Gouden regels voor de erven in Erpseweg Zuid

Doel en achtergrond van deze notitie

Met deze notitie legt de gemeente Veghel de hoofdlijnen vast voor de ontwikkeling van de Erven in de Nieuwe Ontginning in Veghels Buiten. Voor de ontwikkeling van deze Erven zijn, als onderdeel van het deelplan Erpseweg Zuid, een bestemmingsplan (planologisch kader) en kwaliteitshandboek (welstandskader) opgesteld, die sturen op de ruimtelijke ontwikkeling.

Tijdens het werken met deze instrumenten heeft de gemeente Veghel samen met ontwerpers en ontwikkelaars geconstateerd dat de instrumenten soms te beperkend zijn om ontwikkelingen optimaal mogelijk te maken, terwijl deze wel passen binnen de ‘geest’ van het plan. Daarom is de gemeente op zoek gegaan naar meer flexibiliteit in de plannen.

In deze notitie worden zogenaamde ‘Gouden regels’ geformuleerd die gelden voor de ontwikkeling van de Erven in de Nieuwe Ontginning. Deze Gouden regels zijn vastgesteld als formele beleidsregel en geven daarmee de mogelijkheid om af te wijken van de geldende instrumenten.

De Gouden regels gaan vooral over het stedenbouwkundige (ordenings-) schaalniveau. Daarnaast gaan ze summier in op het schaalniveau van het gebouw en de architectuur. In het Kwaliteitshandboek Erpseweg Zuid wordt dit schaalniveau uitgebreider behandeld.

De essentie van Veghels Buiten

Veghels Buiten wordt een bijzonder ‘woonlandschap’ dat qua woningtypen en omgevingskwaliteit echt iets toevoegt aan Veghel. In het landschap worden, als ware het een sterrennevel, kleine buurtschappen in het groen gebouwd. De buurtschappen hebben daardoor allen een sterke relatie met het omringende landschap, de zogenoemde Groene mal.

De buurtschappen zijn zelfstandige afgeronde clusters van woningen. Samenhangend met de maat van de clusters zijn verschillende typologieën ontwikkeld. Een van deze typen is het Erf, dat in omvang varieert van circa 20 tot 35 woningen. Hier staan de gebouwen geordend rondom een centraal erf en is de bebouwing geïnspireerd op het boerenerf met boerderij en stallen.

Met de ‘Gouden regels’ uit deze notitie is de essentie van de Erven in de Nieuwe Ontginning van Veghels Buiten vastgelegd.

1 Veghels Buiten is als een ‘sterrennevel’ in het landschap. Er wordt daarom niet getornd aan de verspreide buurtschappen qua maat en positie.

Bij de uitwerking van de buurtschappen zijn kleine afwijkingen wat betreft de vorm voorstelbaar om tot een betere verkaveling te komen. Daarbij mag de totale maat van het buurtschap niet groter worden, omdat de groene mal robuust moet blijven.

Motivatie:

• -

  De zorgvuldige compositie van de buurtschapjes in het landschap maakt mede het landschap;

• -

  De situering van de buurtschappen ligt juridisch al vast;

• -

  De buurtschappen liggen op gemeentelijk eigendom.

2 Ieder buurtschap wordt omrand door een stevige groene rand met greppel en aan de binnenzijde een smalle bebouwingsvrije zone.

De groene rand mag per zijde wat betreft beplanting verschillend zijn. De beplanting is gebiedseigen. De aard van de beplanting (open of dicht) heeft een relatie met de wijze van verkaveling of de omgeving. In de groene rand ligt een greppel voor het bergen van hemelwater.

Direct grenzend aan de groene rand ligt aan de binnenzijde een zone van 3 meter waarin niet gebouwd mag worden. Deze zone wordt vrij gehouden van hoofdgebouwen, maar ook van bijgebouwen: het is tuin. Erfafscheidingen bestaan uit natuurlijke materialen.

Motivatie:

• -

  De groene rand maakt het landschap, geeft samenhang op planniveau;

• -

  De groene rand verzacht de buitenrand van het buurtschap;

• -

  De rand geeft ontwikkelvrijheid binnen het buurtschap;

• -

  Deze zone versterkt de groene rand, waardoor de inpassing in het landschap robuuster wordt.

3 Ieder buurtschap wordt ontwikkeld rondom een erf dat min of meer centraal in het buurtschap ligt. Elk erf heeft ‘overruimte’, bijvoorbeeld voor spel en ontmoeting.

De inrichting van het erf is flexibel en eenvoudig. Het is aan te bevelen dat de inrichting aansluit bij de sfeer van de bebouwing en dat de kwaliteit van de inrichting hoog is. Hoogwaardige materialen moeten worden toegepast in een verhard of halfverhard vlak. Bij de inrichting wordt er geen onderscheid wordt gemaakt tussen rijbaan en verblijfsruimte.

Naast (manoeuvreer-)ruimte voor de auto biedt het erf voldoende extra ruimte om te verblijven en te spelen. Door het geven van overruimte ontstaat bewegingsvrijheid voor de bewoners.

Motivatie:

• -

  Het erf bindt de woningen, waardoor (ruimtelijke en sociale) samenhang ontstaat;

• -

  Enige overruimte op het erf geeft de noodzakelijke lucht en flexibiliteit;

• -

  Het erf is nadrukkelijk een verblijfsruimte en geen verkeersruimte.

4 De vorm van het erf is eenvoudig en heeft een maatverhouding tussen 1:1 en 1:2 (lengte : breedte).

De openbare ruimte in het buurtschap wordt gekenmerkt door één duidelijke eenvoudige centrale ruimte. De totale openbare ruimte is natuurlijk een samengestelde ruimte, omdat er ook een entree is en er op elk erf ook (kleine) nevenruimtes zijn.

Motivatie:

• -

  Een eenvoudig erf zorgt voor binding en geeft samenhang;

• -

  De ruimtes mogen niet te langwerpig worden, waardoor ze teveel op een traditioneel straatje zouden gaan lijken. Daarvoor lijkt een maatverhouding van maximaal 1:2 geschikt;

• -

  De ruimtes moeten stoer en eenvoudig zijn. Daarom zijn de grenzen van het centrale erf overwegend rechte lijnen. Zo wordt voorkomen dat de ruimte rond of ovaal wordt.

5 Ieder buurtschap heeft slechts één (auto) entree.

In relatie tot de (auto) entree is het belangrijk dat de parkeervoorzieningen zo dicht mogelijk bij de auto-entree liggen, om onnodige verkeersbewegingen over het erf te voorkomen.

Motivatie:

• -

  Bij één auto-entree ontstaat er echt een plek, bij twee entrees wordt het erf al snel een doorlopend straatje.

6 Ieder erf heeft (naast de auto-entree) minimaal één toegang tot het landschap. Een eenvoudige informele doorsteek, met een plank over de greppel.

De aansluiting van het erf op het landschap is zichtbaar en toegankelijk vanaf het erf.

Zo mogelijk worden twee informele aansluitingen gemaakt, zodat het erf een schakel wordt in het routenetwerk in de groene mal.

Motivatie:

• -

  De bewoners wonen echt in het landschap en hebben er zicht op;

• -

  Vanaf het erf stap je zo op een informeel netwerk van paden;

• -

  Dit geeft meteen aanleiding tot variatie in de groene mal.

7 Huizen staan rondom het erf.

De meeste huizen liggen direct aan het erf. Dat mag direct met de voordeur zijn maar ook met een klein stoepje, een veranda of een stukje tuin tussen het erf en de voorgevel. Minimaal 75% van de woningen grenst direct aan het erf.

Motivatie:

• -

  De ligging van de woningen aan het erf geeft voldoende samenhang;

• -

  Iedereen woont samen rond het erf en ontmoet elkaar daar;

• -

  Niet elke woning hoeft op dezelfde wijze met het erf verbonden te zijn;

• -

  Verschillende oriëntatie-mogelijkheden geven aanleiding tot differentiatie. Zo kan beter ingespeeld worden op oriëntatie en bezonning.

8 Voor de erven die direct grenzen aan een hoofdontsluitingsweg is een entreewoning noodzakelijk.

Een aantal erven ligt direct aan een bestaande of nieuwe hoofdontsluitingsweg (lint). In die gevallen, waarin de hoofdwoning direct aan de weg ligt, vormt een entreewoning een duidelijk structuurversterkend element. Soms gaat het daarbij om een bestaande woning, soms om een nieuwe hoofdwoning op het erf.

Motivatie:

• -

  Een entreewoning dient echt iets toe te voegen aan de structuur van het plan;

• -

  Hoofdwoningen zijn direct gekoppeld aan het (historische) lint;

• -

  Bij erven die niet grenzen aan een hoofdontsluitingsweg is een entreewoning niet perse noodzakelijk.

9 Architectonische samenhang in het buurtschap.

De gebouwen op een erf vertonen samenhang. Ze zijn familie van elkaar. Bij samenhang wordt bijvoorbeeld gedacht aan eenzelfde kapvorm, gelijke materialen, kleurgebruik, toepassen van dezelfde raamvormen etc. Voor de gevel is het gebruik van kalkzandsteen of een andere lichtgekleurde steen niet toegestaan, keimen mag wel.

Indien een buurtschap door één ontwikkelaar wordt gerealiseerd, zal de ontwikkelaar moeten aangeven met welk middel hij de samenhang realiseert. Indien er sprake is van meer partijen, dan zal vooraf door de gemeente worden aangegeven met welk element (of elementen) in de samenhang wordt voorzien. Ook voor de bijgebouwen (voor zover dit stuurbaar is) is samenhang met de architectonische sfeer van het buurtschap gewenst.

Motivatie:

• -

  Architectonische samenhang draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap;

• -

  Samenhang in architectuur geeft identiteit aan het buurtschap;

• -

  Op planniveau is er juist sprake van diversiteit in architectonische vormgeving, wat de herkenbaarheid van de buurtschappen versterkt.

10 Gebouwen zijn langwerpig en minimaal 15 meter lang.

Alle gebouwen op het erf hebben een zekere robuustheid, die ontstaat door toepassing van een minimale lengte van 15 meter. Dit sluit aan bij het Brabantse boerderijtype.

Motivatie:

• -

  Het langgeveltype hoort in deze omgeving;

• -

  Door de minimale lengte van de gebouwen ontstaat robuustheid;

• -

  Met gebouwen van 15 meter lengte ontstaat samenhang op het erf.

11 Gebouwen hebben een kloeke kap, die aan de zijde van het landschap laag aankapt.

De kap van de woningen is beeldbepalend. De lange naar het landschap gekeerde gevel kapt laag aan, op de hoogte van één bouwlaag. Aan de erfzijde mag de kap worden opgetild. De maximale nokhoogte is 10 meter. Een eventuele dakkapel wordt versleept uit het dakvlak.

Motivatie:

• -

  Door het toepassen van kappen ontstaat samenhang, zowel binnen het erf als vanuit het omringende landschap;

• -

  Door lage kappen aan de landschapszijde ontstaat een passend beeld vanuit de omgeving;

• -

  Door een eventuele dakkapel te verslepen uit het dakvlak, blijft de kap het meest intact.

12 De kopgevel van de gebouwen is sterk gedefinieerd. Gevels aan de erfzijde zijn niet geheel gesloten.

Het vlak van de beide kopgevels is symmetrisch opgebouwd en mag zich los maken van de rest van het gebouw. De gevel aan de erfzijde heeft in ieder geval een voordeur en minimaal een tweede gevelopening.

Motivatie:

• -

  Asymmetrische kopgevels zijn niet passend;

• -

  De woning is gericht op het erf, dus moet er een binnen-buiten relatie mogelijk zijn.

13 Bij de grotere erfbuurtschappen in de nieuwe ontginning mag het parkeren voor vrijstaande, half-vrijstaande en hoekwoningen (deels) plaatsvinden op het eigen kavel.

De geldende parkeernorm wordt aangehouden.

Een inpandige gebouwde parkeervoorziening telt niet mee, omdat het gebruik/behoud hiervan niet gegarandeerd is. Het parkeren (behalve het parkeren op de eigen kavel) wordt in één of enkele clusters opgelost, bijvoorbeeld in parkeerkoffers of in een parkeergebouw.

Motivatie:

• -

  Een parkeerplaats op het eigen perceel biedt mogelijkheden voor meer variatie in woningtypes;

• -

  Bij de grotere buurtschappen sluit het vasthouden aan een parkeerschuur of één grote parkeerkoffer onvoldoende aan bij het landelijke karakter.

14 Het maximale bebouwingspercentage per kavel is 50% voor tussenwoningen, 40% voor hoekwoningen en twee-onder-een-kap woningen en 30% voor vrijstaande woningen.

Het bebouwingspercentage zal gelden gerelateerd aan de omvang van het kavel, in plaats van (in de huidige regeling) gerelateerd aan de gehele ontwikkelvlek.

Motivatie:

• -

  Met deze bebouwingspercentages blijft er voldoende lucht op de buurtschappen;

• -

  Het verschil van 30% voor vrijstaande woningen en 50% voor aaneengebouwde woningen is nodig, omdat een bebouwingspercentage van 30% voor kleinere percelen in veel gevallen te krap blijkt te zijn;

• -

  Het bebouwingspercentage wordt gekoppeld aan het perceel omdat de geldende regeling te complex en te afhankelijk is.