Uitvoeringsregels Woningonttrekking stadsdeel Zuidoost Onttrekken, Samenvoegen en Omzetten

Uitvoeringsregels Woningonttrekking stadsdeel Zuidoost

Onttrekken, Samenvoegen en Omzetten 

Inhoudsopgave

1.         Wettelijk kader en flankerend beleid

1.1 Huisvestingswet

1.2 Regionale Huisvestingsverordening

1.3 Amsterdamse beleidsregels woningonttrekking

1.3.1 Belangenafweging

1.3.2 Compensatie

1.3.3 Criteria individuele belangenafweging

2.         Belangenafweging en flankerend beleid stadsdeel Zuidoost

2.1 Bestemmingsplannen stadsdeel Zuidoost

2.2 Woonvisie stadsdeel Zuidoost

2.3 Stedelijke Vernieuwing, gebiedsgerichte aanpak

3.         Uitvoeringsregels woningonttrekking stadsdeel Zuidoost

3.1 Onttrekking

3.1.1 Welke woonruimte mag worden onttrokken?

3.1.2 Voorwaarden

3.1.3 Bijzondere omstandigheden

3.2 Samenvoeging

3.2.1 Welke woonruimte mag worden samengevoegd?

3.3 Omzetting

3.4 Compensatie

4.         Inwerkingtreding

Aanleiding

Op 7 februari 2012 heeft B&W van Amsterdam de gewijzigde "Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting" vastgesteld. In navolging van deze wijziging van B&W  van Amsterdam wijzigt het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost tevens de in december 2009 vastgestelde "Uitvoeringsregels Woningonttrekking Stadsdeel Zuidoost, onttrekken, samenvoegen en omzetten". 

De Uitvoeringsregels zijn een uitwerking van de Regionale Huisvestingsverordening 2010 van de Stadsregio Amsterdam en het stedelijke beleidskader van de gemeente Amsterdam "Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting".

De Uitvoeringsregels bevatten de uitvoeringsregels voor toetsing van aanvragen voor woningonttrekking om het algemeen belang van behoud of samenstelling van de woningvoorraad in Zuidoost te kunnen afwegen tegen het individuele belang van de aanvrager. Met deze nota wordt beoogd een transparant toetsingskader neer te zetten in Amsterdam Zuidoost.

Deze nota is niet van toepassing op de onttrekkingvergunning die voor short stay kan worden afgegeven. Daarvoor is beleid ontwikkeld vanuit de centrale stad, het "Beleid Short Stay; vernieuwd beleid voor kort wonen in Amsterdam".

1.       Wettelijk kader en flankerend stedelijk beleid

1.1. Huisvestingswet

Eén van de instrumenten ter bescherming van de woningvoorraad is het beperken van het onttrekken, samenvoegen en omzetten van woningen. Het wettelijk kader van dit instrument is artikel 30 van de Huisvestingswet.

Artikel 30 van de Huisvestingswet bepaalt het volgende:

"Het is verboden een woonruimte die behoort tot een door de Gemeenteraad in de Huisvestingsverordening daartoe, met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van Burgemeester en Wethouders:

a) aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is;

b) met andere woonruimte samen te voegen;

c) van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten."

1.2.  Regionale Huisvestingsverordening

De Stadsregio is sinds 1 januari 2006 bevoegd tot het vaststellen van regels met betrekking tot de wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor Amsterdam gelden de regels voor woningonttrekking die zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening van de Stadsregio Amsterdam die op 1 januari 2010 van kracht wordt.

De regels over woningonttrekking uit hoofdstuk 3 van de Regionale Huisvestingverordening 2010 vormen de basis voor het Amsterdamse stedelijke beleidskader en dragen de bevoegdheid voor de vergunningverlening voor woningonttrekking over aan de stadsdelen.

1.3. Amsterdamse beleidsregels woningonttrekking

Aan de hand van de regels uit de Regionale Huisvestingsverordening heeft de gemeente Amsterdam een stedelijk beleidskader geformuleerd voor de vergunningverlening van woningonttrekking in de stadsdelen. Bij de vergunningverlening voor woningonttrekking is stadsdeel Zuidoost gebonden aan de onderstaande kaders.

•1.3.1.                                Belangenafweging

De vergunningaanvraag wordt individueel beoordeeld op grond van een belangenafweging tussen het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad in het stadsdeel en het belang van de aanvrager. De belangenafweging kan tot de volgende uitkomsten leiden:

• •

  het belang van de aanvrager is even groot of groter dan het belang van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De vergunning wordt dan zonder voorwaarden verleend.

• •

  het belang van de woonruimtevoorraad is groter dan het belang van de aanvrager, maar dat dit belang kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften. De vergunning wordt dan verleend onder voorwaarden, bijvoorbeeld van compensatie (reëel of financieel).

• •

  het belang van de woonruimtevoorraad is groter dan het belang van de aanvrager en dat dit belang niet door het stellen van voorwaarden kan worden gediend. De vergunning wordt dan geweigerd.

•1.3.2.                                Compensatie

Aan de woningonttrekkingsvergunning kan het Stadsdeel de voorwaarde van financiële of reële compensatie verbinden. Stadsbreed gelden voor de financiële compensatie de volgende percentages van de WOZ-waarde per onttrekkingscategorie:  

• •

  12% bij onttrekking van zelfstandige woonruimte

• •

  8% bij omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte

• •

  6% bij samenvoeging van zelfstandige woonruimte (berekend over de kleinste woning)

• •

  4% bij onttrekking of samenvoeging van onzelfstandige woonruimte.

Reële compensatie is het creëren van vervangende woonruimte voor de onttrokken woonruimte. De vervangende woonruimte moet naar het oordeel van het Stadsdeel ten minste wat betreft omvang, kwaliteit, ligging en/huurprijs gelijkwaardig zijn aan de woonruimte die onttrokken wordt. Bij reële compensatie heeft men een jaar de tijd om de vervangende woonruimte in het Stadsdeel beschikbaar te stellen.

•1.3.3.                                Criteria individuele belangenafweging

Om te voorkomen dat de belangenafweging op willekeurige gronden plaatsvindt, heeft de gemeente Amsterdam algemene criteria meegegeven aan de stadsdelen en criteria die gelden per marktgebied. Stadsdeel Zuidoost wordt geacht de volgende uitgangspunten te hanteren bij de belangenafweging en het opstellen van beleidsregels voor woningonttrekking:

• •

  Het stadsdeel kan concrete economische of maatschappelijke criteria voor de belangenafweging opstellen.

• •

  Het stadsdeel kan concrete criteria in verband met de leefbaarheid voor de belangenafweging opstellen.

• •

  Woningonttrekking wordt toegestaan zonder voorwaarden als de woningonttrekking plaatsvindt in het kader van de stedelijke vernieuwing.

• •

  Woningcorporaties zijn vrijgesteld van financiële compensatie bij samenvoegen tot grote betaalbare huurwoningen voor gezinnen met een laag inkomen

• •

  Het omzetten van zelfstandige woonruimte, waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, in kamergewijze verhuur is niet toegestaan. Het stadsdeel kan zelf bepalen of zij kamergewijze verhuur toestaat in duurdere koop en huurwoningen.

2.       Belangenafweging en flankerend beleid stadsdeel Zuidoost

2.1.  Bestemmingsplannen stadsdeel Zuidoost

Het onttrekken of omzetten van een woning door middel van een onttrekkingvergunning is over het algemeen strijdig met de bepalingen van de bestemmingsplannen van stadsdeel Zuidoost. Alleen als er van het bestemmingsplan ook andere functies zijn toegestaan zoals short stay, centrumvoorzieningen of kamergewijze verhuur, en de onttrekking of omzetting past binnen deze andere functies, is er bij een onttrekking of omzetting geen sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan.

Het antwoord op de vraag of er bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning sprake is van strijd met het bestemmingsplan is van belang voor het al dan niet verlenen van een dergelijke vergunning. Hier wordt verder op ingegaan in Hoofdstuk 3 van de Uitvoeringsregels.

2.2.  Woonvisie stadsdeel Zuidoost

In de woonvisie voor stadsdeel Zuidoost die op 30 juni 2009 is vastgesteld door de Stadsdeelraad wordt de ambitie uitgesproken om extra aandacht te geven aan groepen bewoners die vanwege het huidige aanbod moeite hebben om binnen Zuidoost een stap in hun wooncarrière te zetten en instromers die een bijdrage kunnen leveren aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en een goed voorzieningenniveau. Specifiek worden midden en hogere inkomensgroepen genoemd, waarvoor het huidige woningaanbod in Zuidoost niet toereikend is. Zij verlaten het stadsdeel, waardoor koopkracht voor voorzieningen weglekt.

Een middel als samenvoegen kan een bijdrage leveren aan het creëren van een gevarieerde woningvoorraad en daarmee het behouden van de koopkrachtige bewoners voor Zuidoost.

(voor de volledige woonvisie zie http://www.zuidoost.amsterdam.nl/).

2.3. Stedelijke Vernieuwing, gebiedsgerichte aanpak

Sinds 1992 is er een grootschalige stedelijke vernieuwingsoperatie aan de gang in de Bijlmermeer. Om leegstand en leefbaarheidsproblemen tegen te gaan werd destijds besloten tot een ingrijpende aanpak van de eenzijdige woningvoorraad van het vernieuwingsgebied, die voornamelijk uit de kenmerkende honingraat galerijflats bestond in de sociale huur.

Omdat het stadsdeel betrokken is geweest bij de planvorming, spreekt het voor zich dat er geen voorwaarden worden verbonden aan woningonttrekking in het kader van de stedelijke vernieuwingsoperatie in de Bijlmermeer. Dezelfde argumenten om geen voorwaarden te verbinden aan woningonttrekking gelden ook bij andere vormen van gebiedsgerichte aanpak waarbij afspraken met het stadsdeel over woningonttrekking zijn gemaakt.

3.       Uitvoeringsregels woningonttrekking stadsdeel Zuidoost

Bij de uitvoeringsregels voor woningonttrekking wordt onderscheid gemaakt tussen onttrekking met verlies van de woonfunctie "onttrekking" en woningonttrekking met behoud van de woonfunctie, of te wel "samenvoeging" of "omzetting". De laatste vorm van woningonttrekking betreft het omzetten van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte.

Aangegeven wordt welke voorwaarden gelden en/of compensatie vereist is. Deze compensatie is uitgewerkt in paragraaf 3.4 "Compensatie" en paragraaf 1.3 "Amsterdamse beleidsregels woningonttrekking" van deze notitie.

3.1. Onttrekking

De volgende uitvoeringsregels gelden in Zuidoost wanneer woonruimte wordt onttrokken ten behoeve van een niet-woonfunctie, bijvoorbeeld: een bedrijfsruimte, winkel of kantoor. Let wel, het bestemmingsplan is leidend.

•3.1.1.                                 Welke woonruimte mag worden onttrokken?

• •

  a. Woonruimte waarover in het kader van een stedelijk vernieuwingsplan of gebiedsgerichte aanpak afspraken zijn gemaakt met het stadsdeel.

Compensatie is niet vereist. Bij sloop is reële compensatie vereist.

• •

  b. Woonruimte waarvoor het bestemmingsplan een andere functie toestaat naast wonen als de onttrekking bedoeld is voor een functie die het bestemmingsplan toestaat.

Compensatie is niet vereist als het bouwwerk behouden blijft.

•3.1.2.                                Voorwaarden

De gewijzigde functie moet passen binnen het bestemmingsplan, tenzij voor deze functie een ontheffing is verleend.

•3.1.3.                                Bijzondere omstandigheden

Naast de in 3.1.1 bedoelde situaties kan het in uitzonderlijke situaties voorkomen dat een aanvraag voor woningonttrekking wordt gehonoreerd op basis van een individuele belangenafweging. Deze afweging dient gebaseerd te zijn op economische of maatschappelijke belangen. Leefbaarheid kan tevens een rol spelen bij de belangenafweging.

3.2. Samenvoeging

Samenvoegen wordt in Zuidoost gezien als een mogelijkheid om middeninkomens aan Zuidoost te binden en grote sociale huurwoningen te creëren voor grote huishoudens met een laag inkomen. Er gelden in Zuidoost daarom geen uitvoeringsregels en/of compensatie wanneer woonruimten worden samengevoegd als de woonfunctie behouden blijft.

Bij samenvoegen moet naast de woningonttrekkingsvergunning ook rekening gehouden worden met bijvoorbeeld: een omgevingsvergunning, erfpacht etc.

•3.2.1.                                Welke woonruimte mag worden samengevoegd?

• •

  a. Alle woonruimte.

Compensatie is niet vereist.

3.3. Omzetting

Omzetting van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (kamergewijze verhuur) is toegestaan in Zuidoost.

Hierbij worden de volgende voorwaarden gesteld:

• •

  - Er mogen niet meer dan 4 personen wonen in de woning;

• •

  - In woningen kleiner dan 80 m2 mogen niet meer dan 3 personen wonen

• •

  - In woningen kleiner dan 60 m2 mogen niet meer dan 2 personen wonen;

• •

  - Bij omzettingen in het kader van begeleid wonen, dient uitgegaan te worden van minimaal 12 m2 per bewoner van het project. Er geldt geen maximum aan bewoners.

Kamergewijze verhuur van woningen waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, is niet toegestaan.

3.4. Compensatie

Stadsdeel Zuidoost vraagt alleen compensatie bij sloop van het bouwwerk. Voor de overige vormen van woningonttrekking wordt geen financiële compensatie gevraagd. U bent wel leges verschuldigd voor het afgeven van de woningonttrekkingsvergunning.

4.       Inwerkingtreding

Deze uitvoeringsregels treden in werking op 1 januari 2013.

    Stadsdeel Zuidoost wordt in de rapportage "Bouwen aan de Stad" ingedeeld bij de stadsdelen met een lage marktdruk. In "Bouwen aan de stad" staan de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voor 2007 tot 2011.