Nota grondbeleid Wijchen 2006

Onderstaand zijn de belangrijkse beslispunten gedestilleerd uit de Nota Grondbeleid Wijchen 2006.

In de geest van het duale stelsel heeft een afvaardiging van de gemeenteraad in drie workshops in de periode oktober 2004 tot en met april 2005 de kaders voor de onderhavige nota vastgesteld. De kaders hebben gediend als leidraad voor het opstellen van deze nota. De kaders zijn als bijlage X opgenomen.

Het grondbeleid wordt gevoed door wijzigingen in de eigendomsverhoudingen op de grondmarkt enerzijds en gewenst beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening anderzijds. Een lange termijn visie op het gebied van RO heeft direct gevolgen voor de gewenste activiteit op de grondmarkt.

De veranderde verhoudingen op de grondmarkt en de constatering dat het bestaande grondbeleidsinstrumentarium aanpassing behoeft, gecombineerd met de doelen in de ruimtelijke ordening en andere sectoren in de nieuwe Nota voor de Ruimtelijke ordening, waren voor het kabinet aanleiding de Nota Grondbeleid "Op grond van nieuw beleid" op te stellen.

3.1.1 Ruimtelijke ordening

De 5e Nota op de Ruimtelijke Ordening is nooit het stadium van beleidsconcept ontgroeid. Inmiddels heeft het kabinet op 23 april 2004 de Nota Ruimte vastgesteld. De rode draad in de Nota Ruimte is het thema gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is een werkwijze waarbij overheden, private partijen en andere betrokkenen in een gebied komen tot een samenhangende planning en uitvoering van ruimtelijke projecten.

Voorop staat een goede samenhang tussen rode, groene en blauwe functies [1]. In het licht hiervan acht het kabinet het wenselijk dat ook de mogelijkheden voor faciliterend grondbeleid op het regionale schaalniveau worden versterkt. De provincie krijgt hiervoor de bevoegdheid om zelfstandig te onteigenen alsmede een voorkeursrecht te vestigen en om bestaande en nieuwe Wgr – plusregio’s [2] de regeling ten aanzien van grondbeleid te bieden.

3.1.2 Lokale overheid bepaalt grondbeleid

Het centrale uitgangspunt van het kabinet in deze nota is dat de keuze voor een actief of een faciliterend grondbeleid afhankelijk is van de specifieke situatie en een zaak is van de betrokken overheden zelf. Het kabinet is van mening dat overheden ten behoeve van publieke doelen voor beide rollen voldoende geëquipeerd moeten zijn. Daartoe stelt het Rijk een gemoderniseerd en uitgebreid instrumentarium in het vooruitzicht, waarmee gemeenten, als de publieke doelen dat vereisen, een sterkere positie kunnen innemen en een sterker instrumentarium in handen krijgen.

3.1.3 Sterker instrumentarium

Als uitvloeisel van de Nota Grondbeleid is inmiddels de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op een aantal punten gewijzigd. Deze wijzigingen zullen in paragraaf 4.2.1 aan de orde komen. De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt gemeenten de mogelijkheid om de grip op de grondmarkt te behouden.

Ter versterking van de regierol van de gemeente is in de Wet ruimtelijke ordening een hoofdstuk opgenomen met betrekking tot de grondexploitaties. Dit hoofdstuk regelt de verdeling van de kosten en baten bij de ontwikkeling van een bouwlocatie door particulieren, met andere woorden de wet biedt handvatten voor een nieuw kostenverhaal. Daarnaast kunnen gemeenten eisen stellen waaraan een locatie moet voldoen. Daarbij gaat het om de categorieën woningen, zoals sociale woningbouw en vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap, maar ook om het bouwrijp maken van de locatie, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. De Wet ruimtelijke ordening is per 1 juli 2008 in werking getreden. Daarnaast is recent de wet tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening inzake planschadevergoeding aangenomen en in werking getreden. Daarbij is artikel 49 WRO aangepast en is een nieuw artikel toegevoegd te weten artikel 49a WRO. Het nieuwe artikel 49a is daarbij versneld in werking getreden. Dit artikel biedt de gemeente de mogelijkheid om verhaalsovereenkomsten te sluiten met ontwikkelaars. Dit nieuwe artikel 49a WRO bevestigt het recht van gemeenten om met een verzoeker van een herziening of vrijstelling van een bestemmingsplan overeen te komen dat hij de kosten van planschade aan de gemeente compenseert, terwijl daartegenover de verzoeker / contractant wordt erkend als medebelanghebbende in een eventuele planschadeprocedure.

3.1.4 Provinciaal beleid

Zoals hierboven reeds aangegeven heeft de Provincie een grotere rol toebedeeld gekregen in het regionale grondbeleid. Op 29 juni 2005 heeft Provinciale Staten van de provincie Gelderland het Streekplan Gelderland 2005 met als ondertitel "kansen voor de regio's" vastgesteld. In het streekplan wordt ten aanzien van het grondbeleid bij gemeenten slechts aangedrongen op toepassing van een vorm van verevening in het kader van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied in relatie tot toepassing van functieverandering. Uitgangspunt is dat er door de initiatiefnemer voor de functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is. Op grond van de mogelijkheid die de Wet ruimtelijke ordening geeft, zal de gemeente Wijchen in het kader van bijdragen aan de ruimtelijke ontwikkeling ten behoeve van functieveranderingen binnen de gemeentegrenzen – en via de structuurvisie onderbouwd – een fonds in het leven te roepen om dekking te vinden voor de niet via de publiekrechtelijke weg afdwingbare kosten. Een fonds biedt in dezen marktpartijen meer vertrouwen met duidelijke dotaties en een hardere garantie dat het geld daadwerkelijk geïnvesteerd wordt in de vooraf gestelde doelen.

Van de kaders zoals die ten aanzien van functieverandering in het buitengebied zijn geschetst in het streekplan kan worden afgeweken. Dit kan in een regionale beleidsinvulling die na definitieve en unanieme vaststelling door alle gemeenten in de regio en na accordering door Gedeputeerde Staten door middel van een afwijkingsprocedure in de plaats treedt van het in het streekplan verwoorde generieke beleid voor functieverandering in de betreffende regio. Het KAN wordt deze mogelijkheid geboden. Voor genoemde regionale beleidsinvulling zijn door de provincie een aantal randvoorwaarden benoemd. Deze randvoorwaarden betreffen onder meer dat de beleidsinvulling een genormeerd kader dient te bieden voor wat betreft de vereveningsaanpak, dat door gemeenten kan worden vertaald in bestemmingsplanvoorschriften. Voor de regionale invulling gelden de algemene randvoorwaarden zoals onder meer met betrekking tot verevening omschreven in het streekplan als uitgangspunt. In de uitwerking van de regionale beleidsinvulling dient aangegeven te worden op grond van welke natuur- en/of landschapsplannen er vereveningsmaatregelen kunnen worden overeengekomen. Van belang daarbij is dat voor de initiatiefnemer van de functieverandering direct duidelijk is hoe en waar zijn vereveningsbijdrage wordt ingezet voor de kwaliteit van zijn omgeving.

Naast het stimuleren van toepassing van verevening spreekt de provincie zich in het streekplan uit over de financiering van recreatieve groenvoorzieningen. De ontwikkeling van rode en groene functies dient hiertoe samen op te gaan. In de regionale planvorming voor het KAN-gebied wordt dit al nagestreefd. Door deze koppeling kan een deel van de financiering van de recreatieve voorzieningen plaatsvinden vanuit de exploitatie van de stedelijke ontwikkeling.

3.1.5 Regionaal beleid

De gemeente Wijchen werkt met 19 andere gemeenten samen in het intergemeentelijk samenwerkingsverband Knooppunt Arnhem - Nijmegen (KAN) aan regionaal beleid. Het KAN richt zich met name op verkeer en vervoer, economische ontwikkeling, wonen, ruimtelijke ontwikkeling en milieu.

3.1.5.1 Doelstelling KAN

Doel van de samenwerking is het behouden en versterken van de kwaliteiten van het KAN-gebied om daarmee bewoners en bedrijven te binden aan de regio. Middelen hiervoor zijn een adequate aanpak van de grootstedelijke problematiek en de bevordering van een evenwichtige ontwikkeling van de regio. Het veiligstellen en versterken van de grote diversiteit aan landschappelijke waarden en hoogwaardige leefomgeving binnen de regio maakt daar onderdeel van uit.

Om het doel te kunnen bereiken heeft het KAN ten aanzien van het regionaal grondbeleid de volgende bevoegdheden:

• •

  het geven van voorschriften over het verwerven en uitgeven van gronden;

• •

  het geven van voorschriften voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• •

  Het geven van voorschriften voor verhaal van kosten van genoemde activiteiten en de verdeling van de financiële gevolgen over de gemeenten;

• •

  het aanwijzen van gebieden, waar alleen het KAN – bestuur gronden kan verwerven en uitgeven, voorzieningen van openbaar nut kan aanleggen en de kosten daarvan kan verhalen;

• •

  het geven van voorschriften met betrekking tot het onderhoud en het beheer van de hierboven bedoelde gronden.

In de afgelopen jaren heeft het KAN diverse besluiten genomen met betrekking tot het regionale grondbeleid. Bijvoorbeeld:

• -

  differentiatieafspraken voor de woningbouw;

• -

  parkeer- en locatiebeleid;

• -

  faserings- en segmenteringsafspraken voor regionale bedrijventerreinen en kantoorlocaties;

• -

  toetsingskaders voor lokale kantoor- en bedrijfsterreinontwikkeling;

• -

  detailhandelbeleid;

• -

  ontwerp uitgangspunten in het Basispakket Duurzame Stedenbouw.

Tevens heeft er financiële besluitvorming plaatsgevonden, te denken valt aan de afspraken over bijdragen in grondkosten in de verordening Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) en dat er geen sprake zal zijn van verevening tussen woningbouwlocaties.

Het KAN acht het niet uitgesloten dat er de komende jaren wellicht extra beleidsregels worden opgesteld. Gedacht kan worden aan afspraken over de te hanteren grondverkoopprijzen of over het toepassen van het kostenverhaalinstrumentarium voor de financiering van regionale (groen)projecten.

Daarnaast wordt in KAN-verband bezien of gekomen kan worden tot een algemene ontwikkelingstrategie voor dit gebied. Hieronder dient te worden verstaan een KAN-brede visie over de benadering van ontwikkelaars, het toepassen van gelijksoortige contracten in het KAN-gebied.

Het ruimtelijk beleid staat vaak centraal in de gemeente; andere gemeentelijke beleidsvelden oefenen hier overigens wel hun invloed op uit. Bovendien worden ook andere gemeentelijke beleidsvelden beïnvloed door dit zelfde ruimtelijk beleid. Ook in de relatie grondbeleid – ruimtelijk beleid is sprake van wederzijdse beïnvloeding.

Daarnaast heeft het lokale grondbeleid een relatie met andere aanpalende beleidsvelden zoals beheer en openbare werken.

Wij stellen met behulp van de landelijke regelgeving en de besluiten die door het KAN zijn genomen in deze nota ons eigen grondbeleid vast. In de workshops heeft een afvaardiging van de gemeenteraad al aangegeven dat de gemeente graag actief wil gaan participeren op de markt. Hiervoor willen wij gebruik maken van de middelen die daarvoor ter beschikking staan. In deze nota zal het instrumentarium worden beschreven en waar nodig worden aangegeven op welke wijze de gemeente Wijchen het instrument zal inzetten.

Volkshuisvesting is een belangrijk onderwerp binnen een gemeente. Een gemeente dient binnen haar gemeentegrenzen namelijk zorg te dragen voor een goede huisvesting voor diverse doelgroepen zoals starters en senioren. De ontwikkeling van huisvesting voor deze doelgroepen is vaak onrendabel.

Bij het vaststellen van de maatschappelijke kaders ten behoeve van het opstellen van deze nota grondbeleid heeft de afvaardiging van de gemeenteraad besloten geen volkshuisvestingsfonds in te stellen om volkshuisvestingsprojecten te stimuleren.

Wij hebben met woningstichting Rivierengebied prestatie-afspraken gemaakt. Waar het gaat om deze corporatie is de afspraak gemaakt dat zij betrokken zal worden bij de realisatie van betaalbare woningbouw in de kernen Batenburg, Bergharen en Hernen. Concreet is men al betrokken bij de bouw van betaalbare huurwoningen in Hernen.

Met de andere in de gemeente Wijchen actieve corporatie, te weten Talis Woondiensten, is afgesproken dat zij de kavels bestemd voor sociale huurwoningen kunnen afnemen voor een bedrag van € 15.444,-- inclusief BTW per kavel (prijspeil 2006) ) mits zij op iedere woning een onrendabele top van maximaal € 50.000 voor hun rekening nemen. Via de transparantiemethodiek is ook het investeringsniveau vastgelegd. Uiteraard zal dienaangaande een kosten-kwaliteitstoets plaatsvinden. Op deze wijze werken de gemeente Wijchen en de corporatie samen om ook voor het sociale huur/ koop segment kwalitatief hoogstaande woningbouw te realiseren. Als taakstelling willen wij tot 1-1-2010 1500 woningen realiseren, waarvan 50% in de betaalbare sector (huurprijs € 467 / € 595 per maand dan wel stichtingskosten €172.000) (peildatum 1-7-2005) en 50% in de vrije sector.

De belangrijkste vraag binnen een nota grondbeleid is de vraag of er wordt gekozen voor een actieve of een passieve grondpolitiek. Grondpolitiek kan gedefinieerd worden als het doen van bestuurlijke keuzes met betrekking tot het te voeren beleid op het gebied van verwerving, kostenverhaal en uitgifte. Het grondbeleid, met daarin de keuze voor actieve danwel passieve grondpolitiek, dient mede om ruimtelijke doelstellingen te kunnen realiseren.

In grote lijnen kan een gemeente op twee manieren grondbeleid voeren, te weten actief of passief grondbeleid.

4.1.1 Actief grondbeleid

In het geval van een actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich als marktpartij door zelf grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen. Het voeren van een actief grondbeleid heeft als voordelen dat de gemeente de realisatie van publieke doelen in eigen hand kan houden en de kosten kunnen worden doorberekend in de uitgifteprijs. Als nadelen kunnen worden genoemd het risico van renteverliezen bij een grondvoorraad en het feit dat de waarde van de grond afhankelijk is van economische omstandigheden. Instrumenten voor het bedrijven van een actief grondbeleid zijn – naast vrijwillige verwerving – het vestigen van voorkeursrecht en onteigening.

4.1.2 Passief grondbeleid

Bij passief (facilitair) grondbeleid wendt de gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden aan ten behoeve van particuliere initiatiefnemers die grond hebben verworven. De gemeente beperkt zich tot regulering van de activiteiten van de private sector door middel van het bestemmingsplan, de exploitatieovereenkomst.

Voor 1 juli 2008 waren de mogelijkheden bij toepassing van het passieve grondbeleidsinstrumentarium (exploitatie-overeenkomst en baatbelasting) te beperkt om deze ruimtelijke ontwikkelingen – door kostenverhaal en stellen van locatie eisen – te faciliteren. Sinds 1 juli 2008 heeft zij ingevolge de Wet ruimtelijke ordening een nieuw instrument tot haar beschikking om deze doelstellingen te bereiken. De wetgever is daarbij uitgegaan dat de weg via een exploitatieovereenkomst leidend blijft. Voor zover de gemeente er niet in slaagt om met de ontwikkelaar een overeenkomst te sluiten, biedt zij via een publiekrechtelijk kader naast het bestemmingsplan een nieuw – afdwingbaar –  instrument, namelijk het exploitatieplan.

Publiekrechtelijk spoor

De gemeente is ingevolge de Wet ruimtelijke ordening tot kostenverhaal verplicht. Als de gemeente er niet in geslaagd is om met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten (zie hierna privaatrechtelijk spoor) over grondexploitatie, moet de gemeente de publiekrechtelijke kosten verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Door deze constructie zal het publiekrechtelijk instrument  voor het kostenverhaal en locatie-eisen in de praktijk aanvullend werken, voornamelijk als een stok achter de deur.

Het nieuwe instrumentarium houdt in dat – naast het bestemmingsplan , waarin de ruimtelijke kaders worden gegeven – een exploitatieplan wordt vastgesteld. Met het exploitatieplan wordt een grondslag gegeven voor het (publiekrechtelijk) kostenverhaal en bevat de noodzakelijke locatie- eisen (bv. woningbouwcategorieën). Via een wettelijke kostensoortenlijst kunnen middels een exploitatieopzet de direct aan de te ontwikkelen locatie gerelateerde (publiekrechtelijke) kosten op de eigenaren worden verhaald. Hierbij geldt wel dat er regels zijn gesteld voor het omslaan van kosten over de verschillende uitgiftecategorieën van de uit te geven gronden. Wettelijk is bepaald dat de toedeling van de kosten plaatsvindt aan de hand van de verhouding tussen de gehanteerde uitgifteprijzen.

Kosten van ruimtelijke ontwikkelingen die niet direct te relateren zijn aan de te ontwikkelen locatie kunnen via het publiekrechtelijke spoor niet verhaald worden. Onder direct te relateren kosten worden ook kosten voor de realisatie van bovenwijkse voorzieningen (profijt, proportioneel en toerekenbaar) Uitzondering op deze regel is het –via het exploitatieplan – bovenplans te verevenen .

Wanneer de particuliere eigenaar op zijn eigendom de beoogde locatie – zonder daartoe een exploitatie overeenkomst met de gemeente te sluiten – wenst te ontwikkelen, wordt via de bouwvergunning de publiekrechtelijke kosten verhaald. De inhoud van het exploitatieplan is tevens toetsingsgrond voor het verlenen van een bouwvergunning.

Privaatrechtelijke spoor

De wet kent twee typen overeenkomsten over grondexploitatie, namelijk de anterieure en de posterieure overeenkomst. Een anterieure overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van een project alvorens – naast het bestemmingsplan – een exploitatieplan is vastgesteld. Bij een dergelijke overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en zijn ze niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader. In tegenstelling tot het publiekrechtelijk spoor kunnen met de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt worden over bijdragen in de ruimtelijke ontwikkeling (heeft betrekking op een groter gebied dan de te ontwikkelen locatie zoals groen- en recreatiegebieden). Deze afspraken moeten wel betrekking hebben op een concrete gebiedsontwikkeling en passen binnen de structuurvisie.

Naast de anterieure overeenkomst bestaat ook een posterieure overeenkomst. Laatstgenoemde overeenkomst wordt gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. De onderhandelingsruimte is beperkt tot hetgeen in de exploitatieplan is bepaald.

In tegenstelling tot de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening is het voor een gemeente niet meer verplicht om een exploitatieverordening vast te stellen. Op grond van de invoeringswet Wro blijft deze exploitatieverordening (VNG-model) van toepassing in twee situaties:

1. voor 1 juli 2008 gesloten exploitatie-overeenkomsten;

2. overeenkomsten met ontwikkelaars ter uitvoering van bestemmingsplannen, waarvan het ontwerp voor 1 juli 2008 ter visie is gelegd.

Voordeel is dat de financiële risico’s geheel bij derden komen te liggen. Als nadelen kunnen genoemd worden het gemis van sturing op publieke doelstellingen en de financiële voordelen van de planexploitatie.

4.1.3 Standpunt van de gemeente Wijchen

In de genoemde workshop heeft de raadsvertegenwoordiging zich expliciet uitgesproken voor het voeren van de actieve grondpolitiek. Inherent aan deze keuze is het (strategisch) aankopen van gronden, het inzetten van de instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en in voorkomende gevallen het voeren van een onteigeningsprocedure. Genoemde instrumenten zullen derhalve in een volgend hoofdstuk nog uitvoerig worden besproken.

Onderkend wordt evenwel dat het steeds moeilijker wordt om deze actieve rol te blijven vervullen. Daarom wordt samenwerking met private partijen ook niet uitgesloten. Deze samenwerking kan bijvoorbeeld gestalte krijgen middels Publiek Private Samenwerking (PPS). Randvoorwaarden zijn in elk geval de realisatie van publiekrechtelijke doelen en een reëel kostenverhaal.

In het geval de gemeente niet in geslaagd is om op grond van actief grondpolitiek grondposities te verwerven prevaleert het dat de gemeente met een particuliere eigenaar een exploitatieovereenkomst heeft gesloten, alvorens tot vaststelling van een exploitatieplan te komen. Argument hiervoor is dat het privaatrechtelijk spoor, meer kostenverhaalsmogelijkheden biedt. Daarbij zullen haar ruimtelijke kaders op grond van de structuurvisie(s) blijvend moeten voorzien in de mogelijkheden tot bovenplanse verevening en bijdragen in de ruimtelijke ontwikkeling.

Grofweg wordt het volgende traject doorlopen:

Mogelijkheid I

AANKOOP -------- BEHEER (voor onbepaalde tijd)

Mogelijkheid II

AANKOOP---------ONTWIKKELING (inclusief tijdelijk beheer)------------UITGIFTE

Wij willen om gewenste ontwikkelingen te stimuleren dan wel te ondersteunen zelf actief grondposities innemen in een bepaald gebied. Voordeel hiervan is enerzijds dat wij grip houden op de grondmarktontwikkelingen in een bepaald gebied en door middel van planvorming met zelf gekozen partijen deze plannen tot uitvoer brengen. Daarnaast komen er geen onbekende partijen aan tafel, waarmee wij zaken moeten doen omdat zij zich hebben ingekocht in een bepaald gebied.

Om de actieve grondpolitiek te verwezenlijken maken wij gebruik van de grondbeleidsinstrumenten, Wet voorkeursrecht gemeenten en (in voorkomend geval) onteigening.

4.2.1 Wet voorkeursrecht gemeenten

De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt ons de mogelijkheid om een zogenaamd voorkeursrecht te vestigen op gronden gelegen op ons grondgebied indien wij voornemens zijn om daar een ontwikkeling te laten plaatsvinden. Wij hebben dit instrument reeds toegepast voor de gebieden Kerkeveld, plan Hoefsestraat / Zesweg ( werktitel Hofsedam III) en de Huurlingsedam. Gevolgen van het voorkeursrecht zijn dat de eigenaar zijn grond niet meer meteen aan een derde mag verkopen, maar eerst aan de gemeente aan moet bieden. Indien de eigenaar overigens niet voornemens is om zijn gronden te vervreemden gebeurt er niets; dit is een passief instrument. Door toepassing van het voorkeursrecht bevriest de gemeente als het ware de situatie op de grondmarkt; hierdoor wordt voorkomen dat bepaalde ontwikkelingen worden doorkruist door nieuwe eigenaren (ontwikkelaars e.d.) in het gebied.

De Wet voorkeursrecht gemeenten is de afgelopen jaren een aantal malen gewijzigd. De belangrijkste wijziging is dat tegenwoordig alle gemeenten voorkeursrecht kunnen vestigen. Daarnaast is het voor gemeenten makkelijker geworden om de nietigheid in te roepen van rechtshandelingen die kennelijk zijn verricht met de strekking afbreuk te doen aan haar voorkeurspositie. De bewijslast dat de gemeente moet aantonen in haar belangen geschaad te zijn, is namelijk vervallen. Tot slot is het voor ontwikkelaars minder interessant geworden om vroegtijdig overeenkomsten met eigenaars aan te gaan. Deze overeenkomsten moeten nu binnen een half jaar worden geëffectueerd, terwijl dan vaak nog onduidelijk is of beoogde ontwikkelingen doorgaan.

4.2.2 Onteigening

Wij kunnen, op basis van een vastgesteld bestemmingsplan, grond aanwijzen die onteigend moet worden. Daarvoor moet een onteigeningsprocedure ex Titel IV worden opgestart. Dit is een actief grondbeleidsinstrument en betekent dat de eigenaar - na het zorgvuldig doorlopen van de procedure en vaststelling van een vergoeding - zijn gronden moet afstaan aan de gemeente. Het is een vergaand middel waarmee uiterst zorgvuldig moet worden omgegaan. Wij dienen de noodzaak en urgentie aan te tonen en te bewijzen dat wij getracht hebben om het perceel minnelijk te verwerven maar dat de eigenaar blijkbaar niet van zins was om op een redelijk aanbod in te gaan.

4.2.3 Strategische grondaankopen

Om het besluit tot het voeren van een actieve grondpolitiek kracht bij te zetten kan in voorkomende gevallen worden overgegaan tot het doen van strategische grondaankopen buiten een exploitatiegebied. De strategische grondaankopen kunnen invloeden van buitenaf proberen te beperken en de gronden kunnen dienen als ruilmiddel, wanneer in een exploitatiegebied eigenaren moeten worden uitgekocht.

De strategische aankopen zullen ten laste worden gebracht van de Algemene Reserve van het Grondbedrijf. Inzicht in de financiële mogelijkheden die deze reserve biedt is noodzakelijk; er blijkt een vrij constante reserve van circa € 1.5 miljoen te zijn. Wij willen het percentage dat jaarlijks aan strategische aankopen wordt besteed koppelen aan de reserves in het Grondbedrijf. Reden hiervoor is de wens om de financiële risico’s beperkt te houden. Gelet op het voorgaande wordt voorgesteld om een norm van 10% [3] vast te stellen voor het doen van strategische aankopen. De grens blijft de minimale reserve die de Provincie Gelderland aan de gemeenten heeft opgelegd.

Per jaar zal het college van B&W nadien verantwoording afleggen over de strategische aankopen die in dat jaar hebben plaatsgevonden.

Het instrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten zal indien noodzakelijk meteen worden ingezet. Het onteigeninginstrument daarentegen dient als uiterst middel waarmee Wijchen terughoudend om wil gaan.

De strategische grondaankopen kunnen plaatsvinden.

De gemeenteraad van Wijchen stelt jaarlijks de grondprijs vast voor uitgifte van kavels aan particulieren voor individuele woningbouw [4].

Bij projectmatige bouw gaan wij met de projectontwikkelaar/ bouwer in onderhandeling om de grondprijs te bepalen. Deze grondprijs voor particulieren fungeert daarbij als ondergrens.

De grond wordt aan de gebruiker voor een bepaalde tijd uitgegeven in huur tegen een overeengekomen huurprijs. De gemeente blijft juridisch eigenaar.

De grond wordt om niet in gebruik gegeven. De gemeente blijft juridisch eigenaar evenals bij verhuur van de grond. Wel kunnen wij op korte termijn over de grond beschikken.

Per geval zal bekeken worden op welke wijze wij de gronden of gebouwen uitgeven, verhuren dan wel in gebruik geven. Indien de gronden bewerkt zijn (er is sprake van een bouwterrein en de gewenste bebouwing is bekend) zal verkoop voor de hand liggen.

Indien er sprake is van gebouwen, die bestemd zijn voor sociaal-cultureel of maatschappelijke doeleinden zal verhuur voor de hand liggen [5]. Tenslotte is ingebruikgeving een geëigend middel als er sprake is van tijdelijk gebruik en men de reguliere huurdersbescherming als te beklemmend ervaart [6].

Vervolgens verdient de wijze waarop de gemeente een marktpartij ( niet zijnde particulieren / eigenbouwers) kan selecteren om tot gebiedsontwikkeling te komen nadere beschouwing. Hiervoor kunnen de volgende methodieken worden genoemd:

5.5.1 Op uitnodiging

Dit is de traditionele wijze van uitgifte; de gemeente nodigt gegadigden uit om hun belangstelling voor een kavel of bij projectmatige ontwikkeling van kavels kenbaar te maken. Kavels worden verkocht na onderhandeling over de prijs. De gemeente Wijchen hanteert hier de jaarlijks vast te stellen grondprijs als ondergrens.

5.5.2 Inschrijving

Gegadigden doen een schriftelijk bod op de aangeboden grond waarbij de grondprijzen op basis van het geldende grondprijsbeleid als minimum gelden. Degene die de hoogste bieding doet wordt eigenaar.

5.5.3 Selectie of tender

Bij selectie kunnen slechts de geselecteerde partijen inschrijven. Selectie kan bijvoorbeeld worden toegepast als sprake is van een bijzonder project, wat om specifieke kennis en ervaring vraagt. Bij selectie wordt veelal niet alleen gegund op basis van de geboden grondprijs maar ook op basis van de geboden kwaliteit van het stedenbouwkundig plan of het bouwplan.

5.5.4 Ontwerpprijsvraag

De ontwerpprijsvraag lijkt op de methode van tenderen. Deelnemers zenden een ontwerp in met een goed omschreven kwaliteit, zonder op dat moment een financieel bod op de gronden te doen. De gemeente kiest op basis van de kwaliteit van het plan één of enkele partijen. Vervolgens worden met de gekozen partijen de onderhandelingen opgestart en worden de gronden aan de uiteindelijk geselecteerde partij uitgegeven.

5.5.5 Visie gemeente

Iedere vorm van uitgifte en selectie heeft varianten die maatwerk per geval mogelijk maken. Van tevoren zal de methodiek worden gekozen indien wij een overeenkomst willen aangaan met een ontwikkelaar. Daarbij zullen minimaal twee ontwikkelaars in staat worden gesteld om een bod uit te brengen.

Bij woningbouw met vooraf vastgesteld programma geven wij de voorkeur aan uitnodiging omdat de groep gegadigden dan bij voorbaat vaststaat, men wordt niet met onbekende partijen geconfronteerd.

Ontwerpprijsvraag of tender zijn vormen die geschikt zijn voor bijzondere projecten of voor een herontwikkeling op bestaande locatie waarvoor de gemeente zoekt naar innovatieve, in het oog springende projecten. Als innovatie de voornaamste drijfveer is, geniet de ontwerpprijsvraag de voorkeur omdat hier het ontwerp voorop staat.

De Rijksoverheid, provincies, gemeenten, waterschappen en een diversiteit aan bedrijven worden zich steeds meer bewust van Europese aanbestedingswetgeving. De voornaamste doelstellingen van deze wetgeving zijn het bevorderen van het vrije verkeer van goederen, diensten, kapitaal en personen. Daarnaast is het gelijkschakelen van de wetgeving van de afzonderlijke lidstaten van de EU en het stimuleren van vrije, eerlijke concurrentie een doelstelling. Dit geschiedt onder andere binnen de EU door openbare bekendmaking van (voorgenomen) opdrachten. De richtlijnen zijn van toepassing op overheidsopdrachten waarvan de geraamde waarde een bepaald drempelbedrag overschrijdt. Overheidsopdrachten vinden plaats na een aanbesteding. Nadat is komen vast te staan dat Europees aanbesteed moet worden, moet vastgesteld worden, hoe deze aanbesteding moet worden uitgevoerd. De huidige wetgeving biedt in principe vier mogelijkheden, te weten:

• 1.

  Openbare procedure

• 2.

  De niet-openbare procedure

• 3.

  De procedure van gunning via onderhandeling met voorafgaande bekendmaking

• 4.

  De procedure van gunning via onderhandeling zonder voorafgaande bekendmaking.

Naast deze procedures bestaat er ook nog een vijfde procedure namelijk de procedure inzake prijsvragen voor ontwerpen. Het gaat hierbij om plannen of ontwerpen, met name op het gebied van ruimtelijke ordening, stadsplanning, architectuur, weg- en waterbouw of op het gebied van automatische gegevensverwerking.

5.6.1 Standpunt gemeente Wijchen

Eerst wordt onderzocht of de aanbestedingsrichtlijnen van toepassing zijn. Zo nee, dan gaat zij over tot selectie van marktpartijen op de hiervoor onder 5.5 e.v. beschreven wijze.

Indien de aanbestedingsrichtlijnen van toepassing zijn dan wordt de keuze bepaald aan de hand van de nota Aanbestedingsbeleid gemeente Wijchen. Van tevoren zal bekend worden gemaakt aan de hand van welke criteria de gemeente tot gunning zal overgaan.

De vorm van de samenwerking of contract is mede afhankelijk van de keuze voor de selectie van marktpartijen. Omdat echter veel varianten mogelijk zijn worden hierna de meest gangbare vormen besproken. Per project zal vervolgens worden bekeken welke samenwerkingsvorm en/of contract voor dat specifieke project het meest geëigend is.

5.7.1 Traditionele uitgifte

De gemeente bereidt de plannen voor, maakt de grond bouw- en woonrijp en geeft de gronden uit. De marktpartijen kunnen het programma volgens de voorgeschreven wijze realiseren. Verantwoordelijkheid en risico liggen volledig bij de gemeente.

5.7.2 Bouwclaim

Wij hebben het bouwclaimmodel reeds toegepast in het plan Kerkeveld. Hierbij verplichten de marktpartijen die gronden hebben verworven zich om deze tegen een vaste prijs aan de gemeente over te dragen, in ruil waarvoor de marktpartijen te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels krijgt toebedeeld. De gemeente voert de grondexploitatie en is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijpmaken. De planvorming geschiedt in beginsel door de gemeente.

Indien het plan slechts voorziet in een beperkte bouwmogelijkheid wordt deze bouwclaim ook weleens overgeheveld naar een ander plan in de gemeente. In deze vorm kan de marktpartij al actiever participeren. In de eerste plaats doordat zij op (strategische) plekken gronden heeft verworven en vervolgens omdat zij vanaf het eerste moment aan tafel zit. Dan zijn er mogelijkheden om gebruik te maken van elkaars expertise in de planvorming. Verantwoordelijkheid ligt grotendeels bij de gemeente. Risico ligt bij beide partijen, verdeling van risico is mede afhankelijk van het aantal gronden waarover de derde beschikt.

5.7.3 Joint Venture

De gemeente en marktpartij(en) gaan actief samenwerken om samen een plan te ontwikkelen en te realiseren. Dit kan een Publiek Private Samenwerking (PPS) opleveren. Binnen deze samenwerkingsvorm proberen de publieke en private sector gezamenlijk publiekrechtelijke en commerciële doelstellingen te realiseren met gebruikmaking van ieders specifieke kennis en kunde. De doelstellingen, voorwaarden en fiscale aspecten dienen vooraf duidelijk in beeld te worden gebracht en vastgelegd.

Een specifieke vorm van een PPS is een Joint Venture. De Joint Venture wordt vaak toegepast voor grootschalige projecten, zoals een woonwijk of bedrijventerrein, waarvan de ontwikkeling vele jaren vergt. Hiervoor wordt vaak een GEM (gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij) opgericht. Deze GEM heeft tot doel om de ontwikkeling en realisatie van het project van A tot Z te verrichten. Na realisatie wordt deze GEM opgeheven. Deze exploitatiemaatschappij heeft een tevoren bepaald programma en budget meegekregen, waar nodig worden gedurende het traject aanpassingen aangebracht. In het bestuur van de GEM zitten zowel de gemeente als marktpartij(en). De verantwoordelijkheid en risico's worden gedeeld.

In Wijchen hebben wij nog geen ervaring opgedaan met Joint Ventures.

5.7.4 Concessie

De concessie is door de gemeente Wijchen reeds toegepast in het project Kraanvogel.

Bij de concessie wordt de volledig planvorming en realisatie uitbesteed. De marktpartij stelt een plan op, koopt gronden in en realiseert. Hierbij worden de verantwoordelijkheid en het risico volledig bij de marktpartij gelegd. De gemeente heeft bij de start enkel de randvoorwaarden gegeven. Na selectie van de marktpartij is de gemeente nagenoeg uit beeld en kan zij slechts beperkt invloed uitoefenen op het project. De invloed richt zich dan vooral op de aanleg van de openbare ruimte en in mindere mate op het te realiseren programma aan woningen, kantoren of bedrijfshallen.

De concessie is geschikt voor het ontwerp en bouw van een gebouw of een kleinschalige locatie waar het programma gedegen vaststaat en de gemeente niet het risico loopt dat door voortschrijdend inzicht c.q. wijziging van politieke aard het project aangepast moet worden.

De concessie is door zijn vorm niet geschikt voor langdurige complexe trajecten, bijvoorbeeld de ontwikkeling van een woonwijk, omdat gedurende de looptijd van het project slechts in zeer beperkte mate bijsturing door de gemeente mogelijk is. Verantwoordelijkheid en risico liggen volledig bij de marktpartij.

Iedere vorm van uitgifte en selectie heeft varianten die maatwerk per geval mogelijk maken. Van tevoren zal de methodiek worden gekozen indien de gemeente een overeenkomst wil aangaan met een ontwikkelaar. Daarbij zullen minimaal twee ontwikkelaars in staat worden gesteld om een bod uit te brengen.

5.7.5 Standpunt gemeente Wijchen.

De keuze zal afhankelijk zijn van de situatie op de grondmarkt en het project. Wij streven er echter naar om zelf actief te participeren op de grondmarkt en de regie in handen te houden. Indien wij veel gronden in eigendom hebben, kunnen wij zelf de gronden bewerken en de bestemming (laten) realiseren. Derden worden alleen in de uitvoering ingeschakeld.

Indien derden (bouwers/ ontwikkelaars) veel gronden in eigendom hebben kan er gewerkt worden met de bouwclaim. Ter vermindering van de financiële risico’s voor de gemeente is ook het marktmodel in beeld ( hetgeen dus inhoudt een enkel faciliterende rol van de gemeente). Indien in de toekomst wederom gebruikt gemaakt gaat worden van het bouwclaimmodel is van belang dat in de overeenkomst een afstandsverklaring wordt opgenomen. Dit houdt in dat de ontwikkelaar afstand doet van zijn grond indien hij niet in staat is een plan te maken waar de gemeente om vraagt. Het opnemen van een afstandsverklaring in een overeenkomst geeft de gemeente de vrijheid om om te zien naar andere partners.

De Joint Venture is zeer geschikt als gemeente samen met een marktpartij een grootschalig langlopend project wil realiseren; partijen profiteren van elkaars expertise en risico's worden gedeeld.

In dit kader is het van belang dat voordat een project wordt opgestart er inzicht is in de risico’s voor de gemeente indien gekozen wordt voor een bepaalde ontwikkelstrategie. Van belang is namelijk dat helder is op welke wijze een ontwikkelaar tegemoet wordt getreden en van welke instrumenten wij gebruik gaan maken.

Van staatssteun is volgens de mededeling van de commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (97/C209/03) in ieder geval geen sprake als er sprake is van verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure of een verkoop zonder een onvoorwaardelijke biedprocedure. De verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure is vergelijkbaar met een veiling. Het beste of enige bod is per definitie de marktwaarde.

Verkoop zonder een onvoorwaardelijke biedprocedure komt neer op een taxatie voor de verkooponderhandelingen door één of meer onafhankelijke taxateurs op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De op deze manier vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun wordt verleend. Lukt het niet om de gronden en/of gebouwen tegen de door de taxateur vastgestelde prijs te verkopen na daartoe een redelijke inspanning te hebben geleverd, dan is het toegestaan om ten hoogste 5% van de door de taxateur vastgestelde prijs af te wijken. Als de verkoop dan nog niet wil vlotten kan op basis van de verkregen kennis en ontvangen aanbiedingen de waarde opnieuw worden vastgesteld.

Om toch de werkgelegenheid te stimuleren middels het grondprijsbeleid en ondernemers op deze manier over te halen om zich in Wijchen te vestigen, kan worden overwogen om de "de minimis-verordening" toe te passen. Deze verordening houdt in dat er één keer in de drie jaar per onderneming

€ 100.000,- steun mag worden verleend. Voor de berekening van de toegestane "de minimis-steun" kan als uitgangspunt bovengenoemde mededeling worden genomen. Als het verschil tussen de marktwaarde en de werkelijk betaalde prijs onder de drempel zoals genoemd in de "de minimis-verordening" blijft, kan laatstgenoemde verordening worden toegepast.

Er bestaan verschillende methoden om de uitgifteprijs van de grond vast te stellen:

residueel, via een grondquote, vergelijking, op basis van de kostprijs of een vaste grondprijs. De toepassing van een specifieke rekenmethode is afhankelijk van de categorie grond dat wordt uitgegeven en voor welke doeleinden de grond wordt gebruikt. Er kan dus niet gezegd worden dat er één specifieke rekenmethode voor alle grondcategorieën bestaat.

Residuele grondwaardeberekening

De residuele grondwaarde wordt gevormd door het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het gerealiseerde vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale bouwkosten (inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, geeft de waarde van de grond aan. Een bijzonder kenmerk van de residuele grondwaardemethode is dat daarin de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming expliciet tot uitdrukking komt. Mede gelet op het Convenant gemeentelijke grondprijsbeleid 2001 (gesloten tussen de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de verenigingen voor ontwikkelaars NEPROM en NVB en ministerie van VROM), zijn veel gemeenten (een variant op) de residuele rekenmethode gaan toepassen bij projectmatige woningbouw. Het genoemde convenant geeft namelijk aanwijzingen dat het wenselijk is dat voor de projectmatige woningbouw een residuele grondwaardeberekening wordt toegepast.

Een voordeel van deze benadering is dat de grondprijzen zich in principe aanpassen aan de marktontwikkeling en de productie niet stagneert. Dit houdt in dat de grondprijzen dan niet alleen kunnen stijgen, maar ook kunnen dalen wanneer het economische klimaat slecht is.

Het residueel rekenen heeft als voordeel dat er een nauwkeurige relatie tussen de grondprijs en de kwaliteit van de ontwikkeling wordt gelegd. Een nadeel is dat het om relatief complexe berekeningen gaat, waarmee ook de nodige tijd gemoeid is. Het hanteren van de residuele grondwaarde is namelijk veel arbeidsintensiever dan het toepassen van een grondquote. Voor de berekening van de residuele grondwaarde specifieke kennis benodigd. Gelet op deze specifieke kennis, zal de gemeente bij de toepassing van deze methode zijn aangewezen op het aantrekken van kennis van buitenaf (inhuur externe bureaus).

Om praktische redenen kan de gemeente er voor kiezen om een genormeerde residuele grondwaardemethode toe te passen. Daarbij wordt de residuele grondwaarde berekend op basis van referentieprojecten. Deze informatie kan jaarlijks worden verwerkt in grond- en bouwkostentabellen. Bij de keuze voor deze methode is wel van belang dat er in de toekomst voldoende referentieprojecten voor handen zullen zijn.

Een variant op het residueel berekenen van de grondprijs betreft de residuele grondquote waarbij er een quote wordt berekend op basis van een residuele berekening vooraf. Eerst wordt gekeken wat de kosten en opbrengsten zijn. De daaruit voortgekomen grondwaarde wordt vervolgens omgezet in een quote waarmee vanaf dan wordt gerekend. De gemeente dient bij de toepassing van deze rekenmethode wel rekening te houden met het feit dat zij in de onderhandelingen met ontwikkelaars afhankelijk is van de aanwezige (zelf opgebouwde of ingehuurde) kennis.

Waardeberekening door middel van grondquote

Deze methodiek gaat uit van een grondwaarde die een percentage vertegenwoordigt van de vrije verkoopwaarde van een woning. Er wordt in deze methode geen rekening gehouden met de bouwkosten. Ontwikkelaars kunnen met een gegeven grondquote bezuinigen op woningontwerp om de gestelde winstmarges te halen, waarmee een lager kwaliteitsniveau zou worden gerealiseerd. Deze methodiek kan dan effecten hebben op de (extra) kwaliteit van de te ontwikkelen complexen, omdat een toevoeging van kwaliteit voor de ontwikkelaar ten koste gaat van de winst. Om deze effecten op te vangen is de gemeente afhankelijk van haar capaciteiten om te onderhandelen over een hogere vrije verkoopwaarde van de te ontwikkelen woningen, zonder dat dit ten laste komt van de kopers van deze woningen.

De vergelijkende methodiek

De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties.

De vergelijkende methode wordt veelal gebruikt bij de uitgifte van particuliere bouwkavels. Hierbij kan een verfijning worden aangebracht voor verschillende kavelcategorieën (zoals riant gelegen, normaal, twee onder één kap e.d.). Ook bij de uitgifte van bedrijfsterreinen is het van belang om tot marktconforme grondprijzen te komen. Immers, een belangrijke overweging van particulieren en bedrijven om zich binnen een gemeente te vestigen is de prijs die men voor een kavel moet betalen. Vanuit concurrentieoogpunt is het daarbij verstandig in de pas te lopen met omliggende gemeenten.

Door jaarlijks (per kavelcategorie) de vierkante meterprijs voor particuliere woningbouw te actualiseren op basis van enerzijds een taxatie door een makelaar en anderzijds een vergelijking van prijzen in omringende gemeenten, blijft een aansluiting met de markt en daarbij een gunstige concurrentiepositie behouden.

De kostprijsmethode

De kostprijsmethode wordt toegepast, als een soort controle en voor bijzondere gebruiksdoelen. Daarbij worden alle productiekosten ‘omgeslagen’ over de uit te geven vierkante meters grond. Hierdoor ontstaat een kostprijs (gemiddeld) per vierkante meter uit te geven terrein. Dit is vooral van belang bij onroerend goed waarbij een waarde in het economische verkeer moeilijk is vast te stellen, zoals maatschappelijke functies (bijvoorbeeld scholen). De aldus berekende waarde dient ter bepaling van de minimale uitgifteprijs, uitgaande van de gedachte dat de marktprijs hoger is.

Toepassing van de kostprijsmethode zal er toe kunnen leiden dat als gevolg van de hoogte van de ontwikkelingskosten van een locatie de hiervan afgeleide grondprijzen te hoog zijn ten opzichte van de marktwaarde van het te realiseren programma. Ook kunnen er verschillen per locatie optreden voor dezelfde functie.

Vaste grondprijs

De vaste grondprijs wordt berekend door een vast bedrag per woning of vierkante meter prijs te hanteren. Dit kan op basis van een gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Een dergelijke grondprijsbepaling wordt veelal toegepast voor sociale woningbouw en zorg, om dergelijke bouw niet op voorhand onmogelijk te maken vanwege te hoge marktprijzen.

Hoewel marktconformiteit geen uitgangspunt is voor deze grondprijsmethodiek, zal er wel aandacht moeten zijn voor het jaarlijks (representatief) indexeren of aanpassen van de vaste grondprijs.

Voor de sociale woningbouw kan er ook gewerkt worden met een korting op de minimaal vastgestelde grondprijs. Hierbij zullen mogelijkerwijs afspraken met de strategische partners in de sociale woningbouw gemaakt moeten worden over de lastenverdeling. De gemeente is hierbij dan ook afhankelijk van de bereidheid tot lastenverdeling van haar strategische partners.

Hieronder worden de categorieën voor de uitgifteprijzen aangegeven zoals die gehanteerd worden door de gemeente Wijchen.

6.4.1 Uitgifteprijzen voor woningbouw

De uitgifteprijzen voor woningbouw luiden in prijzen per kavel of per m². Voor de sociale huursector hanteren wij een kavelprijs.

6.4.2 Uitgifteprijzen bedrijventerreinen

De prijzen voor gronden voor bedrijfsdoeleinden luiden per m2. De prijzen kunnen afhankelijk van de ligging en de aard van het bedrijventerrein variëren. Zo kan er een toeslag gelden voor een zogenaamde zichtlocatie. In Wijchen is dit al toegepast op de locatie Bijsterhuizen (Nijmegen/ Wijchen).

Indien bedrijven (met name bij kantoren) hun bedrijfsgebouwen in meerdere lagen realiseren, heeft het onze voorkeur de gronduitgifteprijzen te relateren aan de hoeveelheid bruto vloeroppervlak dat het bedrijf volgens het bestemmingsplan mag realiseren. Wij willen verder nadere afspraken maken voor de grondprijs over het bouwvolume dat wordt bestemd voor parkeerdoeleinden.

Wij stellen stelt dat er een minimum aantal m2 dient te worden afgenomen, waarbij het criterium van de opbrengstmaximalisatie wordt gehanteerd.

6.4.3 Uitgifteprijzen terreinen met sociaal-culturele bestemming

In deze restcategorie vallen alle bestemmingen van terreinen niet zijnde woningbouw, bedrijventerrein of kantoorlocatie. Te denken valt aan een multifunctionele accommodatie, een school of een zwembad. Per project wordt de grondprijs bepaald. Eventueel wordt aan deze projecten een subsidie toegekend.

In het streven van de gemeenteraad om de totstandkoming van de grondprijzen transparant te maken is het noodzakelijk om de kostprijs van de grond in beeld te brengen c.q. inzicht te geven in de kostenstructuur van de grondprijs. Als bestuurlijk vervolgens gemotiveerd wordt besloten om de grond voor een andere (lagere) prijs te verkopen dan wel "om niet" te verstrekken is dit een expliciete afwijking van het grondprijzenbeleid. Zulks heeft ook gevolgen voor de transparantie van het subsidiebeleid.

6.4.4 Standpunt gemeente Wijchen

De hoogte van de grondprijzen zal jaarlijks worden vastgesteld in de begroting.

De systematiek voor woningbouw is als volgt:

• particuliere woningbouw prijs per vierkante meter op basis van vergelijkende methodiek

• kavelprijs sociale koop / huur

• projectbouw prijs na onderhandeling, waarbij vierkante meter grondprijs voor toekomstig bouwgrond als minimum geldt. In de praktijk komt het er op neer dat de residuele- of grondquotemethodiek als uitgangspunt zal worden toegepast

De systematiek voor bedrijventerrein is als volgt:

• voor bedrijfsgebouwen met 1 laag: prijs per m2 waarbij toeslag geldt voor zichtlocatie of

• voor bedrijfsgebouwen met meerdere lagen ( zoals kantoren) wordt de grondprijs gerelateerd aan de hoeveelheid bruto vloeroppervlak. De grondprijs kan dan bepaald worden aan de hand van de residuele grondwaardemethodiek.

De systematiek voor sociaal-culturele bestemmingen is als volgt:

• per project wordt prijs bepaald waarbij in elk geval de kostenstructuur van de totstandkoming van grondprijs inzichtelijk wordt gemaakt.

7 Beheer

De gemeente Wijchen heeft diverse gronden in haar bezit. Om te komen tot een adequaat gebruik van deze gronden dienen deze gronden beheerd te worden. Binnen de gemeente Wijchen worden grofweg drie vormen van beheer toegepast, te weten: erfpacht, pacht en het in gebruik geven van snippergroen (verhuur).

Aan het einde van de 19de/ begin 20ste eeuw heeft de gemeente Wijchen diverse percelen grond in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Daarnaast heeft de gemeente recent in het kader van de privatisering van diverse sportcomplexen diverse erfpachtovereenkomsten afgesloten met verenigingen.

In 2000 is als beleid met betrekking tot erfpacht vastgesteld dat particulieren en instellingen waar het gaat om erfpacht dat gevestigd is eind 19de / begin 20ste eeuw tegen een gering bedrag de canon voor de eeuwigdurende erfpacht kunnen afkopen. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om een bedrag van circa € 45,- per m2. Tevens is de mogelijkheid aanwezig om het bloot eigendom van de grond te verwerven tegen een bepaald bedrag (zijnde 33 1/3 maal de hoogte van de canon).

De gemeente Wijchen werkt op dit moment met een tweetal vormen van pacht:

• 1.

  vaste pacht: indien een perceel in vaste pacht is gegeven, geldt dit voor een periode van 6 jaar met een automatische verlenging voor de duur van 6 jaar. Deze overeenkomst op basis van de Pachtwet geeft de pachter veel rechtszekerheid. Beëindiging is slechts mogelijk indien de pachter 65 jaar wordt en er geen bedrijfsopvolger is.

• 2.

  losse pacht: elk jaar wordt er voor de duur van één jaar een pachtovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de pachter.

De gronden die thans verpacht worden (vaste pacht ca. 10 ha en ca 18 ha losse pacht) worden in principe niet verkocht. Verkoop is vanwege het bescheiden hoeveelheid pachtgrond niet aanbevelingswaardig omdat deze gronden in de toekomst ingezet kunnen worden als ruilobject. Dit is ook erkend door de vertegenwoordigers uit de gemeenteraad.

De gemeente Wijchen heeft diverse stroken zogenaamd snippergroen in haar bezit. Ten aanzien van de verkoop/verhuur van deze stroken wordt het huidig beleid gehandhaafd. Dit betekent dat bij de verkoop / verhuur het Groenstructuurplan (uit 1992) leidend is. Verkoop en verhuur van snippergroen wordt conform dit beleid gereguleerd. Echter in bijzondere gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders hiervan gemotiveerd afwijken (hardheidsclausule). Hiervan moet achteraf mededeling worden gedaan aan de gemeenteraad.

In de gemeente Wijchen wordt openbaar groen in voorkomend geval verhuurd ten behoeve van het realiseren van parkeervoorzieningen op bedrijventerreinen. In 1995 is door het college het beleid dienaangaande bevestigd. Dit houdt in dat terughoudend wordt omgegaan met het ter beschikking stellen van de groenstrook ten behoeve van parkeren.

De parkeerplaatsen mogen niet rechtstreeks bereikbaar zijn vanaf de weg. De aanlegkosten van de parkeerplaatsen zijn voor rekening van het bedrijf. De huurprijs per jaar is gelijk aan 4% van de grondwaarde. Dit was 8% maar is in overleg met vertegenwoordigers van de gemeenteraad aangepast.

De gemeente kan tijdelijk beheer toepassen voor grond en voor gebouwen. Indien er geen bouwwerken op de grond staan (er is sprake van landbouwgronden of gebouwen zijn reeds geamoveerd) kan de grond met behulp van tijdelijke pacht worden bewerkt. Vaak wordt hier maïs verbouwd.

Indien er nog gebouwen aanwezig zijn, kan tijdelijke ingebruikgeving plaatsvinden (soort huur) ter voorkoming van kraak. Derhalve wordt deze vorm van verhuur vaak als anti kraak" betiteld ( voorbeelden zijn Sportschool Rossen en Valendrieseweg 106).

De vertegenwoordiging van de raad heeft expliciet besloten om gronden bestemd voor sociale woningbouw niet in erfpacht uit te geven. De argumentatie hiervoor is gegeven in hoofdstuk 5.

De vertegenwoordiging van de raad heeft besloten om de gronden bij voorkeur te verpachten aan Wijchense pachters. Indien verpachting aan een Wijchense pachter niet mogelijk blijkt, komen ook anderen in aanmerking.

Tevens is aangegeven dat gezien het gering aantal ha’s pachtgrond de in pacht gegeven gronden niet worden verkocht.

Aanvragen verkoop/ verhuur worden behandeld conform het bepaalde in het Groenstructuurplan. Indien gewenst kan het college van B&W in het kader van de toepassing van de hardheidsclausule hier gemotiveerd van afwijken, hiervan wordt achteraf mededeling gedaan aan de gemeenteraad.

Tijdelijk beheer wordt toegepast zodra dit bijdraagt aan totstandkoming gewenste ontwikkelingen en wordt ook toegepast om eventuele ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Voor iedere uitgifte wordt een grondprijs bepaald. De waarde van de grond wordt hierbij vooral bepaald door hetgeen wat op die grond kan worden gebouwd. Voor de berekening van de waarde van de grond kunnen verschillende methodieken gevolgd worden. Wij hanteren nu de volgende methodieken:

• 1.

  kostprijs: alleen de werkelijke kosten om bouw – en woonrijpe grond te produceren worden in rekening gebracht.

• 2.

  marktprijs; de prijs wordt afgestemd op de prijs die andere, vergelijkbare gemeenten in de regio hanteren.

• 3.

  residuele grondwaarde: het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het gerealiseerde vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale bouwkosten. Het verschil is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven.

Bij de laatste berekeningsmethode worden voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing meegenomen. De residuele waarde kan als m2 – prijs of als grondquote, een bepaald percentage van de v.o.n. – prijs, worden uitgedrukt.

De grondexploitatie is een overzicht van alle kosten en opbrengsten die verband houden met de aankoop, ontwikkeling en verkoop van gronden. Dit proces van aankoop, ontwikkeling en verkoop voltrekt zich per definitie over een tijdsperiode. Gedurende die periode zullen prijzen veelal stijgen en treden er ook rentes op. Om het resultaat van een grondexploitatie op betrouwbare wijze te beoordelen, is de contante waarde benadering het meest geschikt. De contante waarde geeft aan wat het resultaat van de grondexploitatie ‘op de startdatum van de grondexploitatie’ is, rekening houdend met effecten van prijsontwikkelingen en rente-effecten.

De gemeente Wijchen zal per project bekijken welke methodiek ( zie 8.1) wordt gekozen. Het streven is opbrengstmaximalisatie en kwaliteit (duurzaamheid). Van belang is dat er maatwerk wordt verricht. Als het gaat om woningbouw. De juiste woningen op de juiste plaats voor de juiste mensen.

De grondexploitatie bevat in hoofdlijnen de volgende posten:

• •

  verwerving

• •

  tijdelijk beheer

• •

  sloop

• •

  sanering

• •

  bouw en woonrijp maken

• •

  post onvoorzien

• •

  plan en apparaatskosten

• •

  fonds bovenwijkse voorzieningen

Zoals gezegd dient de totale grondexploitatie winstgevend te zijn; per complex of project wordt gestreefd naar een minimaal kostenneutrale exploitatie.

8.4.1 Toelichting plan en apparaatskosten

Met betrekking tot plan en apparaatskosten kunnen de volgende handvatten worden aangereikt, teneinde de kosten van het ambtelijk apparaat op een transparante wijze weer te geven door ze per project te administreren.

• •

  uren administratie per project.

• •

  percentage voorbereiding en toezicht halen uit kostenontwikkeling voorgaande jaren [8]. Door middel van het vaststellen van een hoog percentage kunnen de risico's worden geëlimineerd. In principe verdient het grondbedrijf de met personeelskosten gemoeide gelden terug via de post Voorbereiding en Toezicht bij exploitatie – opzetten dan wel via kostenverhaal.

• •

  tevens kan de post onvoorzien hoog worden ingeschat (tot 15%) teneinde de risico's verder te elimineren.

In Wijchen werd een percentage van 17% gehanteerd als post Voorbereiding en Toezicht in een exploitatie-opzet. Hiermee werden de personeelskosten binnen het Grondbedrijf afgedekt. Als gevolg van teruglopende omzetten is gebleken dat dit percentage niet meer kostendekkend is. Gekozen is dan ook met ingang van 1-1-2006 voor een uniform percentage van 20% voor de kostenpost Voorbereiding en Toezicht voor alle projecten. Bezien zal worden of dit percentage kostendekkend is. Bij de volgende herberekening van de exploitaties (eind 2006) zal er een evaluatie plaatsvinden.

8.4.2 Gemeentelijke fonds bovenwijkse voorzieningen

Met de regels omtrent het kostenverhaal bij grondexploitaties, gelden er richtlijnen voor het in rekening brengen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Een bovenwijkse voorziening is een voorziening, die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meerdere andere gebieden. Hierbij kan gedacht worden aan een weg die meerdere wijken ontsluit. Omdat bij het kostenverhaal door middel van een exploitatieplan een drietal criteria (profijt, causaliteit en proportionaliteit) op de toerekening van de gemaakte kosten ten opzichte van een ontwikkeling van toepassing is, zullen de kosten voor de realisatie van dergelijke voorzieningen omgeslagen moeten worden over de diverse ontwikkellocaties. In dat kader volstaat het niet meer om voor elke vierkante meter verkocht terrein een afdracht van een bepaald bedrag per vierkante meter in rekening te brengen. Via een nota Bovenwijkse voorzieningen zullen kaders gesteld moeten worden welke voorzieningen aangemerkt worden als bovenwijkse voorzieningen en op welke wijze deze toegerekend worden aan de diverse ontwikkellocaties. De betreffende voorzieningen zullen op grond van het Gemeentelijke Verkeer en Vervoer Plan en de structuurvisie(s) in de omslagnota vertaald moeten worden. Door het opnemen van een omslagmethode in de nota Bovenwijkse voorzieningen kan per ontwikkellocatie transparant een toerekening van de kosten voor de realisatie van de voorziening plaatsvinden.

8.4.3 Bijdragen in de ruimtelijke ontwikkeling en bovenplanse verevening

Voor bijdragen aan de ruimtelijke ontwikkeling ten behoeve van o.a. parkeren en rood-voor-roodregeling en bovenplanse verevening, worden voorzieningen opgenomen in de structuurvisie. Met het oog op de noodzakelijke transparantie worden voor deze bijdragen cq. verevening een fonds ingesteld welke hetwelk ook voorwaarden stelt met betrekking tot de voeding en onttrekking.

8.5 Voorzieningen en reserves

Het instrument om te beoordelen of bepaalde ontwikkelingen financieel haalbaar zijn, zijn de exploitatieopzetten. [9] In deze opzetten worden de geraamde kosten en opbrengsten inzichtelijk gemaakt en blijkt of er een positief of negatief resultaat zal ontstaan. De verwerving van gronden en de aanleg van openbare voorzieningen vormen de grootste kosten binnen een planontwikkeling. Indien dit niet het geval is dan dient de inzet van voorzieningen of reserves overwogen te worden.

Binnen de grondexploitatie kent de gemeente Wijchen de algemene reserve van het grondbedrijf.

Rekenregels winstrealisatie

In het ‘verbetertraject grondexploitatie’ wordt onder meer gesteld dat periodiek ‘grepen uit de reserves worden gedaan’. In de jaarrekening zijn de waarderingsgrondslagen uiteengezet, zoals die door de Raad zijn vastgesteld. Ten aanzien van grondexploitaties wordt hiertoe gesteld dat winstneming plaatsvindt bij afwikkeling van een project. Op basis van nieuwe regelgeving is tussentijdse winstneming bij een dergelijke waarderingsgrondslag niet toegestaan.

De verslaggevingregels (BBV) onderscheiden twee methodes van winstneming bij onderhanden projecten. Naast winstneming bij afwikkeling van een project (‘completed contract’-methode) is winstneming naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) toegestaan. Indien de winst op de al verrichte prestaties voor het project op verantwoorde wijze kan worden bepaald, dient de ‘percentage of completion’-methode te worden gebruikt. Omdat de voortgang van projecten thans nog niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald is slechts winstneming bij afgewikkelde projecten toegestaan.

De gemeenteraad dient op adequate wijze van informatie te worden voorzien om haar taak als volksvertegenwoordiger te kunnen uitoefenen. Op basis van de BBV dient een paragraaf Grondbeleid onderdeel uit te maken van de begroting en de jaarstukken. Een ander middel om de informatievoorziening te ondersteunen en de controlerende taak van de gemeenteraad vorm te geven, is het door de gemeenteraad vooraf laten vaststellen van de kredieten voor de afzonderlijke complexen. Met betrekking tot het niveau van informatievoorziening aan de gemeenteraad is gekozen voor het model Grave. De insteek is dat elk jaar de gemeenteraad bij de jaarrekening een overzicht krijgt van alle lopende complexen.