Organisatie | Hendrik-Ido-Ambacht |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Exploitatieverordening Hendrik-Ido-Ambacht 2005 |
Citeertitel | Exploitatieverordening Hendrik-Ido-Ambacht 2005 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
30-12-2005 | Onbekend | 06-12-2005 De Kombinatie, 22-12-2005 | Onbekend |
Hoofdstuk 1: ALGEMENE BEPALINGEN
In deze verordening wordt verstaan onder
aangevuld bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin niet alleen overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, maar waarin ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen;
voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatie gebied gelegen onroerende zaken gebaat worden: onder meer:
1e riolering, met inbegrip van bijbehorende werken;
2e wegen, parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;
3e plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;
4e openbare verlichting en brandkranen met de nodige aansluitingen;
5e waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van drainagevoorzieningen;
g.afstand van gronden aan de gemeente; eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.
Artikel 2 Kosten van exploitatie
Voor de berekening ten behoeve van de begroting van kosten en ten behoeve van de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:
alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
1e de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding en planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
2e de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voorzover deze verband houden met het in exploitatie brengenvan gronden binnen het exploitatiegebied;
3e de kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;
4e de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten;
5e de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, zijnde de kosten die tengevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van tijdelijke verhuur worden gedekt;
6e overige kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht.
HOOFDSTUK 2: IN EXPLOITATIE BRENGEN OP INITIATIEF VAN DE GEMEENTE
Artikel 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit
Voordat op initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:
3e bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;
Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.
In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder f later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Artikel 4 Wijze van toerekening naar mate van profijt
Onder de grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheden, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.
Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder f uitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de op afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door de exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de terzake bevoegde kantonrechter.
Indien de exploitant zelf conform artikel 6, derde lid, onder e voorzieningen van openbaar nut aanlegt bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door de exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder f.
Artikel 6 Inhoud exploitatieovereenkomst
Het verhaal van kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie betreft, is dit een notariële akte.
HOOFDSTUK 3: IN EXPLOITATIE BRENGEN OP VERZOEK VAN EXPLOITANT
Artikel 7 Indiening aanvraag voor medewerking
Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en / of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in elk geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag om medewerking.
HOOFDSTUK 4: OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 9 Weigeringgronden voor een exploitatieovereenkomst
De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft in ieder geval niet te worden verleend, indien:
Artikel 10 Relatie baatbelasting
In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van desbetreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.
Artikel 11 Uitzonderingsbepalingen
De artikelen 2, eerste lid, 3, 5 en 6 eerste en tweede lid, van deze verordening zijn niet van toepassing op voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.
Artikel 12 Overgangsbepalingen
Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat voor het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig op een aan die situatie aangepaste wijze, toepassing. In ieder geval stelt de gemeenteraad in die gevallen een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder f, vast, en wordt deze begroting bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Aldus vastgesteld door de raad in zijn openbare vergadering van 6 december 2005.
De griffier, De voorzitter,
In de zeventiger en tachtiger jaren van de vorige eeuw was de grondexploitatie nog geheel in handen van de gemeente. De gemeente verwierf de gronden, zorgde voor het bouwrijp maken en tenslotte voor de uitgifte van de grond. De kosten van de aanleg van de voorzieningen van
openbaar nut werd verhaald door deze te verdisconteren in de gronduitgifteprijs. Inmiddels ontstaan -ondanks dat de gemeente dit probeert te voorkomen- steeds meer particuliere initiatieven tot grondexploitatie. De gemeente blijft verantwoordelijk voor de aanleg van de benodigde infrastructurele werken zoals wegen, verlichting en riolering, ondanks het feit dat er sprake is van particuliere grondexploitatie.
De kosten hiervan kunnen echter niet verrekend worden via de gronduitgifteprijs, simpelweg omdat de gemeente geen eigenaar is van de grond. Uit het oogpunt van gelijkheid is het rechtvaardig dat
ook particuliere exploitanten een (financiële) bijdrage leveren aan de kosten van genoemde voorzieningen. Deze bijdrage wordt bepaald op basis van het profijtbeginsel. Voorafgaand aan de realisatie van een bestemmingsplan moet duidelijkheid ontstaan omtrent de risico’s welke verbonden zijn aan het niet volledig kunnen verwerven van de betreffende gronden.
Na inventarisatie van deze risico’s zal de raad moeten besluiten of en zo ja, op welke wijze kostenverhaal zal plaatsvinden. Zo ontstaat vooraf duidelijkheid voor alle betrokkenen. In artikel 42 WRO is bepaald dat de gemeenteraad een verordening behoort vast te stellen welke de
voorwaarden bevat, waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van gronden. De exploitatieverordening biedt een raamwerk voor het verhalen van de kosten van het bouwrijp maken van de grond. Er wordt een omschrijving gegeven van de voorzieningen van openbaar nut. Tevens wordt vermeld op welke wijze de hieraan verbonden kosten omgeslagen kunnen worden.
Om de exploitatiekosten te kunnen verhalen dient een aangevuld bekostigingsbesluit te worden genomen. Tenslotte worden de voorwaarden genoemd waaraan een exploitatieovereenkomst moet
voldoen en wanneer er baatbelasting mag worden geheven.
De verordening is gebaseerd op de modelverordening van de VNG.
Hieronder volgt een artikelsgewijze toelichting.
Artikel 1: algemene bepalingen
Medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.
Het van gemeentewege treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor een onroerende
zaak geschikt of beter geschikt wordt voor bebouwing, dan wel in een betere positie komt te
verkeren. Dus ook indien een onroerende zaak reeds bebouwd is kan een exploitatieovereenkomst
Voorzieningen van openbaar nut
De opsomming van de verschillende voorzieningen van openbaar nut is uitgebreid. Thans zijn ook
voorzieningen samenhangende met recente milieuwetgeving toegevoegd.
Behalve deze feitelijke opsomming kunnen ook enkele algemene aanknopingspunten worden
gegeven om te bepalen of een voorziening van openbaar nut is.
Een voorziening is van openbaar nut indien wordt voldaan aan de drie hieronder genoemde criteria:
* De voorzieningen zijn van “openbaar” nut dan wel van “semi-openbaar” nut.
Uitgangspunt hierbij is dat de voorzieningen in het algemeen belang zijn en niet voor een individu alleen bestemd zijn. Bijvoorbeeld de kosten van een bruggetje dat toegang verleent tot een woning kan in de regel niet door middel van baatbelasting worden verhaald. Wel van een brug die het hele gebied ontsluit. Van een semi-openbaar karakter kan worden gesproken als het een voorziening in het algemeen belang is welke specifiek bestemd is voor een kleine groep belanghebbenden. Bijvoorbeeld de plaatsing van bloembakken in een winkelstraat. Het is een geïsoleerde
voorziening, die geen deel uitmaakt van een groter geheel van voorzieningen. Voor deze voorzieningen van ondergeschikt belang hoeft geen bekostigingsbesluit
genomen te worden, hetgeen blijkt uit artikel 11 (hardheidsclausule).
* De voorzieningen zijn gericht op de grondexploitatie of hebben een meer algemeen nuttig effect. De exploitatieverordening bevat de voorwaarden onder welke de gemeente voorzieningen aanlegt in het kader van bouw- en woonrijp maken van gronden. Algemene bestuur-, cultuur- en sportvoorzieningen kunnen hier niet toe gerekend worden. Uit jurisprudentie blijkt dat de kosten voor achterstallig onderhoud niet via belastingen kunnen worden verhaald. De Hoge Raad overwoog dat dit tot de normale
onderhoudsplicht van de gemeente behoort.
* De voorzieningen worden getroffen door of met medewerking van gemeenten.
Het begrip “medewerking” kan ruim worden geïnterpreteerd. Hiervan is reeds sprake indien de gemeente voor de realisatie van de voorzieningen kosten heeft moeten maken. Hetzij door deze voorzieningen zelf aan te leggen hetzij door dit uit te besteden aan een ander maar de kosten hiervan voor rekening van de gemeente te laten komen.
De kosten worden verdeeld in verschillende categorieën. Globaal kan onderscheid gemaakt worden tussen:
* kosten die direct samenhangen met de voorzieningen in het gebied (inbrengwaarde grond, daadwerkelijke aanleg)
* kosten in verband met bovenwijkse voorzieningen (aan te leggen voorzieningen buiten het exploitatiegebied waardoor onroerende zaken in het gebied gebaat zijn)
* overige kosten (planontwikkeling! -voorbereiding, onderzoek, gemeentelijk apparaat) Verder worden in de voorliggende exploitatieverordening expliciet de voorzieningen buiten het
gebied genoemd. Hierbij is het criterium dat de kosten hiervan verhaald kunnen worden voor zover de percelen binnen het gebied daardoor direct of indirect worden gebaat. Ook de kosten van bodemonderzoek/ -sanering zijn -als gevolg van recente milieutechnische voorschriften- in deze lijst opgenomen. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de inhoud van een exploitatieverordening van cruciaal belang is. Anders gezegd kosten die niet genoemd zijn in de exploitatieverordening kunnen ook niet worden
Artikel 3: aangevuld bekostigingsbesluit
Indien de gemeente de kosten voor een exploitatiegebied wil verhalen op de eigenaren van de
onroerende zaken in het desbetreffende gebied zal de gemeenteraad een zogenaamd aangevuld
bekostigingsbesluit moeten nemen.
In dit bekostigingsbesluit wordt nauwkeurig aangegeven om welk gebied het gaat en welke voorzieningen daar aangelegd gaan worden. Verder een begroting van de hiermee samenhangende kosten en opbrengsten en een aankondiging dat de exploitant op korte termijn een aanbod voor een
exploitatieovereenkomst zal ontvangen. De gemeente zal pogen om alle gronden van de particulieren in het nieuw te ontwikkelen gebied te
kunnen exploiteren door middel van het sluiten van een exploitatieovereenkomst. De tekst van de verordening is ook gebaseerd op de veronderstelling dat zij daarin zal slagen. De inhoud van het
bekostigingsbesluit is erg belangrijk; kosten die hierin niet genoemd worden kunnen niet worden verhaald. Verder dienen alle onroerende zaken die in het betreffende gebied iggen te worden
vermeld; weglaten kan onverbindendheid tot gevolg hebben!
Artikel 4: toerekening naar profijt
De profijtberekening is in de voorliggende exploitatieverordening aangepast aan de verhaalsmethoden (exploitatieovereenkomst en baatbelasting).
De rekeneenheid van de vierkante meter grondoppervlakte van gebate onroerende zaken (zowel bebouwd als onbebouwd) wordt gebruikt om de bijdrage vast te stellen.
De mate van profijt wordt bepaald aan de hand van ligging-, bestemming- en gebruiksfactoren. Indien met deze grondoppervlakte methode toch niet het juiste resultaat kan worden verkregen kan er een afwijkende grondslag worden vastgesteld.
Artikel 5: vaststelling exploitatiebijdrage
De exploitant betaalt een bijdrage die gerelateerd is aan het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden. Dit bedrag is een gemiddelde van alle kosten die voortkomen uit exploitatie van het gehele gebied. Deze bijdrage wordt verminderd met de inbrengwaarde van de
gronden die de exploitant in bezit had. Deze werkwijze wordt de inbrengwaarden methodiek genoemd. Op basis van deze werkwijze wordt
de waarde van alle gronden in het gebate gebied vastgesteld. De kosten verbonden aan de grondexploitatie worden berekend. Vervolgens worden deze kosten omgeslagen per m2 en vermenigvuldigd met een factor voor ligging, bestemming en dergelijke. Op dit bedrag wordt de waarde van het ingebrachte perceel in mindering gebracht. Indien de exploitant zelf de voorzieningen realiseert zullen enkel de planvoorbereiding
ontwikkelingskosten en de bovenwijkse kosten in rekening worden gebracht.
Artikel 6: inhoud exploitatieovereenkomst
In de exploitatieovereenkomst worden afspraken omtrent de aard, omvang en kwaliteit van de te aan te léggen voorzieningen van openbaar nut neergelegd. Verder het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd en de ten laste van de exploitant komende bijdrage. incidenteel
worden er bepalingen opgenomen over afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor aanleg of aanpassing voorzieningen van openbaar nut en of er onderzoek naar bodemverontreiniging moet plaatsvinden.
Artikel 7: verzoek om medewerking
Een belanghebbende kan een verzoek indienen tot het aanleggen van bepaalde voorzieningen van openbaar nut. Het college van burgemeester en wethouders verlenen slechts hun medewérking door het sluiten van een exploitatieovereenkomst. De belanghebbende moet nauwkeurig
omschrijven welke onroerende zaken in de exploitatie worden betrokken en welke (bouw)werkzaamheden hij wil gaan uitvoeren.
Een voorbeeld hiervan is een tuincentrum die een verzoek om medewerking ex artikel 19 WRO indient omdat hij graag wil uitbreiden. Dan kan van gemeentewege gewezen worden op de noodzaak van uitbreiding parkeergelegenheden en invoegstrook vanaf de openbare weg. De gemeente meldt voordat een eventuele bouwvergunning wordt verleend aan de aanvrager welke voorzieningen van openbaar nut aangelegd moeten worden en welke kosten hiermee gemoeid zijn.
Indien de bestemmingsplanprocedure nog niet is afgerond kan de reactie op het verzoek (artikel 7) worden aangehouden.
Artikel 9: weigeringgronden exploitatieovereenkomst
De gemeente kan weigeren aan een verzoek gehoor te geven. Indien de grond, die geëxploiteerd zou moeten worden niet gelegen is in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt dan wordt de medewerking geweigerd. Verder indien de gevraagde voorzieningen zouden leiden tot strijdigheid met een doeltreffende uitbreiding van de bebouwing.
Ook als de aanleg van de gevraagde voorzieningen zou leiden tot permanente kosten voor de gemeente of de riolering (bijvoorbeeld) efficiënter op een andere wijze aangelegd kan worden wordt de medewerking geweigerd.
Artikel 10: relatie baatbelasting
Indien op basis van een bekostigingsbesluit een exploitatieovereenkomst wordt gesloten hoeft de belanghebbende geen baatbelasting meer te betalen. Uit de verordening blijkt inmiddels dat het sluiten van een exploitatieovereenkomst de voorkeur verdient boven het heffen van baatbelasting. Niet in het minst omdat in de baatbelasting niet alle kosten meegenomen kunnen worden.
Artikel 11: uitzonderingsbepalingen
De eerder genoemde uitzondering voor de voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang wordt uitgewerkt in artikel 11. Voor semi-openbare voorzieningen hoeft geen bekostigingsbesluit genomen te worden noch een kostenbegroting te worden opgesteld voordat de
gemeente met de exploitant bepaalde afspraken maakt en deze neerlegt in een exploitatieovereenkomst.
Artikel 12: overgangsbepalingen
Indien de werkzaamheden reeds zijn gestart alvorens deze verordening in werking treedt worden de bepalingen eventueel aangepast toegepast.