Uitvoeringsregels woningonttrekking Stadsdeel West

Er is sprake van woningonttrekking als er een woning wordt onttrokken aan de woningvoorraad. Dit is het geval als:

• •

  twee woningen worden samengevoegd tot één woning

• •

  een woning wordt omgezet in een niet-woonfunctie

• •

  een zelfstandige woning wordt omgezet in een onzelfstandige woning

• •

  een woning wordt gesloopt.

Met het oog op het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad is voor woningonttrekking een vergunning vereist. 

De wetgeving rond woningonttrekking is vastgelegd in de Huisvestingswet. Hierin is opgenomen dat gemeentes een vergunningstelsel kunnen instellen voor het onttrekken van woningen. De regelgeving voor de Stadsregio Amsterdam is vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening. Deze verordening vormt het kader voor de centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking. Het woningonttrekkingsbeleid is dus een bevoegdheid van de Centrale Stad. De vergunningverlening wordt uitgevoerd door de stadsdelen, dit gebeurt op basis van de stedelijke beleidsregels. De stadsdelen stellen uitvoeringsregels op zodat gebiedsgericht beleid kan worden meegenomen bij de vergunningverlening. Op deze manier kan binnen West bijvoorbeeld onderscheid worden gemaakt tussen gebieden met een hoge marktdruk en gebieden met een lagere marktdruk. 

De uitvoeringsregels voor Stadsdeel West zijn opgenomen in deze nota ‘Uitvoeringsregels woningonttrekking stadsdeel West 2011'. In paragraaf twee wordt de belangenafweging toegelicht die wordt toegepast bij het beoordelen van de vergunningaanvraag. In paragraaf drie worden de financiële- en reële compensatie bij woningonttrekking behandeld. De uitvoeringsregels zijn, per categorie, uitgewerkt in de paragrafen 4 t/m 8.

Het Dagelijks Bestuur beoordeelt de vergunningaanvraag op basis van de uitvoeringsregels (zie paragraaf 4 t/m 8) en maakt daarbij een afweging tussen het belang van de woningvoorraad en het belang van de aanvrager. De belangenafweging kan in principe tot drie uitkomsten leiden:

• 1.

  De vergunning wordt verleend als het belang van de aanvrager groter is dan het belang van de woningvoorraad.

• 2.

  Als het belang van de woningvoorraad groter is dan het belang van de aanvrager, maar dit belang kan worden gediend door het stellen van voorwaarden, kan het Dagelijks Bestuur de vergunning verlenen. De vergunning wordt verleend onder voorwaarden van reële of financiële compensatie.

• 3.

  De vergunning wordt geweigerd als het Dagelijks Bestuur van mening is dat het belang van de woningvoorraad niet kan worden gediend door het stellen van voorwaarden. 

Beleidsdoelstellingen

Bij het behandelen van de vergunningaanvraag houdt het Dagelijks Bestuur tevens rekening met een aantal beleidsdoelstellingen.

Leefbaarheid:                 Het stadsdeel kan bij de belangenafweging als argument aanvoeren dat het onttrekken van een woning aantasting van de leefbaarheid tot gevolg heeft.   

Doelgroepwoningen:    1. Het stadsdeel kan het onttrekken van woningen voor specifieke doelgroepen (o.a. grote, goedkope huurwoningen en rolstoelwoningen) weigeren zodat er voldoende doelgroepwoningen in het stadsdeel beschikbaar blijven.

                                          2. Het stadsdeel weigert aanvragen voor het onttrekken van woningen kleiner dan 35 m2. Het stadsdeel wil dat deze woningen behouden blijven voor jongeren en studenten.            

De uitvoeringsregels waarop het Dagelijks Bestuur de belangenafweging baseert staan in de paragrafen 4 t/m 10. 

Het Dagelijks Bestuur kan aan woningonttrekking de voorwaarde van reële of financiële compensatie verbinden. De grondslag hiervoor wordt geboden door de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Als het belang van de woningvoorraad groter is dan dat van de aanvrager, kan het Dagelijks Bestuur de vergunning verlenen onder voorwaarde van financiële of reële compensatie. Het stadsdeel bepaalt in deze ‘Uitvoeringsregels woningonttrekking West 2011' in welke gevallen er compensatie wordt gevraagd.

3.1 Financiële compensatie

• In de centraal stedelijke beleidsregels van de gemeente Amsterdam is bepaald hoeveel financiële compensatie de stadsdelen kunnen vragen voor het verlenen van een woningonttrekkingsvergunning.   

• Voor de verschillende vormen van woningonttrekking geldt een vast percentage van de WOZ-waarde:

  1. Bij het onttrekken van een zelfstandige woonruimte: 12%

  2. Bij het omzetten van een zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: 8%

  3. Bij het samenvoegen van zelfstandige woonruimte: 6%

  (Voor het berekenen van de compensatie bij samenvoegen wordt uitgegaan van

  de kleinste woning die bij het samenvoegen betrokken is)

  4. Bij het onttrekken of samenvoegen van onzelfstandige woonruimte: 4%

• De financiële compensatie die het stadsdeel voor woningonttrekking ontvangt, wordt gestort in een stadsdeelfonds. Dit fonds kan uitsluitend ingezet worden door het stadsdeel voor ‘het realiseren van nieuwe woonruimte' (Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010, Artikel 36 lid 5).   

3.2 Reële compensatie

• Als de vergunning is verleend kan de aanvrager van een woningonttrekkingsvergunning in plaats van financieel te compenseren een aanbod doen tot reële compensatie (het creëren van vervangende woonruimte). De aanvrager heeft vanaf de datum van de beschikking voor de woningonttrekking een jaar de tijd om de vervangende woonruimte in het stadsdeel beschikbaar te stellen. Een aanbod tot reële compensatie wordt slechts geaccepteerd als de vervangende woonruimte naar oordeel van het Dagelijks Bestuur, wat betreft aantallen, omvang, kwaliteit, ligging en huurprijs tenminste gelijkwaardig is aan de woonruimte die onttrokken wordt.

De doelstelling van het beleid is om de woonfunctie in het stadsdeel zoveel mogelijk te beschermen. Bij woningonttrekking voor een niet-woonfunctie wordt het belang van de woningvoorraad, met uitzondering van specifieke situaties, groter geacht dan het belang van de aanvrager en wordt de vergunning niet verleend. In de gevallen waar het bestemmingsplan verschillende functies toestaat, is het bestemmingsplan echter leidend en wordt de woningonttrekkingsvergunning door het stadsdeel verleend. Woningen kleiner dan 35m² kunnen niet worden onttrokken voor een niet woonfunctie, het Dagelijks Bestuur verleent in deze gevallen geen vergunning. Het stadsdeel wil dat deze woningen behouden blijven voor jongeren en studenten.   

Op basis van individuele belangenafweging kan het Dagelijks Bestuur woningonttrekking voor een niet-woonfunctie toestaan. Het stadsdeel acht het belang van de aanvrager in dergelijke gevallen groter dan het belang van de woningvoorraad zodat op deze manier de maatschappelijke en/of economische ontwikkeling van een gebied gestimuleerd kan worden. Om de functiewijziging te realiseren is het bovendien noodzakelijk dat het bestemmingsplan de functiewijziging toestaat, of dat dit door het afwijken van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt. Voor het afwijken van het bestemmingsplan moet een aparte procedure doorlopen worden.    

Het Dagelijks Bestuur verbindt de voorwaarde van financiële compensatie aan het verlenen van een woningonttrekkingsvergunning ten behoeve van een niet-woonfunctie.

Voor de uitvoeringsregels ten behoeve van samenvoegen wordt onderscheid gemaakt tussen de voormalige stadsdelen van West. Voor alle voormalige stadsdelen geldt echter de regel dat woningen kleiner dan 35m² niet kunnen worden samengevoegd, het Dagelijks Bestuur verleent in deze gevallen geen woningonttrekkingsvergunning. Het stadsdeel wil deze woningen behouden voor jongeren en studenten.

• 5.1

  Voormalig Oud-West

• 5.1.1

  Woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens

• Gezien de hoge marktdruk in dit deel van Stadsdeel West, is het uitgangspunt dat de goedkope voorraad zoveel mogelijk behouden moet worden. Woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens kunnen in voormalig Oud-West niet worden samengevoegd. Het belang van het behoud van de voorraad is in dit geval groter dan het belang van de aanvrager. 

• Het kan echter voorkomen dat het weigeren van een samenvoegingsvergunning onwenselijk is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als woninguitbreiding noodzakelijk is in verband met gehandicapte bewoners. In dergelijke specifieke gevallen blijft het belang van het behoud van de woningvoorraad groter dan het belang van de aanvrager, maar kan het Dagelijks Bestuur beslissen dat dit belang wordt gediend door het stellen van voorwaarden. Het Dagelijks Bestuur verleent de vergunning zonder de eis van financiële compensatie, wel stelt het Dagelijks Bestuur voorwaarden vast met betrekking tot het gebruik van de woning. 

• 5.1.2.

  Koopwoningen en woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens

• Woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en koopwoningen mogen worden samengevoegd. Het Dagelijks Bestuur verbindt hier de voorwaarde van financiële compensatie aan. 

5.2 Voormalig Westerpark

In Westerpark gelden drie algemene voorschriften bij samenvoegen:

1. Bij samenvoegen wordt één woning onttrokken

2. Bij een samenvoeging van woonruimten zijn maximaal twee woonruimten betrokken

3. Woningen met een oppervlakte van 70m2 en groter kunnen niet worden

   Samengevoegd, zodat deze categorie woningen behouden blijft voor middeninkomens.

• 5.2.1

  Woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens

• Uitgangspunt in Westerpark is om voldoende goedkope huurwoningen te behouden. Samenvoegingen van woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens is daarom in beginsel niet toegestaan. Om de realisatie van grote woningen te stimuleren, kan er jaarlijks echter een vastgesteld aantal woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens worden samengevoegd. Voor 2011 geldt een maximum van 60 woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens die kunnen worden samengevoegd. Aan de vergunningverlening verbindt het Dagelijks Bestuur de voorwaarde van financiële compensatie.   

• 5.2.2

  Koopwoningen en huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens

• Woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en koopwoningen mogen worden samengevoegd mits aan de algemene voorschriften van Westerpark is voldaan. Het Dagelijks Bestuur verbindt hier de voorwaarde van financiële compensatie aan.

5.3 Voormalig De Baarsjes en Bos en Lommer

Om de differentiatie van de woningvoorraad in De Baarsjes en Bos en Lommer te stimuleren kunnen woningen in beide voormalige stadsdelen worden samengevoegd. Dit geldt zowel voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens als voor koopwoningen en huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. De vergunning voor woningonttrekking ten behoeve van samenvoegen wordt door het Dagelijks Bestuur verleend zonder hieraan de voorwaarde van financiële compensatie wordt verbonden.   

5.4 Uitzondering voor corporaties

Voor corporaties geldt de uitzondering dat zij woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens kunnen samenvoegen tot een grote huurwoning zolang de huur van de nieuwe woning onder de huurtoeslaggrens blijft. Conform stedelijke afspraken1 zijn corporaties in deze gevallen vrijgesteld van het betalen van financiële compensatie.

In de Huisvestingswet is bepaald dat het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte een vorm van woningonttrekking is en dus onder de vergunningplicht voor woningonttrekking valt. Het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte is bijvoorbeeld aan de orde bij kamergewijze verhuur. Woningen met een oppervlakte kleiner dan 35m² kunnen niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte, het stadsdeel wil deze woningen behouden.

6.1 Omzetten van woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens

In woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens is het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte niet toegestaan.

6.2 Omzetten van koopwoningen en huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens

Voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in koopwoningen woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens, wordt onderscheid gemaakt tussen de voormalige stadsdelen binnen West. Het omzetten van koopwoningen en huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens is niet toegestaan in voormalig Westerpark. In voormalig De Baarsjes, Bos en Lommer en Oud-West is dit wel toegestaan. Het Dagelijks Bestuur verbindt de voorwaarde van financiële compensatie aan het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte.   

Voor het onttrekken of samenvoegen van één of meerdere onzelfstandige woonruimte(n) is een woningonttrekkingsvergunning vereist. Deze vergunning wordt door het Dagelijks Bestuur verleend. Er wordt geen financiële compensatie gevraagd.  

Het slopen van een woning valt onder woningonttrekking, dus is voor sloop een woningonttrekkingsvergunning vereist. Het stadsdeel geeft in principe de voorkeur aan renovatie boven sloop. Woningonttrekking ten behoeve van sloop wordt niet toegestaan, behalve in door het Dagelijks Bestuur aan te wijzen specifieke situaties. Het Dagelijks Bestuur verbindt de voorwaarde van financiële -of reële compensatie aan het afgeven van een woningonttrekkingsvergunning ten behoeve van sloop.  

In stedelijke vernieuwingsgebieden is woningonttrekking in verband met sloop zonder voorwaarden toegestaan. Het Dagelijks Bestuur vraagt geen financiële compensatie bij sloop in stedelijke vernieuwingsgebieden.  

In het voormalig stadsdeel Westerpark blijven de afspraken van kracht die met corporaties zijn gemaakt in het kader van de integrale buurtontwikkelingsplannen in de Spaarndammerbuurt, de Fannius Scholtenbuurt en de Zeeheldenbuurt. Afgesproken is dat corporaties in bovenstaande gevallen bij woningonttrekking ten behoeve van samenvoegen geen financiële compensatie verschuldigd zijn tot het afgesproken aantal grote woningen is bereikt.

Daarnaast geldt dat in de eerder genoemde IBOP gebieden geen compensatie wordt gevraagd aan particuliere eigenaren bij woningonttrekking ten behoeve van samenvoeging, als er voor de betrokken woningen nog geen bouwvergunning is verstrekt in het kader van de complexgewijze aanpak. In alle andere gevallen gelden de uitvoeringsregels uit deze nota.  

Het Dagelijks Bestuur kan in bijzondere gevallen afwijken van dit beleid als de toepassing van het beleid naar het oordeel van het Dagelijks Bestuur leidt tot een onredelijke uitkomst.

____________________________________________________________________

1‘Bouwen aan de Stad' en ‘Beleidsovereenkomst Wonen'.