Uitvoeringsregels woningonttrekking Stadsdeel West

Inleiding

Op grond van artikel 30 van de Huisvestingswet kunnen gemeenten een vergunningenstelsel voor het onttrekken van woonruimte instellen. Het vergunningstelsel heeft tot doel om de samenstelling van de woningvoorraad te beschermen. Er is sprake van woningonttrekking als woonruimte wordt onttrokken aan de woningvoorraad. Onder onttrekken wordt verstaan:

• •

  Samenvoegen: woonruimte wordt samengevoegd.

• •

  Omzetten: zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimte.

• •

  Onttrekken: de woonruimte verliest haar woonfunctie (sloop of krijgt een andere nietwoonbestemming).

In de Regionale Huisvestingsverordening van de Stadsregio Amsterdam staan de juridische kaders waarbinnen de regiogemeenten hun onttrekkingsbeleid kunnen vormgeven. Het onttrekkingbeleid voor de gemeente Amsterdam staat in de "Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting". De stadsdelen voeren binnen deze beleidkaders de vergunningverlening uit en stellen daartoe uitvoeringsrichtlijnen op. De uitvoeringsrichtlijnen maken het mogelijk dat stadsdelen de lokale samenstelling van de woningvoorraad kunnen betrekken bij de vergunningverlening.

Leeswijzer

In de toelichting deel I staat een samenvatting van het wettelijk kader, de stedelijke beleidsregels en de beleidsmatige onderbouwing van de uitvoeringsrichtlijnen van stadsdeel West. De feitelijke uitvoeringsrichtlijnen van het stadsdeel staan in deel II en zijn te herleiden tot het doel dat met de onttrekking is gediend: verlies van woonfunctie of sloop, samenvoegen van woonruimte en omzetten naar onzelfstandige woonruimte.

I Toelichting

I.1 Belangenafweging 3

I.2 Compensatie 3

I.3 Centraal stedelijke kaders voor uitvoeringsrichtlijnen West 4

I.4 Onderbouwing uitvoeringsrichtlijnen West 5

II De Uitvoeringsrichtlijnen van stadsdeel West

II.1 Onttrekking ten behoeve van een niet-woonfunctie of sloop 8

II.2 Onttrekking ten behoeve van samenvoegen van woonruimte 8

II.3 Onttrekking ten behoeve van omzetten naar onzelfstandige woonruimte 9

II.4 Compensatie West 10

II.5 Hardheidsclausule 10

Uitvoeringsrichtlijnen woningonttrekking West

I Toelichting

I.1 Belangenafweging

De Huisvestingswet stelt dat een vergunningenstelsel niet mag leiden tot een absoluut verbod op woningonttrekking. Een vergunning mag alleen worden geweigerd als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken gediende belang, en het belang van behoud of samenstelling van de woningvoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften kan worden gediend. Een voorwaarde kan zijn dat de onttrokken woonruimte financieel of reëel wordt gecompenseerd.

Het Dagelijks Bestuur van een stadsdeel beoordeelt de vergunningaanvraag op basis van de uitvoeringsrichtlijnen (in deel II) en maakt daarbij een afweging tussen het belang van de woningvoorraad en het belang van de aanvrager. De belangenafweging kan tot drie uitkomsten leiden:

1. Belang aanvrager is even groot of groter dan het belang van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Vergunning wordt zonder voorwaarden verleend.

2. Belang aanvrager is kleiner dan het belang van de samenstelling van de woonruimtevoorraad, maar het belang kan gediend worden door het stellen van voorwaarden. Vergunning wordt verleend onder bijvoorbeeld de voorwaarde van reële of financiële compensatie.

3. Belang aanvrager is kleiner dan het belang van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang kan niet door het stellen van voorwaarden worden gediend. De vergunning wordt geweigerd.

I.2 Compensatie

Als het belang van de woonruimtevoorraad groter is dan dat van de aanvrager, kan het Dagelijks Bestuur de vergunning verlenen onder de voorwaarde van financiële of reële compensatie.

Financiële compensatie

De hoogte van de financiële compensatie die de stadsdelen kunnen opleggen is vastgelegd in de stedelijke beleidregels. Voor de verschillende soorten woningonttrekking gelden stadsbreed de volgende vaste percentages van de WOZ-waarde:

• •

  Bij het onttrekken van een zelfstandige woonruimte: 12%

• •

  Bij het omzetten van een zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: 8%

• •

  Bij het samenvoegen van zelfstandige woonruimte: 6%  (van de kleinste bij samenvoegen betrokken woning)

• •

  Bij het onttrekken of samenvoegen van onzelfstandige woonruimte 4%

De financiële compensatie die het stadsdeel voor woningonttrekking ontvangt wordt gestort in een woningonttrekkingfonds ten behoeve van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Reële compensatie

Een aanvrager kan in geval van vergunningverlening aanbieden de te onttrekken woonruimte reëel in plaats van financieel te compenseren. Dit betekent dat er door de aanvrager tenminste een gelijkwaardige woning wordt gerealiseerd ter compensatie. Een aanbod tot reële compensatie wordt geaccepteerd als de vervangende woonruimte naar oordeel van het Dagelijks Bestuur gelijkwaardig is (richtlijn II.4.1.b.).

De aanvrager heeft vanaf de datum van de vergunningbeschikking voor de woningonttrekking een jaar de tijd om de vervangende woonruimte in het stadsdeel beschikbaar te stellen. Anders moet alsnog financieel gecompenseerd worden.

I.3 Centraal stedelijke kaders voor uitvoeringsrichtlijnen West

Voor het opstellen van de stadsdeel uitvoeringsrichtlijnen geldt het gemeentelijk beleid uit de "Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking". De volgende algemene en gebiedsgerichte stedelijke beleidsregels vormen de kaders voor de uitvoeringsrichtlijnen van stadsdeel West:

1. Woningcorporaties zijn bij het samenvoegen van huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens tot grote woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens vrijgesteld van financiële compensatie.

2. Huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens mogen worden samengevoegd tot een grote woning met een maximale huur van € 930,-(prijspeil 2011) indien zij voor een periode van minimaal 15 jaar worden verhuurd aan een huishouden met een middeninkomen tot € 48.740,-. Hierbij geldt een stadsbreed maximum van 250 corporatiewoningen en 250 particuliere huurwoningen. Het stadsdeel eist geen compensatie zolang het maximale aantal niet is bereikt.

3. Stadsdelen kunnen economische en of maatschappelijke ambities laten meewegen bij de belangenafweging. Ook kunnen zij het onttrekken van bepaalde woningtypen voor specifieke (zorg)groepen weigeren.

4. Bij aanvragen voor onttrekken kan het stadsdeel aantasting van de leefbaarheid als gevolg van de onttrekking als argument aanvoeren.

5. Kamergewijze verhuur in woningen waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, is niet toegestaan. Tenzij het een gelabelde studentenwoning betreft. In het geval van een gelabelde studentenwoning met een huur onder de huurtoeslaggrens wordt de vergunning verleend zonder compensatie. Stadsdelen kunnen zelf bepalen of zij kamergewijze verhuur toestaan in koopwoningen en duurdere huurwoningen.

6. Gebiedsgericht woningonttrekkingbeleid. Voor heel stadsdeel West gelden daarnaast de stedelijke uitwerkingsregels voor gebieden met een "gemiddelde marktdruk":1

A. Onttrekking met verlies van woonfunctie (beschermen van de Woonbestemming)

• •

  Bij onttrekking ten behoeve van een niet-woonfunctie wordt met uitzondering van door het stadsdeel uit te werken specifieke situaties en in door het stadsdeel aan te wijzen gebieden het belang van de voorraad groter geacht dan het belang van de aanvrager. De vergunning wordt met uitzondering van die specifieke situaties en in die gebieden geweigerd. Het Stadsdeel kan in die gevallen compensatie eisen.

B. Samenvoegen (behoud van een groot deel van de goedkope voorraad)

• •

  Bij aanvragen voor samenvoegen van koopwoningen of huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens is het belang van de voorraad groter dan dat van de aanvrager. Het belang kan worden gediend door compensatie. De vergunning wordt verleend eventueel onder de voorwaarde van compensatie.

• •

  Bij aanvragen voor samenvoegen van huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, met uitzondering van de gevallen die hierna genoemd worden, is het belang van de voorraad groter dan dat van de aanvrager. De vergunning wordt geweigerd.

• •

  Bij aanvragen voor samenvoegen van huurwoningen met een huurprijsgrens onder de huurtoeslaggrens in door het stadsdeel aangewezen gebieden is het belang van de aanvrager groter dan dat van de voorraad. De vergunning wordt verleend eventueel onder de voorwaarde van compensatie.

• •

  Een uitzondering wordt gemaakt voor het samenvoegen van corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens die worden samengevoegd tot grote woningen met een huur onder de maximale huurtoeslaggrens voor grote gezinnen met een laag inkomen. De vergunning wordt zonder voorwaarden verleend.

• •

  Aanvullend hierop wordt er ook een vergunning verleend voor samenvoegingen van goedkope huurwoningen tot grote huurwoningen met een maximale huurprijs van € 930,voor een periode van minimaal 15 jaar en bestemd voor huishoudens met een middeninkomen (tot maximaal € 48.750) zonder dat er compensatie wordt geëist.

  Hiervoor geldt een maximum van in totaal 250 corporatiewoningen en 250 particuliere huurwoningen.

I.4 Onderbouwing uitvoeringsrichtlijnen West

De uitvoeringsrichtlijnen van stadsdeel West zijn naar het doel van de Huisvestingwet en de stedelijke beleidsregels geformuleerd: onttrekken moet mogelijk blijven als het de gewenste samenstelling van de woningvoorraad niet schaadt.

Deze onderbouwing en de uitvoeringsrichtlijnen (deel II) beogen helder aan te geven wanneer en waarom het stadsdeel de vergunningaanvraag als positief zal beoordelen en of er compensatie gevraagd wordt. In de overige situaties valt de belangenafweging uit in het voordeel van de woningvoorraad en kan het belang niet door het stellen van voorwaarden worden gediend en wordt de woningonttrekkingvergunning geweigerd.

De uitgangspunten achter de uitvoeringsregels West zijn ontleend aan de visie op de woonruimtevoorraad van het stadsdeel "Huizen in West".

In alle gevallen vindt er een belangenafweging plaats. Dit betekent in de praktijk dat het stadsdeel, indien het belang van de aanvrager naar het oordeel van het Dagelijks Bestuur zeer zwaarwegend is, in afwijking van de richtlijnen gemotiveerd en bij uitzondering toch kan overgaan tot het verlenen van vergunning.

I.4.1 Onttrekking aan de woningvoorraad ten behoeve van een niet-woonfunctie of sloop.

Stadsdeel West geeft de voorkeur aan renovatie boven sloop. West beschermt de bestaande woonruimtevoorraad zoveel mogelijk en hanteert daarom het uitgangspunt dat bij sloop of bestemmingswijziging van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie, het belang van de woningvoorraad groter is dan het belang van de aanvrager en de onttrekking wordt geweigerd.

Onttrekking aan de woonbestemming of sloop kan bij uitzondering nodig zijn om ruimte te geven aan maatschappelijke of economische ambities, de differentiatie en kwalitatieve impuls in buurten of voor de realisatie van woonruimte voor specifieke doelgroepen. Voorbeelden van dergelijke uitzonderingen zijn stedelijke vernieuwingsplannen of sloopnieuwbouw ten behoeve van woonruimte voor mensen met een beperking.2

Om een niet-woonfunctie te realiseren is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan dit toelaat. Als het bestemmingsplan meerdere bestemmingen toelaat (waaronder de gewenste functie), is het bestemmingsplan leidend en wordt de woningonttrekkingvergunning onder de voorwaarde van compensatie verleend. Voor het afwijken van een bestemmingsplan moet een aparte procedure doorlopen worden.

In toenemende mate werken mensen vanuit hun eigen huis. De uitvoeringsrichtlijnen staan werken vanuit huis niet in de weg, mits de leefbaarheid niet wordt aangetast en bewoning mogelijk blijft door een huishouden van vergelijkbare omvang.3 Dan is geen onttrekkingvergunning nodig.

I.4.2 Onttrekking ten behoeve van samenvoegen van woonruimte

Samenvoegen van woonruimte kan bijdragen aan een grotere woningdifferentiatie in buurten en voorzien in de woonbehoefte van grotere huishoudens. Tegelijkertijd gaat er door het samenvoegen schaarse woonruimte voor andere huishoudens verloren.

Om haar maatschappelijke en economische ambities te realiseren geeft Stadsdeel West in haar visie op de woonruimtevoorraad voorrang aan het behoud van woningen die:

1. door hun huurprijs betaalbaar zijn voor lage inkomens.

2. bereikbaar zijn voor gezinnen met een laag en middeninkomen.

3. geschikt zijn voor jongeren, studenten en starters.

Ruime woningen ten behoeve van de differentiatie in buurten kunnen in West gerealiseerd worden door: het samenvoegen van huurwoningen boven de huurtoeslaggrens en koopwoningen; het inzetten van een gebiedsgericht quotum voor het splitsen van particuliere woningen onder de huurtoeslaggrens (zie splitsingsbeleid) en nieuwbouw.

Voor woningcorporaties geldt conform stedelijke afspraken de uitzondering dat zij woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens kunnen samenvoegen tot een grote huurwoning, zolang de huur van de nieuwe samengevoegde woning onder de huurtoeslaggrens blijft zijn zij vrijgesteld van compensatie.

Daarnaast mogen stadsbreed maximaal 500 huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens zonder compensatie samengevoegd worden tot grote woningen met een maximale huurprijs van €930 voor een periode van minimaal 15 jaar, bestemd voor huishoudens met een middeninkomen tot € 48.740,-.

In Bouwen aan de Stad II is afgesproken dat dit geldt voor maximaal 250 corporatiewoningen en in het kader van een gelijk speelveld geldt dit via een stedelijk experiment ook voor maximaal 250 particuliere huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens.

I.4.3 Onttrekking ten behoeve van omzetten zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte

In de Huisvestingswet is bepaald dat het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte een vorm van woningonttrekking is en onder de vergunningplicht voor woningonttrekking valt. Het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte is bijvoorbeeld aan de orde bij kamergewijze verhuur.

Woningen waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is (huur onder huurtoeslaggrens) mogen volgens de stedelijke beleidsregels niet omgezet worden in onzelfstandige woonruimte, tenzij het een gelabelde studentenwoning betreft. Het stedelijke beleid voor omzetten sluit aan bij het stadsdeelvisie op wonen voor de doelgroepen jongeren, studenten en starters.

Het stadsdeel staat woningonttrekking voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, zoals bij kamergewijze verhuur, beperkt toe in vrije sector huur-en koopwoningen. Op deze manier levert het stadsdeel een bijdrage aan de huisvestingsmogelijkheden voor starters, studenten en jongeren.

Tegelijkertijd streeft het stadsdeel naar leefbare buurten. Woningen die kamergewijs worden verhuurd, worden in principe bewoond door meer huishoudens dan regulier bewoonde woningen. Ook hebben bewoners van kamergewijs verhuurde woningen dikwijls een leefpatroon en dagritme dat zowel van elkaar als van bewoners van regulier bewoonde woningen afwijkt. Door de intensievere bewoning en het verschil in leefpatroon, is de kans op overlast bij een concentratie van kamergewijs verhuurde woningen in één pand, groter dan bij reguliere bewoning. Dit kan zich bijvoorbeeld uiten in een intensiever gebruik van het trappenhuis, veelvuldiger (nachtelijk) burengerucht of fietsenoverlast voor de deur. Een concentratie van kamergewijze verhuur binnen een pand, gecombineerd met regulier bewoonde woningen, ziet het stadsdeel, gezien de grotere kans op overlast, daarom als niet wenselijk. Een beperking van kamergewijze verhuur binnen een pand verkleint de kans op concentraties, waarmee ook de kans op overlast en een onaanvaardbare aantasting van de leefbaarheid kleiner wordt.

In de woonvisie is de doelstelling opgenomen dat het stadsdeel streeft naar een gedifferentieerde woningvoorraad. Gezien het relatief kleine aandeel grote woningen wil het stadsdeel dit type woningen zoveel mogelijk behouden. Daarnaast heeft het stadsdeel, in lijn met de stedelijke ambitie, de doelstelling de woonmogelijkheden voor middeninkomens te vergroten. Door het beperken van kamergewijze verhuur wordt voorkomen dat teveel grote woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken. Omdat woningonttrekking alleen mogelijk is in de vrije sector, betekent een beperking ook dat er meer woningen voor middeninkomens beschikbaar blijven.

De inperking van onzelfstandige bewoning in het kader van de leefbaarheid, vertaalt zich in de regelgeving door het stellen van een maximum aantal woningen in één pand dat in aanmerking komt voor kamergewijze verhuur. In het overgrote deel van de voorraad bestaat een pand in ons stadsdeel uit een of twee begane grondwoningen en een trappenhuis dat enkelzijdig of aan weerszijde daarboven drie/vier of zes/acht woningen ontsluit. Gekozen is om kamergewijze verhuur toe te laten voor zover het ondergeschikt in aantal blijft aan regulier bewoonde woningen. In een kwart van de woningen mag kamergewijze verhuur plaatsvinden.

Wanneer geen vermenging dreigt, omdat een aanvraag zich richt op het omzetten naar kamergewijze verhuur van een geheel pand -alle woningen die worden ontsloten door hetzelfde trappenhuis inclusief ondergelegen begane grond woningen - wordt dit evenwel ook als onwenselijk beoordeeld. In de eerste plaats zal zich in die situatie op voorhand een aanzienlijke concentratie van kamergewijze verhuur voordoen in de betreffende straat, zeker als de aanvraag bijvoorbeeld tien woningen betreft. In de tweede plaats is een uitzondering op bovenstaande regel om deze variant wel toe te laten praktisch onuitvoerbaar; het terugdraaien van het kamergewijze gebruik van een van de woningen brengt de overige kamergewijs verhuurde woningen immers direct in een illegale situatie.

II De Uitvoeringsrichtlijnen van stadsdeel West

In de onderstaande Uitvoeringsrichtlijnen voor stadsdeel West wordt per onttrekkingcategorie aangegeven wanneer het Dagelijks Bestuur een woningonttrekking vergunning verleent, omdat "Het belang van de vergunningaanvrager groter is dan het belang van de woonruimtevoorraad, of het belang van de woningvoorraad gediend kan worden door het stellen van voorwaarden". In de overige situaties is het belang van de woonruimtevoorraad groter dan dat van de aanvrager en wordt de woningonttrekkingvergunning geweigerd.

II.1 Onttrekking ten behoeve van een niet-woonfunctie of sloop

II.1.1 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het onttrekken van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte voor een niet-woonfunctie of sloop indien voldaan wordt aan de voorwaarde:

a. De onttrekking vloeit voort uit schriftelijke afspraken tussen het stadsdeel en eigenaren (zoals stedelijke vernieuwingsplannen, integrale buurtontwikkelingsplannen, gebiedsgerichte aanpak, convenanten en prestatieafspraken) ten behoeve van: de realisatie van maatschappelijke en economische ambities, een kwaliteitsimpuls of verbetering van de differentiatie in buurten. Compensatie vindt plaats zoals overeengekomen in de schriftelijke afspraken.

II.1.2 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het onttrekken van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte voor een niet-woonfunctie als het bestemmingsplan dit toelaat. Voorwaarde is dat compensatie wordt geboden.

II. 2 Onttrekking ten behoeve van samenvoegen van woonruimte

II.2.1 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het samenvoegen van vrije sector huurwoningen (huur boven de huurtoeslaggrens). Voorwaarde is dat compensatie wordt geboden.

II.2.2 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het samenvoegen van koopwoningen. Voorwaarde is dat compensatie wordt geboden.

II.2.3 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het samenvoegen van koopwoningen met vrije sectorhuurwoningen (huur boven de huurtoeslaggrens). Voorwaarde is dat compensatie wordt geboden.

II.2.4 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het samenvoegen van woningcorporatie huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens tot een grote woning met een huur onder de huurtoeslaggrens bestemd voor grote huishoudens met een laag inkomen. Dit gebeurt zonder de voorwaarde van compensatie.

II.2.5 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het samenvoegen van stadsbreed maximaal 500 huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (250 particulier en 250 corporatie) tot een grote huurwoning met een huurprijs van maximaal €930 (prijspeil 2011) voor een periode van minimaal 15 jaar en bestemd voor huishoudens met een middeninkomen. Tot het maximale aantal is bereikt gebeurt dit zonder de voorwaarde van compensatie.

II.2.6 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het samenvoegen van één of meerdere onzelfstandige woonruimte(n) tot een zelfstandige woning. Voorwaarde is dat compensatie wordt geboden.

II.2.7 Voor het samenvoegen van andere woonruimte dan bedoeld in richtlijnen II.2.1 tot en met II.2.6 verleent het Dagelijks Bestuur een vergunning indien voldaan wordt aan een

van de onderstaande voorwaarden:

a. Het samenvoegen vloeit voort uit schriftelijke afspraken (zoals stedelijke vernieuwingsplannen, integrale buurtontwikkelingsplannen, gebiedsgerichte aanpak convenanten en prestatieafspraken) tussen stadsdeel en eigenaren ten behoeve van een kwaliteitsimpuls of verbetering van de differentiatie in buurten. Compensatie vindt plaats zoals overeengekomen in de schriftelijke afspraken.

b. Het samenvoegen voldoet aan de criteria voor de gebiedsgerichte splitsingscategorie "samenvoegen gewenst" volgens het splitsingsbeleid van stadsdeel West. Dit gebeurt zonder de voorwaarde van compensatie.

II.3 Onttrekking ten behoeve van omzetten zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte

II.3.1 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het omzetten van zelfstandige vrije sector huur-en koopwoningen naar onzelfstandige woonruimte tot een maximum van 25% van het totaal aantal woningen dat door eenzelfde trappenhuis of galerij wordt ontsloten. Het gaat hierbij om absolute aantallen en niet om oppervlaktes. Hierbij geldt dat een woning op de begane grond meetelt als woning ontsloten door het trappenhuis, ongeacht of de woning een eigen ingang aan de straat heeft. Is de begane grond niet als woning in gebruik dan telt deze niet mee in de berekening. Wordt een woning door meerdere trappenhuizen ontsloten, dan geldt een maximum van 25% van het totaal aantal woningen per verdieping.

Voor wooncomplexen waarop het bovenstaande niet van toepassing is, omdat er sprake is van een afwijkende ontsluitingssystematiek, interne indeling of complexplattegrond, maakt het Dagelijks Bestuur een individuele afweging, waarbij de uitgangspunten van bovenstaande regeling zoveel mogelijk analoog worden toegepast.

Voorwaarde is tevens dat compensatie wordt geboden.

II.3.2 Het Dagelijks Bestuur verleent een vergunning voor het omzetten van huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens voor de doelgroep studenten gelabelde woningen. Dit gebeurt zonder de voorwaarde van compensatie.

II.3.3 Voor het omzetten van andere woonruimte dan bedoeld in de richtlijnen II.3.1 en II.3.2, verleent het Dagelijks Bestuur een vergunning indien voldaan wordt aan de voorwaarde:

a. Het omzetten vloeit voort uit schriftelijke afspraken tussen het stadsdeel en eigenaren (zoals stedelijke vernieuwingsplannen, integrale buurtontwikkelingsplannen, gebiedsgerichte aanpak, convenanten en prestatieafspraken) ten behoeve van: de realisatie van maatschappelijke en economische ambities, een kwaliteitsimpuls of verbetering van de differentiatie in buurten. Compensatie vindt plaats zoals overeengekomen in de schriftelijke afspraken.

II.4 Compensatie West

II.4.1 Compensatie kan worden geboden door:

a. Betaling van financiële compensatie waarbij de volgende bedragen gelden (uitgedrukt in een vast percentage van de WOZ-waarde):

• •

  Bij het onttrekken van een zelfstandige woonruimte: 12%

• •

  Bij het omzetten van een zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: 8%

• •

  Bij het samenvoegen van zelfstandige woonruimte: 6%  (van de kleinste bij samenvoegen betrokken woning)

• •

  Bij het onttrekken of samenvoegen van onzelfstandige woonruimte 4%

b. Reële compensatie: toevoeging aan de woningvoorraad van woonruimte die tenminste wat betreft omvang, kwaliteit, ligging en prijsniveau gelijkwaardig is aan de woonruimte die onttrokken wordt. Het Dagelijks Bestuur beoordeelt en accepteert het aanbod tot reële in plaats van financiële compensatie als zij van mening is dat het aanbod tenminste gelijkwaardig is.

II.5 Hardheidsclausule

II.5.1 Het Dagelijks Bestuur kan in bijzondere gevallen afwijken van de uitvoeringsrichtlijnen als de toepassing naar het oordeel van het Dagelijks Bestuur leidt tot een onredelijke uitkomst.4

____________________________________________________

1 De in de stedelijke beleidsregels woningonttrekking gebruikte marktdrukgebied indeling (heel West gemiddelde marktdruk) wijkt af van de in het Amsterdamse woonbeleid gebruikelijke indeling. In de gangbare indeling, zoals in Bouwen aan de Stad, valt stadsdeel West uiteen in drie marktdrukgebieden: 1) Hoge marktdruk: voormalig Oud West + Houthavens; 2) Gemiddelde marktdruk: voormalig De Baarsjes + Westerpark excl. Houthavens en 3) Lage marktdruk: voormalig Bos en Lommer.

2 Het stadsdeel werkt in overleg met de woningcorporaties en de huurdersvereniging in West een afwegingskader renovatie sloopnieuwbouw uit.

3 De wettelijke definitie voor bestemmingswijziging: ‘aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.' (Artikel 30, lid 1, sub a van de Huisvestingswet)

4 De uitvoeringsrichtlijnen zijn beleidsregels als bedoeld in artikel 1:3 lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht. Ter motivering van een besluit kan worden verwezen naar deze uitvoeringsrichtlijnen. Beleidsregels kennen ook een inherente afwijkingsbevoegdheid en daarom is het toegestaan om gemotiveerd af te wijken van de uitvoeringsrichtlijnen.