| Organisatie | Oldambt |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening Starterslening gemeente Oldambt 2014 |
| Citeertitel | Onbekend |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen.
Artikel 147 en 149 Gemeentewet
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-06-2016 | - | 23-05-2016 | nieuwe versie | ||
| 01-11-2014 | 10-01-2017 | - | 20-10-2014 | nieuwe regelgeving | |
| 16-06-2011 | 02-02-2015 | - | 06-06-2011 Streekblad | nieuwe regelgeving |
Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins;
Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen:
a. van in Nederland woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag inwonend zijn of zelfstandig een huurwoning bewonen, die nog niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest;
b. voor het verwerven van bestaande of nieuwbouw bestemde koopwoningen van particuliere woningeigenaren of woningcorporaties in de gemeente Oldambt, niet zijnde woningen die van beleggers of ontwikkelaars worden verkregen, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 200.000, -.
c. voor de extra kosten die nodig zijn voor kwaliteitsverbetering aan de bestaande woning (zoals een verbetering aan het casco, energiebesparende maatregelen en/of keuken en sanitair van de woning), hetgeen aanvrager aantoont aan de hand van een bij de financieringsopzet meegezonden lijst aan kwaliteitsverbetering(en). Hierbij geldt dat de totale wervingskosten (met inbegrip van de kwaliteitsverbetering van de woning) niet hoger zijn dan € 200.000,-.
Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten, zoals bedoeld in artikel 2 lid 2 sub b en artikel 2 lid 2 sub De Starterslening wordt niet verstrekt indien koopsubsidie ingevolge de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+, is toegekend. c van deze verordening, met een maximum van € 25.000,-.
Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker.
Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing
Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien:
a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren;
b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen;
c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens;
d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden.
Op een Starterslening zijn van toepassing: de ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’, ‘Productspecificaties Starterslening’, ‘Procedures en Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een Starterslening’, zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Oldambt en SVn.
Het college kan de bepalingen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing daarvan gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Artikel 11 Inwerkingtreding en overgangsregeling
Met de inwerkingtreding van deze Verordening wordt de geldende Verordening VROM Starterslening gemeente Oldambt ingetrokken, met dien verstande dat deze verordening van toepassing blijft op de daarop gebaseerde verstrekte startersgeldleningen en dat aanvragen ingediend voor 1 november 2014 worden afgehandeld op basis van de bepalingen van de ingetrokken verordening, tenzij de bepalingen van de nieuwe verordening gunstiger uitvallen voor de aanvrager.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering
Van de raad van de gemeente Oldambt
d.d. 20 oktober 2014.
De griffier De voorzitter,
P. Norder. P. Smit
In 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het product ‘Starterslening’ ontwikkeld. Met dit instrument worden gemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale (koop)woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. De Starterslening geeft de gemeenten een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemde Startersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment, of zet de Starterslening wijkgericht in. Zo kan de gemeente optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.
Voorwaarde voor de deelname is dat de gemeenten een eigen Gemeenterekening VROM Starterslening hebben bij SVn en dat de gemeentelijke verordening voldoet aan de productspecificaties en gemeentelijke uitvoeringsregels van de VROM Starterslening.
De belangrijkste voorwaarden die in de gemeentelijke verordening moeten worden opgenomen zijn de volgende punten:
Naast de eisen die het ministerie van VROM stelt, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen.
Per 1 januari 2013 heeft het Rijk extra middelen beschikbaar gesteld voor de Starterslening. Met de rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft van de Starterslening in. Gemeenten en/of provincies leggen de andere helft in. Gemeenten die de Starterslening voeren of gaan voeren komen in aanmerking voor de rijksbijdrage indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
De VROM Starterslening wordt voor minimaal 50% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij de SVn aanhoudt en maximaal 50% wordt gefinancierd via het VROM Rentedekkingsfonds. Op dit moment is er geen geld beschikbaar van het VROM Rentedekkingsfonds, ook in de toekomst wordt dit waarschijnlijk niet aangevuld. In overleg met SVn besloten dit wel op te nemen i.v.m. de mogelijkheid dat er wel een nieuw budget komt. Dan komt de gemeente Oldambt automatisch hiervoor in aanmerking.
Het ministerie van VROM verstaat onder een starter iemand die:
Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jonger iemand zijn, maar ook een vijftigplusser die zijn huurwoning koopt en afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de VROM Starterslening.
j. Onder de maximale verwervingskosten wordt verstaan de kosten voor het verwerven van bestaande of nieuwbouw bestemde koopwoningen. De maximale verwervingskosten zijn inclusief kosten koper en eventuele kosten voor meerwerk of verbeteringen.
In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is. In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid.
De gemeenteraad legt jaarlijks tot driejaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan de VROM Starterslening en B en W maakt jaarlijks het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening VROM Starterslening bij SVn. Hiervoor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de VROM Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing. Dit kan voor de gemeente reden zijn op het budget voor drie jaar vast te stellen.
Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.
Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst
Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.
Artikel 5 Bevoegdheden college
In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.
Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.
Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.
Artikel 6 Aanvraag en toekenning
In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. De gemeente heeft géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 2 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.
Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal over informatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:
De gemeente toetst de stukken aan het GBA-personen-register en de gemeentelijke verordening VROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.
Het is gebruikelijk dat de aanvraagformulieren alleen door de gemeente aan belanghebbenden worden uitgereikt. Uitzondering kan zijn als de VROM Starterslening alleen van toepassing is voor een specifiek nieuwbouw project. In dat geval kan de gemeente ervoor kiezen om de verkopende makelaar de aanvraagformulieren aan belanghebbenden te verstrekken. De gemeente legt dit vast in beleidsregels.
Afhankelijk van de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulier direct of binnen het in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. De voorkeur gaat erna uit het aanvraagformulier direct aan bij het gemeentelijk loket te verstrekken. Mocht dit niet mogelijk te zijn stelt de gemeenten een redelijk termijn vast van hooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in varband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordt afgehandeld.
Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.
SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.
Binnen het in artikel 2 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.
Artikel 7 Afwijzen aanvraag/Intrekken toewijzing
In dit artikel wordt verwezen naar de mogelijkheden tot afwijzen van de VROM Starterslening. Afwijzingen zijn van toepassing wanneer het budget ontoereikend is, de lening hoger is dan 20% van de verwervingskosten, indien er al koopsubsidie is toegepast, er geen NHG is toegepast of er andere gegronde redenen zijn aan te wijzen.
Tevens wordt In dit artikel bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.
De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.
Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.
Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.
Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening
De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op deze verordening. Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de VROM Starterslening.
Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment van woningobjecten.
De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een VROM Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier VROM Starterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de VROM Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld.
Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM Starterlening uit.
Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken, kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.
Artikel 11 Inwerkingtreding en overgangsregeling
De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking treedt.