Organisatie | Noordoostpolder |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening VROM Starterslening gemeente Noordoostpolder 2011 |
Citeertitel | Verordening VROM Starterslening gemeente Noordoostpolder 2011 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Gemeentewet, art. 149
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-06-2011 | 01-07-2013 | art. 6 | 26-05-2011 Gemeenteblad, 204; Flevopost, 01-06-2011 | 2011006068 | |
01-06-2011 | 01-07-2013 | Nieuwe regeling | 26-05-2011 Gemeenteblad, 204; Flevopost, 01-06-2011 | 2011-6068 |
De raad van de gemeente Noordoostpolder,
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 12 april 2011, no.6068-1 ;
gelet op artikel 149 van de Gemeentewet;
overwegende dat het de ambitie van de gemeente is meer aandacht voor doelgroepen zoals starters te hebben;
vast te stellen de Verordening VROM Starterslening gemeente Noordoostpolder 2011.
Hoofdstuk 1. Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;
huishouden: de aanvrager danwel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal danwel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Hoofdstuk 2. Algemene bepalingen
Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Noordoostpolder en de SVn van toepassing.
Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen:
van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of huurwooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar in gemeente Noordoostpolder inwonend zijn, het grootste deel van zijn/haar leven in Noordoostpolder woonachtig is geweest. In geval van twee aanvragers geldt de hiervoor bedoelde bindingeis slechts voor één van beide aanvragers;
Hoofdstuk 6 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen
Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassing, gelet op het belang van de aanvrager, leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Bijlage bij Verordening VROM Starterslening gemeente Noordoostpolder 2011, artikel 7 lid 2
Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening
In deze uitvoeringsregels worden beschreven:
Kenmerken van de Starterslening
De Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; “Gemeenterekening Starterslening”. SVn verstrekt Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening, SVn deelnemingsovereenkomst en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.
De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.
De algemene voorwaarden betreffen:
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele Startersleningen.
Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening
Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de Starterslening, de Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.
De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de Starterslening als “contante waarde subsidie” ingevoerd.
De transportakte en de hypotheekakte voor uw eerste hypotheek en de akte voor uw tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.
Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets
Bij de aanvangsdraagkracht toets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:
Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een
natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Partner 2: indien het huishouden twee personen telt: degene(n)
die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft.
Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene –naast partner 1- met het hoogste individueel toetsinkomen.
Financieringslastpercentage: het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente. Volgens de NHG norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHGvoorwaarden en normen gehanteerd.
Peiljaar: indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.
Genormeerde last marktconforme lening: de genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van iedere periode ingaande periode 2, berekend op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk. Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).
In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:
Huishouden (t.b.v. een draagkracht hertoets): het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Financieringslastpercentage: het financieringslastpercentage conform de op de draagkracht hertoets peildatum draagkracht hertoets geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de hertoetsrente. Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHGvoorwaarden en normen gehanteerd.
Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen
Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.
Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:
De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de Starterslening.
Hoogte Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/-
genormeerde marktconforme lening.
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage.
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:
Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.
Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.
Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 148,-, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens, en wel als volgt:
Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen.
Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.
De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.
Uitzondering op de NHG-toepassingsregels:
Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten.
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening
Marktconforme annuïteit Starterslening = de jaarannuïteit van de Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens worden de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.
Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte.
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
(Beschikbare financieringsruimte / Hoogte Starterslening) x 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht-hertoets aangeboden.