Kadernota grondbeleid 2005 gemeente Haaren

De doelstelling van het grondbeleid is drieledig. Gemeenten interveniëren in de eerste plaats op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik. Dat geldt niet alleen in kwantitatief (komt de grond op het juiste moment op de juiste plaats beschikbaar?) maar ook in kwalitatief opzicht (woningen, woonomgeving, ruimtelijke kwaliteit landelijk gebied).In de tweede plaats zal het grondbeleid zich - in navolging van recente ontwikkelingen in het Rijksbeleid - dan ook nadrukkelijker gaan richten op het bevorderen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, evenals op de zeggenschap die de burger daarover heeft. Een goede werking van de grondmarkt, inclusief voldoende concurrentie op de ontwikkelingsmarkt is daarvoor van groot belang.In de derde plaats richt het grondbeleid zich op de verdeling van kosten en baten die ontstaan door overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Een economische afweging en slagvaardige besluitvorming worden bevorderd wanneer de baten van de investering terecht komen bij de partij die de kosten van de investering draagt (kosten en baten in één hand).Samengevat zijn de drie doelstellingen van het grondbeleid

• 1.

  Inzicht in de huidige positie van de grondbedrijfsactiviteiten van de gemeente Haaren en het bieden van transparantie ten aanzien van de lopende werken.

• 2.

  Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en van beleidsinhoudelijke doelstellingen).

• 3.

  Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid.

Het zijn deze doelstellingen die de maatschappelijke belangen vertegenwoordigen waarvoor de overheid zich in het kader van het grondbeleid verantwoordelijk stelt en waaraan de overheid de legitimatie ontleent om in te grijpen in de grondmarkt. De centrale uitdaging voor de vernieuwing van het grondbeleid is dan ook hoe het beter kan bijdragen aan deze doelstellingen.Bij de uitvoering van haar taken en doelstellingen heeft de gemeente Haaren, ten aanzien van de grondpolitiek, te maken met een aantal wettelijke kaders. Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) dat per 1 januari 2004 van kracht geworden is, is daarvoor het regelgevende kader. Het BBV 2004 is de opvolger van de Comptabiliteitsvoorschriften.Het BBV heeft tot doel zodanige eisen aan de begroting, meerjarenraming, jaarrekening en -verslag te stellen, dat gewaarborgd is dat iedere doelgroep zijn eigen informatie en documenten krijgt. Doelgroepen in dit kader zijn de Gemeenteraad, College van B&W en ambtelijk management. Nadruk ligt hierbij op de bevoegdheden ten aanzien van de vaststelling van grondexploitaties, informatievoorziening en controle-instrumenten en de mogelijkheden sturing te geven aan ontwikkelingen. De raad stelt daarbij ook de beleidsuitgangspunten van beheersaspecten vast.De relevante onderdelen van het BBV zijn o.a. de verplichte paragrafen (grondbeleid, risicomanagement, reserves en voorzieningen, respectievelijk artikel 9 en 16) en de voorschriften met betrekking tot de jaarstukken (artikel 38) en de uitvoeringsinformatie (artikel 70).

Zoals hiervoor is aangegeven heeft één van de paragrafen uit het BBV betrekking op het grondbeleid. De Nota Grondbeleid kent verplichte en niet-verplichte onderdelen. In het BBV wordt bepaald dat de verplichte paragraaf grondbeleid tenminste dient te bestaan uit:

- Een integrale visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;

- Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert (beleidsregie);

- Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie (programmerings- en monitoringsinstrumenten);

- Een onderbouwing van de geraamde winstneming;

- De beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van grondzaken.

De paragraaf omvat de visie op het grondbeleid in relatie tot de wijze waarop wordt getracht de doelstelling te realiseren. Transparantie van grondbeleid wordt om twee redenen van groot belang geacht. In de eerste plaats vanwege het financiële belang ervan en de risico's die daarmee gepaard gaan. In de tweede plaats vanwege het feit dat er een relatie bestaat met de doelstellingen uit de programmabegroting. Naast een beschrijving van de visie op het grondbeleid moet in dezelfde paragraaf ook worden aangegeven op welke wijze de gemeente het grondbeleid uitvoert. Zo kan de gemeente aangeven om welke redenen en bij welke projecten voor actief of faciliterend grondbeleid wordt gekozen.

De uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college. Aangezien de kaders worden gesteld door de raad is het van belang dat er een deugdelijke controle plaatsvindt op de praktische en bestuurlijke uitvoering van het grondbeleid. Bovenstaand is al aangegeven dat het college jaarlijks bij de jaarrekening verslag doet over het gevoerde grondbeleid. Het is aan de raad om vervolgens te controleren of het college, bij de uitvoering van het grondbeleid binnen de door de raad aangegeven kaders is gebleven. De wijze van verslaglegging zal zodanig vorm moeten worden gegeven dat de raad in staat is haar controlerende functie naar behoren uit te voeren.

Sub-paragraaf 2.3.1 Toepassing Kadernota Grondbeleid

In de situatie dat de raad besluitvorming heeft gepleegd over te voeren grondbeleid, zowel op hoofdlijnen als op uitvoeringsniveau, is het aan het college om in de praktijk van alledag hieraan uitvoering te geven. De gemeente zal met deze nota als referentiekader, uitvoering dienen te geven aan het vastgestelde grondbeleid. Het college zal jaarlijks in een paragraaf bij de begroting de beleidsvoornemens voor het komende jaar neerleggen, terwijl bij de jaarrekening verslag wordt gedaan en verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het verslagjaar.

Sub-paragraaf 2.3.2 Controle toepassing Kadernota Grondbeleid

In een meerjarenprogramma grondexploitaties zal jaarlijks een overzicht worden gegeven van de geactualiseerde exploitaties en eventuele afwijkingen in programma, tijdsplanning en/of saldo ten opzichte van de door de raad vastgestelde uitgangspunten. Voor afwijkingen van de vastgestelde kosten en opbrengsten dan wel het vastgestelde plansaldo zal een aparte toelichting worden gegeven. Tevens zal er een overzicht worden gegeven van af te sluiten plannen (plannen waarbij zowel kosten als opbrengsten van meer dan 90% feitelijk zijn gerealiseerd en/of geen majeure wijzigingen meer worden verwacht). Tenslotte zal het meerjarenprogramma grondexploitaties een overzicht bieden van aangekochte strategische aankopen met de betreffende boekwaarden. Van deze regel kan beargumenteerd van afgeweken worden, als dit (prijs)onderhandelingtechnisch noodzakelijk is.

Actie:Het meerjarenprogramma grondexploitaties zal jaarlijks door Financiën gecoördineerd worden in overleg met de betrokken afdelingen en zal een plek moeten krijgen in de Planning en Controlcyclus.

Naast de al genoemde BBV zijn er ook andere wet- en regelgeving van toepassing op het gemeentelijk grondbeleid.

Wettelijke basis van het gemeentelijk grondbeleid

Het algemeen wettelijk kader voor het gemeentelijk grondbeleid is gebaseerd op de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening. Verder is er wetgeving waarin bijzondere aspecten van het grondbeleid zijn ingekaderd. Hierna wordt ingegaan op de wettelijke basis:

Wet op de Ruimtelijke Ordening

In deze wet is in artikel 42 de verplichting opgenomen dat de gemeenteraad een verordening vaststelt waarin de voorwaarden zijn opgenomen waaronder de gemeente medewerking verleent aan particuliere grondexploitatie. Deze exploitatieverordening bevat volgens het tweede lid van dit artikel ondermeer voorschriften omtrent:

- De gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van voorzieningen voor doeleinden van openbaar nut afhankelijk worden gesteld van de afstand van de grond aan de gemeente;

- Het aandeel in de kosten van voorzieningen van openbaar nut dat ten laste wordt gebracht van de gronden die door deze voorzieningen worden gebaat en de wijze waarop deze kosten over de genoemde gronden worden omgeslagen.

- Bij besluit van 1 mei 1997 heeft de raad de exploitatieverordening vastgesteld. Op het moment dat op rijksniveau de wet en regelgeving aangepast wordt is het wenselijk dat een nieuwe exploitatieverordening wordt vastgesteld. Bij de toepassing van de exploitatieverordening ligt het accent op de economische uitvoerbaarheid van een exploitatiegebied in de meest ruime zin. Een aspect van de economische uitvoerbaarheid is bijv. het al dan niet voorkomen van planschade.

- De kaders van deze onderhavige Nota Grondbeleid vormt de wettelijke basis, art. 49 WRO alsmede de Planschadevergoeding 1988 en haar wijziging van 21 juni 2001. Artikel 49 van de WRO bepaalt dat, indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van artikel 17 en 19 WRO, schade lijdt of zal lijden, welke rederlijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Er bestaat nog veel onduidelijkheid over het afwentelen van de risico's van planschade op een particulier. Op dit moment is er een wetswijziging in voorbereiding waarin dit probleem zal worden opgelost. Hier dient in de exploitatie rekening te worden gehouden.

Besluit op de ruimtelijke ordening

Ingevolge artikel 9 van dit besluit is het college verplicht onderzoek te verrichten naar de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hiertoe behoort tevens de voorwaarde of gekomen kan worden tot een realistische en sluitende grondexploitatie.

Gemeentewet

Indien de gemeente geen eigenaar van de gronden is en geen overeenstemming kan bereiken met de exploitant over de kostenverdeling van de aanleg van de openbare voorzieningen, is de gemeente genoodzaakt een baatbelasting op te leggen. Door de raad van de gemeente moet voor aanvang van de werkzaamheden een kostenverhaalbesluit worden genomen in welke mate de aan de voorzieningen gebonden lasten door middel van deze belasting zullen worden verhaald (Gemeentewet, artikel 222 tweede lid). Overigens zal naar verwachting een wetsvoorstel Grondexploitatiewet worden ingediend waarin ook de verhaalsprocedure wordt meegenomen.

Als gevolg van de Wet Dualisering heeft een aanpassing van de gemeentewet plaatsgevonden. Ingaande 1 januari 2003 zijn de privaatrechtelijke rechtshandelingen waaronder grondtransacties, exploitatieovereenkomsten etc. een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders geworden.

Onteigeningswet

In de onteigeningswet zijn regels opgenomen met betrekking tot de totstandkoming en de uitvoering van een onteigening. In deze wet staat tevens vermeld in welke gevallen onteigening mogelijk is. In paragraaf 3.3.3 wordt hier nader op ingegaan. In het hoofdstuk "Verwerving" wordt uitgebreider op deze wetgeving en de uitvoering hiervan ingegaan.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten

De Wet Voorkeursrecht Gemeenten geeft de gemeente de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op een onroerende zaak gelegen in een (toekomstige) bouwlocatie.

Het voorkeursrecht kan niet alleen voor woningen maar ook voor wegen en zelfs voor natuur gevestigd worden. In hoofdstuk 3.3.4 wordt hier nader op ingegaan.

Burgerlijk Wetboek

In het Burgerlijk Wetboek zijn regels opgenomen met betrekking tot privaatrechtelijke overeenkomsten, verbintenissen, bijzondere overeenkomsten etc. Aangezien een gemeente en de activiteiten en dan met name op het gebied van het grondbeleid een privaatrechtelijk karakter kunnen hebben zijn de regelingen in dit wetboek van belang.

Milieuwetgeving

Bodemverontreiniging vormt één van de meest netelige kwesties in het kader van de koop en verkoop van onroerend goed. Regelgeving op dit gebied is te vinden in diverse wetten.

De Wet Milieubeheer (Wmb) geeft gemeenten de mogelijkheid in vergunningen voorschriften op te nemen met betrekking tot een nulsituatieonderzoek, een herhalingsonderzoek en een eindonderzoek.

In de Wet bodembescherming (Wbb) is geregeld dat de eigenaar van een perceel grond de verantwoordelijkheid heeft voor de onderzoeken en sanering van zijn eigen grond. In artikel 28 Wbb staat de meldingsplicht voor saneringsactiviteiten.

Daarnaast wordt in artikel 75 een bepaling genoemd op grond waarvan de Staat van zowel de veroorzaker van de verontreiniging als van degene die door de sanering ongerechtvaardigd wordt verrijkt een schadevergoeding kan vorderen. De kosten die kunnen worden verhaald zijn kosten voor het doen van onderzoek en saneringskosten. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat bij verontreinigingen ontstaan voor 1975 geen schadevergoeding kan worden geëist.

Verdrag van Malta

De rijksoverheid wil archeologisch erfgoed zoveel mogelijk bewaren. Hoewel bij opgravingen soms bijzondere voorwerpen worden gevonden, betekent opgraven ook de vernietiging van monumenten. Opgraven is onomkeerbaar en éénmalig. Beter is het de maatschappelijke betekenis van dit erfgoed voor nu en de toekomst te behouden door in de ruimtelijke ontwikkeling meer rekening te houden met archeologische waarden in de bodem en onder water. Dit is één van de belangrijkste uitgangspunten van het Europese Verdrag dat Nederland in 1992 op Malta heeft ondertekend. Op basis hiervan wordt op dit moment gewerkt aan een wijziging van de Monumentenwet 1988. In deze wet zal dan de verplichting worden opgenomen dat bij het in exploitatie brengen van een bestemmingsplan een onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van elementen met een archeologische waarde.

Gemeentelijke verordeningen

Uit de wetgeving vloeit een aantal gemeentelijke verordeningen voort die invloed hebben op het door de gemeente te voeren grondbeleid zoals:

- Bouwverordening (artikel 8 Woningwet);

- Exploitatieverordening (artikel 42 WRO): privaatrechtelijk kostenverhaal.

- Baatbelastingverordening (artikel 222 Gemeentewet): fiscaal kostenverhaal. Momenteel wordt er gewerkt aan een wetsvoorstel Grondexploitatiewet inzake o.a. de grondexploitatieheffing hetgeen de vervanger moet worden van de baatbelasting.

Ten aanzien van grondbeleid zijn verschillende vormen mogelijk. Qua vormen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Deze vormen kennen verschillende kenmerken en voor- en nadelen. Kiezen voor een bepaalde vorm van grondbeleid is een keuze voor toepassing van bepaalde instrumenten met meer of minder sturingsmogelijkheden.

Sub-paragraaf 3.2.1 Actief

Bij een bestemmingsplan voor een bouwlocatie kiest de gemeente ervoor deze zelf bedrijfsmatig te exploiteren door de ruwe gronden en opstallen te verwerven, de grond bouwrijp te maken, de publieke voorzieningen en in beginsel alle grondproductiekosten in de gronduitgifte prijzen door te berekenen, waarna de gemeente de gronden aan derden uitgeeft.

Met actief grondbeleid kan in bepaalde gevallen de gemeentelijke regiefunctie beter worden ingevuld. Bij actief grondbeleid is er juridisch en financieel meer te sturen dan alleen met ruimtelijke plannen, het bestemmingsplan in het bijzonder. Via actief grondbeleid is er meer te sturen op kwaliteit en het programma van plannen en het bouwtempo. Gewenste toedeling van schaarse grond naar functies of gegadigden en prijsregulering is hiermee mogelijk.

Een niet onbelangrijk motief voor actief grondbeleid (en ook voor uitgifte in erfpacht) is dat de gemeenschap kan profiteren van waardestijging van te ontwikkelen bouwgrond als gevolg van publieke investeringen in wegen en andere stedelijke infrastructuur (groen, water, gebouwde voorzieningen).

Ook de toerekening van (boven)wijkse publieke kosten aan locaties is bij actief grondbeleid beter te bereiken en te verhalen op de bouwkavels. Voorts kan er bij actief grondbeleid verevend worden binnen het plan (tussen 'goedkoop' en 'duur') en tussen locaties, zodat ook locaties met een grondexploitatie tekort kunnen worden ontwikkeld.

Voordelen van actief grondbeleid zijn:

- Realisering publiekrechtelijke doelstellingen (ruimtelijke ontwikkeling, economie, verkeer, milieu, wonen en financiën);

- Bepaling uitgifte prijs en voorwaarden;

- Exploitatiewinsten komen ten goede aan de gemeenschap;

- Rechtvaardige verdeling van grond

Hier tegenover staat dat er bij actief grondbeleid financiële risico's kunnen worden gelopen bij jaarlijkse risicodragende netto investeringen in grond en gebouwen. De risico's betreffen de afzet (tempo en omvang), de bouw- en ontwikkelingskosten, planschaderisico, en de verwervingskosten. Bij gemeentelijke gronduitgifte zijn privaatrechtelijke overeenkomsten te benutten voor publieke doelen, zoals eisen ten aanzien van bebouwing en gebruik, duurzaam bouwen, parkmanagement.

Nadeel van actief grondbeleid is:

- De gemeente loopt financieel risico als gevolg van niet beïnvloedbare economische omstandigheden (o.a. rente en stagnerende vraag).

Sub-paragraaf 3.2.2 Faciliterend

Bij een bestemmingsplan voor een bouwlocatie kiest de gemeente niet voor een ondernemende, risicodragende, maar voor een faciliterende rol. De gemeente loopt minder financiële risico's dan bij actief grondbeleid. Onder randvoorwaarden van het bestemmingsplan en onder het publieke toezicht laat de gemeente de grondexploitatie aan een particulier grondexploitant (ontwikkelaar of corporatie). De actieve gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut of bepaalde bijzondere bestemmingen (denk aan grond voor een basisschool). Er is sprake van een grondexploitatieovereenkomst of baatbelasting, waarbij de kosten die de gemeente maakt voor bepaalde publieke voorzieningen (mede) ten nutte van het plan worden verhaald.

Bij de uitvoering van een bestemmingsplan kunnen de gemeente en marktpartijen samen de grondexploitatie ter hand nemen in een verband van publiek-private-samenwerking (PPS). Bij deze vorm van faciliterend grondbeleid voert de gemeente een relatieve sterke en 'actieve' rol. Bezit van gronden en opstallen door marktpartijen en hun voornemens om zelf aan de slag te gaan kan een reden vormen voor samenwerking. Bij deze vorm van faciliterend grondbeleid zijn opbrengsten en risico's tussen partijen te delen en kunnen betrokkenen door de samenwerking door combinatie van grondposities het plan makkelijk uitvoerbaar maken en meer van elkaars expertise gebruik maken om locatie te (her)ontwikkelen.

Sub-paragraaf 3.2.3 Positie gemeente Haaren

Bij de ontwikkeling van een locatie is een belangrijke keuze de vorm van grondbeleid die de gemeente wil voeren. De gemeente Haaren kiest in principe voor een actief grondbeleid, waarbij samenwerking met private partijen (faciliterend grondbeleid) niet uitgesloten wordt (bron Volkshuisvestingsnota 2002). Het actief grondbeleid houdt in dat de gemeente voor ontwikkeling van een bouwlocatie de gronden in eigendom verwerft en zorg draagt voor de aanleg van onder meer wegen, straten, pleinen en openbaar groen. De uitgifte van bouwrijpe grond aan derden vindt dan door de gemeente plaats. Legitimering voor het nastreven van dit actief gemeentelijk grondbeleid wordt vooralsnog gevonden in het feit, dat grond een schaarse (productie) factor is die vraagt om een rechtvaardige allocatie. Aan een actief grondbeleid is een aantal voordelen verbonden. De gemeente heeft daardoor een grote invloed op de invulling van het in het bestemmingsplan vastgestelde ruimtelijk beleid en kan maximaal richting geven aan grondgebruik en gewenste bebouwing, de kwaliteit van de uitvoering en de inrichting van de openbare ruimte. Door een actieve rol kan de lokale overheid ook een optimale differentatie toepassen voor gronduitgifteprijzen om onder meer positieve exploitatieresultaten te realiseren ter versteviging van de algehele gemeentelijke financiële positie. Actief grondbeleid stoelt op de gedachte dat grond geen willekeurige productiefactor is, maar door middel van politieke afweging en besluitvorming in feite een basisingrediënt is voor de vormgeving van gewenste maatschappelijke functies.

Concreet zal er de komende jaren voornamelijk gebouwd worden op inbreidingslocaties, die vrijwel zonder uitzondering in particulier bezit zijn en waarvan de eigenaar de ontwikkeling zelf (mede) wil uitvoeren, in de praktijk zal hierdoor, voorlopig, vooral sprake zijn van faciliterend grondbeleid (structuurvisieplus 2004).

Sub-paragraaf 3.3.1 Verwerving

Bij verwerving kunnen zowel actieve als passieve verwervingsinstrumenten worden gehanteerd. Gemeentelijke verwerving kan op twee verschillende actieve manieren plaatsvinden, te weten via;

Ø Minnelijke aankoop

Ø Onteigening

In de praktijk zal de gemeente meestal overgaan tot minnelijke aankoop. Slechts indien dit niet mogelijk is, kan als laatste redmiddel worden overgegaan tot onteigening

Daarnaast is nog de actieve mogelijkheid om een voorkeurspositie te verkrijgen via het vestigen van voorkeursrecht. In dat geval is de koop alleen mogelijk als de eigenaar wil vervreemden.

Voor het bepalen van waarden van onroerende zaken, het afhandelen van planschade en nadeelcompensatie zal de gemeente regelingen moeten kunnen treffen. Bij het bepalen van beleid rond onteigening moet mede worden betrokken dat onteigening niet alleen het eigendom doet overgaan, maar ook de zakelijke en persoonlijke rechten die op de te onteigenen zaak rusten, doet vervallen. Onteigening kan (gedwongen) de eigendomsoverdracht bewerkstelligen, maar daarnaast kan het vaststellen van een onteigeningsplan ook verkoopbevorderend werken.

Sub-paragraaf 3.3.2 Minnelijke verwerving

Indien wordt besloten dat de gemeente Haaren wil verwerven, gaat de verwerver van de gemeente in onderhandeling met de eigenaar of diens adviseurs om de gronden minnelijk te verwerven. Het doel daarbij is om de gronden te verwerven tegen een laagst mogelijke prijs, met een maximum van marktconforme prijzen, omdat daarop de exploitatieopzet is gebaseerd. Een periodiek onderzoek naar de prijzen die in de regio gelden is daarom noodzakelijk. De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is onder toezicht van de waarderingskamer. De waarderingskamer verplicht alle gemeente een permanente marktanalyse te voeren van alle onroerende zaken welke verkocht zijn. Het Kadaster te Eindhoven levert maandelijks verkopen van onroerende zaken aan, welke betrekking hebben op de gemeente. Hier opvolgend vindt er een marktanalyse plaats (een analyse in verhouding status onroerende zaak met betrekking op het aankoopbedrag). Hierdoor is het mogelijk om de twee maanden de prijsontwikkelingen te rapporteren aan hoofd Financiën.

Sub-paragraaf 3.3.3 Onteigening

In de wet staat de bepaling dat alvorens het juridische traject wordt ingeslagen, de gemeente en de eigenaar eerst moeten proberen tot minnelijke overeenstemming te komen. Veelal wordt op basis van de uitgangspunten die in de Onteigeningswet staan beschreven, overeenstemming bereikt. Omdat de overheid en de eigenaar serieuze pogingen tot minnelijke verwerving dienen te ondernemen, doet de overheid over het algemeen een eerste bod.

De gemeente Haaren streeft ernaar minnelijk te verwerven, echter daar waar nodig, om overbodig tijdverlies te voorkomen, in beginsel en uiteraard na het vaststellen van de grondexploitatie de onteigeningsprocedure in een vroegtijdig stadium opgestart worden. Hierdoor is het risico van het uitlopen van projecten als gevolg van vertraging in het verwervingsstadium tot een minimum beperkt.

Enkele belangrijke uitgangspunten uit de Onteigeningswet zijn:

- De waarde van een te onteigenen onroerende zaak moet worden benaderd vanuit het oogpunt van de werkelijke waarde, dat wil zeggen de verkoopwaarde. Deze verkoopwaarde is gebaseerd op een prijs, tot stand gekomen bij een transactie in het vrije commerciële verkeer tussen de eigenaar als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Onteigening heeft dus geen invloed op de prijsontwikkelingen.

- Er dient sprake te zijn van een volledige schadevergoeding waarbij de eigenaar van het onroerende goed er ten gevolge van de onteigening niet in inkomens of vermogenspositie op achteruit of vooruit mag gaan. Bij de schadeloosstelling hoort alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening van de zaak. Dit betekent ook dat niet meer dan de schade vergoed hoeft te worden. Bepaalde voordelen, zoals economische voordelen mogen wel op de schadevergoeding in mindering worden gebracht.

- De schade wordt bepaald naar het moment van de feitelijke ontneming, dus het moment dat de verhuizing daadwerkelijk zal plaatsvinden.

Sub-paragraaf 3.3.4 Wet voorkeursrecht Gemeente (WvG)

De Wet Voorkeursrecht Gemeenten geeft gemeenten het wettelijke recht (en geen plicht) van voorrang op de verwerving van onroerende zaken. Bij actief grondbeleid wordt dit instrument vaak toegepast. De wet kent drie doelen:

• 1.

  Het versterken van de regierol van gemeenten bij de uitvoering van ruimtelijk beleid;

• 2.

  Meer inzichtelijkheid in de grondmarkt;

• 3.

  Prijsbeheersing.

Voorkeursrecht houdt in dat eigenaren, als zij willen vervreemden, eerst de gemeente in gelegenheid dienen te stellen om de betreffende onroerende zaak te verwerven. Op deze wijze biedt het voorkeursrecht gedurende het planvormingsproces bescherming tegen ongewenste verkopen.Een knelpunt is dat de wettelijke termijnen wat krap zijn. De WvG zal meestal worden gevestigd vooruitlopend op de vaststelling van een structuur- of bestemmingsplan. Eenmaal gevestigd dient het structuurplan c.q. ontwerp-bestemmingsplan binnen twee jaar door het college ter inzage te worden gelegd en vervolgens binnen 5 maanden door de raad te zijn vastgesteld. Het moment van vestiging van het voorkeursrecht is niet alleen afhankelijk van het "warm" zijn van de grond, maar ook van de mogelijkheid en bereidheid om de benodigde planologische procedures op te starten. De WvG van toepassing laten zijn brengt ook de nodige administratie mee.

Sub-paragraaf 3.3.5 Strategische aankopen

Het is mogelijk dat het college vooruitlopend op het operationeel verklaren van plannen, reeds aankopen wenst te doen (strategische aankopen) van grond en/of opstallen. Het moet dan gaan om strategische aankopen, inbreng van gemeentelijk bezit in grondbedrijfactiviteiten of om tijdelijke beheersmaatregelen. Uitgangspunt daarbij is dat de aankoop een onvermijdelijke is en/of leidt tot een financieel voordeel (op termijn) door direct lagere kosten van aankoop en/of voordeel in planning. Uitgangspunt is tevens dat de strategische aankoop (gronden nog niet in exploitatie genomen) na vaststelling van deze onderhavige nota in beginsel in10 jaar moet worden opgenomen in een operationeel plan. De gronden welke aangekocht zijn (gronden niet in exploitatie genomen) vóór de vaststelling van deze nota dienen om strategische redenen 20 jaar in de meerjarenraming te worden opgenomen. In de loop van 2005 zal er een overzicht komen van deze gronden.

Het kan ook raadzaam zijn om als gemeente gronden in voorraad te hebben als ruilobject ter compensatie bij verwerving. Dit kan de onderhandelingspositie van de gemeente gunstiger maken. De rentekosten en de algemene beheerskosten moeten worden bijgeschreven en komen tot uitdrukking in de boekwaarde. Het nadeel is dat de rente bijgeschreven dient te worden vanwege de opname op de balans. Dit bijschrijven gebeurd tot het moment dat de boekwaarde de marktwaarde benadert.

Actie: Er dient een risicoprofiel opgesteld te worden van de strategische aankopen. In de loop van 2005 wordt dit opgepakt door de afdeling financiën.

Actie: Er dient een maximaal budget vastgesteld te worden voor strategische aankopen in de vorm van een (revolving) "Fonds strategische aankopen" van max € 2 mln. Actie financiën.

Sub-paragraaf 3.3.6 Gronduitgifte

Bij de gronduitgifte kunnen verschillende instrumenten worden gebruikt. Allereerst kan gronduitgifte plaatsvinden via het verlenen van zakelijke en persoonlijke rechten, zoals verkoop van het eigendomsrecht, huurrecht en het verlenen van opstalrecht. Daarnaast is de grondprijs een belangrijk criterium. De voor de bedoelde rechten te gebruiken bepalingen kunnen vastgelegd worden in algemene voorwaarden.

De planning van gronduitgifte is gekoppeld aan de ontwikkeling van het bestemmingsplan en aan het gewenste woningbouwprogramma. Jaarlijks moet het woningbouwprogramma worden geactualiseerd en bijgesteld aan de recente ontwikkelingen. De meerjarenplanning woningbouw wordt vastgesteld door de raad (vastgesteld op 3 maart 2002). Hierin worden de keuze voor woningdifferentiatie en doelgroepen aangegeven. De basis voor de woningbouwplanning is het door de raad vastgestelde Volkshuisvestingsplan. In dit plan is het beleid op het gebied van wonen voor de komende jaren vastgesteld. Op 18 december 2003 is door de raad ter kennis aangenomen een aanvulling op het woningbouwprogramma.

Gronduitgifte voor woningbouw is een van de weinige directe instrumenten voor een gemeente om het volkshuisvestingsbeleid mede vorm te geven. Op dit moment overstijgt de vraag naar nieuwe woningen het aanbod in onze gemeente. Er staan 863 personen voor een nieuwe koopwoning of bouwkavel ingeschreven (momentopname dec. '04). Tevens dient er rekening te worden gehouden met de vraag naar huurwoningen. Bovendien is er als gevolg van het gedurende een aantal jaren niet bouwen een aanzienlijke achterstand in de te bouwen woningen ontstaan.

Duidelijk is dat gelet op vraag en aanbod er sprake is van schaarste. Bouwgrond zal op een rechtvaardige, eenduidige manier moeten worden verdeeld. Een belangrijk uitgangspunt is om te voorzien in kwalitatief goede huisvesting voor alle inwoners waarbij prioriteit wordt gegeven voor bepaalde doelgroepen. De komende jaren zal er beperkt ruimte zijn om eigen gronden uit te geven. De beleidslijn ligt vast in de "Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren" vastgesteld door de raad in de vergadering van 22 april 2004. Aandacht moet nog gegeven worden aan het aspect grondprijsvaststelling, omdat de laatste algemene vaststelling van 4 a 5 jaar geleden dateert. De vaststelling van de grondprijs voor enkele woningen in Esch in 2004 is afgeleid van de eerdere exploitatie van het gebied Venakkers.

Actie: Omtrent het grondprijsbeleid streeft het college ernaar om in het najaar van 2005 met een aparte nota te komen, op basis waarvan de raad het beleid in deze kan vaststellen. Actie sectie RO-r, in overleg met het grondbedrijf.

Bedrijfsgrond is nauwelijks beschikbaar en zal ook in de toekomst slechts beperkt blijven tot een mogelijke uitgifte per kavel voor plaatselijke klein ambachtelijke bedrijfjes.

Sub-paragraaf 3.3.7 Grondbeheer

Op het moment van verwerving is bekend dat de gemeente de in eigendom komende gronden en opstallen zal beheren tot het moment dat deze in exploitatie worden genomen. Om te garanderen dat op (korte) termijn over de gronden c.q. opstallen beschikt kan worden kan sprake zijn van tijdelijk voortgezet gebruik door verpachting c.q. in gebruik geven van korte duur.

De gemeente streeft naar een beperking van de kosten van de bij haar in eigendom zijnde onroerende zaken. Beheer van gronden en opstallen vormt geen bedrijfsmatige activiteit van de gemeente. Indien blijkt dat gronden en opstallen niet meer vallen binnen de grondexploitatie omdat geen sprake is van realisering van de nieuwe bestemming, kan de gemeente tot verkoop overgaan.

Agrarische gronden

Veelal wordt door de verkopende partij het recht van voortgezet gebruik van het verkochte gedurende een bepaalde periode of tot het moment dat de gemeente de grond benodigd heeft, bedongen.

Één en ander dient te gebeuren onder inhouding van een bepaald percentage of deel van de koopsom welke na ontruimde oplevering aan de gemeente aan verkoper wordt voldaan.

Indien de verkoper geen voortgezet gebruik wenst kan de gemeente de grond zolang zij deze niet benodigt van jaar tot jaar aan derden verpachten tegen een marktconforme prijs. Hierbij wordt de betreffende grond met registratie door de Grondkamer verpacht voor de periode van minimaal 1 jaar en 1 dag (eenmalige pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 70 f lid 5 Pachtwet) waarbij geen reguliere pachtvastlegging mogelijk is.

Deze wijze van pacht is toegestaan gedurende een periode van maximaal 12 aaneengesloten jaren. Een andere optie is om het voortgezette gebruik te verdisconteren in de aankoopprijs. Op deze manier wordt beter tegemoet gekomen aan het doel om gronden tegen een zo laag mogelijke prijs te verwerven. De gemeente streeft ernaar om de kosten in verwerving zoveel mogelijk te beperken.

Als uitgangspunt voor de te hanteren vergoeding gelden de prijzen zoals vastgesteld in het Pachtnormenbesluit. Indien de markt daartoe aanleiding geeft kan deze prijs worden aangepast.

Openbaar Groen

Het groenbeleidsplan Haaren is door de raad vastgesteld op 20 november 2003.

Het beleidsplan heeft als primaire doelstelling:

"Bepaling van het gemeentelijk beleid met betrekking tot ontwikkeling, inrichting en beheer van het groen in de kernen naar een karaktervolle, duurzame en hoogwaardige groenstructuur".

De primaire doelstelling is geconcretiseerd tot onder andere de secundaire doelstelling:

"De beschrijving van het gemeentelijk beleid met betrekking tot uitgifte openbaar groen".

Uitgifte openbaar groen

De nota "Uitgifte restroken 2003" is door de raad vastgesteld op 9 oktober 2003.

Het doel van de nota "Uitgifte reststroken 2003" is om de uitgifte van openbaar groen (nader te noemen reststrook) beleidsmatig en organisatorisch op de rails te zetten.

Volkstuinen en dergelijke

Binnen de gemeente worden er volkstuinen, dierenweide en dergelijke verhuurd.

Het college streeft ernaar om in het najaar van 2005 een beleid te ontwikkelen met betrekking op verhuurde volkstuinen, dierenweide en dergelijke en deze aan de raad voor te leggen. Actie grondbedrijf in samenwerking met Ruimtelijk Beheer.

Sportvelden

Op het terrein van de sportvelden is momenteel een harmoniseringoperatie gaande.

Recht van opstal

Ten behoeve van verenigingen wordt het recht van opstal gevestigd voor het realiseren van eigen gebouwen (clubhuizen, onderkomens en sportruimten) en/of lichtmasten op in eigendom van de gemeente zijnde ondergrond.

In een aantal gevallen is voor plaatsing van lokale verdeelstations (trafohuisjes), zendmasten e.d. met nutsbedrijven, telefoonaanbieders e.d. het recht van opstal overeengekomen.

Actie: In 2005 gaan de afdeling Facilitaire Zaken in samenwerking met het grondbedrijf de richtlijnen opstellen tav de retributie. De al bestaande overeenkomsten blijven gerespecteerd.

Tevens zal er beleid ontwikkeld worden en aan de raad voorgelegd worden ten aanzien van het al dan niet aankopen en beheren van opstallen die meekomen bij de aankopen.

Bij de gebiedsontwikkeling maakt de gemeente aanzienlijke kosten. Het betreft hier vooral exploitatiekosten, daaronder begrepen de plankosten, de kosten van verwerving, bouwrijp maken en aanleg van voorzieningen van openbaar nut. De gemeente zal deze kosten willen verhalen. Dit kan op drie manieren plaatsvinden;

• 1.

  Via de gronduitgifte

• 2.

  Via de exploitatieovereenkomst

• 3.

  Via baatbelasting

Een exploitatieovereenkomst is een overeenkomst gesloten op basis van een exploitatieverordening waarin de voorwaarden worden vastgelegd, waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden, die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.Baatbelasting is een gemeentelijke fiscale heffing die bruikbaar is voor de kosten bij ruimtelijke ordeningsplannen en moet worden beschouwd als een alternatief voor exploitatieovereenkomst in die gevallen waarin geen wilsovereenkomst kan worden bereikt. Voor een nieuw instrument, dat op basis van de toekomstige Grondexploitatiewet via een exploitatievergunning zal werken, is een ontwerp wetsvoorstel in voorbereiding.

Sub-paragraaf 3.5.1 Algemeen gehanteerde uitgangspunt

Als algemeen uitgangspunt voor grondbeleid geldt dat voor grondexploitaties met negatieve plansaldi direct een voorziening of bestemmingsreserve wordt getroffen en dat bij grondexploitatieplannen met een positief saldo de winst pas wordt genomen na realisatie en bij planafsluiting. Daarmee worden onvoorziene verliezen direct in de begroting afgedekt en wordt niet het risico genomen dat voorziene winsten direct worden besteed of bestemd zonder dat ze reeds feitelijk gerealiseerd worden. Het betreft in alle gevallen "slechts" ramingen en vaak gaat het om langer lopende projecten. Jaarlijks dienen grondexploitaties te worden bijgesteld. Eventuele bijstellingen dienen te leiden tot bijstelling in de voorzieningen of bestemmingsreserve.

Tussentijdse winstnemingen is alleen raadzaam onder bepaalde voorwaarden. Bij grotere projecten, die diverse jaren duren, is het denkbaar tussentijds winst te nemen. Het is wenselijk dat het project is onderverdeeld in duidelijk herkenbare delen. Tussentijdse winstneming is dan mogelijk als een deelproject is afgesloten, de winst op het deelproject is gerealiseerd en er geen verlies geraamd is op de andere deelprojecten, tenzij daarvoor voldoende voorzieningen binnen het plan zijn getroffen. Tussentijdse prestaties zijn verantwoord te bepalen als:

- Er geen onzekerheid over de totale omvang van het project is;

- Er geen bestemmingsplan en/of grondexploitatieopzet is vastgesteld;

- Er geen belangrijke onzekerheden bestaan over de ontvangst van de overeengekomen bedragen;

- De nog te maken kosten en de mate van de voortgang van het project op verantwoorde wijze kunnen worden bepaald;

- De vergelijking van de werkelijke kosten met de voorcalculatie per fase van het project mogelijk is;

- Er een exploitatieopzet is vastgesteld en voor het gebied een geldend bestemmingsplan beschikbaar is.

Er kan onder voorwaarden resultaat genomen worden als;

 - Begrotingstechnisch op basis van een door de raad vastgestelde actuele exploitatieopzet, echter niet eerder dan het jaar waarin de financiële afwikkeling van het totale plangebied gepland is.

 - Rekeningtechnisch als de winst als gerealiseerd aangemerkt kan worden. Dit betekent dat minimaal 75% van de verkopen en de kosten gerealiseerd moeten zijn.

Als aan deze voorwaarden kan worden voldaan mag de winstneming naar rato van de voortgang van het project plaatsvinden. Dit wordt de percentage-of-completion-methode genoemd. Als niet aan de voorwaarden kan worden voldaan moet de winst volledig worden verantwoord. Dit wordt de completed-contract-methode genoemd.

Indien 75% van de voorgecalculeerde verkoopopbrengst is gerealiseerd, kan worden overgegaan tot het naar rato nemen van winst. De winst wordt dan als volledig gerealiseerd beschouwd na realisatie van 75% van de voorgecalculeerde verkoopopbrengsten. De exploitatie van gronden gaat gepaard met risico's waardoor er niet te snel over gegaan kan worden tot het nemen van de winst. Er is in bepaalde situaties geen reden om pas bij afsluiting van een complex winst te nemen en daardoor soms jarenlang stille reserves in de jaarrekening in stand te houden. In die zin kan gekeken worden welke plannen (grotendeels) administratief afgesloten kunnen worden.

Sub-paragraaf 3.5.2 De Haarense uitgangspunten

De gemeente Haaren zal slechts onder strikte voorwaarden overgaan tot tussentijdse winstneming op grondexploitaties met een voorzien positief saldo. Naast de in de vorige paragraaf genoemde algemene uitgangspunten rond winstneming zijn er nog enkele aanvullende randvoorwaarden, te weten:

- Er moet een jaarlijkse actualisatie van de exploitaties plaatsvinden, naar kosten, opbrengsten, programmering en planning.

- Voor de negatieve plansaldi moet een geactualiseerde voorziening of bestemmingsreserve zijn getroffen op de balans in mindering op het onderhanden werk.

Er moet een werkend systeem van risicomanagement zijn op de grondexploitaties waardoor er een zekere mate van waarborg ontstaat op de beheersing van de plannen in financieel, programmatisch en planningstechnisch opzicht.

Tussentijdse winstneming op exploitaties met een verwacht positief saldo vindt slechts plaats indien en voorzover er gerealiseerde opbrengsten zijn in het plan (minimaal 75% van de geraamde opbrengsten). In dat geval wordt maximaal 75% van het geraamde positieve plansaldo tussentijds als winst genomen en gestort in de reserve grondbedrijfactiviteiten.

De Nota Reserves en Voorzieningen wordt in 2005 geactualiseerd. Tevens moet er nog gewerkt worden aan actualisering van de lopende exploitaties. Pas dan kan geconstateerd worden of de getroffen voorzieningen toereikend zijn voor afdekking van de voorziene negatieve saldi van langlopende exploitaties en of het weerstandsvermogen van de reserve grondbedrijf toereikend is. Bij het uit te brengen jaarlijkse meerjaren programma grondexploitaties wordt voorgesteld langs deze lijnen eventuele winstnemingen te plegen.

- Bovenwijkse voorzieningen (nr 7.910.81.34) worden ingezet voor de realisatie van bv infrastructurele werken door die toe te rekenen aan bepaalde plangebieden.

- In de jaarrekening staat een saldo € 171.000,00 per 31-12-2003.

Zoals reeds eerder aangegeven worden verschillende stadia doorlopen alvorens tot exploitatie van een locatie wordt gekomen. In de eerste fase worden ideeën ontwikkeld op het gebied van ruimtelijke ordening en grondzaken om bepaalde gebieden in de gemeente te ontwikkelen voor woningen, bedrijven, recreatie, voorzieningen etc. Dit is opgenomen in de structuurvisieplus van de gemeente. Op basis hiervan worden de mogelijkheden van concrete locaties nader bekeken. Indien de beoogde locatie inderdaad voldoet aan de door de bestemming gestelde eisen wordt het verwervingsplan opgesteld. Dit betekent dat de ideeën verder worden uitgewerkt en een planning gemaakt van de activiteiten die nodig zijn om te komen tot de feitelijke exploitatie. Hierbij gaat het om de volgende activiteiten:

- Wijziging van het geldende bestemmingsplan;

- Bepaling van de eventueel aan te kopen gronden (sleutelpercelen);

- Eerste globale berekening omtrent kosten grondaankoop, bouw- en woonrijp maken;

- Het inzichtelijk maken van planschaderisico.

- Bij woningbouw de relatie met het woningbouwprogramma en contingentering;

- De noodzakelijke fasering van het plan.

Soms is het in deze fase al nodig en/of gewenst om strategische grondposities in te nemen, dus voordat een bestemming gewijzigd is en een grondexploitatieopzet door de gemeenteraad is vastgesteld (zie tevens paragraaf strategische aankopen). In dat geval komt de rentelast van deze grondaankopen ten laste van de begroting tot het moment dat de exploitatieopzet en bestemmingsplan zijn vastgesteld.

Gelet op de diverse procedure fase onderscheidt de gemeente voor de grondexploitatie een drietal soorten gebieden, (zoals ook opgenomen in de Structuurvisie plus), te weten:

- Gronden in exploitatie

- Gronden nog niet in exploitatie 

- Gronden niet in exploitatie

Sub-paragraaf 4.1.1 Gronden in exploitatie

Na vaststelling van bestemmingsplan en exploitatieopzet door de gemeenteraad is een gebied "in exploitatie". Te maken kosten en opbrengsten kunnen normaal worden ingebracht in de exploitatie. Na eerste vaststelling van een exploitatie zijn er natuurlijk altijd ontwikkelingen waardoor bijstelling nodig is. Wijzigingen in exploitaties dienen continu gevolgd te worden en jaarlijks zal een actualisatie aan de raad moeten worden voorgelegd.

Sub-paragraaf 4.1.2 Gronden nog niet in exploitatie

Op enig moment in de procedure wordt duidelijk of een bepaalde locatie zeker wordt ontwikkeld en op welke wijze. Dergelijke gebieden kunnen dan op korte termijn wel in exploitatie genomen worden en dus kunnen de risico's goed worden ingeschat. Deze gronden worden dan als "nog niet in exploitatie" aangeduid en eventuele kosten kunnen dan geactiveerd worden ofwel als voorraad grondexploitatie worden verantwoord. Dit zal alleen gelden voor gebieden waarvan de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieopzet binnen de geldende financiële planperiode (periode van de gemeentelijke meerjarenraming) gerealiseerd kunnen worden. Is dit niet het geval dan worden de plannen aangemerkt als "niet in exploitatie" zoals hierna omschreven.

Sub-paragraaf 4.1.3 Gronden niet in exploitatie

Ten aanzien van de niet in exploitatie aan te merken gronden bestaat nog geen duidelijk beeld van de feitelijke ontwikkelingen. Deze gronden kunnen ook worden aangeduid als op termijn in exploitatie te nemen gronden. De te maken kosten van gebieden die nog in deze fase van ontwikkeling zijn kunnen niet drukken op een aanwezige en ook niet op een wellicht toekomstige grondexploitatie.

Het laten drukken op een mogelijk toekomstige exploitatie verlegt de risico's naar de toekomst. Dit is uit bedrijfseconomische redenen niet acceptabel en is volgens de verantwoordingswijze van het BBV, het activeren van verliezen niet toegestaan. Eventuele kosten die in deze fase reeds worden gemaakt zoals rentekosten, apparaatskosten en kosten derden komen ten laste van de reguliere exploitatie van de gemeente.

In de jaarrekening is een risicoparagraaf opgenomen waarin risico's worden benoemd die samenhangen met de ruimtelijke projecten. Het ontbreekt echter aan de systematische risicoanalyse voor lopende projecten en nog in exploitatie te nemen projecten. De gemeente Haaren streeft ernaar om in het meerjarenprogramma grondexploitaties de bandbreedtes van de belangrijkste risico's van de lopende projecten systematisch in beeld te brengen en deze mee te nemen in de jaarrekening. De risico's die de gemeente loopt zijn in drie categorieën in te delen

• 1.

  In exploitatie genomen plannen;

• 2.

  In exploitatie te nemen plannen;

• 3.

  Overige gronden.

Sub-paragraaf 4.2.1 In exploitatie genomen plannen

Bij de in exploitatie genomen plannen zijn alle procedures en vooronderzoeken een gepasseerd station. De grootste risicofactor bij deze plannen is een stagnerende vraag naar bouwrijpe grond. Dit komt vaak voort uit niet beïnvloedbare economische omstandigheden. Te noemen zijn o.a. stijgende werkloosheid en fluctuerende hypotheekrente

Essentieel voor een exploitatiegebied is inbouw van de mogelijkheid van tussentijdse bijstelling. Dit is een jaarlijks terugkerende activiteit.

Sub-paragraaf 4.2.2 In exploitatie te nemen plannen

Voor de niet in exploitatie genomen gronden bestaat onvoldoende inzicht in de boekwaarde per vierkante meter. De nog niet in exploitatie genomen gronden ondervinden vertraging in de planning. Mede in verband met het risico van afwaardering van nog niet in exploitatie genomen gronden is een algemene reserve bouwgrondexploitatie gevormd. Per 31 december 2003 bedraagt de stand van deze reserve € 2.583.000,-.

Sub-paragraaf 4.2.3 Overige gronden

De gemeente heeft diverse percelen grond in eigendom welke geen directe relatie hebben met exploitatiegebieden. Denk hierbij aan de strategische aankopen. Deze grond heeft uiteraard wel een waarde. Het is van belang dat er jaarlijks bekeken wordt hoe zich de boekwaarde verhoudt tot de reële economische waarde. Eventuele afwijkingen zowel in positieve als in negatieve zin dienen gecorrigeerd te worden door toe te voegen / af te boeken van de algemene reserve grondexploitatie.

Sub-paragraaf 4.2.4 Actie: toekomstig beleid

• 1.

  De economische ontwikkelingen zullen nauwlettend gevolgd moeten worden. Zo nodig dient de exploitatie van de bestemmingsplannen bijgesteld te worden ten einde mogelijke verliezen zoveel mogelijk te beperken. Zowel de exploitatiebegroting van de plannen als de verkoopprijzen worden, na de oorspronkelijke vaststelling, minimaal een maal per jaar ter nadere vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd.

• 2.

  Bij de ontwikkeling van nieuwe uitbreiding- en inbreidingsplannen zal in een vroegtijdig stadium een risicoanalyse worden opgesteld

• 3.

  Jaarlijks wordt de verhouding tussen de boekwaarde en de economische waarde bezien, waarbij een negatief/positief verschil ten laste/ten gunste komt van de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Op basis van de huidige inzichten is er onvoldoende informatie beschikbaar om een realistische inschatting te maken van de te verwachten verliezen en of winsten welke voortvloeien uit de grondbedrijfactiviteiten.

Het gemeentelijke beleid met betrekking tot tussentijdse winstneming is toegelicht in paragraaf 3.5.

In het BBV wordt de post voorzieningen aangegeven als de post in de balans die een schatting geeft van de lasten in verband met risico's en verplichtingen waarvan de omvang en/of het tijdstip van optreden per balansdatum min of meer onzeker zijn. Er dient ook gekeken te worden naar de oorzaken die samen hangen met de periode voorafgaande aan die datum. De getroffen voorzieningen binnen de grondbedrijfactiviteiten bestaan uit verliezen en risico's vanuit de grondexploitaties.

Er is een algemene reserve grondexploitatie. Deze heeft per 31december 2003 een saldo van € 2.583.000,00. De bestemmingsreserve bovenwijkse voorziening en grondexploitatie heeft per 31 december 2003 een saldo van € 171.000,00. Overigens dienst er nog een volledige actualisatie gemaakt te worden.

Actie: In de in 2005 door financiën op te stellen Nota Reserves en Voorzieningen zal het onderdeel grondexploitatie en bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen beschreven worden.

Voor het beoordelen van de robuustheid van de begroting is inzicht nodig in de omvang en achtergronden van de risico's en de aanwezige weerstandscapaciteit. De weerstandscapaciteit bestaat uit de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten te dekken die onverwachts en substantieel zijn. Reguliere risico's die zich regelmatig voordoen en die goed meetbaar zijn, maken geen deel uit van de risico's in de paragraaf weerstandsvermogen. Hiervoor kunnen immers verzekeringen worden afgesloten of voorzieningen worden gevormd. Risico's die samenhangen met grondexploitatie, gebiedsontwikkelingen en PPS zijn voorbeelden van risico's die wel tot de paragraaf weerstandsvermogen behoren. De grondbedrijfactiviteiten spelen een belangrijke rol bij de totstandkoming van het weerstandsvermogen.

De algemene reserve grondexploitatie is een vrij besteedbare reserve, die in de toekomst wordt gevoed door de positieve saldi van af te sluiten grondexploitaties c.q. tussentijdse winstnemingen. De reserve heeft allereerst een bufferfunctie om onvoorziene tegenvallers op te vangen. Indien bij lopende grondexploitaties het voorziene saldo verslechtert (bij langlopende projecten gaat het vaak om ramingen), zullen de voorzieningen immers moeten worden opgehoogd om dit voorziene tekort af te kunnen dekken. De verhoging van de voorziening kan dan ten laste van de algemene reserve grondexploitatie gaan (tenzij dekking uit de begroting aanwezig is dan heeft dat de voorkeur). Daarvoor dient een zekere mate van weerstandsvermogen in de algemene reserve grondexploitaties aanwezig te zijn. Daarvoor gehanteerde richtlijnen, die door de gemeente zelf vast te stellen zijn, zijn in de praktijk vaak een percentage van het onderhanden zijnde werk (2,5%) en een percentage van de nog te realiseren opbrengsten (5%). De reden daarvoor is dat bij tegenvallende marktontwikkeling de boekwaarden wellicht niet geheel of niet tijdig kunnen worden goedgemaakt in de plannen en /of dat de geraamde opbrengsten kunnen tegenvallen of vertragen. In beide gevallen zullen de geprognotiseerde plansaldi verslechteren en zullen de voorzieningen moeten worden verhoogd.

Dit houdt in dat het aan te raden is om voor de algemene reserve grondexploitatie een wenselijke omvang van het weerstandsvermogen te definiëren en uit te spreken dat de reserve slechts voor andere doeleinden zal worden ingezet indien en voorzover het noodzakelijke weerstandsvermogen aanwezig is en blijft. Indicatief kan op basis van de huidige inzichten nog niet het benodigde weerstandsvermogen in de algemene reserve grondexploitaitie voor de gemeente Haaren worden vastgesteld (2,5% * onderhanden werk + 5% * nog te realiseren opbrengsten). Als de algemene reserve grondexploitatie onder deze wenselijke grens zakt zal deze moeten worden aangevuld. De raming voor het niveau van de bovengrens van de reserve is twee maal het weerstandsvermogen. Boven dit bedrag kan de algemene reserve grondexploitatie worden afgeroomd ten gunste van de algemene reserve.

Er zal jaarlijks moeten worden geactualiseerd. Ook in de tussentijdse planning en controlproducten (voorjaarsnota, maraps ed) dienen op dat moment bekend zijnde financiële mee- en tegenvallers ten opzichte van het vastgestelde plansaldo boven een bepaalde grens te worden vermeld.

Actie: afwijkingen van de vastgestelde kosten en opbrengsten, dan wel het vastgestelde plansaldo zal een aparte toelichting behoeven. Daarbij moeten ook de financiële consequenties voor de reserve en/of voorzieningen worden aangegeven.