Ruimtelijk beleid voor kamerbewoning en logies in Bodegraven

Aanleiding

De laatste jaren wordt de gemeente Bodegraven steeds meer geconfronteerd met kamerbewoning en logies vooral in de vorm van huisvesting van arbeidsmigranten uit voornamelijk de midden- en Oost-Europese landen. Deze vorm van bewoning wordt ook wel als pensionvorming / logies aangemerkt. Daarnaast bestaat er behoefte aan kamerbewoning bij studenten en jonge starters op de arbeidsmarkt.

Op 15 januari 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna; het college) de Notitie Onrechtmatige bewoning vastgesteld die zich richt op de integrale aanpak van onrechtmatige bewoning. Onderdeel van deze nota is het opstellen van een convenant tussen de Raad van Handel en Industrie (waarin de ondernemers zijn vertegenwoordigd die steeds vaker een beroep doen op arbeidsmigranten), de diverse arbeidsbemiddelingsbureaus en het college. Een van deze aspecten die in dit convenant geregeld behoren te worden van de zijde van het college is het formuleren van een ruimtelijk (beleidskader). Onderhavige notitie vormt hiervan de weerslag.

Doelstelling

Met deze beleidsnotitie willen we bereiken dat er duidelijke voorwaarden worden geformuleerd voor het toestaan of weigeren van kamerbewoning / logies. Essentieel is dat:

• -

  het gebruik niet leidt tot overlast voor omwonenden en het woon- en leefklimaat voor omwonenden niet wordt aangetast;

• -

  er sprake is van een aanvaardbare woon- en leefomstandigheden van bewoners;

Het formuleren van beleidsregels is wenselijk omdat beide, hierboven genoemde vormen van gebruik, in strijd zijn met het bestemmingsplan. Door de vaststelling van het beleid ontstaat er een duidelijk ruimtelijk toetsingskader ten behoeve van verzoeken om ontheffing van het bestemmingsplan.

Voorop staat dat er aan kamerbewoning / logies in Bodegraven behoefte bestaat. Deze behoefte is er zowel vanuit het oogpunt van volkshuisvesting (starters op de woningmarkt) als vanuit bedrijfs-economische overwegingen (huisvesting voor werknemers die nodig zijn om de Bodegraafse bedrijven draaiende te houden). Kamerbewoning / logies biedt ook kansen om de ruimtelijke uitstraling te verbeteren van panden in het centrum, die (al dan niet gedeeltelijk) al langere tijd leeg staan.

Een intensief gebruik en hoge concentratie van panden die gebruikt worden voor kamerbewoning / logies binnen een beperkt gebied kan echter tot allerlei vormen van overlast leiden. Het gaat dan vooral om geluids- en parkeeroverlast (stalling fietsen op de stoep, hoge parkeerdruk) en afval. Dit heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid in de wijken en kan leiden tot onveilige woonsituaties.

Als beoordelingskader voor het verlenen van medewerking zijn zeven beleidregels geformuleerd. Kamerbewoning / logies is alleen mogelijk indien voldaan wordt aan deze voorwaarden.

Begripsomschrijvingen

Onder een aantal in deze nota genoemde begrippen verstaan wij het navolgende:

• o

  Kamerbewoning: het verhuren of aanbieden van kamers voor bewoning. Hieronder wordt niet verstaan de verhuur door particulieren van maximaal twee kamers in de door hen zelf bewoonde woning;

• o

  Logies / pensionvorming: het bedrijfsmatig verschaffen van nachtverblijf aan personen die kortdurend nachtverblijf houden en waarbij er sprake is van een pensionhouder dan wel een aanspreekpunt bij calamiteiten;

• o

  Kernwinkelgebied: Het kernwinkelgebied van de gemeente Bodegraven. Dit is het gebied dat wordt begrensd door de volgende straten: ten zuiden van de Oude Rijn: de Oud Bodegraafseweg Van Tolstraat, de Willemstraat (inclusief de locatie van garage Jaarsveld) tot de Prins Hendrikstraat, Willhelminastraat en de Korte Nieuwstraat. Ten noorden van de Oude Rijn door de Noordstraat (vanaf het centrum tot kruising met Bodelolaan), Markstraat, Oranjelaan, Nieuwe Markt, Voorplein, Kerkstraat (tot de Waagpoort), Oude Markt. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de in de bijlage toegevoegde kaart die onderdeel uitmaakt van deze beleidsnotitie (Bijlage I).

• o

  Centrum: Het centrumgebied van Bodegraven. Dit gebied wordt begrensd door de volgende straten: in het zuiden door de spoorlijn, in het westen door de Burgemeester Le Coultrestraat en vervolgens ten noorden van de Oude Rijn de Bodelolaan, Oranjelaan, Vijverlaan en vervolgens ten zuiden van de Oude Rijn door de Doortocht en Oud Bodegraafseweg. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de in de bijlage toegevoegde kaart die onderdeel uitmaakt van deze beleidsnotitie (Bijlage I).

Bestemmingsplan

Er is sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan omdat gronden en gebouwen met een bestemming die het gebruik ten behoeve van woondoeleinden mogelijk maakt, alleen door één huishouden mogen worden bewoond. Bij kamerbewoning / logies is daarvan geen sprake.

Wat betreft pensionvorming of logies: het verschaffen van logies is een bedrijfsmatige activiteit dat niet onder het begrip woondoeleinden valt en waarvoor een specifieke bestemming noodzakelijk is.

Waarop richt de beleidsnotitie zich?

Deze notitie beperkt zich tot de volgende aspecten:

• 1.

  alleen gericht op bestaande bebouwing: nieuwbouw voor kamerverhuur en vooral logies voor buitenlandse werknemers in het centrum is ongewenst. Vanuit ruimtelijke perspectief (niet: bouwkundig) wordt het verbouwen van bestaande panden niet als nieuwbouw gezien;

• 2.

  het beleid is alleen bedoeld voor panden waarvan door de gemeente is vastgesteld dat deze op dit moment in gebruik zijn voor kamerbewoning en logies. Er wordt geen medewerking verleend aan verzoeken om kamerbewoning van panden die op het moment van vaststelling van de nota niet in gebruik zijn voor kamerbewoning. Uitzondering hierop zijn verzoeken die zijn ingediend voordat het aangepaste beleid in werking treedt (per 12 december 2008). Verzoekers kan immers niet worden tegengeworpen dat, nadat zij hun verzoek hebben ingediend, het beleid is aangepast.

• 3.

  Alleen de ruimtelijke aspecten: de nota heeft alleen betrekking op de ruimtelijke of planologische aspecten van het gebruik van kamerbewoning: hiervoor is een aantal randvoorwaarden opgesteld die als toetsingskader gelden bij het verlenen van planologische medewerking of in het kader van handhavend optreden op grond van het bestemmingsplan.

De vraag is dan ook welke vorm van kamerbewoning / logies aanvaardbaar is in het centrum zonder dat er sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op het bestaande planologisch regime?

Beleidsregels

1.Leefbaarheid: een minimum gebruiksoppervlakte van 12 m² per kamerbewoner

Toelichting: . Het minimum van 12 m² aan gebruiksoppervlakte is opgenomen als garantie voor een leefbare ruimte. Er is gekozen om het minimum aantal vierkante meters te relateren aan het begrip gebruiksruimte en niet aan het begrip kamer. Het kan namelijk zijn dat een kleinere kamer gecompenseerd wordt door de aanwezigheid van een gemeenschappelijke levensruimte (gebruiksruimtes voor sanitaire voorzieningen, een keuken met een oppervlakte kleiner dan 15 m², overloop en bv. een hal worden in het kader van deze notitie niet mee gerekend als verblijfruimte). Dit zal per geval beoordeeld worden. Er is geen maximum opgenomen wat betreft het aantal kamers omdat dit te beperkend is voor grotere panden en de overige beleidsregels er in beginsel voor zorgen dat er ook bij het gebruik van een groot aantal kamers er geen sprake is van overlast en aantasting van de leefbaarheid van de omgeving. Het aantal personen per kamer wordt geregeld via een gebruiksvergunning.

2.Variabele parkeernorm van 0,2 tot 0,8 parkeerplaats per kamer

Toelichting: Bij een dergelijke norm is er geen sprake van toename van de parkeerdruk in het centrum. In de regel zal er bij kamerbewoning in de bestaande panden geen ruimte zijn voor het parkeren op eigen terrein. De aan te houden parkeernorm is gebaseerd op de ASVV 2004. Deze landelijke richtlijnen worden aangehouden in het in augustus 2004 vastgestelde parkeerbeleid. Bij de norm is gekozen voor een combinatie van de functies “kamerverhuur” (tabel 6.3/3) en “hotel” (vanwege de logiesfunctie; tabel 6.3/8). Bij sommige vormen van kamerbewoning / logies volgt immers doorgaans een hogere parkeerdruk. Het is wenselijk te kiezen voor een variabele norm (bandbreedte) omdat het specifieke gebruik tot verschillende parkeernormen kan leiden. De indeling en omvang van de kamers kan eenduidig op verhuur ten behoeve van studenten wijzen: in dat geval volstaat de minimumnorm. Bij logies / pensionvorming en een andere wijze van tijdelijke (huis)vesting zal vaak een hogere parkeernorm gelden omdat de doelgroep meestal over een eigen auto beschikt.

3.Beperkingen: kamerverhuur en logies dienen zich te beperken tot het centrum en dan alleen binnen de bestemming centrumdoeleinden en tot transformatiegebieden

Toelichting: In een woonwijk, waarbij nauwelijks sprake is van functiemenging, acht het gemeentebestuur logies / kamerbewoning niet passend. Alternatieve woonvormen, anders dan in de vorm van één huishouden, zijn buiten het centrum in beginsel niet wenselijk. Een uitzondering hierop is sociale woningbouw: voor de verhuur van kamers aan deze doelgroepen. Verzoeken hiertoe zullen per geval beoordeeld worden.

Welk gebied wordt aangemerkt als centrum en transformatiegebied is aangegeven op het plattegrondkaartje van Bodegraven (Bijlage I). Bij transformatiegebieden gaat het om gebieden waarbij op termijn sprake zal zijn van een planologische wijziging. Op dit moment betreft het alleen de Dronenhoek (het gebied aan weerszijde van de Oud Bodegraafseweg tussen de rijksweg N 11 en de spoorlijn) waarbij het streven is dit bedrijventerrein te transformeren in een woongebied. In de tussenliggende periode gelden voor deze gebieden ruimere functies waaronder kamerbewoning en het verschaffen van logies. Voorwaarde is echter dat, voor zover noodzakelijk, de provincie kan instemmen met dit locale beleid.

Voor het centrum geldt een specifiek ruimtelijk kader: er is sprake van een grote mate van functiemenging waarin ook kamerbewoning mogelijk is.

Binnen de bestemming woondoeleinden zijn kamerbewoning en logies niet toegestaan en dient de woonvorm zich te beperken tot de vorm van eengezinshuizen of het wonen bestemd voor één huishouden. Evenmin zijn kamerbewoning & logies toegestaan voor de panden met de bestemming centrumdoeleinden die op de bestemmingsplankaart, behorend bij het bestemmingsplan Oude Kern, zijn voorzien van de aanduiding “woondoeleinden toegestaan”.

4.Kamerbewoning / logies zijn binnen het kernwinkelgebied alleen toegestaan op eerste en volgende verdiepingen

Toelichting: vanwege de uitstraling en de relatie met de centrumvisie (stimuleren en accentueren van winkelfuncties) is het niet wenselijk om binnen het kernwinkelgebied kamerbewoning op de begane grond toe te staan.

5.Ontsluiting: Het ontsluiten van het pand voor kamerverhuur of logies dient via de voorzijde of zijkant van het pand plaats te vinden.

Toelichting: Om o.a. verrommeling (o.a. toegang via buitentrappen en vlonders op platte daken) en een ontoelaatbare inbreuk op de privacy tegen te gaan is het niet de bedoeling dat panden (vooral bij het gebruik van de verdieping die gesplitst is van de begane grond) via de achterzijde wordt ontsloten. Van belang is een duidelijk en herkenbaar toegangsprofiel. Ontsluiting via de zijkant van een pand is aanvaardbaar als deze zijde gericht is op de straatzijde van het pand en dit pand als het hoofdgebouw op het perceel kan worden aangemerkt.

6.Toezicht: Bij panden die worden gebruikt voor logies dient er een vorm van toezicht aanwezig te zijn

Toelichting: Gebruik van een pand of een gedeelte daarvan voor logies of pensionvorming betekent dat er een vorm van toezicht aanwezig moet zijn. Voordat er medewerking wordt verleend dient duidelijk te zijn dat er een aanspreekpunt (=persoon) is: b..v. een pensionhouder of de eigenaar van het pand.

De gemeente dient de stellige overtuiging te hebben dat deze persoon goed geïnformeerd is over de personen aan wie onderdak wordt geboden. De pensionhouder dient ook gemachtigd en in staat te zijn om bij klachten of calamiteiten effectief en efficiënt te kunnen optreden.

Het gemeentebestuur kan bij het motiveren om een verzoek al dan niet af te wijzen volstaan met verwijzen naar het onderhavige beleid.

Relatie met centrumvisie

De raad van Bodegraven heeft op 18 november 2004 het ontwikkelingsplan Centrum Bodegraven 2004-2014 vastgesteld. Het uitgangspunt van deze visie is het aantrekkelijker maken van het centrum van Bodegraven. Voor het zuidelijk deel van het centrum is een aanpassing van de centrumvisie in voorbereiding (maar op moment van inwerkingtreding van onderhavige beleidsnotitie nog niet formeel vastgesteld).

Concreet betekent de doorwerking van de centrumvisie voor deze beleidsnotitie dat:

• -

  er geen kamerbewoning of logies op de begane grond in het kernwinkelgebied wordt toegestaan vanwege het stimuleren van de winkelfunctie op begane grond waardoor het centrumprofiel wordt versterkt:

• -

  het gemeentebestuur het bewoonbaar maken van verdiepingen boven winkels stimuleert waarbij ook logies en kamerbewoning is toegestaan mits wordt voldaan aan de voorwaarden aan de hierboven genoemde beleidsregels.

Hardheidsclausule

Het gemeentebestuur handelt conform het vastgestelde beleid maar kan in uitzonderlijke gevallen afwijken van dit beleid. Voorwaarde is dat de beleidregels voor belanghebbende(n) zodanige gevolgen hebben dat deze niet opwegen tegen het doel dat met de beleidsregel is gediend. Op voorhand kan niet concreet worden aangegeven in welke gevallen er sprake is van bijzondere omstandigheden; dit zal afhangen van de aard van het verzoek. In de regel zal het moeten gaan om verzoeken waarbij ten tijde van het opstellen van het beleid, vanwege nieuwe ontwikkelingen, geen rekening is / kon worden gehouden.

Conclusie

Kamerbewoning en logies passen niet in het bestemmingsplan. De bovengenoemde zeven beleidsregels vormen het vrijstellingenbeleid waaraan verzoeken om kamerbewoning / logies worden getoetst. Het beleid is alleen bedoeld voor panden die op dit moment al in gebruik zijn voor kamerbewoning en logies. De beleidsregels vormen tevens een helder kader om handhavend te kunnen optreden tegen illegale situaties. Onderdeel van het handhavingsproces is de namelijk de vraag of de illegale situatie voor legalisatie in aanmerking komt.

Het is wenselijk om het beleid na een jaar te evalueren om te kijken of de beleidsregels nog steeds actueel genoeg zijn en of het een voldoende kader is om verzoeken om ontheffing te beoordelen alsook handhavend te kunnen optreden.

Bodegraven, 11 november 2008