Beleidsregel betalingsregeling exploitatiebijdrage bij afgifte omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en overeenkomst

BELEIDSREGEL BETALINGSREGELING EXPLOITATIEBIJDRAGE BIJ AFGIFTE OMGEVINGSVERGUNNING VOOR DE ACTIVITEIT BOUWEN EN OVEREENKOMST EX ARTIKEL 6.17 LID 2 WRO

 

Burgemeester en wethouders van Roosendaal;

 

G e l e t o p :

- het besluit d.d. 8 april 2008, nr. 2008/10551: Onderwerp invoering nieuwe Wet ruimtelijke ordening – Grondexploitatiewet;

-het daarbij behorende actieplan Invoering nieuwe Wet ruimtelijke ordening- Grondexploitatiewet van Actieplan naar Bouwstenen Kadernotitie, paragraaf 1.4.3: Beleid betalingsregelingen bij onderhandelingen en bouwvergunningen;

 

B e s l u i ten :

 

Vast te stellen de navolgende “Beleidsregel betalingsregeling exploitatiebijdrage bij afgifte omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en overeenkomst” met bijbehorende toelichting en bijlage.

 

I Beleidsuitgangspunten

Ten behoeve van het beslissen op een verzoek een betalingsregeling te mogen afsluiten om de exploitatiebijdrage in termijnen te voldoen ex artikel 6. 17 lid 2 Wro zijn de volgende beleidsuitgangspunten (waarmee het college van burgemeester en wethouders heeft ingestemd) van toepassing.

• a.

  Betaling van de exploitatiebijdrage zal ineens voor de start van de bouw plaatsvinden, middels een voorschrift in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Dit geldt voor de invordering van de exploitatiebijdrage via de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Afwijken van deze regel is alleen mogelijk in zeer uitzonderlijke situaties specifiek te beoordelen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente.

• b.

  In de anterieure of posterieure overeenkomst zal betaling van de exploitatiebijdrage reeds in de overeenkomst worden geregeld. De bijdrage zal worden voldaan bij ondertekening van de overeenkomst of er zal een onvoorwaardelijke bankgarantie ter hoogte van de exploitatiebijdrage worden afgegeven door de wederpartij bij ondertekening van de overeenkomst. Bij uitzondering zal hiervan worden afgeweken en een concerngarantie of hypotheek ter hoogte van de exploitatiebijdrage worden geaccepteerd. De uitzondering zal specifiek worden beoordeeld door het college van burgemeester en wethouders.

 

II Slotbepalingen

• a.

  Deze beleidsregel treedt met ingang van de achtste dag na die van bekendmaking op de wijze als bedoeld in artikel 3:42 Algemene wet bestuursrecht in werking.

• b.

  Deze beleidsregel kan worden aangehaald als “Beleidsregel betalingsregeling exploitatiebijdrage bij afgifte omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en overeenkomst”.

 

Aldus vastgesteld d.d. 30 juni 2009,

 

Burgemeester en wethouders van Roosendaal,

De secretaris, De burgemeester,

 

TOELICHTING BIJ DE “BELEIDSREGEL BETALINGSREGELING EXPLOITATIEBIJDRAGE BIJ AFGIFTE OMGEVINGSVERGUNNING VOOR DE ACTIVITEIT BOUWEN EN OVEREENKOMST”.

 

Inleiding

Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (verder: Wro) heeft de gemeente de mogelijkheid gekregen een betalingsregeling met een particuliere eigenaar of projectontwikkelaar

(verder: wederpartij) te sluiten voor de betaling van de exploitatiebijdrage. Indien de gemeente grond verkoopt en de exploitatiebijdrage verrekend met de koopsom, geldt het bovenstaande niet. De exploitatiebijdrage zal dan gelijktijdig worden voldaan met de koopsom.

Het is belangrijk dat de gemeente aangeeft of het wenselijk is een betalingsregeling aan te gaan met de wederpartij, en zo ja, onder welke voorwaarden de betalingsregeling verleend gaat worden. Hieronder zal de wettelijke regeling worden weergegeven. Vervolgens zal worden toegelicht of een betalingsregeling voor de exploitatiebijdrage in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wenselijk is en of er nog voorwaarden aan een eventuele betalingsregeling gesteld worden. Daarna wordt de invordering van de exploitatiebijdrage in een anterieure of posterieure overeenkomst besproken. Ten slotte wordt een model gegeven voor de toetsing van de bankgarantie, die als zekerheid kan worden gebruikt voor de betaling van de exploitatiebijdrage.

 

Wettelijk kader

Aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan een voorschrift worden verbonden waarin de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een bepaald bedrag aan kostenverhaal is verschuldigd. Hieraan wordt een betalingstermijn gekoppeld. Daarnaast geeft de wetgever in artikel 6.17 tweede lid Wro de gemeente de mogelijkheid op verzoek van de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, deze een betalingsregeling aan te bieden. Het college van burgemeester en wethouders is vrij een betalingstermijn vast te stellen en als voorwaarde bij de betalingsregeling een zekerheid te eisen, indien de betalingsregeling inhoudt dat gehele of gedeeltelijke betaling na de start van de bouw plaatsvindt.

Kiest de gemeente voor het niet vaststellen van een exploitatieplan, dan dient de exploitatiebijdrage voldoende te zijn verzekerd. Concreet betekent voldoende verzekerd zijn dat er een bankgarantie ter hoogte van het exploitatiebedrag dient te zijn overeengekomen in een overeenkomst of dat dit bedrag dient te zijn voldaan bij ondertekening van de overeenkomst. De bankgarantie zal ter hoogte van de exploitatiebijdrage zijn en naar rato van de voortgang van het werk op verzoek worden bijgesteld. In zowel de anterieure als posterieure overeenkomst is de gemeente vrij om zelf te bepalen of een betalingsregeling met de wederpartij zal worden afgesloten.

Het sluiten van een overeenkomst vrijwaart de wederpartij tegen kostenverhaal via de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Gelet op artikel 56 Woningwet kan worden gesteld dat burgemeester en wethouders in gevallen waarin het verhaal van kosten anderszins is verzekerd, in een anterieure of posterieure overeenkomst, ook niet bevoegd is om een voorschrift dat strekt tot betaling van de exploitatiebijdrage aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te verbinden.

 

Exploitatiebijdrage in omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen

Door vaststelling van het exploitatieplan kan de gemeente in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van een bouwplan een exploitatiebijdrage vorderen van de wederpartij. Het betalingsvoorschrift van deze bijdrage wordt in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen opgenomen. Aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden, als er een exploitatiebijdrage wordt opgelegd, de volgende financiële voorschriften verbonden:

• 1.

  de hoogte van het bedrag dat aan kostenverhaal verschuldigd is (degene die toetst aan het exploitatieplan (verder: vergunningverlener) stelt het voorschrift op in overleg met de betreffende planeconoom van het bouwplan);

• 2.

  een betalingstermijn van het hierboven genoemde bedrag. De exploitatiebijdrage wordt in ieder geval ineens voldaan voor de start van de bouw;

  (3.)op verzoek van de aanvrager kan in zeer uitzonderlijke gevallen de vergunningverlener of de betreffende projectmanager in overleg met team Ruimtelijke Ontwikkeling het college van burgemeester en wethouders een voorstel doen een betalingsregeling met gefaseerde betaling in de voorschriften op te nemen. Indien het bouwplan geen project betreft zal de vergunningverlener over de aanvraag beslissen.

Het gestelde onder punt 2 is de hoofdregel. Dit houdt in dat de wederpartij de betaling ineens voldoet voorafgaand aan de start van de bouw.

Bij het niet voldoen van de exploitatiebijdrage heeft de gemeente nog de wettelijke handhavingsmogelijkheden om de bouw stil te leggen (max. 28 dagen). Tevens kan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden ingetrokken. Deze bestuursrechtelijke mogelijkheden kan de gemeente niet meer inzetten als zij een betalingsregeling heeft afgesloten die loopt tot na de voltooiing van de bouwwerkzaamheden.

De vergunningverleners zijn bovendien aan een wettelijke termijn verbonden, waarbinnen zij een beslissing dienen te nemen op de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Bij overschrijding van deze termijn is de aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van rechtswege verleend, waarbij geen financiële voorwaarde voor kostenverhaal meer mogelijk is. Indien niet besloten wordt de betalingsregeling bij beleid uit te sluiten en er wordt een verzoek om een betalingsregeling ingediend, zullen de vergunningverleners eerst van de aanvrager een zekerheid dienen te bedingen. Het verzoeken om deze zekerheid, alleen een onvoorwaardelijke bankgarantie volstaat hier, zal al de nodige tijd in beslag nemen. Vervolgens zal deze zekerheid ter hoogte van het bedrag van de exploitatiebijdrage getoetst dienen te worden door de team Ruimtelijke Ontwikkeling. Ook dit zal de nodige tijd in beslag nemen, waardoor het risico op verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van rechtswege door verstrijking van de wettelijke termijn toeneemt.

In zeer uitzonderlijke gevallen kan afgeweken worden van de hoofdregel en door het college van burgemeester en wethouders gekozen worden voor een betalingsregeling. Hierbij kan worden gedacht aan het realiseren van een maatschappelijke ontwikkeling, waarbij subsidie in termijnen verkregen wordt. De betaling van de exploitatiebijdrage zal dan gekoppeld kunnen worden aan de ontvangst van de subsidie van de wederpartij. Het college van burgemeester en wethouders zal in deze gevallen kunnen besluiten af te wijken van betaling van de exploitatiebijdrage ineens voor de start van de bouw. Dit is alleen mogelijk als er een onvoorwaardelijke bankgarantie ter hoogte van de exploitatiebijdrage (onder dezelfde voorwaarden als in het bijgevoegde model) tegenover staat. Deze bankgarantie dient afgegeven te zijn voor de start van de bouw van het plan. Een concerngarantie biedt alleen voldoende zekerheid, indien de moedermaatschappij voldoende kredietwaardig is. Of dit zo is zal worden bepaald door team Ruimtelijke Ontwikkeling en voorgelegd worden aan het college van burgemeester en wethouders.

De vergunningverlener die de betalingsvoorschriften in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen opstelt, of als het een project betreft de projectmanager, zal in overleg met team Ruimtelijke Ontwikkeling beoordelen of er van de hoofdregel afgeweken wordt en dit voorleggen aan het college van burgemeester en wethouders.

 

Anterieure en posterieure overeenkomst

In een anterieure of posterieure overeenkomst heeft de gemeente de vrijheid te bepalen of het wenselijk is een betalingsregeling af te sluiten met de wederpartij. In de overeenkomst zal wel een bepaling worden opgenomen over de hoogte van de exploitatiebijdrage, alsmede over de datum/tijdstip van betaling van die bijdrage. Voor de naleving hiervan is het noodzakelijk in de overeenkomst tevens een clausule op te nemen, waarin wordt vastgelegd dat een goede zekerheidstelling (een onvoorwaardelijke bankgarantie) wordt afgegeven, ten tijde van ondertekening van de overeenkomst, welke na rato van de voortgang van het werk op verzoek kan worden bijgesteld. Het risico bij het achterwege blijven van een onvoorwaardelijke bankgarantie is dat bij wanbetaling van de wederpartij, bijvoorbeeld door faillissement of ontbinding van het contract door de rechter, niet meer kan worden teruggevallen op de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Deze mogelijkheid is door het niet vaststellen van een exploitatieplan immers vervallen. Hierdoor kan de economische haalbaarheid van het plan en de uitvoering van de planologische maatregel in het geding komen.

Ook hier geldt dat in uitzonderlijke gevallen, een concerngarantie of hypotheek kan worden overeengekomen. Dit geldt alleen na positief advies van team Ruimtelijke Ontwikkeling en dient ter beoordeling te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouder. De vergunningverlener of de projectmanager, indien het bouwplan bij team Ruimtelijke Ontwikkeling is ondergebracht, zal dit aan het college voorleggen.

 

De beoordeling van de zekerheid

De beoordeling van de zekerheid zal, in het kader van contractbeheer, plaatsvinden bij team Ruimtelijke Ontwikkeling. Getoetst zal worden aan de als bijlage opgenomen model bankgarantie.

 

Bankgarantie

Een bankgarantie is een overeenkomst tussen bank en opdrachtgever, inhoudende dat de bank zich verplicht een bedrag uit te betalen aan de begunstigde (de gemeente), op diens schriftelijk bericht dat de wederpartij (opdrachtgever van de bankgarantie) in de overeenkomst, naar aanleiding waarvan de bankgarantie was gesteld, is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit die overeenkomst, op grond waarvan de begunstigde het bedrag vordert.

Hij komt tot stand na (stilzwijgende) aanvaarding door de gemeente. Het is belangrijk dat de gemeente aangeeft welke voorwaarden zij in de bankgarantie vastgelegd wil hebben. De bankgarantie dient ook daadwerkelijk overlegd te worden aan de gemeente.

Een bankgarantie kan verschillende voorwaarden bevatten. Een belangrijke voorwaarde is dat voor het inroepen van de bankgarantie de begunstigde niet hoeft te bewijzen dat er sprake is van een aan de opdrachtgever toe te rekenen tekortkoming. De gemeente kan door middel van een eenzijdige verklaring de bankgarantie innen. Om te zorgen dat dit ook daadwerkelijk in de bankgarantie geregeld wordt is het noodzakelijk om een standaardbankgarantie op te stellen die getoetst kan worden aan de bankgarantie die de opdrachtgever overlegt.

 

 

 

Processchema 1 beleid betalingsregeling exploitatiebijdrage bij afgifte omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en overeenkomst

 

 

Processchema 2 beleid betalingsregeling exploitatiebijdrage bij afgifte omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en overeenkomst