Nieuwe vormen van woninggebruik

Beleidsregel

Inleiding

In Nederland en Amsterdam hebben zich de afgelopen jaren allerlei "nieuwe" vormen van woninggebruik ontwikkeld. Dit nieuwe type woninggebruik wijkt af van de traditionele vormen van het gebruik van een woning zoals deze gedefinieerd zijn in bestemmingsplannen en de huisvestingsverordening. In bestemmingsplannen en de huisvestingsverordening wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van "wonen" als er sprake is van "één huishouden". De jurisprudentie geeft aan dat er pas sprake is van één huishouden als er sprake is van een duurzame samenlevingsvorm.

De nieuwe vormen van woninggebruik vallen niet onder de definitie van één huishouden omdat het geen duurzame samenlevingsvormen zijn, en zijn dus in strijd met het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening.

Voorbeelden van "nieuwe" vormen van woninggebruik zijn:

• •

  short stay;

• •

  bed and breakfast;

• •

  kamergewijze verhuur (studenten die gezamenlijk een woning betrekken, kleinschalige woon-zorgprojecten en arbeidsmigranten die gezamenlijk een woning betrekken)

In zijn algemeenheid bestaat er in Amsterdam de wens om deze nieuwe vormen van woninggebruik te faciliteren en zo tegemoet te komen aan de wensen van de woonmarkt. Zo is er vanuit de centrale stad beleid ontwikkeld op het gebied van short stay en bed & breakfast. Tegelijkertijd wordt er in Amsterdam veel waarde gehecht aan de leefbaarheid van de woonwijken en is het niet de bedoeling dat deze nieuwe vormen van woninggebruik de leefbaarheid van de wijk aantasten.

Het College van B&W van de gemeente Amsterdam heeft in februari 2012 de "Gewijzigde Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en omzetting 2012" vastgesteld. De inzet van B&W is een toename van het aantal woningen en een andere samenstelling van de woningvoorraad die meer is toegesneden op de vraag.

In deze notitie zullen de verschillende nieuwe vormen van woninggebruik uiteen gezet worden en zal aangegeven worden wat het beleid van de centrale stad op dit gebied is. Vervolgens zal ingegaan worden op wat het stadsdeel voor beleid kan ontwikkelen om het beleid van de centrale stad adequaat uit te kunnen voeren. Daarnaast zullen enkele aspecten van de nieuwe vormen van woninggebruik behandeld worden waarover het stadsdeel zelfstandig keuzes kan maken. Tevens zullen de gevolgen die deze nieuwe vormen van woninggebruik hebben voor de handhaving besproken worden.

Short stay

Op 11 februari 2009 heeft de gemeenteraad ingestemd met de beleidsnotitie short stay waarin short stay in Amsterdam mogelijk is gemaakt. Hierbij werd het volgende overwogen: "Ons college ziet dat het aanbieden van woningen voor kort verblijf een mondiale ontwikkeling is die ook past bij een internationaal georiënteerde stad als Amsterdam".

Het beleid ten aanzien van short stay in Amsterdam is in juli 2012 door de gemeenteraad gewijzigd en dit nieuwe beleid is in november 2012 ingaan. In het nieuwe beleid is short stay als volgt gedefinieerd: Short stay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste 5 nachten en maximaal 6 maanden. In het nieuwe beleid is het minimum aantal nachten verlaagd tot 5 en is het vereiste van één huishouden losgelaten.

Voor short stay is in het kader van de Huisvestingsverordening een vergunning voor woningonttrekking nodig. De vergunning voor short stay moet, door de eigenaar, worden aangevraagd bij het stadsdeel waarin de te onttrekken woning is gelegen.

Om voor een onttrekkingvergunning in aanmerking te komen wordt getoetst aan de volgende criteria:

1. De woning moet een huurprijs boven de huurtoeslaggrens hebben;

2. Short stay moet in het bestemmingsplan niet expliciet uitgesloten zijn;

3. De periode van verhuur moet minimaal 5 nachten aaneensluitend zijn;

4. Een vergunning wordt niet verstrekt als een woning niet vrij is voor nieuwe bewoning;

5. De vergunning wordt voor een periode van maximaal 10 jaar verstrekt;

6. Er moet door de vergunninghouder een goede administratie worden bijgehouden;

7. De woning moet bewoond worden door één huishouden, dan wel door maximaal 4 personen;

8. De woning moet passen binnen eventueel aanvullend beleid ten aanzien van quotering of uitsluiting van bepaalde gebieden;

9. Er moet voldaan worden aan de in de vergunning opgenomen voorwaarden ten aanzien van leefbaarheid.

Voor nieuwbouw woningen (opgeleverd vanaf 1-1-2008) geldt het vergunningstelsel voor short stay niet, er hoeft dus geen shortstayvergunning te worden aangevraagd bij gebruik van de woning voor shortstay. Wel moet het gebruik van de woning passen binnen het kader van het bestemmingsplan.

Het nieuwe short stay-beleid van de centrale stad laat weinig ruimte voor de stadsdelen om zelf beleid ten aanzien van short stay te voeren. Het college van Amsterdam kiest voor het overal in Amsterdam toestaan van short stay in beginsel zonder quotum. Vanuit de centrale stad zijn criteria ontwikkeld in de Uitvoeringsnotitie Shortstay (oktober 2012), gebaseerd op het begrip leefbaarheid, op basis waarvan de stadsdelen een quotum kunnen instellen of eventueel tot uitsluiting van een gebied voor short stay kunnen overgaan. Voor het vaststellen van een quotum (verplicht minimum is 10% van de voorraad huurwoningen in de vrije sector) dient het stadsdeel een verdeelbesluit te nemen. Als het stadsdeel een gebied voor short stay wil uitsluiten dient dit ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het college.

Dankzij het door de centrale stad ontwikkelde beleid kan geconcludeerd worden dat het stadsdeel voor short stay nauwelijks eigen beleid meer hoeft te ontwikkelen. Het stadsdeel dient te bepalen of ze een quotum wil instellen of een gebied voor short stay wil uitsluiten. Het stadsdeel Zuidoost heeft ervoor gekozen geen quotum in te stellen noch een gebied voor short stay uit te sluiten. Tevens dient het stadsdeel Zuidoost de bestemmingsplannen zodanig aan te passen dat short stay in woningen toegestaan is.

Het stadsdeel is in het short stay-beleid verantwoordelijk gemaakt voor de afgifte van de onttrekkingvergunning. Sinds 2009 zijn in stadsdeel Zuidoost geen aanvragen ingediend voor een short stay vergunning. Er is voor gekozen om geen quotum in te stellen in stadsdeel Zuidoost omdat er sinds 2009 nog geen één short stay vergunning is aangevraagd in Zuidoost.

In het nieuwe short stay beleid van de Gemeente Amsterdam staan, ten aanzien van eventuele strijdigheid met het bestemmingsplan, de volgende zinnen: "Het is niet de bedoeling dat de aanbieders met extra administratieve lasten worden geconfronteerd. De procedure voor een vergunning short stay en een eventuele procedure inzake het bestemmingsplan moeten daarom naadloos op elkaar aansluiten en ook geen extra leges betekenen."   

Uitvoering van deze beleidsregel zou betekenen dat bij een aanvraag voor een onttrekkingvergunning voor short stay niet ook een omgevingsvergunning (als er sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan) afgegeven mag worden omdat dit voor de aanvrager extra leges zou betekenen. De afgifte van een omgevingsvergunning om de strijdigheid met het bestemmingplan op te heffen is echter een wettelijke verplichting evenals het betalen van leges voor deze vergunning.

Voorstel 1: Bij een aanvraag om een short stay vergunning moet betaald worden voor de onttrekkingvergunning maar tevens voor de omgevingsvergunning om de strijdigheid met het bestemmingsplan op te heffen.

Het bovenstaande voorstel is in overeenstemming met de wettelijke regels en de legesverordening van Amsterdam. Het is echter in strijd met het nieuwe short stay beleid van Amsterdam.

Bed and breakfast

Het college van Amsterdam heeft op 20 november 2007 de Nota Hotelbeleid 2007-2010 vastgesteld. In deze nota wordt het volgende gezegd over Bed and Breakfast:

"Bed & Breakfast (B&B) ofwel logies en ontbijt, mag onder voorwaarden door particulieren worden aangeboden in woningen. B&B mag uitsluitend worden aangeboden in woonruimte en er mag aan maximaal 4 personen logies worden verschaft. De woning dient bewoond te worden door de hoofdbewoner en het pand dient officieel de bestemming wonen te hebben; maximaal 40% van de woning mag gebruikt worden voor een B&B. Voor een B&B zijn geen vergunningen nodig, wel dient een B&B gemeld te worden bij het stadsdeel en moet een hotelregister worden bijgehouden.

B&B is van belang voor een divers aanbod. Gezien de beperkte bijdrage aan het kameraanbod en het feit dat er voor B&B in mindere mate regels gelden en geen bestemming "hotel" is vereist, valt dit buiten de scope van deze nota. Er is geen behoefte aan centraal stedelijk beleid op het gebied van B&B."

De Nota Hotelbeleid verzuimt te vermelden dat een B&B niet automatisch is toegestaan van het bestemmingsplan als het pand officieel de bestemming "wonen" heeft. Sommige huisgebonden beroepen, de vrije beroepen zoals het beroep advocaat of belastingconsulent, zijn vanuit de jurisprudentie automatisch toegestaan als huisgebonden beroep. Andere huisgebonden beroepen moeten expliciet in het bestemmingsplan toegestaan worden. Voor het huisgebonden beroep B&B dient expliciet toestemming gegeven te worden in het bestemmingsplan.

In de Horecanota 2007-2012 van Stadsdeel Zuidoost is geen beleid opgenomen ten aanzien van B&B. In de nota staat wel dat een uitbreiding van het aantal hotelbedden wenselijk is.

Voorstel 2: In stadsdeel Zuidoost zal bij een aanvraag omgevingsvergunning worden meegewerkt aan een ontheffing van de bepalingen van het bestemmingsplan om de vestiging van een B&B mogelijk te maken. Tevens zal in nieuw te ontwikkelen bestemmingsplannen in stadsdeel Zuidoost de vestiging van een B&B in een woning worden toegestaan.

Door uitvoering te geven aan bovenstaand beslispunt wordt het beleid dat ten aanzien van B&B in de Nota Hotelbeleid 2007-2010 is vastgesteld door het college van Amsterdam, ook in stadsdeel Zuidoost uitgevoerd. De voorwaarden die gesteld worden in de Nota Hotelbeleid 2007-2010 bij de uitoefening van een B&B zijn ook in Zuidoost van toepassing.

Kamergewijze verhuur

Een andere veel voorkomende vorm van gebruik van een woning is de kamergewijze verhuur van woningen. Kamergewijze verhuur van een woning is in strijd met de bestemmingsplannen van Zuidoost en tevens in strijd met de Huisvestingsverordening van Amsterdam.

Kamergewijze verhuur van een woning is in strijd met het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening omdat er bij kamergewijze verhuur geen sprake is van wonen door één huishouden. De woning wordt opgesplitst in kamers die bewoond worden door gescheiden huishoudens. Kamergewijze verhuur van een woning is elke verhuur van een woning ten behoeve van wonen voor een periode langer dan 6 maanden waarbij er door meer dan één (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden gewoond wordt.

De huidige strijdigheid van kamergewijze verhuur met de bestemmingsplannen en de Huisvestingsverordening valt op te heffen door aanpassing van de bestemmingsplannen en door beleid te ontwikkelen waarmee een woningomzettingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening afgegeven kan worden.

In december 2009 heeft het stadsdeel Zuidoost de Uitvoeringsregels Woningonttrekking Stadsdeel Zuidoost, onttrekken, samenvoegen en omzetten, vastgesteld. Deze Uitvoeringsregels zijn een uitwerking van de door B&W vastgestelde Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting. In deze Uitvoeringsregels wordt zeer restrictief omgegaan met de mogelijkheid om in stadsdeel Zuidoost woningen om te zetten en geschikt te maken voor kamergewijze verhuur.

Hoewel kamergewijze verhuur in strijd is met de bestemmingsplannen van Zuidoost en tevens met de Huisvestingsverordening, gebeurt het in de praktijk toch regelmatig. Er blijkt veel vraag te zijn naar kamergewijze verhuur. Er kan onderscheid gemaakt worden naar drie situaties waarbij in Zuidoost sprake is van kamergewijze verhuur.

• •

  - Arbeidsmigranten,mensen die uit hun geboorteland vertrekken en zich in Nederland vestigen om hier te gaan werken en gezamenlijk in een woning wonen;

• •

  - Begeleid wonen, individuen met een zorgvraag wonen samen (met een begeleider) in een woning;

• •

  - Studenten, meerdere studenten bewonen gezamenlijk een woning. De eigenaar verhuurt kamers of de eigenaar woont er zelf en verhuurt kamer(s).

Het stadsdeel Zuidoost heeft de afgelopen jaren een beleid gevoerd gericht op het vergroten van huisvestingsmogelijkheden voor studenten. Zo wil het stadsdeel in Holendrecht-West in samenwerking met Eigen Haard en Stadgenoot 20 vrije sector huurwoningen na mutatie ter beschikking stellen aan studenten.

Om te voldoen aan de maatschappelijke vraag naar kamergewijze verhuur en om de beleidsdoelstellingen die het stadsdeel heeft met kamergewijze verhuur voor studenten te kunnen realiseren zal het stadsdeel de "Uitvoeringsregels Woningonttrekking Stadsdeel Zuidoost, onttrekken, samenvoegen en omzetten" minder restrictief maken. Nadat de gewijzigde Uitvoeringsregels op stadsdeelniveau zijn vastgesteld door het dagelijks bestuur zal het voor studenten, arbeidsmigranten en begeleid wonen projecten, onder voorwaarden, mogelijk zijn om een woningomzettingsvergunning te verkrijgen.

Voorstel 3: Het stadsdeel wijzigt de "Uitvoeringsregels Woningonttrekking Stadsdeel Zuidoost, onttrekken, samenvoegen en omzetten" zodat het, onder voorwaarden, mogelijk is om een woningomzettingsvergunning te verkrijgen.

In de Uitvoeringsregels zijn de volgende voorwaarden opgenomen ten aanzien van het aantal bewoners dat in een woning mag wonen om voor een omzettingvergunning voor kamergewijze verhuur in aanmerking te komen:

• •

  - Er mogen niet meer dan 4 personen wonen in de woning;

• •

  - In woningen kleiner dan 80 m2 bvo mogen niet meer dan 3 personen wonen;

• •

  - In woningen kleiner dan 60 m2 bvo mogen niet meer dan 2 personen wonen;

• •

  - Bij omzettingen in het kader van begeleid wonen, dient uitgegaan te worden van minimaal 12 m2 bvo per bewoner van het project. Er geldt geen maximum aan bewoners.

Zoals aangegeven in de Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting is kamergewijze verhuur van woningen waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, niet toegestaan.