| Overheidsorganisatie | Gemeente Spijkenisse |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Gemeentelijke Uitvoeringsregels Startersleningen 2013 |
| Citeertitel | Gemeentelijke uitvoeringsregels Startersleningen 2013 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Het besluit van 22-10-2013 waarbij artikel 2 van deze regeling is gewijzigd, is niet niet ondertekend. De datum van ondertekening is overgenomen van het verslag van de vergadering van het college van burgemeester en wethouders
Verordening Startersleningen 2013, art. 8
Geen
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 31-10-2013 | wijziging art. 2, lid 3 | 22-10-2013 Weekblad Spijkenisse, 30-10-2013 | SWS&BSO | ||
| 22-05-2013 | 15-05-2013 | 31-10-2013 | nieuwe regeling | 07-05-2013 Weekblad Spijkenisse, 21-05-2013 | SWS&BSO |
Het college van burgemeester en wethouders van gemeente Spijkenisse;
gelet op artikel 6 [Red: 8] van de Verordening Startersleningen 2013;
besluit:
vast te stellen de volgende Gemeentelijke Uitvoeringsregels Startersleningen 2013
[Red: deze regeling bevat geen artikel 1]
1. De Starterslening wordt verstrekt door SVn.
2. Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.
3. Ingaande het vierde jaar vindt de eerste hertoets plaats. Het per aanmerkingsbeslissing te bepalen rentepercentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
4. Twee maanden voor afloop van het derde, zesde, tiende en vijftiende jaar kan de aanvrager een draagkracht hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkracht hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van deze regels.
5. Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.
6. Indien na vijftien jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door het college vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.
7. De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.
8. De Starterslening en de eerste hypotheek worden uitsluitend met NHG gesloten.
1. De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek. SVn verstrekt de Starterslening onder tweede hypotheek, waarbij het volgende van toepassing is:
bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de Starterslening, de Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme eerste hypothecaire lening;
indien de hoofdsom van de Starterslening kleiner is dan de kosten van de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.
2. De eerste hypotheek wordt net als de Starterslening met NHG verstrekt.
3. De rentevastheidsperiode voor de eerste hypotheek moet ten minste 10 jaar zijn.
4. De totale financiering moet binnen de verwervingskosten blijven van de NHG-normen.
5. De hypothecaire inschrijving van de eerste hypotheek mag hoger zijn dan het bedrag van de financiering, maar niet hoger dan de maximale verwervingskosten van de NHG.
6. De geldverstrekker van de eerste hypotheek van de aanvrager moet in de hypotheekofferte of de hypotheekakte de volgende tekst opnemen: "De geldverstrekker verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de geldverstrekker uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost."
7. Binnen vier weken na verzenddatum van de aanmerkingsbeslissing stuurt de aanvrager SVn een kopie toe van de door de aanvrager geaccepteerde offerte voor diens eerste hypotheek. Vóór afloop van deze termijn van vier weken kan de aanvrager bij SVn een verlenging van deze termijn met twee weken aanvragen.
8. De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek, de Starterslening, worden in gebruikelijke volgorde, maar beslist in één afspraak bij de notaris gepasseerd. Indien eigendom of eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.
De bijdrage van de deelnemende partij aan de gemeente in artikel 4, tweede lid sub a van de verordening bestaat in elk geval uit de kosten van de gemeente aan SVn voor de starterslening van de aanvrager en de administratieve lasten voor de gemeente.
Bij de aanvangsdraagkrachttoets hanteert SVn de volgende begripsbepalingen:
peildatum: de datum waarop de aanvraag voor een Starterslening door SVn is ontvangen;
aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de Starterslening doet. Ook de aanvrager is de persoon die volgens de definitie van het huishouden tot dit huishouden behoort;
huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en diens niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met de aanvrager op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind een toekomstig mede-eigenaar, dan behoort deze persoon tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;
individueel toetsinkomen: voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen;
toetsinkomen huishouden: gerekend wordt met 95% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen;
toetsinkomen: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, dat geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag;
financieringslastpercentage: het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum van de aanvraag geldende normen van NHG;
peiljaar voor de vermogenstoets: Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt;
beschikbaar eigen geld uit vermogen: 25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling).
verwervingskosten: kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de NHG;
genormeerde last eerste hypotheek: de genormeerde bruto last van de eerste hypotheek berekend met het toetsinkomen huishouden op basis van jaarannuïteiten, de rente van de Starterslening en een looptijd van 30 jaar;
looptijd: de looptijd van de Starterslening bedraagt 30 jaar. Bij een lening < € 5.000,00 bedraagt de looptijd 8 jaar en bij een lening tussen € 5.000,00 en € 10.000,00 bedraagt de looptijd 13 jaar;
ingangsdatum lening: de ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd of, als deze datum eerder is, de datum van uitbetaling van de lening;
periode: een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. De Starterslening kent 5 perioden (bij een kortere looptijd is het aantal perioden kleiner):
Periode 1: jaar 1 tot en met jaar 3;
Periode 2: jaar 4 tot en met jaar 6;
Periode 3: jaar 7 tot en met jaar 10;
Periode 4: jaar 11 tot en met jaar 15;
Periode 5: jaar 16 tot en met jaar 30.
Voor de draagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG- toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels:
de definities van aanvrager en huishouden wijken af van de definities die NHG hanteert;
voor het toetsinkomen huishouden wordt gerekend met 95% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen;
de peildatum is de ontvangstdatum van de aanvraag en niet de offertedatum;
persoonlijke verplichtingen worden buiten beschouwing gelaten. Uiteraard worden de persoonlijke verplichtingen wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening.
1. Het toetsinkomen van de aanvragers, zoals dit geldt op de peildatum aanvangsdraagkrachttoets, wordt in beginsel vastgesteld aan de hand van de NHG-normen. Dit blijkt uit de bij het aanvraagformulier gevoegde werkgeversverklaring, een recente salarisstrook en/of andere bijlagen.
2. Ter controle op de vraag of ieder van de aanvragers een eigen inkomen heeft in box 1 wordt gebruik gemaakt van de aanslag Inkomstenbelasting of een IB-60-formulier over het referentiejaar. Dit referentiejaar ligt twee jaar of een jaar voor het jaar waarin de peildatum aanvangstoets ligt. Indien volgens de fiscale gegevens wel inkomen aanwezig is, maar van de betreffende partner geen opgave is bijgevoegd dan wordt aanvrager gevraagd om een andere toelichting, zo mogelijk met schriftelijke bewijsstukken. Indien de verklaring van de aanvrager aannemelijk is, wordt voor de betreffende partner het inkomen buiten beschouwing gelaten. Indien de verklaring niet aannemelijk wordt geacht, wordt dit in het advies aan de gemeente vermeld.
1. Het beschikbaar eigen geld is gelijkgesteld aan het belaste vermogen in box 3, dus het vermogen boven de individuele vrijstelling. Het belaste vermogen kan worden afgeleid van de aanslag, waarop vermeld staat 'belastbaar inkomen box 3'. Het aldaar vermelde bedrag bedraagt 4% van het belaste vermogen. Het belaste vermogen is dus 25 x het belastbaar inkomen box 3.
2. Het belastbaar inkomen box 3 blijkt uit de aanslag IB over het referentiejaar aanvangstoets, of indien deze ontbreekt uit het IB-60-formulier.
3. Het beschikbaar eigen geld wordt per aanvrager vastgesteld.
Voorafgaand aan het uitbrengen van een advies, wordt bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) van elke aanvrager een opgave van de geregistreerde kredieten opgevraagd. Indien op de opgave registraties of codes voorkomen die, conform de NHG-normen, tot gevolg hebben dat geen NHG wordt verstrekt, wordt dit gemeld in het negatieve advies.
1. Hoogte Starterslening:
De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de Starterslening.
Hoogte Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde marktconforme lening.
De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.
De berekening van de genormeerde marktconforme lening verloopt als volgt:
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage.
Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.
2. Toets vermogen:
Bij de toets wordt ervan uit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.
Bij de draagkracht hertoets hanteert SVn de volgende begripsbepalingen:
peildatum: de dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum;
aanvrager: de schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt en de persoon die volgens de definitie van het huishouden tot dit huishouden is gaan behoren;
huishouden: de schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt. Als de Starterslening aan één persoon is verstrekt, dan behoort bij de draagkracht hertoets ook tot het huishouden diens niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;
individueel toetsinkomen: voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen;
toetsinkomen huishouden: gerekend wordt met 100% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen;
hertoetsrente: in de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte. In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht hertoets periode 5;
financieringslastpercentage: het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende normen van NHG;
genormeerde last eerste hypotheek: de genormeerde bruto last van de eerste hypotheek, berekend op basis van jaarannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in rekening gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening;
herzieningsdatum: de eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand.
1. Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 155,00 (prijspeil 2013).
2. De kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager.
1. Toetsinkomen:
Voor de draagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG- toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels:
persoonlijke verplichtingen worden buiten beschouwing gelaten;
de peildatum is bepalend voor het hanteren van de NHG-normen;
de lasten van de eerste hypotheek worden berekend op basis van jaarannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in rekening gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening. Als sprake is van leningsdelen met een verschillend rentepercentage dan wordt de rente gemiddeld.
2. Herziening rente en aflossing:
De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.
Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage
Beschikbare financieringsruimte =
Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste hypotheek bij aanvang van deze lening.
Annuïteit Starterslening = de jaarannuïteit van de Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:
indien de beschikbare financieringslast groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast tot en met het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5;
indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode 5 is, dan is de financieringslast voor de Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte. wordt er geen aflossing berekend, alleen rente.
Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:
(Beschikbare financieringsruimte/Hoogte Starterslening) x 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.
Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.
Wordt alleen rente berekend dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets aangeboden.
Deze regels treden in werking op 15 mei 2013.
Deze regels kunnen worden aangehaald als 'Gemeentelijke uitvoeringsregels Startersleningen 2013'.
Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van gemeente Spijkenisse d.d. 7 mei 2013