Organisatie | Leudal |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening |
Citeertitel | Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
15-09-2011 | Onbekend | 06-09-2011 Streekbode 14 september 2011 | Onbekend |
De gemeente stelt, op basis van de lokale marktomstandigheden, de doelgroep en het marktsegment vast wie in aanmerking komen voor de Starterslening.
De verwervingskosten worden door de gemeente goedgekeurd.
De Starterslening past binnen de door SVn gehanteerde productspecificaties en heeft mede op grond van de verordening de volgende kenmerken:
Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar kan men een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is, worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de Starterslening. De hoofdsom van de Starterslening wordt als "contante waarde subsidie" bij de NHG toetsing ingevoerd.
Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum (1) geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de toetsrente (8). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
Genormeerde last marktconforme lening
De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van ieder van de volgende perioden, berekend op basis van maandannuïteiten, de toetsrente (8), het restant van een oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last steeds gelijk. Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het dan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).
De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt door BO als volgt berekend. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte.
Hoogte Starterslening = verwervingskosten (12) -/- beschikbaar eigen geld (11) -/- genormeerde marktconforme lening (13)
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt:
Normfinancieringslast = toetsinkomen huishouden (7) x financieringslastpercentage (9)
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de dan geldende NHG-normen.
BO brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening.
De gemeente bepaalt de definitieve hoogte van de Starterslening. Het is denkbaar dat de gemeente op basis van de eigen verordening hierbij nog correcties toepast op het advies van BO, waarbij het onder meer kan gaan om:
Voor de eerste periode van 3 jaar is de Starterslening renteloos en aflossingsvrij.
De gemeente wijst de Starterlening toe, met een toewijzingsbrief.
Indien de aanvrager naar het oordeel van de gemeente niet in aanmerking komt voor een Starterslening, stuurt de gemeente de aanvrager hierover schriftelijk bericht.
SVn ontvangt een kopie van de toewijzingsbrief c.q. van de brief met de afwijzing van de Starterslening.
Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de klant, een hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 140, prijspeil 2002. Na 2002 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: www.cbs.nl / nl / cijfers / kerncijfers / scp1494b.htm), en wel als volgt:
De kosten van de hertoets komen voor rekening van de klant. SVn brengt deze kosten in rekening bij de klant. De klant tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.
SVn brengt de kosten niet bij de klant in rekening, wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening.
Begrippen die hieronder niet worden gedefinieerd, maar die wel worden gebruikt in de navolgende paragrafen, zijn reeds behandeld in de aanvangstoets.
Huishouden (t.b.v. hertoets) Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen.
Er kunnen niet meer dan twee personen tot het huishouden behoren.
Financieringslastpercentage Het financieringslastpercentage conform de op de
hertoets peildatum (16) geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de hertoetsrente (18). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar' van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.
Peiljaar hertoets Indien de peildatum (16) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt.
Indien de peildatum (16) in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt.
De normfinancieringslast op de peildatum is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
toetsinkomen huishouden (7) x financieringslastpercentage hertoets (19)
Beschikbare financieringslast =
normfinancieringslast -/- genormeerde last marktconforme lening (13)
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
Indien de beschikbare financieringslast groter is dan de annuïteit Starterslening (22), geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5.
Het rentepercentage wordt als volgt berekend:
beschikbare financieringsruimte x 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende periode geen hertoetsen meer plaats.
Wordt alleen rente berekend, dan vindt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw een hertoets plaats.
Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar kan de klant een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn drie maanden van tevoren ontvangt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de rente door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar kan de klant een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn drie maanden van tevoren ontvangt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos en aflossingsvrij. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de jaarannuïteit door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.
De bank die de eerste hypothecaire lening verkrijgt verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Deze verplichting rust op de Bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost.