Beleidsplan voor agrarische woningen in het sierteeltgebied van de regio Boskoop; gemeente Reeuwijk voor de sierteeltconcentratiegebieden in de gemeente Reeuwijk zijnde het gebied ten westen van de Middelburgseweg en het sierteeltconcentratiegebied ten oosten van de T-splitsing Schinkeldijk/Zijdeweg/Tempeldijk

0. Samenvatting

0.1 Aanleiding voor het project

De regio Boskoop is samen met de mainport Schiphol, de Rotterdamse haven en het glastuinbouwgebied van Westland één van de aanjagers van de Nederlandse economie. In de Boskoopse economie speelt de sierteelsector een belangrijke rol. Om de leidende rol van de regio Boskoop te behouden en de concurrentie de baas te blijven, is schaalvergroting en herstructurering van de sierteeltbedrijven noodzakelijk. Het is van groot belang dat de activiteiten die deel uit maken van deze sector goed zijn ingepast in de openbare ruimte. Woningen in het buitengebied kunnen daarbij voor belemmeringen zorgen. De regio Boskoop is daarom in februari 2007 gestart met het project Herstructurering en woningen buitengebied Boskoop.

0.2 Deelnemende partijen aan het project

Het project Herstructurering en woningen buitengebied Boskoop is een initiatief van de regio Boskoop in samenwerking met de provincie Zuid-Holland en Hoogheemraadschap van Rijnland. Samen hebben deze partijen dit Beleidsplan opgesteld. Hierin staat op welke wijze met de woningen in het buitengebied concreet zal worden omgegaan.

0.3 Doel van het project

Bij de herstructurering van het buitengebied worden zowel de weg- en waterinfrastructuur als de verkaveling verbeterd. In het verleden ging elke gemeente binnen de regio Boskoop daar op een eigen manier mee om. Het samenwerken van de diverse gemeenten binnen de regio Boskoop maakt duidelijke en eenduidige beleidsregels noodzakelijk. Het doel van het project Herstructurering en woningen buitengebied Boskoop is daarom: “Een beleidsvisie en een werkbaar instrumentarium om de noodzakelijke herstructurering doorgang te laten vinden met hieraan gekoppeld een duidelijk beleid ten aanzien van de agrarische woningen”

0.4 Beoordeling van herstructureringsvoorstellen

Binnen het project is aan de hand van een aantal concrete voorstellen een werkwijze ontwikkeld om de herstructurering goed te kunnen uitvoeren. Er wordt over gewaakt om alle belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening tot hun recht te laten komen. De belangen van bedrijven en clusters van bedrijven worden niet uit het oog verloren. Deze staan mede beschreven in de Nota “Bomen in beeld” uit 2006 en zullen ook worden opgenomen in de Integrale ruimtelijke visie Greenport Boskoop 2020.

0.5 Eén bestemmingsplan

In feite gaat het er om flexibel en snel om te gaan met ondernemersinitiatieven en daarbij telkens een belangenafweging te maken, kansen te zoeken en deze optimaal te benutten. Daarbij wordt zowel naar de mogelijkheden voor de korte, de middellange als de lange termijn gekeken. Op basis van de bevindingen per deelgebied worden randvoorwaarden opgesteld voor het realiseren van concrete plannen.

0.6 Voorwaarden voor bestemmingswijziging

De wijziging van de bestemming ‘agrarische bedrijfswoning’ naar de bestemming ‘woondoeleinden’ is mogelijk als in beginsel aan een aantal voorwaarden wordt

voldaan. Deze voorwaarden zijn:

• 1.

  De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk. Hierbij moet per (te reconstrueren) bedrijf één agrarische bedrijfswoning blijven bestaan.

• 2.

  De ligging van de af te splitsen bedrijfswoning staat toekomstige reconstructie, bestaande bedrijvigheid of andere ruimtelijke opgaven (onder andere waterberging en wegen) niet in de weg.

• 3.

  Er is sprake is van “saldo minder of nul “. Dit betekent dat er niet meer woningen in het sierteeltgebied mogen worden gebouwd dan er worden gesloopt. Bij voorkeur worden er minder woningen herbouwd dan er worden gesloopt aangezien iedere woning een belemmering kan vormen voor de sierteeltsector.

• 4.

  De maximale oppervlakte van het perceel is zo beperkt mogelijk.

• 5.

  De bijgebouwen hebben na bestemmingswijziging geen groter vloeroppervlak dan 50m2. Bij uitzondering is een vrijstelling van 75 m2 toegestaan. De zogeheten vergunningvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.

• 6.

  Er wordt voldaan aan de milieuzonering en er is sprake van een milieuhygiënisch verantwoorde situatie.

0.7 Voorwaarden voor het uitplaatsen of verplaatsen van woningen

In sierteeltgebieden is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om woningen die reconstructie belemmeren te slopen en elders binnen het gebied te herbouwen. Dit wordt uitplaatsen of verplaatsen van woningen genoemd. Daarvoor gelden in de eerste plaats de voorwaarden zoals die gelden voor bestemmingswijziging. Daarnaast worden de volgende aspecten beoordeeld:

• 1.

  Staat de woning in de weg?

• 2.

  Wordt er voldaan aan het streekplan?

• 3.

  Wat is het belang van de reconstructie?

• 4.

  Is er sprake van ‘Saldo minder of 0’?

• 5.

  Voldoet de woning aan de regels voor maatvoering bij herbouw?

0.8 Bouwstop

Om de productieomstandig heden voor de sierteelt te optimaliseren, is het noodzakelijk dat het aantal woningen in het sierteeltgebied beperkt wordt. Afgezien van de toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling bij vrijkomende veeteeltbedrijven en de bij de totstandkoming van het nieuwe bestemmingsplan Randenburg eventueel nieuwe op te nemen bouwvlakken worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan.

0.9 Handhaving van het bestemmingsplan

Op het sierteeltconcentratiegebied is het algemene handhavingsbeleid van de gemeente Reeuwijk van toepassing.

0.10 Financiering van de reconstructieplannen

Voor de financiering van reconstructieprojecten wordt uitgegaan van een zogeheten gesloten financieel systeem. Dit betekent dat kosten en opbrengsten per gebied worden verrekend over de betrokken partijen.

1. Inleiding

1.1 Het project Woningen buitengebied Boskoop (WbB)

Het project Herstructurering en woningen buitengebied Boskoop is een initiatief van de regio Boskoop in samenwerking met de provincie Zuid-Holland en Hoogheemraadschap van Rijnland. Het project is gestart in januari 2007. Eén van de doelstellingen van het project is het opstellen van dit Beleidsplan waarin staat hoe met de woningen in het buitengebied concreet zal worden omgegaan. Voor dit project is een projectorganisatie opgericht met vertegenwoordigers van de betrokken partijen.

1.2 Basis voor dit document

De huidige versie van het Beleidsplan is gebaseerd op de volgende bronnen.

2. Situatiebeschrijving

2.1 Beschrijving van het gebied en historische ontwikkelingen

In de regio Boskoop is de boomteelt in 20 jaar gegroeid van 948 ha naar thans 1.100 ha. Het glasareaal boomteelt is landelijk gegroeid van 6.640 ha naar 13.750 ha. Het totaal aantal bedrijven in Nederland is 4.306. Hiervan bevinden zich 720 in de regio Boskoop. De productiewaarde is 200 miljoen euro in relatie tot 600 miljoen euro landelijk. Dit betekent dat in de regio Boskoop met ca een zesde van het totale aantal bedrijven 30 % van de productiewaarde wordt verdiend. Boskoop heeft zich bedrijfseconomisch geconcentreerd op kleinere gewassen.

Wil de Greenport Boskoop haar nationale en mondiale positie behouden dan zal zeer efficiënt met de ruimte moeten worden omgesprongen. Dit kan in de eerste plaats door het uitvoeren van een herstructurering en transformatie van de gebieden in de regio Boskoop van 399 ha en een geringe uitbreiding van het areaal met ca 25-50 ha per jaar (in totaal 400 ha tot 2015).

De regio Boskoop vormt samen met Westland/Oostland, Aalsmeer, de Bollenstreek en Venlo de greenports van Nederland. Boskoop is dus één van de aanjagers van de Nederlandse economie. Het belang van een economisch rendabele sierteeltsector is voor de nationale en vooral de regionale en Boskoopse economie essentieel. Teneinde de leidende rol die de regio Boskoop heeft in de sierteeltsector te behouden is het van groot belang dat de schaalvergroting en herstructurering doorgang kunnen vinden. Deze positie voor de regio Boskoop wordt ook beschreven in de Nota Ruimte.

2.1.1 Streekplan Zuid-Holland Oost

Op provinciaal en regionaal niveau is het Streekplan Zuid-Holland Oost bepalend. Hierin is het volgende bepaald: “De provincie wil het complex verder ontwikkelen en pleit daartoe voor het toepassen van intensief ruimtegebruik, herstructurering en optimalisering van het bestaande ruimtegebruik binnen de bestaande boomteeltconcentratiecontour”.

De Stuurgroep Boomteelt Regio Boskoop heeft de projecten ter uitwerking van het boomteeltpact afgerond. Er is een eindrapportage “Bomen in beeld”. Herstructurering van het sierteeltgebied is een van de kernpunten van het Boomteeltpact. Zowel door overheden als door het bedrijfsleven wordt herstructurering gezien als enige mogelijkheid om het sierteeltgebied ook op de lange termijn gezond te houden. In het Rapport herstructurering (bijlage bij nota “Bomen in beeld”) is een beschrijving gegeven van de verschillende gebieden en categorieën van herstructurering. Tevens zijn knelpunten per categorie en oplossingsrichtingen aangegeven.

De bij herstructurering vrijkomende agrarische bedrijfswoningen is hierbij een van de belangrijkste onderdelen ten aanzien waarvan een duidelijk en uitvoerbaar beleid moet worden vastgesteld. Deze nota gaat hier nader op in.

Tevens verdienen volgens de nota herstructurering de onderwerpen herstructureringsfonds, grondbank en verdeling van kosten van herstructurering nadere uitwerking. Een en ander wordt opgenomen in het “Uitvoeringsplan herstructurering”.

2.1.2 Waterhuishouding

De klimaatverandering, de bodemdaling en de zeespiegelstijging zijn aanleiding voor het optimaliseren van het waterbelang. Om te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij ruimtelijke planvorming is een watertoets wettelijk verplicht gesteld. Er moeten afspraken worden gemaakt over de wijze waarop met water wordt omgegaan. Het betreft onderwerpen als waterkwantiteit, waterkwaliteit en veiligheid. In dit verband liggen er opgaven voor de polders Laag Boskoop, de Voorofsche en het Zaanse

Rietveld.

2.1.3 Schaalvergroting en herstructurering

Algemeen

De schaalvergroting is dus nodig om economisch gezond, duurzaam en kwalitatief hoogwaardig te kunnen blijven en de concurrentie de baas te blijven. Dit geldt voor het gebied Boskoop als geheel. Vooral vanwege het ruimtegebrek in de regio Boskoop is een goede ruimtelijke inpassing van groot belang.

De schaalvergroting en reconstructie van het sierteeltgebied is de laatste jaren in een stroomversnelling geraakt. De bedrijven werken momenteel toe naar een grootte van ca 3 a 4 ha om rendabel te blijven. Sommige bedrijven groeien tot 10 hectare of meer. De verwachting is dat de ontwikkelingen niet stil zullen staan en dat de sierteeltbedrijven zullen blijven groeien.

Het “oude” boomkwekerijgebied Boskoop heeft een zeer speciale grond die er in het verleden voor heeft gezorgd dat Boskoop groot is geworden, namelijk zijn veengrond. Dit land is zeer geschikt om er planten direct in de grond te kweken. Deze markt is onderdeel van de “keten” binnen Boskoop. Veel PCT bedrijven binnen Boskoop nemen planten van hun collega’s uit het vollegrondgebied af. De vorm van de kavels een de ontsluitingsmogelijkheden vormen echter een probleem bij het verder ontwikkelen van een bedrijf.

De bedrijven die veel groter willen worden zijn vooral de bedrijven die zich bezig houden met de kweek in potten. Deze bedrijven moeten mechaniseren en doen ook grote investeringen in teeltvloeren silo’s, wegen enz.. Dit soort bedrijven zet men graag neer op stevige bodem. Het gebied in Boskoop Oost is daarvoor dan ook minder geschikt. Men heeft continu onderhoud en de levensduur van de investeringen is veel korter door verzakking.

De schaalvergroting vindt in de meeste gevallen plaats op initiatief van de sierteeltsector zelf. De (provinciale en gemeentelijke) overheid heeft een sturende en faciliterende rol. Meer concreet is de overheid initiatiefnemer bij de ontsluiting van de duurzame sierteeltgebieden middels de aanleg van nieuwe (rond)wegen of de verbetering van de bestaande infrastructuur.

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben in hun brief d.d. 14 december 2006 waarin zij een reactie geven op de eindrapportage “Bomen in beeld” ten aanzien van herstructurering gesteld dat zij “in het rapport nog onvoldoende aanknopingspunten zien om de gewenste herstructurering ook daadwerkelijk in gang te zetten.” Weliswaar wordt aangegeven welke instrumenten beschikbaar zijn om tot herstructurering te komen, maar er zijn nog onvoldoende aanknopingspunten om de gewenste

herstructurering ook daadwerkelijk in gang te zetten; ook wordt niet duidelijk in hoeverre de sector daarmee binnen de huidige contour voldoende ruimte voor het functioneren als greenport zal hebben.”

De gemeente Boskoop en de gemeente Rijnwoude hebben aangegeven het project herstructurering verder te willen uitwerken. Hierbij zal naast de hiervoor genoemde onderwerpen ook rekening worden gehouden met landschappelijke inpassing, infrastructuur en wateropgave.

In de nota “Greenport 2020, thuis in Zuid-Holland” wordt aan de gezamenlijke gemeenten gevraagd voor de greenport Boskoop een integrale visie te maken. Deze integrale ontwikkelingsvisie waarin ook de benodigde infrastructuur is begrepen zal een basis zijn voor de herstructurering en dus ook voor het omgaan met de woningen.

3. Achtergronden van de problematiek

3.1 Probleemstelling algemeen

De noodzaak tot schaalvergroting teneinde de regio Boskoop de leidende rol in de sierteeltsector te laten behouden is groot. De noodzaak wordt vooral veroorzaakt door een verandering van de eisen van afnemers. De schaalvergroting is daarom grotendeels marktgestuurd. Bij de schaalvergroting is een aantal belemmeringen te onderscheiden. Deze liggen voornamelijk op het ontbreken van een strategische en lange termijn ruimtelijke visie. Verder is de beperking van de mogelijkheden tot het

wijzigen van de bestemming van een agrarische woning in burgerwoning een belemmering voor de schaalvergroting en de herstructurering. Ook de planologische beperking van kassen en bedrijfsruimten voor grotere bedrijven zorgen voor stagnatie van herstructureringsinitiatieven. Ook de slootdempingen belemmeren de voortgang van de herstructurering.

3.2 Overbodig worden van de functie van bedrijfswoning

Door verdergaande professionalisering, schaalvergroting en automatisering in de sierteeltsector is in de loop der jaren een toenemend aantal woningen overbodig geworden als bedrijfswoning. Een veel voorkomende situatie is dat een kweker het bedrijf van de aangrenzende kweker opkoopt en op deze wijze een stuk schaalvergroting realiseert.

3.3 Bijlage 4 behorende bij bestemmingsplan buitengebied

In het verleden zijn in de gemeente Reeuwijk de woningen die niet meer door kwekers maar door burgers werden bewoond opgenomen in een zogenaamde bijlage 4 bij het bestemmingsplan sierteeltgebied Randenburg. Op deze manier bleef de agrarische bestemming van de betreffende woning gehandhaafd, maar was de burgerbewoning wel bekend. De betreffende woningen waren ook vrij overdraagbaar. Door deze praktijk is bij de kwekers en burgers een verwachtingspatroon ontstaan.

3.4 Gebruik voor andere doeleinden dan sierteelt

In veel gevallen is de stoppende kweker niet bereid tot het verkopen van het sierteeltbedrijf als geen medewerking wordt verleend aan een bestemmingswijziging van de woning. In deze gevallen verhuurt de kweker vervolgens het bedrijf, laat deze ongebruikt liggen of gebruikt deze voor hobby- of commerciële doeleinden. Een ander veelvoorkomend verschijnsel is dat burgers een bedrijf kopen en er aldus een semi- agrarisch bedrijf ontstaat.

Ook komt het voor dat het perceel wordt gebruikt als paarden- of schapenwei. De ervaring wijst uit, dat het toelaten van “burger”gebruik in het sierteeltgebied kan leiden tot verpaupering van de sierteeltgebieden. Voormalige kwekers en burgers zijn vaak niet bereid om medewerking te verlenen aan reconstructie van het gebied. Ook zijn zij eerder geneigd tot klagen over hinder van de agrarische omgeving.

De onvoldoende handhaving van de agrarische bestemming en de daaruit voortvloeiende functievervuiling kan daarom een belemmering voor schaalvergroting vormen.

3.5 Financiering schaalvergroting

De bedrijfswoning wordt in veel gevallen beschouwd als een belangrijke

vermogenspost. Tevens is de waarde van de burgerwoning hoger dan die van de bedrijfswoning. Anderzijds kan het wijzigen van de bestemming agrarische woningen naar de bestemming ‘woondoeleinden’ door de bijbehorende waardevermeerdering de herstructurering helpen financieren.

3.6 Bestuurlijke aansturing

De ligging van het sierteeltgebied van de regio Boskoop binnen vier gemeenten heeft - alle acties tot afstemming ten spijt - de aansturing van de aanpak van het probleem gecompliceerd gemaakt. Er zijn ook vele verschillende partijen betrokken bij dit probleem met ieder zijn eigen belangen, intenties en beweegredenen. De oorzaak en het gevolg maken het aanwijzen van een probleemhebber moeilijk, zo niet onmogelijk.

3.7 Aanpak van de problematiek tot heden

In Reeuwijk is in 1994 het bestemmingsplan Sierteeltgebied Randenburg vastgesteld.

Bij dit bestemmingsplan is een aantal bijlagen gevoegd.

Bijlage 1 bevat de woningen die de bestemming burgerwoning hadden gekregen.

Bijlage 4 bevat de woningen die als agrarische bedrijfswoning worden aangemerkt maar niet overeenkomstig worden gebruikt.

3.8 Nadere omschrijving van de situatie ten aanzien van woningen

3.8.1 Situering van de woningen in het buitengebied

In het buitengebied van de regio Boskoop staan zowel burger- als bedrijfswoningen. Gezien de ontwikkelingshistorie van de woonfunctie in de regio Boskoop is, naar de huidige maatstaven, de woningdichtheid ten opzichte van het sierteeltgebied relatief hoog. Er zijn woningen gelegen in het gebied waar de herstructurering nu of in de toekomst plaats moet vinden.

3.8.2 Financiering van verplaatsingen van woningen

Tegenover de kosten van verplaatsing staan baten voor het sierteeltgebied als gevolg van de te verwachten waardevermeerdering van sierteeltgrond omdat grote percelen meer waard zijn dan kleinere. Ook moet hierbij worden opgemerkt dat in individuele afzonderlijke praktijksituaties het werkelijke waardesaldo sterk zal variëren, mede door andere factoren. Positieve waarde wordt bovendien gerealiseerd door de individuele ondernemers. Er is geen middeling op sectorniveau.

Daarom is te verwachten dat alleen verplaatsingen zullen worden gerealiseerd bij saldo-neutrale of projecten met een positief resultaat. Er moet dan een behoorlijk positief saldo ontstaan wil de kans op slagen aanwezig zijn. Woningen in saldo-negatieve projecten worden zonder extra financiële impulsen niet verplaatst.

4. Visie op de aanpak van de woningen in het buitengebied in relatie tot herstructurering

4.1 Doelstelling

Het is van belang dat de herstructurering in het sierteeltgebied wordt gestimuleerd. In dit kader zal een duidelijke regie gevoerd moeten worden over het entameren, begeleiden en uitwerken van deze plannen mede in relatie tot de integrale ruimtelijke visie Greenport regio Boskoop.

Als doelstelling voor de woningen in het buitengebied geldt:

“Een maatschappelijk gedragen beleid voor de woningen in het buitengebied, een goed woon- en leefklimaat en een optimaal functionerende sierteeltsector”.

4.2 Resultaat

Als resultaat voor de woningen in het buitengebied geldt:

“Een werkbaar beleid en instrumentarium om de noodzakelijke schaalvergroting doorgang te laten vinden met hieraan gekoppeld een handhavingsbeleid, rekening houdend met de belangen van de woningeigenaren”

4.3 Inhoudelijke uitgangspunten

De aanpak in het buitengebied van de regio Boskoop is gebaseerd op een aantal inhoudelijke uitgangspunten. Dit zijn de volgende beleidsmatige punten:

a. het beleid moet steunen op een breed rechtvaardigheidsgevoel, maatschappelijke acceptatie en economische haalbaarheid;

b. het is van groot belang dat (de uitvoering van) het Beleidsplan een zo breed mogelijk draagvlak heeft;

c. de schaalvergroting en herstructurering in de regio Boskoop dient bevorderd te worden ten behoeve van een perspectief voor de sierteeltbedrijven en een zo evenwichtig mogelijke ruimtelijke ontwikkeling;

d. zowel op lokaal niveau als op regionaal en provinciaal niveau dient sprake te zijn van een integrale, doordachte ruimtelijke planvorming waarbij een duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd;

e. een kader en sturing van toekomstige ontwikkelingen wordt gegeven;

En de volgende uitgangspunten voor de uitvoering:

f. er dient duidelijkheid te worden verkregen over de mogelijkheden van omzetting van agrarische woningen in burgerwoningen;

g. er bestaat behoefte aan een georganiseerde structuur die voorziet in de het begeleiden van de herstructurering;

h. op vooraf omschreven evaluatiemomenten zal worden bezien of, en in welke zin, het in het Beleidsplan omschreven beleid nadere uitwerking of detaillering behoeft.

5. Bestemmingsplan

5.1 Bestemmingsplanbepalingen

Een bestemmingsplan bestaat doorgaans uit een plankaart en voorschriften. Deze voorschriften omvatten zowel bebouwings- als gebruiksvoorschriften. Momenteel zijn de bestemmingsplanbepalingen van de verschillende bestemmingsplannen buitengebied bepalend. De huidige bestemmingsplannen geven de gewenste bestemmingen en gebruiksmogelijkheden aan. Verder hebben de bestaande bestemmingsplannen een belangrijke functie voor de rechtsbescherming.

Belanghebbenden kunnen aan het plan rechten ontlenen, vooral het recht dat de gemeente het tot zijn taak moet rekenen de voorschriften van het plan te handhaven en in principe tegen overtredingen dient op te treden. De bestemmingsplanbepalingen voor het sierteeltgebied worden op elkaar afgestemd.

5.2 Overgangsrecht

In elk bestemmingsplan is zogenaamd overgangsrecht opgenomen. Dit overgangsrecht bevat regels voor de situatie dat een bestaande situatie in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan. Deze situaties kunnen op grond van het overgangsrecht nog tijdelijk blijven bestaan.

5.3 Bestemmingswijziging

5.3.1 Van agrarische bedrijfswoning naar bestemming woondoeleinden

Aan bestemmingswijziging van agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning kan medewerking worden verleend als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Ook op de aanvragen die al bij de regio Boskoop bekend zijn zal dit beoordelingskader worden toegepast. Hierbij wordt in beschouwing genomen in hoeverre er door de gemeente in het verleden een toezegging is gedaan waardoor een gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat legalisering van de onttrekking zou plaatsvinden.

Onder bestemmingswijziging wordt ook een verzoek om vrijstelling op basis van artikel 19, lid 1, op de Wet Ruimtelijke Ordening verstaan.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening wordt getoetst aan de volgende criteria:

• 1.

  De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk. Hierbij moet per (te reconstrueren) bedrijf één agrarische bedrijfswoning blijven bestaan.

• 2.

  De ligging van de af te splitsen bedrijfswoning staat toekomstige reconstructie, bestaande bedrijvigheid of andere ruimtelijke opgaven (onder andere waterberging en wegen) niet in de weg.

• 3.

  Er is sprake is van “saldo minder of nul”. Dit betekent dat er niet meer woningen in het sierteeltgebied mogen worden gebouwd dan er worden gesloopt. Bij voorkeur worden er minder woningen herbouwd dan er worden gesloopt aangezien iedere woning een belemmering kan vormen voor de sierteeltsector.

• 4.

  De maximale oppervlakte van het perceel is zo beperkt mogelijk, met in beginsel een maximum van 1.000 m2; de locatie van de woning op het perceel en de breedte van het perceel kan echter een grotere oppervlakte noodzakelijk maken.

• 5.

  De bijgebouwen hebben na bestemmingswijziging geen groter vloeroppervlak dan 50 m2. Bij uitzondering is een vrijstelling van 75 m2 toegestaan. De zogeheten vergunningvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit.

• 6.

  Er wordt voldaan aan de milieuzonering en er is sprake van een milieuhygiënisch verantwoorde situatie.

De criteria worden hierna verder toegelicht.

Het college van B & W heeft de bevoegdheid om van deze criteria gemotiveerd af te wijken indien deze voor een of meerdere belanghebbenden gevolgen hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de criteria te dienen doelen. Hierbij dient gerealiseerd te worden dat het slagen van herstructurering de hoogste prioriteit heeft. Een maximale flexibiliteit bij

bestemmingswijziging lijkt daarvoor een eerste vereiste. Het is echter ook in het belang van de sierteeltsector en de bewoners van het gebied dat verrommeling wordt tegengegaan en dat gebiedsvreemde activiteiten worden voorkomen.

5.3.2 Niet voldoen aan alle voorwaarden tot bestemmingswijziging

Bepalend is aan welke voorwaarde niet wordt voldaan.

Indien niet aan de voorwaarde 1 wordt voldaan en de woning nog nodig is voor de agrarische bedrijfsvoering wordt het verzoek tot wijziging niet ingewilligd.

Indien de woning toekomstige reconstructie in de weg ligt en dus niet voldaan wordt aan voorwaarde 2 zal het verzoek tot wijziging worden geweigerd. Hierbij zal wel een koppeling gelegd worden met de toekomstige reconstructie. Afhankelijk van de ligging van de woning zal dan een eventuele verplaatsing aan de orde kunnen zijn. In de tussentijd kan overwogen worden het gebruik als burgerwoning te gedogen.

Indien niet voldaan wordt aan de voorwaarde 4 van een maximum aan oppervlakte e.d. perceel zal een maatwerkoplossing worden bedacht, die eruit bestaat dat het meerdere een andere bestemming krijgt. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat bij een grotere oppervlakte van het perceel het meerdere de agrarische bestemming behoudt. De te wijzigen bestemmingsviakken worden indien noodzakelijk bestemd als erf of als agrarisch.

Bij een grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan in voorwaarde 5 is gesteld wordt voor het meerdere gewerkt met persoonlijk overgangsrecht. Dit betekent dat het teveel aan oppervlakte kan blijven staan zolang de betreffende bewoner er nog in woont. Verkoopt hij de woning dan zullen de bijgebouwen teruggebracht moeten worden tot de in het bestemmingsplan beschreven oppervlakte van 50 m2. Met persoonsgebonden overgangsrecht wordt bereikt dat de situatie uiteindelijk in overeenstemming met het bestemmingsplan kan worden gebracht. Niet alleen vanuit het bestemmingsplantechnische oogpunt is persoonlijk overgangsrecht veruit te prefereren, ook vanuit het oogpunt van handhaving is dit het geval. Een teveel aan bijgebouwen in het buitengebied is vanuit het oogpunt van handhaving zeer

ongewenst. Het betekent verrommeling en het steeds opnieuw moeten optreden tegen gebiedsvreemde activiteiten. Overigens zullen niet ongelimiteerd bijgebouwen onder persoonlijk overgangsrecht worden gebracht. Er kunnen bijgebouwen zijn die zo onevenredig groot zijn, gelet op het perceel, zozeer de uitstraling van bedrijfsgebouw hebben en die zich zozeer lenen voor met de bestemming woondoeleinden strijdig gebruik, dat deze meteen moeten worden afgebroken. Bijgebouwen moeten duidelijk een uitstraling en functie hebben van behorend bij woondoeleinden.

6. Milieuzonering

In de milieuwetgeving worden sinds jaar en dag afstanden gehanteerd in de afzonderlijke milieucompartimenten lucht, water, geluid etc. Vanaf eind jaren 70, begin jaren 80 van de vorige eeuw is het begrip milieuzonering geïntroduceerd in de ruimtelijke ordening. Milieuzonering dient er toe om ruimtelijke conflicten tussen bestemmingen te voorkomen. Een milieuzone is gebaseerd op verschillende aspecten, zoals geluid, geur, trilling, lichtemissie, verkeersaantrekkende werking en gebruik van bestrijdingsmiddelen. Voor het bepalen van de omvang van de zone in het kader van de ruimtelijke ordening gelden alle aspecten tezamen.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft een leidraad uitgegeven: “Bedrijven en milieuzonering” met milieuzones voor alle vormen van bedrijvigheid en dus ook voor de glastuinbouw. De zogenaamde staat van bedrijfsactiviteiten is standaard in elk bestemmingsplan. Het moet wel duidelijk worden gemotiveerd welke zonering noodzakelijk is en waarom. Dit betekent in de praktijk dat de afstand tussen woningen en sierteeltgebied kan variëren.

7. Verplaatsing

Verplaatsing is het scheppen van mogelijkheden om woningen in sierteeltgebieden die reconstructie belemmeren te slopen en elders binnen een gebied te herbouwen. Bij het verplaatsen van woningen gelden ook de criteria voor bestemmingswijziging.

Daarnaast gelden met het oog op een goede ruimtelijke ordening de volgende criteria.

7.1 Indien de woning in de weg staat

Een woning staat in de weg indien deze in het duurzaam sierteeltgebied is gesitueerd en niet langer noodzakelijk is voor de agrarische bedrijfsvoering terwijl de woning als gevolg van de ligging (toekomstige) reconstructie belemmert dan wel de in het gebied aanwezige bedrijven in hun bedrijfsuitvoering belemmert. Het kan hierbij gaan om zowel agrarische bedrijfswoningen als om woningen die al een burgerbestemming hebben.

7.2 Toets aan het streekplan

Het verplaatsen van woningen dient kritisch te worden bezien. Dit vanwege het in het streekplan neergelegde uitgangspunt om enerzijds het stedelijk ruimtebeslag te sturen binnen de als zodanig aangewezen rode contouren en anderzijds de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het duurzame sierteeltgebied niet te beperken.

Hiertoe wordt een afpelsysteem systematisch gehanteerd.

• 1.

  Het verplaatsen van woningen dient allereerst plaats te vinden binnen de rode contouren.

• 2.

  Is verplaatsing binnen de rode contouren aantoonbaar niet mogelijk dan dient te worden bezien of verplaatsing mogelijk is binnen de in het streekplan als zodanig aangewezen transformatiegebieden.

• 3.

  Indien ook dit niet mogelijk is, dan is verplaatsing in clusters van woningen mogelijk of in linten onder de voorwaarde dat de schaalvergroting en reconstructie en glastuinbouwbedrijven niet worden belemmerd.

7.3 Toets van reconstructie

Het verplaatsen van woningen kan indien er sprake is van een reconstructie van voldoende omvang. Tevens dient een financiële onderbouwing te worden overgelegd waaruit de noodzaak van herbouw blijkt. Aan de hand van kaartbeelden wordt bezien of toekomstige reconstructies worden belemmerd.

7.4 Saldo minder of 0 bij herbouw van woningen

Ten aanzien van de herbouw van woningen geldt de “saldo minder of nul” benadering. Dit houdt in dat er niet meer woningen in het buitengebied mogen worden gebouwd dan er worden gesloopt. Bij voorkeur worden er minder woningen herbouwd dan er worden gesloopt aangezien iedere woning een belemmering kan vormen voor de sierteeltsector.

Het komt in de regio Boskoop voor dat er woningen zijn die sloopwaardig zijn of opgesplitst zijn en het predicaat woning niet verdienen. Het zou te ver gaan om voor dergelijke “woningen” een herbouwrecht in het leven te roepen. In verband hiermee zal bij iedere verplaatsing van woningen dan ook een financiële onderbouwing moeten worden overgelegd waaruit de financiële noodzaak blijkt van herbouw.

7.5 Maten nieuwe gebouwen

De nota Regels voor Ruimte schrijft voor woningen in het sierteeltgebied geen maximale inhoudsmaat meer voor. De gemeente Reeuwijk kiest ervoor de in de gehele gemeente voorgeschreven maximale inhoudsmaat van een woning in het buitengebied ook in het sierteeltgebied te laten gelden. Dit betekent dat de maximale inhoudsmaat ook voor het sierteeltgebied wordt vastgesteld op 650 m3 (bovengronds). Dit is inclusief inpandige garage, bijkeuken e.d. Hieronder zijn niet de zogenaamde

vergunningsvrije bouwwerken begrepen. Een en ander onder de voorwaarde dat geen hinder ontstaat voor nabijgelegen bedrijven.

7.6 Sloop na nieuwbouw

Het is mogelijk om de nieuwe woning eerst te bouwen alvorens de oude woning te slopen. Teneinde zeker te stellen dat het oude pand daadwerkelijk wordt gesloopt zal in de bouwvergunning een bepaling worden opgenomen dat de oude woning direct na voltooiing van het bouwwerk wordt gesloopt. Het niet naleven van de bepaling heeft intrekking van de bouwvergunning tot gevolg.

7.7 Antidubbeltelbepaling

Als gevolg van de anti-dubbeltelbepaling van de bestemmingsplannen mag er geen woning worden gebouwd op een perceel waarop in het verleden al een woning is gebouwd.

8. Bouwstop

Uitgangspunt is dat het beperken van het aantal woningen in het sierteeltgebied een van de basisvoorwaarden is om een optimalisering van de productieomstandigheden voor de sierteeltsector te kunnen verwezenlijken.

Bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan Randenburg zal worden bepaald waar eventueel nieuwe bouwvlakken inclusief bedrijfswoning noodzakelijk zijn.

Daarnaast is in het kader van de Ruimte voor Ruimteregeling voor voormalige veehouderijbedrijven ter compensatie van de sloop van 1.000 m2 voormalige bedrijfsbebouwing de bouw van een woning mogelijk.

Afgezien van de toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling bij vrijkomende veeteeltbedrijven en de bij de totstandkoming van het nieuwe bestemmingsplan Randenburg eventueel nieuwe op te nemen bouwvlakken worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan.

Vervanging (sloop/nieuwbouw) van de bestaande woningen moet mogelijk blijven.

Afgezien van de hiervoorgenoemde Ruimte voor Ruimteregeling dient het bestaande bouwverbod voor burgerwoningen in het buitengebied te worden gehandhaafd.

9. Woonrechten en bouwrechten

Naar analogie van de “Ruimte voor Ruimte”- regeling is gedacht over de mogelijkheid om ook in de regio Boskoop woonrechten en/of bouwrechten te introduceren. Een woonrecht/bouwrecht is een uitgesteld recht om de sloop van woningen in het buitengebied die reconstructies belemmeren te koppelen aan het recht om een nieuwe woning te mogen herbouwen elders in het buitengebied van de gemeente. Een soort “woning-voor-woning” regeling. In deze regeling is ook voorzien in een fonds waarin de meeropbrengst van de wijzigingen van de bestemming worden gestort.

Dit instrument zal in de regio Boskoop niet worden toegepast om de volgende redenen:

• 1.

  Het legt een ruimtelijke claim op het gebied, waarvan niet bekend is of deze gehonoreerd zal kunnen worden.

• 2.

  Er ontstaat weliswaar een financieel fonds met daarin de bestemmingswinsten, doch mede omdat niet duidelijk is dat de bouwrechten kunnen worden ingelost kan deze financiering een averechts effect hebben.

• 3.

  Er is een alternatief door bij concrete reconstructieprojecten binnen een gesloten systeem verplaatsing en financiën te regelen. Dit systeem komt tegemoet aan de doelstelling van reconstructie en geeft ook direct duidelijkheid aan betrokkenen en initiatiefnemers.

• 4.

  Het zoeken van herbouwmogelijkheden buiten het reconstructieperceel is altijd mogelijk. Dit is zelfs een vereiste bij eventuele verplaatsing om de “afpelmethode” toe te passen.

10. Handhaving

Voor wat betreft handhaving geldt het algemene handhavingsbeleid van de gemeente Reeuwijk.

11. Planschade en nadeelcompensatie

11.1 Algemeen

Als gevolg van bestemmingswijzigingen en nieuwe voorschriften kunnen planschadeclaims worden verwacht. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient een planschadebeoordeling een belangrijk onderdeel uit te maken van de beoordelingscriteria aangezien de gevolgen verstrekkend kunnen zijn.

11.2 Beperking planschadeclaims

Aan een bestemmingsplan kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Naarmate een bestemmingsplan ‘ouder’ is, loopt men meer risico’s, dat het planologisch beleid zal veranderen. De ‘leeftijd’ van een bestemmingsplan is echter geen zelfstandige grond om een schadeclaim te pareren.

11.3 Welke schade?

Niet iedere schade, die terug te voeren is op een ruimtelijke maatregel komt voor vergoeding in aanmerking. Het moet aan de volgende vereisten voldoen:

• 1.

  Het moet schade betreffen als gevolg van een planologische maatregel.

• 2.

  De planologische maatregel moet rechtskracht hebben (de peildatum).

• 3.

  De schade moet rechtstreeks verband houden met de planologische maatregel (causaliteitseis).

• 4.

  Ook geringe schade moet worden vergoed, tenzij het bagatelschade is.

• 5.

  Het moet om schade gaan, die niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd.

De schade kan bestaan uit: vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken), materiële schade (bijvoorbeeld de kosten van maatregelen om de nadelige gevolgen te beperken of verdere winstderving te voorkomen), immateriële schade (vermindering van woongenot of privacy) en toekomstige schade (bijvoorbeeld omzetschade en inkomensschade). Voor een afzonderlijke vergoeding van immateriële schade is geen plaats als dit al verrekend is in een waardevermindering.

11.4 Werkwijze bij nieuw bestemmingsplan

In de gemeentelijke begroting of de exploitatieopzet bij bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met kosten, die eventuele planschadeclaims (voor zover tevoren redelijkerwijs in te schatten) kunnen opleveren (risico-analyse). In dit kader dient derhalve een planschaderisico-analyse te worden opgesteld alvorens een nieuw bestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

11.5 Voorzienbaarheid

Indien een bepaalde ontwikkeling voor een redelijk denkend en handelend eigenaar in de lijn der verwachtingen ligt c.q. redelijkerwijs voorzienbaar moet worden geacht, komt de schade geheel of gedeeltelijk voor zijn risico. Dat kan blijken uit besluiten of gepubliceerde documenten of uit maatschappelijke of planologische ontwikkelingen. Als er een voorbereidingsbesluit geldt ten tijde van de aankoop van een perceel bestaat in de regel geen aanspraak op schadevergoeding als dat besluit achteraf de schade blijkt te veroorzaken.

Als peildatum voor de voorzienbaarheid geldt het tijdstip van eigendomsverkrijging. Rechtsopvolgers onder algemene titel (dus niet de verkrijgers onder bijzonder titel) nemen het recht op schadevergoeding over.

Teneinde het planschaderisico te beperken dient de voorzienbaarheid van de planmaatregelen te worden vergroot door bijvoorbeeld de beleidsuitgangspunten vroegtijdig bekend te maken, tenzij dit vanuit beleidsoogpunt ongewenst is.

11.6 Actieve en passieve risicoaanvaarding

Van actieve risicoaanvaarding is sprake als aan belanghebbende een activiteit kan worden verweten die het risico van schade heeft doen ontstaan of doen toenemen. Van passieve risicoaanvaarding is sprake bij riskant stilzitten.

11.7 Afwenteling planschadeclaims

Indien een gemeente wordt geconfronteerd met een vrijstellingsverzoek c.q. wijzigingsverzoek om een bestemming te wijzigen kan de gemeente er voor kiezen om haar planologische medewerking afhankelijk te stellen van een overeenkomst met de initiatiefnemer waarbij wordt afgesproken dat eventuele schadeclaims uiteindelijk worden betaald door de ontwikkelaar.

11.8 Nadeelcompensatie

Beoordeeld dient te worden of er sprake is gerechtvaardigd vertrouwen op basis waarvan de betrokkene heeft gehandeld, dat wil zeggen of er ingeval van gedogen of handhaven überhaupt aanleiding is om te onderzoeken of de nadelige gevolgen van een besluit tot gedogen of handhaven eenzijdig op de overtreder afgewenteld kunnen worden, of dat het bestuur slechts tot aanschrijving kan overgaan onder gelijktijdige aanbieding van vergoeding van het financiële nadeel dat met dat besluit samenhangt. Of nadeelcompensatie aan een betrokkene verstrekt moet worden zal door een externe deskundige beoordeeld worden. Hierbij zijn tal van factoren van belang.

Nadeelcompensatie kan aan de orde komen indien de strijdige situatie wordt gedoogd en derden hiervan aantoonbaar nadeel ondervinden. In dit geval kan er voor derden een aanleiding zijn om nadeelcompensatie te verzoeken.