Hotelbeleid Binnenstad 2008-2011

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt kort aandacht besteed aan de uitgangspunten van het Hotelbeleid Binnenstad 2004 – 2007. Daarna wordt dit beleid cijfermatig geëvalueerd. De gebruikte gegevens komen uit de meest recente Monitor Hotelkamers Binnenstad, over de periode 2004 t/m 2006.

2.2 Uitgangspunten van het oude Hotelbeleid Binnenstad (2004 – 2007)

Gezien het grote belang van het toerisme voor de binnenstad, is het gewenst dat een deel van de stedelijk benodigde uitbreiding van het aantal hotelkamers in de binnenstad wordt gerealiseerd. Daarom mocht de toevoeging van het aantal kamers in de periode 2004 – 2007 stijgen met maximaal 600 kamers plus de 21 kamers die ‘overbleven’ van het quotum van de periode 1999 – 2003. Het aantal gerealiseerde hotelkamers wordt grofweg elke twee jaar bijgehouden in de Monitor Hotelkamers Binnenstad.

Vanuit het oogpunt van spreiding van toerisme over de binnenstad vindt hotelontwikkeling bij voorkeur plaats in de oostelijke binnenstad, dat wil zeggen ten oosten van de Nieuwe Herengracht – Amstel. De sterke voorkeur voor hotelontwikkeling in het oostelijk deel van de binnenstad betekent níet dat hotelontwikkeling elders in de binnenstad ongewenst of onmogelijk is. Ook in gebieden met een ruim kameraanbod kunnen situaties bestaan waarbij hotelontwikkeling een kwaliteitsimpuls betekent. Een kwaliteitsimpuls betekent dat hoteluitbreiding of –ontwikkeling bijdraagt aan een betere uitstraling van die locatie doordat wordt geïnvesteerd in slechte panden, de openbare ruimte wordt verbeterd of doordat de sociale veiligheid wordt verhoogd. Ten tweede kan een kwaliteitsimpuls ook betekenen dat het hotelaanbod opgewaardeerd wordt door een nieuw of uitgebreid hotel. Daarmee is hotelontwikkeling in gebieden als de Burgwallen en de grachtengordel dus niet uitgesloten, onder voorwaarde dat die ontwikkeling een kwaliteitsimpuls betekent. In de grachtengordel moet daarbij worden gedacht aan kleinschalige ontwikkeling van hoge kwaliteit, mits geen aantasting van het stadsgezicht plaatsvindt en de functiemenging van het gebied rond het hotelinitiatief in stand blijft. Per geval wordt, aan de hand van de ruimtelijke criteria voor hotelontwikkeling afgewogen of een nieuw hotel of uitbreiding van een bestaand hotel op een bepaalde locatie gewenst is.

Over budgethotels is in het hotelbeleid 2004 – 2007 afgesproken dat daar alleen ruimte voor is als het gaat om een kleinschalige ontwikkeling op daarvoor geschikte locaties, waarbij wordt gestreefd naar kwaliteitsverbetering van dit segment. In gebieden waar het aanbod van budgethotels al groot is, is uitbreiding niet mogelijk behalve als hiermee positieve effecten zoals het opvullen van onderbroken gevelwanden worden bereikt. Initiatieven zullen per geval worden beoordeeld op hun gewenstheid.

2.3 Evaluatie: Monitor Hotelkamers Binnenstad 2004 – 2006

De ontwikkeling van het aantal hotelkamers in de binnenstad wordt periodiek bijgehouden in de Monitor Hotelkamers Binnenstad. Er zijn in de afgelopen periode twee monitors verschenen: de eerste evalueerde de beleidsperiode 1999-2003. De tweede evalueerde de jaren 2004 t/m 2006. Over het jaar 2007 zijn nog geen gegevens bekend. Deze worden in 2008 gepubliceerd.

In de monitors wordt de ontwikkeling van het aantal hotelkamers bijgehouden aan de hand van vier categorieën van planvorming:

1. De verleende en ingetrokken bouwvergunningen. De bouwvergunningen geven direct recht op realisatie;

2. Bestuurlijke besluiten die genomen zijn in de procedure op grond van de wijzigingsbevoegdheid in bestemmingsplannen of in het kader van de zelfstandige projectprocedure (artikel 19, lid 1 van de Wet Ruimtelijke Ordening);

3. Concrete planvorming: plannen die dusdanig serieus zijn dat zij op basis van een ingediende bouwaanvraag in procedure zijn gebracht;

4. Bestuurlijke toezeggingen: hotelontwikkeling waarvan het dagelijks bestuur heeft toegezegd dat zij aan die ontwikkeling meewerkt.

Volgens het Hotelbeleid 2004 – 2007 was er in deze periode in de binnenstad ruimte voor een uitbreiding van 621 hotelkamers. Dit quotum bestaat uit het voor deze periode vastgestelde maximum van 600 kamers, aangevuld met het ‘restant’ van 21 kamers uit de periode 1999 – 2003.

Tussen 1 januari 2004 en 31 december 2006 zijn er volgens de tellingen aan de hand van het aantal afgegeven en ingetrokken bouwvergunningen en concrete planvorming 172 hotelkamers bijgekomen, waarmee nog ruimte was voor 449 hotelkamers tot eind 2007. De onderbouwing van deze gegevens is te vinden in de Monitor Hotelkamers Binnenstad 2004-2006.

De toename van 172 kamers heeft geleid tot een kwaliteitsverbetering van het kameraanbod. In sommige gevallen is door hotelontwikkeling een impuls gegeven aan de kwaliteit van de omgeving.

Het aantal toegevoegde hotelkamers is laag omdat twee ontwikkelingen die nog werden meegeteld in de vorige monitor uiteindelijk niet gerealiseerd zijn. Het gaat om het hotel aan het Rembrandtplein (voormalige ABN-Amrogebouw) en op het Oostenburgereiland.

De stand van zaken per eind 2006 was daarmee als volgt:

2.3.1 Aantallen per medio 2007

Uit gegevens van de dienst Onderzoek en Statistiek (O+S), te zien in bijlage 1, blijkt dat er per medio 2007 in de binnenstad in totaal 231 hotels waren, met 10.221 kamers en 22.595 bedden. Tweederde van alle hotels in Amsterdam is daarmee gevestigd in de binnenstad. Voor wat betreft de kamers (53%) en bedden (54%) liggen de percentages iets lager, maar gaat het nog steeds om de meerderheid. In de afgelopen jaren is het aandeel van de binnenstad in het totale hotels-, kamers- en beddenaanbod afgenomen ten opzichte van de rest van de stad.

Voor alle sterklasses behalve de 4-sterrenhotels geldt dat deze vooral in de binnenstad zijn te vinden. Van de 4-sterrenhotels bevindt 56% zich niet in het centrum. Vooral de 0-, 1- en 5-sterrenhotels zijn oververtegenwoordigd in de binnenstad.

Ondanks het streven om meer hotels te ontwikkelen buiten de binnenstad, is het grootste deel van de hotels, kamers en bedden nog steeds in stadsdeel Centrum te vinden. Maar ook binnen het centrum van de stad zijn de hotels niet gelijkmatig verdeeld. Uit tabel 2.3 wordt duidelijk hoe de verdeling van hotelkamers per stercategorie is over de vier rayons in de binnenstad. In voorgaande monitors is dit overzicht op basis van het aantal hotels weergegeven, maar hier is gekozen om het aantal kamers weer te geven. Dit zegt meer over de omvang van de hotels.

Het Stadshart is de ‘hotspot’ voor wat betreft het aantal hotelkamers. 64% van alle kamers in de binnenstad bevindt zich hier. Vooral de buurten Kalverstraat-Nieuwendijk (incl. Burgwallen Nieuwezijde) en Burgwallen Oudezijde zijn ware concentratiegebieden. Ook rayon Zuid kent veel hotels, vooral in de zuidelijke grachtengordel. In het algemeen is de kwaliteit van de hotelkamers – afgemeten aan het aantal sterren – in Stadshart hoger dan in Zuid.

2.3.2 Conclusie

De conclusie van de meest recente monitor is dat de doelstellingen van het hotelbeleid 2004 - 2007 behaald lijken te zijn. Nieuwe hotelkamers zijn meer gespreid over de binnenstad, met twee nieuwe hotels en een hoteluitbreiding die leidden tot 50 nieuwe kamers en een aantal concrete hotelinitiatieven in Centrum Oost. Met 46 kamers is de uitbreiding in de overige delen van de binnenstad beperkt gebleven. Het maximale toegestane aantal van 621 hotelkamers is niet overschreden. Tot eind 2007 is er zelfs nog ruimte voor 449 kamers. De toename van 172 kamers heeft geleid tot een kwaliteitsverbetering van het kameraanbod. In sommige gevallen is door hotelontwikkeling een impuls gegeven aan de kwaliteit van de omgeving.

2.4 Short stay

In de voorgaande hotelnota’s is aandacht besteed aan de zogenaamde shortstay-appartementen. Het College van B&W komt in 2008 met een apart beleidsvoorstel voor deze categorie verblijfsinrichtingen. De deelraad Centrum zal een besluit moeten nemen over de uitvoering van het voorstel. Shortstayappartementen vallen daarmee niet binnen de kaders van het Hotelbeleid Binnenstad.

3.1 Bestuurlijke context

3.1.1 Economische beleidsprogramma’s

Amsterdam moet weer meedoen in de top van Europese vestigingssteden als het gaat om het aantrekken van talent en hoofdkantoren van internationaal opererende bedrijven. Om dit actief te stimuleren is een aantal economische beleidsprogramma’s opgesteld die samen het bestuurlijk kader vormen van het Hotelbeleid Binnenstad. Het onderstaande overzicht komt uit de stedelijke nota Hotelbeleid 2007 – 2010 (vastgesteld door het College van B&W op 20 november 2007).

Lokaal beleid

Amsterdam Topstad

In Amsterdam Topstad is de ambitie geformuleerd om Amsterdam in de top 5 van Europese vestigingslocaties terug te brengen. Belangrijke actielijnen daarbij zijn gericht op sfeer, gastvrijheid en reputatie, wat zich onder meer vertaalt in citymarketing en het aantrekken van grootschalige internationale evenementen. Amsterdam Topstad is vastgesteld door het College van B&W op 11 juli 2006.

Basisprogramma Economie 2007 - 2010

Het Basisprogramma Economie 2007-2010 richt zich op het in stand houden en verder verbeteren van de basisinfrastructuur voor economische activiteiten in de stad. Dit is een voorwaarde voor het realiseren van de ambities van Amsterdam Topstad. Hieronder valt ook het toeristisch aanbod. Als belangrijk knelpunt wordt gesignaleerd dat er onvoldoende hotelcapaciteit is. Het Basisprogramma Economie is vastgesteld door het College van B&W op 5 juli 2007.

Regionaal beleid

Ook in het Ontwikkelingsplan Economie Regio Amsterdam (OPERA) is vastgesteld dat een beperkte capaciteit van hotels een knelpunt is voor de economische ontwikkeling. De totale behoefte tot en met 2015 is 13.000 hotelkamers, waarvan 9.000 binnen de Amsterdamse gemeentegrenzen. In het Actieprogramma Toeristische verblijfsaccommodaties Stadsregio Amsterdam is vastgelegd dat de Stadsregio onder meer een ontwikkelingsgericht beleid zal opstellen. Binnen de Stadsregio is 85% van de hotels en de hotelkamers te vinden in de stad Amsterdam. Daarvan is resp. 66% (hotels) en 53% (kamers) te vinden in de binnenstad. Het Hotelbeleid Binnenstad speelt daarom een grote rol in het totale beleid in de Stadsregio.

Landelijk beleid

In het kader van het Grotestedenbeleid 2005-2009 zijn afspraken gemaakt tussen het Rijk en de gemeente Amsterdam. Amsterdam heeft zich ten doel gesteld om zowel in het toerisme als in het congresbezoek het marktaandeel ten opzichte van concurrerende steden te vergroten.

De (recentere) beleidsnotitie Pieken in de Delta (2006) beschrijft de economische agenda van het kabinet. Voor de Randstad is één van de vier speerpunten het toerisme en congreswezen.

Voor het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen in het Grotestedenbeleid en Pieken in de Delta, is een voldoende aanbod aan hotels een voorwaarde. Het ministerie van Economische Zaken en het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen zien de beperkte groeimogelijkheden voor Schiphol en de krapte op de hotelmarkt in Amsterdam als belangrijke knelpunten voor het toerisme naar Nederland.

3.1.2 Hotelbeleid Gemeente Amsterdam

In de stedelijke Nota Hotelbeleid 2007 – 2010 geeft het College aan dat er tot aan 2015 behoefte is aan 9.000 nieuwe hotelkamers in Amsterdam. Omdat er rekening moet worden gehouden met planuitval moeten er daarom in 2010 nieuwe plannen zijn voor 7.200 kamers. Om dit te stimuleren wijzen de Gemeente Amsterdam en de stadsdelen 50 nieuwe locaties aan en wordt van 104 potentiële locaties opnieuw bekeken of deze geschikt zijn.

Aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum is gevraagd om zich in te spannen om tot en met 2010 plannen voor 1.000 extra hotelkamers te genereren (bedoeld wordt dat het dagelijks bestuur instemt met hotelinitiatieven die leiden tot 1.000 kamers), waaronder minimaal twee tophotels in het absolute topsegment, hotels die het niveau van de huidige vijfsterrencategorie ontstijgen. Bedrijven in dit segment zullen alleen een hotel in Amsterdam openen als het gaat om een locatie in de binnenstad.

3.1.3 Bestuurlijke context stadsdeel Centrum

In het Programakkoord voor de bestuursperiode 2006-2010 is het volgende over hotelbeleid afgesproken: “Hoteluitbreiding niet in stadshart, maar als regel alleen in oostelijke binnenstad (volgens de nota Hotelbeleid)”. Volgens het Hotelbeleid 2004-2007 is hoteluitbreiding- c.q. ontwikkeling ook mogelijk in andere delen dan de oostelijke binnenstad. Zolang er maar sprake is van een kwaliteitsimpuls.

Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum heeft aan de centrale stad aangegeven dat het zich in principe kan vinden in het uitgangspunt van de stedelijke Hotelnota, onder voorwaarde en binnen de kaders van vaststelling van het nieuwe Hotelbeleid Binnenstad door de deelraad Centrum.

3.2 Ontwikkelingen in de hotelmarkt

3.2.1 Economisch belang van hotels

De eerste jaren van de 21e eeuw werd de toeristische sector geteisterd door terroristische dreiging, virusbesmettingen in Azië en oorlogen in Afghanistan en Irak. Dit had negatieve gevolgen voor het internationale toerisme. Amsterdam heeft zich echter in de jaren 2004 t/m 2006 aan deze malaise onttrokken; het aantal hotelovernachtingen is in die periode gestegen (zie figuur 3.1). Hierdoor bereikte de huidige hotelvoorraad de capaciteitsgrens.

De toeristische sector is, met een jaarlijkse omzet van 4,5 miljard euro en 46.500 arbeidsplaatsen, één van de pijlers van de Amsterdamse economie. De hotelbranche is een essentieel onderdeel van deze pijler en – gezien de concentratie van hotels in de binnenstad - nog meer voor die van stadsdeel Centrum. Een hotel biedt per 100 kamers werkgelegenheid aan 40 werknemers, vooral laaggeschoold (onderhoud, schoonmaak). Dit is nog afgezien van de (eveneens vooral laaggeschoolde) indirecte werkgelegenheid die een hotel creëert.

Niet alleen voor het toerisme is de aanwezigheid van voldoende hotelkamers van goede kwaliteit van belang. Ook de congresmarkt is sterk afhankelijk van een gevarieerd hotelaanbod. Voor instellingen als de RAI is de aanwezigheid van voldoende hotelcapaciteit een belangrijke voorwaarde om grote internationale congressen aan te kunnen trekken. Daarnaast leveren congressen hoog- en laaggeschoolde werkgelegenheid op en leidt de besteding van één euro in de RAI tot de uitgave van het viervoudige in de regio. [Nota Hotelbeleid 2007-2010, Gemeente Amsterdam]

Figuur 3.1: Ontwikkeling van het aantal gasten en hotelovernachtingen in Amsterdam (zie bijlage 11)

Tophotels

In vergelijking met Europese steden als Barcelona, Frankfurt, Brussel, Londen en Parijs, kenmerkt de hotelmarkt in Amsterdam zich, mede volgens de hotelmarkt zelf, door het ontbreken van hotels die het niveau van de vijfsterrencategorie ontstijgen. Zo kent Parijs o.a. het Ritz Paris. Uit aanvragen blijkt dat er interesse is vanuit de hotelsector om een of meerdere tophotels in Amsterdam te openen. Omdat dergelijke tophotels alleen in gebouwen met een topkwaliteit en –uitstraling gevestigd kunnen worden, komt vooral de historische binnenstad in aanmerking als vestigingslocatie.

3.2.2 Vraag naar hotelkamers stijgt

Het aantal gasten in Amsterdam is in 2004 en 2005 gestegen met 9% en in 2006 met 6% [Fact sheet nummer 6, juli 2007 'Groei toerisme zet door', dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam] (steeds ten opzichte van het voorgaande jaar). Het aantal hotelovernachtingen steeg in 2006 met 7,5% (zo’n 600.000 hotelovernachtingen meer dan in 2005). De kamerbezetting in Amsterdamse hotels bedroeg in 2006 80,2% [Nota Hotelbeleid 2007-2010, Gemeente Amsterdam]. Ook de kamerprijzen stijgen na de ineenstorting van de prijzen in 2002 weer: tot gemiddeld 130 euro in 2006. Ter vergelijking: alleen Moskou, Parijs en Londen kenden in 2006 hogere kamerprijzen (resp. 223, 195 en 205 euro). Qua bezettingsgraad ligt alleen die van Londen met 81,7% iets boven die van Amsterdam.

Marktanalisten verwachten dat de prijzen in 2007 nog verder zullen stijgen. Bovenstaande cijfers hebben betrekking op heel Amsterdam, maar omdat 66% van de Amsterdamse hotels zich in de binnenstad bevindt, is dit voldoende representatief.

De prognoses voor de komende jaren zijn positief: zeker tot en met 2015 zal het aantal overnachtingen en daarmee de vraag naar hotelkamers blijven groeien, naar verwachting met gemiddeld 4% per jaar.

4.1 Hotelbeleid binnenstad 2008 – 2011

4.1.1 Visie

Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum ziet hotels als een functie die goed past bij de specifieke kwaliteiten die de historische Amsterdamse binnenstad te bieden heeft. Het unieke historische stadsbeeld, het vele water, de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, de levendigheid, de vele winkels en horeca en het grote cultureel-toeristische aanbod maken het centrum van Amsterdam tot een gewilde locatie voor hotels. Daarmee is de binnenstad belangrijk voor de toeristisch-economische ontwikkeling van de hele stad.

Hotels verdienen dan ook een plek in de binnenstad. Het dagelijks bestuur ziet graag kwalitatief goede hotels in de binnenstad, klein en groter, waar (afhankelijk van de specifieke pandkenmerken) unieke concepten uit voortkomen die kwaliteit toevoegen aan het bestaande kameraanbod, ook op langere termijn. Hiermee wil het dagelijks bestuur meer toeristen in het hogere (culturele) segment aantrekken en zakelijk bezoek bevorderen.

Omdat de specifieke kwaliteiten van het centrum gebaat zijn bij een spreiding van functies, blijft functiemenging in de binnenstad het uitgangspunt van het Hotelbeleid. Een evenwichtige spreiding van functies stimuleert daarnaast het woon- en leefklimaat.

Vestiging van nieuwe hotels kan bijdragen aan functiemenging, maar ook ten koste gaan van functiemenging. Zo kan in een gebied de functiemenging worden gestimuleerd door de vestiging van een hotel. Maar in gebieden waar de concentratie hotels al zo groot is dat kan worden gesproken van een dominante functie, kan uitbreiding of vestiging van een hotel vanuit het oogpunt van functiemenging ongewenst zijn. Spreiding van hotels over heel Amsterdam is daarom ook nodig, omdat de binnenstad nog maar beperkte ruimte kan bieden aan extra hotelkamers, zonder dat het ten koste gaat van optimale menging van functies en daarmee het woon- en leefklimaat.

4.1.2 Kwantitatieve opgave

In de stedelijke Hotelnota 2007-2010 wordt berekend dat de vraag naar hotelovernachtingen in de gemeente Amsterdam zeker tot 2015 met gemiddeld 4% per jaar zal blijven groeien. Dit leidt tot een behoefte aan 9.000 nieuwe hotelkamers. Rekening houdend met de sinds 2005 gerealiseerde hotels en een inschatting van de planuitval van de op dit moment bekende hotelplannen en –projecten, wordt verwacht dat daarvan slechts 4.500 kamers zullen worden ingevuld. Om ervoor te zorgen dat de balans in de hotelmarkt wordt hersteld heeft het College van B&W besloten dat er vóór 2015 nog 4.500 aanvullende hotelkamers moeten worden gerealiseerd. Dit betekent dat er – rekening houdend met planuitval - voor eind 2010 plannen moeten zijn ontwikkeld voor 7.200 kamers op reeds bekende of op geheel nieuwe locaties. Van de in totaal 9.000 nieuwe hotelkamers zullen er 1.000 kamers in de binnenstad bijkomen.

Het dagelijks bestuur zet zich daarom op verzoek van het College van Burgemeester en Wethouders in voor het realiseren van 1.000 nieuwe hotelkamers in de binnenstad in de periode 2008 tot en met 2011. Dit is exclusief het aantal kamers dat volgt uit de op 1 juli 2007 bij het stadsdeel bekende plannen (zie bijlage 2). Een deel van de 1.000 extra kamers moet worden gerealiseerd in maximaal twee hotels van absolute topklasse; unieke hotels die boven het niveau van de huidige Amsterdamse vijfsterrenhotels zitten. Een dergelijke categorie hotels is op dit moment nog niet te vinden in de stad, enkele hotels die dicht in de buurt komen daargelaten. Het onderstaande schema verduidelijkt de genoemde getallen.

Reeds volgens rekenmethode EZ te verwachten kamers binnen bevoegdheden stadsdeel Centrum, per 01-07-2007: 322 kamers. [Dit getal is gebaseerd op de nulmeting door dienst EZ, per 1 juli 2007. Het aantal kamers dat voortkomt uit al bekende plannen kan sterk variëren door de status van de plannen. Zie bijlage 2 voor een uitgebreide uitleg van de totstandkoming van dit cijfer en bijlage 3 voor de manier waarop gemonitord zal gaan worden.]

Aantal extra kamers waarvoor eind 2010 plannen zijn waaraan het dagelijks bestuur meewerkt: 1.000 kamers

De afspraak tussen het dagelijks bestuur en de centrale stad houdt in dat er eind 2010 plannen moeten zijn voor 1.000 kamers, waaronder in twee tophotels. Dit hotelbeleid is geldig tot en met eind 2011. Dit betekent dat het mogelijk is dat eind 2010 de doelstelling van 1.000 hotelkamerplannen al bereikt is en er in het jaar 2011 geen nieuwe hotelontwikkeling meer mogelijk is. Tussentijdse monitoring moet dit inzichtelijk maken. Dit kan aanleiding zijn voor het tussentijds bijstellen van het beleid. De wijze waarop gemonitord wordt is beschreven in bijlage 3.

4.2 Beleidsregels/ruimtelijke criteria

Het vorige Hotelbeleid (2004 – 2007) gaf aan binnen welke criteria hotelontwikkeling in de binnenstad mogelijk was. Sturing van de hotelontwikkeling is gewenst. Deze sturing is erop gericht om de precaire balans tussen de verschillende functies in de binnenstad te beschermen. Het is juist deze mix die de binnenstad zo uniek maakt.

Die sturing vindt plaats door het toepassen van bevoegdheden op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Invulling van die bevoegdheden kan plaatsvinden door middel van beleidsregels. Dit Hotelbeleid geeft die regels. Deze regels, die hierna aan de orde komen, zijn gebaseerd op de in het voorgaande hotelbeleid gestelde en algemene ruimtelijke/planologische criteria. Toepassing van die regels leidt tot gebiedsdifferentiatie, juist omdat het uitgangspunt is om de hotels over de binnenstad te spreiden. Immers, niet elk gebied leent zich voor hotelontwikkeling, bijvoorbeeld vanuit het oogpunt van functiemenging en de belasting van het woon- en leefklimaat. De regels bieden dan ook een duidelijk ruimtelijk kader.

Toelichting

Deze paragraaf bestaat uit twee delen: een deel (paragraaf 4.2.1) dat de algemeen geldende beleidsregels aangeeft waaraan alle hotelinitiatieven in de binnenstad moeten voldoen, voordat het dagelijks bestuur in kan stemmen met uitbreiding van een bestaand hotel dan wel vestiging van een nieuw hotel. Op basis van de bestaande functiemenging en de wens tot spreiding zijn vier voorkeursgebieden aangewezen. Initiatieven in deze voorkeursgebieden worden getoetst aan de algemene criteria.

Voor de overige gebieden (waarvoor geen specifieke voorkeur geldt) worden in het tweede deel (paragraaf 4.2.2) aanvullende criteria gegeven. In sommige gebieden is een maximum gesteld aan het aantal uit te breiden hotelkamers, om zo de realisatie van kamers in de voorkeursgebieden te ondersteunen.

4.2.1 Algemene beleidsregels

• Alle in het stadsdeel Centrum voorgenomen ontwikkelingen en uitbreidingen van hotels worden getoetst aan elk van de volgende beleidsregels.

• 1. Bevordering van de functiemenging

• De functiemenging in de omgeving wordt door het hotel bevorderd, bijvoorbeeld op de volgende manieren:

• Externe functiemenging

  • •

    monofunctionele gebieden zijn onaantrekkelijk, ook voor toeristen. Vanuit dat oogpunt is hotelvestiging in gebieden waar de hotels dominant aanwezig zijn niet gewenst (zie de kaart in bijlage 5 waarop de huidige hotellocaties zijn weergegeven);

  • •

    in gebieden in de binnenstad waar zich nog maar weinig hotels bevinden, kan een toename van hotels bijdragen aan de functiemenging.

• Interne functiemenging (in het pand)

  • •

    Afhankelijk van de specifieke kenmerken van het pand (aard/omvang/ uitstraling) en de locatie wordt beoordeeld op welke wijze de programmatische invulling van het pand kan bijdragen aan de functiemenging. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een themahotel waarbinnen verschillende functies worden gemengd.

• 2. Kwaliteitsimpuls

• Het hotelinitiatief leidt tot een kwaliteitsimpuls voor de locatie en/of omgeving, waaronder in elk geval het woon- en leefmilieu wordt begrepen. Het gaat hier altijd om maatwerk, afhankelijk van de kenmerken van het beoogde pand en haar omgeving. Gedacht kan worden aan:

  • •

    Het verbeteren van de bouwkundige staat van het pand;

  • •

    Het herstellen en zichtbaar maken van de oorspronkelijke elementen en structuur van het pand;

  • •

    Het verbeteren van de kwaliteitsimpuls van het pand richting de omgeving. Denk aan het verbeteren van het aanzien van de straat, het toevoegen van een publiekstoegankelijke functie op de begane grond, het wegdrukken van ongewenste functies of het vergroten van de sociale veiligheid.

• Compensatie bij opwaardering bestaande hotels

• Het kan voorkomen dat door opwaardering van een bestaand hotel het aantal kamers in dat hotel vermindert, of dat een nieuw hoogwaardig initiatief laagwaardiger aanbod in de omgeving vervangt. In dat laatste geval kan het voorkomen dat er per saldo minder kamers terugkeren.

• In deze gevallen mogen de als gevolg van opwaardering ‘verdwenen hotelkamers' worden gecompenseerd. Hierbij wordt getoetst aan de criteria zoals die worden genoemd in dit hoofdstuk van het Hotelbeleid Binnenstad 2008 - 2011.

• 3. Geen overmatige verkeersaantrekkende werking

• Door realisatie van het hotel mag geen overmatige verkeersaantrekkende werking ontstaan.

• 4. Parcellering en architectonische kwaliteit

• De binnenstad van Amsterdam is aangewezen als Beschermd Stadsgezicht. Om die reden is in het stadsdeel het maken van beschermende bestemmingsplannen uitgangspunt. De aanwijzing tot Beschermd Stadsgezicht heeft ertoe geleid dat in vernieuwde bestemmingsplannen regels worden opgenomen ter bescherming en versterking van de historische ruimtelijke structuur en de historisch waardevolle bebouwing. De regelgeving en waardering is opgenomen in de Waarderingskaarten Beschermd Stadsgezicht en maakt deel uit van de vernieuwde bestemmingsplannen. Uit deze randvoorwaarden vloeien de volgende voorwaarden voort:

  • •

    Verticale geleding: de gevelindeling van het pand mag geen afbreuk doen aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing (stadsbeeld)

  • •

    Horizontale geleding: de bebouwing moet passen binnen de parcellering van de omringende bebouwing

  • •

    Herstel parcellering: hotelontwikkeling in een bestaande combinatie van panden is uitsluitend mogelijk indien die ontwikkeling leidt tot herstel van de oorspronkelijk/historische parcellering en structuur. Interne functiemenging kan hier aan bijdragen (zie 1). Maatwerk bepaalt de hoeveelheid panden die tot hotel omgezet mogen worden.

  • •

    Grootschalige hotelontwikkeling is mede ten gevolge van het voorgaande punt dan ook alleen gewenst in grote panden.

• 5. Beschermen woonfunctie

• In de Amsterdamse binnenstad behoeft de woonfunctie, zeker in relatie tot de hotelfunctie, extra bescherming. Weliswaar worden woningen, vooral als zij behoren tot de sociale voorraad, al beschermd via de (regionale) Huisvestingsverordening, maar ook in het kader van de ruimtelijke ordening is er aanleiding om grote terughoudendheid te betrachten ten aanzien van hotelplannen die ten koste gaan van woonruimte. Uitgangspunt is daarom dat als er al medewerking wordt verleend aan omzetting van woonruimte in hotelruimte - en dat is alleen het geval als aan de andere beleidsregels wordt voldaan en medewerking wordt verleend op grond van de Huisvestingsverordening -, dat alleen gebeurt als het aantal woningen en het totale woonoppervlak dat verloren gaat, in redelijke verhouding staan tot het aantal te realiseren hotelkamers respectievelijk het te realiseren hoteloppervlak. Een voorwaarde is bovendien dat slechts enkele woningen per initiatief verloren gaan. Om misbruik te voorkomen worden in het kader van deze beleidsregel voormalige woningen, die kort voor de indiening van het plan om een hotel te realiseren aan hun woonbestemming zijn onttrokken, gelijkgesteld aan woningen.

• Voorkeursgebieden

• Op basis van de bovenstaande criteria en met het doel de spreiding van hotels te stimuleren, zijn drie voorkeursgebieden aangewezen. Voor deze gebieden gelden geen aanvullende criteria en is de groei van het aantal kamers niet gebonden aan een maximum, behalve dat van 1.000 kamers. De gebieden zijn op de kaart in bijlage 5 precies aangegeven.

• 1. Centrum Oost

• Het aanbod van hotelkamers in dit gebied is ondanks recente hotelontwikkelingen nog steeds beperkt. Hotelontwikkeling zorgt niet alleen voor spreiding van het kameraanbod over de binnenstad, maar draagt ook bij aan meer draagvlak voor restaurants, cafés en winkels en daarmee de economische ontwikkeling van Centrum Oost.

• 2. Singelgrachtzone

• Om spreiding van toeristische functies naar andere stadsdelen te stimuleren, wordt het voorkeursgebied uitgebreid met de Singelgrachtzone. Deze zone kan als steppingstone fungeren naar omringende stadsdelen. Vooral de ‘kruising’ met het tracé van de Noord-Zuidlijn ter hoogte van de Vijzelgracht/Weteringcircuit is een aantrekkelijk gebied voor hotels.

• Met hotelinitiatieven in de Den Texbuurt zal terughoudend worden omgegaan. In dit gebied, dat onderdeel is van de Singelgrachtzone, is al een aantal hotels te vinden. Ook de kleinschalige structuur van de bebouwing en het karakter van de buurt leidt tot terughoudendheid.

• 3. Prins Hendrikkade

• Vanwege de goede ontsluiting van de Prins Hendrikkade ziet het dagelijks bestuur uitbreiding van hotelkamers aan deze verkeersradiaal als een mogelijkheid. Het gaat hierbij uitsluitend om het deel van de Prins Hendrikkade ten oosten van het Scheepvaarthuis (Amrâth Hotel).

4.2.2 Gebieden met aanvullende criteria

Omdat de binnenstad veel verschillende gebieden kent met soms een hoge mate van functiemenging en soms juist een gebrek daaraan, heeft het dagelijks bestuur voor de volgende gebieden specifieke aanvullende gebiedscriteria opgesteld, waaraan alle hotelontwikkelingen of – uitbreidingen in dat gebied moeten voldoen. De afbakening van de gebieden is te vinden op de kaart in bijlage 5.

Voor sommige gebieden geldt een aantal richtlijn voor het aantal kamers waarvoor ruimte is. Deze aantallen moeten ertoe leiden dat er daadwerkelijk spreiding van hotelkamers plaatsvindt naar de genoemde voorkeursgebieden. De genoemde aantallen zijn een gevolg van een rekensom die uitgaat van 1.000 kamers, waarvan 300 voor de twee tophotels en circa 300 in Centrum Oost en de Singelgrachtzone. De rest is verdeeld over de overige gebieden in de binnenstad. Hierbij is gekeken naar de specifieke kenmerken van elk gebied zoals het aantal reeds aanwezige hotels, de mix van economische functies en het ruimtelijk-stedenbouwkundige karakter.

Postcodegebied 1012

In dit gebied gelden alleen de algemene beleidsregels. In de op te stellen gebiedsvisie voor dit gebied zal specifieke aandacht worden besteed aan hotelontwikkeling. Deze gebiedsvisie zal mogelijk leiden tot aanvullende criteria waarbinnen hotelontwikkeling mogelijk is. In bijlage 10 is een luchtfoto te vinden van postcode gebied 1012.

Leidsebuurt

Hotelontwikkeling in de Leidsebuurt moet aansluiten bij de visie van het dagelijks bestuur voor dit gebied. Deze visie is verwoord in het Plan van Aanpak en Visie Leidsebuurt (juli 2005) en luidt (samengevat) als volgt:

Gezien de functie van het Leidseplein als cultuurplein van nationale betekenis wil het dagelijks bestuur het culturele aanbod behouden, versterken en zichbaarder maken. Daarnaast wil het dagelijks bestuur de kwaliteit van de horeca verbeteren en stimuleren dat de horeca zich met zijn activiteiten meer op de cultuur richt. Ook moet de schoonheid van de gebouwen meer tot uitdrukking komen.

• •

  Gelet op de huidige belasting en ontsluiting van het gebied, het beschermen van het woon- en leefklimaat en het instandhouden van de functiemenging, is er in de periode 2008 tot en met 2011 geen ruimte voor extra hotelkamers in de Leidsebuurt.

• •

  Hotelontwikkeling is wel mogelijk aan de Prinsengracht even zijde tussen Leidsegracht en Leidsestraat (Gerechtshof) en in het gebouw gelegen tussen Leidseplein, Kleine Gartmannplantsoen en Hirschpassage (‘Hirschgebouw’), mits er sprake is van interne functiemenging.

Grachtengordel

De grachtengordel (evenzijde van het Singel plus Herengracht, Keizersgracht en onevenzijde Prinsengracht) is een gedifferentieerd gebied. Sommige delen kenmerken zich door een dominante woonfunctie, andere door een mix van kantoren, horeca en wonen. Her en der bevinden zich hotels in aaneengeschakelde en aan elkaar gekoppelde grachtenpanden.

• •

  Aan de gehele grachtengordel is in de periode 2008 tot en met 2011 ruimte voor de ontwikkeling van circa 150 kamers. Te meten volgens de methode die is beschreven in bijlage 3.

Jordaan

• •

  In de Jordaan zijn gezien de kleinschalige structuur van een groot deel van de bebouwing circa 50 hotelkamers toegestaan in de periode 2008 t/m 2011. Te meten volgens de methode die is beschreven in bijlage 3.

Overige gebieden

Voor de gebieden in de binnenstad die nog niet specifiek zijn genoemd geldt dat dit overwegend woongebieden zijn met een eigen karakter. Om dit karakter niet aan te tasten is terughoudendheid geboden. Daarom is per gebied het aantal toe te voegen hotelkamers aangegeven.

Het gaat om de volgende gebieden (zie ook de kaart in bijlage 5):

De aantallen worden gemonitord volgens de methode die is beschreven in bijlage 3.

Criteria voor hotels in het topsegment

Als vestigingslocatie voor het type tophotels dat alleen te vinden is in steden als Londen, Parijs en Rome komt in Amsterdam - volgens marktpartijen - alleen de binnenstad in aanmerking. Primaire locatie-eigenschappen als de centrale ligging en de goede bereikbaarheid, maar ook secundaire eigenschappen als het culturele aanbod, het historische stadsbeeld en de aanwezigheid van monumentale panden maken de binnenstad een zeer gewilde plek.

Het dagelijks bestuur kiest expliciet voor het bieden van ruimte aan twee van deze hotels in de binnenstad en reserveert hiervoor vooralsnog circa 300 kamers. Tophotels zijn unieke hotels die boven het niveau van de huidige Amsterdamse vijfsterrenhotels zitten. Deze reservering is tijdelijk en afhankelijk van het tempo waarmee de plannen voor tophotels worden ontwikkeld en van hoe snel het aantal van de overige 700 kamers in het 0 tot 5 sterrensegment bereikt zijn [Het doel is niet om de ontwikkeling van kamers in niet-tophotels 'tegen te houden' zolang de 300 kamers in tophotels nog niet zijn 'benut'. Wanneer blijkt dat de 300 kamers niet voor het einde van 2011 kunnen worden gerealiseerd, kan het contigent van 300 kamers ook door 'gewone' hotels ingevuld worden. De tophotels kunnen dan alsnog na 2011 gerealiseerd worden (reservering schuift door naar volgende beleidsperiode).].

Het aantal kamers in een nieuw tophotel gaat niet ten koste van een eventueel voor dat gebied geldend maximum. Bijvoorbeeld: wanneer een tophotel zich wil vestigen in de Leidsebuurt, dan is dit hotel niet gebonden aan de bovengrens van circa 80 kamers.

Initiatieven die leiden tot hotels in het absolute topsegment moeten voldoen aan de volgende criteria:

• •

  alleen grote, op zichzelf staande panden komen in aanmerking voor deze hotels

• •

  deze panden moeten een unieke historisch-monumentale uitstraling hebben

• •

  als het gaat om nieuwbouw: alleen op grootschalige, bijzondere locaties. Hierbij valt te denken aan de Singelgrachtzone, een goed ontsloten deel van de binnenstad.

• •

  Omdat panden voor tophotels een monumentale en historische uitstraling moeten hebben, is het ten opzichte van de eerder genoemde algemene criteria en specifieke gebiedscriteria niet noodzakelijk om interne functiemenging in het gebouw toe te passen. Dit zou ten koste gaan van de monumentale uitstraling en interne structuur van het pand. Een tophotel hoeft dus niet persé gecombineerd te worden met andere functies, anders dan die horen bij de formule van het hotel.