Organisatie | Breda |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening op het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (Huisvestingsverordening 2005) |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 2005 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | bouwen en wonen |
Deze regeling is vervangen door de Huisvestingsverordening Breda 2015.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-07-2015 | 01-07-2015 | intrekking | 25-06-2015 | 43490 | |
01-08-2005 | 01-07-2015 | Nieuwe regeling | 07-07-2005 Het Stadsblad Breda, 27-07-2005 | 25893 |
Het is verboden om zonder splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 2, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien één of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van één of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Artikel 4 Aanvraag van een splitsingsvergunning
De aanvraag gaat ten minste vergezeld van de volgende stukken:
een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een makelaar of taxateur, ingeschreven in het Register Vastgoed Taxateur, Register Makelaar-Taxateur of bij de Stichting Certificering VBO-makelaars. Dit rapport dient ten minste te bevatten de betaalde en de ten hoogste redelijke huurprijs van de voor verhuur te boek staande woonruimte van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;
een niet langer dan twee maanden voor de datum van het indienen van de aanvraag opgesteld rapport, indien de bouwvergunning voor de woning op het moment van indiening van de aanvraag voor de splitsingsvergunning langer dan tien jaar geleden is verleend. Dit rapport dient te zijn opgesteld door een makelaar of taxateur, ingeschreven in het Register Vastgoed Taxateur, Register Makelaar-Taxateur of bij de Stichting Certificering VBOmakelaars of een deskundige op het gebied van de bouwtechniek. Dit rapport dient ten minste te bevatten een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw. Dit rapport bevat in ieder geval een beschrijving en beoordeling van de staat van onderhoud van de fundering, het casco en de gas-, elektriciteits- en luchtbehandelingsinstallatie van het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten, zulks mede gelet op de eisen vermeld in het Bouwbesluit, zoals dat geldt op de dag van indiening van de aanvraag;
De aanvraag, alsmede alle daarbij behorende bescheiden dienen in de Nederlandse taal te zijn gesteld. Indien de bij de aanvraag behorende bescheiden niet zijn gesteld in de Nederlandse taal, dan dienen deze te zijn vergezeld van een door een in de desbetreffende vreemde taal beëdigde vertaler opgemaakte beëdigde vertaling van de aanvraag en die bescheiden.
Artikel 5 Gronden voor de weigering van een splitsingsvergunning, betrekkende hebbend op de samenstelling van de woonruimtevoorraad
Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien:
het gebouw is gesitueerd in een gedeelte van de gemeente Breda dat is aangegeven op de bij deze verordening behorende bijlage en de huurprijs van één of meer van de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten daarvan lager is dan het bedrag dat is vastgesteld op grond van artikel 20, tweede lid, onder b, van de Huursubsidiewet;
De splitsingsvergunning kan eveneens worden geweigerd, indien:
het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen;
Artikel 6 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning of tot aanhouding van de beslissing op de aanvraag om een vergunning, betrekking hebbend op het voorkomen van belemmering in de stadsvernieuwing
Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning weigeren indien:
voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in artikel 31 van de Wet op de stadsen dorpsvernieuwing of een leefmilieuvergunning als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of een zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is;
Artikel 7 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning of tot aanhouding van de beslissing op de aanvraag om een vergunning, betrekking hebbend op het voorkomen van splitsing, indien de toestand van een gebouw uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing verzet
Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het tweede lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten.
Artikel 8 Intrekken van de splitsingsvergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien:
niet binnen één jaar nadat de splitsingsvergunning onherroepelijk is, is overgegaan tot inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in de gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 3 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. Dit strafbare feit is een overtreding.
Met de opsporing van het bij artikel 10 genoemde strafbaar gestelde feit zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren, belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.
Deze verordening is van toepassing op gebouwen bevattende woonruimte. De splitsingsvergunning is dus niet nodig indien een recht op een gebouw dat bijvoorbeeld als kantoor in gebruik is en verbouwd zal worden tot woonruimte, gesplitst wordt in appartementsrechten woonruimte(n) betreffende. Als een pand dat als kantoor in gebruik is wordt gesplitst in appartementsrechten, bestemd voor bewoning, dan zal als regel een bouwvergunning nodig zijn. Bij de behandeling van die aanvraag om bouwvergunning vindt er d.m.v. de toets aan het Bouwbesluit toetsing plaats aan de kwaliteitseisen.
De Huisvestingswet bepaalt in artikel 33 dat een splitsingsvergunning slechts is vereist indien de Huisvestingsverordening dat eist. Deze vergunning wordt verleend door burgemeester en wethouders.
Vindt de splitsing van het recht op een gebouw in appartementsrechten reeds plaats vóórdat de bouw plaatsvindt, dan is er geen sprake van het splitsen van een gebouw en is dus ook geen splitsingsvergunning nodig.
Artikel 4 Aanvraag van een splitsingsvergunning
In dit artikel is geregeld welke stukken bij een aanvraag om een splitsingsvergunning ten minste moeten worden ingediend. Uit de Algemene wet bestuursrecht volgt dat de aanvraag schriftelijk moet worden ingediend. Daarnaast is in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geregeld dat het college een aanvraagformulier kan vaststellen. Als een aanvraagformulier is vastgesteld, dan is de aanvrager verplicht om daarvan gebruik te maken. Indien een aanvraag niet compleet is, dan schrijft de Awb voor dat de aanvrager eerst in de gelegenheid moet worden gesteld om zijn aanvraag te completeren.
Wordt de aanvraag dan niet of onvolledig gecompleteerd, dan kan het college besluiten de aanvraag niet in behandeling te nemen.
Onderdeel f van dit lid handelt over het gebruik. Bedoeld wordt het daadwerkelijke gebruik. Voor de vaststelling van de huurprijs wordt aansluiting gezocht bij de regeling zoals deze is opgenomen in het Besluit huurprijzenwet woonruimte en is gebaseerd op het daarin opgenomen puntenstelsel. Daartoe dient een waarderingsformulier zelfstandige woonruimte te worden ingevuld en bijgevoegd. Aan de hand van het puntensysteem kan dan de redelijke huurprijs worden vastgesteld. Dit formulier kan worden gedownload van de sites van bijvoorbeeld de huurcommissies, de woonbond of het ministerie van VROM.
Naast een taxateur kan ook een makelaar een taxatierapport opmaken. De makelaar kan ook een bouwtechnisch rapport opmaken. In plaats van een makelaar mag ook een deskundig bouwbureau dat technische rapport opmaken. Een bureau wordt geacht deskundig te zijn indien deze ISO gecertificeerd is en/of aangesloten bij een brancheorganisatie (Uneto,Onri e.d.). Ten aanzien van de makelaar of taxateur geldt dat deze moet zijn ingeschreven in het Register Vastgoed Taxateur, het Register Makelaar-Taxateur, hetzij bij de Stichting certificering VBO makelaars. Voor deze eis is gekozen om te waarborgen dat de betreffende makelaar of taxateur aan kwaliteitseisen voldoet, nu de titel makelaar of taxateur niet langer is beschermd en een ieder zich dus makelaar of taxateur mag noemen zonder over bepaalde kwalificaties of kennis te beschikken.
Artikelen 5, 6 en 7 Gronden voor de weigering en aanhouding van een splitsingsvergunning
In het Huisvestingsbesluit zijn de weigeringsgronden voor een splitsingsverordening opgenomen. Uitsluitend de in dat besluit genoemde weigeringsgronden mogen in de Huisvestingsverordening worden opgenomen. De in het Huisvestingsbesluit genoemde weigeringsgronden zijn in deze verordening volledig overgenomen. De genoemde weigeringsgronden hebben betrekking op de indeling van de woonruimte en de staat van onderhoud van het te splitsen gebouw, de belemmering van de stadsvernieuwing en op de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Indien de indeling van de woonruimte en de staat van het onderhoud van het desbetreffende gebouw van dien aard is dat moet worden aangeschreven, dan geschiedt deze aanschrijving op grond van de Woningwet. Uit de aanschrijving blijkt met welke artikelen uit het Bouwbesluit strijd bestaat.
Hetgeen hierboven is aangegeven voor de weigeringsgronden geldt mutatis mutandis ook voor het aanhouden van een aanvraag. Ook deze gronden zijn opgenomen in het Huisvestingsbesluit en kunnen eveneens slechts worden toegepast indien deze zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening.
Artikel 8 Intrekken van de splitsingsvergunning
De bevoegdheid om een splitsingsvergunning in te trekken is ontleend aan artikel 38 van de Huisvestingswet. Alvorens daartoe wordt overgegaan zal de vergunninghouder op grond van de Awb in de gelegenheid moeten worden gesteld om daarover zijn mening kenbaar te maken. Tegen het intrekkingsbesluit staat vervolgens bezwaar, beroep en hoger beroep open.
Onder zeer bijzondere omstandigheden mogen burgemeester en wethouders ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening. Indien zij van oordeel zijn dat toepassing van de verordening tot een bijzondere hardheid leidt. Het moge duidelijk zijn dat van dit artikel slechts bij hoge uitzondering gebruik zal worden gemaakt. Het is niet opgenomen om de weigeringsgronden te omzeilen en ook niet om verwijtbaar handelen van de aanvrager, bijvoorbeeld het reeds op voorhand aangaan van contractuele verplichtingen met derden zonder in het bezit te zijn van een splitsingsvergunning, te rechtvaardigen.
Op de naleving van de verordening wordt toegezien door de op grond van artikel 100 van de Woningwet aangewezen ambtenaren (buitendienst Bouw- en woningtoezicht), alsmede daartoe bepaaldelijk aangewezen toezichthouders. Indien een verordening toezichthouders noemt, dan beschikken die toezichthouders automatisch over een aantal in de Awb genoemde bevoegdheden die zijn toebedeeld aan toezichthouders die hun bevoegdheid ontlenen aan een wettelijk voorschrift.