CVDR118513_1Verordening wijziging woningvoorraad 2011nlregelingLeiderdorp2011-10-17LeiderdorpLeiderdorps WeekbladVerordening wijziging woningvoorraad 2011art. 149 Gemeentewetgemeenteraadvolkshuisvesting en woningbouw2011-10-10De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2011-10-27OnbekendOnbekendGeenVERORDENING WIJZIGING WONINGVOORRAAD 2011De raad van de gemeente Leiderdorp;gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders;gezien het advies van de Commissie Ruimte van 20 september 2011;gelet op het bepaalde in artikel 149 van de Gemeentewet;besluit vast te stellende Verordening wijziging woningvoorrraad 2011 en in te trekken Hoofdstuk VII van regionale huisvestingsverordening 1998.Hoofdstuk1Algemene bepalingenArtikel1Algemene bepalingenIn deze verordening wordt verstaan onder:-Wet : de Huisvestingswet (Hvw)-Besluit : het Huisvestingsbesluit-Eigenaar : degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woonruimte of een gebouw-Reserve Sociale Woningbouw : reserve, zoals bedoeld in de ‘Nota reserves en voorzieningen 2008’ (febr. 2008)-Huishouden : een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren;-Huurprijs : de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand;-Huurtoeslaggrens : de grens waartoe volgens de wet huurtoeslag kan worden verkregen-Koopprijs : de prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald;-Koopprijsgrens : de grens die jaarlijks bepaald wordt door het ministerie van VROM en Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland;-NEN 2580 : Nederlandse Norm nummer 2580-Onttrekkingsvergunning : de vergunning als bedoeld in artikel 30 van de Wet onzelfstandige woonruimte woonruimte welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte-Splitsingsvergunning : de vergunning als bedoeld in artikel 33 van de Wet- Woonruimte : een besloten ruimte die, al dan niet samen met een of meerdere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning van een huishouden;-Zelfstandige woonruimte : woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.Hoofdstuk2Onttrekking, samenvoeging en omzettingArtikel2WerkingsgebiedHet bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle woonruimte binnen de gemeente Leiderdorp .Artikel3VergunningvereisteHet is verboden om zonder onttrekkingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 2:

geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt in deze verordening verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden;

met andere woonruimte samen te voegen;

van volledig zelfstandige in uitsluitend onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Artikel4Aanvragen van een onttrekkingsvergunning1.De aanvraag van een onttrekkingsvergunning wordt ingediend via een door de gemeente ter beschikking gesteld formulier bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:

Naam en adres van de eigenaar;

Dagtekening;

Gegevens over de huidige situatie:

adres en kadastrale ligging

huur- of koopprijs;

aantal kamers;

woonoppervlak;

woonlaag en

staat van onderhoud;

Gegevens over de beoogde situatie:

bestemming;

bouwtekening/bouwvergunning en

compensatievoorstel;

Reden van het verzoek;

Gegevens bij voorgenomen samenvoeging of omzetting:

verwachte huur- of koopprijs;

naam van de toekomstige bewoner(s);

omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners en

schriftelijke verklaring van toestemming van de huurder;

Indien sprake is van reeds verleende omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c. van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) dient de aanvrager met gegevens aan te tonen of er overeenstemming is met die vrijstelling.

2.Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel.3.Bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking ten behoeve van de praktijkuitoefening door officieel erkende medici of paramedici winnen burgemeester en wethouders steeds het advies in van de Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische Beroepen.4.Op of bij de onttrekkingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders de volgende informatie:

de mededeling dat binnen één jaar van de onttrekkingsvergunning gebruik gemaakt moet worden, dan wel de termijn in geval van een tijdelijke vergunning;

de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

de opgelegde compensatie;

de mededeling dat pas nadat voldoende is gecompenseerd, gebruik gemaakt mag worden van de vergunning;

overige voorwaarden.

5.Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking met een termijn van maximaal vijf jaar.6.Indien van de onttrekkingsvergunning slechts gebruik kan worden gemaakt na verlening van vrijstellingomgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c. uit de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO), wordt de aanvraag om onttrekkingsvergunning tevens aangemerkt als een verzoek om zodanige vrijstelling.7.Indien sprake is van een situatie als in lid 6, dan kunnen burgemeester en wethouders om nadere informatie en/of stukken verzoeken ter beoordeling van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan.Artikel5Onvolledige aanvraag

Indien de aanvrager de in het artikel 4 bedoelde gegevens en bescheiden niet of in onvoldoende mate verstrekt bij het indienen van de aanvraag, stellen burgemeester en wethouders de aanvrager in de gelegenheid deze binnen een termijn van vier weken nadat hem dit is medegedeeld, aan te vullen of te verbeteren.

Burgemeester en wethouders kunnen, indien de aanvrager niet voldaan heeft aan het in het vorige lid gestelde, besluiten de aanvraag buiten behandeling te stellen. Een dergelijk besluit wordt aan de aanvrager bekend gemaakt binnen vier weken nadat de aanvraag onvoldoende is aangevuld of nadat de daarvoor gestelde termijn ongebruikt verstreken is.

Artikel6Termijn van beslissing

Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een onttrekkingsvergunning binnen acht weken na ontvangst van een volledige aanvraag. De beslissing kan eenmaal met ten hoogste vier weken worden verdaagd.

De termijn genoemd in het vorige lid is niet van toepassing indien de vergunningaanvraag tevens een verzoek is om een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan conform artikel 4 lid 6.

Indien burgemeester en wethouders niet binnen deze termijn een besluit heeft genomen, wordt de vergunning geacht verleend te zijn. Hierop is artikel 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.Artikel7Criteria voor vergunningverlening

Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de

woningvoorraad.

Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad, maar het belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend, kunnen zij de gevraagde vergunning verlenen indien de vergunningaanvrager voldoende compensatie als bedoeld in artikel 8 biedt en overigens aan door burgemeester en wethouder gestelde voorwaarden en voorschriften voldoen.

Indien de vergunningaanvraag tevens een verzoek om een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan is en de omgevingsvergunning wordt niet verleend, dan wordt de vergunningaanvraag geweigerd.

Artikel8Compensatie

Compensatie kan worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.

Voor zover compensatie, als bedoeld in lid 1 niet mogelijk is, zal een financiële bijdrage worden geëist in overeenstemming met het in lid 4 opgenomen tarief.

De bijdrage wordt berekend naar het aantal bruto vierkante meters te onttrekken woonruimte, gemeten conform NEN 2580.

Bij huurwoningen: De bijdrage wordt bepaald aan de hand van de maximaal redelijke huur van de woning. Twaalf maal de maximale redelijke huur per m2 wordt als bijdrage gevraagd. Bij benadering gaat dan om de volgende bedragen (prijspeil 1-1-2011, jaarlijks aan te passen volgens het CBS-indexcijfer):

voor zelfstandige woonruimte: € 105,- per m²

voor niet zelfstandige woonruimte: € 150,- per m²;

De bijdragen worden gestort in de “Reserve Sociale Woningbouw".

Indien de aanvrager de onttrekking kan compenseren door het beschikbaar stellen van vervangende gelijkwaardige woonruimte, zal hem daartoe tot maximaal 1 jaar de gelegenheid worden geboden. Bij het als compensatie toevoegen van woonruimte, zoals bedoeld in het eerste lid, dient door de aanvrager binnen vier weken na de verzenddatum van het desbetreffende besluit van burgemeester en wethouders, een waarborgsom te worden betaald, die gelijk is aan het bedrag dat had moeten worden betaald indien hij voor de in lid 2 gestelde compensatievoorwaarde zou hebben gekozen.

De waarborgsom vervalt aan de in lid 5 genoemde Reserve, wanneer niet binnen 12 maanden na het besluit van burgemeester en wethouders houdende toestemming tot het onttrekken van

woonruimte, vervangende gelijkwaardige woonruimte is aangeboden of met het stichten daarvan daadwerkelijk is begonnen. Indien daarvan wel sprake is, wordt de waarborgsom teruggestort.

De onttrekking zal pas mogen plaatsvinden als de verschuldigde bijdrage of waarborgsom is voldaan.

Artikel9Tijdelijke onttrekking1.Burgemeester en wethouders verlenen voor een tijdelijke woonruimteonttrekking alleen een onttrekkingsvergunning indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijkewoonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat dat die woonruimteonttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren;2.

Burgemeester en wethouders nemen in de vergunning een termijn op, waarna de onttrekking moet zijn beëindigd. Deze termijn bedraagt niet meer dan vijf jaar.

3.

Burgemeester en wethouders kunnen conform artikel 8 lid 2 financiële compensatie eisen.

Deze compensatie bedraagt dan 10% van die compensatie, vermenigvuldigd met het aantal jaren waarvoor de tijdelijke onttrekkingsvergunning is verleend.

4.Burgemeester en wethouders kunnen aan de onttrekkingsvergunning voor tijdelijke woonruimteonttrekking de voorwaarde verbinden dat de vergunninghouder een waarborgsom stort die gelijk is aan het bedrag conform lid 3.5.De waarborgsom als bedoeld in lid 3 wordt aan de vergunninghouder terugbetaald nadat de onttrekking binnen de termijn als bedoeld in lid 2 is beëindigd.6.De waarborgsom als bedoeld in lid 4 vervalt aan het in artikel 8 lid 5 genoemde fonds indien de onttrekking niet binnen de termijn als bedoeld in lid 2 is beëindigd.7.De onttrekking zal pas mogen plaatsvinden als de verschuldigde bijdrage of waarborgsom is voldaan.8.Na afloop van de in lid 2 genoemde termijn moet binnen twaalf weken de woonruimte weer toegevoegd zijn aan de woningvoorraad, ten minste in de staat waarin de woonruimte verkeerde ten tijde van de indiening van de aanvraag om onttrekking.Artikel10IntrekkingBurgemeester en wethouders zullen een onttrekkingsvergunning intrekken, indien:

niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of omzetting;

de vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

De vergunninghouder wordt vier weken voorafgaand aan het besluit om intrekking in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze in te dienen naar aanleiding van het voornemen tot intrekking.

Hoofdstuk3Splitsing in appartementsrechtenArtikel11WerkingsgebiedHet bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op alle gebouwen, bevattende woonruimte.Artikel12Vergunningsvereiste

Het is verboden om zonder splitsingsvergunning een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 33 van de Wet, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en

vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.

Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van deelneming- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid.

Artikel13Aanvragen van een splitsingsvergunning

De aanvraag van een splitsingsvergunning wordt schriftelijk door middel van een door Burgemeester en wethouders ter beschikking gesteld formulier ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:

Naam en adres van de eigenaar;

Dagtekening;

Handtekening van de aanvrager;

Gegevens over de huidige situatie en na splitsing opgemaakt door een gediplomeerd makelaar:

adres en kadastrale ligging;

huur- of koopprijs;

aantal kamers;

woonoppervlak;

woonlaag;

staat van onderhoud;

verwachte huur- of koopprijs;

bestemming;

bouwtekening/bouwvergunning.

Concept akte van splitsing opgemaakt door een beëdigd notaris;

Indien sprake is van al verleende omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan als bedoeld in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) dient de aanvrager aan te tonen met gegevens of er overeenstemming is met die vrijstelling.

g. Indien burgemeester en wethouders dat nodig achten, kan overlegging van andere stukken verzocht worden.

Op of bij de splitsingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders de volgende informatie:

de mededeling dat binnen één jaar van de splitsingsvergunning gebruik gemaakt moet worden;

het gebouwd onroerend goed waarop de splitsing betrekking heeft.

Indien slechts gebruik kan worden gemaakt van de splitsingsvergunning na verlening van vrijstelling van een bestemmingsplan als bedoeld in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO). wordt de aanvraag mede aangemerkt als een verzoek om zodanige vrijstelling.

Indien sprake is van het vorige lid kunnen burgemeester en wethouders om nadere informatie en/of stukken verzoeken ter beoordeling van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan.

Artikel14Onvolledige aanvraag

Indien de aanvrager de in het artikel 13 bedoelde gegevens en bescheiden niet of in onvoldoende mate verstrekt bij het indienen van de aanvraag, stellen burgemeester en wethouders de aanvrager in de gelegenheid deze binnen een termijn van vier weken nadat hem dit is medegedeeld, aan te vullen of te verbeteren.

Burgemeester en wethouders kunnen, indien de aanvrager niet voldaan heeft aan het in het vorige lid gestelde, besluiten de aanvraag buiten behandeling te stellen. Een dergelijk besluit wordt aan de aanvrager bekend gemaakt binnen vier weken nadat de aanvraag onvoldoende is aangevuld of nadat de daarvoor gestelde termijn ongebruikt verstreken is.

Artikel15Termijn van beslissing

Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een splitsingsvergunning binnen acht weken na ontvangst van een volledige aanvraag. De beslissing kan eenmaal met ten hoogste

vier weken worden verdaagd.

Indien burgemeester en wethouders niet binnen deze termijn een besluit heeft genomen, wordt de vergunning geacht verleend te zijn. Hierop is artikel 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Artikel16Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning

Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning indien:

het gebruik van de splitsingsvergunning in strijd is met het bestemmingsplan en omgevingsvergunnning in afwijking van het bestemmingsplan, als bedoeld in de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) van het bestemmingsplan wordt verleend, of

de aanvrager niet kan waarborgen, dat de woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven, of de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur ter bewoning, of

het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woningvoorraad.

Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning indien:

voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft is gelegen, een beheersverordening als bedoeld in hoofdstuk III van de Wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is,

het ontwerp voor dat plan of voor die verordening, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend

de voorgenomen splitsing naar het oordeel van burgemeester en wethouders nadelige gevolgen heeft voor de met het plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden,

het belang dat de vergunningaanvrager bij de splitsing heeft, niet op weegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing, en

de te maken wooneenheden niet zullen voldoen aan enig wettelijk voorschrift.

Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning indien:

de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en

de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven.

Van gebreken als bedoeld in het vorige lid is in ieder geval sprake indien:

burgemeester en wethouders ingevolge de artikel 14 tot en met 18 van de Woningwet een aanschrijving hebben gedaan en deze aanschrijving nog niet is uitgevoerd.

Artikel17Aanhouding van de splitsingsaanvraag

Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag van een splitsingsvergunning aan, indien:

voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft een voorbereidingsbesluit als bedoeld in de Wet Algemene Bepaling Omgevingsrecht (WABO) van kracht is met het oog op de voorbereiding van een bestemmingsplan of van een herziening daarvan,

dat besluit is genomen voordat de aanvraag om vergunning werd ingediend, en

redelijkerwijs verwacht mag worden dat er strijdigheid met het nieuw te komen bestemmingsplan komt.

De aanhouding als bedoeld in het vorig lid duurt tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge de WABO is vervallen.

Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning aanhouden, indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een daarvoor redelijke termijn de gebreken, als bedoeld in artikel 16 lid 3 met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen.

Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning in overeenstemming met het bepaalde in het vorige lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot

aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten.

Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend.

Artikel18IntrekkingBurgemeester en wethouders zullen een splitsingsvergunning intrekken, indien:

niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in

artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschaprechten;

de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

De vergunninghouder wordt vier weken voorafgaand aan het besluit om intrekking in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze in te dienen naar aanleiding van het voornemen tot intrekking.

Hoofdstuk4Overgangs- en slotbepalingenArtikel19OvergangsbepalingDe vóór de inwerkingtreding van deze verordening bij de gemeente Leiderdorp gedane aanvragen om splitsing-/onttrekkingsvergunning worden behandeld conform het nog tot datum van inwerkingtreding van deze verordening van kracht zijnde hoofdstuk VII uit de Verordening 1998. Artikel20CiteertitelDeze verordening kan worden aangehaald als "Verordening wijziging woningvoorraad 2011".Artikel21InwerkingtredingDeze verordening treedt in werking daags na publicatie.Mogelijkheid intrekking van de splitsingsvergunningIndien niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden overgegaan is tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten of tot verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten zullen burgemeester en wethouders de vergunning intrekken.Ook indien blijkt, dat de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, zullen burgemeester en wethouders de vergunning intrekken. Hoofdstuk III Inwerkingtreding en overgangsbepalingDeze verordening met toelichting in werking daags na publicatie raadsbesluit.Aanvragen, die bij de gemeente binnenkomen voor de publicatiedatum van dit beleid met bijbehorende verordening worden getoetst aan het hoofdstuk VII van de Verordening 1998.Aanvragen die na publicatiedatum van het beleid en de nieuwe verordening worden ingediend worden aan deze stukken getoetst. Nota-toelichtingAlgemeen: Per 1 juli 1993 is de Huisvestingswet in werking getreden. De wet richt zich op gemeenten en samenwerkingsverbanden en bevat regelgeving met betrekking tot de verdeling van woonruimte. De wet bevat voorschriften die beogen een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte te bevorderen. De voorschriften hebben zowel betrekking op de verdeling van de woonruimte als op de samenstelling van de woningvoorraad. De gemeente is in beginsel vrij in haar keuze of zij van een of meer van de in de Huisvestingswet ter beschikking staande instrumenten gebruikmaakt.Wanneer de gemeente besluit regulerend op te treden in de woonruimteverdeling, kan de gemeenteraad een huisvestingsverordening vaststellen. Vanwege het samengaan van de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek in de Regio Holland Rijnland werd in 2006 een nieuw woonruimteverdeelsysteem ontwikkeld. Per 1 januari 2006 was sprake van één regionale woningmarkt voor de toen nog deelnemende zestien gemeenten. De bestaande verordening uit 1998 werd opgedeeld in twee delen, te weten een regionaal en lokaal deel. De nieuwe regionale verordening deed niets af aan de lokale huisvestingsverordening van gemeenten voor zover deze betrekking heeft op wijziging van de woningvoorraad (als gevolg van splitsing, onttrekking en samenvoeging). Tot op heden is voor het verlenen van vergunningen voor dit onderdeel gewerkt met de regelgeving uit het nog steeds van kracht zijnde Hoofdstuk VII van deze Huisvestingsverordening Los van het feit dat ook na de in 2012 te verwachten inwerkingtreding van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem – de invoering van een nieuw systeem is noodzakelijk door de toetreding van de Rijnstreek tot Holland Rijnland en de vele kritiekpunten vanuit de burgerij op het bestaande systeem – zal er (nog steeds) sprake zijn van een schaarse woningmarkt en daarom is het wenselijk om niet af stappen van de vergunningstelsels t.a.v. splitsing en onttrekking. Daarom is deze verordening met toelichting opgesteld. Op deze manier is er blijvend toezicht op ontwikkelingen mogelijk. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet (tot op heden op rijksniveau uitgesteld vanwege het controversiële karakter, de verwachting is, dat deze nieuwe wet redelijk snel behandeld zal worden) en de inwerkingtreding van de nieuwe regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland (als gevolg van de toetreding tot Holland Rijnland van de Rijnstreek gemeenten) is nu het moment aangebroken om een lokale verordening 'wijziging woningvoorraad' vast te stellen. Immers ondanks alle pogingen daartoe is er nog steeds in onze regio sprake van een schaarse woningmarkt en blijft het in volkshuisvestelijke zin van groot belang toezicht te houden op de lokale ontwikkelingen op het gebied van de woningvoorraad. Daarnaast zijn er voor de gemeente ook eventuele financiële consequenties van betekenis. De toelichting en de verordening gelden per 30 mei 2011(afhankelijk van datum publicatie) en fungeren naast de regionale huisvestingsverordening ‘Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2008'. Leeswijzer toelichtingHoofdstuk I betreft de algemene bepalingen Hoofdstuk II betreft onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte.Hoofdstuk III gaat over splitsing in appartementsrechten. Hoofdstuk IV betreft de overgangs- en slotbepalingen. Hoofdstuk I Beleid onttrekking, samenvoeging en omzettingHet reguleren van onttrekkingen van woonruimte aan de woningvoorraad is één van de instrumenten ter bescherming van de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad.De Huisvestingswet geeft het formele kader voor regels op het gebied van woningonttrekking.Wanneer is een onttrekkingsvergunning nodig?Een onttrekkingsvergunning is in een aantal gevallen nodig:a. als men zelfstandige woonruimte omzet naar onzelfstandige woonruimte. Het komt steeds meer voor, dat eigenaren van koopwoningen om financiële redenen vanwege onverkoopbaarheid tijdelijk kamergewijs gaan verhuren, zonder dat daarvoor de benodigde vergunning(en) zijn afgegeven. Op zich bestaat er tegen een dergelijke vorm van tijdelijke exploitatie geen bezwaar. De vergunning kan worden geweigerd, indien:a.de leefbaarheid van een buurt of straat onder druk komt te staan vanwege het te grote aantal woningen in de straat of buurt dat middels kamergewijze verhuur wordt geëxploiteerd, waardoor problemen kunnen ontstaan met de parkeervoorzieningen en de leefbaarheid . Indien meerdere eigenaren in een straat op deze wijze omgaan met hun bezit, dreigt het gevaar, dat de leefbaarheid in de straat/buurt en/of wijk erg onder druk komt te staan. Indien deze eigenaren een vergunning aanvragen voor een tijdelijke onttrekking aan de woningvoorraad ten behoeve van kamergewijze verhuur, wordt de gemeente de kans geboden om een afweging te maken tussen individueel en algemeen belang. Zonder deze mogelijkheid is de gemeente afhankelijk van signalen van buren of straatgenoten en heeft dan geen mogelijkheid om in te grijpen, hetgeen uit maatschappelijk oogpunt als onrechtvaardig wordt ervaren. .

De onttrekking – al dan niet tijdelijk – er voor zorgt dat de samenstelling van de woningvoorraad in het gedrang komt.

er sprake is van een stadsvernieuwings- wijk of buurt

Echter,

Ook als men woonruimte met andere woonruimte wil samenvoegen is een onttrekkingsvergunning nodig (bijvoorbeeld bij het samenvoegen van 2 kleine woningen tot 1 wat grotere woning).

Tenslotte is een onttrekkingsvergunning nodig indien men woonruimte geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning wil onttrekken. Dit betreft het slopen of het gebruiken van de woonruimte voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden.

Het vergunningstelsel is van toepassing op woonruimten binnen de gemeente Leiderdorp. Dit betekent onder andere dat vooraf een onttrekkingsvergunning moet zijn verleend voor elk van ‘normale’ gezinsbewoning afwijkend gebruik van een woning. Hieronder valt onder andere het geheel of gedeeltelijk gebruik als bedrijfs-, winkel of kantoorruimte, sloop, samenvoeging met een andere woning, kamer- of etage-gewijze verhuur, etc. Voor gebruik van de woning voor aan huis gebonden beroepen, dat ondergeschikt aan de woning plaatsvindt, geldt dit niet. Ook voor de verhuur van 1 kamer in een zelfstandige woning geldt dit vergunningstelsel niet. Hiervoor is dus geen onttrekkingsvergunning nodig.Behandeling aanvraagVoor een goede beoordeling van een aanvraag om onttrekkingsvergunning moet er bepaalde informatie en bewijsstukken aanwezig zijn. Indien een aanvraag niet vergezeld gaat van deze stukken of de informatie niet voldoende wordt geacht, dan wordt de aanvrager in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken deze stukken alsnog aan te vullen of te verbeteren. Indien hieraan geen of onvoldoende gehoor wordt gegeven, nemen burgemeester en wethouders de aanvraag niet in behandeling. Indien de aanvraag wel volledig is beslissen burgemeester en wethouders binnen acht weken over de vergunning. Deze beslissing kan eenmalig met ten hoogste vier weken worden verdaagd.Mocht het zo zijn, dat door de gevolgen van de onttrekking strijdigheid met het bestemmingsplan ontstaat, dan zal de aanvraag tevens een verzoek om een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan zijn. Op grond van de Wabo (artikel 2:1, eerste lid onder c.) is het mogelijk om een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan te verlenen . Indien hiervan sprake is, is de hiervoor genoemde beslissingstermijn van acht weken niet meer van toepassing. Er dient nl. eerst een procedure gevolgd te worden. Voor de beoordeling of het bevoegd gezag de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan wil gaan verlenen kan er om nadere gegevens worden gevraagd. Wanneer wordt een onttrekkingsvergunning verleend?Een onttrekkingsvergunning wordt verleend door burgemeester en wethouders, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het met het onttrekken van bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad niet door het stellen van nadere voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. Met andere woorden: de belangen, die (namens) de aanvrager bij zijn onttrekkingsaanvraag heeft aangevoerd moeten worden afgezet tegen het algemeen en/of gemeentelijk belang bij handhaving van de concrete woonruimte. De gemeente beschermt daarbij de belangen van de categorie personen, die voor dergelijke woonruimte in aanmerking wensen te komen. De belangen van overige personen (bewoners, buren en/of derdebelanghebbenden) spelen normaliter geen rol. Hun belangen worden door andere wetten, dan de Huisvestingswet, gediend (zoals Burgerlijk Wetboek en Woningwet). Indien er sprake is van een aanvraag om een onttrekking met strijdigheid met het bestemmingsplan (dus een verzoek om vrijstelling) kan de onttrekkingsvergunning pas verleend worden, nadat de benodigde procedure positief is doorlopen. Indien de vrijstellingsprocedure een negatieve uitkomst heeft of als er door B&W wordt besloten geen vrijstellingsprocedure op te starten, dan wordt de gevraagde onttrekkingsvergunning direct geweigerd.Indien de onttrekkingsvergunningwordt verlend, dient binne één jaar gebruik te worden gemaakt van de vergunning, anders trekken burgemeester en wethouders de vergunning in. Wanneer is er sprake van reële en/of financiële compensatie?Van reële compensatie is sprake als de nieuwe woonruimte naar aard, ligging, kwaliteit en prijsniveau (minimaal) gelijkwaardig is aan de onttrokken woonruimte. Een vereiste daarbij is dat de nieuwe woonruimte is of wordt gecreëerd met het oog op de onttrekking en dat hierbij geen beroep wordt gedaan op financiële steun van de gemeente. De onttrekking wordt eerst toegestaan nadat de nieuwe woonruimte aan de voorraad is toegevoegd, tenzij door de aanvrager een waarborgsom of bankgarantie wordt verstrekt ter grootte van het bedrag dat had moeten worden betaald indien sprake was van een financiële compensatie. Als de aanvrager zijn verplichtingen t.a.v. de reële compensatie binnen de gestelde termijn nakomt, wordt het bedrag volledig gerestitueerd. In het andere geval vervalt dit bedrag aan de ‘Reserve Sociale Woningbouw’. Als reële compensatie niet mogelijk is, is het mogelijk om financieel te compenseren. Degene die de vergunning aanvraagt stort een door burgemeester en wethouders vast te stellen bedrag in de ‘Reserve Sociale Woningbouw’. Deze reserve wordt door de gemeenteraad beheerd en zij zal dit geld aanwenden t.b.v. instandhouding en uitbreiding van de sociale woningvoorraad. De hoogte van de financiële compensatie wordt door de gemeente berekend naar het aantal vierkante meters te onttrekken woonruimte gemeten conform NEN 2580.Mogelijkheid tijdelijke onttrekking van de woonruimte. In uitzonderingssituaties is tijdelijke onttrekking denkbaar, Hierbij moet de aanvrager aannemelijk maken dat de tijdelijke onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte van maximaal vijf jaar en dat een andere oplossing redelijkerwijs niet mogelijk is.In geval van tijdelijke onttrekking of samenvoeging dient de aanvrager een waarborgsom te betalen van 10% van de financiële compensatie die hij verschuldigd zou zijn indien voor onbepaalde tijd zou worden onttrokken of samengevoegd maal het aantal jaren waarvoor de tijdelijke onttrekkingsvergunning is verleend. De woonruimte moet binnen twaalf weken waarvoor de tijdelijke onttrekkingsvergunning is verleend, weer toegevoegd zijn aan de voorraad, tenminste in de staat waarin de woonruimte verkeerde ten tijde van de indiening van de aanvraag om onttrekking. Indien de woonruimte weer in goede staat aan de woningvoorraad is toegevoegd, wordt de waarborgsom aan de aanvrager terugbetaald. Over waarborgsommen en compensatiegelden wordt geen rente vergoed. Mogelijkheid intrekking van de onttrekkingsvergunning.Indien niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden overgegaan is tot onttrekking, samenvoeging of omzetting, zullen burgemeester en wethouders de vergunning intrekken. Ook indien blijkt, dat de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, zullen burgemeester en wethouders de vergunning intrekken.Hoofdstuk II Beleid splitsing in appartementsrechtenSplitsing in appartementsrechten is het splitsen van een pand of gebouw in delen, die ieder een andere eigenaar kunnen krijgen. Elke appartementseigenaar heeft het eigendom van zijn appartementsrecht. In het kadaster wordt geregistreerd welke eigenaar van een appartementsrecht is. Elke appartementseigenaar heeft het alleenrecht om gebruik te maken van een bepaald kadastraal deel van het pand. Daarnaast zijn alle ap0partementseigenaren samen eigenaar van de grond, het casco en de gemeenschappelijke ruimten. Ook indien het gaat om deelneming- of lidmaatschapsrechten Wanneer is een splitsingsvergunning nodig?Een splitsingsvergunning is nodig om een recht op een gebouw bevattende woonruimte te splitsen in appartementsrechten waarvan een of meer van deze bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Ook indien het gaat om deelneming- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon met betrekking tot het gebouw met betrekking tot het gebouw, is een splitsingsvergunning nodig. Behandeling aanvraagVoor een goede beoordeling van een aanvraag om splitsingsvergunning moet er bepaalde informatie en bewijsstukken aanwezig zijn. Indien een aanvraag niet vergezeld gaat van deze stukken of deze informatie niet voldoende wordt geacht, dan wordt de aanvrager in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken deze stukken alsnog aan te vullen of te verbeteren. Indien hieraan geen of onvoldoende gehoor wordt gegeven nemen burgemeester en wethouders de aanvraag niet in behandeling. Indien de aanvraag wel volledig is beslissen burgemeester en wethouders binnen acht weken omtrent de vergunning. Deze beslissing kan eenmalig met ten hoogste vier weken worden verdaagd. Mocht het zo zijn, dat als de vergunning verleend wordt en gebruikmaking van de vergunning zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan dan wordt de vergunningaanvraag tevens aangemerkt als een verzoek om een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Op grond van de Wabo (art. 2:1, eerste lid, onder c.) is het mogelijk om deze omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bestemmingsplan. Indien hiervan sprake is. Is de hiervoor genoemde beslistermijn van acht weken niet meer van toepassing. Er dient namelijk eerst een procedure gevolgd te worden. Voor de beoordeling of het bevoegd gezag deze vergunning wil gaan verlenen kunnen om nadere gegevens worden gevraagd.Wanneer wordt een splitsingsvergunning geweigerd?Limitatief zijn er in principe drie mogelijke afwijzingsgronden, namelijk:

de samenstelling van de woningvoorraad;

belemmering van stadsvernieuwing;

bepalingen uit het oogpunt van indeling of staat van onderhoud.

Dit houdt in principe in, dat alleen op deze punten een aanvraag om een splitsingsvergunning geweigerd mag worden. Uitzondering hierop kan alleen als er sprake is dat het verzoek om de splitsingsvergunning tevens een verzoek om vrijstelling is. Als de vrijstellingsprocedure een negatieve uitkomst heeft of als er besloten wordt om geen vrijstellingsprocedure op te starten, wordt de gevraagde splitsingsvergunning ook geweigerd.Indien de splitsingsvergunning wordt verleend, dient binnen één jaar gebruik te worden gemaakt van de vergunning door inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten of tot verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten. Wanneer wordt de beslissing op een aanvraag om splitsingsvergunning aangehouden?Op grond van dreigende belemmering van de stadsvernieuwing kan een aanvraag voor een splitsingsvergunning worden aangehouden indien voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft is gelegen, een voorbereidingsbesluit (ex artikel.2.1, eerste lid onder c WABO) geldt. De beslissing op een aanvraag om splitsingsvergunning wordt ook aangehouden indien er dreigende strijdigheid met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan wordt verwacht en een voorbereidingsbesluit geldt. De aanhouding eindigt wanneer het voorbereidingsbesluit is vervallen.Burgemeester en wethouders kunnen ook de beslissing op een aanvraag om splitsingsvergunning aanhouden indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een daarvoor redelijke termijn de gebreken op grond waarvan de aanvraag geweigerd wordt opheft.Burgemeester en wethouders vermelden aan de aanvrager welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn. Indien hieraan in het geheel wordt voldaan, eindigt de aanhouding en wordt de gevraagde splitsingsvergunning verleend. Mogelijkheid intrekking van de splitsingsvergunningIndien niet binnen één jaar nadat de vergunning onherrroepelijk is geworden overgegaan is tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten of tot verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten zullen burgemeester en wethouders de vergunning intrekken. Ook indien blijkt, dat de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, zullen burgemester en wethouders de vergunning intrekken. Hoofdstuk III Inwerkingtreden en overgangsbepaling. Deze verordening treedt inwerking daags na publicatei van het raadsbesluit. Aanvragen die bij de gemeente binnenkomen voor de publicatiedatum van dit beleid met bijbehorenden verordening worden getoetst aan het hoofdstuk VII van de Verordening 1998. Aanvragen die na de publicatiedatum van het beleid en de nieuwe verordening worden ingediend, worden aan deze stukken getoetst.