| Organisatie | Ameland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels bedrijfsmatige exploïtatie 2011 |
| Citeertitel | Beleidsregels bedrijfsmatige exploïtatie 2011 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen.
Algemene wet bestuursrecht, artikelen 3:40 en 4:81 tot en met 4:84
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 14-09-2011 | Nieuwe beleidsregel | 06-09-2011 Gemeenteinfo, 14-09-2011 | 11 |
Het college heeft op 6 september 2011 besloten de “beleidsregel bedrijfsmatige exploitatie 2011” vast te stellen.
“Beleidsregels bedrijfsmatige exploitatie 2011”
Beleidsregels met een nadere uitleg van de eis van een bedrijfsmatige exploitatie bij nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen.
Het college van de gemeente Ameland;
• de gemeenteraad op 31 augustus 2009 de beleidsnota ‘Ruimte voor diversiteit, verblijfsrecreatie op Ameland’ heeft vastgesteld;
• in deze beleidsnota een visie is opgenomen waarin staat dat de gemeente het onttrekken aan de verhuur zoveel mogelijk wil bestrijden;
• in de hoofdlijnen van beleid van bedoelde beleidsnota staat dat toeristische ontwikkelingen een significante bijdrage moeten leveren aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Ameland;
• in de hoofdlijnen van beleid van bedoelde beleidsnota staat dat als de gemeente medewerking verleent aan nieuwe plannen er sprake dient te zijn van bedrijfsmatige exploitatie;
• het gewenst is voor het begrip ‘bedrijfsmatige exploitatie’ te komen tot regels, waaruit blijkt wat het beleid is;
• het college aanvragen, waarbij sprake dient te zijn van bedrijfsmatige exploitatie, vervolgens kan toetsen aan de beleidsnota ‘Ruimte voor diversiteit, verblijfsrecreatie op Ameland’ en deze beleidsregels;
• dit te goede komt aan een heldere en transparante besluitvorming;
gelet op de artikelen 3:40 en 4:81 tot en met 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht;
Vast te stellen de volgende ‘beleidsregels bedrijfsmatige exploitatie 2011’:
Er is sprake van bedrijfsmatige exploitatie van een park als via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon een zodanig beheer of exploitatie wordt gevoerd dat in de recreatiewoningen daadwerkelijk recreatief nachtverblijf wordt geboden en plaatsvindt. Het recreatieve gebruik moet zijn verzekerd. Er is géén sprake van bedrijfsmatige exploitatie als het complex is verkaveld en de eigenaren van de recreatiewoningen zonder belemmeringen (bijvoorbeeld vanwege verhuurverplichtingen) over hun verblijf kunnen beschikken. Bij permanente bewoning is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie.
Gemeenten mogen in de voorschriften van hun bestemmingsplannen de eis van bedrijfsmatige exploitatie opnemen. Uit verschillende uitspraken blijkt dat de Afdeling Bestuursrechtspraak de eis van bedrijfsmatige exploitatie ruimtelijk relevant acht en in principe aanvaardbaar vindt. Wel moeten gemeenten elke keer nagaan of de eis in het concrete geval kan worden opgelegd. De gevallen waarin de Afdeling Bestuursrechtspraak heeft uitgesproken dat de eis van bedrijfsmatige exploitatie niet kan worden opgelegd, betreft situaties dat de recreatiewoningen in eigendom zijn van verschillende particulieren. De eis van bedrijfsmatige exploitatie zou hier leiden tot een beperking van het gebruik die om planologische redenen niet gerechtvaardigd is.
Ondanks het feit dat harde cijfers ontbreken lijkt er een trend te zijn dat (kapitaalkrachtige) eigenaren hun woningen niet meer verhuren. Dit doet zich voor bij de duurdere zomerwoningen, stacaravans en appartementen. Naarmate deze trend zich voortzet betekent dit dat er de facto minder bedden voor verblijfsrecreatie beschikbaar zijn. Bovendien bestaat bij zowel uitbreidingsplannen als substitutie- en kwaliteitsverbeteringplannen in de verblijfsrecreatieve sector het risico dat de ondernemer overgaat tot uitponding. Door individuele units te verkopen kan een ondernemer nieuwe plannen makkelijker financieren. Als de nieuwe eigenaren vervolgens besluiten hun unit niet te verhuren, maar deze alleen voor privé- en familiegebruik beschikbaar te hebben, dan is dat slecht voor de economie van het eiland. Tevens is uitponding een premie op de vervanging van goedkope units door duurdere. Dit kan weer ten koste gaan van de diversiteit. De gemeente kan deze trends deels tegengaan door een bedrijfsmatige exploitatie verplicht te stellen bij zowel uitbreidingsplannen als substitutie- en kwaliteitsplannen. Dit beleid geldt in principe voor de gehele verblijfsrecreatieve sector.
In de beleidsnota ‘Ruimte voor diversiteit, verblijfsrecreatie op Ameland’ is bepaald dat bij nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkelingen de eis van bedrijfsmatige exploitatie geldt. In de beleidsnota is de volgende definitie opgenomen:
Onder bedrijfsmatige exploitatie wordt in dit kader verstaan het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie van een recreatieverblijf of recreatieverblijven, dat daar permanente wisselende recreatieve (nachts)verblijfsmogelijkheden worden geboden.
Het gaat om die situaties waarbij afgeweken moet worden van het geldende bestemmingsplan. Bedrijfsmatige exploitatie is dus een voorwaarde waaraan men moet voldoen als de gemeente medewerking wil verlenen aan een nieuw plan. In de nota is een visie opgenomen waarin onder andere staat dat de gemeente het onttrekken aan de verhuur zoveel mogelijk wil bestrijden. Een aantal voorbeelden:
• Uitbreiding van een bestaand hotel met bedden/kamers;
• Vervangen van stacaravans door recreatiewoningen.
Ook bij permanente bewoning van recreatiemiddelen is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Permanente bewoning is niet toegestaan en kan worden tegengegaan door de verplichting tot bedrijfsmatige exploitatie. In 1998 is een beleidsregel vastgesteld over handhaving bestemmingsplannen in verband met strijdig gebruik van recreatiewoningen. Er zijn diverse argumenten om permanente bewoning van recreatiewoningen niet toe te staan. Onder andere:
• Permanente bewoning op recreatieterreinen leidt tot onttrekking aan de voor recreatiedoeleinden bestemde voorraad.
• Concentraties van permanent bewoonde delen van recreatieterreinen kunnen tot visuele verloedering leiden, doordat van oorsprong natuurlijk ogende terreinen worden aangekleed met verharde terrassen, schuren, siertuinen, hekken of schuttingen.
• Er kunnen op een recreatieterrein spanningen ontstaan tussen permanente bewoners en vakantiegangers, doordat zij veelal een verschillende leefpatroon hebben.
Voorwaarde om de eis van bedrijfsmatige exploitatie op grond van het bestemmingsplan te kunnen stellen en handhaven is dat de eis in het bestemmingsplan is opgenomen en juist is gedefinieerd. Aanvullend is het sluiten van een vrijwillige overeenkomst tussen de grondeigenaar of exploitant/beheerder en de gemeente, waarin de verplichting tot verhuur wordt opgenomen, een goed en aanvaardbaar middel om bedrijfsmatige exploitatie af te dwingen. In situaties waar bestaande woningen niet meer verhuurd worden, zijn er voor de gemeente weinig of geen middelen aanwezig om deze trend om te buigen.
In deze beleidsregels wordt toegelicht op welke manier bedrijfsmatige exploitatie in bestemmingsplannen wordt vertaald. Daarnaast wordt uitgewerkt welke aspecten in de af te sluiten overeenkomst worden opgenomen en aan welke criteria moet worden voldaan.
Bij zowel uitbreidingsplannen als substitutie- en kwaliteitsverbeteringsplannen in de verblijfsrecreatieve sector geldt als voorwaarde een bedrijfsmatige exploitatie. In de beleidsnota verblijfsrecreatie is per sector beschreven in welke situaties de verplichting tot bedrijfsmatige exploitatie geldt.
Bedrijfsmatige exploitatie via het bestemmingsplan
In het bestemmingsplan moet een heldere omschrijving worden opgenomen van de begrippen, gebruiksvoorschriften en bestemming ten aanzien van de verplichte bedrijfsmatige exploitatie van complexen van recreatiewoningen. De gemeente Ameland gebruikt hiervoor de volgende modeldefinitie.
Bedrijfsmatige exploitatie: Onder bedrijfsmatige exploitatie wordt in dit kader verstaan het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie van een recreatieverblijf of recreatieverblijven, dat daar permanente wisselende recreatieve (nachts)verblijfsmogelijkheden worden geboden.
Permanente bewoning: bewoning als hoofdverblijf binnen de vaste woonplaats.
De volgende gebruiksregels, of gebruiksregels van deze strekking, worden in het bestemmingsplan opgenomen in de van toepassing zijnde bestemmingsartikelen.
Specifieke gebruiksregels: Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemming wordt in ieder geval gerekend:
- het gebruik van de gronden en bouwwerken voor permanente bewoning;
- het gebruik van gronden en bouwwerken anders dan in de vorm van bedrijfsmatige exploitatie.
Een verwijzing naar een privaatrechtelijke uitwerking van de wisselende verhuur/de wijze van exploiteren is ruimtelijk niet relevant en wordt niet opgenomen in het bestemmingsplan. De privaatrechtelijke uitwerking wordt hierna toegelicht.
Bedrijfsmatige exploitatie via een vrijwillige overeenkomst
Een vrijwillige overeenkomst (een anterieure overeenkomst) heeft een privaatrechtelijke status en wordt gesloten tussen gemeente en initiatiefnemers, voordat een ontwerpbestemmingsplan (of bestemmingsplanafwijkingsbesluit) in procedure wordt gebracht. Het verbod op permanente bewoning en de eis van bedrijfsmatige exploitatie kunnen als volgt in deze overeenkomst worden opgenomen.
Optie 1 Initiatiefnemer/ontwikkelaar verkoopt recreatieverblijven na realisatie
De ontwikkelaar sluit een overeenkomst met de koper(s) van de recreatieverblijven. De recreatieverblijven worden verkocht aan individuele of een groep beleggers, verenigd in een vereniging van eigenaren of een maatschap van particuliere beleggers. In de overeenkomst wordt een verbod op permanente bewoning van de recreatieverblijven opgenomen. Daarnaast worden een verhuurverplichting en verhuurvoorwaarden opgenomen in deze overeenkomst. De overeenkomst moet een kettingbeding bevatten waarmee de gemaakte afspraken uit de overeenkomst automatisch overgaan op rechtsopvolgers. De overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de koper(s) wordt vooraf naar de gemeente gestuurd en indien nodig aangepast.
De gemeente zal de overeenkomst toetsen op de volgende punten:
a) tegengaan permanente bewoning;
b) verhuurverplichting op de toeristische markt;
c) tegengaan niet recreatieve activiteiten (zoals vestiging bedrijven);
d) verhuurvoorwaarden, waarbij moet worden opgenomen dat tenminste 245 dagen per jaar de
recreatieverblijven in de verhuur worden aangeboden en ten hoogste 120 dagen per jaar voor
eigen gebruik mag worden gebruikt. Tevens dienen de recreatieverblijven gedurende de
zomermaanden (juni tot en met september) tenminste drie maanden beschikbaar te zijn voor
verhuur. Het eigen gebruik mag maximaal een maand zijn gedurende deze periode.
Het voorgaande kan o.a. worden geregeld in de bij de koopovereenkomst behorende Algemene voorwaarden en door vestiging van een kwalitatieve verbintenis in combinatie met een kettingbeding en (geïndexeerde) boeteclausule ten gunste van de gemeente. Op deze wijze kan worden bereikt dat een individuele kavel gebonden blijft aan het recreatiepark.
Optie 2 Initiatiefnemer/ontwikkelaar blijft eigenaar/exploitant
In deze situatie worden in de af te sluiten overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer/ ontwikkelaar rechtstreeks afspraken gemaakt over de bedrijfsmatige exploitatie. Daarbij gelden dezelfde criteria als hiervoor onder optie 1 zijn beschreven.
Wanneer sprake is van een illegale situatie, is een gemeente ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) in de regel gehouden om van zijn bevoegdheid tot handhaving gebruik te maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, hiervan af te zien. Dat kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat of indien handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente zal bestuursrechtelijk handhaven in het geval dat strijd met het bestemmingsplan is onderzocht en vastgesteld.
Als een anterieure overeenkomst met een initiatiefnemer is afgesloten kan de gemeente ook privaatrechtelijk handhaven.