| Overheidsorganisatie | Stadsgewest Haaglanden |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Grondkostenverordening Haaglanden |
| Citeertitel | Grondkostenverordening Haaglanden |
| Vastgesteld door | algemeen bestuur |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Datum bekendmaking is niet exact te achterhalen zodat de datum bekendmaking en inwerkingtreding bij benadering zijn ingevuld.
Wet gemeenschappelijke regelingen, artikel 33 jo. Gemeentewet, artikel 149 jo. Regeling stadsgewest Haaglanden, artikel 28
geen
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 24-04-2008 | 01-01-2006 | 05-12-2013 | art. 3, 6, 11 en bijlage 2 | 16-04-2008 De Posthoorn d.d. 23 april 2008 e.a. | geen |
| 01-07-1995 | nieuwe regeling | 28-06-1995 De Posthoorn e.a. | geen |
Het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden;
gelet op artikel 33 van de Wet gemeenschappelijke regelingen, artikel 149 van de Gemeentewet, artikel 28 van de Regeling stadsgewest Haaglanden 1995;
gezien het voorstel van het dagelijks bestuur;
BESLUIT:
vast te stellen:
GRONDKOSTENVERORDENING HAAGLANDEN
stadsgewest : het Stadsgewest Haaglanden.
algemeen bestuur : het algemeen bestuur van het stadsgewest.
dagelijks bestuur : het dagelijks bestuur van het stadsgewest.
gemeenschappelijke regeling : de Gemeenschappelijke regeling Stadsgewest Haaglanden, zoals in werking getreden per 1 maart 1995.
bouwgemeenten : de gemeenten, dan wel samenwerkende gemeenten op het grondgebied waarvan een locatie wordt ontwikkeld.
stadsgewestgemeenten : de aan de gemeenschappelijke regeling deelnemende gemeenten, zoals genoemd in artikel 6 van deze verordening.
fonds : het Grondkostenfonds zoals beschreven in paragraaf 6 van de gemeenschappelijke regeling.
Rijksbijdrage : de bijdrage welke het Rijk stort voor de ontwikkeling van het bouwprogramma op de locaties.
gemeentelijke bijdragen : de bijdragen welke de stadsgewestgemeenten storten ter afdekking van het saldotekort van het fonds.
bijdrage uit hoofde van positieve grondexploitatiesaldi : de bijdragen welke de bouwgemeenten met een positief grondexploitatiesaldo zullen storten in het fonds.
exploitatiebijdrage : de aan de bouwgemeenten met een exploitatietekort ter beschikking te stellen bijdrage.
bevoorschotting : het jaarlijkse bedrag van de exploitatiebijdrage.
exploitatiesaldo : het saldo van opbrengsten en kosten (inclusief bodemsanering die niet valt onder de Interimwet bodemsanering) van de grondexploitatie van een locatie.
regio-basis scenario : het scenario dat dient als meetpunt ten behoeve van de toepassing van de hardheidsclausule, als bedoeld in artikel 13 van deze verordening.
convenant : het uitvoeringsconvenant d.d. 29 juni 1995 tussen het Rijk, het stadsgewest, stadsgewestgemeenten en de provincie Zuid-Holland.
niet IBS bodemsanering : de bodemsanering die niet valt onder de Interimwet bodemsanering.
bouwrijp : door de aanleg van infrastructurele voorzieningen en terreinwerkzaamheden geschikt gemaakt voor de start van de bouw van de bestemmingen.
werkelijk uitgegeven bouwrijpe woonkavels : de bouwrijpe woonkavels binnen een locatie, waarvoor geldt dat de eerste paal voor de te realiseren bestemmingen is geslagen en waarvoor het betreffende uitgiftecontract is gesloten. Aan het “slaan" van de eerste paal wordt gelijk gesteld; het schroeven van de eerste paal dan wel andere technieken op dat gebied alsmede andere funderingsmethoden.
locaties: de exploitatiegebieden waarop deze verordening van toepassing is, als aangegeven in artikel 5.
Tussen het Rijk, het stadsgewest, stadsgewestgemeenten en de provincie Zuid-Holland is het convenant gesloten, op grond waarvan het Rijk een bedrag als geldelijke steun ter beschikking stelt aan het stadsgewest, onder meer bedoeld voor de ontwikkeling van de locaties genoemd in artikel 5 van deze verordening.
Het fonds zal uitsluitend dienen ter medefinanciering van de exploitatietekorten van de te ontwikkelen locaties in het stadsgewest. Deze locaties zijn genoemd in artikel 5 van deze verordening en in artikel 5 van de Grondkostenverordening binnenstedelijke locaties Haaglanden.
Deze verordening heeft alleen betrekking op de in artikel 5 genoemde locaties alsmede op de in artikel 6 genoemde stadsgewest gemeenten.
In het kader van deze verordening zijn, met het oog op de medefinanciering van de exploitatiesaldi door het Grondkostenfonds, de volgende locaties aangewezen:
Leidschendam Zuid-Oost (Leidschenveen)
Wateringen
Ypenburg
Zoetermeer-Oost
Pijnacker-Zuid
Pijnacker-Delfgauw
Deze locaties zijn op de situatiekaart van bijlage 1, behorende bij deze verordening, met begrenzing en globale bestemming aangegeven.
Deze verordening geldt voor de volgende aan de gemeenschappelijke regeling deelnemende gemeenten, te weten:
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Zoetermeer
Het algemeen bestuur stelt het fonds in. Het fonds wordt beheerd door het dagelijks bestuur van het stadsgewest. Het dagelijks bestuur legt hierover jaarlijks, conform artikel 17, verantwoording af aan het algemeen bestuur.
In het fonds zullen de navolgende stortingen plaatsvinden:
Bijdragen van het Rijk
De Rijksbijdrage als bedoeld in het convenant, welke is bestemd voor de ontwikkeling van het bouwprogramma op de locaties, alsmede eventuele aanvullende Rijksbijdrage(n) die aan het stadsgewest Haaglanden worden uitgekeerd en indien deze zijn bestemd voor de realisering van de aanvullende taakstelling op de VINEX-uitleglocaties als aangewezen in het VINEX-Uitvoeringsconvenant, in het kader van de VINAC.
De gemeentelijke bijdragen
Het saldotekort van het fonds zal over alle stadsgewestgemeenten worden omgeslagen naar rato van het belang en het profijt dat de afzonderlijke stadsgewestgemeenten hebben bij de ontwikkeling van de locaties. Voor de omslagen per stadsgewestgemeente wordt verwezen naar bijlage 2 behorende bij deze verordening. De in bijlage 2 genoemde gemeentelijke bijdragen zijn maximum bedragen. Indien als" gevolg van veelvuldig beroep op de in artikel 13 beschreven hardheidsclausule de bedragen zoals genoemd in bijlage 2 worden overschreden, zullen de stadsgewestgemeenten slechts dan tot vergoeding van deze overschrijding overgegaan, indien alle stadsgewestgemeenten hiermee unaniem instemmen. De gemeentelijke bijdragen in bijlage 2 zijn opgenomen met het prijspeil d.d. 1 januari 1995. De gemeentelijke bijdragen worden jaarlijks verhoogd of verlaagd met het percentage waarmee het prijsindexcijfer voor investeringen in woningen en gebouwen blijkens de gegevens van het Centraal Planbureau stijgt onderscheidelijk daalt. De eerste verhoging of verlaging wordt, met gebruikmaking van het in 1995 door het Centraal Planbureau geraamde percentage als boven bedoeld, bepaald op 31 december 1995 voor het jaar 1996. De volgende verhogingen of verlagingen vinden steeds een jaar later op gelijke wijze plaats.
De bijdragen uit hoofde van positieve grondexploitatiesaldi
De positieve grondexploitatiesaldi, berekend volgens genormeerde c.q. uniform getaxeerde kosten en opbrengsten, van de betreffende locaties komen ten goede aan het fonds. Deze berekende saldi zijn opgenomen in bijlage 2 behorende bij deze verordening. De jaarlijkse bijdragen uit de positieve grondexploitatiesaldi kunnen jaarlijks door het dagelijks bestuur worden aangepast op basis van de werkelijk uitgegeven bouwrijpe woonkavels. Het bovenstaande zal nader worden uitgewerkt in een tussen het stadsgewest en de betreffende bouwgemeente te sluiten afzonderlijke overeenkomst.
Voorzover er een tekort van het fonds ontstaat uit fluctuaties van de rente en de index, die op het beheer van het Grondkostenfonds van toepassing zijn, niet verrekenbare BTW, planning van bouwrijpe kavels, voorzover die van invloed zijn op het verloop van het fonds, en eventuele andere onvoorziene omstandigheden en dit tekort niet kan worden gedekt uit de aanvullende Rijksbijdrage(n) als bedoeld in het eerste lid, wordt dit tekort gedekt uit bijdragen van gemeenten die op het moment van verrekenen VINEX-locatiles ontwikkelen. Deze bijdragen worden berekend naar rato van de bij besluit van 28 juni 1995 van het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden vastgestelde capaciteit, te weten Wateringse Veld 8.000 woningen, Ypenburg 11.300 woningen, Leidschenveen 6.800 woningen, Pijnacker-Zuid 3.400 woningen, Delfgauw 2.000 woningen en ZoetermeerOosterheem 8.500 woningen.
De bijdrage van het Rijk Het betalingsschema en de tijdstippen waarop de bijdrage van het Rijk zal worden gestort zijn vastgelegd in het convenant.
De gemeentelijke bijdragen De stadsgewestgemeenten verlenen een bijdrage in het geprognotiseerde tekort van het fonds, zoals aangegeven in bijlage 2 behorende bij deze verordening. Deze bijdrage zal worden gestort uiterlijk per 1 juli van ieder jaar.
De bijdragen uit hoofde van positieve grondexploitatiesaldi De bouwgemeenten welke een locatie ontwikkelen waarvoor een positief grondexploitatiesaldo geprognotiseerd is, storten dit saldo jaarlijks in het fonds. Verwezen wordt naar bijlage 2 behorende bij deze verordening. Deze stortingen zullen plaatsvinden uiterlijk per 1 juli van ieder jaar.
Ultimo 2004 wordt een voorlopige berekening van het mogelijke tekort van het fonds, als bedoeld in artikel 8, lid 4, door het algemeen bestuur vastgesteld. Het algemeen bestuur stelt dan tevens een eventuele voorschotbetaling vast voor de gemeenten als bedoeld in artikel 8, vierde lid.
Recht op exploitatiebijdrage
De bouwgemeenten hebben recht op een exploitatiebijdrage ten laste van het fonds ter medefinanciering van geprognotiseerde grondexploitatietekorten van de in hun gemeente liggende locaties. De bouwgemeenten zijn slechts dan gerechtigd tot een exploitatiebijdrage indien zij voldoen aan de in artikel 11 genoemde bouwverplichting. De inhoud van het recht zal worden geregeld via een afzonderlijke overeenkomst tussen het stadsgewest en de betreffende bouwgemeente.
Naast de exploitatiebijdrage hebben de bouwgemeenten recht op een bijdrage uit hoofde van de niet IBS bodemsanering per locatie.
De bouwgemeenten zijn slechts dan gerechtigd tot een bijdrage uit hoofde van niet IBS bodemsanering indien zij voldoen aan de in artikel 11 genoemde bouwverplichting. De inhoud van het recht zal worden geregeld via een afzonderlijke overeenkomst tussen het stadsgewest en de betreffende bouwgemeente.
Bevoorschotting en verrekening
De exploitatiebijdragen zullen jaarlijks door middel van bevoorschotting worden uitgekeerd uiterlijk per 1 juli van ieder jaar. De bevoorschotting van de exploitatiebijdragen zal naar omvang mede worden gerelateerd aan de in enig jaar voorziene uit te geven bouwrijpe woonkavels. Het bedrag van de bevoorschotting voor een bepaald jaar voor een bepaalde locatie kan door het dagelijks bestuur worden aangepast naar rato van de werkelijk uitgegeven bouwrijpe woonkavels binnen die locatie in het voorafgaande jaar. De bijdragen uit hoofde van niet IBS bodemsanering zullen over een periode van vijf jaar, ingaande het jaar waarin de eerste bouwrijpe kavels zullen worden uitgegeven, door middel van bevoorschotting worden uitgekeerd uiterlijk per 1 juli van ieder jaar. De bevoorschotting van de bijdragen uit hoofde van niet IBS bodemsanering zal naar omvang mede worden gerelateerd aan de in ieder betreffend jaar voorziene uit te geven bouwrijpe woonkavels. Het bedrag van de bevoorschotting voor een bepaald jaar voor een bepaalde locatie kan door het dagelijks bestuur worden aangepast naar rato van de werkelijk uitgegeven bouwrijpe woonkavels binnen die locatie in het voorafgaande jaar. Genoemde aanpassing heeft slechts tot gevolg dat het bevoorschottingsschema voor de betreffende locatie wordt gewijzigd. Dit schema wordt opgenomen in bovengenoemde afzonderlijke overeenkomst. Het totale voorgecalculeerde bedrag van de exploitatiebijdrage en de bijdrage uit hoofde van niet IBS bodemsanering blijft gelijk. Het totale bedrag van de exploitatiebijdrage en de bijdrage uit hoofde van niet IBS bodemsanering per bouwgemeente is opgenomen in bijlage 2 behorende bij deze verordening.
In afwijking van het in lid 3 van dit artikel gestelde zal de locatie Leizo (Leidschenveen) niet jaarlijks de genoemde bijdragen ontvangen, doch zal de exploitatiebijdrage en de bijdrage uit hoofde van niet IBS bodemsanering in twee termijnen worden uitgekeerd. Het daarmee samenhangende bevoorschottingsschema wordt opgenomen in bovengenoemde afzonderlijke overeenkomst. De bevoorschotting zal niet worden gerelateerd aan de in enig jaar voorziene uit te geven bouwrijpe woonkavels. Verwezen wordt in dit kader naar de afspraken zoals neergelegd in de brief d.d. 8 september 1992 ref. BSM 13792008 van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan het College van B&W van Leidschendam en de brief d.d. 28 juni 1993, kenmerk M 198 van de Minister van V.R.O.M. aan het dagelijks bestuur van het Gewest Haaglanden. Indien de gemeente Leidschendam op 31 december 2004 niet aan haar bouwverplichting heeft voldaan, kan de bevoorschotting door het dagelijks bestuur met terugwerkende kracht worden aangepast naar rato van de nog niet bouwrijp gemaakte woonkavels.
De exploitatiebijdragen en de bijdragen uit hoofde van niet IBS bodemsanering zijn opgenomen met het prijspeil d.d. 1 januari 1994. De exploitatiebijdragen en de bijdragen uit hoofde van niet IBS bodemsanering worden jaarlijks verhoogd of verlaagd met het percentage waarmee het prijsindexcijfer voor investeringen in woningen en gebouwen blijkens de gegevens van het Centraal Planbureau stijgt onderscheidelijk daalt. De eerste verhoging of verlaging wordt, met gebruikmaking van het in 1994 door het Centraal Planbureau geraamde percentage als boven bedoeld, bepaald op 31 december 1994 voor het jaar 1995. De volgende verhogingen of verlagingen vinden steeds een jaar later op gelijke wijze plaats.
Op de jaarlijks teveel dan wel te weinig uitgekeerde bedragen aan de VINEX-bouwgemeenten wordt jaarlijks de rente doorberekend overeenkomstig het percentage dat jaarlijks wordt vastgesteld door de taakbeheerder Grond~ kostenfonds en de treasurer Haaglanden en gebaseerd is op de Treasurybeheersverordening Haaglanden en de beheersverordening Grondkostenfonds Haaglanden, beiden vastgesteld door het AB d.d. 29 november 1995, terzake van de fictieve treasury transactie(s).
De bouwgemeenten zijn verplicht de in het convenant genoemde bestemmingen uiterlijk op 31 december 2004 aan de voorraad te hebben toegevoegd, een en ander overeenkomstig een planning welke in afzonderlijke overeenkomsten tussen het stadsgewest en de bouwgemeenten zal worden vastgelegd.
Eventuele onderproductie op de in het eerste lid genoemde bestemmingen kunnen door het Stadsgewest bij de eindafrekening BLS VINEX 1995-2004 worden gecompenseerd met een eventuele meerproductie op de in artikel 11, eerste lid van de Grondkostenverordening binnenstedelijke locaties Haaglanden genoemde functies.
De in artikel 11 bedoelde verplichting zal in zijn realisatie worden getoetst aan het regio-basis scenario. Dit scenario is opgenomen in bijlage 3 behorende bij deze verordening en vormt de basis voor de toepassing van de hardheidsclausule in artikel 13. Het regio-basis scenario bewerkstelligt dat alleen dan sprake kan zijn van een "geoorloofde" afwijking van de in artikel 11 bedoelde verplichting indien dit door algemene marktomstandigheden wordt ondersteund.
1. Indien zich omstandigheden voordoen waardoor een bouwgemeente financiële tegenvallers te verwerken krijgt welke uitsluitend het gevolg zijn van exogene, dus niet zelf te beïnvloeden factoren, kan dit reden zijn tot verrekening met het fonds van deze tegenvallers.
2. Bedoelde verrekening kan uitsluitend optreden indien een bouwgemeente constateert dat de afzet in een locatie over een periode van drie jaar, gemiddeld meer dan 5 % afwijkt van het vooraf gecalculeerde volume, zoals vastgelegd in de in artikel 11 bedoel de afzonderlijke overeenkomst. De betreffende bouwgemeente kan zich alsdan tot bet algemeen bestuur van het stadsgewest wenden met het verzoek de hardheidsclausule toe te passen. In dat geval zullen het dagelijks bestuur van het stadsgewest en de stadsgewestgemeenten over de ontstane situatie overleg plegen. Het algemeen bestuur kan, naar aanleiding van dit overleg, de hardheidsclausule zoals bedoeld in dit artikel van toepassing verklaren indien, naar haar mening, de afzet in de betreffende locatie meer dan 5% afwijkt van de prognose en deze afwijking overeenkomt met de inschatting van de gemiddeld geconstateerde afwijking van de transacties, zoals genoemd in het regio-basis scenario (artikel 12).
3. De hardheidsclausule brengt met zich mee dat, indien voldaan is aan de voorwaarden, niet geprognotiseerde saldotekorten bij de bouwgemeenten worden verrekend met het fonds. Verdeling van deze tekorten over de stadsgewestgemeenten zal geschieden conform de in bijlage 2 behorend bij deze verordening, opgenomen verdeelsleutel. In dit kader wordt verwezen naar artikel 8 lid 2.
4. Het niet geprognotiseerde saldotekort zoals bedoeld in lid 3 wordt bepaald op 4% rente op jaarbasis over de niet gerealiseerde opbrengsten uit hoofde van uitgifte van bouwrijpe woonkavels, ten opzichte van de planning zoals bedoeld in artikel 11. Genoemde rente wordt vergoed over het deel van de niet gerealiseerde opbrengsten boven de hiervoor genoemde 5% grens. De maximum periode waarover verrekening zal plaatsvinden bedraagt 3 jaar.
5. Bij geschillen tussen stadsgewest en stadsgewestgemeenten inzake het toepassen van de hardheidsclausule is de geschillenregeling zoals opgenomen in artikel 51 van de gemeenschappelijke regeling van overeenkomstige toepassing.
Ultimo 1999 en 2004 zal een evaluatie met betrekking tot het fonds plaatsvinden. Indien zulks als gevolg van onder meer voortschrijdend inzicht, marktontwikkelingen, beleidswijzigingen en het (te frequent) gebruik van de hardheidsclausule noodzakelijk blijkt, zal herijking (aanpassing) van de omvang en samenstelling van het overeengekomen bouwprogramma, de bestemming en de (genormeerde) grondprijzen voor de nog komende periode plaatsvinden.
Uitkomsten uit hoofde van bijgestelde prognoses inzake de exploitatiesaldi zullen herberekend worden en onderwerp zijn van overleg. Daarbij zal de verdeelsleutel, zoals opgenomen in bijlage 2 behorende bij deze verordening, met betrekking tot de verdeling van de gemeentelijke bijdragen gelijk blijven
Over de gevolgen van herijking alsmede over het schrappen of wijzigen van artikel 14 en artikel 15 zal slechts op basis van unanieme overeenstemming tussen de stadsgewestgemeenten kunnen worden besloten.
In de in artikel 14 genoemde jaren zullen de bouwgemeenten over de feitelijk gerealiseerde bestemming van de afzonderlijke locaties rapport uitbrengen.
1. Het dagelijks bestuur zal jaarlijks binnen 5 maanden na afloop van het voorgaande jaar verantwoording afleggen aan het algemeen bestuur door binnen deze termijn de rekening over dat voorafgaande jaar op te maken en deze, voorzien van een goedkeurende verklaring van een accountant, aan te bieden aan het algemeen bestuur.
2. De jaarrekening wordt door het algemeen bestuur voor 1 juli van ieder jaar vastgesteld. Indien binnen 6 maanden nadien geen vaststelling heeft plaatsgevonden zullen de stadsgewestgemeenten overleggen over de alsdan ontstane situatie.
1. De bouwgemeenten zijn verplicht voor 1 januari van ieder jaar opgaven te doen van het aantal in het voorgaande jaar werkelijk uitgegeven bouwrijpe woonkavels, met bijbehorende woningaantallen, voor zowel de berekening van de bijdrage uit hoofde van positieve exploitatiesaldi alsook voor exploitatiebijdragen.
2. De opgave zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel zal plaatsvinden in de vorm zoals aangegeven in bijlage 4 behorende bij deze verordening.
De verordening en het fonds treden in werking door een besluit van het algemeen bestuur, waarbij het tijdstip van inwerkingtreding zal worden aangegeven.
Het fonds wordt beëindigd door een besluit van het algemeen bestuur.
Indien er een tekort is, als bedoeld in artikel 8, vierde lid, wordt dit tekort gedekt uit bijdragen van gemeenten die op het moment van verrekening VINEX-locaties ontwikkelen. Deze bijdragen worden berekend naar rato van de bij besluit van 28 juni 1995 van het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden vastgestelde capaciteit, te weten Wateringse Veld 8.000 woningen, Ypenburg 11.300 woningen, Leidschenveen 6.800 woningen, Pijnacker-Zuid 3.400 woningen, Delfgauw 2.000 woningen en Zoetermeer-Oosterheem 8.500 woningen. Bij de bepaling van deze dekking wordt het voorschot, zoals dit op basis van artikel 9, vierde lid is berekend en betaald, verrekkend. Indien er meer voorschot is betaald, dan op basis van de eindafrekening nodig blijkt te zijn wordt het teveel betaalde naar rato van voornoemde verdeelsleutel terugbetaald aan de betreffende gemeenten.
Het, na verrekening van hetgeen in het tweede lid is bepaald, in het fonds resterende saldo met uitzondering van een positief saldo dat het gevolg is van een eventuele extra Rijksbijdrage(n) voor de VINEX-uitleglocaties, zal met inachtneming van dezelfde percentages als vermeld in bijlaqe 2 behorende bij deze verordening, met betrekking tot de gemeentelijke bijdragen worden gestort bij de gemeenten genoemd in artikel 6. Het eventuele positief saldo ter zake van bedoelde extra Rijksbijdrage(n) wordt verdeeld overeenkomstig in het tweede lid is bepaald.
Deze verordening kan worden aangehaald als Grondkostenverordening Haaglanden.
De volgende bijlagen maken onverbrekelijk deel uit van deze verordening:
Bijlage 1: Situatiekaart locaties (kaarten niet digitaal beschikbaar)
Bijlage 2: Gemeentelijke bijdragen, positieve grondexploitatiesaldi, exploitatiebijdragen en bijdragen uit hoofde van niet IBS bodemsanering
Bijlage 3: Regio basis scenario
Bijlage 4: Formulier opgave bouwrijpe woonkavels
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden van 28 juni 1995,
de voorzitter, MR. DR. A.J.E. HAVERMANS
de secretaris IR. J.L. REIJNEN
Situatiekaarten voor de volgende locaties:
Wateringen
Ypenburg
Zoetermeer-Oost
Pijnacker-Zuid
Pijnacker-Delfgauw
(Kaarten niet digitaal beschikbaar).
Gemeentelijke bijdragen overeenkomstig artikel 8 lid 2 en 9 lid 2.
Gemeente aandeel in % totaal jaarlijks
| Prijspeil 1.1.95gem. bijdrage | totaal | jaarlijks | |
| Delft | 8,57 % | € 7.777.792,90 | € 777.779,29 |
| Den Haag | 57,93 % | € 52.570.438,03 | € 5.257.043,80 |
| Leidschendam-Voorburg | 7,28 % | € 6.607.039,94 | € 660.704,00 |
| Pijnacker-Nootdorp | 3,89 % | € 3.525.872,28 | € 352.587,23 |
| Rijswijk | 3,21 % | € 2.908.731,19 | € 290.873,12 |
| Wassenaar | 1,76 % | € 1.592.768,56 (*) | € 159.276,86 (*) |
| Zoetermeer | 17,38 % | € 15.773.400,31 | € 1.577.340,03 |
| Totaal gemeenten | 100,00% | € 90.756.043,22 |
(*) Volgens gemaakte afspraken is de bijdrage van Wassenaar naar beneden bijgesteld met € 530.922,85 resp. € 53.092,29.
Positieve grondexploitatiesaldi overeenkomstig artikel 8 lid 3 en 9 lid 3
Zoetermeer-Oost € 29.949.494,26
Exploitatiebijdrage overeenkomstig artikel 10 lid 1 en 3.
Wateringen € 102.554.328,84
Leizo € 32.218.395,34
Pijnacker-Delfgauw € 18.151.208,64
Pijnacker-Zuid € 6.171.410,94 (*)
Ypenburg € 31.310.834,91
Bijdrage niet-IBS bodemsanering overeenkomst artikel 10 lid 2.
Locatie Bijdrage
Wateringen € 25.865.472,32
Leizo € 2.722.681,30
Zoetermeer-Oost € 907.560,43
Pijnacker-Delfgauw € 1.815.120,86 (*)
Pijnacker-Zuid € 1.316.340,65 (*)
Ypenburg € 4.537.802,16
Totaal € 39.932.659,02
(*) voorlopig maximale bedragen, overeenkomstig AB-besluit d.d. 19 februari 1997
Om te komen tot een regime dat het mogelijk maakt marktrisico's waar men geen vat op heeft met elkaar te verrekenen is een meetlat nodig. Er moet voor de regio als geheel een meest waarschijnlijk afzetscenario worden bepaald, rekening houdend met economische golfbewegingen. (Het regio-basis-scenario voor woningen). Dit regio-basis-scenario is ontleend aan de ervaringen uit het verleden en is, rekening houdend met verwachtingen thans, in indexvorm, als volgt weer te geven:
| Gemidd. index | 1994 | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2006 |
| 97,1 | 100 | 105 | 85 | 70 | 85 | 100 | 95 | 100 | 105 | 108 | 110 | 102 |
Dit scenario is gebaseerd op de verwachting dat in de jaren '96, '97 en '98 er een vergelijkbare dip in de woningafzet zal optreden als eind jaren zeventig en in het begin van de jaren tachtig. Naar verwachting zal het herstel in de toekomst wat sneller optreden ten gevolge van het inmiddels toegenomen woningtekort en de stimulans die er uitgaat van de eeuwwisseling. Indien later blijkt dat de werkelijkheid (op basis van de kadastrale registratie) hier meer dan 5 % van afwijkt kan dit aanleiding geven tot verrekening van de financiële effecten tussen de gemeenten en het Grondkostenfonds. Een en ander is nader geregeld in artikel 13.
Rapportage als bedoeld in artikel 16 van de Grondkostenverordening Haaglanden over het tijdvak ……… betreffende de locatie ………… en melding van werkelijk uitgegeven bouwrijpe kavels en aantallen woningen op deze locatie als bedoeld in artikel 1 onder punt r en artikel 10 lid 3 van deze verordening.
het uitbetaalde jaarbedrag van de exploitatiebijdrage en de niet IBS bodemsanering voor het jaar ……. bedraagt fl. …… resp. fl. …………
werkelijk uitgegeven bouwrijpe kavels in bovengenoemd tijdvak op bovengenoemde locatie: ....... uitgegeven bouwrijpe kavels betreffende …….. aan de woningvoorraad toegevoegde of toe te voegen woningen, waarvan: * …………… sociale bouwsector; * …………… overige sector.
Toelichting bij een aantal artikelen van de Grondkostenverordening Haaglanden
In het navolgende worden een aantal artikelen kort toegelicht. Voor een meer uitgebreide rapportage wordt verwezen naar het "Kolpron rapport" dat ten grondslag ligt aan deze verordening.
Artikel 1 Begripsbepalingen
Bij punt r. is het belangrijke begrip "werkelijk uitgegeven bouwrijpe kavels" gedefinieerd. Gekozen is voor de eerste paal omdat in de praktijk blijkt dat, na het slaan van de eerste paal voor een (deel)project, de realisatie van dat (deel)project over het algemeen zonder onnodige vertragingen zal verlopen.
Artikel 8 Stortingen in het fonds
punt a.
Voor de hoogte van de Rijksbijdrage wordt verwezen naar het uitvoeringsconvenant.
punt b.
Het criterium dat wordt gehanteerd voor de normering van het belang van iedere stadsgewestgemeente is de berekende woningbehoefte. De voorgecalculeerde herkomst van de eerste bewoners van de woningen in de locaties is de norm voor het profijt (eerste bewoningscriterium). Uitgegaan is van een 50/50 verdeling tussen woningbehoefte (belang) en eerste-bewoningscriterium (profijt).
Ook bij het eerste bewoningscriterium (profijt) is getracht een voorcalculatorische benadering te kiezen die duidelijkheid vooraf omtrent de financiële bijdragen door de gemeenten verschaft. Deze is gevonden in een combinatie van:
30% op basis van de berekende woningbehoefte, hetgeen overeenkomt met het aandeel van het sociale deel in het bouwprogramma;
70% op basis van de veronderstelde eerste bewoning. Bij deze veronderstelling wordt er vanuit gegaan dat voor het niet tot licht gesubsidieerde deel van het bouwprogramma primair de hogere inkomensgroepen in aanmerking komen. Ter bepaling van de (potentiële) vraag per gemeente is uitgegaan van het aandeel in de bevolking met een inkomen hoger dan fl 39.600,-- per jaar.
Via de benadering onder a. en b. is het profijt derhalve voorcalculatorisch bepaald.
punt c.
Bij het opstellen van de prognose van de exploitatiesaldi per locatie is onderscheid gemaakt tussen lokatie-afhankelijke en onafhankelijke variabelen:
Locatie-onafhankelijke variabelen Hiertoe worden gerekend die variabelen die in hun waarde niet primair worden beïnvloed door de locatie. Dit geldt onder meer voor: - het grondgebruik; - de kosten van bouw- en woonrijpmaken; - bijkomende kosten; - de opbrengsten uit gronduitgifte. Voor deze variabelen zijn normatieve uitgangspunten geformuleerd.
Locatie-afhankelijke variabelen Dit betreft variabelen waarvan de waarde wel wordt beïnvloed door de locatie. Hiertoe worden gerekend: - niet 'bruikbare' ruimtelijke gebieden; - verwervings- en verplaatsingskosten; - sloopkosten e.d.; - grondverbetering; - hoofdinfrastructuur (buiten het plangebied); - opbrengsten commerciële functies in relatie tot het ABC-beleid; - bodemsaneringskosten (voor zover ten laste van de grondexploitatie komend).
Artikel 9 De bijdrage van het Rijk
In overeenstemming met het convenant zal het Rijk het overeengekomen bedrag in het fonds storten als geldelijke steun voor de ontwikkeling van de locaties.
Artikel 10 lid 1 Recht op exploitatiebijdragen
Als basisbedrag voor de exploitatiebijdragen aan de bouwgemeenten is het gemiddelde kavelsaldo gebruikt, hetgeen gebaseerd is op het geaccepteerde saldotekort van de betreffende locatie gedeeld door de som van het aantal uit te geven woningkavels.
Artikel 10 lid 2 Bevoorschotting
Het criterium "bouwrijpe woonkavels wijkt af van het begrip "grondopbrengsten" dat in het "stramien voor het Grondkostenfonds" d.d. 18 maart 1994 als criterium werd genoemd. Een en ander ter vereenvoudiging.
Als tiidstip voor het criterium is gekozen voor het moment van de eerste paal voor een bepaald project. Vanaf dat moment wordt de ontwikkeling geacht voort te gaan. De bouwrijpe kavels binnen het project waarvoor die eerste paal is geslagen worden meegecalculeerd ter berekening van het bedrag van de bevoorschotting voor het komende jaar.
Artikel 13 Hardheidsclausule
Doel hardheidsclausule
De hardheidsclausule heeft tot doel middels een verrekeningsstelsel financiële tegenvallers die kunnen optreden bij de realisering van bouwlocaties te vereffenen.
Ondanks een zorgvuldige en gedegen analyse waarop begrotingen worden gebaseerd, kunnen zich er niettemin omstandigheden voordoen die buiten de invloedssfeer van de individuele gemeenten liggen en substantiële invloed op de financiële uitkomsten hebben.
Het gaat daarbij om daarvoor in aanmerking komende gevolgen van marktbewegingen, in dit geval exogenen ofwel niet zelf te beïnvloeden factoren, zoals in het bijzonder het renteverlies dat kan optreden op de grondopbrengsten bij stagnerende afzet van woningen. Het doel van de hardheidsclausule is dat het algemeen economische effect door de gezamenlijke gemeenten wordt gedragen.
In de rapportage Grondkostenfonds Haaglanden hoofdstuk 4.2 en de daarbij behorende bijlagen, is uitgebreid aandacht besteed aan in de praktijk optredende factoren, uitgewerkt in een aantal voorbeeldberekeningen.
Nadere uitwerking
Nadere uitwerking van het grondkostenfonds heeft geleid tot een aantal keuzes die uiteindelijk geresulteerd hebben in de toepassing van de eenzijdige hardheidsclausule. Eenzijdig wil daarbij zeggen verrekening in één richting: minder afzet van woningen dan gepland volgens het scenario, levert onder bepaalde voorwaarden compensatie van renteverlies op voor de gemeente(n). Andersom betekent meer afzetten dat het optredende voordeel voor de gemeente(n) is en geen verrekening met het fonds plaatsvindt.
Voorwaarden voor compensatie zijn:
er dient een afwijking te zijn van meer dan 5 % van de geplande afzet. Vaststelling van de afwijking vindt plaats door middeling over een driejaars periode (terugkijkend voor zowel scenario als voor de geplande afzet); een driejaars voortschrijdend gemiddelde dus;
de afwijking moet een gevolg zijn van exogene factoren;
de afwijking moet bevestigd kunnen worden in het achterblijven van het aantal werkelijke transacties/mutaties in de bestaande voorraad (kadastrale registratie).
Toetsing in de toekomst
In de berekening van het fondsverloop wordt uitgegaan van een afzet(scenario) dat gebaseerd is op een verondersteld transactieverloop. Dit heet het regio basisscenario. Een verwachtingspatroon dat gebaseerd is op in het verleden gerealiseerde transacties en mutaties in de bestaande woningvoorraad over een langjarige periode.
Een afzetscenario waarin de beïnvloeding door economische factoren tot uitdrukking komt en dat zodanig voor Haaglanden in de tijd gezet is, dat dit de verwachtingen omtrent de woningmarkt, zoals deze zijn bij de start van de ontwikkeling, zo goed mogelijk wordt benadert. Daar dit vooruitkijken altijd de nodige onzekerheid met zich meebrengt, zijn in de Stadsgewestverordening twee herijkingsmomenten opgenomen. (De herijkingsclausule werkt vooruit!).
Bij het tot uitvoering brengen van de VINEX-locatie Haaglanden zullen de werkelijke transacties en de werkelijke afzet de plaats in gaan nemen van het afzetscenario.
Confrontatie van het afzetscenario (vooralsnog een simulatie dus) met de werkelijke afzet levert verschillen op.
Inmiddels wordt gewerkt aan de vaststelling van de planning van de woningbouwproduktie (locatieplanning).
Behoudens enkele pieken en dalen laat het schema een redelijk vlak beeld zien en wordt ook de beoogde 2/3 inspanning tot het jaar 2000 redelijk benaderd.
Na eerste doorrekening blijken ook de resultaten van de locatieplanning weinig af te wijken van het afzetschema zoals verondersteld in de scenarioberekening.
Voor de helderheid van de toetsing in de toekomst wordt het derhalve verantwoord geacht daarvoor het regio basisscenario en de daarop gebaseerde veronderstelde afzet te vervangen door de locatieplanning.
Samengevat ontstaat het volgende overzicht:
Afzetscenario Werkelijkheid
toetsing
veronderstelde transacties markt werkelijke transacties
(regio basisscenario) (kadastrale registratie)
veronderstelde afzet
toetsing
locatieplanning produktie werkelijke afzet op locaties
Voor de toetsing in de realiseringsfase houdt dit in dat de werkelijke afzet op de locatie getoetst zal gaan worden aan de locatieplanning.
Wijkt deze meer dan 5 % in negatieve zin af dan dient geconstateerd te worden of dit een gevolg is van een oorzaak in de marktbewegingen of dat dit een gevolg is van andere omstandigheden. De marktbewegingen worden gemeten door de werkelijke transacties te vergelijken met de veronderstelde transacties (is regio basisscenario). Wordt ook hier de negatieve werking bevestigd, dan kan de hardheidsclausule in werking treden.
De hardheidsclausule, die een zekere mate van nacalculatie in zich heeft, beperkt zich tot de afzet van bouwrijpe woningbouwkavels. Andere variabelen komen derhalve niet voor verrekening in aanmerking. Het financiële effect van een vertraagde afzet is als volgt benaderd:
4 % (is reële) rente over het niet gerealiseerde deel boven 5 % van de geplande afzet;
met een maximum van 3 jaar.
Benadrukt dient te worden dat de hardheidsclausule uitsluitend een volumerisico betreft. Risico's ten gevolge van prijsmutaties c.q. procedures komen niet voor verrekening in aanmerking.
Overmachtsclausule Stadsgewest
In het Uitvoeringsconvenant is een overmachtsclausule opgenomen voor wat betreft de verhouding tussen het Rijk en het Stadsgewest.
Indien er door toepassing van de interne hardheidsclausule financiële gevolgen ontstaan in verband met de bijdrage van het Rijk of er aanvullende bijdragen van het Rijk gewenst zijn, zal daaromtrent nader beraad tussen het Stadsgewest en het Rijk plaatsvinden.
Overigens wordt er met nadruk op gewezen dat er een substantieel verschil is tussen de overmachtsclausule tussen het Stadsgewest en het Rijk, welke gebaseerd is op "onvoorziene omstandigheden welke naar redelijkheid instandhouding van de betreffende overeenkomst niet toelaten" en een gang naar de rechter bewerkstelligt alsmede voorafgaand overleg en de hardheidsclausule in de verordening welke de gemeenten verplicht bij te dragen in - ook niet geprognotiseerde - saldotekorten. In deze opzet kan het voorkomen dat, indien het Rijk niet bijspringt, de stadsgewestgemeenten zullen worden aangesproken in de extra tekorten te voorzien, uiteraard nadat zij daar conform artikel 8 lid 2 van de verordening unaniem mee akkoord zijn gegaan.