Nota Grondbeleid II Uitwerkingsnota 2014

Inleiding

De Nota Grondbeleid Grondig Uden en Veghel is in Veghel vast­ge­steld in de raadsverga­de­ring van 14 december 2006. De nota bevat de kaders waarbinnen de ge­meen­te Veghel gezamenlijk met de gemeente Uden haar beleid op dat terrein voert, alsmede de uitgangs­punten en doelstellingen bij dat beleid. De Nota Grondbeleid Uden en Veghel be­staat uit twee delen:

• -

  Deel I, Beleidskader Nota Grondbeleid Uden en Veghel, bevat algemene informatie over de he­den­daagse grondmarkt. Dit onderdeel is vastgesteld in de raadsverga­dering van 14 december 2006 en geldt als algemene beleidslijn.

• -

  Deel II, Uitwerkingsnota Nota Grondbeleid 2014, bevat regels met betrekking tot de in­schrij­ving en verkoop van bouwgrond in de gemeente Veghel ten behoeve van woningbouw, be­drijventer­rei­nen en groen-/reststroken alsmede regels over pacht en grondexploitatie.

Ingevolge artikel 160, sub e van de gemeentewet is het verrichten van privaatrechtelijke rechts­han­delingen, derhalve ver- en aankopen, vestigen van zakelijke rechten etc. een bevoegdheid van het College van Burgemeester en Wethouders.

Dit betekent dat normaliter het College van Burgemeester en Wethouders bevoegd is tot vaststelling van de Uitwerkingsnota. In deze nota is echter, in afwijking van de nota ’s van de afgelopen jaren, een forse ingreep in de prijsstelling van de te verkopen kavels opgenomen. In verband hiermede en gelet op haar kader stellende bevoegdheid heeft de raad dit jaar besloten tot vaststelling van de uitwerkingsnota.

In de laatste vergadering van de commissie Bestuurszaken en economie (BZE) van elk jaar of in de eerste vergadering van het nieuwe jaar worden de commissieleden in de gelegenheid gesteld om aan de portefeuillehouder vragen te stellen over het in dat jaar gevoerde grondbeleid.

1 Algemeen

De gemeente Veghel vervult een regionale functie in het kader van de werkgelegenheid en stelt zich tot taak om de werkgelegenheid te behouden, zo mogelijk uit te breiden en de economische structuur te versterken.

Gelet op de beperkte voorraad bedrijventerrein in de regio moet de gemeente Veghel zich tot taak stellen om, zuinig, zorgvuldig en selectief met de uitgifte van grond om te gaan. De uitgifte van bouwgrond voor bedrijventerreinen zal worden gedaan conform het bepaalde in het document Regionaal gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen regio Uden-Veghel en omstreken”.

2 Specificatie bedrijventerreinen

2.1 De Dubbelen

Op dit moment zijn alleen nog zichtlocaties aan de A50 beschikbaar. Het betreft een totale oppervlakte van ongeveer 7,5 hectare.

2.2 Doornhoek

Van de totaal 80,5 hectare is inmiddels ruim 61 hectare uitgegeven en/of gereserveerd. Momenteel is er nog circa 19,5 hectare beschikbaar. Er kun­nen zich bedrijven vestigen in met name milieucategorie 3 en 4.

2.3 Foodpark

Uitgifte fase 1 start naar verwachting in het eerste kwartaal van 2014. Fase 1 omvat ca. 24 ha netto uitgeefbaar. Er kunnen zich bedrijven vestigen in met name milieucategorie 3 en 4.

3 Grondprijzen bedrijventerreinen

De grondprijzen in euro’s, inclusief opslagen en exclusief BTW, zijn rekening houdend met het voor­gaande als volg vastgesteld:

De grondprijzen voor De Dubbelen, Doornhoek en Foodpark zijn gedifferentieerd naar ligging. Indien er sprake is van een beperking van het gebruik en/of een incourante vorm van het kavel kan een afslag op bovengenoemde grondprijs worden gehanteerd.

N.B.

• -

  In de grondprijs is bij een perceel met een frontbreedte tot maximaal 100 meter begrepen de standaardaansluiting op de rioleringen en het maken van een standaardinrit van maximaal 12 meter breed. Onder een standaardaansluiting op de riolering wordt verstaan: een regenwateraansluiting (van erfverhar­din­gen) met een diameter van maximaal 315 mm, een vuilwateraansluiting van maximaal 200 mm én indien geen aanslui­ting op oppervlaktewater (retentievijvers) mogelijk is, een aansluiting van maximaal 250 mm op een riool voor afvoer van schoon regenwater van daken. Uitsluitend met toestemming van Burgemeester en Wethouders kan hiervan worden afge­we­ken;

• -

  Bij een perceel met een frontbreedte vanaf 100 meter is nog een tweede standaardinrit en standaardrioolaansluiting in de grondprijs begrepen;

• -

  Bij extra inritten of rioolaansluitingen dan wel inritten of rioolaan­slui­tingen van afwijkende (grotere) omvang komen deze (extra)kosten voor rekening van de koper;

• -

  Specifieke (planologisch toegestane) kantoorlocaties zijn op dit moment op de bedrijventerreinen niet aanwezig. Indien het tot de ontwikkeling van een kantoorlocatie komt, zullen alsdan de prijzen worden vastgesteld.

4 Toewijzingscriteria

De gemeente Veghel vervult een werkgelegenheidsfunctie met name voor de regio. In principe kun­nen alle bedrijven voor een perceel in aanmerking komen, mits wordt voldaan aan het regionaal gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen regio Uden-Veghel en omstreken.

Hierin is geregeld welk traject een ondernemer moet doorlopen om voor bouwgrond in aanmerking te komen. De fases die bij een verzoek tot uitbreiding of nieuwe vestiging van een bedrijf worden doorlopen zijn de volgende:

• A.

  Fase 1. Initiatiefnemer moet zijn uitbreidings- of nieuwe vestigingsbehoefte onderbouwen en aantoonbaar moet zijn dat het bedrijf deze behoefte niet op zijn huidige locatie kan verwezenlijken doordat het bedrijf een ruimtelijk of functioneel knelpunt heeft, of door deze behoefte een knelpunt veroorzaakt. Het knelpunt kan niet op de huidige locatie opgelost worden. Wanneer blijkt dat een bedrijf een voor de gemeente verifieerbaar ruimtelijk of functioneel knelpunt heeft, of veroorzaakt, dat niet op de huidige locatie op te lossen is, komt het bedrijf in aanmerking voor fase 2.

• B.

  Fase 2. Het bedrijf dat voldoet aan de criteria zoals vermeld onder fase 1 wordt gevraagd zijn activiteiten en huisvestingseisen nader te preciseren. Nadat deze items door de gemeente zijn gecheckt, beziet zij of er geschikte locaties op de bestaande bedrijventerreinenmarkt voorhanden zijn. In het bevestigende geval ontvangt het bedrijf daarvan een overzicht. De initiatiefnemer dient ook zelf te onderzoeken en aan te tonen of en zo ja welke mogelijkheden aanwezig zijn voor vestiging van zijn bedrijf op bestaande locaties. Indien uit het voorgaande blijkt dat het betreffende bedrijf zich op een bestaande bedrijfslocatie kan vestigen, is de doelstelling van de gemeente bereikt en kan de uitgifteprocedure eindigen. Indien geen geschikte locatie beschikbaar is, gaat het bedrijf in principe door naar fase 3. Er wordt in dit geval een "gentleman's agreement" met de initiatiefnemer gesloten waarin de gemeente verklaart dat het bedrijf in principe in aanmerking komt voor een nader te bepalen kavel op een nieuw bedrijventerrein

• C.

  Fase 3. In de derde fase gaat de gemeente onderzoeken of de vestiging op een nieuw bedrijventerrein mogelijk is. Centrale doelstelling in deze derde fase is de schaarse beschikbare ruimte op nieuwe bedrijventerreinen binnen de gemeente zo goed mogelijk te verdelen. Zij houdt daarbij rekening met:

  • a.

    Bepaling prioritering/urgentiebepaling, aangezien niet alle bedrijven meteen kunnen worden geholpen. Een economisch beleidsplan of visie ligt hieraan ten grondslag;

  • b.

    Het oplossen van ruimtelijke en/of functionele knelpunten (op de huidige locatie van het bedrijf) in relatie tot de omgeving van het bedrijf leidt tot een voorrangsbehandeling.

De toepassing van het protocol geldt bij ieder verzoek tot uitbreiding of nieuwe vestiging van een bedrijf op een bestaand of nieuw bedrijventerrein binnen gemeenten in de regio Uden-Veghel en omstreken.

In geval er sprake is van bedrijven uit eigen gemeente, waarvoor verplaatsing/uitbreiding zeer gewenst dan wel noodzakelijk is, zullen deze zo mogelijk bij voorrang worden behandeld.

5 Procedure tot verkoop

Schriftelijk verzoek

Een bedrijf dient een schriftelijk en onderbouwd verzoek in bij het College van Burgemeester en Wethouders om in aanmerking te komen voor een bouwperceel rekening houdende met het regionaal gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen regio Uden-Veghel en omstreken.

Optie

Voordat tot verlening van een optie wordt overgegaan wordt het bouwperceel vrijblijvend gereserveerd totdat een aan­vaardbaar plan wordt gepresenteerd. De optie wordt pas hierna gratis verstrekt voor een termijn van twee maanden en onder voorwaarde, dat alleen tot ver­koop wordt overgegaan, indien een voor de gemeente aanvaardbaar plan wordt gerealiseerd. Ver­lenging van de optie is in principe mogelijk met maximaal 10 maanden op voorwaarde, dat een op­tie­rente wordt betaald ter hoogte van de wettelijke rente exclusief BTW over de koopsom.

Ten aanzien van de optierente die een gegadigde betaalt vindt verrekening plaats met de koopsom indien de gegadigde het bouwkavel koopt. Deze verrekening vindt plaats ten tijde van het passeren van de akte van levering. Als de gegadigde niet koopt dient een eventuele periode van betaalde optieperiode alsnog voldaan te worden.

6 Contractvoorwaarden

In de koopovereenkomsten worden ondermeer de volgende onderwerpen opgenomen:

Staat van het perceel

Het perceel wordt geleverd in de staat waarin het zich op het moment van de overdracht bevindt.

Indicatief bodemonderzoek

Van het uit te geven perceel is de milieuhygiënische kwaliteit bepaald door het uitvoeren van een indicatief bodemonderzoek. Het perceel kan op grond van het bodemonderzoek dan wel een sane­ringsrapport overeenkomstig zijn bestemming worden gebruikt

Inrichtingsplan

De koper is verplicht aan de gemeente gelijktijdig met de omgevingsvergunningaanvraag een inrichtings­plan ter goedkeuring voor te leggen. Dit moet bevatten: de terreininrichting, de parkeerplaatsen (voldoen aan eis van parkeren op eigen terrein), in- en uitritten, afscherming van eventuele opslag, vuilwaterrioolsysteem, rioleringssysteem van terreinafwatering en rioleringssysteem voor terughouding en afvoer van schoon dakwater en de aansluitpunten hiervan op de gemeentelijke riolering. Inritten worden eerst aangelegd, nadat daartoe op basis van een door koper ingediende aanvraag een vergunning is verleend.

Er vindt eerst toetsing plaats, of een en ander vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening, verkeer of civieltechniek verantwoord is.

De inritten dienen te voldoen aan hetgeen is gesteld in de Beleidsnotitie Inritten zoals deze thans luidt of komt te luiden.

Akoestisch onderzoek

Men is verplicht een akoestisch onderzoek te laten verrichten, in ieder geval voor zover het de bedrij­ven­terreinen Doornhoek en De Dubbelen betreft.

Overige voorwaarden

Tevens worden aan verkoop de volgende voorwaarden verbonden:

• -

  na het verlenen van een onherroepelijke omgevingsvergunning is koper verplicht binnen 2 maanden aan te vangen met de bouwwerkzaamheden. Krachtens de Mandaatregeling gemeente Veghel 2012 kan er onder omstandigheden ontheffing worden verleend;

• -

  het perceel dient binnen 18 maanden te zijn bebouwd; Krachtens de Mandaatregeling gemeente Veghel 2012 kan er onder omstandigheden ontheffing worden verleend;

• -

  koper moet op eigen terrein voldoen aan eigen parkeerbehoefte conform de gemeentelijke parkeernormen;

• -

  een aanvraag voor inritten wordt getoetst aan de Beleidsnotitie Inritten;

• -

  men moet voldoen aan eisen met betrekking tot Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen voor utili­teits­bouw en voorzover van toepassing aan het beeldkwaliteitplan;

• -

  in principe dient het bedrijventerrein uitsluitend en alleen te worden gebruikt door de koper voor eigen bedrijfsactiviteiten.

Ontheffing ten aanzien van verkoopbeperkende maatregelen

Gezien de financiële crisis en de ontwikkeling van de verkoop van bouwkavels is het niet wenselijk om verkoopbelemmerende bepalingen voor kandidaat-kopers op te nemen en hebben deze inmiddels hun doel verloren. Dit betekent dat er sinds 1 januari 2012 voor een bouwkavel, gekocht en notarieel getransporteerd na 1 januari 2012, geen anti-speculatiebeding wordt opgenomen bij de verkoop van de bouwkavel.

Bouwkavels, gekocht en notarieel getransporteerd voor deze datum, kunnen derhalve niet vrij verkocht worden en daarvoor geldt de eis van voorafgaande schriftelijke toestemming van B&W onverkort.

7 Beheer van bedrijventerreinen

Ondernemersverenigingen

Het is van belang, dat de bedrijventerreinen qua beheer op een zodanig niveau blijven, dat zij een goede uitstraling hebben. Om dit in stand te kunnen houden is het van belang, dat de gemeente en de ondernemers zich gezamenlijk voor dit belang inzetten.

In dit verband wordt bij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen de koper verplicht gesteld om zodra de mogelijkheid daartoe aanwezig is, zich aan te sluiten bij een vereniging of stichting, die de belan­gen van de eigenaren respectievelijk de gebruikers van het betreffende bedrijventerrein behartigen.

Tevens is de koper verplicht deel te nemen aan de collectieve beveiliging van de Stichting Beveiliging Bedrijventerreinen gemeente Veghel, mits hierin op het betreffende bedrijventerrein wordt voorzien en

een aansluiting te nemen op het glasvezelnetwerk van Glasnet Veghel B.V., mits hier een glasvezelnetwerk is gerealiseerd en/of dit binnen 5 jaar na aankoop wordt gerealiseerd ten behoeve van de betreffende bedrijfskavel. Daarnaast zal koper ook een abonnement moeten aangaan met Glasnet Veghel B.V. teneinde gebruik te maken van dit glasvezelnetwerk. De koper zal binnen 3 maanden na oplevering van de nieuwbouw aan bovengenoemde verplichtingen voldoen. Deze voorwaarde zal blijven gelden zolang hij eigenaar van het verkochte is. Indien de koper zijn lidmaatschap/deelname opzegt in strijd met het vorenstaande, zal die opzegging hem niet ontslaan van zijn betalingsverplichtingen voor zover deze betrekking hebben op de genoemde activiteiten (contributie ondernemersvereniging, collectieve beveiliging en glasvezel).

Bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen wordt rekening gehouden met een optimale verhouding tussen de verkaveling van bouwpercelen en de openbare en groene ruimtes. Na realisatie van de lo­ca­tie kan het door veranderende omgevingsfactoren zoals het verleggen of afsluiten van een pad, nieu­we (planologische) inzichten of uit onderhoudtechnisch oogpunt mogelijk zijn om groenstroken en reststroken op verzoek van een belanghebbende (gedeeltelijk) te verkopen.

Om een juiste afweging te maken welke gronden wel en welke gronden niet verkocht kunnen worden is het van belang om een beleid te hebben om deze verzoeken uniform en doeltreffend af te hande­len.

Op 15 december 2009 heeft het College van Burgemeester en Wethouders besloten om snippergroenkaarten vast te stellen. Deze kaarten geven gedetailleerd weer welke gronden er per definitie niet verkocht kunnen worden, welke gronden wellicht verkocht kunnen worden en welke gronden zeker verkocht kunnen worden. Een en ander is na te lezen op www.veghel.nl, via de link “Leven”, “Natuur en recreatie”, onder het kopje “Snippergroenkaarten”. Echter is op deze kaarten niet al het gemeentelijk eigendom aangegeven. De reden hiervan is dat nog steeds voor een groot aantal locaties een individuele afweging gemaakt moet worden of de grond verkocht of in gebruik kan worden gegeven. Derhalve zijn er nadere voorwaarden opgesteld waaraan moet worden getoetst of een strook grond kan worden verkocht. Deze voorwaarden gelden alsdan voor zowel de gronden die op de kaart zijn aangegeven dat ze voor verkoop in aanmerking kunnen komen alsmede voor de gronden die niet op de kaarten vernoemd worden.

Een te verkopen strook grond moet derhalve voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. Eigendom

De aangrenzende grond is in eigendom van de aanvrager.

2. Planologische ontwikkelingen

Het gebied waarbinnen de strook is gelegen is niet meer in ontwikkeling en er zijn geen planologische ontwikkelingen binnen het gebied (te verwachten).

3. Functie

De strook heeft geen functie als openbaar nut (parkeerplaats, speelveld, enz.) of is geen functioneel groen. Hierbij wordt ook gekeken naar de relatie van de strook ten opzichte van omliggende begroei­ing en voorzieningen (boomkruinen, lichtinval, enz.).

4. Onderhoud

De verkoop van de strook grond heeft geen nadelige gevolgen voor het onderhoud van de omgeving en zal niet leiden tot verdere versnippering van het groen (het resterende gedeelte is te klein, bereikbaarheid enz.).

5. Verkeerssituatie

De verkoop van de strook grond heeft geen nadelige gevolgen voor de bereikbaarheid van gemeente, hulpdiensten, omwonenden en derden of er ontstaat geen gevaarlijke of onwenselijke verkeers­situa­tie, enz.

6. Cultuurhistorische waarde

Door de verkoop van de strook grond gaan er geen cultuurhistorische of archeologische waarden verloren.

7. Verkaveling

De verkoop heeft geen nadelige gevolgen voor de verkaveling en/of omliggende percelen (functio­neel, visueel, rechte kavels, enz.).

8. Kabels, leidingen en riolering

Er zijn geen kabels, leidingen, rioleringen, zakelijke rechten of andere voorzieningen aanwezig. Zijn deze wel aanwezig dan kan er met aanvrager een gebruiksovereenkomst worden aangegaan met een vergoeding voor het gebruik van de strook grond. Deze vergoeding wordt berekend conform onderstaand schema.

Een en ander mits voldaan wordt aan en rekening wordt gehouden met de eerder genoemde en navolgende voorwaarden.

9. Overige belanghebbenden

Er zijn geen overige belanghebbenden voor het aankopen van de strook grond. Zijn er wel meerdere belanghebbenden dan zal ook aan deze belanghebbenden de mogelijkheid moeten worden geboden om (een gedeelte van) de grond te kopen. Verkoop aan meerdere partijen kan enkel geschieden mits alle partijen instemmen met de aankoop van de grond of, als dit niet het geval is, er geen situatie ont­staat zoals geschetst onder punt 1 tot en met 8 in deze paragraaf.

10. Openbaarheid

De strook grond behoeft niet aan de openbaarheid te worden onttrokken. Is dit wel het geval dan is er in combinatie met hetgeen vermeld onder punt 8 geen gebruiksovereenkomst mogelijk. In de koop­over­eenkomst wordt een ontbindende voorwaarde opgenomen dat de procedure welke gevolgd dient te worden voor het ontrekken aan de openbaarheid positief wordt doorlopen.

Het College van Burgemeester en Wethouders kan in individuele gevallen afwijken of vrijstelling ver­lenen van de bovengenoemde voorwaarden. Is de gemeente zelf initiatiefnemer bij de verkoop van een rest- of groenstrook dan kan van bovengenoemde voorwaarden worden afgeweken.

Conform het bestuursakkoord 2006-2010 wordt er gestreefd naar een grondprijs die in overeenstem­ming is met marktconforme prijzen. In aansluiting hierop is de prijsopbouw van de grondprijs van rest­stroken gekoppeld aan de toegevoegde waarde ten opzichte van het reeds in eigendom zijnde per­ceel. Factoren die hierbij een rol spelen zijn de (toekomstige) gebruiksmogelijkheden en de ligging van de strook ten opzichte van de grond die reeds in eigendom is. Hierdoor ontstaan er drie catego­rie­ën op grond waarvan het perceel verkocht wordt:

• 1.

  Is de strook grond ten gunste van het uitbreiden of ontwikkelen van een bouwlocatie of ont­staan er bouwmogelijkheden dan geldt de grondprijs voor bouwgrond conform de nota grond­beleid, deel II.

• 2.

  Is de strook grond niet ten gunste van het doel genoemd onder punt 1 dan geldt bij een situatie waardoor het perceel breder wordt een grondprijs van 75 % van de grondprijs voor bouw­grond conform de nota grondbeleid, deel II.

• 3.

  Is de strook grond niet ten gunste van het doel genoemd onder punt 1 dan geldt bij een situatie waardoor het perceel dieper wordt een grondprijs van 50 % van de grondprijs voor bouw­grond conform de nota grondbeleid, deel II.

 Mocht de strook grond een combinatie zijn van de bovengenoemde categorieën dan zal de koopsom bepaald worden op basis van de individuele categorieën.

Het overdragen van de grond geschiedt door middel van het passeren van de akte van levering bij de notaris. De grondslag van deze akte is de overeenkomst tussen de gemeente en de koper. In deze overeenkomst kunnen nadere verplichtingen of eisen worden gesteld aan de te verkopen grond.

Voor bijzondere maatschappelijke functies, niet commercieel van aard, als scholen, sport- en zorgin­stellingen en overige maat­schap­pelijke voorzieningen zal een prijs gelden gelijk aan 50% van de vrije sector prijs met een marge naar boven en beneden van 25 procent. Met uitzondering van de woningcoöperatie aangezien daarvoor een prijs geldt van € 205,= / m2, ex btw. (prijspeil 2014).

Voor bijzondere maatschappelijke functies, niet commercieel van aard, als scholen, sport- en zorginstellingen en overige maatschappelijke voorzieningen zal een prijs gelden gelijk aan de 50% vrije sector prijs met een marge naar boven en beneden van 25 procent

Voor zover er zich omstandigheden voordoen, waarin deze nota niet voorziet en/of uit een oogpunt van redelijkheid de regels uit deze nota voorschriften niet kunnen worden gehandhaafd, is het College van Burgemeester en Wethouders bevoegd een afwijkend/aanvullend besluit te nemen.

In de Nota grondbeleid “Grondig Uden en Veghel” is opgenomen dat een actief grondbeleid gevoerd dient te worden. Mede als gevolg hiervan heeft de gemeente binnen een aantal ruimtelijke ontwikkelingen gronden verworven, of is het streven om deze gronden te gaan verwerven.

Van deze ruimtelijke ontwikkelingen worden grondcomplexen gevormd waarvan een eigen grondexploitatie wordt bijgehouden. In deze grondexploitaties wordt verslaglegging gedaan van de inkomsten en uitgaven die gepaard gaan met de ontwikkeling. Tevens wordt het geldelijk resultaat per eindwaarde en de netto contante waarde per 1 januari van het betreffende jaar berekend.

Deze grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari herzien waarbij de resultaten van het voorgaande jaar worden verwerkt en de prognose voor het restant van het complex wordt herzien. Verder wordt het complex tussentijds bijgesteld indien hier aanleiding toe is.

Aan het einde van het jaar zal tevens bezien worden welke (geprognosticeerde) winsten er uit de grondexploitatie kunnen worden genomen. Het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) geeft geen richtlijnen omtrent het nemen van winst bij grondexploitaties. Gemeenten hebben op dit punt beleidsvrijheid. Regel tot nu toe was dat de hoogte van deze winstneming afhankelijk is van het resultaat van de opbrengsten en het geprognosticeerde restant van de opbrengsten binnen het grondcomplex alsmede de risico’s die nog in het complex zitten alsmede de restant looptijd van het complex. In aanvulling hierop kan gesteld worden dat bij een verantwoord financieel beleid en beheer de algemene richtlijn past dat winsten pas worden genomen wanneer deze gerealiseerd zijn (het voorzichtigheidsbeginsel) en verliezen worden genomen wanneer deze te voorzien zijn (het realisatiebeginsel).

Voorwaarde voor de tussentijdse winstneming is dat een afgebakende fase van het grondcomplex is gerealiseerd en kan worden afgesloten, de winst in die fase is gerealiseerd en dat in vervolgfasen geen verliezen worden verwacht, tenzij daarvoor voldoende voorzieningen zijn getroffen. Afsluiting van een (fase van een) complex is mogelijk wanneer er geen bouwrijpe grond meer te verkopen is en er nog slechts enkele woonrijpmaak werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. De hiermee gepaard gaande kosten worden dan overgebracht naar het grondcomplex Verspreide panden. Door het pas verlaat nemen van de winsten kan dit resulteren in een positieve boekwaarde van het grondcomplex en een mogelijke stille reserve.

Gezien de risico’s in de grondexploitatie moet niet te vroeg winst worden genomen. Op korte termijn worden derhalve geen tussentijdse winstnemingen genomen. Na het bereiken van economische stabiliteit kunnen hernieuwd op langere termijn tussentijds winstnemingen worden genomen.

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de gemeente het eigendom behoudt en de erfpachter in beginsel het volle genot van de grond heeft en ook het recht om er een bouwwerk te realiseren. Het is een 'zakelijk overdraagbaar recht', derhalve een recht aan de grond verbonden en niet aan een persoon. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk wetboek en kent vele verschijningsvormen. Zo zijn onder meer tijdelijke erfpacht en voortdurende/eeuwigdurende erfpacht bekend.

Thans inventariseert de gemeente of er voldoende belangstelling en draagkracht is om gronden uit te geven middels het recht van erfpacht. Ook wordt gekeken onder welke voorwaarden gronden in erfpacht kunnen worden uitgegeven. Het College van Burgemeester en Wethouders zal de uiteindelijke voorwaarden voor de uitgifte van gronden onder erfpacht vaststellen indien deze wijze van uitgifte vruchtbaar lijkt.

Agrarische gronden die binnen een bepaald tijdsbestek voor woningbouw of andere ruimtelijke

plannen nodig zijn worden bij voorkeur in beheer gegeven. In beheer te geven agrarische

gronden kunnen worden verpacht. Op pacht van los land voor een periode

van 6 jaar of korter is het dwingende pachtrecht inzake pachtprijsbeheersing, bescherming

pachter ter zake van de continuïteit van de pachtovereenkomst en het voorkeursrecht van de

pachter niet van toepassing. Met kort lopende geliberaliseerde pachtcontracten kan de grond toch tijdig

beschikbaar komen voor de bestemmingen die de gemeente beoogt.

Langlopende pachtovereenkomsten worden beëindigd op het moment dat de gemeente de

gronden of een gedeelte van de gronden wil bestemmen voor niet tot de landbouw, veeteelt of

bosbouw betrekkelijke doeleinden. Voor pachtbeëindiging moet het algemeen belang, dat met

de maatregel gediend is, wel voldoende gewicht hebben.

Momenteel wordt bekeken of de huidige standaard pachtsom voor geliberaliseerde pachtcontracten van € 825,= per hectare omgebogen kan worden naar een marktconforme prijs. Mocht een relatief groot verschil bestaan tussen de huidige standaard pachtsom en de marktconforme pachtsom dan zal deze stapsgewijs aangepast worden.

Recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven de grond van de gemeente bouwwerken of beplanting in eigendom te hebben. Het recht van opstal is geregeld in boek 5, titel 8 van het Burgerlijk wetboek.

Voor het vestigen van het recht van opstal is een notariële akte en inschrijving in het openbaar register – Kadaster – vereist. In de akte wordt de opstalhouder de verplichting opgelegd aan de gemeente als eigenaar jaarlijks een bedrag – retributie – te betalen.

Per situatie zal door het College van Burgemeester en Wethouders de jaarlijkse retributie en contractvoorwaarden worden bepaald.

De bevoegdheden van de opstalhouder tot het gebruiken, aanbrengen of wegnemen van bouwwerken en beplantingen kunnen in de akte worden beperkt.

De gemeente verwerft voor met name grotere projecten als woningbouw en bedrijventerreinen diverse onroerende zaken. Daarbij wordt de gemeente vertegenwoordigd door ter zake deskundige ambtenaren of laat de gemeente zich vertegenwoordigen door een ter zake deskundige (taxateur, makelaar of rentmeester). De wederpartij wiens onroerende zaak moet worden verworven bezit in de meeste gevallen niet die deskundigheid en heeft de behoefte zich door een deskundige te laten bijstaan. Op basis van jurisprudentie is het gebruikelijk dat de wederpartij een vergoeding wordt toegekend voor de in redelijkheid gemaakte kosten van deskundige bijstand, omdat de bijstand heeft bijgedragen aan het bereikte akkoord.

Het berekenen van een percentage van de koopsom van de gemaakte kosten (de courtage) brengt met zich mee dat de deskundigenvergoeding niet in alle gevallen in redelijke verhouding staat tot de tijdsbesteding van de deskundige. In die gevallen ontstaat een onderhandelingssituatie over de hoogte van de courtage. Door substantieel verschil van inzicht over de redelijkheid van de courtage kan ongewenste druk op het slagen van de totale verwerving komen te staan.

Ten aanzien van de vergoeding van de deskundigenkosten zal in alle gevallen worden gekeken of het uitkeren van een vergoeding in het betreffende geval redelijk is. Daarna wordt gekeken of de vergoeding redelijk is in verhouding tot de geleverde inspanning/prestatie.

Het uitgangspunt inzake de vergoeding deskundigenkosten wordt in beginsel als volgt vastgesteld:

Bij een schadeloosstelling:

tot € 250.000,= bedraagt de vergoeding 2% met een minimum van € 1.000,=;

van € 250.000,- tot € 500.000,= bedraagt de vergoeding 1,75% met een minimum van € 5.000,=;

van € 500.000,- tot € 750.000,= bedraagt de vergoeding 1,5% met een minimum van € 8.750,=;

boven € 750.000,= bedraagt de vergoeding 1,2% met een minimum van € 11.250,- en met een

maximum van € 22.500,=.

De wederpartij en diens deskundigen worden in het begin van het onderhandelingstraject geïnformeerd. Bovendien geldt te allen tijden dat partijen van bovengenoemd model kunnen afwijken als daartoe in redelijkheid aanleiding bestaat.