91538_1Richtlijnen voor sloop/herbouw orde 2 pandennlregelingAmsterdam - Centrum2017-11-01Richtlijnen sloop/herbouw van orde 2 pandenDe tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrechtruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2005-06-14gedelegeerde functionarisAlgemene wet bestuursrecht, art. 4:81 Stadsdeelkrant Centrum nummer 5, 10 maart 20112005-06-142016-03-19nieuwe regelingnr 05/4029/BWMonumenten en welstandGeenvastgesteld door DB op 14 juni 2005, juiste bekendmaking op 10 maart 2011. vóór 10 maart 2011 gelden deze richtlijnen als vaste bestuurspraktijk.Datum ondertekening inwerkingtredingsbesluit: OnbekendBron bekendmaking inwerkingtredingsbesluit: Stadsdeelkrant Centrum nummer 5, 10 maart 2011InhoudInleidingOp 29 januari 1999 is de Amsterdamse binnenstad aangewezen als beschermd stadsgezicht inde zin van de Monumentenwet 1988. Na de aanwijzing heeft de gemeenteraad de beleidsnotawaarderingskaart beschermd stadsgezicht en een kaart vastgesteld, waarop de pandengewaardeerd zijn naar hun architectonische en/of cultuurhistorische waarde: respectievelijkorde 1, orde 2, orde 3.Orde 1 panden zijn de rijksmonumenten en de gemeentelijke monumenten; deze panden zijnjuridisch beschermd.Tot orde 3 behoren de bouwwerken van voor 1940 van wisselende architectonische kwaliteit,die wat schaal en detaillering betreft passen in de gevelwand, maar geen architectonischemeerwaarde hebben.De bouwwerken die tot orde 2 worden gerekend zijn bouwwerken van voor 1940 die vanwegehun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of alstoonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld.Het uitgangspunt bij deze bouwwerken is behoud ten behoeve van het stadsbeeld. In stadsdeelAmsterdam-Centrum staan 24.000 panden, daarvan zijn ruim 8.000 monument en ca. 8.000orde 2 of orde 3 pand.Doel van deze notitie van het Dagelijks Bestuur is om afspraken gemaakt in de praktijk voororde 2 panden, die in bouwkundig zeer slechte staat verkeren, op schrift te zetten en in eenstappenplan samen te vatten, waarna deze afspraken vastgesteld worden. Overigens gaat hetom een zeer beperkte groep orde 2 panden. In totaal verkeren ongeveer twintig orde 2 pandenin een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat, waarbij behoud en herstel problematisch is.Met dit aantal kunnen we echter niet meer van een incident spreken.Het Dagelijks Bestuur vindt het belangrijk om -vanuit het oogpunt van rechtszekerheid/rechtsgelijkheid naar de burger toe en vanuit de wens om tot een zorgvuldige en tegelijkertijdefficiënte werkwijze te komen- deze afspraken bestuurlijk vast te stellen.Concreet gaat het om de volgende vraag: hoe gaan we om met orde 2 panden die in eenuitzonderlijk slechte bouwkundige staat verkeren?De opbouw van deze notitie is als volgt. Eerst wordt kort ingegaan op de bescherming van deorde 2 panden en de rol die de Commissie voor Welstand en Monumenten daarin heeft.Vervolgens wordt ingegaan op de problematiek van orde 2 panden die in slechtebouwkundige staat verkeren, gevolgd door een voorstel.Bescherming orde 2 pandenHet uitgangspunt bij orde 2 panden is behoud/restauratie teneinde het beschermdestadsgezicht te respecteren.Orde 2 panden worden op verschillende manieren beschermd.1. Allereerst is er bescherming op grond van de Woningwet: alle bouwwerken in eenbeschermd stadsgezicht zijn bouwvergunningplichtig. Voor alle bouwwerkzaamhedenaan (orde 2) panden is dus een bouwvergunning vereist;2. door het vaststellen van beschermende bestemmingsplannen.Vanwege het belang van het stadsbeeld gaat het vooral om vanaf de openbare weg zichtbaredelen van het gebouw zoals de straatgevels en de dakvorm. Een uitzondering wordt volgensde beschrijvingen in hoofdlijnen van de verschillende bestemmingsplannen gemaakt wanneerhet bouwwerk of een deel daarvan in zeer slechte bouwvallige staat verkeert of wanneer hetom een aanbouw van na 1940 gaat.Tenslotte volgt de Commissie voor Welstand en Monumenten (CWM) bij haar toetsing vanbouwplannen aan redelijke eisen van welstand het vastgestelde beleid van dewaarderingskaart. De CWM houdt streng vast aan het uitgangspunt van behoud en herstel vanorde 2 panden en neemt daarbij niet het bouwtechnische aspect op in haar beschouwing.Volgens eerdergenoemd beleid kan de slechte bouwtechnische staat van een pand geen redenzijn om af te wijken van het uitgangspunt ‘behoud'.1. Orde 2 panden in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat Wanneer orde 2 panden in bezit van een particuliere eigenaar in zo'n slechte bouwkundigestaat verkeren dat de kap en de straatgevels in de oorspronkelijke staat niet meer te handhavenzijn, dan is het mogelijk om onder nadere voorwaarden tot herbouw over te gaan.Belangrijkste voorwaarde is dat deze herbouw het stadsbeeld niet aantast. Het desbetreffendehandhavingsrayon stelt vast of het pand daadwerkelijk in zo'n slechte staat verkeert, datbehoud van het pand of van de straatgevels en kap in alle redelijkheid niet kan wordenverlangd. Het nieuwe gedeelte achter de te herbouwen gevel wordt daarbij beoordeeld alsvernieuwbouw, waarbij er gelijkstelling is aan nieuwbouweisen, behoudens een aantal naderte bepalen vrijstellingen ten aanzien van eisen die vanwege het aangezicht van de teherbouwen voorgevel onmogelijk te realiseren zijn.Bij zulke aanvragen wordt de Commissie voor Welstand en Monumenten gevraagd of de teherbouwen gevel voldoet aan redelijke eisen van welstand.Vervolgens kan de sloopvergunning verleend worden, nadat de aanvrager een verklaring totherbouw heeft ondertekend en een bankgarantie overlegd heeft (uitgewerkt onder 1 en 2):1. de aanvrager dient een verklaring te ondertekenen waarin is opgenomen dat de vanafde straat zichtbare gevels en de dakvorm (het uiterlijk van het gebouw) nauwkeurignaar origineel voorbeeld zullen worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijkegevelelementen zoveel mogelijk dienen te worden gehandhaafd en/of hersteld. Hetgebruik van niet-authentieke materialen is toegestaan, mits deze visueel volledigovereenkomen met de oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering.2. de aanvrager dient ter meerdere zekerheid een bankgarantie te overleggen ter hoogtevan dertig procent van totale bouwsom. De hoogte van deze bankgarantie zalvoldoende prikkel genereren om de herbouw conform de vergunning en het beding terealiseren.Dit leidt tot het volgende stappenplan.Stappenplan bij (sloop/)herbouw van een orde 2 pand in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat 1. De eigenaar of aanvrager dient een (principe)aanvraag bouwvergunning in tot(sloop/)herbouw van een orde 2 pand.2. Het desbetreffende handhavingsrayon stelt vast aan de hand van een goed onderbouwdeschriftelijke rapportage -waarin een bouwkundige opname per bouwdeel van het pand isopgenomen- dat de gevels en kap gezien de slechte bouwkundige staat niet kunnen wordenbehouden (Bij deze opname kan ook een constructeur in dienst van de eigenaar/opdrachtgeveraanwezig zijn).3. Het betrokken rayon van Regie en Beleid of de afdeling projecten vraagt een quick scanaan bij bureau Monumenten & Archeologie (bMA) om na te gaan of het interieur van hetpand monumentwaardige onderdelen bevat (zie bijlage 1 Procedure quick scan, vastgestelddoor het Dagelijks Bestuur in december 2003). Het pand zou -indien het eenmonumentwaardige interieur bevat en bedreigd wordt- vervolgens met spoed op degemeentelijke monumentenlijst geplaatst moeten worden. In aanvulling hierop zal dewethouder Monumenten in deze specifieke gevallen overleg plegen met de wethouderBouwen en Wonen over de al dan niet plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst,waarbij het behoud van de aanwezige interieurwaarden en de mate van bouwvalligheidworden afgewogen. Mocht tot sloop van het pand worden besloten, dan dient de aanvrager deeventueel aanwezige monumentale interieuronderdelen (zoals schouwen, trappartijen) zoveelmogelijk te behouden, te demonteren en te herplaatsen. De aanvrager is in dat laatste gevalvoorts verplicht om mee te werken aan de documentatie van het pand.4. Het Bouwberaad beoordeelt aan de hand van alle beschikbare gegevens de aanvraag tot(sloop)herbouw. Deze specifieke aanvragen worden beoordeeld als "vernieuwbouw" (o.a. vanbelang voor de eventueel noodzakelijke vrijstelling voor de verdiepingshoogte).5. De aanvrager dient vooruitlopend op de te verlenen sloop- en herbouwvergunning eenverklaring te ondertekenen, waarin is opgenomen dat bij herbouw de straatgevels en dedakvorm naar het origineel zullen worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijkegevelelementen zoveel mogelijk dienen te worden gehandhaafd en/of hersteld. Het gebruikvan niet-authentieke materialen is toegestaan, mits deze visueel volledig overeenkomen metde oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering. Tevens dient de aanvrager een bankgarantie terhoogte van dertig procent van de totale bouwsom te overleggen. Pas daarna wordt de sloop/bouwvergunning verleend.6. Indien de aanvrager de bij 5 genoemde verklaring niet ondertekent en/of geen bankgarantieoverlegt, dan zal het Dagelijks Bestuur geen gebruik maken van zijn bevoegdheid om af tewijken van het vigerende welstandsbeleid.