Kadernota wonen

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

Algemeen

In het afgelopen decennium is Nederland de woningnood de baas geworden. Jaarlijks moeten nog wel vele duizenden woningen aan de voorraad worden toegevoegd, maar de beleidsmakers maken zich nu vooral druk om de vraag of woningvoorraad wel voldoende aansluit bij de sterk toegenomen kwaliteitseisen van de burger. Huishoudens willen steeds meer ruimte, willen kunnen kiezen waar en hoe ze wonen. Door de ontspanning op de woningmarkt, het hogere opleidingsniveau, de betere toegang tot informatie en het gunstige hypotheekklimaat zijn mensen ook in staat om hun idealen te verwezenlijken. Het gaat daarbij steeds meer om het geheel van woning, woonomgeving, voorzieningen en bereikbaarheid; kortom het totale woonmilieu.

Het maatschappelijk decor verandert niet alleen voor wat betreft de woningbehoefte, ook het volkshuisvestingsbestel past zich voortdurend aan de maatschappelijke dynamiek aan. Het kabinet heeft met het oog op al deze ontwikkelingen aangekondigd dit jaar met een nieuwe beleidsnota over het wonen te komen. Als voorloper daarop heeft de staatssecretaris voor volkshuisvesting vorig jaar de discussienota “wonen in de 21e eeuw” uitgebracht. Daarin geeft hij aan dat binnen het kader van een verantwoord ruimtelijk ordeningsbeleid meer ingespeeld moet worden op de wensen van de individuele woonconsument. Wij delen deze opvatting. Het is één van de belangrijkste redenen om dit beleidskader op te stellen.

Op dit moment is er geen door de gemeenteraad geformaliseerde gemeentelijke visie op wonen en volkshuisvesting. Beslissingen op dit gemeentelijk beleidsterrein worden op ad hoc basis genomen.

Daarnaast heeft ook Bergambacht met zekere demografische ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de vergrijzing, te maken. Weliswaar is geen sprake van een significante afwijking van het landelijk beeld, maar wel van een ontwikkeling die noopt tot het doen van keuzes op het gebied van integratie van zorg, wonen en welzijn. Ook starters dreigen steeds meer in de knel te komen. En de leefbaarheid in de kleine kernen staat onder druk. Voorts zijn er tal van maatschappelijke ontwikkelingen die de visie op wonen ingrijpend veranderen.

Een andere ontwikkeling is dat de provincie Zuid-Holland het contingentenbeleid al enige tijd heeft verlaten en in beginsel nog uitsluitend op contouren stuurt. Binnen die contouren liggen de zogenaamde nader te overwegen gebieden. Een gebruik van deze gebieden voor stedelijke functies is wat de provincie betreft pas aan de orde indien gemotiveerd kan worden aangetoond dat inbreidingslocaties niet voldoende capaciteit hebben om te voorzien in de woningbehoefte.

Kortom, een zorgvuldig ruimtegebruik staat voorop, waaraan afwegingen en keuzes vooraf gaan. Hoe gaan we meer gebruik maken van de bestaande woonvoorraad en kan tot een zorgvuldig ruimtegebruik worden gekomen? Hoe kunnen nieuwbouwmogelijkheden worden ingezet voor speciale doelgroepen? Hoe zorgen we voor integratie van wonen, zorg en welzijn? Hoe kan woningbouw een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de kleine kernen? Moeten we meer investeren in milieu en duurzaam bouwen?

Kaderstelling

In deze nota worden de kaders aangegeven waarbinnen een antwoord dient te worden gevonden op deze vragen. Deze kadernota dient onder het regime van het duale stelsel te worden gezien als leidraad voor het college van Burgemeester en wethouders voor het te formuleren uitvoeringsbeleid inzake de volkshuisvesting. Er worden derhalve slechts hoofdlijnen van beleid aangegeven.

De nota heeft in principe een looptijd van 10 jaar. Omdat de volkshuisvesting niet statisch is dient op gezette tijden bijstelling daarvan plaats te vinden. Buiten de noodzakelijke aanpassingen welke zich spontaan kunnen aandienen dient een heroverweging van beleid in ieder geval plaats te vinden in het eerste jaar van een nieuwe raadsperiode; voor het eerst derhalve in 2006.

HOOFDSTUK 2 ALGEMENE KADERS

In dit hoofdstuk worden de kaders aangegeven waarbinnen de gemeente een eigen beleid kan vormen. Aandacht wordt besteed aan de vijfde nota, de nota wonen, de nota stedelijke vernieuwing, het streekplan, de provinciale woonvisie, het regionaal volkshuisvestingsplan Midden-Holland, de regiovisie c.a., kortom, alle relevante beleidsstukken van andere overheden die van invloed kunnen zijn op het gemeentelijk beleid.

Rijksbeleid

Nota mensen, wensen, wonen; wonen in de 21ste eeuw

Met de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is een nieuw fundament gelegd voor het management van de woonopgave op basis van de uitgangspunten van decentralisatie, verzelfstandiging, marktwerking en deregulering. Een decennium later worden in de nota mensen, wensen, wonen; wonen in de 21ste eeuw deze principes nog steeds onderschreven. De kanteling van het beleid naar en ten gunste van de burger wordt echter nog als onvoldoende beschouwd. De burger wordt in de nota centraal gesteld en er worden drie principes in benoemd: meer keuzevrijheid voor de burgers, maar binnen maatschappelijke randvoorwaarden en met een betrokken overheid en een beheerste marktwerking. Deze principes zijn vertaald in vijf kernopgaven van het nationale woonbeleid voor de komende tien jaar. Dit zijn:

• 1.

  meer keuzevrijheid door zeggenschap

• 2.

  steun voor kwetsbare groepen

• 3.

  bevorderen van wonen en zorg op maat

• 4.

  verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit

• 5.

  tegemoet komen aan de groene woonwensen

Huisvestingswet

Op grond van de Huisvestingswet kunnen gemeenten beperkt sturen op de woningmarkt. Die wet biedt de mogelijkheid om passendheids- en urgentiecriteria te hanteren bij de toewijzing van woonruimte en om - –onder voorwaarden- bindingseisen te stellen. Dit is alleen mogelijk voor zover dit noodzakelijk is met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte. Het stellen van bindingseisen op basis van de Huisvestingswet is beperkt tot betaalbare huurwoningen en koopwoningen met een koopprijs onder de koopprijsgrens. De koopprijsgrens bedraagt per 1 januari 2003 € 181.512,--. Dit betekent dat alleen een vergunningplicht geldt voor koopwoningen tot die koopprijsgrens en voor huurwoningen met een huurprijs waarbij nog huursubsidie kan worden verkregen (per 1 juli 2002 € 565,44)

Het Rijk heeft al langere tijd het voornemen om de Huisvestingswet te wijzigen met het doel om het ruimtelijk beleid en het wonen beter op elkaar af te stemmen en een goede doorstroming te bevorderen. Het belangrijkste uitgangspunt is vrijheid van vestiging. Het wetsvoorstel is al in 1998 behandeld in de Tweede Kamer, maar ligt reeds geruime tijd bij de Eerste Kamer. Dit wetsvoorstel perkt de mogelijkheden van gemeenten verder in om bindingseisen te stellen. Nu het ernaar uitziet dat het ruimtelijk ordeningsbeleid van het Rijk wordt versoepeld is de kans groot dat het wetsvoorstel in deze vorm niet van kracht wordt.

Provinciaal beleid

Nota Koersbepaling

In de Nota koersbepaling: Op weg naar een nieuw streekplan Zuid Holland Oost (2001) wordt de bevolkingsontwikkeling niet meer als een doel op zich gezien, maar als resultante van een proces dat primair gestuurd wordt door de rode contouren. Tegelijkertijd worden gemeenten verzocht in hun volkshuisvestingsplannen aan te geven waaruit de behoefte voor hun gemeente bestaat. Ook in de Notitie Hoofdlijnen voor het ontwerpstreekplan (2002) blijkt de samenhang:

“Wij denken dat binnen de bestaande contouren eventueel aangevuld met regionale opvanglocaties er voldoende ruimte beschikbaar is om de regionale volkshuisvestelijke doelstellingen te verwezenlijken mits niet wordt uitgegaan van een groei van de bevolking. Alle gemeenten dienen te beschikken over een in regionaal verband afgestemde woonvisie en structuurvisie. De woonvisie is nodig om in de planperiode afzonderlijke woningbouwinitiatieven te kunnen beoordelen.”

Conceptnota Woningbehoefte en woonmilieus

Ter voorbereiding van het ontwerpstreekplan en een provinciale Woonvisie heeft de provincie Zuid-Holland een conceptnota ter commentaar rondgezonden en op basis van deze nota, het commentaar en recente trends enige beleidsconclusies getrokken. Een van deze conclusies is dat Zuid-Holland met het rijk van mening verschilt over de ontwikkeling en aard van de woningbehoefte. De provincie veronderstelt dat er veel meer vraag naar stedelijke woonmilieus en minder naar landelijke milieus zal zijn dan in de Nota Mensen, Wensen, Wonen wordt aangenomen. De provincie veronderstelt met name dat vergrijzing en de continue instroom van niet-westerse allochtonen met een beperkte koopkracht in Zuid-Holland een afwijkend patroon tot gevolg heeft. De provincie zal samen met de grote steden onderzoek verrichten naar de woonwensen en –mogelijkheden van allochtonen. Teneinde binnenstedelijke transformatie mogelijk te maken blijft de provincie vasthouden aan 30% sociale bouw op uitleglocaties. Daarnaast wordt gesteld dat bij binnenstedelijke transformatielocaties 10% sociale woningbouw noodzakelijk is. Het ontwerp van de provinciale woonvisie zal volgens planning in 2004 worden vastgesteld.

Streekplan Zuid-Holland Oost

In juni 2001 heeft de provincie de Notitie heroverweging contouren- en contingentenbeleid streekplangebied Zuid-Holland Oost vastgesteld. De sturing van het ruimtebeslag zal in de toekomst alleen nog plaatsvinden door middel van het vaststellen van rode contouren. Met de tweede partiele herziening van het streekplan is vooruitlopend daarop een interim-beleid vastgelegd waardoor gemeenten binnen bestaand stedelijk gebied meer handelingsvrijheid hebben gekregen en niet langer gebonden zijn aan een bepaald planologisch contingent.

Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied wordt in dit interim-beleid echter in mindering gebracht op de eerder in het streekplan vastgelegde zogeheten “restant woningbouwprogramma”. In het inmiddels ter inzage gelegen hebbende ontwerpstreekplan zijn de in de genoemde tweede herziening opgenomen contouren gehandhaafd. Voor Bergambacht is daarbij op ons verzoek een drietal wijzigingen doorgevoerd te weten:

• 1.

  Opname steunpunt Veerweg

• 2.

  Opname vierde fase bedrijventerein Dijklaan-oost

• 3.

  In- en uitdeuking contour Ammerstol

Regionale beleidskaders

Regionaal volkshuisvestingplan Midden-Holland 1997-2006 (ISMH)

Begin 1999 hebben alle 14 gemeenten het regionaal volkshuisvestingsplan vastgesteld. Als doelstelling van het plan wordt gezien het gezamenlijk op peil brengen en in instandhouden van de woningvoorraad ten behoeve van de woningbehoefte van de regio. In het bijzonder gaat het daarbij om de afstemming tussen de regionale kernvoorraad en aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid.

Geconstateerd wordt dat in de planperiode 12000 woningen nodig zijn om in de behoefte te voorzien. Dit aantal is groter dan 8000 woningen die conform de contingentering in het vigerende streekplan geboden werden. Om de consequenties van dit tekort tegemoet te treden worden in het regionaal volkshuisvestingsplan prioriteiten gesteld. Deze zijn:

• 1.

  beschikbaarheid van de kernvoorraad voor aandachtsgroepen

• 2.

  fysieke aanpassingen (te beginnen met een onderzoek naar de mate van toegankelijkheid, geschiktheid en aanpasbaarheid van bestaande woningcomplexen voor ouderen of gehandicapten)

• 3.

  woonruimteverdeling (regionale binding handhaven, maar het woningaanbod op een gelijke wijze voor een ieder toegankelijk maken via een regionaal aanbodmodel)

• 4.

  omvang en samenstelling van de nieuwbouw (beginnen met nader onderzoek naar de woningbehoefte als gevolg van extramuralisering en herstructurering)

• 5.

  herstructurering

• 6.

  kwaliteitsbeleid (aanpasbaar en duurzaam bouwen)

• 7.

  monitoring (het volgen van de regionale woningmarkt.

Doordat de provincie het contingenteringsbeleid inmiddels heeft losgelaten, is het plan aan herziening toe.

Regionaal manifest “Samen werken aan de levensloopbestendige regio”

Dit is een manifest (maart 2001) van allerlei partijen in de regio (zorgvragers, Regionaal Netwerk Ouderen, gemeenten zorgaanbieders, woningcorporaties, zorgverzekeraars en de provincie) om – gezien de toenemende vergrijzing - huisvesting voor senioren in levensloopbestendige woningen hoog op de politieke agenda te krijgen. Onder levensloopbestendige woningen worden verstaan woningen die zowel leeftijd- als levensstijlbestendig zijn, geschikt zijn voor elke doelgroep om in te wonen en die aanpasbaar of aangepast zijn, waardoor het mogelijk is om zorg en dienstverlening op maat te leveren. De woningen hebben een ruime maatvoering en een toegankelijke plattegrond. Ook wordt aandacht besteed aan de woonomgeving wat betreft toegankelijkheid en veiligheid voor validen en mindervaliden (met rolstoel of rollator).

De gemeenten in Midden-Holland willen zich inzetten om voldoende levensloopbestendige woningen te realiseren.

Pact van Savelberg

In aansluiting op het hierboven genoemde manifest is op 5 maart 2003 door de verschillende partijen binnen de regio welke zich bezig houden met zorg en welzijn, een convenant ondertekend waarin een nadere uitwerking wordt gegeven met betrekking tot de doelstelling te komen tot een levensloopbestendige regio (Pact van Savelberg).

Hoofddoelstelling hiervan is het gezamenlijk werken aan een voldoende aanbod van levensloopbestendige woningen met de benodigde voorzieningen en dienstverlening op in ieder geval de terreinen van zorg en welzijn, zodat ouderen binnen de eigen regio zelfstandig kunnen blijven wonen, gebruikmakend van een voor ieder gelijkwaardig kwaliteitsniveau

Wonen in de regio Midden-Holland

Dit rapport (december 2000) dat in opdracht van het Regionaal Overleg Midden-Holland (ROMH) is opgesteld gaat over de woningvraag, het woningaanbod en de confrontatie daartussen (het woningtekort) in de regio. Dit rapport is gebruikt als input voor de visie van het ROMH op het wonen in de regio: Wonen in Midden-Holland. In de regio staan veel eengezinswoningen en koopwoningen. Ook heeft Midden-Holland veel grote woningen: vijf kamers of meer. Hiermee is de aantrekkelijkheid van de regio voor met name huishoudens in Zuid-Holland geschetst. De bestaande voorraad in de regio biedt meer ruimte en komt dus tegemoet aan de vraag van het gemiddelde verhuisgeneigde gezin Uit het landelijke Woningbehoefte Onderzoek 1998 blijkt dat er in de regio substantiële tekorten zijn aan goedkope en middeldure huurwoningen (vooral meergezinswoningen). Ook in de goedkope koopsector is er een tekort.

Wonen in Midden-Holland

Met deze notitie (van september 2001) leveren de woningcorporaties in Midden-Holland een bijdrage aan de discussie over de toekomst van de regio en de daarmee samenhangende, planologisch consequenties. Het nieuwe contourenbeleid van de provincie biedt in bestaand stedelijk gebied volgens de corporaties nieuwe mogelijkheden. Immers, zonder contingenten wordt het mogelijk om de woningvoorraad uit te breiden. Gedacht wordt aan de volgende mogelijkheden:

• 1.

  functieverandering: bedrijvigheid met een relatief lage economische waarde of extensief ruimtegebruik kan worden omgezet in woningbouw. Hiermee kan bovendien kleinschalig worden ingespeeld op de vraag in de directe omgeving van bijvoorbeeld ouderen. Gelijktijdig kan dit de doorstroming op gang brengen.

• 2.

  Inbreidingslocaties, gekoppeld aan vernieuwing van voorzieningen: rond bijvoorbeeld winkelcentra is in combinatie met appartementen vaak een zekere verdichtingruimte aanwezig.

• 3.

  Inpandig bouwen, woningsplitsing, mogelijk in combinatie met vergroting van het bouwvolume binnen het desbetreffende perceel.

• 4.

  Herstructurering, waarbij na onttrekking van verouderde woonvormen in een andere stedenbouwkundige setting woningen worden toegevoegd.

Notitie op Hoofdlijnen over de Herziening Huisvestingswet

De regionale bestuurscommissie Volkshuisvesting wil een nieuwe regionale modelhuisvestingsverordening opstellen, waarbij – conform de destijds verwachte wetswijziging – woningen regionaal worden aangeboden. Momenteel worden in alle gemeenten, met uitzondering van Gouda, vrijkomende woningen voor een periode van vier weken uitsluitend aan inwoners van de desbetreffende gemeente aangeboden. Men verwacht dat met het afschaffen van de lokale hekjes de doorstroming in de woningmarkt wordt bevorderd. Het ISMH zal met een concept van de nieuwe regionale verordening komen. Voor het vaststellen van de nieuwe regionale verordening zal inzichtelijk moeten worden gemaakt wat de consequenties voor de gemeente zijn als het woningaanbod regionaal wordt aangeboden.

Gemeentelijk beleid

In het collegeprogramma 2002-2006 is uitgesproken dat de gemeente voor de taak staat om zoveel (als) mogelijk te voldoen aan de woonwensen van de bevolking. Er zijn echter nogal wat complicerende factoren, zoals geen eigen gemeentelijke grond en een aantal onzekerheden over toekomstig rijks- en provinciaal beleid. Door bestemmingsplanwijziging zullen in Bergambacht enkele bedrijfslocaties omgezet worden in woonlocaties. Ook in Berkenwoude worden mogelijkheden gezien; in Ammerstol zal ook heel creatief omgegaan moeten worden met de mogelijkheden. De in- en uitbreidingslocaties moeten maximaal benut worden voor woningbouw zonder aantasting van het dorpsgezicht en met behoud van voldoende groenvoorzieningen.

In deze nota zullen kaders worden aangegeven voor de woningbouw van de toekomst. Op basis hiervan kunnen prestatieafspraken met de corporaties gemaakt worden en kan overleg gepleegd worden met eigenaren en/of ontwikkelaars van de grond om ook in de huursector nieuwe woningen te realiseren. Voor de bouw van seniorenwoningen wordt speciale aandacht aan levensloopbestendige woningen besteed. Door aanpassing van het toewijzingsbeleid wordt gehoopt dat een beetje lucht gegeven wordt aan de groep starters.

Naast deze aandachtspunten is het bevorderen van doorstroming een belangrijk middel om te komen tot een betere woonruimteverdeling. In dit verband dient tevens gestreefd te worden naar het bouwen van koopwoningen die deze doorstroming kunnen bevorderen.

HOOFDSTUK 3 WONINGVOORRAAD en -BEHOEFTE

Woningmarktonderzoek

In 2002 is in opdracht van de gemeente Bergambacht, de Woningstichting Bergambacht en de Woningbouwvereniging Beter Wonen een woningmarktonderzoek uitgevoerd (Rapport Companen). Uitgangspunt voor deze nota zijn de resultaten van dit onderzoek.

Woningvoorraad

Ongeveer 62 % van de totale woningvoorraad van Bergambacht behoort tot de koopsector. De overige 38 % zijn huurwoningen, waarvan ruim driekwart in bezit is van de beide woningcorporaties. Het gaat hier om 1019 woningen. Verder zijn er nog een aantal particuliere huurwoningen. Hier gaat het vooral om boerderijen waarvan een deel verhuurd wordt en om woningen die verkocht zijn aan de kinderen die deze aan hun ouders verhuren. Bergambacht kent geen professionele beleggers binnen haar grondgebied.

Tabel 1 Woningvoorraad

Bron: Woningmarktonderzoek Companen februari 2002

Kwantitatieve woningbehoefte

Bergambacht heeft in het verleden in regionaal verband gekozen voor een toekomstig beleid op basis van constant aantal inwonertal (gebaseerd op toenmalige streekplanmogelijkheden inclusief provinciale sturing op aantallen woningen). Deze keuze betekent dat in de periode van 2001 t/m 2005 een gemiddelde bouwproductie nodig is van circa 15 woningen per jaar. Daar is nog niet bij gerekend het inlopen van het huidige woningtekort dat is ontstaan omdat de afgelopen jaren niet altijd voldaan kon worden aan de plaatsgebonden woningbehoefte. Als ook dat tekort de komende vijf jaar ingelopen moet worden komt de noodzakelijke bouwproductie de komende vijf jaar gemiddeld op 29 woningen per jaar. In de jaren na 2006 zakt de additionele woningbehoefte naar zo’n 9 woningen per jaar.

De provincie heeft inmiddels het sturen op aantallen verlaten. Binnen de rode contouren hebben de Groene Hartgemeenten nu meer autonome beslissingsmogelijkheden ten aanzien van het aantal te realiseren woningen.

In het onderzoek van Companen is ook een doorrekening gemaakt van de woningbehoefte op basis van het uitgangspunt “migratiesaldo 0”. In deze variant zijn vertrek en vestiging met elkaar in evenwicht; de eigen (autonome) woningbehoefte derhalve welke een aanmerkelijk hogere nieuwbouwproductie vraagt (zie tabel 2).

Tabel 2 Woningbehoefte op basis van migratiesaldo 0

Bron: Woningmarktonderzoek Companen februari 2002

Kwalitatieve woningbehoefte

De kwalitatieve woningbehoefte wordt in de eerste plaats bepaald door verschuivingen in de bevolkingssamenstelling van Bergambacht. De een en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder groeien sterk en de gezinnen met kinderen nemen in aantal af. In de tweede plaats wordt de kwalitatieve woningbehoefte ingekleurd door de deels verschuivende woonwensen van de bevolking. Uit het gehouden woonwensenonderzoek blijkt dat:

• 1.

  het gewenst is dat circa 35% van de nieuwbouwproductie in de huursector wordt uitgevoerd, in belangrijke mate om senioren en startende één- en tweepersoonshuishoudens te helpen. Door de bouw van seniorenwoningen kunnen eengezinswoningen vrijkomen die vervolgens in de woningbehoefte van (a.s.) gezinnen kunnen voorzien.

• 2.

  Het is gewenst dat de overige 65% als koopwoning wordt uitgevoerd. Vooral in de twee-onder-één-kap en vrijstaande sfeer. Aan meergezinswoningen of ouderenwoningen in de koopsector bestaat nauwelijks behoefte. Een belangrijk deel van de koopgeoriënteerde huishoudens zou het liefst zijn woonwensen via kaveluitgifte willen realiseren.

Gedwongen vertrek

De gemeente Bergambacht vertoont al jaren een vertrekoverschot. Dit is mede het gevolg van het Groene Hart-beleid dat restrictieve eisen aan de woningbouw stelt. Bergambacht is vooral donorgemeente voor Capelle a/d IJssel, Gouda, Krimpen a/d IJssel, Rotterdam, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Nederlek. Circa 40% van de huishoudens die daarheen vertrekken zeggen dat te doen om huisvestingsredenen en het overgrote deel zou zijn gebleven als Bergambacht voldoende huisvestingsmogelijkheden zou hebben geboden.

Kernvoorraad en aandachtsgroep

De huidige kernvoorraad beloopt ruim 1000 woningen. Het onderzoek wijst uit dat de omvang van de kernvoorraad de komende jaren kan afnemen bij een gemiddelde economische groei van 2,75%. Ligt de groei veel lager, dan zal de huidige omvang vooralsnog gehandhaafd moeten blijven om voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de aandachtsgroep te hebben.

Senioren

In den lande wordt onder ouderen verstaan: 55 jaar en ouder. Het aantal 55 plussers zal de komende 15 jaar bijna verdubbelen. Met het oog op deze ontwikkeling is de afgelopen tijd zowel door de ouderenbonden als door andere betrokken partijen aangedrongen op maatregelen op het gebied van ouderenhuisvesting.

Vaak wordt vergrijzing als probleem neergezet. Bergambacht zal de komende decennia vergrijzen, maar bedacht moet worden dat het de eerstkomende 15 jaar vooral gaat om een toename van de groep 50 tot 65 jaar. Het is een groep die veel te besteden heeft en in de resterende jaren tot het pensioen steeds meer vrije tijd krijgt. De negatieve effecten die uit de demografische ontwikkeling voortvloeien hebben meer te maken met de ontgroening. Het aantal jonge huishoudens zal in de komende 15 jaar afnemen. Jongen mensen zijn voor een samenleving van cruciaal belang (arbeidsmarkt, verenigingsleven e.d.).

De nota woonverkenningen 2030 van het ministerie van VROM stelt in navolging van vele andere rapporten dat de Nederlander in de toekomst meer te besteden heeft. Zelfs in het somberste scenario voorspelt men een reële toename van het huishoudinkomen. In Bergambacht zal ook nog eens als gevolg van de demografische ontwikkeling het aantal draagkrachtige huishoudens, dat zich een betere woning/beter woonmilieu kan veroorloven, toenemen.

Een groot deel van het huidige bestand aan senioren- of bejaardenwoningen voldoet niet meer aan de eisen die daar tegenwoordig aan worden gesteld. Er wacht de corporaties een grote opgave om het huidige aanbod te moderniseren respectievelijk de ongeschikte woningen te vervangen.

Bovendien zal het bestand aan specifieke seniorenwoningen de komende vijf jaar met 20 tot 35 woningen uitgebreid moeten worden. Deze opgave is minimaal te noemen wanneer wij de cijfers confronteren met de uitkomsten van andere onderzoeken (Zorgberaad) waarbij wordt aangegeven dat 270 levensloopbestendige woningen aan de markt toegevoegd zouden moeten worden. Omdat nieuwbouw van dit aantal woningen alleen al vanwege gebrek aan fysieke ruimte niet mogelijk is dient met name aan dit aspect aandacht te worden besteed binnen de herstructureringsopgave. Met de corporaties zal hieraan aandacht besteed dienen te worden en zullen afspraken hieromtrent moeten worden gemaakt. Hierbij dient te worden uitgegaan van een substantiële toename van het aantal levensloopbestendige woningen in de bestaande sector. Wanneer daarbij wordt meegewogen de omstandigheid dat de in de toekomst te realiseren nieuwbouwwoningen, met uitzondering voor specifiek voor starters te bouwen woningen, alle levensloop bestendig zullen worden gebouwd, dan mag worden aangenomen dat de doelgroep op adequate wijze wordt bediend.

De vergrijzing vertoont zo langzamerhand een zodanige omvang dat substantiële aandacht voor zorg en dienstverlening aan de orde is, met name in de sfeer van thuiszorg. Het overgrote deel van de senioren geeft er namelijk de voorkeur aan zo lang mogelijk in de huidige woning te blijven wonen en wil – als dat nodig is - zorg en dienstverlening aan huis.

Aandacht dient daarom te worden besteed aan zogenoemde woonzorgzones. Middels een specifieke ouderennota zal op dit punt verder worden ingegaan. Daarbij zullen behoeften, fysieke (bouw)mogelijkheden op elkaar worden afgestemd.

Vanwege de schaalgrootte van Bergambacht wordt vooralsnog uitgegaan van één zorgzone voor het gehele grondgebied. De samenhang tussen beleidsvorming en –uitvoering van het specifieke ouderenbeleid (Ouderennota) en de realisering van levensloopbestendige woningen al dan niet in herstructureringsgebieden zal een evenwichtige op de specifieke woonwensen van ouderen afgestemde woningvoorraad tot gevolg moeten hebben.

Herstructurering bestaande woningvoorraad

Door een aantal ontwikkelingen in de maatschappij, de veranderende samenstelling van de bevolking (vergrijzing), de veranderende kwalitatieve vraag naar woningen, de veroudering van woningen in bestaande wijken, het teruglopen van voorzieningen etc. dient de vraag opgeworpen te worden op welke wijze hieraan vanuit de zorg voor het welzijn van de inwoners wat kan worden gedaan. Wanneer deze vraag wordt bezien vanuit het beleidsveld volkshuisvesting dan dient naast nieuwbouw van op de nieuwe behoefte aangepaste woningen in bijzondere mate aandacht te worden besteed aan de bestaande woningvoorraad. Veelal liggen hier latente mogelijkheden om in de veranderde behoeften en vragen te voorzien. Zo kunnen via aanpassing van woningen die op basis van de huidige maatstaven niet meer voor gezinswoning geschikt zijn, wellicht woningen voor andere doelgroepen zoals senioren en starters aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Ook sloop/nieuwbouw projecten hoeven niet te worden geschuwd wanneer hiermee een voor de lange termijn en op nieuwe inzichten gebaseerde aangepaste woningvoorraad kan worden verkregen. Met name kan herstructurering van bestaande wijken mogelijkheden bieden voor senioren omdat deze wijken over het algemeen dicht(er) in de buurt liggen bij de voor deze doelgroep van belang zijnde voorzieningen.

Starters

Starters zijn een knelgroep op de woningmarkt. Een deel woont langer dan de bedoeling was bij de ouders thuis, een ander deel verlaat de gemeente om huisvestingsredenen. Deels wordt dit veroorzaakt door de koopwoningmarkt waar ten gevolge van de fors gestegen woningprijzen voor starters nauwelijks mogelijkheden liggen. Dit betekent een toenemende vraag van starters in de huursector. Wanneer aan deze groep woningzoekenden geen aandacht wordt besteed, zal een versnelling in de vergrijzing van de gemeente optreden.

Oplossingen ten aanzien van de haalbaarheid van de koopsector voor starters op lokaal niveau zijn, voor zover zij financiëel haalbaar zijn, denkbaar (koopsubsidie o.i.d.) maar zij zullen tot gevolg hebben dat sommige gemeenten aantrekkelijker zullen worden dan andere. Zeker wanneer dit zich voordoet in één en dezelfde regio moet deze ontwikkeling als ongewenst worden beschouwd. De gemeente zal op grond hiervan derhalve een terughoudend beleid voeren. In overleg met projectontwikkelaars zal zoveel mogelijk worden geprobeerd de bouw van woningen in de koopsector voor starters te bevorderen.

De gemeente zal verder, voor zoveel mogelijk samen met marktpartijen, moeten zoeken naar creatieve oplossingen. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het scheiden van de opstal en grond bij de verkoop van huurwoningen. Bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties zal aan het vinden van mogelijke oplossingen aandacht worden geschonken. Wanneer op landelijk niveau oplossingen worden aangedragen zal zoveel mogelijk daaraan medewerking worden verleend.

Tabel 3 Woningbehoefte starters

Huisvesting statushouders

Een statushouder is een vreemdeling die in de asielprocedure een status heeft gekregen waardoor hij of zij in Nederland mag blijven. Het aantal te huisvesten statushouders wordt halfjaarlijks vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Deze taakstelling wordt door de gemeente uitgevoerd. Het woningaanbod van corporaties is van cruciaal belang bij het voldoen aan de taakstelling. Hoewel er geen sprake is van een taakstelling analoog aan die welke de gemeente in dit kader is opgelegd, behoort de huisvesting van statushouders immers tot hun brede takenpakket. Om goed op deze opgave te kunnen blijven inspelen is het zaak dat corporaties tijdig bij de uitvoering van de taakstelling betrokken blijven en dat ook in de toekomst daarover prestatieafspraken kunnen worden gemaakt.

HOOFDSTUK 4 WONINGBOUWPROGRAMMA en -UITGANGSPUNTEN

Relevant bij de afweging welke uitbreiding van de woningvoorraad wordt voorgestaan is de omvang van de bouwplannen (contingenten spelen geen rol meer) De huidige stand van zaken van toekomstige en in voorbereiding zijnde plannen voor nieuwbouw zijn als volgt:

Bergambacht

Berkenwoude

Ammerstol

Vergelijking woningbehoefte versus bouwmogelijkheden

Het woningbehoefte-onderzoek heeft aangetoond dat zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte een omvang heeft welke niet kan worden ingewilligd wanneer wordt uitgegaan van een bouwscenario op basis van inwonertal gelijk. Ook vanuit het aspect van bevordering van leefbaarheid dient een zodanig bouwtempo te worden gehanteerd dat naast het huisvesten van de doelgroepen starters en senioren, ook voldoende kan worden gebouwd voor gezinnen. Dit heeft immers gunstige effecten op het bestedingsniveau, het verenigingsleven, voorzieningenniveau e.d. Deze aspecten zijn ten gevolge van het restrictieve beleid in het Groene Hart al te veel onder druk komen te staan; met name geldt dit voor de kernen Berkenwoude en Ammerstol. Het bouwen in een tempo dat slechts tot gevolg heeft dat het inwonertal gelijk blijft, betekent bovendien dat bepaalde doelgroepen niet of onvoldoende kunnen worden gehuisvest zodat deze elders huisvesting moeten zien te krijgen.

Om in de autonome behoeften te voorzien dient minimaal vastgehouden te worden aan het uitgangspunt “migratiesaldo 0” inclusief inloop woningtekort. Dit betekent voor de periode tot en met 2005 dat ruim 200 woningen dienen te worden gerealiseerd.

De totale capaciteit aan woningbouwplannen bedraagt voor de drie kernen exclusief de p.m.-mogelijkheden, 414 woningen.

De conclusie van de vergelijking is vrij helder: de beschikbare bouwcapaciteit (inclusief p.m.-locaties) biedt voldoende mogelijkheden het gewenste bouwtempo te realiseren tot het jaar 2015 (t/m 2005 circa 70 woningen per jaar, daarna gemiddeld 25 woningen per jaar).

Het bouwen in een hoger tempo dan hier is aangegeven draagt het risico met zich mee dat de woningen zullen worden bevolkt door mensen van buiten de gemeente. Dit gegeven is in strijd met het uitgangspunt dat zoveel mogelijk voor de eigen opvang zal worden gebouwd. In dit kader kan overwogen worden de bouwproductie t/m 2005 uit te smeren over 4 jaarschijven in plaats van 3.

Verdeling nieuwbouw per kern.

Voor lokale begrippen is het bouwtempo in de eerstvolgende jaren aan de forse kant. Ten behoeve van de ontwikkelingen van de kernen is het van belang dat, nu de mogelijkheden tengevolge van de verruimde woningbouwaantallen zijn toegenomen, wordt gestreefd naar een evenwichtige verdeling van de nieuwbouwmogelijkheden over de kernen. Dit geldt zowel voor de aantallen woningen, voor zoveel dat op grond van fysieke bouwmogelijkheden tot de mogelijkheden behoort, als voor het bouwtempo.

Doelgroepenbeleid

Door de verschillende bouwmogelijkheden in uitleggebieden en inbreidingslocaties nemen, zeker wanneer doorstroming kan worden bevorderd, de mogelijkheden tot het voorzien in woonruimte voor de verschillende doelgroepen, ouderen, starters (inclusief jonge doorstromers) en gezinnen toe. Dit betekent dat een evenwichtige verdeling van woonruimte over de genoemde doelgroepen kan worden nagestreefd.

Betaalbaarheid/woonlasten huursector

De woonlasten van een huurder bestaan niet alleen uit de huur, maar ook uit de energiekosten, belastingen, afvalstoffenheffing, etc. Deze lasten kunnen draaglijker worden gemaakt door middel van het toekennen van huursubsidie voor mensen lagere inkomens.

De gemeente heeft tezamen met de verhuurder een taak om een bijdrage te leveren aan de beheersbaarheid van de huursubsidie. Hiertoe spreekt de Huursubsidiewet van prestatienormen. Het is echter heel moeilijk mede gezien de vervallen rijkssubsidies om een huurwoning met een betaalbare huur te bouwen.

Woningtypen

Wanneer naast het bouwen voor gezinnen een accent van de nieuwbouwopgave gericht is op het huisvesten van starters en senioren dient nagedacht te worden over de woonvorm welke hierbij zou kunnen passen. Voor een deel zal dit gezocht kunnen worden in de traditionele eengezinswoningen.

Om diverse redenen – kosten beheersing, optimaal grondgebruik, aantrekkelijkheid woonvorm e.d. – kan ook worden gedacht aan het bouwen van extra appartementen.

Ook voor andere woningzoekenden kunnen appartementen worden gebouwd ten einde de wooncarrieremogelijkheden in Bergambacht te vergroten. Hiermee wordt voorkomen dat deze gestaag groeiende groep woningzoekenden hun heil elders moeten zoeken.

De bouwhoogte van appartementen zal gelet op het karakter van Bergambacht passend moeten zijn. Leidend hierin zullen de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn waarvan de hoofdlijnen zullen worden neergelegd in een op te stellen regionaal beleidskader Welstand.

Woonruimteverdeling

Zoals in hoofdstuk 2 al is gememoreerd kan binnen de regelgeving op grond van de Huisvestingswet slechts beperkt worden gestuurd als het gaat om het weren van woningzoekenden van buiten de gemeente/regio. Dit houdt in dat volledige woonruimtetoewijzing aan lokaal of regionaal gebonden woningzoekenden niet mogelijk is.

Binnen die wettelijke mogelijkheden dient het beleid er wel op te zijn gericht om, vanuit het belang van de bescherming van de lokale respectievelijk regionale woningmarkt, deze zoveel mogelijk af te schermen. De effecten van het loslaten van de woningcontingentering zijn voor wat betreft de vraag op de woningmarkt vanuit de lokale woningzoekenden pas op termijn meetbaar. Eerst nadat de achterstand in woningproductie is ingelopen (2006) kan worden beoordeeld of het afschaffen van de lokale bescherming, ten gunste van een regionale, wenselijk is. Tot dan toe blijft het zogeheten lokale vierweken-hek gehandhaafd.

Woonruimteverdeling in regionaal verband kan slechts goed werken wanneer de omstandigheden van de verschillende gemeenten binnen de regionale woningmarkt nagenoeg gelijkwaardig zijn dan wel er binnen de regio goede afspraken bestaan en door alle aangesloten gemeenten een eenduidig toewijzingsbeleid wordt gehanteerd.

Voor zoveel nodig dient de gemeentelijke huisvestingsverordening op dit punt te worden aangepast.

Uitgangspunt bij de toekomstige woonruimteverdeling is derhalve lokale binding voor zoveel dat binnen de wettelijke kaders kan worden geregeld.

Verder kan ten behoeve van een goede woonruimteverdeling worden gedacht over het labelen van sociale koop- en huurwoningen specifiek ten behoeve van de doelgroep waarvoor de woningen worden gebouwd. Evenzeer kan in de bestaande huursector labeling worden bevorderd, een en ander in overleg met de woningcorporaties.

Kernenproblematiek

Met name in de kleine kernen doet zich vanwege de huidige toewijzingssystematiek in de huursector, de omstandigheid voor dat woningzoekenden zijn aangewezen op woningen in andere kernen van de gemeente. Dit kan betekenen dat mensen uit andere kernen van de gemeente soms voor gaan op de inwoners van de kern zelf. Ondanks het gegeven dat op grond van de huidige toewijzingscriteria de kansen op de woningmarkt binnen Bergambacht in zijn geheel groter zijn dan wanneer deze per kern zouden gelden, is het vanuit sociaal oogpunt gewenst te onderzoeken in hoeverre er binnen het wettelijk kader mogelijkheden zijn (enkele) woningen te labelen voor inwoners van de kern.

Passendheid

Bij de toewijzing van woningen worden ten gevolge van de gehanteerde normen t.a.v. de verhouding huurprijs en inkomen in de praktijk knelpunten ervaren. Met name doen deze zich voor in die situaties dat woningzoekenden een te hoog inkomen hebben in relatie tot de huur terwijl dit inkomen aan de andere kant te laag is om een woning te kopen. Niet kan zonder meer worden gesteld dat dit knelpunt slechts wordt veroorzaakt door de regelgeving sec. De problematiek zal zich ook kunnen voordoen ten gevolge van het tekort aan passende woningen in een bepaalde sector.

Inzicht in deze problematiek wordt wenselijk geacht ten einde te kunnen bezien in welke mate praktische en/of juridische mogelijkheden bestaan dit op te lossen.

Doorstroming

Een middel om in de woningbehoefte te voorzien is doorstroming. Hierbij wordt getracht door strategische nieuwbouw een verhuisketen binnen de gemeente te bevorderen. Koopwoningen in het middeldure segment kunnen tot gevolg hebben dat goedkopere koopwoningen vrijkomen ten behoeve van huurders waardoor weer huurwoningen vrijkomen.

In theorie klopt dit verhaal maar de praktijk wijst veelal anders uit. Wanneer een in de wooncarriere opvolgend woningtype qua uitstraling en prijsstelling niet aansluit op de te verlaten woning hapert het systeem. Daarnaast bestaan er, zeker in de vrije sector, geen of onvoldoende formele sturingsmiddelen om het gedachte proces te bevorderen. Getracht dient te worden in overleg met projectontwikkelaars goede afspraken te maken binnen op te stellen exploitatieovereenkomsten die zien op het realiseren van woningtypen welke doorstroming kunnen bevorderen.

Leefbaarheid

De leefbaarheid van met name de kleine kernen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de aanwezigheid van voorzieningen. Maar ook de waardering voor de woonomgeving speelt hierin een belangrijke rol. Aandacht voor de kwaliteit van wegen, straten en plantsoenen heeft hierin een centrale plaats. Daarnaast heeft het voorkomen of wegnemen van zaken welke verpaupering in de hand werken een belangrijke invloed op de leefbaarheidsvraag. Woningbouw kan een middel zijn om dit tegen te gaan.

Duurzaam bouwen

Duurzaam bouwen staat voor bouwen met zorg voor het milieu en de gezondheid. Duurzaam bouwen begint al bij het bouwontwerp. Sommige maatregelen kosten vrijwel geen geld en zijn gemakkelijk te realiseren, terwijl zij minder belastend zijn voor het milieu en besparing opleveren voor de latere water- en energierekening.

De gemeente heeft in 1996 het convenant Duurzaam bouwen ondertekend. Door ondertekening van dit convenant hebben de gemeenten, woningcorporaties, het Nederlands Verbond van ondernemers in de bouwnijverheid en de Bond van Nederlandse Architecten verklaard dat zij zoveel mogelijk maatregelen uit het basispakket Duurzaam bouwen zullen toepassen. Het basispakket bestaat uit verplichte en aanbevolen maatregelen.

Zoals hierboven is aangegeven bestaan de woonlasten niet alleen uit huur voor de woning of rentelasten bij een koopwoning maar ook uit energielasten. De maatregelen vanuit duurzaam bouwen, hebben een positieve invloed op de uiteindelijk woonlasten van de huurder of koper. In het Bouwbesluit is de Energieprestatie norm (EPN) opgenomen. Deze norm geeft de toegelaten warmteverliezen van de woonruimte weer.

Het wordt vanuit de zorg voor het milieu noodzakelijk geacht om bij toekomstige projecten uit te gaan van een lagere norm dan welke is opgenomen in het Bouwbesluit. Hierbij wordt uitgegaan van die omstandigheden waarin de gemeente de mogelijkheden heeft tot het stellen van nadere eisen en voorwaarden. In gevallen waarin geen sturingsmiddelen aanwezig zijn kunnen slechts resultaten worden geboekt wanneer de bouwende partij bereid is aan de doelstelling mee te werken.

Veiligheid

De (sociale) veiligheid van de bewoners van de gemeente dient daar waar mogelijk te worden gewaarborgd dan wel bevorderd. Daarom zal bij de bouw en renovatie van woningen aan dit aspect aandacht moeten worden besteed. Het Politiekeurmerk Veilig Wonen is hiertoe een goed instrument. Zowel woningen maar zo mogelijk ook de woonomgeving worden hierbij onder de loep genomen.

HOOFDSTUK 5 ORGANISATIE

Prestatieafspraken

Noch de gemeente noch de woningcorporaties kunnen zelfstandig zorgen voor aantrekkelijke woonmilieus, voor leefbare buurten en wijken, voor een woningmarkt waarin kansen en keuzemogelijkheden van mensen centraal staan. Toch werken ze er allebei elke dag aan. Doen ze dat samen, dan presteren ze meer. Het opstellen van een prestatieovereenkomst waarin gemeente en woningcorporaties hun bijdragen bepalen, afstemmen en vastleggen, is daarbij een waardevol instrument.

Gemeenten en woningcorporaties hebben een bijzondere relatie, gebaseerd op uiteenlopende verantwoordelijkheden en verschillende rollen. De gemeente is als democratische bestuurslaag, verantwoordelijk voor het lokale woonbeleid. De gemeente maakt echter niet alleen beleid maar past ook regels toe, geeft gronden uit, sluit exploitatieovereenkomsten met ontwikkelaars, investeert in de openbare ruimte enz. De woningcorporaties hebben een maatschappelijke functie en een bedrijfsmatige verantwoordelijkheid. Daaraan geven zij invulling door te beheren, verhuren, investeren, ontwikkelen enz. Gemeente en woningcorporaties komen elkaar dus in verschillende gedaanten tegen. Daarbij is duidelijk sprake van onderlinge afhankelijkheid.

Gemeente en woningcorporaties hebben te maken met complexe en meervoudige opgaven. Ze werken aan verruiming van de keuzemogelijkheden op de lokale woningmarkt, aan de afstemming van het aanbod van woon- en zorgdiensten, enz. Allemaal opgaven die niet gemakkelijk zijn, omdat ze om een mix van instrumenten en activiteiten vragen, waarbij bovendien meerdere partijen betrokken zijn. Opgaven dus die om organisatie van de aanpak vragen.

De voornaamste functie van prestatieafspraken liggen in het verlengde hiervan. Ze structureren de samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties en leggen vast tot welke resultaten die samenwerking moet leiden.

Door het vaststellen van een specifiek volkshuisvestingsbeleid wordt een basis gelegd om in de toekomst te komen tot het maken van prestatieafspraken.

Marktpartijen

Met projectontwikkelaars c.a. ligt de verhouding met de gemeente wezenlijk anders, zodat het maken van prestatieafspraken niet voor de hand ligt. Wel kunnen door middel van het sluiten van exploitatieovereenkomsten, waarin de gemeente haar medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van bouwgrond, voorwaarden aan de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties worden verbonden. Van dit middel wordt reeds gebruik gemaakt. Het volkshuisvestingsbeleid zal toetsingskader worden voor de aard en omvang van de (beperkende) voorwaarden.

HOOFDSTUK 6 COMMUNICATIE

Deze kadernota Wonen is een belangrijk beleidsdocument waarin beleidsvoornemens worden vastgelegd op grond waarvan Burgemeester en wethouders een uitvoeringsplan kunnen samenstellen.

De samenstelling van deze kadernota dient zorgvuldig plaats te vinden. Gezocht dient te worden naar een zo groot mogelijk draagvlak onder belanghebbenden. Hierbij wordt met name gedacht aan de lokale woningcorporaties, de regio Midden-Holland, makelaars, projectontwikkelaars en niet in de laatste plaats de lokale bevolking. Een daarop afgestemd communicatietraject dient te leiden tot de uiteindelijke vaststelling van de nota door de gemeenteraad.

HOOFDSTUK 7 DOELSTELLINGEN EN OPGAVEN

Aan de hand van de voorgaande hoofdstukken wordt hier een overzicht gegeven van de volkshuisvestelijke prestaties welke in de komende periode worden verwacht. Getracht is voor zoveel mogelijk duidelijke en ook haalbare doelstellingen te formuleren. Hierbij is het uitgangspunt gehanteerd dat de doelstellingen ook gedragen zullen kunnen worden door de verschillende partijen die zich binnen de volkshuisvesting bewegen. Met name wordt hier gedacht aan woningcorporaties, projectontwikkelaars en de woonconsumenten zelf natuurlijk. Regionale afstemming is daar waar nodig uiteraard van groot belang.

Woningbouwproductie

In de periode tot en met 2005/2006 dienen circa 200 woningen te worden gebouwd. Het restant van de, op basis van de beschikbare locaties, mogelijk te realiseren woningen dient gefaseerd te worden gerealiseerd na 2005 (gemiddeld 25 per jaar).

Van de tot en met 2005/2006 te bouwen woningen dient ongeveer 35 % te worden gebouwd in de huursector. Gestreefd dient met name te worden naar de bouw van huurwoningen in de sociale sector – minimaal 50 % - of indien dit uit financieringsoogpunt niet haalbaar is naar een huurcategorie die daar zo dicht mogelijk bij aansluit.

Voor wat betreft de woningen in de koopsector (65%) dient ten minste 10 % te worden gerealiseerd in de sociale sector of in een prijsklasse welke daaraan zoveel mogelijk relateert. Deze woningen dienen voor zoveel mogelijk te worden bestemd voor starters.

De overige woningen kunnen in de vrije sector worden gebouwd waarbij in principe het uitgangspunt geldt dat deze een marktconforme prijs kunnen hebben onder de voorwaarde dat woningtype en prijsklasse zodanig aansluiten op de bestaande woningvoorraad dat hierdoor lokale doorstroming wordt bevorderd.

Voor zoveel mogelijk dient de bouwproductie naar evenredigheid over de kernen van Bergambacht te worden verdeeld.

Indien om wat voor reden dan ook de bouwproductie in kwantitatieve en/of kwalitatieve zin niet wordt gehaald of indien er redenen zijn de bouwproductie in de planperiode substantieel te verhogen , dient dit terstond ter kennis te worden gebracht van de gemeenteraad.

Woningtypen

Tenminste 35 woningen in de huursector dienen binnen de planperiode (tot 2006) te worden gebouwd ten behoeve van senioren.

De bouw van appartementen wordt bevorderd mits bouwhoogte en stedenbouwkundige uitstraling passen binnen het (te formuleren regionaal) welstandbeleid en de schaal van de gemeente.

Woonruimteverdeling

• 1.

  Het huisvesten van starters op de woningmarkt dient te worden bevorderd. Met de woningcorporaties dienen in 2004 hieromtrent prestatieafspraken te worden gemaakt.

• 2.

  Met inachtneming van het onder 1 gestelde dient een evenwichtige woonruimteverdeling tussen de verschillende doelgroepen te worden bevorderd. Met de woningcorporaties dienen in 2004 hieromtrent prestatieafspraken te worden gemaakt.

• 3.

  Het zogenoemde vier-weken-hek ter bescherming van de lokale woningmarkt dient te worden gehandhaafd. De lokale binding kan worden afgeschaft indien, na het inlopen van de woningachterstand in 2006, de noodzaak daartoe niet meer aanwezig is; Hiertoe dient bij de eerstvolgende evaluatie een nader onderzoek te worden gedaan.

• 4.

  Bevorderen evenwichtige woningbouwproductie per kern.

• 5.

  Doen van onderzoek naar de mogelijkheden tot labeling van huurwoningen per kern.

• 6.

  Doen van onderzoek naar de mogelijkheden tot aanpassing van de passendheidsnormen ten einde de huursector voor bepaalde doelgroepen beter toegankelijk te maken.

• 7.

  Doen van onderzoek naar de mogelijkheden tot betere huisvestingsmogelijkheden voor starters op de woningmarkt in de koopsector

Herstructurering

In 2005 dient inzicht te bestaan in de mogelijkheden en wensen rondom de herstructurering van bestaande woningvoorraad. In overleg met de corporaties dient hiernaar een onderzoek te worden gedaan en moeten uitgangspunten worden geformuleerd. Met name dient hierbij aandacht te worden geschonken aan het realiseren van levensloop bestendige woningen ten behoeve van ouderen.

Wonen zorg en welzijn

In 2004 dient een Ouderennota te worden opgesteld en ter vaststelling te worden aangeboden aan de gemeenteraad. Hierin dient met name aandacht te worden besteed aan het welzijn van de senioren binnen onze samenleving.

Aandacht hierbij dient te worden geschonken aan de uitgangspunten welke voldoen aan het criterium woonzorgzone. Hierbij geldt Bergambacht in principe als één woonzorgzone waarbij per kern een op de plaatselijke omstandigheden, wensen en mogelijkheden afgestemde uitwerking zal plaatsvinden.

Het formuleren van het ouderen beleid kan niet los worden gezien van de wooncomponent waarbij de kwantitatieve en kwalitatieve vraag vanuit de doelgroep ouderen wordt bezien. Vanuit de Kadernota wonen zal in samenhang met het zorg- en welzijnsbeleid aan deze wooncomponent aandacht worden geschonken waarbij de inbreng van de bij deze materie betrokken instanties essentiëel is.

Prestatieafspraken woningcorporaties

In 2003 dienen ten minste de volgende prestatieafspraken met de lokale woningcorporaties te worden gemaakt. (Deze opsomming is niet uitputtend omdat ook vanuit de corporaties zelf nog wensen naar voren kunnen komen waarover afspraken kunnen worden gemaakt)

• 1.

  Aanpassen bestaande woningvoorraad in het kader van het bevorderen van het aantal levensloopbestendige woningen

• 2.

  Bevordering huisvesting starters; doen van onderzoek naar creatieve oplossingen.

• 3.

  Bevorderen evenwichtige woonruimteverdeling over de verschillende doelgroepen

• 4.

  Huisvesting statushouders

• 5.

  bouw minimaal 70 (levensloopbestendige) woningen in de huursector waarvan minimaal 35 seniorenwoningen (zie verder onder woningproductie)

• 6.

  Beperking huursubsidieaanspraken

• 7.

  Bouwen en renoveren minimaal volgens basispakket Duurzaam Bouwen

• 8.

  Nieuwbouw en renovatie volgens Politiekeurmerk Veilig Wonen

Afsprakenkader projectontwikkeling

• 1.

  Bouwen minimaal volgens basispakket Duurzaam Bouwen

• 2.

  Bevorderen doorstroming door op bestaande woningmarkt gerichte koopprijzen en woningtypen

• 3.

  Bevorderen bouw woningen voor starters

• 4.

  Alle woningen, met uitzondering van specifieke starterswoningen, dienen levensloopbestendig te worden gebouwd.

• 5.

  Alle woningen en te realiseren locaties dienen te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen

Verantwoording

Burgemeester en wethouders doen jaarlijks verslag aan de gemeenteraad over de gang van zaken met betrekking tot de uitvoering van deze nota. Tevens geven zij hierbij een overzicht van de inspanningen en voornemens voor het komende jaar.