Uitwerkingsnotitie Short stay beleid en Verdeelbesluit stadsdeel Centrum

Hoofdstuk 1. Inleiding

1. Inleiding

Door de centrale stad is beleid voor short stay opgesteld (Beleidsnotitie Short Stay, Kort wonen in Amsterdam, Dienst Wonen, februari 2008). Doel van dit short stay beleid is om aan de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte tegemoet te komen. Alle stadsdelen hebben een quotum aan short stay woningen gekregen voor de bestaande woningvoorraad. Behalve short stay beleid voor de bestaande woningvoorraad worden in het beleid van de centrale stad ook uitspraken gedaan over short stay in nieuwbouw (en bij omzetting van niet-woonfuncties) en op woonboten. Een quotum van 5% van de woonboten wordt redelijk geacht. De stadsdelen hebben bij nieuwbouw en op woonboten wel de keus of en hoeveel short stay zij hier mogelijk maken.

Het Short Stay beleid is op 11 februari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De partiele Regionale Huisvestingsverordening van de Stadsregio Amsterdam wordt nog aangepast op het onderdeel short stay. Ook de Verordening op de stadsdelen is/wordt aangepast op dit onderdeel. De quota van de stadsdelen voor short stay zijn vastgelegd door de centrale stad. Ieder stadsdeel kan een verdeelbesluit vaststellen, waarin het quotum wordt onderverdeeld naar gebieden binnen het stadsdeel. Het short stay beleid gaat in op 1 juli 2009.

2. Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat over het beleid voor short stay zoals dat is vastgesteld door de centrale stad. Aan de orde komen het vastgestelde beleid voor de bestaande woningvoorraad met quota voor de stadsdelen en het aan de stadsdelen voorgestelde beleid voor woonboten en nieuwbouw. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan hoe het short stay beleid uitgewerkt wordt voor stadsdeel Centrum.

Hoofdstuk 4 bevat het verdeelbesluit short stay van stadsdeel Centrum voor de bestaande woningvoorraad.

Hoofdstuk 2. Short stay beleid van de centrale stad

1. Short stay beleid voor de bestaande woningvoorraad

Definitie en begrenzing

Alleen woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (van € 631,73 of 142 punten) komen in aanmerking voor een vergunning voor short stay. Short stay is mogelijk vanaf één week tot zes maanden. Verblijf van korter dan één week in een woning met een woonbestemming is in strijd met de bestemming wonen volgens de Huisvestingswet en valt ook niet onder de bestemming wonen volgens het bestemmingsplan. Boven de periode van zes maanden is er sprake van wonen volgens de Huisvestingswet. Wanneer een huurder met een gewoon huurcontract binnen zes maanden weer verhuist, is er geen sprake van short stay

Wettelijke basis: huisvestingverordening

De wettelijke basis voor een vergunning voor short stay is tijdelijke woningonttrekking op grond van art. 30 van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening. Woningonttrekking voor short stay betekent dat de woning naar zijn aard in het gebruik tijdelijk wordt.

Om voor een vergunning in aanmerking te komen wordt getoetst aan de vergunningsvereisten:

- de woning moet gelegen zijn in het gebied dat door het stadsdeel is opengesteld voor short stay;

- de periode van verhuur moet minimaal zeven dagen zijn en maximaal zes maanden;

- de woonruimte mag niet zodanig worden verbouwd, dat deze niet geschikt is als woonruimte;

- de vergunning wordt voor een periode van maximaal tien jaar verstrekt (daarna valt de woning weer onder de reguliere woningvoorraad);

- de woning moet worden bewoond door één huishouden bestaande uit een alleenstaande of twee volwassenen, al dan niet met kinderen.

De vergunningverlening behoort tot de taak van de stadsdelen. De vergunning is overdraagbaar aan de rechtsopvolger van de eigenaar.

Wettelijke basis: bestemmingsplan

Short stay vindt plaats in woningen waarop volgens de voorschriften van het bestemmingsplan vaak de definitie "wonen"van toepassing is of een specifieke definitie van wonen ontbreekt. Met het verschijnsel short stay is daarbij geen rekening gehouden. Deze vorm van wonen past dus niet binnen de bestemming. Volgens de beleidsnotitie van de centrale stad moet het begrip wonen in bestemmingsplannen door het vaststellen van een paraplubestemmingsplan (=facet) per stadsdeel aangepast. Recent is duidelijk geworden dat een paraplubestemmingsplan niet tot de mogelijkheden behoort. Onder het regime van nieuwe Wro is het alleen mogelijk om een paraplubestemmingsplan op te stellen, als de onderliggende bestemmingsplannen al conform de nieuwe Wro geactualiseerd zijn. Geadviseerd wordt nu om short stay voor de bestaande woningvoorraad mee te nemen bij de actualisatie van de bestemmingsplannen.

Vooruitlopend op de vaststelling van de geactualiseerde bestemmingsplannen wordt niet handhavend opgetreden tegen gevallen van short stay die wel op basis van de Huisvestingsverordening vergund zijn. Handhavingsverzoeken, die worden ingediend op basis van strijdigheid met het bestemmingsplan, waarbij de eigenaar wel een vergunning heeft voor short stay, kunnen in beginsel worden afgedaan door het verlenen van een ontheffing op basis van artikel 3.23 Wro.

Kosten: leges en toeristenbelasting

Er kan geen financiële compensatie voor de tijdelijke woningonttrekking worden gevraagd. Wel gelden er leges voor de vergunning. Voor de leges zijn de legesverordeningen van de stadsdelen aangepast. De verschuldigde leges zijn € 741 per woning.

Over het verblijf moet toeristenbelasting worden betaald (Dienst Belastingen).

Overgangsbeleid

Woningen die vóór eind 2008 met concrete instemming van stadsdelen in gebruik genomen zijn als short stay, worden niet meegeteld in het quotum. Concrete instemming wil zeggen dat door schriftelijk vastgelegde afspraken aangetoond kan worden dat het stadsdeel ingestemd heeft met of medewerking heeft verleend aan het gebruik van de woning als short stay.

Quotum

Voor stadsdeel Centrum geldt een quotum van 430 woningen. Dit komt neer op ca. 15% van het aantal geliberaliseerde huurwoningen. Bij alle andere stadsdelen wordt uitgegaan van een aandeel van 5%. Na stadsdeel Centrum hebben de Oud-Zuid en Zuideramstel het grootste aantal short stay woningen met resp. 180 en 110 woningen.

De 15% voor stadsdeel Centrum is vooral beargumenteerd vanuit de vraag. Short stay wordt passend geacht bij het hoogstedelijke gemengde milieu. In het beleid van de centrale stad wordt ervan uitgegaan dat in de andere stadsdelen short stay een grotere inbreuk is op het woon- en leefmilieu en dat daar de aantrekkelijkheid voor short stay gebruik geringer is.

Verdeelbesluit

Elk stadsdeel kan een verdeelbesluit vaststellen (dit is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur), waarin het quotum wordt verdeeld over verschillende buurten/gebieden. Dit verdeelbesluit moet 1 juli 2009 in werking treden. Bij meer aanvragen dan het beschikbare quotum wordt een systeem van loting gehanteerd. Het is dan mogelijk dat er in een bepaald gebied of bepaalde buurt geen ruimte is voor short stay, terwijl het quotum voor het stadsdeel nog niet vol is. Alle aanvragen die zijn uitgeloot (en daarmee afgewezen) worden in volgorde van de loting op een reservelijst gezet. Zodra een plaats vrijkomt, wordt de aanvrager van de hoogst op de reservelijst geplaatste aanvraag, uitgenodigd zijn belangstelling kenbaar te maken.

Handhaving en voorstel gemeenschappelijk Handhavingsteam

Handhaving van short stay is de bevoegdheid van de stadsdelen en géén centrale bevoegdheid. Handhaving wordt ingezet voor short stay zonder vergunning én handhaving van short stay met vergunning, maar waar korter dan 1 week wordt verhuurd.

Door de centrale stad is in de beleidsnotitie Short Stay voorgesteld een gemeenschappelijk handhavingsteam van de stadsdelen en de Dienst Wonen op te zetten met het oog op het belang van een stadsbrede handhaving.

Om er voor te zorgen dat stadsdelen die zich niet aansluiten bij het gemeenschappelijke handhavingsteam toch op een gelijksoortige wijze gaan handhaven stelt het college van burgemeester en wethouders een handhavingsprotocol vast.

2. Short stay bij nieuwbouw en omzetting

Voor nieuwbouw (en het omzetten van panden met een kantoor- of bedrijfsbestemming naar een woonbestemming) met gebruik als short stay is geen short stay vergunning noodzakelijk. Hier geldt dus ook geen quotum. Nieuwbouw voegt woningen toe en daarmee is een vergunningenstelsel op basis van woningonttrekking (en de huisvestingsverordening) niet noodzakelijk. Bij nieuwbouw gaat het om woningen die vanaf 1 januari 2008 zijn opgeleverd.

Het bestemmingsplan moet echter wel in overstemming met het gebruik zijn. Daar waar short stay volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, is nieuwbouw ten behoeve van short stay dat dus ook niet.

3. Short stay bij woonboten

Uitgangspunt in het beleid van de centrale stad is dat short stay ook op woonboten mogelijk moet zijn. De juridische grondslag voor short stay op woonboten is echter anders dan die voor woningen. Woningonttrekking op basis van art. 30 van de Huisvestingswet is daarom niet aan de orde. Voor woonboten geldt de Verordening op de Haven en het Binnenwater (VHB). De VHB is een verordening van de centrale stad. Op basis van de huidige tekst van de VHB valt een woonboot waarop short stay wordt toegestaan niet onder het begrip woonboot. De boot valt aan te merken als bedrijfsvaartuig.

Ontheffing is met aanpassing van de VHB te regelen door aan te haken bij de definitie in de VHB van ‘woonboot' of door het apart te regelen in relatie tot de ligplaatsvergunning. De uitgifte van ligplaatsvergunningen is een stadsdeelbevoegdheid.

Stadsdelen stellen zelf het maximale aantal ontheffingen vast. Een percentage van 5% wordt door de centrale stad redelijk geacht. Er moeten leges voor de ontheffingsaanvraag worden betaald. In het bestemmingsplan moet op dezelfde wijze als bij woningen worden aangegeven waar short stay mogelijk is. Hierbij geldt net als op de wal dat op dit moment geen short stay mogelijk is. Wanneer het stadsdeel ervoor kiest om dit niet op te nemen in bestemmingsplannen, is geen short stay op woonboten toegestaan.

4. Conclusie

De hoofdmoot van het short stay beleid betreft de bestaande woningvoorraad. Dit beleid is verankerd in de huisvestingsverordening en moet door de stadsdelen worden uitgevoerd. De beleidsvrijheid van de stadsdelen is hierbij zeer gering: het stadsdeel kan er alleen voor kiezen een verdeelbesluit op te stellen. Dit is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur. Verder kan het stadsdeel wat betreft de handhaving beslissen of zij dit zelf uitvoert, of dat het stadsdeel meedoet met het gemeenschappelijk handhavingsteam. Wat betreft het al dan niet toestaan van short stay in nieuwbouw of bij omzetting is het stadsdeel vrij dit al dan niet te regelen in de bestemmingsplannen. Dit geldt ook voor woonboten voor ontheffingen.

Hoofdstuk 3. Uitwerking short stay beleid voor stadsdeel Centrum

1. Uitwerking Short Stay voor de bestaande woningvoorraad: verdeelbesluit en bestemmingsplan

Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum stelt een verdeelbesluit (zie volgend hoofdstuk) vast voor het quotum van 430 woningen, waarbij hoofdzakelijk op grond van de samenstelling van de woningvoorraad quota worden toebedeeld aan buurten. Bij meer aanvragen voor short stay dan het quotum in een buurt/gebied, wordt geloot. Het Verdeelbesluit short stay stadsdeel Centrum is uitgangspunt bij de actualisatie van de bestemmingsplannen.

2. Nieuwbouw en omzetting

Algemeen

Het dagelijks bestuur maakt in principe in nieuwe bestemmingsplannen geen short stay voor nieuwbouw en omzetting van niet-woonfuncties mogelijk.

Argumenten hiervoor zijn als volgt:

- Met de nieuwbouw van woningen wordt volgens stadsdeel Centrum wel degelijk beoogd een toevoeging aan de bestaande en reguliere woningvoorraad te doen. Woningen waar short stay is toegestaan zijn niet meer bedoeld voor de reguliere manier van bewonen.

- Stadsdeel Centrum heeft al een aanzienlijk quotum voor short stay woningen in de bestaande woningvoorraad toebedeeld gekregen. Terwijl in andere stadsdelen wordt uitgegaan van 5% van de woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, ligt dat percentage in stadsdeel Centrum op 15% (430 woningen).

- Voor de bestaande woningvoorraad is een woningonttrekkingsvergunning nodig om in aanmerking te komen voor short stay. Deze vergunning wordt afgegeven voor de periode van tien jaar. Voor nieuwbouw en omzetting van niet-woonfuncties naar woningen geldt geen woningonttrekkingsregime. Er is dus voor onttrekking ten behoeve van short stay geen vergunning vereist en ook de gestelde termijn van tien jaar geldt niet. Dat betekent dat nieuwbouwwoningen en woningen die worden gerealiseerd door omzetting van een andere functie waarschijnlijk short stay woningen zullen blijven. Het kan rendabeler zijn om deze woningen als short stay te blijven verhuren.

Uitzonderingen

Alleen in de oostelijke binnenstad kan bij nieuwbouw short stay worden toegestaan. Dit met het oog op de economische en toeristische ontwikkeling van de oostelijke binnenstad, die wordt beoogd (Bestuursopdracht ter stimulering van economie en toerisme in de oostelijke binnenstad).

Voorwaarde is dat dit niet ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Daarnaast wil het dagelijks bestuur ruimte bieden om voor één a twee werkpanden groter dan 1000 m2 omzetting naar short stay toe te staan. Voorwaarden daarbij zijn dat dit niet ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, ten goede komt aan de functiemenging en daarmee een opwaardering voor het gebied betekent.

3. Woonboten

In het beleid van de centrale stad wordt voorgesteld dat per stadsdeel wordt uitgegaan van 5% van alle woonboten voor short stay. Dit ondanks het feit dat stadsdeel Centrum al een aanzienlijk deel van de duurdere huurwoningenvoorraad ter beschikking moet stellen voor short stay (de 15%). In het stadsdeel liggen ongeveer 800 woonboten.

Het dagelijks bestuur staat op het standpunt dat woonboten om te wonen zijn en dat er voldoende mogelijkheden voor short stay in de bestaande woningvoorraad komen. Daarom wil het dagelijks bestuur geen ontheffingen voor short stay op woonboten geven. De bestemmingsplannen hoeven hierop dus niet te worden aangepast.

4. Werkwijze vergunningverlening short stay bestaande woningvoorraad

Voor short stay in de bestaande woningvoorraad is in het kader van de Huisvestingsverordening een vergunning voor woningonttrekking nodig. De vergunning wordt aangevraagd bij stadsdeel Centrum, afdeling Vergunningen Gebruik, waar ook de reguliere aanvragen voor woningonttrekking worden behandeld. De aanvraag wordt getoetst aan het Verdeelbesluit Short Stay van stadsdeel Centrum (zie hoofdstuk 4). Woningen met maximale redelijke huurprijs, die overeenkomt met een puntenwaardering van minder dan 142 punten, komen niet in aanmerking voor short stay. De periode van verhuur moet minimaal zeven dagen aaneensluitend zijn en maximaal zes maanden. Verder moeten er leges worden betaald. Omdat de eigenaar van de short stay woning ook toeristenbelasting moet betalen aan de gemeente Amsterdam, moet het stadsdeel een kopie van het vergunningsbesluit aan de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam versturen.

De vergunning wordt voor tien jaar verstrekt. De vergunning is overdraagbaar aan de rechtsopvolger van de eigenaar. De woning mag niet zo worden verbouwd dat deze niet meer geschikt is als woonruimte. De woning moet worden bewoond door één huishouden, bestaande uit een alleenstaande of twee volwassenen, al dan niet met kinderen.

Als er meer aanvragen zijn dan het beschikbare quotum in een gebied of buurt uit het verdeelbesluit, moet er worden geloot. Een uitwerking van de inschrijf- en lotingsprocedure is opgenomen in bijlage 2 van de Beleidsnotitie Short Stay van de centrale stad.

5. Werkwijze handhaving short stay bestaande woningvoorraad, nieuwbouw en woonboten

Bestaande woningvoorraad

Handhaving gebeurt op basis van de huistevestingsverordening. Handhaving moet worden ingezet bij het verhuren voor short stay zonder vergunning en bij het verhuren voor short stay met vergunning maar korter dan één week. Handhaving is een taak van de stadsdelen. De Dienst Wonen heeft een voorstel gemaakt voor een gemeenschappelijk handhavingsteam van de stadsdelen, gestationeerd bij de Dienst Wonen en gefinancierd door de stadsdelen, naar rato van het quotum.

Voordelen van dit gemeenschappelijk handhavingsteam Short Stay zijn:

- Innovatieve kracht: er wordt snel gereageerd op de actualiteit

- Expertise: eigenaren worden stadsbreed eenduidig benaderd en handhavers worden specialisten op dit gebied.

- Continuïteit van werken.

De handhaving richt zich vooral op:

- het bijhouden van een bestand met alle woningen met een vergunning

- doen van onderzoek (ook digitaal)

- controle of vergunninghouders hun woning overeenkomstig de voorwaarden verhuren

- afhandeling van telefonische contacten en schriftelijke correspondentie

- voorbereiden van handhaafbesluiten

- verzoeken tot handhaving afhandelen

Naar verwachting wordt in 2009 de bestuurlijke boete voor art. 30, lid 1 van de Huisvestingswet ingevoerd, zodat voor onrechtmatige woningonttrekking ook een sanctie kan worden opgelegd.

In eerste instantie gaat het om een tijdelijk team voor één jaar. Hierna volgt een evaluatie en kunnen de stadsdelen opnieuw beslissen of het gemeenschappelijk handhavingsteam doorgaat.

Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum is voorstander van een dergelijk gemeenschappelijk handhavingsteam. Punt van aandacht daarbij is de integrale handhaving.

Nieuwbouw en omzetting

Het handhavend optreden bij short stay in nieuwbouw gebeurt op basis van het bestemmingsplan. Dit maakt dus geen onderdeel uit van het voorstel van de Dienst Wonen voor een gemeenschappelijk handhavingsteam.

Woonboten

Handhaving (bestemmingsplan en niet afgeven van ontheffingen op basis van de VHB) moet worden ingezet bij het verhuren voor short stay op woonboten. Handhaving van short stay op woonboten maakt geen onderdeel uit van het voorstel van de Dienst Wonen voor een gemeenschappelijk handhavingsteam.

Hoofdstuk 4. Verdeelbesluit Short Stay bestaande woningvoorraad stadsdeel Centrum

1. Onderbouwing Verdeelbesluit short stay

Per stadsdeel is een quotum voor short stay vastgesteld. Voor stadsdeel Centrum houdt dit in dat er 430 woningen (met een huur boven de € 631,-) tijdelijk kunnen worden omgezet naar short stay. In het Verdeelbesluit voor stadsdeel Centrum worden quota aan verschillende gebieden binnen het stadsdeel toegewezen. Bij die toedeling van quota aan gebieden spelen de volgende argumenten een rol:

- een grote concentratie van short stay moet worden voorkomen omdat de afname van gewone woningen de leefbaarheid en de sociale cohesie kan verstoren.

- de draagkracht van buurten om short stay op te vangen is heel verschillend. In sommige gebieden is de balans tussen wonen en andere functies zelfs verstoord, zoals in het postcode gebied 1012. Het van Traa-team is tegenstander van het mogelijk maken van short stay in dit gebied. Alleen met het oog op de ontwikkeling van het Damrak kan hier short stay worden overwogen. Ook voor de Leidsebuurt wordt geen short stay mogelijk gemaakt in verband met de grote druk op dit gebied. Dit sluit ook aan op het Hotelbeleid Binnenstad 2008 - 2011.

- Het aandeel duurdere huurwoningen en aandeel koopwoningen verschilt sterk per buurt. In sommige buurten is dat aandeel ten opzichte van de totale woningvoorraad in het gebied klein, zoals in de Jordaan. In andere gebieden is juist sprake van een relatief groot aandeel duurdere huurwoningen en koopwoningen zoals in de westelijke grachtengordel. Met name het aandeel en aantal duurdere huurwoningen is belangrijk. Dit aandeel is bijzonder klein in de Jordaan en in de Oostelijke Eilanden/Kadijken (zie tabel 1).

- Verder speelt ook ander beleid een rol bij het toedelen van quota aan gebieden. Zo is het stimuleren van het toerisme in het oostelijk deel van de binnenstad vastgesteld beleid (Bestuursopdracht ter stimulering van economie en toerisme in de Oostelijke Binnenstad). Dit vindt ook zijn neerslag in het Hotelbeleid Binnenstad 2008 - 2011. Dit is een reden om hier een wat groter quotum toe te delen, dan op grond van het aandeel koopwoningen en duurdere huurwoningen voor de hand ligt.

2. Verdeelbesluit Short Stay

Dit verdeelbesluit short stay heeft betrekking op woningen met een minimale huurprijs overeenkomend met meer dan 142 punten (en dus met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens). De vergunning voor het verhuren voor short stay houdt in dat de woning verhuurd moet worden voor minimaal zeven dagen aaneensluitend en maximaal zes maanden. Verhuring vindt plaats aan één huishouden, bestaande uit een alleenstaande of twee volwassenen, al dan niet met kinderen. De vergunning wordt verleend voor een periode van maximaal 10 jaar. De woonruimte mag niet zodanig worden verbouwd dat deze niet meer geschikt is als woonruimte. Het quotum van 430 short stay woningen, wordt verdeeld over de volgende buurtcombinaties op basis van de argumenten uit de vorige paragraaf (zie ook kaart Verdeelbesluit Short Stay Woningen):