| Organisatie | Schiedam |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzenbeleid gemeente Schiedam |
| Citeertitel | Grondprijzennota |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | grondprijzennota |
Geen.
Besluit Begroting en Verantwoording Provincies & Gemeenten (BBV)
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 25-07-2007 | Onbekend | 27-09-2007 Onbekend | VR 109/2007 |
De raad van de gemeente Schiedam;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 24-07-2007, betreffende het vaststellen van de Grondprijzenbeleid gemeente Schiedam
gelet op het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies & Gemeenten (BBV);
gelezen het advies van de raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer d.d. 18-09-2007
Met de vaststelling van de strategische Nota Grondbeleid heeft de gemeenteraad zich over een aantal beleidsuitgangspunten uitgesproken en zijn deze beleidsuitgangspunten vastgelegd voor de toekomst.
Een aantal belangrijke uitgangspunten is:
De vastlegging van deze uitgangspunten heeft als consequentie dat inzicht gegeven moet worden in de gehanteerde grondprijzen en grondprijsmethodieken. Waar nodig wordt geconcludeerd dat de gehanteerde systematiek voldoet, dan wel dat een andere dan de huidige systematiek wenselijk is.
De gehanteerde grondprijzen moeten marktconform zijn. Dit houdt in dat ze objectief in de markt tot stand zijn gekomen. De methodiek die hierbij het beste aansluit is de residuele grondwaardeberekening. Bij deze residuele waardemethode wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond. Door vooraan in het traject in onderhandeling te treden met de ontwikkelaar over de commerciële waarde van het te ontwikkelen vastgoed en de te maken kosten, kom je uit op een objectief in de markt tot stand gekomen prijs, die aldus marktconform genoemd kan worden.
Ook met het zicht op de toekomstige inwerkintreding van de Grondexploitatiewet wordt het steeds belangrijker de grondprijzen marktconform te bepalen.
Deze nota gaat niet over de grondwaarde voor bestaande erfpachten, maar gaat over de grondwaarde van nieuwe gronduitgiften.
Na deze inleiding volgt theoretische inleiding over de gebruikelijke grondprijsmethodieken. In Hoofdstuk 3 wordt per functiecategorie weergegeven wat de op dit moment gehanteerde methodiek is. In Hoofdstuk 4 wordt beschreven wat per functiecategorie het gevolg is voor de toepassing van de residuele grondwaarde methode. Tevens wordt hier toegelicht wanneer en waarom van de residuele grondwaarde methode wordt afgeweken. In Hoofdstuk 5 volgt de conclusie.
Er zijn verschillende grondprijsmethodieken ter vaststelling van de gronduitgifteprijs: residueel, een grondquote, vergelijkend (ook wel comparatief), op basis van de kostprijs, dan wel een vaste grondprijs per woning (bijvoorbeeld voor sociale woningbouw). De eerste drie methoden worden in de volgende paragrafen uitvoerig toegelicht aangezien dit de meest gehanteerde methoden zijn. De overige methoden (kostprijs, vaste grondprijs) worden slechts toegepast in specifieke situaties of zijn achterhaald.
In bijlage II is een voorbeeldberekening weergegeven van het effect van de keuze voor een bepaalde grondprijsmethode op de uiteindelijke grondprijs.
Aan de hand van de residuele methode kan de grondprijs berekend worden. Deze prijs is het maximum dat behaald kan worden als waarde voor de grond. Dit maximum is een gevolg van de verkoopprijzen die tot stand komen op de vrije markt voor bouwwerken.
Een voorbeeld: de Vrij op naam (V.O.N.) prijs van nieuwbouwwoningen wordt in de markt bepaald door vergelijking van de nieuwbouwwoning met recente verkooptransacties van bestaande woningen, alsook gegevens met betrekking tot een prijs-kwaliteitstoets (m² woonoppervlak, ligging, kwaliteit, architectuur, etc.). De grondprijs die vervolgens via de residuele methode tot stand kan komen wordt bepaald door van de Vrij Op Naam prijs van de woningen de bouwkosten en bijkomende kosten inclusief de ondernemerswinst (gezamenlijk ook wel “stichtingskosten” genoemd) af te trekken. Vanzelfsprekend betreft het hier alleen kosten van de bouw zelf, de grondprijs zit hier dus niet in, want zij is een uitkomst van de berekening. De prijs van de bouwrijpe grond fluctueert daardoor mee met de prijsontwikkeling van het bouwwerk. Omdat bij de residuele methode per project de discussie met een ontwikkelaar aangegaan zal moeten worden over wat de V.O.N. prijs kan zijn en wat de bouwkosten zijn, is voor de toepassing van de residuele methode specifieke vak- en marktkennis vereist.
De residuele bepaling van de uitgifteprijs is eveneens zeer geschikt voor commerciële bestemmingen zoals kantoren en detailhandel. Voor deze bestemmingen is het moeilijk een “vergelijkend” prijsbeleid te voeren omdat “vergelijkbare” grondtransacties veel minder vaak voorkomen dan bij bijvoorbeeld woningen. Daarom wordt bij deze methode gekeken naar de huur- en kooptransacties van bestaande commerciële objecten. Vervolgens worden de gangbare rendementen in de omgeving bepaald aan de hand van (ver-) kooptransacties met beleggingsobjecten in de regio. Huurprijzen worden contant gemaakt met deze rendementen om te bepalen wat het (nieuwe) kantoor de belegger waard zal zijn. Dit wordt de beleggingswaarde genoemd; in geval van een vergelijkbare verkooptransactie is de verkoopprijs gelijk aan de beleggingswaarde. Deze beleggingswaarde is van belang voor een residuele bepaling van de grondprijzen. Bij toepassing van de residuele grondprijsbepaling wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van de geschatte beleggingswaarde (exclusief BTW) van het nieuwe object, de bouwkosten (excl. BTW, incl. alle ontwikkelingskosten) af te trekken. Hieruit volgt de maximale prijs (excl. BTW) die behaald kan worden voor de grond. Alles wat door hen minder betaald wordt dan deze prijs, is een extra “winst” voor de ontwikkelaar.
Een residuele prijsbepaling berust op gefundeerde aannames. Meestal wordt voor kantoren een schatting aan de hand van de huurprijs en het geschatte bruto aanvangsrendement (BAR) gehanteerd; de hieruit resulterende beleggingswaarde wordt verminderd met de bouwkosten (stichtingskosten). Daarmee is de maximale grondprijs voor het gebouw bepaald. Met name in geval van commerciële verhuurobjecten (kantoren en detailhandel), zal onderhandeld moeten worden over huuropbrengst, het BAR percentage en de bouwkosten. Omdat bij de residuele methode per project de discussie met een ontwikkelaar aangegaan zal moeten worden, lijkt de methode arbeidsintensief te zijn, echter, het aantal objecten is veel beperkter en de haalbare opbrengsten zijn al snel een veelvoud van de opbrengsten van woningbouw.
In onderstaande figuur is visueel weergegeven wat de gevolgen zijn voor de residuele waarde bij fluctuerende kosten.
Om deze methode goed te kunnen toepassen is het noodzakelijk dat het ambtelijk apparaat over voldoende expertise beschikt. Met name moet voldoende kennis van de lokale markt aanwezig zijn, teneinde de V.O.N.-prijzen (of beleggingswaarde) goed in te kunnen schatten. Tevens is het van belang in ruime mate te beschikken over bouwkostendeskundigheid teneinde de stichtingskosten van de opstal te kunnen waarderen.
Bij de grondquote methode wordt de grondprijs bepaald middels een percentage van de stichtingskosten of de vrij op naam prijs (V.O.N. prijs) van een woning. Deze grondquote is een relatief eenvoudige methode om de grondprijs te bepalen, meestal wordt gekozen voor percentages die voortvloeien uit ofwel de vergelijkingsmethode ofwel de residuele methode. Nu hoeft niet meer per woning onderzoek naar de grondprijs gedaan te worden maar kan volstaan worden met “bij een woning met V.O.N. prijs van X hoort een percentage Y als grondprijs”. Voor de benodigde informatie bestaan voldoende bronnen. Deze informatie is nodig ten behoeve van de vergelijkbaarheid van de gebouwen (perceelsoppervlak, inhoud, bestemming, bouwjaar etc.).
Deze benaderingswijze kan gekozen worden om de berekening van grondwaarden bij woningbouw te vereenvoudigen en te standaardiseren. In plaats van het telkenmale voeren van langdurige onderhandelingen met ontwikkelaars over haalbare verkoopprijzen en bouwkosten, wordt een besluit genomen waarin de grondquotes bepaald worden. Dit houdt bijvoorbeeld in dat gesteld wordt dat bij een woning van 500 m³ een verkoopprijs X en bouwkosten Y horen en dat dientengevolge bij dit type woning de grondquote hoort van Z. Zolang jaarlijks de quoten bij verschillende woninggrootten voor dat jaar vastgesteld worden, kan een grondquote een goede benadering van de maximaal haalbare (residuele) prijs zijn. De grondquote is dus een modelmatige benadering, die vanzelfsprekend niet in ieder geval de maximale (residuele) prijs behaald, maar het hanteren van deze methode leidt ten dele tot het meeprofiteren van de verkoopprijsstijging in de markt. Daarnaast is de benodigde kennis en capaciteit beperkter dan in geval van de residuele methode.
Bij de hantering van een grondquote profiteert de gemeente niet volledig mee met de waardevermeerdering van de grond tussen het moment van vaststelling van de grondquote en het moment van gronduitgifte. Daarom wordt het wel aanbevolen om bij toepassing van een grondquote in de realisatieovereenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente een clausule op te nemen over de verdeling van waardevermeerdering van de grond bij het onevenredig stijgen van de verkoopprijs ten opzichte van de bouwkosten van de woningen.
De grondquote houdt onvoldoende rekening met de bouwkosten van het project als die in de loop van het planproces wijzigen. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning in de loop van het proces zal hierdoor bepaald niet gestimuleerd worden, omdat meer voor de grond moet worden betaald (uitgaande dat de extra bouwkosten verhaald kunnen worden door de oorspronkelijk VON-prijs dienovereenkomstig te verhogen).
Als de gehanteerde grondquote afgeleid is van een residuele grondwaardeberekening en deze regelmatig herijkt wordt bij veranderingen in de markt betreffende bouwkosten of opbrengstenniveau, kan gesteld worden dat deze methode een acceptabel alternatief is ten opzichte van een volledige residuele grondwaardebepaling.
2.4 Comparatieve methode (of vergelijkingsmethode)
Bij de comparatieve methode kan de grondprijs onder een object bepaald worden door te kijken naar wat voor de grond bij vergelijkbare objecten of transacties is gevraagd. Dit kan zowel intern alsook binnen de regio plaatsvinden. Er wordt in hoofdzaak gekeken naar wat in direct omliggende plaatsen voor grond voor een object gevraagd wordt. Op basis van deze prijs stelt men de eigen prijs voor deze grond vast. De comparatieve methode lijkt eenvoudig toepasbaar, men kijkt bijvoorbeeld welk bedrag in de omgeving betaald wordt voor woningbouwgrond. De comparatieve methode wordt echter moeilijker toepasbaar wanneer sprake is van kwalitatieve verschillen (bijvoorbeeld liggingsfactor, kwaliteit, duurzaamheid, etc.). Daarvoor zouden dan aparte variabelen geïntroduceerd moeten worden, die de eenvoud van de toepassing van deze methode echter aantasten.
Een voorbeeld: voor bedrijvigheid wordt de comparatieve methode vaak toegepast, daarbij wordt vooral gekeken naar wat in direct omliggende plaatsen voor een m² grond voor bedrijvigheid van een bepaald type gevraagd wordt. Op basis van deze prijs stelt men per type bedrijvigheid (zware industrie, kantoorachtig, etc.) de prijs voor de grond vast. Veel vergelijkingsonderzoek wordt beperkt tot de prijs per m². Dit soort prijsvergelijkende onderzoeken kan aanbieders tekort doen. De reden hiervoor is dat niet gekeken wordt naar de kwaliteit van het aanbod. Anderzijds kan een sterk afwijkend prijsbeleid ten opzichte van de regio een nadelig effect hebben op de afzetmogelijkheden. Belangrijke verschillen tussen bedrijventerreinen die ook in financiële zin hun uitwerking hebben, worden niet belicht. Hierbij is te denken aan de toegestane bebouwingsdichtheid. Een toegestaan bebouwingspercentage van 50 of 70 heeft grote invloed op de beleggingswaarde van een kavel. Een zelfde opmerking kan gemaakt worden ten aanzien van de toegestane gebruiksmogelijkheden en de milieucategorieën. Wanneer een vergelijkend onderzoek hier geen rekening mee houdt, wordt het beeld van de prijsniveaus sterk vertekend. Naast deze direct meetbare invloeden op de beleggingswaarde zijn ook minder makkelijk meetbare verschillen tussen bedrijventerreinen aan te geven zoals de wijze en aard van de ontsluiting, de representativiteit etc.
Resumerend: bij het hanteren van de vergelijkingsmethode zal daarom met meer informatie dan alleen de grondprijs rekening gehouden moeten worden, zoals:
Bij de comperatieve methode worden gegevens over grond vergeleken. Bij de residuele methode en de grondquotemethode wordt vanuit de opstal de grondwaarde bepaald. Hierdoor is in geval van de comperatieve methode weinig vergelijkingsmateriaal voorhanden ten opzichte van de residuele methode waar alle opstaltransacties vergeleken kunnen worden.
2.5 Voor- en nadelen per methode
De grondprijzen voor de woningmarkt worden onderverdeeld in grond voor sociale woningbouw en grond voor de realisatie van vrije sector woningen.
De uitgifte bestemd voor sociale woningbouw wordt (in principe) voor een vast bedrag per woning uitgegeven. Of iets als sociale woningbouw wordt aangemerkt hangt af van de hoogte van de V.O.N.-prijs (sociale koop) of de maandhuur (Om in de categorie sociale huur te vallen dient de maandhuur onder de aftoppingsgrens/huursubsidiegrens te liggen, die jaarlijks door VROM wordt vastgesteld) (sociale huur). In gemeenten waar zowel grondgebonden als appartementen worden gebouwd wordt vaak een correctiefactor toegepast op de kavelprijs van appartementen vanwege de relatief hoge bouwkosten (Appartementen hebben relatief hogere bouwkosten t.o.v. grondgebonden woningen i.v.m. de ruimtes voor algemeen gebruik). Jaarlijks kan deze prijs opnieuw vastgesteld worden dan wel geïndexeerd worden.
In het verleden hanteerde de Rijksoverheid voor de bepaling van de grondprijs voor “sociale” woningbouw een normbedrag per woning, dat afgeleid werd van door de Rijksoverheid “toegestane” kostenelementen in de door de gemeente opgestelde grondexploitaties. Hiermee werd getracht te komen tot de kostprijs van een bouwkavel, maar het moge duidelijk zijn dat deze hiermee werd benaderd. Bij “sociale” huurwoningen gaat het veelal om woningen met een huurhoogte, die rekening houdt met het inkomen van de doelgroepen, waarvoor de woningen zijn bestemd. Hierbij wordt veelal gekozen voor een andere (lagere) prijsstelling dan op basis van marktconformiteit het geval zou zijn.
Op grond hiervan wordt voor de grondkosten voor sociale woningbouw als volgt bepaald:
Uitgangspunt is een gemiddelde kavelgrootte van 100 m² voor sociale woningbouw en een grondprijs, die gebaseerd is op 70% van de grondprijs voor vrije sector bouwgrond (voorbeeld: grondprijs voor bouwgrond is € 300,- per m², 70% hiervan is € 210,-; de kavelgrootte bedraagt 100 m²; kavelprijs bedraagt dan € 21.000,- Excl. BTW).
Voor gestapelde bouw wordt bovenstaande methodiek gehanteerd aangevuld met een correctiefactor van 0,75. Uitgangspunt is de prijs van een grondgebonden sociale woning, gecorrigeerd met een factor 0,75. (voorbeeld: kavelprijs bedraagt € 21.000,-, grondkosten per appartement bedragen dan 0,75 maal €21.000 = €15.750,- Excl. BTW).
De uitgifte bestemd voor de vrije sector wordt residueel bepaald. De residuele grondwaarde is het resultaat van opbrengstwaarde van de te bouwen woningen (v.o.n.-prijs of beleggingswaarde) minus de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten + winst en risico).
De bepaling van de V.O.N.-prijs komt tot stand door middel van benchmarking, makelaarsadvies en aan de hand van interne ervaringscijfers. De benchmarking gebeurt door het verkoopaanbod (op internet) te toetsen, gegevens van het Kadaster op te vragen en door te vergelijken met overige gemeentelijke projecten.
De bepaling van de stichtingskosten is van een legio aan factoren afhankelijk. De belangrijkste zijn het bouwvolume, het type woningen dat gebouwd wordt en het kwaliteitsniveau, de locatie en de mogelijkheden en restricties in het bestemmingsplan (bijvoorbeeld geluidshinder).
In Schiedam worden de stichtingskosten bepaald door te toetsen aan interne en externe referentieprojecten. Daarnaast spelen ervaringscijfers een belangrijke rol en wordt gebruik gemaakt van de expertise van ontwikkelaars waar de gemeente gezamenlijk een gebiedsontwikkeling mee tot stand brengt. Voorts is de bekendheid met de lokale omstandigheden een belangrijke vorm van kennis die gebruikt wordt om de stichtingskosten te bepalen.
3.2.2 Kantoren en bedrijventerreinen
Ter bepaling van de grondprijzen voor kantoren en bedrijventerreinen wordt de residuele grondwaardebepaling toegepast. Daarnaast komt de grondwaarde via de comparatieve methode tot stand. Op oudere complexen is de grondwaarde met de comparatieve methode bepaald en wordt jaarlijks geïndexeerd. De grondwaarde van de nieuwe complexen komen alle volgens de residuele methodiek tot stand. De residuele grondwaarde is het resultaat van de marktwaarde of de beleggingswaarde minus de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risico).
Marktwaarde cq. Beleggingswaarde
De marktwaarde of de beleggingswaarde komt tot stand door de jaarhuur te delen door het zogenaamde BAR-percentage (BAR staat voor “Bruto Aanvangsrendement).
De jaarhuur is de opbrengst van de nieuwe onroerende zaak in het eerste jaar van ingebruikname. Dit wordt gedefinieerd als de te verwachten huuropbrengst in het eerste jaar, exclusief eventuele leegstandsrisico's. Deze komt tot stand door het aantal m² vvo (vvo staat voor “verhuurbaar vloeroppervlak) van het te ontwikkelen project te vermenigvuldigen met de huurprijs per m² vvo.
De bepaling van de hoogte van die huurprijs wordt gedaan door:
Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) is de verhouding tussen de huur in het eerste jaar en de totale investeringssom (bouwkosten plus bijkomende kosten plus grondkosten). Een BAR-percentage geeft de waardering van een object aan voor een belegger. Hierbij wordt rekening gehouden met dekking van de te maken kosten, en met de risico’s van de betreffende vastgoedexploitatie. Hierbij spelen vanzelfsprekend algemene economische factoren een rol, maar ook de kwaliteit van de locatie en het object. Daarnaast spelen bij afwegingen betreffende het rendement ook de verwachte huurprijsstijgingen en concurrentiepositie een rol.
Het te hanteren BAR-percentage is afhankelijk van verhuurbaarheid, ligging, kwaliteit, etc. en algemeen economische omstandigheden.
De factoren die van belang zijn bij de bepaling van de stichtingskosten van kantoren en bedrijven zijn in principe niet anders dan in geval van woningbouw. De stichtingskosten worden bepaald door te toetsen aan interne en externe referentieprojecten. Daarnaast spelen ervaringscijfers een belangrijke rol en wordt gebruik gemaakt van de expertise van ontwikkelaars waar de gemeente gezamenlijk een gebiedsontwikkeling mee tot stand brengt. Voorts is de bekendheid met de lokale omstandigheden een belangrijke vorm van kennis die gebruikt wordt om de stichtingskosten te bepalen.
De grondprijzen ten behoeve van detailhandel en horeca komen residueel tot stand. Dit gebeurt op vergelijkbare wijze als bij kantoren en bedrijventerreinen. Er wordt aan de hand van een BAR, interne ervaringscijfers, contact met lokale makelaars en benchmarking een beleggingswaarde bepaald. Hiervan worden de stichtingskosten afgetrokken. Deze komen tot stand met behulp van ervaringscijfers, referentieprojecten, en kennis van de lokale markt. Het resultaat is de residueel bepaalde grondwaarde.
Onder bijzondere doeleinden worden gronden voor (niet commerciële) religieuze gebouwen, scholen, bibliotheken, sportverenigingen, parkeren, etc. verstaan. De bijzondere doeleinden hebben een maatschappelijke functie waarbij een kostprijsdekkende grondprijsbenadering het vertrekpunt is.
In deze categorie is sprake van beleid dat gebaseerd is op het tot stand brengen van een zo passend mogelijke grondprijs, waarbij de functie en de situatie bepalend zijn. Doch nimmer wordt een symbolische grondprijs gehanteerd.
Het uitgangspunt ter bepaling van de grondprijs voor bijzondere doeleinden is derhalve gelijk aan het uitgangspunt ter bepaling van de grondprijs bij de sociale woningbouw, met dien verstande dat ook nog rekening gehouden wordt met de bijzondere functie (maatwerk).
Gronden ten behoeve van bijzondere doeleinden worden altijd in erfpacht uitgegeven. Het voordeel hiervan is dat bij wijziging van de bestemming (bijvoorbeeld commercieel gebruik), of uitbreiding, de grondwaarde aangepast kan worden en op basis hiervan de erfpachtcanon bijgesteld kan worden.
Binnen deze restcategorie valt onder andere de uitgifte van reststroken. In 2005 is hierover het beleid en een gedifferentieerd grondprijzensysteem vastgesteld. In 2005 is de basisgrondprijs per m² vastgesteld. Voorgesteld wordt om voornoemde grondprijs met ingang van 1 januari 2008 jaarlijks te verhogen met het BDB-indexcijfer eengezinswoningen.
De differentiatie vindt plaats over vier categorieën, waarbij op elke categorie een bepaald percentage van de basisprijs van toepassing is, te weten:
Deze categorie betreft sporadische transacties bijvoorbeeld uitgifte landbouwgrond aan een recreatieschap. Hierbij komt de prijsvorming op gelijke wijze tot stand als in geval van bijzondere doeleinden (par. 3.2.4.).
In een convenant tussen de gemeenten (VNG), het Rijk (VROM) en de projectontwikkelaars (NEPROM) is afgesproken dat de grondprijs zoveel mogelijk moet worden bepaald middels de methode van de residuele grondwaarde. De grondquotemethode zou namelijk als nadeel hebben dat ontwikkelaars ervan worden weerhouden om kwaliteitsverhogende elementen toe te voegen. Dit is niet verenigbaar met het actuele kwaliteitsdenken ten aanzien van woningbouw en derhalve wordt de residuele waardemethode voorgeschreven. De gemeente Schiedam onderschrijft vorenstaand Rijksbeleid en dit is ook toepasbaar in de gemeente Schiedam.
De gemeente heeft in haar strategische nota Grondbeleid aangegeven residueel de grondwaarde te berekenen.
In Hoofdstuk 2 is een theoretische inleiding gegeven over de verschillende grondprijsmethodieken. In Hoofdstuk 3 is per functiecategorie weergegeven wat de op dit moment gehanteerde methodiek is. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat per functiecategorie het gevolg is voor de rigide toepassing van de residuele grondwaarde methode in Schiedam. Daarnaast wordt aangegeven of toepassing van de residuele grondwaarde in alle gevallen wenselijk is.Tevens wordt toegelicht wanneer en waarom van de residuele grondwaarde methode wordt afgeweken.
De grondprijzen voor woningbouw worden residueel bepaald. Uiteraard geldt dit niet voor de kavels voor sociale woningbouw, aangezien dit dan een negatieve grondwaarde tot resultaat zou hebben. Door de residuele manier van grondwaardebepaling zullen de huidige grondprijzen de marktwaarde in hoge mate benaderen. Voortzetting van de huidige werkwijze is daarom wenselijk.
4.2.2 Kantoren en bedrijventerreinen
De grondprijzen voor kantoren en bedrijventerreinen worden op dit moment zowel residueel als comparatief bepaald. De comparatieve methode wordt enkel nog voor oudere complexen gebruikt. Hierbij wordt via het BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) -indexcijfer (waarbij afhankelijk van het type vastgoed de reeks eengezinswoningen, gestapelde woningbouw, kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen kan worden gehanteerd) jaarlijks rekening gehouden met prijsstijgingen. Vanwege de consistente lijn in het gebruik van deze methode is het niet wenselijk dit te vervangen voor de residuele methode. Voor alle nieuwe projecten wordt residueel gerekend. Voortzetting van de huidige werkwijze is daarom wenselijk, waarbij uitgangspunt is dat voor nieuwe projecten residueel gerekend wordt. Zolang de oude complexen nog lopen zal voortzetting van de comparatieve methode gehandhaafd blijven.
De grondprijzen voor detailhandel en horeca worden residueel bepaald. Vaak betreft het een zeer specifieke eenmalige ontwikkeling. Ook is sprake van projecten waar veel geld mee gemoeid is (in de opstal). In dat soort gevallen is residueel rekenen, ondanks het beslag (in tijd en kennis) dat het op de organisatie legt, de meest aangewezen methode. Daarom is het wenselijk de huidige werkwijze te continueren.
Voor de grondprijzen voor bijzondere doeleinden is de kostprijsdekkende grondprijsbenadering het vertrekpunt, waarbij eveneens rekening wordt gehouden met de bijzondere functie (maatwerk). Het is wenselijk om de huidige werkwijze te continueren omdat deze projecten doorgaans niet (volledig) commercieel zijn. Het vaststellen van een maximaal haalbare grondprijs is in deze categorie ontwikkelingen geen streven, en daardoor is het ook niet noodzakelijk om residueel te rekenen. Op het moment dat twijfel ontstaat of een ontwikkeling binnen deze categorie valt, wordt voorgesteld residueel te rekenen.
Deze categorie uitgifte van grond betreft vaak enkele vierkante meters. Vaak is ook geen bebouwingsmogelijkheid aanwezig. Daarom kan vaak niet residueel gerekend worden. Het gevonden alternatief waarin een vaste prijs jaarlijks geïndexeerd wordt met een bij het doel aansluitende index (BDB eengezinswoningen) voldoet voor de toekomst.
De gemeente Schiedam hanteert momenteel in feite de residuele methode om een grondprijs te berekenen. Als van dit uitgangspunt wordt afgeweken, in de vorm van het vaststellen van een andere methode voor een bepaalde categorie, dan dient er een goede verklaring of onderbouwing voorhanden te zijn.
Vastlegging van de methodiek is een eerste uitwerking van de beleidsregel “dat de grondprijs residueel bepaald wordt, tenzij de gemeenteraad anders beslist” uit de strategische nota Grondbeleid. Uiteraard kan ook van deze vastgelegde methodiek worden afgeweken, dit zal dan echter wel gefundeerd en onderbouwd aan de gemeenteraad voorgelegd moeten worden.
Om aan te sluiten bij de wens om zoveel mogelijk residueel te rekenen, zoals verwoord in de Nota Grondbeleid 2006 wordt op twee punten voorgesteld om in de toekomst consequenter de residuele methode te hanteren:
Samengevat ziet de huidige en toekomstige Schiedamse grondprijsmethodiek er als volgt uit
Door het meer toepassen van de residuele grondwaardeberekeningsmethode verandert de positie van consument/bedrijven niet, want de marktprijzen van de project- c.q. vastgoedontwikkelaars veranderen door voornoemde methodiek niet.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 27 september 2007
de voorzitter, W.M. Verver-Aartsen
Bijlage I Schematische weergave residuele grondwaardebepaling
Bijlage II Voorbeeldberekening (Uit: De prijs van kwaliteit - Handreiking gemeentelijk grondprijsbeleid woningbouw - Den Haag, april 2006)
Om aan te geven hoe grondwaarden residueel en met grondquotes berekend worden, volgt nu een aantal voorbeelden, waaruit de effecten blijken van het toepassen van de residuele methode ten opzichte van de grondquote. Ook wordt het effect van de verschillende methoden op de toevoeging van kwaliteit aan een woning aangegeven en dit weer bij veranderende marktsituaties. De berekeningen zijn uitgewerkt voor de volgende methoden:
Om een goede vergelijking te kunnen maken worden de volgende uitgangspunten als basis voor alle berekeningen gebruikt:
Hiernaast worden drie verschillende marktscenario’s weergegeven, zodat duidelijk wordt wat het effect van veranderende marktomstandigheden is op de grondwaarde in de verschillende rekenmethodieken. We onderscheiden de volgende drie situaties:
Per scenario worden drie grondwaarden berekend.
Toevoeging Kwaliteit aan Woning
Meerkosten bouwkosten (excl. BTW) uitbouw (op t+1) €35.000
Meeropbrengsten VON-Prijs (incl. BTW) door toevoeging uitbouw (op t+1) €50.000
In onderstaande paragrafen worden de verschillende grondwaardeberekeningsmethoden toegelicht met berekeningen en praktijkvoorbeelden. De uiteindelijke grondprijzen per methode en scenario zijn aan het eind in de samenvatting weergegeven.
In deze methode wordt vooraf berekend wat de grond waard zou zijn op het moment van uitgifte van de grond. In dit voorbeeld één jaar na de start van het project. Dus op tijdstip t wordt de grondwaarde vastgesteld op basis van een residuele berekening van de verwachte kosten en opbrengsten op tijdstip t+1. Ten onrechte wordt vaak de BTW meegenomen in de opbrengsten bij residueel rekenen. Voor het berekenen van de grondwaarde worden de opbrengsten en kosten exclusief BTW genomen. De opbrengsten en kosten op tijdstip t+1 worden berekend door deze te vermeerderen met één jaar kosten en opbrengstenstijging. De grondwaarde wordt als volgt berekend
(De opbrengsten op t+1 worden berekend door de VON-Prijs te verminderen met de BTW (19%) en vervolgens te vermeerden met 3% opbrengstenstijging. In formule: (€ 250.000 x 100/119 x 1,03 = € 216.387). Voor t+2 bijvoorbeeld zal de opbrengst € 222.878 bedragen ( € 250.000 x 100/119 x 1,032 = € 222.878)).
Residueel-vooraf houdt geen rekening met veranderende marktomstandigheden. Het gevolg is dat de grondwaarde in deze methode voor alle scenario’s hetzelfde blijft.
Deze methode is vergelijkbaar met de eerste methode. Vooraf wordt de grondwaarde residueel bepaald. Vaak wordt met partijen een bepaalde index afgesproken waaraan de grondprijs jaarlijks wordt bijgesteld. In deze rekenvoorbeelden wordt voor de opbrengstenstijging de NVM-index aangehouden en op basis van deze index wordt de VON-prijs jaarlijks bijgesteld. Aan de kostenkant wordt hetzelfde gedaan op basis van de BDB-index (Bouwkosten index van het Bureau Documentatie Bouwwezen). Deze indexen volgen de marktsituatie. In deze voorbeelden geven de NVM-index en BDB-index de volgende percentages aan:
Aan de start van het project wordt de grondwaarde residueel berekend zonder een index. In dit geval:
Op tijdstip t+1 wordt de grondwaarde berekend op basis van de afgesproken index.
Per scenario levert dit een andere grondwaarde op. De grondwaarde is bij deze methode daardoor afhankelijk van de index. Het toevoegen van kwaliteit heeft echter geen invloed op de grondprijs in deze methode. De realisator zal snel geneigd zijn zijn woning kwalitatief beter te maken indien hij hierdoor de woning beter kan verkopen. De grondprijs blijft gelijk
Grondwaarde (t+1):(VON excl. BTW (t) * 1 jaar opbrengstenstijging) – (Bouwkosten (t)* 1 jaar kostenstijging) |
en door de grondprijs wordt de realisator daarom niet belemmerd bij het toevoegen van kwaliteit:
De twee hiervoor genoemde methodes houden geen rekening met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Grondwaarden kunnen ook bepaald worden op het moment dat inzichtelijk is wat de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten zijn. Deze methode houdt rekening met fluctuaties in de markt en is gevoelig voor het toevoegen van kwaliteit aan de woning. Deze methode werkt echter op geen enkele manier stimulerend voor ontwikkelaars doordat elke vorm van extra opbrengst direct wordt verrekend in de grondprijs en daardoor niets oplevert voor de ontwikkelaar. Daarnaast biedt het veel onzekerheid voor gemeenten aangezien grondopbrengsten pas laat inzichtelijk worden. Dit zal blijken uit onderstaande rekenvoorbeelden. Op tijdstip t is de grondwaarde nog niet bekend aangezien de daadwerkelijke kosten en opbrengsten nog niet inzichtelijk zijn. Het basis scenario op tijdstip t+1 geeft de volgende grondwaarden:
Basis scenario (t+1): Grondwaarde (t+1): € 216.387 – € 154.500 = € 61.887 |
Basis scenario (t+1 kwaliteit): Grondwaarde (t+1): € 258.403 – € 189.500 = € 68.903 |
Deze residuele grondquote verschilt van de grondquote, omdat de quote in dit geval bepaald wordt op basis van een residuele berekening vooraf. Eerst wordt gekeken wat de kosten en opbrengsten zijn. De daaruit voortgekomen grondwaarde wordt vervolgens omgezet in een quote waarmee vanaf dan wordt gerekend. Kortom op tijdstip t wordt residueel gerekend en daarna volgens een grondquote.
Residueel is de grondwaarde op tijdstip t : € 60.084. Deze grondwaarde wordt vervolgens omgezet in een percentage van de VON-prijs exclusief BTW.
De grondquote is vastgesteld op basis van een residuele berekening. Deze quote wordt vervolgens gebruikt bij de berekening van de overige grondwaarden. Voor het basisscenario geldt dan het volgende:
De – vooraf bepaalde - grondquote houdt geen rekening met de bouwkosten van het project als die in de loop
Basis scenario (t+1): Grondwaarde (t+1): 28,6% * € 216.387 = € 61.887 |
Basis scenario kwaliteit: Grondwaarde (t+1): 28,6% * € 258.403 = € 73.903 |
van het planproces wijzigen. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning in de loop van het proces zal hierdoor bepaald niet gestimuleerd worden, omdat meer voor de grond moet worden betaald terwijl de extra bouwkosten niet worden gecompenseerd. Neem het voorbeeld van het toevoegen van kwaliteit aan de woning. De totale opbrengsten zijn € 258.403 (excl. BTW). De totale kosten zijn de all-in bouwkosten inclusief grondkosten (€ 189.500 + € 73.903) zijn € 263.403. De kosten voor deze woning zijn € 5.000 meer dan de opbrengsten. De realisator zal dus niet bereid zijn de woning kwalitatief beter te maken op basis van deze grondwaardeberekening.
In principe is de grondquote niet anders qua rekenmethodiek als de residuele grondquote. Het verschil is dat de grondquote nu niet bepaald wordt op basis van een residuele berekening maar op basis van een vooraf bepaald percentage. Dit percentage wordt al dan niet in overleg met de verschillende partijen vastgesteld. Stel dat in dit voorbeeld de grondquote vooraf is vastgesteld op 28,6% procent voor dit type woningbouw. De grondwaarden worden dan als volgt berekend in het basis scenario:
Basis scenario: Grondwaarde (t+1): 28,6% * € 216.387 = € 61.887 |
Basis scenario kwaliteit: Grondwaarde (t+1): 28,6% * € 258.403 = € 73.903 |
Ook hier, in nog sterkere mate dan bij de residuele quote methode, geldt dat bij de grondprijs geen rekening wordt gehouden met de gemaakte bouwkosten. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning wordt door deze grondprijsmethode dan ook geremd.
Samenvatting: residueel versus grondquote
Uit voorgaande rekenvoorbeelden is gebleken dat de verschillende rekenmethodieken leiden tot verschillende grondprijzen. Afhankelijk van de verwachte marktontwikkelingen en de looptijd van het project dient de meest geschikte methode te worden gekozen. De residuele methode achteraf houdt het meeste rekening met veranderende marktomstandigheden en de mogelijkheden van toevoegen van kwaliteit.
De methode geeft echter ook de meeste onzekerheid voor de gemeente. Daarnaast werkt deze methode niet stimulerend voor ontwikkelaars. Voor meer zekerheid én een realistische marktprijs kan het beste gekozen worden voor de residuele methode met index. Deze methode volgt de marktomstandigheden en ook het toevoegen van kwaliteit aan de woning zal door de realisator niet worden nagelaten vanwege de grondprijs. Bij het negatieve scenario ontstaan bij de residuele index en de residuele achteraf methode lagere grondwaarden op het moment van uitgifte dan vastgesteld was in de uitgangssituatie. Gemeenten kunnen garantieprijzen opnemen in de overeenkomsten om zo tekorten te voorkomen. Er kan bijvoorbeeld afgesproken worden dat herontwikkeling plaats dient te vinden indien de grondprijs lager uitvalt dan in de uitgangsituatie vastgesteld was. Dit afdekken van het risico door gemeenten moet wel gecompenseerd worden bij positieve marktontwikkelingen. Indien er meeropbrengsten gegenereerd worden moeten ontwikkelaars hiervan kunnen profiteren. Het risico dat ontwikkelaars lopen wordt op die manier dan gecompenseerd.
In onderstaande tabellen staan de verschillende methoden weergegeven met de bijbehorende grondprijzen per scenario.
Grondprijzen bij basisscenario
Grondprijzen bij positief scenario