Nota uitgifte gronden 2002

1. Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Regelmatig komt het voor dat inwoners van de gemeente Bodegraven een verzoek indienen tot het mogen kopen of huren van een perceeltje grond dat is gelegen in de directe nabijheid van hun woning. Deze zogenaamde “groenstroken” hebben meestal als bestemming “openbaar groen”. Minder frequent worden stukken groen of andere bij de gemeente in bezit zijnde gronden aan projectontwikkelaars of –makelaars verkocht voor woning of utiliteitsbouw. Deze nota en de hierbij behorende bijlagen richten zich met name op de “groenstroken”, maar kan waar nodig ook worden toegepast op de verkoop van grotere percelen grond.

De vigerende Nota Uitgifte Groenstroken uit 1995 voldoet niet meer aan het huidige ruimtelijke beleid dat gekenmerkt wordt door verdichting van het stedelijk gebied, hogere parkeernormen en meer aandacht voor de kwaliteit en de beleving van groenstroken. Gebleken is dat er behoefte is aan duidelijkheid over de te volgen procedure, maar nog meer over de te hanteren criteria bij het uitgeven van grond. De uitgifte van grond moet getoetst gaan worden aan een goed onderbouwd gemeentelijk beleid. In dit beleid moet onder andere aandacht worden besteed aan stedenbouwkundige-, civieltechnische-, groentechnische- en ruimtelijke aspecten. Het hoofddoel van deze nota is dan ook om duidelijkheid te krijgen over het te hanteren beleid.

2. Gronduitgifte

Uitgifte groenstroken

2.1 Uitgangspunten

De uitgangspunten bij uitgifte van groenstroken zijn:

• -

  de uitgegeven grond wordt verkocht aan de eigenaar van de woning van het aangrenzende perceel.

• -

  de uitgegeven grond moet in principe als tuin gebruikt worden.

2.2 Betrokken afdelingen

De gemeente hanteert de hierboven beschreven uitgangspunten voor het uitgeven van openbare groenstroken. Binnen de gemeente zijn de volgende afdelingen betrokken bij de uitgifte van groenstroken:

• -

  Afdeling Vrom (grondzaken) voor het behandelen van de verzoeken en het hele juridische traject, inclusief het opvragen van gegevens bij nutsbedrijven met betrekking tot de aanwezigheid van kabels en leidingen;

• -

  Afdeling Vrom (stedenbouwkundig) voor het beoordelen van de stedenbouwkundige en ruimtelijke aspecten en toetsing aan het geldende bestemmingsplan;

• -

  Afdeling Vrom (milieu) voor toetsing aan het Bodeminformatiesysteem;

• -

  Afdeling Infrastructuur voor de beoordeling van de eventuele aanwezigheid van rioleringen, drainageafvoerleidingen en duikers in het betreffende perceel (civieltechnische toetsing) en voor het maken van de uiteindelijke verkoop- of verhuurtekening;

• -

  Afdeling Groen en Reiniging voor het bepalen of het hier structureel-, functioneel- danwel snippergroen betreft.

2.3 Start procedure

Elke mogelijke gronduitgifte start met een schriftelijke aanvraag. Na ontvangst van het schriftelijke verzoek zal onderzocht worden of en op welke wijze een perceel voor verkoop (of eventueel verhuur) in aanmerking komt. Bij de aanvraag moet een indicatief schetsje van het bedoelde perceeltje worden ingediend.

De door te lopen procedure omvat in ieder geval de volgende stappen:

• a.

  toetsing door grondzaken aan de uitgangspunten van deze nota, het doen van een historisch onderzoek en het raadplegen van het Bodeminformatiesysteem (zie paragraaf 3.1.1)

• b.

  stedenbouwkundige- en ruimtelijke toetsing (zie paragraaf 3.1.2)

• c.

  civieltechnische toetsing (zie paragraaf 3.1.3)

• d.

  informeren bij de betrokken nutsbedrijven met betrekking tot de aanwezigheid van kabels en/of leidingen (zie paragraaf 3.2.1)

Het genoemde onder d. kan achterwege blijven indien gebleken is dat het bedoelde perceel niet voor uitgifte in aanmerking komt op basis van de interne toetsing.

3.Toetsingskader voor de beoordeling vanaanvragen

3.1 Interne toetsing

3.1.1 Toetsing door grondzaken

Een aanvraag met het verzoek tot uitgifte van een groenstrook komt na inboeking binnen bij afdeling Vrom (grondzaken).

Grondzaken geldt als behandelende c.q. uitvoerende partij omdat het de verkoop van gronden betreft. Door middel van interne overleggen en in overleg met nutsbedrijven moet overeenstemming worden bereikt over het wel of niet verkopen van grond en de voorwaarden waaronder.

Grondzaken zal als eerste toetsen aan de uitgangspunten genoemd in deze nota. Bovendien zal worden nagegaan of al eerder een verzoek is gedaan (en afgewezen) met betrekking tot hetzelfde perceel. Tevens zal worden onderzocht of de aanvrager eigenaar is van het betreffende perceel en of het te kopen perceel grenst aan het perceel van aanvrager.

Eveneens zal door grondzaken worden nagegaan of er sprake is van gronden met een archeologische waarde zodat bij uitgifte eventueel gebruiksbeperkingen kunnen worden opgelegd. Tevens zal worden bekeken of er sprake is van bodemverontreiniging op de betreffende locatie. Het Bodeminformatiesysteem is daarbij een goed hulpmiddel. Zo wordt bijvoorbeeld voorkomen dat de gemeente verontreinigde grond verkoopt terwijl dat bij de gemeente in principe bekend was.

3.1.2 Stedenbouwkundige, ruimtelijke en groentechnische toetsing

De rol van groen in de ruimtelijke omgeving wordt vaak onderschat. Goed ingerichte en onderhouden groenstroken dragen in hoge mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Goede voorbeelden hiervan zijn: de burgemeester van Dobben de Bruijnstraat, Stationsplein en de herinrichting van het openbare gebied aan de Noordrand van Bodegraven. Groen heeft effect op onder andere de luchtvochtigheid en de temperatuur. Tevens kan hoogopgaand groen dienen als wind-, zonne- of geluidsscherm of nut hebben als grondbescherming.

Afdeling Vrom is aangewezen voor het stedenbouwkundig advies en afdeling Groen- en Reiniging voor het ruimtelijke- en groentechnisch advies over een eventuele verkoop van groenstroken. Omdat deze aspecten nauw samenhangen is gekozen om deze onder één noemer onder te brengen (a t/m f). Bovendien zijn in deze paragraaf nog een aantal aspecten ondergebracht die niet duidelijk onder één noemer samengebracht kunnen worden (g t/m k). De door de betrokken medewerkers gehanteerde criteria waaraan de aanvragen worden getoetst volgen hieronder, voor zover van toepassing op de betreffende aanvraag.

Stedenbouwkundige, ruimtelijke en groentechnische aspecten

a) Herinrichtingsplannen

Het kan voorkomen dat er voor een bepaald gebied herontwikkelingsplannen zijn of te verwachten zijn. Wanneer hier sprake van is, komt de gewenste groenstrook niet voor verkoop in aanmerking. Per aanvraag zal worden beoordeeld of eventueel kan worden overgegaan tot ingebruikgeving.

b) Groenstroken grenzend aan speelplaatsen of buurtpark

Deze groenstroken worden onderhouden door de gemeente, maar zien er, doordat er kinderen in spelen, vaak minder verzorgd uit dan privé percelen. Deze stroken behoren bij de speelplek/het buurtpark en dienen tevens als buffer tussen speelplaats en particuliere woningen/tuinen en komen niet voor uitgifte in aanmerking.

c) Algemene bufferfunctie van de groenstrook

Het aanzien van woonwijken en de beleving van de woonomgeving wordt in hoge mate bepaald door situering en aard van de daarin aanwezig groenvoorzieningen. Niet zelden vervullen groenstroken een functie als beperking van doorzicht naar parkeerplaatsen, wegen, voetpaden, speelplaatsen en al dan niet rommelige tuinen. Deze functie wordt wel de “bufferfunctie” van openbaar groen genoemd. Het wegvallen van deze buffers zou een kwaliteitsverlies van de woonwijken tot gevolg hebben. In het verleden is reeds duidelijk geworden hoe ongelukkig wegen, voetpaden, parkeerplaatsen, speelplekken en dergelijke, gelegen direct naast particuliere tuinen, zich kunnen manifesteren. Dit geldt met name wanneer deze tuinen door schuttingen worden afgescheiden.

Om het openbare karakter van hoofdvoetpaden te verzekeren en te benadrukken zijn deze meestal losgelegd van particuliere tuinen door midden van groenstroken. Groenstroken die deze “bufferfunctie” vervullen komen niet voor uitgifte in aanmerking, tenzij ook na uitgifte een voldoende brede buffer behouden blijft. Dit dient van geval tot geval te worden beoordeeld.

Voor het verkeerskundige aspect van de bufferfunctie wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3.

d) Structureel groen

Er zal moeten worden nagegaan of:

• -

  de te verkopen groenstrook behoort tot de basis van de groenvoorziening in de wijk;

• -

  er voldoende openbare ruimte overblijft in de wijk na verkoop van de groenstrook;

• -

  de groenstrook onderdeel uitmaakt van structureel groen.

Groenstroken die bovenvermelde functie vervullen komen niet voor uitgifte in aanmerking.

e)Onderhoud

Een andere belangrijke overweging is of de uitgifte van het perceel de gemeente een voordeel in het onderhoud oplevert. Door het afstoten van bepaalde (misbare) groenstroken komen tijd en middelen vrij om het onderhoudsniveau van andere waardevolle percelen openbaar groen te verhogen.

Het uitgeven van groenstroken lijkt op zich altijd voordeel op te leveren; echter het onderhoud van het resterende of omliggende groen mag, na uitgifte van dit ene perceel, niet lastiger en dus duurder worden. Het onderhoud van de groenstrook mag in geengeval worden bemoeilijkt door de uitgifte van een aangrenzende groenstrook.

f) Bloksgewijze of aaneengesloten uitgifte

Wanneer het gewenste perceel onderdeel is van een blok, komt dit slechts voor uitgifte in aanmerking wanneer alle stroken in dit blok (dan wel een aantal aaneengesloten stroken) aan de eigenaars van de bijbehorende woning mede uitgegeven worden; we spreken van een bloksgewijze uitgifte. Betreffende percelen worden niet los uitgegeven: daardoor zou een zaagtandfiguur ontstaan, waardoor het resterende onderhoud voor de gemeente teveel wordt bemoeilijkt en dus ook duurder zou worden (zie sub e). De gemeente kan het initiatief nemen om de aanvrager op de hoogte te brengen van de mogelijkheid van een bloksgewijze aankoop (aanvrager dient handtekeningen van de betrokkenen te verzamelen), dan wel kiezen om zelf alle betrokkenen aan te schrijven om op die wijze belangstelling voor aankoop door betrokkenen te inventariseren. Als blijkt dat niet elke bewoner uit het blok belangstelling heeft, zal de aanvraag in principe afgewezen worden. Per situatie zal worden bekeken en beoordeeld of desondanks slechts enkele aaneengesloten percelen in het blok eventueel toch uitgegeven kunnen worden.

Overige aspecten

g) Aanvraag bestaat uit verharding

In principe heeft het uitgiftebeleid betrekking op openbaar groen, maar soms kan het zich voordoen dat het om (een deel van) een verhard pad o.i.d. gaat. Er wordt gekeken naar de ligging en de huidige (en toekomstige) functie van het gewenste perceel. Als de gewenste strook onderdeel uitmaakt van een zeer breed verbindingspad, dan kan besloten worden dat een deel van het pad voor verkoop in aanmerking komt.

h) Aanvraag bestaat (deels) uit water

Uitgifte van water moet tot een minimum beperkt worden. Deze aanvragen voor een (deel van een) strook “snipperwater” komen zelden voor en worden alleen in uitzonderingsgevallen gehonoreerd. Criteria voor de uitgifte van water moeten nog uitgewerkt worden aan de hand van praktijkgevallen.

i) Sociale veiligheid

Voor wat betreft de sociale veiligheid moet gelet worden op de controleerbare ligging van groenstroken. Uitgifte van groen mag in geen geval leiden tot het creëren van onveilige, onoverzichtelijke, verpauperde en verlaten plekken.

j) Geen waardedaling aangrenzend eigendommen

De uitgifte - en daarmee het vergroten van het woongenot - aan de ene eigenaar, moet niet ten koste gaan van dat van een ander, die belang heeft bij het instandhouden van het betreffende groen. Dit zal per situatie door de gemeente bekeken moeten worden.

k) Uitgifte schept precedentwerking!

Alvorens tot uitgifte van een groenstrook over te gaan dient te worden nagegaan of van omwonenden eveneens dergelijke verzoeken zijn te verwachten. Uitgifte van grond schept een precedent voor toekomstige verzoeken. Dit effect moet niet onderschat worden! Vanuit het rechtszekerheidsbeginsel dienen dergelijke aanvragen gehonoreerd te worden. Kortom, houd vooraf rekening met mogelijke precedentwerking!

3.1.3.Civieltechnische toetsing

Gelijktijdig met de stedenbouwkundige- en ruimtelijke toetsing zal een civieltechnische toetsing door afdeling Infrastructuur plaatsvinden. Afdeling Infrastructuur is onder andere belast met het advies inzake de aanwezigheid van kabels en leidingen in een groenstrook.

Wanneer zich in een uit te geven groenstrook een riolering, drainageafvoer, kolkleidingen, duiker of openbare verlichting van de gemeente bevindt, komt dit perceel vooralsnog niet voor verkoop in aanmerking. Dit geldt eveneens als er binnen een afstand van 2 metervan de strook een riool ligt. Dit beleid is afhankelijk van de plaatselijke situatie en gestoeld op onderstaande aspecten.

A. Technisch aspect

Riolen liggen doorgaans op een diepte van 2 à 3 meter en eventuele werkzaamheden hieraan zijn van ingrijpende aardwaarbij o.a. een werkbreedte benodigd is van 2 meter aan weerszijden van het riool.

Een en ander is echter afhankelijk van de plaatselijke situatie. Vanwege doelmatigheids-, onderhouds- en kostenaspecten is het gewenst dat deze voorzieningen in openbare grond blijven liggen. Ook is het onderhoud eenvoudiger omdat de gemeente eigenaar is. Ook zullen, indien er vervangings- of onderhoudswerkzaamheden gepleegd moeten worden, alle kosten voor het verwijderen en weer aanbrengen van bomen, beplanting, verhardingen e.d. voor rekening van de grondgebruiker worden gebracht of door de grondgebruiker, door en op zijn kosten worden uitgevoerd.

Voor de gemeente is het van belang, dat gronden waarin zich rioleringswerken, drainage(hoofd)afvoerleidingen, duikers en/of kabels en leidingen ten behoeve van openbare voorzieningen bevinden, niet verkocht worden. Gaat de gemeente echter wel over tot verkoop dan dienen deze werken te worden verlegd. De kosten hiervan dienen voor rekening van de koper te komen. Overigens zal dit niet spelen bij de aankoop van een groenstrook, maar meer bij grotere percelen. Bij groenstroken is dit in de meeste gevallen geen optie omdat de aanpassingskosten dusdanig hoog zullen zijn dat aankoop van de strook niet aantrekkelijk meer is. Daarnaast kan in bepaalde gevallen bij verkoop van de groenstrook voor de instandhouding en het onderhoud van deze werken een zakelijk recht van opstal worden gevestigd.

Tevens is van belang dat de afstand van een leiding tot de verkoopgrens van de groenstrook minimaal 2 meter bedraagt.

Het kan evenwel ook voorkomen dat uitgifte uit civieltechnisch oogpunt zonder meer ongewenst moet worden geacht.

B. Juridisch aspect

Het risico dat er schuttingen, andersoortige bouwsels, diepwortelende gewassen en dergelijke op locaties met een stamriool of duiker terechtkomen, moet zonder meer vermeden worden. Deze ruimte dient openbaar te blijven en ten alle tijden voldoende bereikbaar te zijn voor regulier onderhoud en overige werkzaamheden.

Bij verkoop van een groenstrook heeft de gemeente, optredend als privaatrechtelijk rechtspersoon, niet de mogelijkheid om de nieuwe eigenaar te verbieden om - conform bouwwetgeving indien van toepassing - te bouwen. De ervaring leert dat op uitgegeven groenstroken vaak schuttingen en andere bebouwing worden geplaatst met het risico dat een riool of duiker wordt geraakt. De gemeente heeft geen zicht meer op en onvoldoende zeggenschap over de feitelijke invulling van het perceel. De gemeente kan de koper slechts wijzen op de publiekrechtelijke regelgeving. In de koopovereenkomst zal wel het uitgangspunt worden opgenomen dat de grond in principe moet worden gebruikt als tuin.

C. Verkeerskundig aspect

Naast het toetsen van de aanwezigheid van openbare voorzieningen zal de afdeling Infrastructuur de aanvraag beoordelen op verkeerskundige argumenten. Het al dan niet aanwezig zijn van groenstroken en groenvoorzieningen maakt een wezenlijk onderdeel uit van de verkeersveiligheid in bijvoorbeeld een woonwijk. Ook hier heeft een groenstrook een bufferfunctie met als doel het zo optimaal mogelijk beveiligen en afschermen van wegen van woonwijken.

Te denken valt aan de onderstaande argumenten:

a) Verkeersveiligheid

Groenstroken kunnen dienen als bufferstrook tussen achtertuinen die (te) dicht grenzen aan een drukke verkeersroute. In geval van verkoop kunnen achteruitgangen ontstaan langs een drukke route, waarvan onder andere een gevolg is, dat spelende kinderen direct de weg op kunnen gaan. Het opnemen van voorwaarden in een overeenkomst, of toezeggingen van huidige bewoners bieden onvoldoende garantie om te voorkomen dat dit gebeurt. Het is daarom niet gewenst dit soort stroken uit te geven maar deze eigendom van de gemeente te laten blijven.

b) Belang verkeersfunctie

Het kan zijn dat de verkeersfunctie van de route van zodanig belang is, dat de groenstrook (buffer) behouden zou moeten worden voor mogelijke toekomstige herinrichting van straatprofielen en wegreconstructies of het verleggen van de bestaande en mogelijke aanleg van extra nieuwe kabels en leidingen.

c) Uitzicht

Om het uitzicht voor verkeersdeelnemers te kunnen garanderen is het uitgeven van groen vaak niet gewenst.

d) Visuele afscherming

De uit te geven groenstrook kan onderdeel uitmaken van een buffergroenstrook die zorgt voor een visuele afscherming van een woongebied waarbij wordt geoordeeld dat de situatie dient te blijven bestaan.

e) Bereikbaarheid

Groenvoorzieningen dienen goed bereikbaar te zijn voor alle gebruikersgroepen. Dit houdt onder meer in het aanleggen van bereikbare paden, het vermijden van grote niveau verschillen etc.

Is na interne raadpleging gebleken dat een perceel “verkoopbaar” is, al dan niet door het verleggen van kabels/leidingen of het vestigen van een zakelijk recht, dan kan het externe kabels- en leidingenonderzoek worden opgestart.

3.1.4 Conclusie intern beleid:

Wanneer aanvragen tot aankoop zijn getoetst aan de bovengenoemde (selectie)criteria - uiteraard voor zover van toepassing op de specifieke aanvraag - zal dit al een duidelijk beeld opleveren over het wel of niet tot uitgifte overgaan.

Het zal ongetwijfeld voorkomen dat er een belangenafweging moet plaatshebben tussen de positieve uitkomst van het ene criterium en een negatieve uitkomst van een ander. Dit zal ook worden verwoord in het latere collegevoorstel.

Wanneer toetsing door grondzaken, alsmede de stedenbouwkundige-, ruimtelijke-, groentechnische- en civieltechnische toetsing positief zijn, kan een extern kabels en leidingenonderzoek worden opgestart.

Wanneer toetsing door grondzaken, alsmede de stedenbouwkundige-, ruimtelijke-, groentechnische- en civieltechnische toetsing positief zijn, kan een extern kabels en leidingenonderzoek worden opgestart.

3.2 Externe toetsing

3.2.1 Opstarten kabels en leidingenonderzoek

De nutsbedrijven worden geraadpleegd over verkoop of eventuele verhuur van een perceel grond. Aanvragen voor informatie over kabels en leidingen vindt plaats door middel van een standaardbrief aan de nutsbedrijven, met bijgevoegd een overzichtskaartje. Het door het nutsbedrijf verstrekte advies wordt in het algemeen verduidelijkt met hun kaartmateriaal waarop (eventueel) aanwezige leidingen zijn

weergegeven. Als er kabels en/of leidingen in de grond aanwezig zijn, zijn er de volgende opties (mede afhankelijk van de belangrijkheid van de kabels en/of leidingen):

• -

  geen uitgifte;

• -

  uitgifte met het vestigen van een zakelijk recht;

• -

  uitgifte slechts na verlegging van de kabels en/of leidingen.

Het beleid van de bij grondverkopen mogelijk betrokken nutsbedrijven, kan als volgt omschreven worden:

Eneco Energie Midden-Holland

Kabels en leidingen van Eneco dienen in openbare grond te liggen met het oog op vervanging, onderhoud etc. Incidenteel mag een kabel of leiding wel in particuliere grond liggen, maar dit is dan afhankelijk van het gebruik van het perceel. In de overeenkomst dient in dat geval verwezen te worden naar de bepalingen opgenomen in het document “vervreemding van gemeentegrond die kabels en leidingen bevat” (bijlage V). Verlegging is soms ook mogelijk op kosten van de gemeente of verzoeker.

KPN Telecom

KPN Telecom wil graag dat hun belangrijke kabels en doorgaande routes in openbare grond liggen. Zij zullen instemmen met de verkoop van grond mits de kabels op kosten van de aanvrager verplaatst worden.

Bij groenstroken waarin zich ondergeschikte kabels bevinden (bijv. huisaansluitingen) is KPN Telecom bereid akkoord te gaan met de verkoop van het perceel mits de rechten van KPN Telecom worden vastgelegd. De door KPN Telecom verstrekte tekeningen dienen als bijlage bij de koopovereenkomst te worden gevoegd en tevens dienen de voorwaarden genoemd in bijlage V in de koopovereenkomst te worden opgenomen of als bijlage bij de overeenkomst te worden gevoegd. Wordt door de koper of één van zijn rechtsopvolgers aan deze voorwaarden niet voldaan, dan is hij een schadeloosstelling jegens KPN Telecom verschuldigd ter grootte van het bedrag dat de verlegging van de kabels heeft gekost ingeval zijn rechtsopvolger verwijdering van de kabels eist.

Casema

Casema heeft geen bezwaar tegen verkoop van grond wanneer er huisaansluitingen in het geding zijn. Zijn er echter voedingskabels en/of -kasten aanwezig, dan zal in principe geadviseerd worden niet te verkopen, maar dit wil niet zeggen dat verkoop onmogelijk is. Er kan een prijsopgave opgevraagd worden voor het verplaatsen van de kabels, leidingen en/of kasten, maar dit bedrag loopt aardig op zodat een particulier hoogstwaarschijnlijk zal afzien van het kopen van het perceeltje.

Hydron

Wanneer het gaat om aansluitleidingen (ook wel huisaansluitingen genoemd), zal per situatie bekeken worden of verkoop een probleem kan vormen. In de meeste gevallen gaat Hydron akkoord met de verkoop en hoeft er geen zakelijk recht van opstal gevestigd te worden.

Betreft het echter distributieleidingen of transportleidingen dan is Hydron er beslist geen voorstander van om een zakelijk recht van opstal te vestigen op het perceel. Uitgangspunt is om de leiding te verplaatsen naar openbare grond op kosten van de gemeente, die de kosten weer zal doorberekenen aan de koper. In slechts een enkel geval (bijv. wanneer een leiding beslist niet verplaatsbaar is omdat de ruimte daarvoor ontbreekt) wordt een zakelijk recht van opstal gevestigd.

Overigen

Er komen steeds meer aanbieders op de telecom markt. Per ingediend verzoek zal bekeken moeten worden of zich in het perceel mogelijk nog andere kabels kunnen bevinden. Ook deze aanbieders moeten dan aangeschreven worden.

3.2.2 Conclusie extern beleid

Kabels en/of leidingen van nutsbedrijven dienen te allen tijde in openbare grond te liggen, tenzij het gaat om ondergeschikte kabels. De nutsbedrijven zullen elke situatie afzonderlijk beoordelen. Wanneer zich ondergeschikte kabels in de grond bevinden zullen aanvullende voorwaarden worden opgenomen in de overeenkomst of als bijlage worden bijgevoegd.

Voor de kosten voor een eventuele verlegging van kabels en/of leidingen en/of de verplaatsing van lichtmasten, uiteraard mits dit mogelijk is, dient een offerte/kostenraming te worden opgevraagd. Deze kosten worden doorberekend aan de aanvrager.

De aangeschreven nutsbedrijven zullen na afloop middels een standaardbrief op de hoogte gesteld worden van het wel of niet doorgaan van de verkoop van het betreffende perceel. Heeft het betreffende bedrijf kabels en leidingen in de grond liggen en is daarvoor een zakelijk recht gevestigd of zullen de kabels en/of leidingen verlegd worden, dan krijgt het nutsbedrijf na transport bij de notaris, tevens een kopie van de uiteindelijke overeenkomst.

4. Het collegebesluit als beslissing

Op basis van de uitkomsten van de interne en externe toetsing, zal voor elke aanvraag dienovereenkomstig een voorstel aan het college gedaan worden.

Ingevolge art. 160, onder e van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen voor de gemeente. Hieronder valt ook de bevoegdheid tot het verkopen van percelen grond. Het college geeft de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van deze bevoegdheid indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente (ex artikel 169, lid 4 Gemeentewet). Indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, zal het college geen besluit nemen dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen over het verkopen van een perceel grond ter kennis van het college heeft kunnen brengen. Het college zal elk individueel geval moeten afwegen of van ingrijpende gevolgen sprake zal zijn en bij enige gerede twijfel de raad over het besluit moeten informeren. De leden van het college zijn, tezamen en ieder afzonderlijk, aan de raad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (ex artikel 169, lid 1 Gemeentewet).

Op basis van het voorstel kan het college één van de volgende beslissingen nemen:

• 1)

  afwijzing (hoofdstuk 5)

• 2)

  verkoop van grond (hoofdstuk 6)

• 3)

  verhuur van grond (hoofdstuk 7)

• 4)

  ingebruikgeving (hoofdstuk 8)

Deze mogelijke beslissingen worden nader uitgewerkt in de genoemde hoofdstukken.

5. Afwijzing

Het college kan besluiten tot afwijzing om de volgende redenen:

A. Om stedenbouwkundige, ruimtelijke en/of groentechnische redenen:

Elk van de onder par. 3.1.2 genoemde criteria, of een combinatie daarvan, kan leiden tot het besluit om niet tot uitgifte van het aangevraagde perceel over te gaan.

B. Om civiel-technische en verkeerskundige redenen:

Bevinden zich in een perceel (hoofd)kabels en/of (hoofd)leidingen dan zal niet tot verkoop van de groenstrook worden overgegaan. Ook kan het voorkomen dat het onmogelijk is de kabels en/of leidingen te verleggen (bijvoorbeeld in verband met ruimtegebrek) en zal ook niet tot verkoop van de groenstrook worden overgegaan. Uitgifte kan ook onwenselijk zijn omdat er zóveel (hoofd)leidingen liggen dat de kosten voor het verleggen onevenredig hoog zijn.

Bovendien kan elk van de onder 3.1.3. onder C genoemde argumenten of een combinatie daarvan leiden tot het besluit om niet tot uitgifte van het aangevraagde perceel over te gaan.

Na het collegebesluit zal de aanvrager op de hoogte worden gebracht van de afwijzing middels een brief. Omdat het hier een privaatrechtelijke rechtshandeling tussen de gemeente en aanvrager betreft, is er geen bezwaar of beroep mogelijk tegen de beslissing.

6.Verkoop van grond

Indien de afdelingen en de nutsbedrijven geen bezwaren hebben tegen verkoop van het gewenste perceel wordt het verzoek voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. Wordt positief besloten op het verzoek dan kan een aanbieding volgen in de vorm van een koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst wordt opgesteld en ondertekend ter voorbereiding van het transport bij de notaris. De feitelijke overdracht gebeurt pas later, op het moment dat de akte wordt getransporteerd bij de notaris.

Een aanbieding is geldig tot twee maanden na verzenddatum. Een aanbieding kan na onderling overleg éénmaal worden verlengd met twee maanden.

Wanneer de stukken door alle partijen zijn ondertekend zal de gemeente de stukken naar de notaris zenden. Door de gemeente wordt het plaatselijke notariskantoor voorgedragen.

De notaris zal de partijen uitnodigen om de akte van levering met de bijbehorende tekening(en) te komen ondertekenen. De datum van dit transport wordt aangehouden als officiële overdrachtsdatum.

Voorwaarden voor de verkoop van gronden en voorwaarden voor de verkoop van groenstroken:

Op verkopen zijn, afhankelijk van de grootte en ligging van het perceel van toepassing de “Algemene voorwaarden voor de verkoop van gronden in de gemeente Bodegraven 2002” (bijlage I) of de “Algemene voorwaarden voor de verkoop van groenstroken in de gemeente Bodegraven 2002” (bijlage II). De eerstgenoemde voorwaarden zijn van toepassing op de verkoop van grotere percelen grond, in het algemeen aan projectontwikkelaars of makelaars. De voorwaarden voor groenstroken worden gebruikt bij de verkoop van strookjes grond aan particulieren nabij hun woning. In individuele gevallen kan hiervan afgeweken worden (bijvoorbeeld bij de verkoop van een stuk parkeerterrein aan een ondernemer).

Ook kunnen er een aantal bijzondere voorwaarden (of al dan niet beperkende rechten) in de koopovereenkomst worden opgenomen. Deze bijzondere voorwaarden kunnen onder andere betrekking hebben op het vestigen van een recht van overpad, erfpacht of het volgen van een art. 19 WRO procedure.

In het geval dat er beperkingen zijn gewenst kunnen er, als een publiekrechtelijke regeling dit niet verbiedt, privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt tussen de gemeente en de koper. Hierbij valt te denken aan de hoogte van aan te brengen bouwwerken en/of beplanting zoals bijv. schuttingen of heggen. Het is bv. buiten de Bouwverordening mogelijk om overeen te komen dat de koper vrijwillig afstand doet van bepaalde rechten, bijvoorbeeld van het recht om hoger dan 1 meter te bouwen of te beplanten. Om de gemaakte afspraken duidelijk, inzichtelijk en controleerbaar te maken en tevens te kunnen handhaven, zullen deze, naast vermelding in de overeenkomst, worden weergegeven op de bij de gronduitgifte behorende situatietekening. Handelt men in strijd met de gemaakte afspraken dan is er sprake van contractbreuk. Dan treedt de boetebepaling in werking.

Wanneer er nutsbedrijven betrokken zijn bij de verkoop zullen hun voorwaarden worden beschreven in de koopovereenkomst of als aparte bijlage worden bijgevoegd. Van belang is dat bij het vestigen van een zakelijk recht, het betreffende nutsbedrijf ook een kopie krijgt van de uiteindelijke akte.

Sommige aanvullende, bijzondere voorwaarden dienen een kettingbeding te bevatten en eventueel ook een boetebeding, zodat opvolgende kopers ook gehouden zijn zich aan deze voorwaarden te houden.

Na het transport bij de notaris zendt deze de stukken door naar het kadaster. Het kadaster zal in de meeste gevallen het perceel komen uitmeten. Wanneer na uitmeting blijkt dat er verschil is tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die in eerste instantie door de gemeente is aangegeven kan dit niet leiden tot verandering, ontbinding of vernietiging van de overeenkomst. Wel zal dit ten gevolge hebben een vermeerdering of vermindering van de overeengekomen koopsom per vierkante meter, voor zover het verschil groter is dan 5%.

De verrekening over het gehele verschil zal plaatsvinden binnen één jaar nadat het resultaat van de kadastrale uitmeting bij partijen bekend is. Over de bijkomende kosten (o.a. kadasterkosten, notariskosten en overdrachtsbelasting) zal geen verrekening plaatsvinden. Ook zal er bij verrekening geen rente berekend worden, tenzij hierover bijzondere voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen.

Alle kosten van de koop en levering zijn voor rekening van de koper. Hierbij kan worden gedacht aan o.a. overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten.

7. Verhuur van grond

Hoewel verhuur van openbaar groen steeds minder vaak voorkomt, kan opgemerkt worden, dat aan verhuur van gronden enkele belangrijke nadelen kleven.Te denken valt aan de jaarlijkse administratiekosten, de kosten voor her-ingebruikname, de periodieke contractherzieningen en de kosten en uren die daarmee weer gepaard gaan. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat een volgende bewoner geen belangstelling heeft voor het huren van de groenstrook. De kosten voor het aanpassen en herinrichten van de groenstrook zijn voor rekening van de huurder.

Verhuurde stroken grond blijven behoren tot het eigendom van de gemeente waarvoor zij eindverantwoordelijk en aansprakelijk is, terwijl het uit handen geven van het beheer altijd in zekere mate een risico vormt. Bij verkoop geldt die versnippering uiteraard eveneens, maar is er bewust gekozen voor het uit handen geven van invloed en verantwoordelijkheid; de gemeente is voor die betreffende stroken niet meer aansprakelijk.

Een ander punt bij het verhuren van grond is dat de controle op de naleving van de voorwaarden uit de huurovereenkomst ontbreekt. Een overtreding wordt in sommige gevallen bij toeval ontdekt, echter pas als het kwaad al is geschied. Menig overtreding blijft onopgemerkt.

Ook het handhaven van de voorwaarden kost onevenredig veel tijd en geld. De kosten die door het verhuren in eerste instantie werden bespaard op onderhoud, worden tenietgedaan door de tijd die geïnvesteerd moet worden in de handhavingprocedure voor het herstellen van de door de gemeente gewenste situatie.

Natuurlijk kan het zijn dat een verzoek tot verhuur ook direct is uitgesloten om dezelfde reden(en) als een verzoek tot aankoop niet doorgaat. Uitgangspunt is wel dat waar er gekocht kán worden, er gekocht moet worden (er is dus geen keuzevrijheid tussen koop en huur). Een uitzondering hierop vormt het verhuren van stroken bij huurwoningen. Toch zal in eerste instantie de mogelijkheid bekeken worden of de eigenaar (in veel gevallen de Woningstichting Bodegraven) de groenstrook aan wil kopen.

In sommige gevallen kan alleen verhuur uitkomst bieden, echter een complete opsomming valt niet te geven. Per verzoek zal de situatie beoordeeld moeten worden. Te denken valt aan de volgende situaties:

• -

  als zich kabels, leidingen etc. in de betreffende grond bevinden waarvan het niet logisch of rendabel is dat deze verlegd worden en het toch wenselijk is de gewenste strook af te stoten in verband met hoge onderhoudskosten;

• -

  wanneer de ruimte in de toekomst mogelijk nodig is in verband met een bijvoorbeeld een wegverbreding

Op verhuren zijn van toepassing de “Algemene voorwaarden voor de verhuur van grond in de gemeente Bodegraven 2002” (bijlage III).

In het geval dat er beperkingen zijn gewenst kunnen er, als een publiekrechtelijke regeling dit niet verbiedt, privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt tussen de gemeente en de koper. Hierbij valt te denken aan de hoogte van aan te brengen bouwwerken en/of beplanting zoals bijv. schuttingen of heggen. Het is buiten de Bouwverordening mogelijk om overeen te komen dat de huurder vrijwillig afstand doet van bepaalde rechten, bijvoorbeeld van het recht om hoger dan 1 meter te bouwen of te beplanten. Om de gemaakte afspraken duidelijk, inzichtelijk en controleerbaar te maken en om deze tevens te kunnen handhaven, zullen deze, naast vermelding in de overeenkomst, worden weergegeven op de bij de gronduitgifte behorende situatietekening.

De huurprijs is gebaseerd op een prijs per m2 en wordt per jaar in rekening gebracht (bijlage VI). De prijs zal jaarlijks op 1 januari worden geïndexeerd op basis van de jaarindexcijfers van consumenten voor alle huishoudens. De overeenkomst wordt in principe aangegaan voor vijf jaar met een wederzijdse opzegtermijn van drie maanden. De overeenkomst kan na het verstrijken van genoemde periode op verzoek van de huurder worden verlengd onder nader overeen te komen voorwaarden. De huur eindigt in ieder geval indien de huurder geen bewoner meer is van de belendende woning. De nieuwe bewoner zal dus een verzoek bij de gemeente moeten indienen tot het mogen huren van de grond.

Bestaande huurovereenkomsten

Op het moment van vaststelling van deze nota zijn er tal van reeds lopende overeenkomsten. Voor deze lopende overeenkomsten wordt verwezen naar hoofdstuk 9 van deze nota.

8. Ingebruikgeving

Indien verkoop of verhuur niet wenselijk is, kan eventueel worden overgegaan tot ingebruikgeving van een perceel grond.

Een belangrijk tegenargument inzake ingebruikgeving betreft het feit dat er geen (preventieve) controle bestaat ten aanzien van de naleving van de voorwaarden die vastliggen in een ingebruikgevings-overeenkomst. Wordt een overtreding geconstateerd, dan kost het handhaven van de voorwaarden van de ingebruikgeving (bijvoorbeeld een procedure tot ontruiming van een (illegaal bebouwd) perceel) vervolgens onevenredig veel tijd en geld. De kosten die door de ingebruikgeving in eerste instantie bespaard (zouden) worden op onderhoud, worden tenietgedaan door de tijd die geïnvesteerd moet worden in de handhavingprocedure voor het herstellen van de door de gemeente gewenste situatie.

Al met al slaat een kosten-/batenafweging voor het ingebruik geven van grond door naar de negatieve kant. Het levert in weinig gevallen een daadwerkelijk voordeel op.

Conclusie ingebruikgeving:

Om bovengenoemde redenen staat afdeling Vrom niet positief tegenover het ingebruik geven van grond. Slechts wanneer het betreffende perceel bijzonder geschikt is om ingebruik te geven, zou daartoe overgegaan kunnen worden. Dit is het geval wanneer het een relatief groot perceel of een aantal aaneengesloten percelen betreft, (niet versnipperd, makkelijker controleerbaar), waarbij ingebruikgeving een dusdanige onderhoudsbesparing oplevert, dat het opstellen van een ingebruikgevings-overeenkomst en bijbehorende tekening daadwerkelijk de inspanning waard is.

Ingebruikgeving vindt plaats voor een periode van vijf jaar tegen betaling van een eenmalige vergoeding van door de gemeente gemaakte kosten in verband met o.a. het opstellen van de overeenkomst. De overeenkomst kan na het verstrijken van genoemde periode op verzoek van de gebruiker worden verlengd onder nader overeen te komen voorwaardenIn bijlage IV zijn voorwaarden voor ingebruikgeving opgenomen. Deze voorwaarden kunnen uiteraard worden aangevuld of aangepast aan de situatie.

9. Bestaande huurovereenkomsten

De reeds lopende overeenkomsten van verhuur wijken af van de hiervoor genoemde uitgangspunten. Daarnaast kan zich de situatie voordoen dat een thans in huur zijnde groenstrook volgens de nieuwe uitgangspunten voor verkoop in aanmerking komt. Het is, gezien de bepalingen uit de huurovereenkomst, voor de gemeente niet altijd mogelijk lopende huurovereenkomsten op te zeggen of te ontbinden en op basis van de nieuwe uitgangspunten een overeenkomst af te sluiten.

Wel heeft de gemeente de mogelijkheid de huurprijs na afloop van de overeenkomst te herzien. Het heeft echter de voorkeur om deze percelen na afloop van de huurperiode te verkopen. In eerste instantie zal de mogelijkheid aan de particuliere huurder worden gegeven het betreffende perceel te kopen. Indien verkoop niet mogelijk is, de huurder geen eigenaar is van de belendende woning of pertinent geen belangstelling heeft voor aankoop, dan dient de mogelijkheid van herziening van de huurprijs te worden aangegrepen om de geldelijke vergoeding meer in overeenstemming te brengen met de ambtelijke voorbereidings- en uitvoeringskosten en met de gebruikswaarde en grootte van het perceel.

Op dit moment kan globaal onderscheid worden gemaakt in de volgende contracten:

• 1.

  contracten van f 25,= per 10 jaar (beleidsnota 1984)

• 2.

  contracten van f 100,= per jaar (beleidsnota 1995)

• 3.

  overige contracten

De contracten van f 25,= per 10 jaar zijn afgesloten op basis van een door de gemeenteraad op 18 april 1984 genomen besluit inzake de uitgifte van perceeltjes grond aan particulieren.

De contracten van f 100,= per jaar zijn afgesloten op basis van de “nota uitgifte groenstroken”, vastgesteld per raadsbesluit van 6 juli 1995.

Eénmalig aanbod tot koop aan houders van contracten van f 25,= per 10 jaar:

Eénmalig zal een aanbod worden gedaan waarbij de koopprijs is afgeleid van de vóór de vaststelling van deze nota geldende grondverkoopprijs à € 55,= per m2.

De huurders waarvan de contracten reeds verlopen zijn, zullen direct worden aangeschreven na vaststelling van deze nota en krijgen de gelegenheid om vóór 1 mei 2003 gebruik te maken van het aanbod tegen genoemde prijs. De overige huurders zullen worden aangeschreven vóórdat het huidige contract verloopt en krijgen tot drie maanden na verzenddatum van de brief de gelegenheid in te gaan op het eenmalige aanbod.

Maakt men binnen genoemde termijn geen gebruik van het aanbod, dan vervalt deze éénmalig aanbieding en geldt de nieuwe verkoopprijs zoals genoemd in bijlage VI van deze nota.

Eénmalig aanbod tot koop aan houders van contracten van f 100,= per jaar:

De houders van de contracten van f 100,= per jaar zal tijdig een éénmalig aanbod tot koop worden gedaan tegen een prijs van € 55,= per m2. Geruime tijd vóór het verlopen van de huurovereenkomst zullen deze huurders worden aangeschreven waarna ze drie maanden na verzenddatum van de brief de gelegenheid krijgen om te reageren. Maakt men binnen deze termijn geen gebruik van de aanbieding, dan geldt de nieuwe verkoopprijs zoals genoemd in bijlage VI van deze nota.

Wanneer koop niet mogelijk is:

Wanneer verkoop beslist niet mogelijk is volgens het beleid in deze nota, dan blijft het voor alléén de huidige huurders mogelijk het perceel te huren. Voor het vaststellen van de nieuwe huurprijs wordt een prijs per m2 per jaar gehanteerd, zoals genoemd in bijlage VI.

Het wijzigen van het beleid inzake de uitgifte van groenstroken kan tot gevolg hebben dat door huurverhoging de huurders de huurovereenkomsten niet willen verlengen. Dat betekent dat deze perceeltjes weer zullen worden toegevoegd aan de openbare groenvoorziening.

Bij het aflopen van de huurperiode dient de huurder conform de huurovereenkomst een verzoek tot verlenging in te dienen.

De ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst wordt bepaald op de 1e van de maand die volgt na de dag van ondertekening van het huurcontract door beide partijen.

Verhuizing:

De huur eindigt indien de huurder geen bewoner meer is van de aangrenzende woning. Is de aangrenzende woning inmiddels in gebruik bij andere bewoners dan zal uitgifte van het perceel plaatsvinden conform het nieuw vastgestelde beleid.

Overige contracten:

Naast de hierboven genoemde huurovereenkomsten zijn er ook huurovereenkomsten voor grond die zijn afgesloten zonder te zijn gebaseerd op een regeling of nota. De prijs en voorwaarden zijn vaak onderling overeenkomen tussen de gemeente en de huurder (meestal bedrijven). Ook hier zal eerst bekeken worden of verkoop van de grond mogelijk is. Is verkoop niet mogelijk of door de gemeente niet gewenst, dan wordt na afloop van de overeenkomst direct overgegaan op de nieuwe huurprijs.

10. Ingebruikneming en -hebben zonder toestemming:

Zoals eerder stuit het officieel ingebruik geven van grond onder bepaalde voorwaarden op problemen: er is niet voldoende personeelscapaciteit voorhanden om de naleving van de ingebruikgevings-voorwaarden te controleren.

Ditzelfde probleem komt naar voren in gevallen waarbij bewoners een stuk gemeentegrond zonder toestemming van de gemeente, dus illegaal in gebruik hebben genomen. In sommige gevallen bevindt zich in dit illegaal ingebruik genomen stuk grond een riool, duiker en/of kabels en leidingen. Soms zijn er zelfs prieeltjes en tuinhuisjes op gebouwd of vijvers in aangelegd. Hieruit blijkt al dat er te weinig preventieve controle is op illegale ingebruikname van grond en bouwsels. Men ontdekt dit pas als het te laat is.

In beide gevallen spreken de problemen, op het moment dat er wordt overgegaan tot werkzaamheden, voor zich. De noodzakelijke handhavingprocedures die daarop zouden moeten volgen kosten onevenredig veel tijd (en dus geld).

Dit wil niet zeggen dat de gemeente het zonder toestemming in gebruik nemen maar door de vingers moet zien. Dit schept een precedent en bovendien bestaat er voor het in gebruik hebben van groenstroken een verjaringstermijn van 10 jaar (3:99 BW). Dit zou kunnen betekenen dat de gemeente de grond niet kan terugvorderen wanneer iemand het perceel al 10 jaar of langer ingebruik heeft zonder dat de gemeente tussentijds enige aanspraak op het perceel heeft gemaakt.

Wanneer (bij toeval) wordt geconstateerd dat iemand een perceeltje gemeentegrond zonder toestemming in gebruik heeft, zal deze persoon worden aangeschreven, met het verzoek het perceeltje grond binnen een bepaalde periode te ontruimen en in oorspronkelijke staat terug te brengen. Wanneer het gaat om een perceeltje grond dat op basis van de criteria genoemd in deze nota, voor uitgifte in aanmerking komt, dan zal dit in de brief worden aangegeven.

Wordt binnen de gestelde periode geen gehoor gegeven aan het verzoek tot ontruiming, dan zal de gemeente dit zoveel mogelijk met eigen (personele) middelen proberen op te lossen. Blijkt het in de praktijk niet haalbaar om dit met eigen personeel op te lossen, dan kan worden overwogen om extern juridisch advies c.q. –bijstand te vragen of bijvoorbeeld een hoveniersbedrijf in te schakelen voor het op kosten van de overtreder in oude staat terug brengen van een perceeltje grond.

11. Slotopmerkingen

Tot slot kan nog het volgende worden opgemerkt:

• ·

  Het (al dan niet) verkopen van gemeentegrond is een privaatrechtelijke rechtshandeling tussen de gemeente en een burger. Hiertegen staat geen bezwaar open. Als er toch bezwaar aangetekend wordt (door de aanvrager of een derde partij), zal dit (meestal) niet ontvankelijk worden verklaard.

• ·

  Over aanvragen van derden worden geen gegevens verstrekt door de gemeente in verband met privacy wetgeving.

• ·

  In individuele gevallen kan het college van burgemeester en wethouders afwijken van het gestelde in deze nota.