Uitvoeringsregels Woningonttrekking Zuid 2012

1 Definities

In deze uitvoeringsregels wordt verstaan onder:

• •

  koopwoning: door de eigenaar bewoonde woonruimte of niet verhuurde woonruimte bestaand uit een afzonderlijk appartementsrecht;

• •

  onzelfstandige bedrijfswoning: onzelfstandige woning die slechts via de bedrijfsruimte toegankelijk is en/of afhankelijk is van voorzieningen van de bedrijfsruimte;

• •

  de oppervlakte in m2: de gebruiksoppervlakte als bedoeld in het Bouwbesluit en NEN 2580;

• •

  eigenaar-bewoner: iemand die zowel eigenaar als bewoner is. Iemand wordt als bewoner aangemerkt als hij tenminste een jaar tot het huishouden behoort en een jaar op het adres waarvoor de vergunning wordt aangevraagd staat ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA).

• •

  huurprijsgrens: de huurtoeslaggrens conform artikel 13, eerste lid onder a, van de Wet op de Huurtoeslag

2 Samenvoegen

Een samenvoegingsvergunning wordt in de regel slechts verleend voor twee woonruimten; in bijzondere gevallen zal een samenvoegingvergunning worden verleend voor meer dan twee woonruimten, mits voldoende onderbouwd en niet leidend tot extra verlies van woonruimte met een huur beneden de huurprijsgrens.

In het geval een eigenaar-bewoner als bedoeld in 5.2 van de Centraalstedelijke Beleidsregels een woning beneden de huurprijsgrens wil samenvoegen in verband met de omvang van zijn huishouden wordt een vergunning alleen verleend als wordt voldaan aan alle onder a en b genoemde vereisten:

a. het huishouden waarvoor de samenvoeging wordt gevraagd woont kleiner dan:

  70 m² voor een huishouden van één of twee personen;

  90 m² voor een huishouden drie of meer personen;

en

b. alle leden van het huishouden dienen tenminste een jaar tot dat huishouden te behoren en op het betreffende adres te zijn ingeschreven in Gemeentelijke Basisadministratie

(GBA). Kinderen die nog geen jaar oud zijn worden gezien als leden die al een jaar tot het huishouden behoren en een jaar staan ingeschreven. Ook ongeboren kinderen worden zo gezien als een medische verklaring wordt overgelegd waaruit blijkt dat de zwangerschap tenminste drie maanden is gevorderd.

Voor samenvoegen beneden en boven de huurprijsgrens door eigenaar-bewoners van woningen is geen compensatie vereist.

In aanvulling op de centraal-stedelijke beleidsregels kan ook een samenvoegingsvergunning worden verleend aan particuliere verhuurders, die door middel van samenvoegen van woningen beneden de huurprijsgrens een grote huurwoning met een huurprijs onder de € 930, als met deze eigenaren vergelijkbare aanbiedingsafspraken zijn te maken als met woningcorporaties, als beschreven in paragraaf 5.1. van de centraal-stedelijke beleidregels, en mits dit blijft binnen het van toepassing zijnde quotum.

3 Woningonttrekking

Specifieke situaties die kunnen samenhangen met de individuele situatie van de aanvrager of beleid van het stadsdeel om economisch/maatschappelijke ontwikkelingen te

stimuleren zoals genoemd in 7.3 van het Centraalstedelijke Beleid zijn aanwezig als er sprake is van: 

a. een onttrekking van een woonruimte met een dubbele bestemming, die in het bestemmingsplan zowel de bestemming woonruimte heeft als door de aanvrager gewenste niet-woonruimte bestemming;

b. een onttrekking van een woonruimte ten behoeve van een maatschappelijke voorziening met een duidelijk buurtgebonden karakter;

c. een onttrekking van onzelfstandige bedrijfswoonruimte;

d. een onttrekking door sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw van woningen, waarbij deze nieuwbouw een door het dagelijks bestuur gewenste economische/maatschappelijke ontwikkeling is;

e. een economisch/maatschappelijke ambitie als bedoeld in 5.1 van de Centraalstedelijke Beleidsregels;

Dit moet door de aanvrager van de woningonttrekking worden aangetoond.

4 Omzetting

Voor koopwoningen en huurwoningen boven de prijsgrens kan een vergunning worden verleend voor het creëren van onzelfstandige studentenwoningen en het creëren van onzelfstandige woningen voor huishoudens met een specifieke zorgbehoefte. De aanvraag moet worden gedaan door een instelling die zich krachtens haar doelstellingen richt op de belangen van studenten of huishoudens met een specifieke zorgbehoefte. In voorkomende gevallen wordt ook getoetst op effecten voor de leefbaarheid.

5 Reële compensatie

Een aanbod voor een nieuw te creëren woonruimte als bedoeld in 4.2 van de Centraalstedelijke Beleidsregels is in ieder geval niet gelijkwaardig als deze woonruimte:

-      in oppervlakte meer dan 30% afwijkt van de oppervlakte van de te onttrekken, samen te voegen of om te zetten woonruimte, of

-      een huurprijs heeft hoger dan de huurprijsgrens, terwijl de woonruimte waarvoor onttrekking, samenvoeging of omzetting wordt gevraagd, een huurprijs heeft lager dan de huurprijsgrens.

Een aanbod als bedoeld in 4.2 van de Centraalstedelijke Beleidsregels tot reële compensatie wordt in ieder geval niet geaccepteerd als:

-      Deze niet is gelegen in het gebied met de hoge markdruk, dus in Stadsdeel Centrum of Stadsdeel Zuid

of

-     Het geen nieuwe, na de samenvoeging of de onttrekking te creëren woonruimte betreft die wordt toegevoegd aan de woningvoorraad. "Een nieuwe woonruimte is een ruimte, die in het kader van de aanvraag wordt aangeboden, en die niet feitelijk in gebruik is, de laatste tien jaar feitelijk in gebruik is geweest, of in het vigerend bestemmingsplan is bestemd als woonruimte.".

6 Financiële compensatie

In overeenstemming met 4.1 van de Centraalstedelijke Beleidsregels bedraagt de financiële compensatie een percentage van de WOZ-waarde:

• •

  bij onttrekking van zelfstandige woonruimte: 12 %

• •

  bij omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: 8 %

• •

  bij samenvoeging van zelfstandige woonruimtes: 6 %

• •

  bij onttrekking of samenvoeging van onzelfstandige woonruimtes: 4 %

Voor het berekenen van de compensatie bij samenvoeging wordt uitgegaan van de WOZ waarde van de kleinste woning die bij de samenvoeging is betrokken. Voor de kleinste woning wordt gekeken naar de oppervlakte in m2. Ingeval meerdere woningen zijn betrokken zal het percentage proportioneel worden vastgesteld.

7 Vrijstelling van financiële compensatie

Vrijstelling van financiële compensatie kan worden verleend als er sprake is van:

a. economisch/maatschappelijke ambitie zoals bedoeld in 3 onder e van deze uitvoeringsregels;

b. omzetting voor het creëren van studentenwoningen en het creëren van woningen voor huishoudens met een specifieke zorgbehoefte zoals bedoeld in 4 van deze uitvoeringsregels;

c. onttrekking door sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw waarbij de nieuwbouw een gewenste economische/maatschappelijke ontwikkeling is zoals genoemd in 7.3 van de Centraalstedelijke Beleidsregels;

d. samenvoeging door woningcorporaties als bedoeld in artikel 7.2. van de Centraalstedelijke Beleidsregels.

e. samenvoeging door particuliere verhuurders in het geval zij dezelfde aanbiedingsafspraken willen maken als de corporaties onder e.

Toelichting

Inleiding

De vergunningverlening op het gebied van woningonttrekking, - samenvoeging en -omzetting is gebaseerd op hoofdstuk III paragraaf 1 artikel 30 t/ 32 van de Huisvestingswet, hoofdstuk 3 Afdeling 1 paragraaf 3 van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 en de Centraalstedelijke Beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting 2012.

Het stadsdeel heeft niet de bevoegdheid zelfstandig beleidsregels vast te stellen, maar kan wel regels vaststellen ter uitvoering van de regionale verordening en centraalstedelijke beleidsregels.

De "Uitvoeringsregels Woningonttrekking Zuid 2012" zijn zodanig opgesteld dat de centraalstedelijke beleidsregels als kader gelden en alleen waar nodig aanvullende bepalingen zijn opgenomen. Deze bepalingen regelen de wijze waarop het stadsdeel omgaat met de ruimte die de centraalstedelijke beleidsregels bieden voor uitwerking door stadsdelen, te weten:

- gebiedsgerichte beleidsoverwegingen uit paragraaf 5.2.;

- economisch maatschappelijke ambities en het onttrekken van bepaalde woningtypen voor specifieke (zorg)groepen of combinatie van wonen/werken volgens paragraaf 5.1.;

- specifieke situaties waarin het belang van de aanvrager groter wordt geacht dan het belang van de woningvoorraad volgens paragraaf 7.3.;

- vrijstelling van financiële compensatie bij woningonttrekking in verband met bestemmingswijziging en bij samenvoegen volgens paragraaf 5.2 en 7.2.;

- kamergewijze verhuur volgens paragraaf 6.

Deregulering

Het dagelijks bestuur heeft aangegeven dat het onderwerp woningonttrekking in aanmerking komt voor deregulering. Hiermee is beoogd zowel de regeldruk voor de burger te beperken als ook de werkprocessen binnen het stadsdeel te vereenvoudigen. De keuzes die zijn gemaakt zijn mede bezien vanuit het belang van deregulering: wordt niet onnodig een belemmering opgeworpen voor het realiseren van het belang van de aanvrager van een vergunning? Om deze reden is het samenvoegen door eigenaar-bewoners vereenvoudigd, is woningonttrekking in geval van vervangende nieuwbouw in bepaalde gevallen gemakkelijker gemaakt  en is meer dan tot nu toe gebruik gemaakt van de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van de eis van reële of financiële compensatie.

De vereenvoudiging voor eigenaar-bewoners is tweeërlei:

- voor samenvoeging van een door de eigenaar-bewoonde woning met een woning beneden de huurprijsgrens gelden vereenvoudigde voorwaarden;

- voor samenvoeging door eigenaar-bewoners is zonder compensatie mogelijk; in dat geval weegt het belang van de aanvrager zwaarder dan het belang van de woningvoorraad.

Woningonttrekking is mogelijk gemaakt als sprake is van:

- dubbelbestemming in het bestemmingsplan;

- een buurtgebonden maatschappelijke voorziening;

- een onzelfstandige bedrijfswoning;

- door het dagelijks bestuur gewenste sloop en vervangende nieuwbouw van woningen;

- een (gebiedsgerichte) economisch/maatschappelijke ambitie;

Vrijstelling van reële en financiële compensatie kan worden verleend als sprake is van:

- een (gebiedsgewijze) economisch/maatschappelijke ambitie;

- omzetting voor het creëren van studentenwoningen en het creëren van woningen voor huishoudens met een specifieke zorgbehoefte;

- onttrekking door sloop ten behoeve van door het dagelijks bestuur gewenste vervangende nieuwbouw;

- samenvoeging door corporaties en particuliere verhuurders tot grote woningen beneden de huurprijsgrens of beneden de huurgrens van het middensegment, wanneer de aanvrager bereid is tevens aanbiedingsafspraken te maken.

Economisch/maatschappelijke ambitie

In paragraaf 3 van de uitvoeringsregels is geregeld dat het stadsdeel woningonttrekking kan toestaan als er sprake is van vervangende nieuwbouw van woningen, die door het dagelijks bestuur een gewenste maatschappelijke ontwikkeling is (art. 3.d.). Tevens is woningonttrekking mogelijk als sprake is van een economisch/maatschappelijke ambitie als bedoeld in 5.1. van de Centraalstedelijke Beleidsregels (art. 3.e.).

Vervangende nieuwbouw van woningen brengt veelal met zich mee dat het woningaantal, de huurhoogte en/of de financieringscategorie van de nieuwe woningen verschilt van die in de bestaande situatie. Het dagelijks bestuur kan met gebruikmaking van artikel 3.d. van de uitvoeringsregels de vervangende nieuwbouw aanwijzen als een economisch/maatschappelijk gewenste ontwikkeling, bijvoorbeeld wanneer sprake is van voldoende inspanning om het aantal woningen te optimaliseren en/of voldoende differentiatie in woninggrootte en (huur)prijs aan te brengen. Tevens is sprake van een economisch/maatschappelijk gewenste ontwikkeling wanneer uit door de aanvrager te overleggen gegevens blijkt dat de bestaande woningen naar de mening van het dagelijks bestuur onvoldoende van kwaliteit zijn en redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat deze worden gerenoveerd. Hiervan is onder meer sprake als de kosten van het treffen van voorzieningen onevenredig hoog zijn in verhouding tot de te verwachten opbrengsten. Hiervan is geen sprake als het onderhoudsverplichtingen betreft welke volgens de regelgeving voor rekening zijn van de aanvrager/verhuurder.

Woningonttrekking door functiewijziging kan worden toegestaan als met deze functiewijziging een door het bestuur vastgestelde economisch/maatschappelijke ontwikkeling wordt gediend. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een gebiedsgericht ontwikkelingsplan.