Leidraad Overhoeken

2.1. Definiëring

Regelmatig ontvangt de gemeente verzoeken voor vervreemding van een strook grond, veelal grenzend aan het bestaande grondbezit van de verzoeker. Onder vervreemding wordt in dit verband verstaan het overgaan van het eigendom en/of het gebruik van een strook grond.

2.2. Vervreemdingsmogelijkheden

Voor de vervreemding van overhoeken is een aantal mogelijkheden denkbaar. Het kan uitsluitend gaan om het overdragen van het gebruik van de grond (zoals bij verhuur, verpachting of in gebruik geven) of om het overdragen van zowel het gebruik als het eigendom (zoals bij verkoop).

2.2.1. Verkopen

Verkopen is de meest definitieve vorm van vervreemding. Het eigendom en daarmee de zeggenschap over het gebruik, van de betreffende strook grond gaat immers over op de nieuwe eigenaar. Hierdoor is verkopen alleen een reële optie voor stroken grond waarmee de gemeente geen toekomstplannen heeft, waar geen (gemeentelijke) riolering ligt of waarin geen kabels en/of leidingen liggen. Indien daadwerkelijk tot verkoop van een strook grond wordt overgegaan, dient de eigendomsoverdracht bij de notaris beschreven te warden. De hiervoor verschuldigde overdrachtskosten kunnen in relatie tot de grootte van de te verkopen strook grond onevenredig hoog zijn.

2.2.2. In gebruik geven

In gebruik geven is een minder definitieve vorm van vervreemding. Veelal wordt een tijdelijke periode overeengekomen, waarbij stilzwijgend tot verlenging wordt overgegaan tot wederopzegging door één van beide partijen. Dit maakt deze vorm van vervreemding geschikt voor stroken grond waarvoor de gemeente (mogelijk) toekomstplannen heeft, maar die op het moment geen duidelijke bestemming hebben. Ook voor bijvoorbeeld leidingstroken is in gebruik geven een geschikte vervreemdingsvorm omdat voorwaarden zoals bebouwingsbeperkingen en gedoogplichten in de overeenkomst opgenomen kunnen worden. Bij in gebruik geven worden overdrachtskosten vermeden.

2.2.3. Verhuren

Het verhuren van stroken grond heeft, zoals uit de ervaringen blijkt, met name betrekking op grotere stukken grond. Deze optie zal hier dan ook niet verder behandeld worden.

2.2.4. Verpachten

Voor verpachten van stroken grond geldt in principe hetzelfde, wellicht in nog grotere mate, als bij verhuren. Verpachten heeft met name betrekking op landbouwgrond en zal hier dan ook, net als verhuren, niet verder worden behandeld.

2.3. Verzoeken tot vervreemding

In principe kan iedere particulier of instantie die belang heeft bij vervreemding van een overhoek een verzoek indienen.

Gegadigden kunnen onder meer zijn:

- particulieren;

- provincie;

- woonstichting;

- waterschap;

- staatsbosbeheer;

- nutsbedrijven.

De genoemde instanties zullen veelal een duidelijk doel voor ogen hebben bij het indienen van een verzoek tot vervreemding, zoals het verbreden van maaipaden of het plaatsen van een schakelkast. Vanwege het specifieke karakter van deze verzoeken dienen deze van geval tot geval bekeken te worden.

Bij verzoeken van particulieren zal het doel in de meeste gevallen uitbreiding van de tuin zijn, al dan niet om de mogelijkheid voor bijvoorbeeld de bouw van een garage te creëren.

Deze notitie is met name gericht op de laatstgenoemde categorie, te weten particulieren die een verzoek tot vervreemding indienen. Hoewel de diversiteit aan bestemmingen, geografische ligging, grootte en functie van stroken grond vaak groot zal zijn wordt met deze notitie getracht een algemeen kader te bieden aan de hand waarvan de binnenkomende verzoeken getoetst kunnen worden.

3.1. Bestemming en toekomstplannen

Voor de beantwoording van de vraag of het daadwerkelijk om een overhoek handelt is de op de strook grond liggende bestemming (woondoeleinden, agrarisch, verkeersdoeleinden, groenvoorziening, industrieterrein etc.) bepalend. Hierbij spelen tevens de toekomstplannen voor de betreffende strook grond een rol.Is er een concrete bestemming voor de strook grond in de toekomst, dan zal verkoop als vervreemdingsvorm direct afvallen. Het in gebruik geven (tijdelijk) is dan echter nog wel een mogelijke optie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat in dat geval goede afspraken gemaakt moeten worden over:

- tijdsduur;

- verlengingsmogelijkheden;

- restricties m.b.t. bebouwing of beplanting;

- staat van onderhoud bij overdracht.

3.2. Grootte

Overhoeken worden veelal gekenmerkt door een geringe oppervlakte. Grotere percelen grond hebben vaak een functie die zowel concreet als visueel is aan te geven en wordt ervaren. Overigens betekent dit niet dat een groot perceel niet vervreemd kan worden.

Speciale aandacht vragen stroken grond met een oppervlakte van rond de 100 m2. Het kadaster en de notaris kennen namelijk onder de noemer "grenscorrectie" een overdrachtsregeling die een aanzienlijke reductie op de overdrachtskosten inhoudt. Hiervoor dient aan een tweetal voorwaarden te worden voldaan:

- de oppervlakte van de over te dragen grond is kleiner dan 100 m2;

- de grondprijs van de over te dragen grond is minder dan € 2.500,--.

In verband hiermee heeft het college van Burgemeester en Wethouders in maart 1999 uit coulance besloten om stroken grond met een oppervlakte tussen de 99 m2 en de 105 m2 te verkopen als zijnde een oppervlakte van 99 m2 (dit geldt natuurlijk uitsluitend indien reeds aan de voorwaarde m.b.t. de grondprijs wordt voldaan).

3.3. Geografische ligging

Nadat de bestemming van een strook grond bekend is, dient gekeken te worden naar de geografische ligging. Vragen die bij de beoordeling meegewogen dienen te worden zijn:

- Ligt de strook achter, tussen, voor of naast de bebouwing?

- Zijn er meerdere aangrenzende eigenaren en zijn deze wellicht eveneens geïnteresseerd in gedeeltelijke aankoop?

- Is de situatie zodanig dat het gewenst is om al deze eigenaren te benaderen (actief beleid) of af te wachten tot zij zelf met een verzoek komen (passief beleid)?

3.4. Functie

Het al dan niet aanwezig zijn van een functie van een strook grond kan van belang zijn om het uit handen geven van een strook grond tegen te houden. Er kan hierbij een onderscheid gemaakt worden tussen concrete functies en visuele functies:

- concrete functies: deze worden gekenmerkt door objectieve aspecten, zoals ontsluiting van achtergelegen stroken grond, bewuste braakligging, ruimte voor gesubsidieerde bosaanplant of toekomstige uitbreidingsplannen;

- visuele functies: deze worden gekenmerkt door subjectieve aspecten, zoals handhavingvan omgevingskarakteristieken zoals boswallen, groenbuffers, doorkijkgebieden etc.

Stroken grond met een concrete functie komen in beginsel niet in aanmerking voor vervreemding, terwijl de stroken met een visuele functie eventueel en al dan niet met vooraf gestelde beperkingen, restricties of voorwaarden vervreemd kunnen worden. Stroken zonder duidelijke concrete of visuele functie komen in beginsel voor vervreemding in aanmerking.

3.5. Staat van onderhoud

Bij overhoeken welke met "groen" zijn ingevuld dient de beoordeling van de onderhoudsstaat plaats te vinden door de sectie Groen. De staat van onderhoud alsmede de kosten voor het onderhoud kunnen doorslaggevend zijn in de overweging om stroken grond te vervreemden.

De relatie tot de onderhoudskosten: de relatie tussen de onderhoudskosten (uiteraard ookin relatie tot de grootte), de staat van onderhoud en de kosten van het in goede staat vanonderhoud houden, moet reëel zijn. Is dit niet het geval, dan kan dit een argument voorvervreemding zijn. Overigens wil dit niet zeggen dat strookjes gazon (relatief goedkoop ingoede staat van onderhoud te houden) niet vervreemd kunnen worden.

Huidige invulling en eisen t.a.v. handhaving: de huidige invulling van het strookje grond is met name van belang indien deze anders is dan gazon (bomen, heesters etc.). Afgewogen dient te worden hoe - bij eventuele vervreemding - het strookje grond overgedragen moet worden: in de bestaande staat, vrij van of juist compleet met beplanting, met eventuele voorwaarden m.b.t. omgevingsvergunningen voor bouwen of kappen. Ook het doel van de overname zal hierbij een rol spelen.

3.6. Milieukundig onderzoek

Wettelijk bestaat er geen verplichting voor de verkopende partij om een milieukundig onderzoek uit te voeren voor overdracht van een strook grond. Gelet op de relatief hoge kosten van een dergelijk onderzoek is het redelijk om in beginsel bij geen enkele transactie een milieukundig onderzoek te laten verrichten.

Zodra echter de verkrijgende partij een milieukundig onderzoek eist, zal bezien moeten worden of de kosten hiervan opwegen tegen de opbrengst van de te vervreemden grond. In de praktijk zullen kleinere stroken grond dan niet vervreemd worden, tenzij de verkrijgende partij bereid is de kosten voor het onderzoek te betalen.

Indien voor verkoop reeds bekend is dat de strook grond vervuild is, is de verkoop geen optie, tenzij de aanvrager perse in bezit wil komen van de grond. Afhankelijk van de aard van de vervuiling en het voorziene gebruik kan overwogen warden de grond toch over te dragen in de bestaande situatie waarbij de verkrijger alle verplichtingen op zich neemt en de gemeente geen aansprakelijkheid meer draagt voor een eventuele sanering.

3.7. Kabels en leidingen

De aanwezigheid van kabels, leidingen of riolering met eventuele bijbehorende voorzieningen kan vervreemding in de weg staan. Verkoop van een strook grond waarin deze voorzieningen zich bevinden betekent dat goede afspraken vastgelegd moeten worden voor het geval dat er werkzaamheden aan de voorzieningen verricht moeten worden. In dergelijke gevallen ligt in gebruik geven dan ook meer voor de hand dan verkopen, terwijl een verwachte frequente noodzaak tot toegang tot de voorzieningen ook een argument kan zijn om een vervreemdingsverzoek af te wijzen.

4.1 Verkopen

Afhankelijk van de bestemming, ligging of de huidige functie is een differentiatie in de vierkante meter prijzen gewenst:

NB. In 2006 zijn de hier onder b, c en d genoemde prijzen vastgesteld. Deze waren in 2003: € 5,-/€ 15,-/€ 25,-

4.2. BTW en overdrachtskosten

De overdracht van onbebouwde grond die bestemd is voor bebouwing is belast met BTW als er sprake is van een bouwterrein. Onder een bouwterrein wordt in dit geval verstaan onbebouwde grond waaraan of ten behoeve waarvan met het oog op de toekomstige bebouwing:

• -

  Bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;

• -

  Voorzieningen worden of zijn getroffen uitsluitend dienstbaar aan die grond;

• -

  (Infrastructurele) voorzieningen worden of zijn getroffen in de omgeving van de grond;

• -

  Een bouwvergunning is afgegeven voordat de akte passeert bij de notaris.

Voorts geldt:

• -

  BTW verschuldigd, dan geen overdrachtsbelasting;

• -

  geen BTW verschuldigd, dan wel overdrachtsbelasting.

Bij verkoop zijn altijd overdrachtskosten verschuldigd. Omdat in de meeste gevallen de koper van de grond belanghebbende is en bij kleinere stroken grond de overdrachtskosten vaak even hoog of zelfs hoger zijn dan de waarde van de grond, is het reëel dat deze kosten ten laste van de aankopende partij komen.

Overdracht van een aantal aangrenzende overhoeken grond kan plaatsvinden in 1 akte (of in meerdere aktes die gelijktijdig worden gepasseerd). Hiervoor geldt een aangepast (recherche)tarief, waardoor de kopers een deel van de overdrachtskosten kunnen besparen.

Zoals reeds vermeld onder 3.2. vragen stroken grond met een oppervlakte van rond de 100 m2 speciale aandacht vanwege de overdrachtsregeling onder de noemer "grenscorrectie".

4.3. In gebruik geven

Deze vorm van vervreemding wordt veelal toegepast voor stroken grond met beperkingen t.a.v. gebruik (leidingstroken) of continuïteit van gebruik (toekomstige concrete bestemming). Het is daarom reëel voor het gebruik geen kosten in rekening to brengen: door het in gebruik geven worden immers de onderhoudskosten al uitgespaard.

Ondanks het feit dat het in gebruik geven vand e grond zonder kosten plaatsvindt, is het schriftelijk vastleggen van de afspraken een absolute noodzaak!

5. Toetsingsschema