat het in artikel 3, vierde lid, bedoelde taxatierapport tevens:
een verklaring dat onderzoek gedaan is naar mogelijke alternatieve aanwendingen binnen het ruimtelijke ordeningsbeleid, functiewisselingsbeleid en andere te verwachten ontwikkelingen voortvloeiend uit ruimtelijke plannen, waarbij de taxateur aangeeft waarom deze niet als grondslag hebben gediend voor de bepaling van de representatieve marktwaarde;
Op grond van artikelen 2.1.2 en 2.1.4 van de Regels subsidieverordening vitaal Gelderland 2011 (hierna: Regels) kan subsidie worden verstrekt voor de verplaatsing van respectievelijk grondgebonden landbouwbedrijven en glastuinbouwbedrijven. Blijkens artikelen 2.1.2, zesde lid, onder a, tweede onderdeel en 2.1.4, vijfde lid, onder a, tweede onderdeel, van de Regels is de hoogte van de subsidie maximaal 40% van het positieve verschil tussen de waarde van de vervangende bedrijfsgebouwen (eventueel vermeerderd met investeringskosten ten behoeve van de oprichting, modernisering, vervanging of uitbreiding hiervan) en de waarde van de bedrijfsgebouwen van het te verplaatsen glastuinbouwbedrijf. Deze beleidsregel geeft aan op welke wijze de waarde van de bedrijfsgebouwen op zowel de te verplaatsen locatie als op de vervangende locatie moet worden getaxeerd. Deze taxatie moet gelet op het aanvraagformulier bij de aanvraag worden gevoegd.
Artikel 1, onder b Bij grondgebonden landbouwbedrijven gaat het bijvoorbeeld om de ligboxenstallen, jongveestallen, werktuigenbergingen, kuilplaten, erfverhardingen, mestsilo’s en de melkstallen. Bij glastuinbouwbedrijven gaat het bijvoorbeeld om de kassen, sorteerloodsen, waterbassins, verwarmingssystemen, schermdoeken, assimilatieverlichting, druppelbevloeiingen, meststoffensystemen, CO2 installaties en alle andere denkbare teeltondersteunende installaties. WKK installaties, installaties voor warmteterugwinning, mestvergisters en ander installaties die niet noodzakelijke zijn voor het agrarisch productieproces behoren niet tot de bedrijfsgebouwen en dienen separaat te worden benoemd.
Artikel 3, eerste lid De gebouwen worden getaxeerd als onderdeel van een marktconforme transactie waarbij een geheel bedrijf overgedragen wordt. Het abstraheren van de bedrijfsgebouwen voor het doel van deze taxatie leidt niet tot de conclusie dat deze gebouwen niet kunnen functioneren en nog maar weinig waard zijn. Het gaat om de bijdrage die de bedrijfsgebouwen leveren aan de totale waarde van dit bedrijf.
Artikel 3, eerste lid, aanhef en onder a Zowel het begrip “marktwaarde” als het begrip “eventuele bestemmingswijziging” schrijven voor dat de taxateur rekening moet houden met de bestaande mogelijkheden voor een alternatief gebruik. Binnen het marktwaarde begrip is het uitgangspunt dat partijen geïnformeerd zijn. Dat wil zeggen dat zij op de hoogte zijn van de vigerende bestemming en de mogelijkheden daarbinnen of via bestaande regelingen om een alternatief gebruik toe te staan of de bestemming aan te passen. Vertaald naar een aantal praktijksituaties houdt dit concreet in dat rekening gehouden moet worden met mogelijkheden vanuit het functiewisselingsbeleid (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) zo deze mogelijkheden (nog) niet zijn ingeperkt. Het kan dus zijn dat de marktwaarde van een stal of glasopstand ontleend wordt aan de mogelijkheden die deze gebouwen met zich meebrengen om via functiewisseling ter plaatse een bouwkavel te realiseren. Ook dient bijvoorbeeld rekening te worden gehouden met bekende herontwikkelingsplannen waarbij de bedrijfsgebouwen bijvoorbeeld in een toekomstig bedrijventerrein of uitbreidingswijk komen te liggen. Partijen (zowel koper als verkoper dus) die geïnformeerd zijn zullen immers deze informatie betrekken bij hun prijsstelling.
Artikel 3, eerste lid, aanhef en onder b Bij het bepalen van de waarde van de vervangende bedrijfsgebouwen kan niet zonder meer gekeken worden naar de koopsom. De praktijk is immers dat veelal een geheel bedrijf verworven wordt, geclusterde verkopen plaatsvinden of ruilingen plaatsvinden. Hierbij is in de meeste gevallen sprake van één totaalkoopsom van diverse soorten onroerend goed, waardoor het niet altijd even helder is welk deel van de koopsom betrekking heeft op de te subsidiëren onderdelen. Om deze duidelijkheid te verkrijgen dient er eveneens een taxatie gemaakt te worden van de representatieve marktwaarde van de vervangende bedrijfsgebouwen. Deze taxatie dient aan te sluiten bij de koopsom, dit omdat de koopsom in veel gevallen de beste weergave is van de representatieve marktwaarde. Afwijkingen dienen op grond van het derde lid te worden onderbouwd. Voorbeelden van situaties waarin het afwijken van de feitelijke koopsom is gerechtvaardigd, zijn aankopen in de familiesfeer of aankoop van vervangende bedrijfsgebouwen uit een failliete boedel of op een executieveiling.
Artikel 5 Indien het taxatierapport de in het eerste en, indien van toepassing, tweede en derde lid genoemde informatie niet bevat, dient aanvrager op grond van artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht verzocht te worden deze alsnog aan te leveren.