Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005

Bijlage I

Begripsomschrijvingen als bedoeld in artikel 20, derde lid (woningtypen)

• a.

  eengezinswoning: woonruimte met minimaal twee woonlagen zonder woonruimte er boven, met een tuin en met een voordeur aan de straat;

• b.

  benedenwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur aan de straat;

• c.

  bovenwoning: woonruimte op de eerste en/of tweede, tevens bovenste woonlaag en niet gelegen in een flatgebouw;

• d.

  portiekwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur in een portiek, gelegen in een gebouw met maximaal vier woonlagen;

• e.

  flat zonder lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij in een gebouw met maximaal vier woonlagen.

• f.

  flat met lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij, portiek of corridor in een gebouw met meerdere woonlagen en een lift;

• g.

  benedenmaisonnette: woonruimte met eigen toegang op de begane grond en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan één op de begane grond;

• h.

  bovenmaisonnette: woonruimte met een eigen toegang en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan geen op de begane grond;

• i.

  HAT-eenheid (Huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens): kleine woonruimte met 1 of 2 kamers, meestal met een keukenblok in de (woon)kamer en dikwijls gebouwd in speciaal voor deze woongroep ontworpen panden of in bestaande aangepaste gebouwen; een zelfstandige HAT-eenheid heeft een eigen voordeur, keuken, douche en wc; een onzelfstandige HAT-eenheid deelt deze voorzieningen met andere HAT-eenheden.

• j.

  seniorenwoning: zelfstandige woonruimte waarvoor in verband met de fysieke inrichting en/of de ruimtelijke positie van de woonruimte bij de toewijzing en vergunningverlening een minimum leeftijd van de toekomstige bewoner is vereist van 55 of 65 jaar.

• k.

  aanleunwoning: zelfstandige woonruimte bij een zorgcentrum, waarbij het aanleunwoningencomplex fysiek is verbonden met het zorgcomplex en waarvan de bewoners geen aanspraak kunnen maken op verzorging, maar wel op het gebruik van de faciliteiten van het zorgcentrum.

• l.

  vrije sectorwoning: woonruimte waarvoor geen huisvestingsvergunning nodig is.

Bijlage II

Categorieën gebouwen als bedoeld in artikel 38 (splitsing)

Gemeente Delft : alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens.

Gemeente Den Haag: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens.

Gemeente Rijswijk : alle gebouwen, bevattende woonruimte, gelegen in de gebieden, begrensd door de straten/wegen:

gebied 1:

• -

  Geestbrugkade;

• -

  Cromvlietkade;

• -

  Broekslootkade;

• -

  Tulpstraat;

• -

  Burgemeester Elsenlaan;

• -

  Sir Winston Churchilllaan;

• -

  Populierlaan;

• -

  Huis te Hoornkade;

• -

  Nassaukade.

gebied 2:

• -

  Van Hardenbroeklaan;

• -

  Pasgeldlaan;

• -

  Jaagpad;

• -

  Delftweg;

• -

  Broekmolenweg;

• -

  Pauwhof.

Gemeente Leidschendam-Voorburg, kern Voorburg : alle woongebouwen die voor 1 januari 1970 tot stand zijn gekomen.

Vanaf 01-01-2010:

Gemeente Leidschendam-Voorburg: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huurprijsgrens

Gemeente Zoetermeer : alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens.

Gemeente Westland: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens

Gemeente Midden-Delfland: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens

Bijlage III

Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 45 (onttrekkingen)

Gemeente Den Haag : alle woonruimten met uitzondering van

• ·

  standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonschepen,

• ·

  woningen van toegelaten instellingen die ten behoeve van herstructurering gesloopt zullen worden en

• ·

  samen te voegen woningen.

Gemeente Rijswijk : alle woonruimten.

Gemeente Leidschendam-Voorburg, kern Voorburg :alle woonruimten.

Vanaf 01-01-2010:

Gemeente Leidschendam-Voorburg :alle woonruimten.

Gemeente Westland : alle woonruimten.

Gemeente Midden-Delfland : alle woonruimten.

Bijlage IV

Inkomensgrenzen vergunningplichtige huur- en koopwoningen

1. Huur-inkomentabel als bedoeld in artikel 13, derde lid.

Tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011

• ·

  Op basis van lokale afspraken kan worden besloten de volgende groepen boven de aftoppingsgrenzen huurtoeslag te verlenen:

• -

  grote gezinnen in grote woningen;

• -

  gehandicapten in aangepaste woningen;

• -

  ouderen in aanleunwoningen;

• -

  65-plussers in specifieke ouderenwoningen.

• ·

  Ten behoeve van eenduidig omrekenen naar bruto maandinkomen geldt de volgende vuistregel: het jaarinkomen delen door 12 en daarbij naar beneden af te ronden op 10 euro voor het jaarinkomen dat bij een gegeven huurklasse vereist is, en naar boven af te ronden op 10 euro voor het maximum inkomen dat in die huurklasse is toegestaan;

• ·

  Bij de opgenomen huurprijzen die ontleend zijn aan de Wet op de Huurtoeslag gaat het om rekenhuren (gemerkt met*) als bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag.

2. Maximum inkomen koopwoning als bedoeld in artikel 13, zevende lid.

Tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011

Bijlage V

Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 58a, vijfde lid

Toelichting

Recidive

Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.

Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

• 1.

  De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

• 2.

  De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

• 3.

  Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

• 4.

  Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

• 5.

  Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

TOELICHTING

I.Algemene toelichting

1.Inleiding

Het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden heeft in zijn vergadering van 20 februari 2002 een motie aanvaard waarin onderzoek is gevraagd naar de mogelijkheid

• -

  de twee systematieken van woonruimteverdeling volledig in elkaar op te laten gaan c.q. om de twee deelwoningmarkten om te vormen tot één regionale woningmarkt voor geheel Haaglanden;

• -

  de twee huisvestingsverordeningen volledig te integreren.

Na evaluatie van de twee systematieken van woonruimteverdeling heeft het dagelijks bestuur de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden verzocht een systeem van woonruimteverdeling te ontwerpen dat de voordelen van de twee modellen voor woonruimteverdeling combineert en oplossingen biedt voor de huidige ervaren nadelen daarvan.

In verband met het vervallen van de Woonwagenwet per 1 maart 1999 en de in dat kader in de Huisvestingswet opgenomen overgangsbepalingen, heeft het algemeen bestuur in 1999 een aparte Huisvestingsverordening voor woonwagenstandplaatsen vastgesteld.

Per 1 januari 2003 zijn van rechtswege de afwijkende bepalingen in de Huisvestingswet met betrekking tot woonwagens en standplaatsen vervallen. Met het oog op mogelijke integratie van de Huisvestingsverordening Westland 1996 en de Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden 1996 is een aparte huisvestingsverordening voor woonwagenstandplaatsen gehandhaafd.

Met de onderhavige huisvestingsverordening is uitvoering gegeven aan de motie van het algemeen bestuur:

• 1.

  per 1 januari 2005 is sprake van één systematiek voor woonruimteverdeling c.q. één regionale woningmarkt,

• 2.

  de (drie) vigerende huisvestingsverordeningen zijn volledig geïntegreerd.

2. Uitgangspunten

Het dagelijks bestuur van het stadsgewest heeft in zijn opdracht aan de SVH aangegeven dat er één regionaal, generiek systeem van woonruimteverdeling moest worden ontwikkeld waarbinnen lokaal maatwerk technisch mogelijk is en heeft daarbij vervolgens de volgende randvoorwaarden gesteld:

• .

  Het woonruimteverdeelsysteem moet instrumenten bevatten om te kunnen sturen op volkshuisvestelijke doelen:

• -

  het realiseren van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte;

• -

  het huisvesten van met name de BBSH-doelgroep;

• -

  het vergroten van de keuzemogelijkheid voor de BBSH-doelgroep binnen de regio;

• -

  de slaagkans in de regio op een sociale huurwoning voor minima moet minstens gelijk zijn aan die van de BBSH-doelgroep, die weer minstens gelijk moet zijn aan die van de niet-BBSH doelgroep;

• -

  het versterken van de woon- en leefkwaliteit op buurt- en wijkniveau, onder andere door het realiseren van een evenwichtige en/of gedifferentieerde bevolkingsopbouw (woonmilieus) in de wijken van gemeenten in Haaglanden;

• -

  het garanderen van de huisvesting van bijzondere doelgroepen en voldoen aan de door de rijksoverheid terzake opgelegde taakstelling(en).

• .

  Het woonruimteverdelingsysteem moet voldoende maatschappelijk draagvlak hebben, dat wil zeggen dat het systeem van woonruimteverdeling moet appelleren aan het rechtvaardigheidsgevoel van woningzoekenden.

• .

  In het woonruimteverdelingsysteem moet de vraag centraal staan.

• .

  Het woonruimteverdelingsysteem moet uitgaan van de erkenning dat het gaat om een proces (op zoek naar woonruimte) waarin de burger zelf de meest actieve rol speelt.

• .

  Het woonruimteverdelingsysteem moet de mogelijkheid tot het leveren van maatwerk hebben.

• .

  De deelmarkten (bijvoorbeeld wijken) moeten met afzonderlijke selectiecriteria kunnen worden onderscheiden.

• .

  Het woonruimteverdelingsysteem moet worden gekenmerkt door een eenvoud in regels en transparante selectiecriteria bevatten. Woningzoekenden moeten kunnen nagaan wat hun kansen zijn op woonruimte en binnen welke termijnen.

• .

  De toewijzing van woningen moet aan woningzoekenden kunnen worden verantwoord.

• .

  Het woonruimteverdelingsysteem moet voor alle betrokken partijen zo efficiënt mogelijk zijn en zo gering mogelijke administratieve handelingen met zich meebrengen.

• .

  Het woonruimteverdelingsysteem moet informatie over woonwensen c.q. inzicht in de (potentiële) vraag kunnen bieden.

3.Systeem van woonruimteverdeling: “Model op maat”

Klantgerichtheid

Centraal bij de ideevorming rond het nieuwe woonruimteverdelingsysteem staat een nieuwe klantbenadering. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat er verschillende typen woningzoekenden zich op de markt bewegen en dat deze een eigen benadering en serviceverlening nodig hebben. De verschillende klanten die onderscheiden zijn, zijn:

• -

  oriënterende woningzoekende: deze woningzoekende weet nog niet precies welke woning hij of zij zoekt, bekijkt de markt, bekijkt een aantal woningen en kiest op basis daarvan een woning, wil gebruiksgemak bij zijn oriëntatie op de markt;

• -

  gerichte woningzoekende: weet precies in welke woning of welk woningtype hij/zij wil wonen, wil zich verbeteren naar aanleiding van zijn huidige omstandigheden en wil service bij het zoeken naar een woning;

• -

  directe zoeker: het maakt deze woningzoekende niet veel uit waar, hoe groot of welke kwaliteit de woning heeft, als er maar op korte termijn zicht is op een woning of duidelijkheid over de kans van slagen. Het zal in deze groep vooral gaan om starters (niet alleen jongeren) en specifieke doelgroepen bijvoorbeeld na relatiebreuk. Wil eigentijds worden aangesproken en wil duidelijkheid.

Eén van de uitgangspunten voor het “model op maat” is dat de woningzoekende zoveel mogelijk zelf moet kunnen kiezen voor een woning. Er dient alleen gestuurd te worden waar dit nodig is. Om die reden is ervoor gekozen in het nieuwe systeem geen onderscheid meer te maken tussen woningen voor starters en doorstromers. Woningzoekenden met een voorrangsverklaring op sociale en/of medische gronden en herstructureringskandidaten behouden een voorrangspositie.

Inschrijving

Nieuw voor woningzoekenden in “oud-Haaglanden” is dat zij zich moeten inschrijven om te kunnen reageren op een woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijvingsduur opbouwen. Voor woningzoekenden in de gemeenten Westland en Midden-Delfland brengt dit geen verandering met zich mee.

Er wordt in het nieuwe systeem voor woningzoekenden in “oud-Haaglanden” geen onderscheid meer gemaakt tussen starters (reactieduur als volgordecriterium) en doorstromers (woonduur als volgordecriterium). Woningzoekenden worden voortaan alleen op inschrijvingsduur geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Het nadeel van de toepassing van de huidige woonduur als volgordecriterium bij doorstromers is immers dat mensen die niet eerder actief op zoek zijn geweest naar een woning bij hun eerste reactie ineens bovenaan eindigen. Als overgangsmaatregel voor doorstromers geldt gedurende vier jaar (tot 1 januari 2009) dat zij op het moment dat zij zich inschrijven 1/3 van hun woonduur als basisinschrijvingsduur krijgen. Deze basisinschrijvingsduur is vanaf 1 januari 2007 beperkt tot maximaal vier jaar. Voor mensen die scheiden wordt ook 1/3 van de woonduur meegeteld bij start van de inschrijving. Dit geeft deze mensen een goede positie en voorkomt deels dat scheidingsgevallen een voorrangsverklaring moeten aanvragen.

Jaarlijks zal een herinschrijving plaatsvinden om het bestand te schonen.

Meer en betere informatie

Het is belangrijk dat er duidelijke en meer informatie aan de woningzoekende wordt gegeven. Dit betekent meer aandacht voor de advertenties met meer gegevens over de woning, buurt en leefstijl. Tevens zal opgenomen worden wat de historische slaagkans van de woning is waarop men wil reageren. De klant moet meer inzicht hebben in de kans van slagen als hij/zij op deze woning reageert.

De verwachting is dat door meer en betere informatie mensen gerichter reageren en dus minder snel zullen bedanken als ze de woning aangeboden krijgen.

Twee keuzes per week en de mogelijkheid tot bedanken

Iedere woningzoekende mag - indien ingeschreven - binnen een week maximaal twee keer reageren. Woningzoekenden mogen voor woningen die zij aangeboden krijgen bedanken. De verwachting is wel dat doordat er meer informatie wordt gegeven mensen gerichter reageren en dus minder snel zullen bedanken als ze de woning aangeboden krijgen.

Zoekopdracht

Voor gerichte woningzoekenden wordt als extra service een zoekopdracht geïntroduceerd. Woningzoekenden die hun specifieke wensen kennen of in een bepaald complex willen wonen, kunnen via internet een zoekopdracht vastleggen. Als toets zal een indicatie van de slaagkans van deze woonwens op basis van een vergelijking tussen zijn inschrijfgegevens, passendheidscriteria en het aantal woningen dat voldoet aan zijn zoekopdracht in de regio met de mutaties in de door hem gewenste woning/wijk worden gegeven. De woningzoekende krijgt wekelijks bericht via mail of de bewuste woning(en) geadverteerd wordt. De woningzoekende wordt ook geïnformeerd over woningen die niet volledig voldoen aan het profiel, maar mogelijk wel interessant zijn en heeft zo de mogelijkheid om het zoekprofiel aan te passen. De woningzoekende zal voor deze extra service moeten betalen.

Experiment Categorie direct-zoekenden

I.Voor de in het nieuwe model te onderscheiden categorie “directe zoeker” heeft de SVH voorgesteld een jaar te experimenteren met het direct aanbieden van een deel van de woningen, die voor deze groep interessant zijn. Internet en mogelijk sms zijn media die hieraan tegemoet komen. Het experiment houdt in dat woningzoekenden dagelijks kunnen reageren op nieuw aanbod, bereid zijn korte tijd veel energie te stoppen in het vinden van een woning. Hij/zij wil snel duidelijkheid of hij/zij in aanmerking komt voor deze woning. In verband met de invoering van het nieuwe systeem en de technische implementatie daarvan zal de start van het experiment niet eerder dan 1 april 2005 kunnen zijn.

Aangezien de categorie “directe zoeker” een belangrijk onderdeel is van het nieuwe model voor de woonruimteverdeling stemt het dagelijks bestuur hiermee in door voor 1 april 2005 hierover een besluit te nemen ex artikel 61, tweede lid, van deze Huisvestingsverordening.

Passendheidscriteria

a.verhouding huur-inkomen

Uitgangspunt in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling is dat de woningzoekende zo min mogelijk wordt beperkt in zijn woonkeuze. Woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder zijn aangewezen op woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs, mogen echter niet in de knel komen. Voor woonruimte van woningcorporaties en eigenaren waarmee de gemeente een overeenkomst heeft gesloten, worden geen passendheidseisen gesteld voor wat betreft de verhouding tussen huur en inkomen, indien er afspraken zijn gemaakt over de percentages te huisvesten woningzoekenden behorend tot de doelgroep van beleid. Met de SVH heeft het algemeen bestuur in de overeenkomst Prestatieafspraken 2002-2005, vastgelegd dat bij het beschikbaar komen van woonruimte in ieder geval 70% van de bestaande voorraad en 90% van de nieuwbouw tot de aftoppingsgrens verhuurd dient te worden aan de doelgroep. Indien blijkt dat deze percentages niet gehaald zullen worden, kunnen woningcorporaties alsnog zelf passendheidseisen stellen inzake de verhouding tussen huur en inkomen. Hetzelfde geldt voor particuliere eigenaren met wie de gemeente afspraken terzake heeft vastgelegd in een overeenkomst. In de volgende, in 2005 vast te stellen Prestatieovereenkomst zullen de per 1 januari 2005 geldende percentages worden vastgelegd.

Het leeftijdscriterium wordt alleen toegepast bij specifiek voor de doelgroep gebouwde woningen.

b.verhouding grootte huishouden en grootte van de woning

Uitgangspunt bij de bezettingsnorm is zo veel mogelijk keuzevrijheid bieden voor de woningzoekenden. Het is dus zaak om uitsluitend om reden van schaarste en evenwichtige verdeling van de vrijkomende woningen label-eisen te formuleren bij verhuur van woningen.

Om overbewoning tegen te gaan is bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor één persoon tenminste 12 m² moet bedragen.

Voorts worden normen gesteld bij eengezinswoningen en maisonnettes, omdat deze woningtypen schaars zijn in de regio haaglanden en onevenwichtig over de regio zijn verspreid.

4.Overgangsregeling woningzoekenden ingeschreven in het Westlandse register

Bij de invoering van het aanbodmodel in oud-Haaglanden was destijds sprake van een in tijd beperkte overgangsregeling gedurende 1 jaar na invoeringsdatum. Woningzoekenden die met toepassing van distributiesysteem binnen een jaar een reële kans op een woningaanbod gehad zouden hebben werd in het nieuwe aanbodmodel gedurende 1 jaar een lokale voorrang geboden. Die overgangspositie gold alleen in de gemeente(n) waar de rechten waren opgebouwd, en gold voor urgenten/woningzoekenden met een voorrangspositie en woningzoekenden die binnen een jaar gelet op hun puntenaantal een reële kans op een woningaanbod zouden hebben.

In verband met de invoering van het “model op maat” (overgang naar een aanbodmodel) en beëindiging van werend woonbeleid (overgang naar een open woningmarkt) in de gemeenten Westland en Midden-Delfland is gekozen voor een overgangsmaatregel van twee jaar.

5.Lokaal maatwerk

Bij de gestelde randvoorwaarden voor een nieuw woonruimteverdelingsysteem is aangegeven dat binnen het systeem lokaal maatwerk technisch uitvoerbaar is.

Het opnemen van de lokale voorrangsregels in artikel 22, eerste lid, onder b, in de Huisvestingsverordening is een breed gedragen compromis als resultaat van een langdurige discussie over het oplossen van de problematiek van de grote stad en het behoud van sociale cohesie in de buurgemeenten. In artikel 22, waarin de volgorde bij toewijzing van woonruimte is vastgelegd, wordt een aantal voorwaarden gesteld waaronder eigen inwoners voorrang krijgen bij toewijzing van woonruimte.

I.In het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 2002 is aangegeven dat ouderen slechts willen verhuizen a) binnen de eigen gemeente en b) indien de woning voldoet aan bepaalde criteria (voorbereid op komst eventuele lichamelijke gebreken). De oudere woningzoekenden die nu in woningen zitten die door gezinnen kunnen worden gebruikt, moeten worden verleid tot verhuizing om doorstroming te bevorderen. Met de bepalingen in artikel 22 wordt dit beoogd. In de provinciale Woonvisie is eveneens aangegeven dat de lokale doorstroming kan worden bevorderd door te bouwen voor senioren en starters. Voorts dat ouderen in het landelijk gebied geen behoefte hebben om te verhuizen naar een andere woonplaats en zeker niet naar een nieuwbouwlocatie. Gedeputeerde staten constateren in hun Woonvisie dat er druk is op gemeenten en regio’s om zelf de eigen woningbehoefte voor ouderen op te lossen door te verdichten binnen de bebouwde kommen, dicht bij voorzieningen.

Voor starters en herstructureringskandidaten is de lokale voorrang beperkt tot gevallen waarin sprake is van eerste verhuring en geldt bovendien voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex. Achterliggende reden om deze bepalingen op te nemen is het dilemma bij gemeenten dat zij enerzijds investeringen doen voor de behoeften van specifieke groepen binnen de lokale bevolking en de eigen woningzoekenden daar dan ook baat bij moeten hebben en anderzijds bereid zijn om bij te dragen aan het oplossen van de problematiek van de gemeente den Haag. Met de bepalingen wordt beoogd de gemeenten te stimuleren de investeringen te doen.

II.Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen

Artikel 1

In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven. Hoewel in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling geen onderscheid wordt gemaakt tussen doorstromer en starter, blijven deze begrippen bij het monitoren van ontwikkelingen van belang. Deze begrippen zijn daarom in de Huisvestingsverordening opgenomen.

De definitie onder f. (doorstromer) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 gewijzigd en als volgt toegelicht:

Sinds 1 januari 2005 is met de invoering van een nieuw woonruimteverdelingsysteem het onderscheid tussen doorstromers (woonduur) en starters (reactieduur) vervallen en vervangen door “inschrijvingsduur” als volgordecriterium. Voor de opgebouwde rechten van doorstromers en starters is een overgangsregeling getroffen. Voor doorstromers wordt bij eerste inschrijving als woningzoekende de opgebouwde woonduur tot 2009 deels omgezet in extra inschrijvingsduur.

De woningcorporaties aangesloten bij de vereniging van Sociale Verhuurder Haaglanden hanteren sinds 1 januari 2005 als beleidsregel dat ook woningzoekenden na echtscheiding of na het verbreken van een andere samenlevingsvorm als doorstromer worden aangemerkt en niet meer als starter. Tot 1 januari 2009 krijgen zij daardoor ingevolge de overgangsregeling extra inschrijvingsduur. Met een langere inschrijvingsduur is de kans op het verkrijgen van andere woonruimte groter. Door de definitie “doorstromer” aan te passen krijgt de in de praktijk gehanteerde regel een wettelijke basis.

Om in aanmerking te komen voor extra inschrijvingsduur moet bij eerste inschrijving als woningzoekende de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding met documenten worden aangetoond. In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kunnen dit schriftelijke stukken van de juridische procedure zijn. In overige gevallen kunnen bijvoorbeeld als bewijsstukken dienen:

• -

  via een notaris verkregen document inzake beëindiging van een samenlevingscontract,

• -

  een bewijs van inschrijving op een ander (tijdelijk) adres,

• -

  een bewijs van beëindiging van een gezamenlijke verzekering,

• -

  een testament, waarin de partner is geschrapt als begunstigde,

• -

  een bewijs van beëindiging van een en/of spaar- of betaalrekening,

• -

  een bewijs van beëindiging van een gezamenlijk krediet(-faciliteit).

De definitie onder i. (gebruiksoppervlakte) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 vervallen. Terwille van de eenduidigheid in terminologie is de grootte van een woning in het kader van de woonruimteverdeling zoals vastgelegd in de Huisvestingsverordening uitgedrukt in woonoppervlakte. De term gebruiksoppervlakte zoals gebruikt in het kader van het Bouwbesluit is daarmee komen te vervallen en daarmee ook de definitie.

De definitie onder m( goedkope koopwoning) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 vervallen. De definitie van het begrip goedkope/sociale koopwoning is overbodig omdat een nieuwbouwkoopwoning binnen het distributiesegment van de Huisvestingsverordening per definitie tot de prijsklasse van het segment goedkope/sociale nieuwbouw koopwoningen behoort.

In artikel 1 onder aa wordt voor de definitie van het begrip koopprijsgrens (te weten de begrenzing van het distributiesegment) verwezen naar artikel 6, derde lid, van de Huisvestingswet. De betreffende begripsbeschrijving is gekoppeld aan een bedrag dat door het ministerie van VROM jaarlijks (per juli) kan worden geïndexeerd in het kader van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW). Per 1 juli 2006 is dit bedrag op € 134.925 gesteld. Deze prijsgrens ligt op een lager prijsniveau dan de in de regio Haaglanden en door het ministerie van VROM aangehouden afbakening van het begrip 'sociale/goedkope nieuwbouw koopwoning'. Hiervoor wordt door de regio (BLS/Regionale Prestatieafspraken) en door VROM aangehaakt bij de ISV-II verantwoordingssystematiek. De afbakening van het begrip goedkope nieuwbouwkoopwoning is begrensd op € 163.508 (prijspeil per januari 2006). Een nieuwbouwkoopwoning binnen het distributiesegment van de Huisvestingsverordening behoort dus 'per definitie' tot de prijsklasse van het segment goedkope/sociale nieuwbouw koopwoningen.

De definitie onder v(inkomen) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 gewijzigd. De definitie is in overeenstemming gebracht met de bepalingen in de Wet op de Huurtoeslag en de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.

Bij Wet van 23 juni 2005 tot harmonisatie van inkomensafhankelijke regelingen (Stb. 2005, 345) is de citeertitel van de Huursubsidiewet vervangen door “Wet op de huurtoeslag”. Per 1 januari 2006 is de uitvoering van het verstrekken van huursubsidies overgedragen aan de Belastingdienst/Toeslagen. Als gevolg daarvan is de term “huursubsidie” vervangen door het begrip “huurtoeslag” en is tevens artikel 3 van de Wet op de Huurtoeslag komen te vervallen.

Artikel 3

Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van stadsvernieuwing, herstructurering of wijkverbetering, gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat er sloop en/of verbetering plaats kan vinden. In het belang van de bewoners en uit bestuurlijke zorgvuldigheid kan dan aan deze bewoners een voorrangspositie toegekend worden bij toewijzing van woonruimte: de herstructureringsvoorrang. Ook kunnen in een sociaal plan afspraken worden vastgelegd over terugkeer naar de nieuwe danwel verbeterde woonruimte in het betreffende gebied.

Artikel 4

De uitvoering van de Huisvestingsverordening is opgedragen aan burgemeester en wethouders van de stadsgewestgemeenten. Het college van burgemeester en wethouders is het orgaan dat voor de gemeente (als rechtspersoon) de overeenkomsten aangaat. Burgemeester en wethouders kunnen in dat kader met eigenaren van woonruimte overeenkomsten sluiten over samenwerking. Het spreekt vanzelf dat de overeenkomsten niet in strijd mogen zijn met de strekking van de verordening en een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte moeten bevorderen.

Een overeenkomst kan bijvoorbeeld de volgende onderwerpen bevatten:

• -

  Afspraken over de wijze waarop de samenwerking op het terrein van de woonruimteverdeling vorm wordt gegeven;

• -

  Het aanbieden van woningen boven de huurprijsgrens via een regionaal aanbodmodel;

• -

  Eisen inzake inkomen of huishoudengrootte wanneer de situatie op buurt- of wijkniveau hier aanleiding toe geeft;

• -

  Huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Hoofdstuk 2: verdeling van woonruimte

Artikel 5

Overeenkomstig de Huisvestingswet is de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens of met een koopprijs beneden de koopprijsgrens. Aan de Westlandse gemeenten is indertijd in verband met de uit het planologisch beleid van de provincie Zuid-Holland voortvloeiende beperkingen echter toegestaan hogere koopprijsgrenzen te hanteren.

Artikel 8

Voor het in gebruik nemen van woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens is een huisvestingsvergunning vereist. In principe geldt dit ook voor huur en verhuur van woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.

Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van woonruimte een vergunning verlenen voor het aangaan van een overeenkomst voor tijdelijke verhuur indien onder andere:

• a.

  van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de leegstaande woonruimte op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting en

• b.

  aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.

Aangezien burgemeester en wethouders en wethouders door het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur op de hoogte zijn van het handelen van de eigenaar, kan de afgifte van een huisvestingsvergunning achterwege blijven.

Artikel 13 en 14

Artikel 2, tweede lid, van de Huisvestingswet bepaalt dat bij het in gebruik geven van woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs zoveel mogelijk voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woonruimten zijn aangewezen. Het passend huisvesten van met name de BBSH-doelgroep, is een regionale doelstelling. Daarnaast is het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekenden uitgangspunt van het nieuwe woonruimteverdelingsysteem. Het loslaten van de passendheidseisen vergroot de keuze van woningzoekenden. Om te sturen op volkshuisvestelijke doelen kunnen in plaats van het stellen van passendheidseisen met eigenaren van woonruimte afspraken worden gemaakt over percentages te huisvesten woningzoekenden die tot de BBSH-doelgroep behoren. In de overeenkomst Prestatieafspraken 2002 tot en met 2004 tussen het stadsgewest en de SVH is als bodemgarantie voor de huisvesting van de BBSH-doelgroep vastgelegd dat de SVH er zorg voor draagt dat in “oud-haaglanden” per gemeente jaarlijks minimaal 70% van de vrijkomende voorraad (exclusief de nieuwbouw) en 90% van de nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen aan de BBSH-doelgroep wordt verhuurd. Voor de gemeenten Westland en Midden-Delfland geldt inmiddels dezelfde afspraak.

Ook voor particuliere eigenaren van woonruimte waarmee de gemeentes een overeenkomst heeft gesloten over de uitvoering van de woonruimteverdeling en afspraken heeft gemaakt over de percentages te huisvesten woningzoekenden behorend tot de BBSH-doelgroep, blijven de passendheidseisen omtrent de verhouding tussen huur en inkomen buiten toepassing. Indien blijkt dat de te huisvesten percentages woningzoekenden die behoren tot de BBSH-doelgroep niet worden gehaald, zullen de passendheidseisen weer (moeten) worden gesteld.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is in artikel 13, zevende lid, “nieuwbouw goedkope koopwoningen” vervangen door “bestaande en nieuwbouwkoopwoningen” gewijzigd. Toelichting:

Met de toevoeging van “bestaande koopwoningen” is in een leemte in de Huisvestingsverordening voorzien. Ingevolge artikel 5 is artikel 13 van toepassing op woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens, ongeacht of het een bestaande of nieuwbouwkoopwoning betreft. In het zevende lid van artikel 13 was uitsluitend een financiële toets aangegeven voor nieuwbouwkoopwoningen en ontbrak een toetsnorm voor bestaande koopwoningen. Met de toevoeging van “bestaande koopwoningen” wordt dit hersteld.

Het voornemen is om de toetsnorm(en) voor de financiële passendheidstoets van bestaande en nieuwbouwkoopwoningen in een later stadium in overeenstemming te brengen met de prijsgrenzen/inkomensgrenzen die het ministerie van VROM zal gaan hanteren in het kader van de herziening van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit. In het wetsvoorstel BEW-Plus wordt onder andere de koopprijsgrens verhoogd tot € 156.500 (prijspeil 2005). De toetsnorm voor het inkomen dient dan aan te sluiten bij deze norm. Het wetsvoorstel is op 24 mei 2006 aangenomen door de Tweede Kamer en aan de Eerste Kamer gestuurd (EK 29 917 A).

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 16 april 2008 is in artikel 13, zevende lid, de zinsnede “de maximum inkomens als bedoeld in artikel 14, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag.” vervangen door “het, door het dagelijks bestuur vast te stellen, inkomen, waarbij het maximale leenbedrag als bedoeld in de Wet bevordering eigenwoningbezit volgens vigerende NHG-normen zelfstandig financierbaar is.”Toelichting:

Bij de uitvoering van artikel 13 lid 7 van de regionale Huisvestingsverordening werd gesignaleerd dat de in dit lid gestelde norm voor het inkomen “het maximuminkomen als bedoeld in artikel 14, lid 1 van de wet op de huurtoeslag.” niet meer bruikbaar is. Dit artikel 14 beschrijft de zgn. doelgroep-grenzen (BBSH-doelgroep). Het hoogste inkomen binnen deze groep is in de wet op de huurtoeslag gedefinieerd op een bedrag van € 27.950. Geconstateerd wordt dat het met (maximaal) dit hoogste doelgroepinkomen nu niet mogelijk is een woning van maximaal 158.850 euro (koopprijsgrens; huisvestingsvergunning) te verwerven. In de praktijk is deze bepaling daarom slecht bruikbaar en is het wenselijk te zoeken naar een inkomen dat beter aansluit bij de praktijk.

Met de wijziging is beoogd aan te sluiten bij de Wet bevordering eigenwoningbezit (verder: BEW). De prijsgrens voor een betaalbare/goedkope koopwoning ligt in deze wet (prijspeil 2007 en 2008) op € 158.850. Het maximale leenbedrag binnen de BEW is € 171.555, te weten de prijsgrens voor de betaalbare woning + 8% verwervingskosten. Dit bedrag wordt in de systematiek van de BEW beschouwd volgens NHG-normen zelfstandig financierbaar te zijn vanaf een inkomen van € 38.000. Dit inkomen wordt gezien als het maximaal subsidiabel inkomen in de systematiek van de BEW.

Dit inkomen, waarbij het maximale leenbedrag binnen de BEW volgens NHG-normen zelfstandig financierbaar is wordt nu gebruikt als toetsbedrag voor het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een bestaande en nieuwbouw sociale koopwoning. Jaarlijks zal het bedrag in het kader van de BEW kunnen worden berekend.

Artikel 15

Artikel 15 stelt regels voor álle verhuurders, dus zowel voor woningcorporaties/toegelaten instellingen, (particuliere) verhuurders die overeenkomsten gesloten hebben met burgemeester en wethouders en (particuliere) verhuurders die geen afspraken hebben gemaakt.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is in artikel 15 een nieuw eerste lid ingevoegd onder vernummering van de bestaande leden in tweede tot en met derde lid.

Lid 1 (nieuw)

In het eerste lid wordt het algemene uitgangspunt aangegeven dat de omvang en samenstelling van het huishouden passend moet zijn bij de grootte van de woonruimte.

Lid 2 (vernummerd)

Bij de relatie ‘omvang woning - omvang huishouden’ , de zogenaamde bezettingsnorm, kan sprake zijn van ‘overbewoning’ en ‘onderbewoning’. Om overbewoning (een te groot aantal personen gelet op de gebruiks- dan wel woonoppervlakte van de woning) op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning tegen te gaan is bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor 1 persoon tenminste 14 m² moet bedragen. Het Bouwbesluit hanteert het begrip gebruiksoppervlakte. Ook gangbaar is het gebruik van het begrip woonoppervlakte.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is lid 1 (oud) vervangen door een nieuwe tekst. Toelichting:

De normstelling om overbevolking van woningen te voorkomen wordt overgelaten aan gemeenten, aangezien deze norm ook is vastgelegd in de gemeentelijke Bouwverordeningen. Door het laten vervallen van de overbewoningsnorm in de Huisvestingsverordening vervalt tevens het begrip “gebruiksoppervlakte” (ex artikel 1 Bouwbesluit 2003). In de Huisvestingsverordening wordt daardoor nog uitsluitend het begrip woonoppervlakte uit het Woningwaarderingsysteem gehanteerd om de passendheid te bepalen.

In artikel 8, tweede lid, onder a, ad 5°, van de Woningwet is bepaald dat gemeenteraden in hun Bouwverordening voorschriften kunnen vastleggen omtrent het aantal personen dat in een woning mag wonen om overbevolking van woningen te voorkomen. In de modelbouwverordening van de VNG (1992) is het voorschrift omtrent het maximaal aantal personen dat in een woning mag wonen opgenomen (niet meer dan één bewoner per 12 m²). Lokale omstandigheden kunnen echter voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in zijn bouwverordening. Alle gemeenten in de regio Haaglanden hebben in hun Bouwverordening een paragraaf over overbevolking opgenomen. Wanneer in strijd met de bouwverordening wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden.

In dit verband wordt ook gewezen op het wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet en enkele andere wetten (verbetering naleving, handhaafbaarheid en handhaving bouwregelgeving,) dat nu bij de Eerste Kamer ligt (EK 29 392 A). De wijziging houdt in dat overtreding van voorschriften in de gemeentelijke bouwverordening - zoals overbewoning - een economisch delict wordt en dus strafbaar.

Het opnemen van een overbewoningsnorm in de Huisvestingsverordening is overbodig omdat burgemeester en wethouders bij het verlenen van een huisvestingsvergunning de eigen regelgeving inzake overbewoning in acht dienen te nemen. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.

Lid 3 (vernummerd)

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is dit lid gewijzigd door achter “bepaalde typen woonruimte” in te voegen “met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Toelichting:

Met deze wijziging wordt voor koopwoningen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning geen voorwaarde meer gesteld omtrent de minimale bezetting overeenkomstig de oppervlaktetabel.

Ingevolge artikel 5 van de Huisvestingsverordening is zowel voor woonruimten met een huurprijs tot de huurprijsgrens als voor woonruimten met een koopprijs tot de koopprijsgrens een huisvestingsvergunning vereist. Gebleken is dat in de praktijk voor bestaande koopwoningen – bij gebrek aan aanbod – in veel gevallen geen toetsing/vergunningverlening plaatsvindt. In de gemeente Den Haag bestaat echter een ruim aanbod in dit segment, zodat van schaarste geen sprake meer is. Overwogen is dan ook om de vergunningplicht voor het woningsegment ‘bestaande koopwoningen’ los te laten. In gemeenten waar dit prijssegment nog wel in enige en dus schaarse mate voorkomt, is deze woningcategorie van groot belang voor starters op de koopwoningmarkt. Sturing is derhalve in deze gemeenten wel gewenst, met name op de financiële passendheid.

Uit eenheid van systematiek worden ook bij nieuwbouwkoopwoningen onder de koopprijsgrens aanvragen voor een huisvestingsvergunning uitsluitend getoetst op financiële passendheid.

Evenals bij huurwoningen geldt ook hier dat overbewoning wordt voorkomen door bij het verlenen van de huisvestingsvergunning de bepalingen terzake in de gemeentelijke Bouwverordening in acht moeten worden genomen.

Voorts is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 de oppervlaktetabel gewijzigd. Toelichting:

Met deze wijziging is eenduidigheid in regelgeving bewerkstelligd. De regel omtrent de maximale bezetting van woningen tot 80 m² is vervallen omdat de maximale bezetting wordt bepaald door de overbezettingsnorm zoals vastgelegd in de Bouwverordening van de gemeente waarin de woonruimte is gelegen. Zie ook de toelichting bij lid 2 (vernummerd).

Lid 4 (vernummerd)

Uitgangspunt bij de bezettingsnorm is zo veel mogelijk keuzevrijheid bieden voor woningzoekenden. Het is dus zaak om uitsluitend om reden van schaarste en evenwichtige verdeling van de vrijkomende woningen label-eisen te formuleren bij verhuur van woningen. De normen in de tabel gelden voor alle typen woningen, met uitzondering van de 2e regel, die specifiekere normen stelt voor de woningtypen eengezinswoning en maisonnette. Doelstelling van de tabel is te bereiken dat grote woningen (vanaf 80m²) met name voor grote(re) huishoudens bestemd worden. Voor normen voor specifieke woningtypen is gekozen omdat eengezinswoningen in de regio haaglanden een schaars zijn, en de voorraad in de gemeenten waar deze woningen vooral wel staan voor een groot deel bestaat uit woningen van de gekozen oppervlakte. Beoogd wordt tenminste het aangeven aantal personen in dergelijke woningen te laten wonen (op het moment van verlening huisvestingsvergunning).

Ook maisonnettes zijn schaars.

Voor woningen tot 80m², met uitzondering van eengezinswoningen en maisonnettes, wordt keuzevrijheid geboden, dat wil zeggen dat hiervoor – met in achtneming van het eerste lid – geen passendheidseisen worden gesteld.

Verandering ten opzichte van de huisvestingsverordeningen Haaglanden en Westland 1996 is dat niet langer uitgegaan wordt van kameraantal, maar van woonoppervlakte (oppervlakte van vertrekken). Tevens is het verschil in bezettingsnormen in relatie tot de huurprijs van de woningen (onder of boven aftoppingsgrens) komen te vervallen.

Met woonoppervlakte wordt bedoeld: het totaal van de oppervlakten van vertrekken, zoals gedefinieerd in het Woningwaarderingstelsel. Vertrekken: woonkamer, badkamer/douche-ruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruimte mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld. Voor het ook in gebruik zijnde begrip gebruiksoppervlakte: zie onder lid 1.

Lid 5 (vernummerd)

Bij echtscheiding behouden de scheidende partners van rechtswege het ouderlijk gezag. Beiden behouden daarmee in gelijke mate de voogdij over hun minderjarige kinderen. Met co-ouderschap wordt een regeling aangeduid tussen de ouders over de feitelijke zorg voor de kinderen. Dit kan betekenen dat de praktische en financiële zorg voor de kinderen wordt gedeeld. Co-ouderschap wordt niet automatisch geregeld bij de aanvraag van echtscheiding, maar moet worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant. Dit convenant kan dienen als bewijs dat sprake is van co-ouderschap en in welke mate.

Lid 7 (nieuw)

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is dit lid toegevoegd.

Toelichting:

Wanneer daar aanleiding toe is in verband met leefbaarheid in de buurt, kwaliteit van de woning, of wanneer het een complex specifiek voor ouderen of jongeren betreft, is het mogelijk om af te wijken van de bezettingsnormtabel. De eigenaar van de woonruimte kan in overleg met burgemeester en wethouders daardoor maatwerk toepassen op een of meerdere specifieke wooncomplexen. Afhankelijk van de aanleiding en noodzaak tot het stellen van afwijkende toelatingseisen kan de instemming voor korte of langere termijn zijn danwel worden vastgelegd in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente en eigenaren van woonruimte.

Voorzover burgemeester en wethouders eventueel gemaakte afspraken niet al op eigen initiatief melden aan het dagelijks bestuur, zal het dagelijks bestuur hen om inlichtingen vragen ex artikel 54 van de verordening teneinde de uitvoering van de bepaling te monitoren.

Artikelen 16, 17 en 18

Op grond van artikel 8 van de Huisvestingswet kan de eigenaar van woonruimte, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, worden verplicht leegstand van woonruimte te melden, zodra die leegstand langer duurt dan de twee maanden.

Artikel 18, eerste lid, van de Huisvestingswet bepaalt voorts dat eigenaren van woonruimte het ter beschikking komen van woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders moeten melden indien die woonruimte is aangewezen om bij voorrang te worden toegewezen aan personen die zijn geplaatst op een door burgemeester en wethouders aan de eigenaar van betrokken woonruimte gedane voordracht. Er is weliswaar in algemene zin geen sprake meer van voordrachten door burgemeester en wethouders, maar in geval verhuurders op grond van artikel 22, vijfde lid, de woonruimte verdelen, zullen burgemeester en wethouders vanuit het register van woningzoekenden met een voorrangsbepaling naar aanleiding van de melding voordrachten kunnen doen aan de betreffende verhuurders.

Op grond van artikel 18 van de Huisvestingswet kan de eigenaar gelijktijdig met de melding, bedoeld in het eerste lid, aan burgemeester en wethouders zelf een woningzoekende voordragen.

Artikel 20

Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod kan via diverse interactieve media en de woonkrant ‘Beter wonen in Haaglanden’ worden gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Niet iedereen beschikt bijvoorbeeld over internet en ouderen kunnen lang niet altijd met interactieve media omgaan of hebben daar hulp bij nodig. In die gevallen is door woningcorporaties hulp toegezegd.

Artikel 21

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is na het tweede lid een nieuw derde lid toegevoegd onder vernummerring van het derde tot en met het zesde lid tpt en met vierde tot en met zevende lid. Voorts is een nieuw achtste lid toegevoegd.

Lid 3 (nieuw)

Om in aanmerking te komen voor woonruimte van een woningcorporatie moet de belanghebbende 18 jaar of ouder zijn om zich te kunnen laten inschrijven als woningzoekende. Het Jeugd Informatie Punt (JIP) heeft tijdens de inspraakprocedure op het ontwerp van de vigerende Huisvestingsverordening gevraagd het mogelijk te maken dat minderjarige tienermoeders zich kunnen inschrijven, zodat zij inschrijvingsduur kunnen opbouwen waarmee zij een grotere kans hebben om woonruimte toegewezen te krijgen zodra zij 18 jaar zijn en in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Met de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden is overeengekomen dit mogelijk te maken. Hierbij is aangesloten bij het bepaalde in de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.

Lid 7 (vernummerd)

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is “aangeboden woning” gewijzigd in “woning”. Toelichting:

Met deze wijziging is beoogd meer duidelijkheid te geven in welke gevallen een inschrijving wordt doorgehaald. Volgens de oude tekst werd een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een aangeboden woning heeft aanvaard. De inschrijfduur wordt gerekend vanaf het moment van inschrijven. Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in het GBA op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres kenbaar. Om duidelijk te maken dat deze bepaling niet alleen geldt voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder, is het bijvoeglijk naamwoord “aangeboden” geschrapt.

Lid 8 (nieuw)

Bepaalde categorieën woningzoekenden kunnen hun inschrijving(sduur) behouden bij het aanvaarden van een aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.

In art. 21, zevende lid, onder a, wordt een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard. Aangezien inschrijving als woningzoekende slechts aan de orde is bij woonruimte van woningcorporaties zal een inschrijving kunnen worden doorgehaald bij aanvaarding van een door één van de bij de SVH aangesloten corporaties aangeboden woning. Indien ingeschreven woningzoekenden echter een woning in de particuliere sector gaan huren is het mogelijk dat zij hun inschrijving voor een corporatiewoning handhaven en daarmee hun inschrijfduur behouden. Hierdoor komen huurders die een corporatiewoning accepteren in een nadeliger positie te verkeren. Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.

De mogelijkheid om de inschrijvingsduur te behouden is met name van belang voor bewoners die wegens herstructurering hun woning moeten verlaten (categorie onder a). Bij de Prestatieafspraken 2002-2005 tussen de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden en het Stadsgewest is een “Spijtoptantenregeling” als experiment ingevoerd. Herstructureringskandidaten kregen het recht hun woonduur in de te herstructureren woning vanaf het moment van verhuizing gedurende twee jaar toe te voegen aan de op te bouwen woonduurjaren in hun nieuwe woning. Met de invoering van een nieuw woonruimteverdelingsysteem is “woonduur” niet langer een volgordecriterium en is deze regeling niet opgenomen in de huisvestingsverordening. Volgens informatie van de SVH is weliswaar geen gebruik gemaakt van de regeling maar heeft de regeling wel betekenis in het overleg met de bewoners die hun woning moeten verlaten. De SVH heeft derhalve voorgesteld de regeling alsnog op te nemen in de huisvestingsverordening. De regeling is daarbij aangepast aan de nieuwe systematiek van woonruimteverdeling. De voorrangsverklaring vervalt weliswaar bij aanvaarding van de aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres, maar de opgebouwde inschrijvingsduur blijft met deze wijziging nu gedurende twee jaar behouden.

Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst (categorie onder c) of niet over zelfstandige woonruimte beschikken (categorie onder d), moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van tijdelijke huur of van onzelfstandige woonruimte.

Artikel 22

In dit artikel wordt de rangorde bij toewijzing aangeven indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod:

• 1.

  woningzoekenden met een sociale en/of medische voorrangsverklaring

• 2.

  woningzoekenden uit de eigen gemeente (lokaal maatwerk),

• 3.

  woningzoekenden die een grote eengezinswoning achterlaten in de regio Haaglanden als zij verhuizen naar een niet-eengezinswoning of verhuizen naar een eengezinswoning met een huur boven de huurprijsgrens,

• 4.

  woningzoekenden die een voorrangsverklaring hebben in verband met herstructurering,

• 5.

  alle andere woningzoekenden.

In deze rangorde gaan woningzoekenden met sociaal/medische voorrangsverklaring voor op alle andere woningzoekenden omdat sprake is van een noodsituatie die binnen drie maanden moet worden opgelost. Herstructureringskandidaten hebben de gelegenheid om binnen twaalf maanden andere woonruimte te zoeken. Bovendien kunnen in een sociaal plan afspraken worden vastgelegd over herhuisvesting van herstructureringskandidaten in het geherstructureerde gebied. Afhankelijk van de gemaakte afspraken in een sociaal plan kan van de volgordecriteria bij toewijzing van woonruimte worden afgeweken.

Lokaal maatwerk

In 2002 is gestart met het experiment Lokaal Maatwerk om met specifieke maatregelen

• .

  regionale imperfecties van het woonruimteverdelingsysteem op te lossen,

• .

  meer dynamiek op de woningmarkt tot stand te brengen en

• .

  sociale netwerken en stabiliteit in buurten te behouden.

De genoemde redenen om deze maatregelen te treffen zijn nog steeds actueel. Naar aanleiding van de expertmeeting Sociale Cohesie op 16 februari 2004 is besloten de maatregelen in het kader van het experiment Lokaal maatwerk in aangepaste vorm regulier te maken.

Toewijzing van woonruimte aan woningzoekenden uit de eigen gemeente kan slechts in de volgende gevallen plaatsvinden:

1° - de woningzoekende laat een eengezinshuurwoning of minimaal een 5-kamerhuurwoning achter bij verhuizing naar een niet-eengezinswoning of eengezinswoning met een huurprijs hoger dan de huurprijsgrens. De achter te laten woonruimte moet een huurwoning van minimaal 80 m² gebruiksoppervlakte zijn, en verhuurd worden met een huurprijs onder de huurprijsgrens door een bij de SVH aangesloten woningcorporatie;

2° - de woningzoekende is 65 jaar of ouder en laat een huurwoning van een corporatie achter bij verhuizing naar een voor ouderen geschikte woning;

3° - de woningzoekende is 65 jaar of ouder en verhuist naar een specifiek voor de doelgroep gebouwd nieuwbouw- dan wel verbouwcomplex. Dit geldt uitsluitend bij eerste verhuring en voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex;

4° - de woningzoekende is jonger is dan maximaal 27 jaar en verhuist naar een specifiek voor die doelgroep gebouwd nieuwbouw- dan wel verbouwcomplex. Dit geldt uitsluitend bij eerste verhuring en voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex.

Omdat het hier gaat om specifieke jongerencomplexen kan lokaal desgewenst “tot 23 jaar” als leeftijdsgrens voor een specifiek complex worden gesteld. Daarmee wordt dan een verband gelegd met leeftijdscategorieën in de Wet op de huurtoeslag.

5° - het betreft een eerste verhuring van nieuwbouwwoningen in de sociale sector in herstructureringsgebieden. Dit geldt uitsluitend bij eerste verhuring en voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex;

De lokale voorrang van de eerste drie categorieën beoogt doorstroming te stimuleren waarbij met name grote woningen c.q. eengezinswoningen vrij komen voor verhuur. Deze (schaarse) woningen worden vervolgens regionaal aangeboden.

De lokale voorrang in situaties genoemd onder 4 en 5 beoogt te stimuleren tot investeringen in (ver)nieuwbouw. Gemeenten zien zich voor het dilemma geplaatst dat zij investeringen doen voor de lokale bevolking en de eigen woningzoekenden daar dan ook baat bij moeten hebben en anderzijds zich gecommitteerd weten aan de regionale doelstellingen.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is onder b, 1° ”een 5-kamerhuurwoning” vervangen door “een voor verhuur vrijkomende 5-kamerwoning. Toelichting:

Met deze wijziging wordt duidelijker dat alleen (lokaal) voorrang wordt verleend indien de achter te laten woning voor verhuur beschikbaar komt. Woningzoekenden die een woning achterlaten omdat ze gaan scheiden, maar waarvan de partner en eventuele kinderen in de achtergelaten woning blijven wonen, krijgen geen voorrang.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is onder b, 2° “een voor ouderen geschikte woning” gewijzigd in “voor ouderen bestemde woning”. Toelichting:

Deze wijziging is bedoeld te voorkomen dat een eengezinswoning als een voor ouderen geschikte woning wordt aangemerkt. Een voor ouderen geschikte woning is minimaal een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar is, waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimtes’ (de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden, drempels in de woning laag zijn of ontbreken.

In de Prestatieafspraken 2005 tot en met 2009 tussen de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden en het Stadsgewest is ten aanzien van de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden vastgelegd dat de woningcorporaties via een eenduidig classificatiesysteem voor hun woningvoorraad inzicht leveren in de mate van geschiktheid voor de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden. De in de Woonkrant en via internet aangeboden woningen worden gelabeld als “voor ouderen geschikt” en na ontwikkeling van het classificatiesysteem ook de mate van geschiktheid uitgedrukt in een aantal sterren.

Lid 2

In het nieuwe woonruimteverdelingsysteem wordt in principe de inschrijvingsduur als volgordecriterium gebruikt. Ingeval een woningzoekende gebruik maakt van een voorrangsverklaring om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, dan is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt, bepalend voor de volgorde.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is de bepaling onder d. aangepast. Toelichting:

Door het aantal goede reacties en niet meer de leeftijd van de aanvrager als criterium te hanteren bij het bepalen van de volgorde, wordt actief zoekgedrag van woningzoekenden beloond.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is een nieuw onderdeel e. toegevoegd, met verlettering van e. in f. Toelichting:

Sinds de invoering van het nieuwe woonruimteverdelingsysteem wordt bij toewijzing de volgende volgorde in categorieën woningzoekenden gehanteerd:

• 1.

  sociaal/medische voorrangsverklaring

• 2.

  lokale voorrang in bepaalde gevallen

• 3.

  voorrangsverklaring op grond van herstructurering of woonkostentoeslag.

In het belang van de voortgang van de herstructurering, is het gewenst herstructureringskandidaten voor te laten gaan op woningzoekenden met een woonkostentoeslag.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is een nieuw onderdeel g. toegevoegd. Toelichting:

Indien in een herstructureringsgebied nieuwe woningen worden gebouwd waarvoor meerdere herstructureringskandidaten uit eenzelfde aangrenzend actiegebied belangstelling hebben, is een derde criterium nodig om de rangorde te bepalen bij voorrangsverklaringen met een gelijke vervaldatum.

Lid 5

In het vijfde lid wordt de mogelijkheid geboden om van het aanbodmodel af te wijken ten behoeve woningzoekenden waaraan op grond van artikel 31 een voorrangspositie is verleend en die behoren tot een groep woningzoekenden ten aanzien waarvan aan een of meer gemeenten of het stadsgewest op grond van de Huisvestingswet of het Huisvestingsbesluit een specifieke taakstelling is opgelegd. Thans gelden voor alle gemeenten dergelijke taakstellingen voor de huisvesting van statushouders. De gemeenten kunnen statushouders via artikel 31, eerste lid, een voorrangspositie verstrekken en ze zelf laten reageren op het woningaanbod. Indien burgemeester en wethouders verwachten dat bij toepassing van woonruimteverdelingsysteem deze taakstelling niet tijdig wordt vervuld, kunnen zij ervoor kiezen om de statushouders buiten het aanbodmodel om een woning aan te bieden.

Lid 6

Het aanbodmodel is ook van toepassing op de nieuwe sociale koopwoningen (koopwoningen met een koopprijs beneden de koopprijsgrens). Indien gemeenten ter zake met een wachtlijst werken wordt in het zesde lid de mogelijkheid geboden om in afwijking van het bepaalde in artikel 20 eigenaren van nieuwe voor verkoop vrijkomende woningen met een koopprijs beneden de koopprijsgrens te kunnen verplichten deze woningen aan te bieden aan woningzoekenden die zijn opgenomen in een door burgemeester en wethouders bij te houden register van koopwoningzoekenden. Burgemeester en wethouders bepalen daarbij de volgorde waarin de woningzoekenden voor de betreffende woningen in aanmerking komen.

Artikel 24

Voor specifieke, aantoonbare lokale knelpunten kan het treffen van een tijdelijke maatregel een gerichte oplossing bieden. Een tijdelijke maatregel is in principe in tijd begrensd. De tijdelijkheid van de maatregel wordt bepaald door:

• a.

  het vooraf vaststellen van de termijn gedurende welke de maatregel geldt, of

• b.

  het bereiken van het concreet aangegeven doel zoals bijvoorbeeld het aantal te huisvesten woningzoekenden behorend tot een bepaalde categorie.

Omdat sprake is van afwijking van toepassing van het aanbodsysteem is gekozen voor een uitgebreide procedure waarin het dagelijks bestuur vooraf goedkeuring moet geven aan een onderbouwde aanvraag. Tevens worden eisen gesteld aan onderbouwing en overleg vooraf, door raadpleging van het portefeuillehoudersoverleg en het bestuur van de SVH. Indien in het voorstel sprake is van het stellen van bindingseisen als bedoeld in artikel 13b van de Huisvestingswet, is bovendien voorafgaande toestemming van gedeputeerde staten vereist.

Het is niet de bedoeling dat van dit artikel op grote schaal gebruik gemaakt wordt. Er dient sprake te zijn van een uitzonderlijke lokale situatie/knelpunt waarvoor een oplossing noodzakelijk is. De instelling van deze maatregel dient mede om ongewenst afwijken van het aanbodsysteem in gemeenten te voorkomen en te reguleren.

Een knelpunt als bedoeld kan de huisvestings(on)mogelijkheden zijn van specifieke beroepsgroepen als politie, zorg of onderwijs in een gemeente of een structurele afwijkende slaagkans voor bijvoorbeeld jongeren of bepaalde groepen starters in een gemeente. Ook kan een tijdelijke maatregel noodzakelijk zijn ter bevordering of behoud van sociale cohesie in (een) wijk(en).Deze opsomming is niet limitatief, maar terughoudendheid van gemeenten bij het indienen van aanvragen wordt aangenomen. Het dient om uitzonderlijke situaties te gaan.

Hoofdstuk 3: inschrijving standplaatszoekenden

Artikel 25 tot en met 30

Hoewel bij het intrekken van de Woonwagenwet per 1 maart 1999 een verdere stap is gezet naar het normaliseren van het wonen in een woonwagen, ligt het voor de hand om voor deze bijzondere vorm van wonen vooralsnog afwijkende bepalingen inzake inschrijving en toewijzing te handhaven. Met het intrekken van de Woonwagenwet is in de Huisvestingswet in artikel 2, tweede lid, bepaald dat bij het vastleggen van regels voor het in gebruik nemen of geven van woonruimte moet worden nagegaan hoe kan worden bewerkstelligd dat bij het in gebruik nemen of geven van een standplaats voorrang wordt verleend personen, die in een woonwagen wonen of hebben gewoond. Door het instandhouden van het regionale Register van standplaatszoekenden en standplaatsen uitsluitend toe te wijzen aan kandidaten die ingeschreven staan in dit Register, wordt aan deze bepaling voldaan. De toewijzing van standplaatsen verschilt per gemeente. Soms wijst een gemeente zelf de standplaatsen toe of heeft zij het beheer overgedragen aan een gespecialiseerd bureau of woningcorporatie. Indien de gemeente de standplaatsen in eigendom heeft overgedragen aan een woningcorporatie of een samenwerkingsverband van corporaties, dan wijst de woningcorporatie de standplaatsen toe. Aangezien nog niet alle standplaatsen in eigendom zijn overgedragen aan woningcorporaties, berust het beheer van het register vooralsnog bij het dagelijks bestuur van het stadsgewest.

Het dagelijks bestuur is belast met het instandhouden van een Register van standplaatszoekenden. Burgemeester en wethouders doen de daadwerkelijke inschrijving, wijzigingen en uitschrijving. Het dagelijks bestuur mandateert deze verantwoordelijkheden en burgemeester en wethouders verrichten de werkzaamheden namens dagelijks bestuur. Om dit mogelijk te maken verleent het dagelijks bestuur aan door burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren toegang tot het Register.

De inschrijving kan op verzoek van een standplaatszoekende of ambtshalve worden verricht. Dit laatste gebeurt bijvoorbeeld bij voorgenomen opheffing van standplaatsen. Meestal wenst een betrokkene zich niet als standplaatszoekende in te schrijven, terwijl dit toch in zijn/haar belang is.

Het aantal standplaatsen is beperkt en de doorstroming is vrijwel nihil. Hierdoor is de wachttijd voor een standplaats lang en de kans op toewijzing van een standplaats geringer dan op toewijzing van een woning. Jaarlijkse verlenging op verzoek van de standplaatszoekende, zoals gebruikelijk is bij inschrijving van woningzoekenden, zou in dat licht te belastend zijn. De geldigheidsduur van de inschrijving is daarom op twee jaar gesteld en wordt de inschrijving ambtshalve met twee jaar verlengd, voorzover de standplaatszoekenden niet zijn aangeschreven. Om het Register van standplaatszoekenden actueel te houden worden de ingeschreven standplaatszoekenden na twee jaar aangeschreven.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 16 april 2008 is in artikel 28, tweede lid en artikel 30, eerste lid de zinsnede “binnen de gestelde termijn zoals genoemd in deze aanschrijving” vervangen door “binnen 4 weken nade datum van de aanschrijving.”. Toelichting:

Voor de aanschrijving door gemeenten (namens het dagelijks bestuur van het Stadsgewest) heeft het Stadsgewest een voorbeeldbrief ter beschikking gesteld. Naar aanleiding van enkele bezwaarschriften heeft de commissie voor bezwaarschriften het DB geadviseerd om bij een onregelmatige aanschrijving als gevolg van verschillende inschrijvingsdata een reactietermijn van meer dan twee weken te hanteren. De ‘richtlijn’ van het Stadsgewest Haaglanden zou hierop aangepast kunnen worden.

Met de wijziging van artikel 28 (en artikel 30) is gevolg gegeven aan het advies van de commissie voor bezwaarschriften.

Hoofdstuk 4: Voorrangsverklaring

Artikel 31

Binnen het woonruimteverdelingsysteem wordt gestreefd naar een beperking van voorrangsposities tot woningzoekenden die in een dusdanige situatie verkeren dat zij op korte termijn (3 maanden) andere passende woonruimte behoeven en die niet tijdig op eigen kracht kunnen krijgen of op andere wijze hun noodsituatie kunnen oplossen. Een voorrangspositie dient in principe alleen gericht te zijn op de oplossing van de noodsituatie en niet op het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Artikel 31 bevat derhalve de mogelijkheden om:

• -

  op grond van een individuele beoordeling de noodzaak van een voorrangspositie te bepalen,

• -

  de voorrangspositie te beperken tot categorieën woonruimte waarmee enkel de noodsituatie kan worden opgelost, en

• -

  een strikte beperking van verlengingsmogelijkheden tot die situaties waarin de woningzoekende gezien het woningaanbod zijn voorrangspositie niet heeft kunnen benutten.

De op grond van artikel 31 verleende voorrangsposities zijn geldig in de gehele regio Haaglanden.

Lid 1, onder a.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is een nieuw eerste gedachtestreepje toegevoegd. Toelichting:

Met deze toevoeging is verband gelegd tussen de mogelijkheid van het aanvragen van een voorrangsverklaring en de leeftijd waarop een huisvestingsvergunning kan worden verleend.

De mogelijkheid om zich als woningzoekende in te schrijven als de aanvrager nog geen 18 jaar is, is uitsluitend bedoeld om deze categorieën personen enigszins een voorsprong te geven bij het reguliere zoekgedrag, zodra zij 18 jaar zijn. Zie ook de toelichting bij artikel 21, punt 1.

Voor het aanvragen van een voorrangsverklaring moet sprake zijn van een noodsituatie en de woningzoekende binnen het reguliere systeem geen mogelijkheid heeft om deze situatie binnen drie maanden zelf op te lossen. Burgemeester en wethouders kunnen ingevolge artikel 12, eerste lid, pas een huisvestingsvergunning voor zelfstandige woonruimte verlenen als de aanvrager 18 jaar of ouder is. Zolang woningzoekenden als bedoeld in artikel 21, derde lid, niet in aanmerking kunnen komen voor zelfstandige woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist, kan een voorrangsverklaring pas worden aangevraagd indien zij 18 jaar of ouder zijn.

Lid 1, onder b.

Sociale en/of medische omstandigheden kunnen aanleiding zijn om voor een voorrangspositie. Het gaat daarbij om de situatie die op het moment van de beoordeling van de aanvraag voor een voorrangspositie actueel is. Van anticipatie op een toekomstige situatie kan alleen sprake zijn indien vaststaat dat medische omstandigheid van de aanvrager zich dusdanig zal ontwikkelen dat deze op korte termijn zeker zal leiden tot een voorrangspositie. Het advies van de met de medische indicering belaste instantie dient daarover helderheid te verstrekken. Bij de anticipatie op een situatie die op korte termijn gaat ontstaan gaat het er om dat wordt voorkomen dat op korte termijn een nieuwe medische keuring zal moeten plaats vinden.

Er is geen aparte categorie “woningzoekenden die met (een) minderjarig(e) kind (eren), die buiten eigen schuld of toedoen tenminste 3 maanden verblijven in een van gemeentewege erkend (te)huis voor noodopvang” opgenomen.

Het apart opnemen van deze categorie zou betekenen dat een andere adviesinstantie dan de toetsingscommissie bepalend is voor een voorrangspositie bij de toewijzing van woonruimte. In de verordening is in artikel 33, derde lid, bepaald dat de toetsingscommissie adviseert ter zake van het verlenen van voorrangspositie. In artikel 33, vierde lid, is vastgelegd dat het advies van de instantie die indiceert voor de noodopvang zal worden betrokken bij het advies van de toetsingscommissie. In het advies van die instantie moet dan wel worden aangeven of de noodopvang moet leiden tot andere woonruimte of tot andere oplossingen. Overigens zullen de instanties die adviseren over de noodopvang worden betrokken bij het afstemmingsoverleg tussen de lokale toetsingscommissies. Ook ten aanzien van een huishouden met kinderen beneden de leeftijd 18 jaar, waarvan een of meer gezinsleden in het buitenland moet(en) verblijven omdat de huidige woning te klein is om deze te laten overkomen geldt dat er alleen sprake kan zijn van een voorrangspositie indien de sociale en/of medische omstandigheden daartoe aanleiding geven. Er is dus geen sprake van het automatisch verlenen van voorrang.

Een woonkostentoeslag wordt verstrekt voor één jaar. Voor zover het vervallen van een woonkostentoeslag niet wordt gecompenseerd door een (hogere) huurtoeslag dienen gemeenten betrokkenen in staat te stellen te verhuizen naar woonruimte die qua woonlasten beter past bij het inkomen. In verband daarmee worden woningzoekenden met een woonkostentoeslag die qua bedrag hoger is dan het maximaal toegestane bedrag van de huurtoeslag in aanmerking gebracht voor een voorrangspositie. Indien van de voorrangspositie geen gebruik wordt gemaakt kan de woonkostentoeslag wel worden ingetrokken.

Lid 2

Aan stadsvernieuwingskandidaten, dat wil zeggen woningzoekenden die met toestemming van de eigenaar woonachtig zijn in woonruimte die gelegen is in een actiegebied en die binnen een termijn van 12 maanden moeten worden ontruimd vanwege de voorgenomen sloop of ingrijpende verbetering, wordt een voorrangspositie verleend, althans voor zover zij niet anderszins tijdig andere woonruimte kunnen verkrijgen. Ten aanzien van de herstructureringskandidaten is er sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid van de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van hen bij een goede voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich in zullen spannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaats vinden, zowel voor wat betreft de in hun eigen gemeente te herhuisvesten kandidaten als de met in achtneming van de op grond van het zesde lid vastgestelde maxima, in andere gemeenten te herhuisvesten kandidaten. Veel te herhuisvesten woningzoekenden zullen echter in de eigen buurt, wijk of stad gehuisvest willen worden.

Over het aantal in enig jaar aan herstructureringskandidaten te verstrekken voorrangsposities moet overleg tussen de gemeenten plaatsvinden. Ten behoeve daarvan dienen gemeenten een overzicht te verstrekken van hun stadsvernieuwingsactiviteiten en het aantal daarbij betrokken herstructureringskandidaten. Indien uit de prognose blijkt het aantal herstructureringskandidaten waarvoor een beroep zal worden gedaan op de diverse gemeenten te groot is of in geval uit rapportages blijkt dat er sprake is van een overstijging van de prognose van de elders te huisvesten herstructureringskandidaten of van een onevenwichtig aandeel daarin van individuele gemeenten, zullen maxima kunnen worden gesteld aan het aantal per gemeente te huisvesten stadsvernieuwingskandidaten met voorrangspositie en zal artikel 31, zesde lid, kunnen worden geïnstrumenteerd.

De combinatie van de begripsbepalingen ‘inwoning’ en ‘herstructureringskandidaat’ maakt dat onder inwonenden alleen inwonenden vallen die als zodanig een zelfstandig huishouden voeren. Inwonende kinderen die geen zelfstandig huishouden voeren, komen derhalve niet in aanmerking voor een afzonderlijke voorrangspositie.

Alleen in uitzonderlijke situaties kan gebruik worden gemaakt van de hardheidsclausule.

Lid 3

Een voorrangspositie is niet bedoeld voor het maken van een stap in de wooncarrière. In de voorrangsverklaring wordt derhalve een zoekprofiel opgenomen waaruit blijkt voor welke woningcategorieën de voorrangsverklaring wel of niet kan worden benut. Het soort en het aantal aangewezen of uitgezonderde categorieën moet dusdanig zijn dat er, in samenhang met de specifieke eisen, een gerede kans is dat de woningzoekende zijn voorrangspositie ook daadwerkelijk binnen 3 maanden kan benutten. In hoeverre daarmee de regionale of de (sub)lokale markt als maatstaf wordt gehanteerd hangt af van de eventuele sociale noodzaak dat de betreffende woningzoekende in een bepaald territoir zou moeten wonen.

Lid 4

De voorrangspositie geldt in principe voor een termijn van drie maanden. Alleen voor stadsvernieuwingskandidaten geldt een termijn van twaalf maanden. Deze langere termijn voor stadsvernieuwingskandidaten zou er toe kunnen leiden dat andere woningzoekenden met een voorrangspositie in een zeer nadelige positie worden gebracht, terwijl zij juist in een voorrangspositie zijn gebracht in verband met een noodsituatie. In verband daarmee is in artikel 22, tweede lid, ten aanzien van onderlinge volgorde van woningzoekenden onder c bepaald dat degene wiens voorrangspositie het eerste eindigt de meeste voorrang heeft.

De woningzoekende die een voorrangspositie heeft kan binnen de voorrangsmaanden een woningaanbieding weigeren. Vervalt de voorrangsverklaring van rechtswege dan zijn daarmee de kansen van de woningzoekende om met voorrang geholpen te worden verkeken. Indien daarna verlenging van de voorrangsverklaring wordt gevraagd, dan zullen eerdere weigeringen bij de beoordeling worden betrokken. Wanneer woningen geweigerd zijn die passend zijn conform de passendheidscriteria van de verordening en voldoen aan het eventuele advies van de toetsingscommissie als bedoeld in artikel 33, derde lid, omtrent de (medisch noodzakelijke fysieke) bereikbaarheid van de woningen, dan zal de voorrangsverklaring niet worden verlengd.

De verlenging van de voorrangsverklaring dient aangevraagd te worden binnen twee weken nadat deze is verlopen. Een daarna aangevraagde verlening wordt beschouwd als een nieuwe aanvrage.

Uitgangspunt bij het toekennen van de voorrangsverklaring is dat er sprake is van een zodanig ernstige woonsituatie dat binnen drie maanden andere passende woonruimte beschikbaar dient te komen. Om die reden zal degene met een verlengde voorrangspositie voor moeten gaan op degene die een eerste voorrangspositie heeft. Dit betekent dat er een koppeling wordt gemaakt tussen een eerste en een verlengde voorrangstermijn.

Lid 5

Gezien de regionale geldigheid van een voorrangsverklaring is eenduidig beleid ten aanzien van de voorrangsbepaling noodzakelijk. Om aanvragen van een voorrangsverklaring op uniforme wijze te beoordelen in het stadsgewest Haaglanden en onrechtmatigheden als gevolg van verschillen van interpretatie van de huisvestingsverordening te voorkomen heeft het dagelijks bestuur nadere regels gesteld. In verband met het vervallen van de vigerende Huisvestingsverordeningen, zijn ook de daarop gebaseerde nadere regels vervallen. Deze omissie is gerepareerd door het besluit van het dagelijks bestuur d.d. 19 januari 2005 om:

• -

  de bij besluit van 8 oktober 1997 vastgestelde Uitvoeringsregels Voorrangsverklaring, geldend voor de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer, (opnieuw) vast te stellen als regels zoals bedoeld in artikel 31, vijfde lid, van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005;

• -

  de Richtlijn, het Protocol en de Handleiding Urgentie-indicaties huisvesting in de westlandse gemeenten, geldend voor de gemeenten Westland en Midden-Delfland vast te stellen als nadere regels zoals bedoeld in artikel 31, vijfde lid, van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005;

• -

  het bij besluit van 22 mei 1996 vastgestelde Protocol indicering aanleunwoningen 1996, geldend voor de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer (opnieuw) vast te stellen als regels zoals bedoeld in artikel 12, vierde lid, van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005;

In verband met de modernisering van de Awbz de ontwikkelingen rondom wonen, zorg en welzijn heeft het dagelijks bestuur besloten het Protocol Indicering Aanleunwoningen per 1 januari 2006 in te trekken en in de Uitvoeringsregels Voorrangsverklaring een hoofdstuk op te nemen over de toewijzing van aanleunwoningen. Omdat de Uitvoeringsregels Voorrangsbepaling moet worden bezien en aangepast in samenhang met de Handleiding Urgentie-indicaties voor de gemeenten Westland en Midden-Delfland, heeft het dagelijks bestuur op 2 februari 2006 het hoofdstuk met uitvoeringsregels inzake een voorrangsverklaring met zoekprofiel aanleunwoning separaat vastgesteld en aan gemeenten gestuurd.

Lid 6

Lid 6 is reeds toegelicht bij lid 2.

Artikel 32

De voorrangspositie dient in principe te worden aangevraagd bij burgemeester en wethouders van de woongemeente. Weliswaar wordt op grond van artikel 31, eerste lid, alleen aan ingezetenen een voorrangspositie verstrekt, maar woningzoekenden van elders moeten wel de mogelijkheid hebben om een voorrangspositie aan te vragen, met name ook omdat hun noodsituatie alleen binnen één of meer gemeenten van het stadsgewest kan worden opgelost. In het tweede lid is bepaald dat woningzoekenden van elders een voorrangsverklaring dienen aan te vragen bij burgemeester en wethouders van één van de gemeenten waarin zij woonruimte zoeken.

Artikel 33

In het derde lid is bepaald dat burgemeester en wethouders slechts kunnen beslissen op een aanvraag voor een voorrangspositie nadat de toetsingscommissie een advies heeft uitgebracht. Er zal per gemeente een toetsingscommissie moeten worden ingesteld. Op stadsgewestelijk niveau is een adviescommissie ingesteld, bestaande uit vertegenwoordigers van toetsingscommissies, aangevuld met vertegenwoordigers van instanties die medische en/of sociale indicaties verstrekken of adviseren in het kader van de noodopvang.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 16 april 2008 is in artikel 33, vierde lid, de zinsnede “met zijn minderjarig(e) kind(eren)” geschrapt. Toelichting:

De Stadsgewestelijke Adviescommissie Voorrangsbepaling constateert dat in de vrouwennoodopvang ook vrouwen onderdak vinden in verband met eergerelateerd geweld. Dit zijn veelal vrouwen zonder kinderen, maar voor wie verblijf bij familie/vrienden niet mogelijk is. Onder meer in verband met de doorstroming in de noodopvang heeft de Stadsgewestelijke Adviescommissie het dagelijks bestuur geadviseerd de toevoeging “met zijn minderjarig(e) kind(eren)” te schrappen zodat ook deze vrouwen een voorrangsverklaring kunnen aanvragen. Met de wijziging is dit nu mogelijk gemaakt.

Artikel 34

Artikel 6:16 van de Algemene wet bestuursrecht stelt dat het indienen van een bezwaar of beroep de werking van het besluit waartegen het is gericht niet schorst tenzij bij of krachtens wettelijk voorschrift anders is bepaald. In artikel 34 is bepaald dat het indienen van een bezwaar het besluit waartegen het is gericht niet schorst, vastgelegd. Indien een woningzoekende bezwaar maakt tegen het zoekprofiel bij de afgegeven voorrangsverklaring op sociale en/of medische gronden, zal het bezwaarschrift in het algemeen niet behandeld zijn vóórdat de voorrangstermijn van 3 maanden is verstreken. Door te bepalen dat het indienen van een bezwaar tegen besluiten over aanvragen voor een voorrangsverklaring op medische en/of sociale gronden wordt de uitvoering van een besluit, i.c. het toekennen van een voorrangsverklaring die drie maanden geldig is, geschorst tot de beslissing over het primaire besluit. De schorsende werking geldt nadrukkelijk niet bij bezwaar tegen toegekende voorrangsverklaringen op grond van herstructurering waarbij een voorrangsverklaring wordt verkregen die 12 maanden geldig is.

Artikel 35

Lid 1

Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders de voorrangsverklaring wijzigen. De gewijzigde omstandigheden kunnen zowel de situatie van de woningzoekende als de woningmarktsituatie betreffen. Dit laatste is met name van belang indien het in de verklaring opgenomen zoekprofiel het niet mogelijk maakt om binnen drie maanden andere passende woonruimte te verkrijgen. In artikel 31, vierde lid, onder c, is reeds bepaald dat ook bij verlenging van een voorrangspositie de aangegeven woonruimte kan worden gewijzigd.

Lid 2

De voorrangsverklaring kan om verschillende redenen worden ingetrokken. De onder a t/m d opgenomen bepalingen geven geen aanleiding tot nadere toelichting.

Artikel 36

Artikel 15 van de Huisvestingswet verplicht tot het aanleggen van een register waarin woningzoekenden die op grond van artikel 31 dringend behoefte hebben aan (andere) woonruimte worden opgenomen. Aangezien burgemeester en wethouders de voorrangsverklaringen verstrekken worden zij verplicht om zelf een register aan te leggen, als basis voor een stadsgewestelijk register.

Artikel 37

Teneinde het in artikel 36 bedoelde register aan te kunnen leggen worden op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet eigenaren van woonruimte die een dergelijk register bijhouden verplicht informatie waarover zij in dat verband beschikken, beschikbaar te stellen.

Hoofdstuk 5: wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad

Artikel 38

Het vergunningenregime inzake splitsing in appartementen is facultatief. In bijlage II wordt aangegeven voor welke gemeenten en categorieën woonruimte het regime van toepassing is.

Artikel 41

Dit artikel bevat bepalingen die betrekking hebben op de verschillende afwijzingsgronden, genoemd in het Huisvestingsbesluit, namelijk de samenstelling van de woonruimtevoorraad, belemmering van de stadsvernieuwing en bepalingen uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud.

De toepassing van het eerste tot en met het vierde lid vergt een zorgvuldige afweging van belangen. Teneinde deze afweging te kunnen maken dient de aanvrager voldoende informatie te verstrekken bij het indienen van de aanvraag.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 19 november 2008 is artikel 41 aangepast conform de wijzigingen in het Huisvestingsbesluit zoals vastgesteld bij het Invoeringsbesluit Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2008, 159), de Woningwet (Stb. 2007, 27) en de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2006, 566) per 1 juli 2008.

Artikel 42

Dit artikel bevat de mogelijkheid om, op grond van dreigende belemmering van de stadsvernieuwing, een aanvraag om splitsingsvergunning aan te houden indien voor het gebied waarin het gebouw waarop de aanvraag om splitsingsvergunning betrekking heeft, is gelegen, reeds een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 21, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van kracht is.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 19 november 2008 is artikel 42 aangepast conform de wijzigingen in het Huisvestingsbesluit zoals vastgesteld bij het Invoeringsbesluit Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2008, 159).

Artikel 45

De Huisvestingswet biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging en/of omzetting een vergunningplicht in te stellen. Onder het verbod om woonruimte ‘aan de bestemming te onttrekken’ (zie artikel 30 van de Huisvestingswet) zonder de daartoe vereiste vergunning valt zowel slopen als elk gebruik voor een ander doel dan (zelfstandige) bewoning. Omdat de vergunningplicht alleen geldt indien de onttrekking tot gevolg heeft dat die woonruimte niet langer geschikt is voor de bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is, kan niet elke geringe onttrekking van een gedeelte van een woonruimte gebonden worden aan een vergunning.

In de praktijk zal per geval moeten worden vastgesteld of al dan niet sprake is van onttrekken in de zin van artikel 30 van de Huisvestingswet. Als vuistregel kan gehanteerd worden dat geen vergunning nodig zal zijn voor zover de te onttrekken woonruimte minder dan 20% bedraagt van de gebruiksoppervlakte van de oorspronkelijk gebouwde woonruimte. Dit percentage kan uiteraard nog iets hoger liggen als het een zeer groot pand betreft. Voorwaarde hierbij is dat de woonfunctie niet wordt aangetast, d.w.z. dat de eigen opgang en wezenlijke voorzieningen van de woning gehandhaafd moeten worden. Door te spreken over permanente bewoning is, ingeval van het niet houden van het hoofdverblijf in de onderhavige woonruimte, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.

Eveneens is een vergunning verplicht indien de woonruimte feitelijk anders gebruikt wordt dan voor zelfstandige bewoning (bijvoorbeeld onzelfstandige bewoning), ook al is de woning bouwkundig nog geschikt voor zelfstandige bewoning. Op die manier kan onder andere ook kamer- of beddenverhuur in woningen die in beginsel geschikt zijn voor zelfstandige bewoning worden gereguleerd.

Het vergunningenregime inzake onttrekkingen, samenvoeging en omzetting is facultatief. In bijlage III wordt aangegeven voor welke gemeenten en categorieën woonruimte het regime van toepassing is.

Artikel 46, lid 2

Indien de woning langer dan 1 jaar in het bezit is van de huidige eigenaar dan moet voor het bepalen van de onder sub c. bedoelde koopprijs een taxatie worden overgelegd van een beëdigd taxateur. Is de huidige eigenaar korter dan een jaar eigenaar, dan kan volstaan worden met het overleggen van een kopie van de koopakte.

Artikel 47

In het derde en vierde lid wordt de mogelijkheid geboden om aanvullende informatie in te winnen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden. Jurisprudentie onder de Woonruimtewet heeft uitgewezen dat de Raad van State hieraan wezenlijk belang hecht.

Artikel 48, lid 4

Bij de hier genoemde voorwaarden en voorschriften kan gedacht worden aan de voorwaarde van tijdelijkheid bij omzetting in onzelfstandige woonruimte of onttrekking voor een tijdelijke praktijkruimte van een huisarts.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is het vierde lid gewijzigd.

De wijziging was noodzakelijk om de bepaling in overeenstemming te laten zijn met hetgeen terzake is bepaald in de Huisvestingswet. Uit jurisprudentie blijkt dat artikel 48, vierde lid, in strijd was met artikel 31 van de Huisvestingswet, voorzover in deze bepaling de passages “even groot of” en “en overigens aan de door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan” zijn opgenomen (Rb Utrecht d.d. 6 mei 1999 reg.nrs. 97/1213 HUISV en 97/1214/HUISV, Afdeling Bestuursrechtspraak d.d. 20 juli 2005 in zaak no. 200409376/1 respectievelijk d.d. 18 augustus 2000 zaak no. 199900723/1).

Artikel 31 van de Huisvestingswet stelt dat een vergunning alleen mag worden geweigerd indien het belang van de gemeente groter is dan het belang van de eigenaar van woonruimte (en dus niet even groot) én door de eigenaar van woonruimte niet kan worden voldaan aan de gestelde voorwaarden en voorschriften. Artikel 32 van de Huisvestingswet stelt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening de voorwaarden stelt die burgemeester en wethouders aan een vergunning mogen verbinden. Nu het algemeen bestuur van het stadsgewest bij uitsluiting bevoegd is de huisvestingsverordening vast te stellen mogen burgemeester en wethouders derhalve geen andere voorwaarden en voorschriften stellen dan in de Huisvestingsverordening zijn vastgelegd. Met de zinsnede “en overigens aan de door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan” werd ten onrechte aangegeven dat burgemeester en wethouders ook andere voorwaarden en voorschriften aan een vergunning kunnen verbinden dan zijn vastgelegd in artikel 49 van de Huisvestingsverordening.

Artikel 49, lid 1

Onder a. wordt met het toevoegen van andere, vervangende woonruimte aan de woningvoorraad bedoeld: woonruimte die buiten alle reeds vastgelegde nieuwbouwplannen om, extra aan het bestand wordt toegevoegd ter compensatie van de door onttrekking verloren gegane woonruimte.

Artikel 50, lid 1

Bij toekenning van een tijdelijke onttrekking (maximale periode van 5 jaar) moeten de noodzaak en de tijdelijkheid door de aanvrager concreet worden aangetoond.

Artikel 51

Permanente bewoning van daartoe aangewezen woonruimte houdt in dat de huurder of eigenaar er permanent hoofdverblijf houdt, hetgeen blijkt uit een inschrijving in het bevolkingsregister. Indien niet aan dit vereiste wordt voldaan, is een onttrekkingsvergunning noodzakelijk.

Wanneer blijkt dat de huurder of eigenaar de woonruimte niet permanent of bijvoorbeeld minder dan 180 dagen in een aaneengesloten periode van 360 dagen bewoont, vervalt het recht op inschrijving in het bevolkingsregister. In deze situatie is een onttrekkingsvergunning vereist, tenzij kan worden aangetoond dat er wel sprake is van permanente bewoning. Wanneer die niet afdoende kan worden aangetoond, kunnen burgemeester en wethouders, behalve het opleggen van een boete, de woonruimte doen verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven als de woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die de woonruimte wel als permanent hoofdverblijf gaat gebruiken, de eigenaar/gebruiker er alsnog permanent gaat wonen, of indien er alsnog een vergunning wordt verleend (bijvoorbeeld na compensatie).

Hoofdstuk 6: overige bepalingen

Artikel 54

Aangezien een belangrijk deel van de uit de verordening voortvloeiende taken is opgedragen aan burgemeester en wethouders kan van hen informatie gevraagd worden over de uitvoering van die taken. De uitvoering van die taken kan niet los worden gezien van het woonruimteverdelingbeleid in zijn totaliteit.

De informatieplicht van burgemeester en wethouders is ook van belang in de gevallen dat het stadsgewest belast is met de afwikkeling van beroepen- en bezwaren inzake de uitvoering van deze verordening.

Artikel 55

Op grond van artikel 79 van de Huisvestingswet kunnen eigenaren van woonruimte worden verplicht jaarlijks verslag uit te brengen over de wijze waarop zij zorg hebben gedragen voor de huisvesting van bepaalde categorieën woonruimtezoekenden.

Het dagelijks bestuur, de SVH en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling, directie Wonen/SB onderzoek hebben in het Protocol uitwisseling van gegevens voor informatie d.d. 23 maart 2001 afspraken vastgelegd over het leveren van de regionale aanbodgegevens en de voorraadgegevens van de bij de SVH aangesloten corporaties in de regio Haaglanden.

Artikel 56

Het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekenden door het stellen van passendheidseisen grotendeels los te laten, brengt met zich mee dat het monitoren van slaagkansen van de diverse categorieën woningzoekenden van essentieel belang is. In de voortgangsrapportages over de woonruimteverdeling worden de gevolgen van het verruimen van de keuzevrijheid in beeld gebracht. Zodra blijkt dat woningzoekenden uit de doelgroep in de knel komen, zal moeten worden ingegrepen.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 25 november 2009 is na artikel 58 een nieuw artikel 58a ingevoegd. Toelichting:

Artikel 58a, derde lid

Recidive

De bestuurlijke boete is hoger indien binnen vijf jaar opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan. Na een eerste overtreding wordt de overtreder immers geacht te weten dat overtreding van het bepaalde artikel beboet kan worden.

Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor hetzelfde feit, maar wel indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Wanneer is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”?

• 1.

  De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit als “opnieuw dezelfde overtreding”.

• 2.

  Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm.

• 3.

  Van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake indien het een overtreding betreft van hetzelfde artikel.

Termijn van vijf jaar

De bestuurlijke boete kan niet worden losgezien van het bestuurlijke traject dat naast de boete zelf gevoerd wordt. Voor lichtere overtredingen gelden lange begunstigingstermijnen om de overtredingen te beëindigen. Wanneer er bezwaar- en beroepsprocedures worden gevoerd dan wordt de begunstigingstermijn opgeschort tot zes weken na beslissing op bezwaar/ beroep. Een termijn van vijf jaar voorkomt dat procedures volgen, enkel en alleen om de beëindiging van de overtreding zolang mogelijk op te schorten, lonend wordt. Een boete kan immers niet twee keer voor hetzelfde feit worden opgelegd. De overtreding moet beëindigd zijn geweest om een hogere boete op te kunnen leggen.

De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over overtredingen.

Artikel 58a, vierde lid

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

• 1.

  De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

• 2.

  De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

• 3.

  Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

• 4.

  Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

• 5.

  Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Artikel 58a, vijfde lid

Ingevolge artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene.

De maximaal op te leggen boete is vastgelegd in artikel 85a van de Huisvestingswet. Differentiatie in de hoogte van de bestuurlijke boete is ter wille van de overzichtelijkheid in een tabel aangegeven die als Bijlage V is opgenomen. Bij wijziging van de bedragen in artikel 85a van de Huisvestingswet, kan deze tabel overeenkomstig worden aangepast door het dagelijks bestuur. Hiermee wordt dezelfde systematiek gevolgd als bij artikel 13 van de Huisvestingsverordening (tabel huur-inkomen en tabel koopprijs-inkomen).

Artikel 68

Bij de invoering van het aanbodmodel in oud-Haaglanden was destijds sprake van een in tijd beperkte overgangsregeling gedurende 1 jaar na invoeringsdatum. Woningzoekenden die met toepassing van distributiesysteem binnen een jaar een reële kans op een woningaanbod gehad zouden hebben werd in het nieuwe aanbod model gedurende 1 jaar een lokale voorrang geboden. Die overgangspositie gold alleen in de gemeente(n) waar de rechten waren opgebouwd, en gold voor urgenten/woningzoekenden met een voorrangspositie en woningzoekenden die binnen een jaar gelet op hun puntenaantal een reële kans op een woningaanbod zouden hebben.

Naast de overgang naar een aanbodmodel worden vanaf 1 januari 2005 bij toewijzing van woonruimte in de gemeenten Westland en Midden-Delfland geen economische of maatschappelijke bindingseisen meer gesteld. Hierdoor zullen woningzoekenden uit deze gemeenten meer concurrentie kunnen ervaren van woningzoekenden uit andere gemeenten.

Er is een ruime overgangsregeling noodzakelijk om voor een aantal groepen ingeschreven woningzoekenden in deze gemeenten de achteruitgang bij invoering van de nieuwe Huisvestingsverordening te elimineren dan wel te verminderen. De overgangsregeling is als volgt over 2 jaar verdeeld:

a.Met ingang van 1 januari 2005 is er een open woningmarkt in Haaglanden en wordt voor ingeschreven woningzoekenden in het Westlandse Register tevens de inschrijvingsduur op basis van de nieuwe Huisvestingsverordening bepaald, zodat vergelijking met overige woningzoekenden kan plaatsvinden;

Starters: inschrijvingsduur = tijd vanaf datum 1e reactie of inschrijvingsdatum.

Doorstromers: inschrijvingsduur = tijd vanaf datum 1e reactie of inschrijvingsdatum (max. vanaf 1996) plus 1/3 woonduur;

• b.

  In 2005 mag 60% van de vrijkomende huurwoningen van de woningcorporaties in het Westland exclusief worden verhuurd aan urgenten uit de gemeenten Westland en Midden-Delfland en overige woningzoekenden die op 31 december 2004 staan ingeschreven in het Westlandse Register van woningzoekenden;

• c.

  In 2006 mag 40% van de vrijkomende huurwoningen van de woningcorporaties in het Westland exclusief worden verhuurd aan urgenten uit de gemeenten Westland en Midden-Delfland en overige woningzoekenden die op 31 december 2004 staan ingeschreven in het Westlandse Register van woningzoekenden.

Deze overgangsregeling van twee jaar maakt het mogelijk om de effecten van een open woningmarkt in Haaglanden voor de gemeenten Westland en Midden-Delfland vanaf 2005 in beeld te brengen omdat het eerste jaar 40% en het tweede jaar 60% via het Model op maat vrijelijk zal worden verhuurd. De relatie vraag – aanbod in een (gedeeltelijk) open woningmarkt wordt daarmee zichtbaar.

De mogelijke gevolgen van de essentiële wijzingen op grond van de nieuwe Huisvestingsverordening zullen in de vorm van rapportages in beeld worden gebracht. Er worden nadere uitvoeringsafspraken met de SVH gemaakt.

Artikel 70

Er wordt in het nieuwe systeem voor woningzoekenden in “oud-Haaglanden” geen onderscheid meer gemaakt tussen starters (reactieduur als volgordecriterium) en doorstromers (woonduur als volgordecriterium). Woningzoekenden worden voortaan alleen op inschrijvingsduur geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Het nadeel van de toepassing van de huidige woonduur als volgordecriterium bij doorstromers is immers dat mensen die niet eerder actief op zoek zijn geweest naar een woning bij hun eerste reactie ineens bovenaan eindigen. Als overgangsmaatregel voor doorstromers zal gedurende vierjaar gelden dat zij op het moment dat zij zich inschrijven 1/3 van hun woonduur als basisinschrijvingsduur krijgen. Deze basisinschrijvingsduur is per 1 januari 2007 beperkt tot maximaal vier jaar (= maximaal 12 jaren woonduur). Vanaf 1 januari 2009 wordt bij inschrijving als woningzoekende geen rekening meer gehouden met woonduur.

Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 19 november 2008 is in het eerste lid “tot 1 januari 2009” vervangen door “tot 1 januari 2010”. Toelichting: In overleg met de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zal nader worden onderzocht hoe de doorstroming kan worden bevorderd respectievelijk op welke wijze de Huisvestingsverordening daartoe zou kunnen worden aangepast. De verlenging tot 1 januari 2010 houdt mede verband met herziening van de Huisvestingswet die naar verwachting per 1 januari 2010 in werking zal treden.