| Overheidsorganisatie | Gemeente Naarden |
|---|---|
| Officiële naam regeling | Compensatie regeling woningbouwontwikkelingen afwijkend van de lokale woonvisie |
| Citeertitel | Compensatie regeling woningbouwontwikkelingen afwijkend van de lokale woonvisie |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Compensatie regeling woningbouwontwikkelingen afwijkend van de lokale woonvisie |
Geen.
Geen.
Datum inwerking- treding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerking- treding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 23-04-2012 | Nieuwe regeling | 23-04-2012 Gemeenteblad jaargang 19, nummer 8 van 10 mei 2012 en de NaarderNieuws van 10 mei 2012 | Compensatie regeling woningbouwontwikkelingen afwijkend van de lokale woonvisie |
Op 9 februari 2009 heeft de raad van de gemeente Naarden de lokale woonvisie vastgesteld.
Hiermee is de differentiatie van nieuwbouw in de gemeente Naarden vastgesteld. Deze luidt:
1/6 goedkoop
2/3 middelduur
1/6 duur en topduur
De termen goedkoop,middelduur en duur behoren bij de volgende tabel:
Prijsklasse; Huur; Koop (WOZ-waarde)
Goedkoop; <€ 562; <€200.000
Middelduur; €562 -€664; €200.000 -€350.000
Duur; €664- €800; €350.000 -€500.000
Topduur; >€800; >€500.000
Huurprijzen peildatum 1-1-2012
In het coalitieakkoord 2011-2014 is nogmaals bekrachtigd dat bij nieuwbouw de verdeling zoals opgenomen in de lokale woonvisie wordt gehanteerd.
Consequente toepassing per locatie is niet altijd haalbaar. De gemeente Naarden kan bijvoorbeeld, omdat zij meerdere ontwikkelpercelen in haar bezit heeft, het tekort in de ene segment op een bepaalde locatie compenseren met het overschot in een ander segment op een andere locatie. Dit geldt uiteraard voor iedereen die meerdere percelen in eigendom heeft.
Heeft men echter maar een perceel in eigendom dan is compensatie op een andere locatie niet haalbaar. Een ander zal in dit geval voor de compensatie zorg moeten dragen.
Het realiseren van goedkope woningen is over het algemeen minder aantrekkelijk. Door een financiële impuls zal dit echter beter te realiseren zijn. Uitgangspunt is daarom dat initiatiefnemers die te veel dure woningen bouwen een geldbedrag in het gemeentelijk Volkshuisvestingsfonds storten. De gemeente zal uit dit fonds initiatiefnemers die veel goedkope woningen en middeldure bouwen financieel steunen. Op deze wijze worden het behalen van de voorgestane verdeling conform de lokale woonvisie gestimuleerd.
De compensatie voor afwijking van de verdeling van de lokale woonvisie bedraagt:
Voor een woning in het segment duur betaalt men: €35.000
Voor een woning in het middeldure segment ontvangt men: € 1.000
Voor een woning in het goedkope segment ontvangt men: €31.000
Rekenvoorbeeld van het compensatie model:
In de praktijk betekent dit dat indien men op een perceel bijvoorbeeld 5 dure woningen wil realiseren men medewerking krijgt indien met 5 maal €35.000, is totaal €175.000, in het Volkshuisvestingsfonds stort. Immers moeten nu op andere locaties 20 middeldure woningen en 5 goedkope woningen extra gebouwd worden om de voorgestane verdeling conform de differentiatie van de lokale woonvisie te behalen. Hiervoor ontvangen de bouwers in totaal dan een compensatie van 20 x €1.000 plus 5 x €31.000 is totaal €175.000.
Indien gewenst kan de onderliggende berekening worden ingezien.
Deze regeling is van toepassing bij de bouw van 6 of meer woningen op één perceel. Afwijking van dit model dient ter besluitvorming te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders.
Bij de berekening van de hoogte van de compensatie bedragen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
1. Er is gerekend met de drie segmenten goedkoop, middelduur en duur. De prijsniveaus die binnen de segmenten zijn onderscheiden, zijn in de berekening samengevoegd tot een gewogen gemiddelde.
2. De gemiddelde verkoopprijs van een dure woning is gesteld op €500.000
3. De gemiddelde verkoopprijs van een middeldure woning is gesteld op €300.000
4. De gemiddelde grondquote van een dure woning is gesteld op 30%
5. De gemiddelde grondquote voor een middeldure woning is gesteld op 25%
6. De grondprijs van een goedkope woning is gefixeerd op €15.000
7. De gemiddelde kavelgroottes zijn gesteld op resp. 300m2, 210m2 en 150m2
8. Er is geen rekening gehouden met de eventuele verschillen in kosten van bouw-en woonrijp maken.
Voor de berekening op basis van bovenstaande uitgangspunten is een tabel samengesteld waarbij het vertrekpunt is een bouwplan van 100 woningen conform de verdeling van de lokale woonvisie. Voor een dergelijk bouwplan is een (netto) oppervlakte nodig van 21.510 m2. De grondopbrengst van dit plan is €6.557.500.
Als op hetzelfde kavel uitsluitend dure woningen worden gebouwd kunnen in totaal geen 100 maar 72 woningen worden gerealiseerd. Deze woningen leveren een meeropbrengst op van €2.455.105 ten opzicht van het bouwplan dat voldoet aan de verdeling volgens de lokale woonvisie. Per woning betekent dit een meeropbrengst van €34.100. Afgerond op €35.000 per woning.
Indien op datzelfde kavel uitsluitend goedkope woningen worden gerealiseerd is er sprake van in tot aal 143 woningen. Dat levert een tekort op van €2.145.000. een tekort per woning van €30.856. Afgerond € 31.000 per woning.
Voor uitsluitend middeldure woningen levert dezelfde berekening een tekort van €1.264 per woning op. Afgerond €1000 per woning.
In de praktijk betekent dit dat indien men op een perceel bijvoorbeeld 5 dure woningen wil realiseren men medewerking krijgt indien met 5 maal €35.000, is totaal €175.000, in het Volkshuisvestingsfonds stort. Immers moeten nu op en andere locaties 20 middeldure woningen en 5 goedkope woningen extra gebouwd worden om de voorgestane verdeling conform de differentiatie van de lokale woonvisie te behalen. Hiervoor ontvangt de bouwer dan een compensatie van 20 x €1.000 plus 5 x €31.000 is totaal €175.000.
| Aantal (*1) | Verkoopprijs incl BTW VON | Verkoopprijs excl. BTW | grondquote | Grondprijs excl. BTW | Kavelgrootte in m2 | Grondopbrengst excl. BTW | Prijs/m2 | Kavelopp. in m2 | |
| Verdeling lokale woonvisie | 176617100 | 500.000300.000PM | 420.168252.101PM | 0,30,25nvt | 126.05063.02515.000 | 300210150 | 2.142.8504.159.650255.0006.557.500 | 420300100 | 5.10013.860 2.55021.510 |
| 100% duur | 72 | 500.000 | 420.168 | 0,3 | 126.050 | 300 MeerOpbrengst | 9.075.600 | 21.510 | |
| 100% middelduur | 102 | 300.000 | 252.101 | 0,25 | 63.025 | 210 m2 | 6.428.550 | 21.510 | |
| 100% goedkoop | 143 | PM | PM | nvt | 15.000 | 150 m2 | 2.145.000 | 21.510 |
*1 Afgerond op hele woningaantallen
NB Dit schema gaat uit van een aantal aannames en gemiddelden. In de praktijk zullen situaties anders zijn. De berekende normen dienen als uitgangspunt en zullen ook bij kleine afwijkingen worden toegepast. Bij grotere afwijkingen (in efficiënte verkaveling, excessieve bouwkosten, etc.) moet het systeem naar redelijkheid en evenredigheid worden toegepast. Afwijking van dit model dient ter besluitvorming te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. Voor percelen waar 5 of minder woningen kunnen worden gerealiseerd is de compensatieregeling niet van toepassing.