| Overheidsorganisatie | Gemeente Gaasterlân-Sleat |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Verordening inzake de onttrekking van woonruimte aan de bestemming voor gebruik als tweede woning of andere recreatieve doeleinden |
| Citeertitel | Gebruiksverordening tweede woningen Gaasterlân-Sleat |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 28-05-1999 | 01-01-2016 | Nieuwe regeling | 11-05-1999 Balkster Courant, 27-05-1999 | 1999/46 |
De raad van de gemeente Gaasterlân-Sleat;
overwegende dat het wenselijk is regels te stellen om tegen te gaan dat woonruimte, bestemd voor permanente bewoning, aan de woningvoorraad wordt onttrokken;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 april 1999, nr. 1999/46;
gelet op de Huisvestingswet, de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht;
b e s l u i t :
vast te stellen de volgende:
"Verordening inzake de onttrekking van woonruimte aan de bestemming voor gebruik als tweede woning of andere recreatieve doeleinden".
In deze verordening wordt verstaan onder:
college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gaasterlân-Sleat;
eigenaar: het daaromtrent in artikel 1, lid 2 van de wet bepaalde;
gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken van woonruimte als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden; het beschikbaar hebben of houden van woonruimte ten behoeve van zichzelf of van een ander, zonder dat hij of die ander deze woonruimte permanent in gebruik heeft;
onttrekkingsvergunning: de vergunning tot het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning als bedoeld in artikel 30 van de wet;
onttrekken van woonruimte: het gebruiken, in gebruik geven of doen gebruiken van een tot bewoning bestemde woonruimte als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden;
permanente bewoning: het permanent gebruiken van een woonruimte, zoals nader omschreven in artikel 2.2, lid 2;
wet: de Huisvestingswet;
woonruimte: het daaromtrent bepaalde in artikel 1, lid 1, sub b van de wet.
Deze verordening is van toepassing op alle woonruimte binnen de gemeente Gaasterlân-Sleat.
1. Het is de rechthebbende op een voor permanente bewoning bestemde woonruimte verboden om deze zonder vergunning van het college geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot permanente bewoning te onttrekken.
2. Als criterium voor de vaststelling of iemand de in lid 1 bedoelde woonruimte gebruikt voor permanente bewoning geldt dat hij deze gedurende een aaneengesloten periode van 180 dagen tenminste 2/3 van die tijd als woonruimte in gebruik heeft.
Artikel 2.3 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning
1.De aanvraag voor een onttrekkingsvergunning wordt ingediend bij het college en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:
naam en adres van de eigenaar;
gegevens over de huidige situatie:
aantal kamers;
woonoppervlak;
aantal woonlagen;
staat van onderhoud.
Het college verleent de onttrekkingsvergunning, wanneer naar het oordeel van het college het met de onttrekking gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad.
Het college verleent de onttrekkingsvergunning in ieder geval indien de woonruimte niet geschikt wordt geacht voor permanente bewoning en deze ook niet in alle redelijkheid, tegen lonende kosten, daartoe geschikt is te maken.
Het college kan voor de aaneengesloten periode van één jaar ontheffing verlenen van het vergunningvereiste in artikel 2.2 indien aannemelijk wordt gemaakt dat de betreffende woonruimte daarna permanent bewoond zal gaan worden.
Het college beslist op een aanvraag om een onttrekkingsvergunning binnen 8 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen.
De in lid 1 bedoelde beslissing kan voor ten hoogste 8 weken worden verdaagd.
De in de leden 1 en 2 van dit artikel genoemde termijnen gelden niet, indien de situaties, zoals bedoeld in de artikelen 35, lid 2, 36 en 37 van de wet zich voordoen. Alsdan gelden de termijnen, die benodigd zijn voor de te voeren procedures, zoals bedoeld in de in dit lid genoemde artikelen van de wet.
Op of bij de onttrekkingsvergunning vermeldt het college de volgende gegevens:
de mededeling dat binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, gebruik moet worden gemaakt van de onttrekkingsvergunning;
de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college aangewezen ambtenaren.
Het college kan een vergunning intrekken, indien:
niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking van de daarin genoemde woonruimte;
de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
De onttrekkingsvergunning is persoonsgebonden en de geldigheid ervan vervalt bij eigendomsoverdracht van de woonruimte.
Degene die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 2.2 wordt - overeenkomstig het bepaalde in artikel 84, lid 2 van de wet - gestraft met een hechtenis van ten hoogste vier maanden of een geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbare feiten zijn overtredingen.
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening pleegt het college overleg met de in de gemeente werkzame - ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 72, eerste lid van de Woningwet - toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.
Deze verordening kan worden aangehaald als "Gebruiksverordening tweede woningen Gaasterlân-Sleat".
Deze verordening treedt in werking met ingang van de eerste dag na die van bekendmaking.
Met ingang van de in lid 1 genoemde datum wordt artikel 5.7.1 van de Algemene Plaatselijke Verordening Gaasterlân-Sleat ingetrokken.
Het college is gehouden op verzoek ontheffing te verlenen van de vergunningplicht, genoemd in artikel 2.2, aan de rechthebbende op een woonruimte, die op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, legaal in gebruik is als tweede woning.
Aan een ontheffing als bedoeld in het eerste lid, wordt de voorwaarde verbonden dat de ontheffing slechts geldt tot uiterlijk gedurende de periode, waarop de rechthebbende de eigendom van de desbetreffende woonruimte heeft. In het geval van overlijden van de in de vorige zin bedoelde rechthebbende, wordt de ontheffing in het voorkomende geval geacht te zijn verleend aan de echtgenote van de overleden rechthebbende dan wel aan de echtgenoot van de overleden rechthebbende zolang zij of hij de eigendom van de desbetreffende woonruimte heeft.
Het college is gehouden op verzoek ontheffing te verlenen van de vergunningplicht, genoemd in artikel 2.2, aan degene, die middels vererving de eigendom heeft verkregen van een woonruimte, die op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, in gebruik is als tweede woning.
Aldus besloten door de raad voornoemd in zijn
openbare vergadering van 11 mei 1999,
, voorzitter.
, secretaris.
De raad van de gemeente Gaasterlân-Sleat;
overwegende dat het wenselijk is om beleidsregels vast te stellen ter uitvoering van de artikelen 2.4, lid 1 en 5.3, lid 3 van de “verordening inzake de onttrekking van woonruimte aan de bestemming voor gebruik als tweede woning of andere recreatieve doeleinden”;
gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht;
b e s l u i t :
de volgende beleidsregels vast te stellen:
met betrekking tot artikel 2.4, lid 1: criteria voor vergunningverlening;
een vergunning kan alleen worden geweigerd wanneer het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad opweegt tegen het belang dat de aanvrager bij de onttrekking heeft.
Als argument om tot weigering van een vergunning over te gaan hanteert de gemeente het feit dat de leefbaarheid van een stad, dorp of straat wordt aangetast en/of het feit dat er sprake is van een krappe woningmarkt.
andere criteria, die in de afwegingen bij het te nemen besluit meegenomen dienen te worden zijn de indeling, de onderhoudstoestand, de oppervlakte en de bereikbaarheid van de woonruimte;
met betrekking tot artikel 5.3, lid 3: overgangsbepalingen;
door de gemeente wordt al jaren als beleidsuitgangspunt gehanteerd dat personen, die door vererving een woonruimte, die reeds in gebruik is als tweede woning, in eigendom verkrijgen, het gebruik als tweede woning mogen voortzetten.
als criterium hierbij geldt dat bewijsstukken van de eigendomsverkrijging aan de gemeente moeten worden overgelegd.
Aldus besloten door de raad voornoemd in zijn
openbare vergadering van 11 mei 1999,
, voorzitter.
, secretaris.
I. ALGEMENE TOELICHTING
Op dit moment is het verbod van recreatieve bewoning van woningen, die bestemd zijn voor permanente bewoning, geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (artikel 5.7.1).
Naar aanleiding van een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is echter duidelijk geworden dat een dergelijk verbod niet meer gebaseerd mag zijn op de autonome verordenende bevoegdheid van de gemeenteraad (in casu de APV), maar sinds de inwerkingtreding van de Huisvestingswet gebaseerd moet zijn op een zogenaamde huisvestingsverordening of gebruiksverordening tweede woningen, die de gemeenteraad in medebewind kan vaststellen op grond van artikel 30 van die Huisvestingswet.
De reden, waarom gemeenten een verbod instellen van recreatieve bewoning, is veelal om de leefbaarheid van woonwijken en (kleine) kernen in stand te houden.
Uit de Memorie van Toelichting op de Huisvestingswet is volgens de Afdeling Bestuursrechtspraak af te leiden dat dit criterium "instandhouding van de leefbaarheid" valt onder de reikwijdte van de Huisvestingswet. Een tweede woningverordening moet daarom zijn basis vinden in die wet.
In verband met eventuele (negatieve) juridische consequenties voor de gemeente als gevolg van administratiefrechtelijke procedures, verdient het daarom aanbeveling om het thans geldende APV-artikel in te trekken en om een nieuwe Gebruiksverordening tweede woningen, gebaseerd op de Huisvestingswet vast te stellen.
Op grond van deze verordening wordt een zogenaamde "onttrekkingsvergunning" in het leven geroepen. Het doel hiervan is om recreatieve bewoning van woonruimten, die zijn bestemd voor permanente bewoning, tegen te gaan.
In deze verordening is rekening gehouden met de meest recente jurisprudentie en de instrumenten, die de Huisvestingswet biedt, om dit onderwerp zo goed mogelijk te regelen.
In hoofdstuk II wordt inhoudelijk op de artikelen van de onderhavige, als "Gebruiksverordening tweede woningen Gaasterlân-Sleat" aangehaalde, verordening ingegaan.
II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Hierna zal, voor zover nodig, per artikel een toelichting gegeven worden.
Artikel 1 Begripsbepalingen
Sub c.
Hier is tot uitdrukking gebracht wat onder het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken van woonruimte als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden wordt verstaan. Het gaat hierbij om het beschikbaar hebben of houden van die woonruimte voor zichzelf of een ander zonder dat deze woonruimte daadwerkelijk voor permanente bewoning wordt gebruikt.
Sub d.
Artikel 30 van de wet kent een vergunningstelsel, zodat het in het thans geldende APV-artikel opgenomen ontheffingstelsel niet meer mag worden toegepast.
Sub f.
In de toelichting op artikel 2.2 wordt hierop nader ingegaan.
Artikel 2.1 Werkingsgebied
De verordening wordt van toepassing verklaard voor het gehele grondgebied van de gemeente. Ongewenst recreatief gebruik van woonruimte doet zich n.l. zowel voor in de kernen als in het buitengebied. De verordening is uiteraard niet van toepassing op woonruimten, die expliciet zijn bestemd voor recreatieve bewoning.
Artikel 2.2 Vergunningvereiste
Het in deze verordening bedoelde recreatieve gebruik van woonruimte valt op basis van de Huisvestingswet onder onttrekking van woonruimte aan de - voor permanente bewoning bestemde - woningvoorraad. In deze verordening is voor het onttrekken aan de bestemming van permanente woonruimte voor het gebruik als tweede woning (of andere recreatieve doeleinden) een vergunning vereist. Het ontbreken van zo'n vergunning geeft de gemeente de mogelijkheid om bestuursrechtelijke sancties toe te passen, waarbij verzegeling van de woning als vorm van bestuursdwang een mogelijkheid is. Het opleggen van een dwangsom is andere mogelijke sanctie.
De Huisvestingswet kent daarnaast nog strafrechtelijke bepalingen.
Alvorens zo'n sanctie toe te passen moet wèl bewezen worden dat iemand deze woonruimte niet permanent bewoont.
Voor de toepassing van deze verordening kan er van permanente bewoning van de betreffende woonruimte geen sprake zijn in het geval: betrokkene in de periode van 180 aaneengesloten dagen niet tenminste 2/3 van die tijd permanent van de woonruimte gebruik maakt. Dit zal dus gedurende die tijd regelmatig en op verschillende tijden moeten worden onderzocht (gecontroleerd), teneinde te kunnen bewijzen dat er inderdaad sprake is van niet permanente bewoning.
Bij het hiervoor bedoelde onderzoek dient o.a. zoveel mogelijk met het volgende rekening te worden gehouden:
de woongelegenheid van betrokkene in relatie tot zijn werksituatie;
een zodanige onderzoeksperiode, dat de controle waar mogelijk rekening houdt met de situatie dat betrokkene in sommige perioden van het jaar frequenter aanwezig is dan op andere tijdstippen;
een geregelde controle op onregelmatige tijden (van dag, avond of nacht), waarbij aan het pand wordt aangebeld;
als aanvulling op het gestelde onder c dient een kaartje te worden achtergelaten dat betrokkene bij de gemeente moet inleveren en waarop hij kan aangeven of hij op die dag ter plaatse aanwezig was (uit de ingekomen datum daarvan kan mogelijk enigszins worden afgeleid wanneer betrokkene aanwezig is als deze het kaartje niet binnen de gevraagde tijd terugstuurt).
Deze verordening zal dus, wil deze het beoogde effect hebben moeten samengaan met de hiervoor beschreven handhavingsmiddelen.
Een woonruimte blijft, ook na de onttrekking aan de bestemming tot bewoning, nog steeds een woonruimte in de zin van de in artikel 1 van de Huisvestingswet gegeven definitie namelijk een: "besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden". Ruimten die, gelet op hun inrichting, slechts geschikt zijn voor tijdelijk verblijf of niet bestemd zijn om tot hoofdverblijf te dienen, bijv. zomerhuisjes, zijn geen woonruimten in de zin van de wet.
Een verleende vergunning tot onttrekking van woonruimte is niet overdraagbaar, zodat een rechtsopvolger een onttrekkingsvergunning dient aan te vragen. Ook voor een woonruimte, die op basis van een vergunning, is onttrokken aan de bestemming woonruimte en nadien weer als woonruimte in gebruik is genomen zal men voor het opnieuw onttrekken aan de woonruimtevoorraad weer over een vergunning moeten beschikken.
Artikel 2.3 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning
Dit artikel geeft uitvoering aan artikel 35 van de wet. Bij toepassing van dit artikel moet ook worden gelet op de artikelen 36 en 37 van de wet, die luiden:
Artikel 36
Indien de aanvraag niet is gedaan door de gebruiker, onderscheidenlijk de eigenaar van de van de woonruimte of het gebouw, zenden burgemeester en wethouders onverwijld aan deze een afschrift van de aanvraag.
Burgemeester en wethouders stellen de gebruiker, onderscheidenlijk de eigenaar op diens verzoek, voor zover zulks nodig is voor de beoordeling van de aanvraag, in de gelegenheid de bij de aanvraag overgelegde gegevens in te zien, totdat op de aanvraag onherroepelijk is beslist. Zij verschaffen hem desgevraagd een afschrift daarvan tegen betaling van de kosten.
Artikel 37
Gedurende een maand nadat hem overeenkomstig artikel 36, eerste lid, mededeling is gedaan, kan de gebruiker, onderscheidenlijk de eigenaar schriftelijk bezwaren of opmerkingen bij burgemeester en wethouders inbrengen.
Burgemeester en wethouders zenden onverwijld een afschrift van de ingebrachte bezwaren en opmerkingen aan de aanvrager.
Artikel 2.4 Criteria voor vergunningverlening
In artikel 31 van de wet is geregeld wanneer het college een vergunning voor de onttrekking van woonruimte aan de bestemming mag weigeren. Uitgangspunt hierbij is dat de gevraagde gebruiksverandering alleen geweigerd mag worden indien het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimte zwaarder weegt dan het met de onttrekking aan de woonbestemming gediende belang. Hier komt ook het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad uit het oogpunt van de leefbaarheid aan de orde.
Andere criteria, die in de afwegingen bij het te nemen besluit meegenomen dienen te worden zijn de indeling, de onderhoudstoestand, de oppervlakte en de bereikbaarheid van de woonruimte.
Eén en ander is nader uitgewerkt in een beleidsregel, zoals bedoeld in artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht.
Bij het verlenen van een tijdelijke ontheffing kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de mogelijkheid om toekomstige permanente bewoners de gelegenheid te geven om de woning daarvoor in die tijd geschikt te maken.
Artikel 2.5 Beslistermijn
Voordat op een aanvraag kan worden beslist moet in voorkomende gevallen een tijdrovende procedure worden gevolgd.
Daarom is in het derde lid van dit artikel bepaald dat alsdan andere termijnen gelden dan normaal.
Artikel 3.1 Toezicht
Met dit noodzakelijke, intensieve toezicht zijn belast de door het college aangewezen ambtenaren.
Artikel 3.2. Intrekking
Artikel 38 van de wet kent uitputtende intrekkingsgronden, zodat het alleen in die gevallen mogelijk is. De wet gaat uit van het gebruik van de onttrekkingsvergunning binnen één jaar. Wordt van de vergunning tijdig gebruik gemaakt dan mag de woonruimte als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden worden gebruikt. Wordt deze woning later weer in gebruik genomen voor permanente bewoning dan is voor het weer onttrekken daarvan opnieuw een onttrekkingsvergunning nodig. Deze maakt dan immers wederom deel uit van de woonruimtevoorraad. Verwezen wordt ook naar de toelichting op artikel 2.2.
Artikel 3.3 Verzegeling
Indien d.m.v. een afdoende controle genoegzaam is vastgesteld dat een woonruimte zonder vergunning als tweede woning of voor andere recreatieve doeleinden wordt gebruikt kunnen sancties worden toegepast. Verzegeling, als instrument van bestuursdwang, is in dit verband het meest effectief. Deze verzegeling wordt opgeheven in de gevallen dat:
de woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die deze wèl als permanente woonruimte;
gaat gebruiken;
de eigenaar/gebruiker er alsnog permanent gaat wonen;
er alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend.
Artikel 4.1 Overleg bij wijziging
Ingevolge artikel 3, lid 1 van de wet moet het college bij de voorbereiding tot vaststelling of wijziging van een verordening als de onderhavige overleg plegen met de aldaar bedoelde instellingen en andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties. In deze gemeente kan dit overleg zich beperken tot de woningbouwverenigingen Zuidwest Friesland en Nijefurd. Op grond van lid 2 van bedoeld artikel moet een besluit tot vaststelling of wijziging van zo'n verordening worden toegezonden aan Gedeputeerde Staten en in afschrift aan de ter plaatse bevoegde inspecteur van de volkshuisvesting.
Artikel 5.3 Overgangsbepalingen
Dit artikel bevat overgangsrecht. Op grond van jurisprudentie mogen de bestaande rechten van een rechthebbende op woonruimte in gebruik als tweede woning door het nieuwe regime niet worden aangetast.
Wel wordt hier in een moment voorzien waarop het huidige (illegale) gebruik onder controle kan worden gebracht.
Hoe omgegaan wordt met eigendomsovergang van een woonruimte, die reeds in gebruik is als tweede woning, door middel van vererving, is vastgelegd in een beleidsregel, zoals bedoeld in artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht.