Beleidsnotitie Bed en Breakfast

Beleidsnotitie 'Bed & Breakfast

1. Inleiding

Naar aanleiding van de behoefte van de vestiging van een Bed & Breakfast (hierna: B&B) accommodatie binnen een woonbestemming, is gebleken dat het wenselijk is om beleid te formuleren waarbij wordt aangegeven in welke gevallen dergelijke activiteit binnen een woonbestemming kan worden toegelaten.

Hierbij dient naast de ruimtelijke consequenties die toelating van een verblijfsrecreatieve functie binnen een woonbestemming kan hebben, tevens aandacht te worden geschonken aan de gevolgen voor het toeristisch product in kwalitatieve zin. In deze notitie zullen daarom de kaders worden aangegeven waarbinnen de voornoemde bedrijvigheid kan worden toegelaten binnen een woonbestemming zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van het toeristisch product.

2. Wettelijke kaders

Uit een uitspraak van de Raad van State (ABRS, 2 juli 2003 inzake nummer 200206652/1, LJN nummer 9034) blijkt dat het aanbieden van B&B strijdig is met een woonbestemming indien regelmatig een aantal personen tegen betaling gebruik maakt van de aangeboden mogelijkheid van B&B in het pand. Daarbij gaat het om een steeds wisselend publiek dat voor een korte periode, namelijk een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft en dat voor de B&B activiteiten wordt geadverteerd. In dat geval is de afdeling van mening dat de activiteiten bedrijfsmatig van karakter zijn en niet binnen een woonbestemming passen mits dit uiteraard als zodanig in een bestemmingsplan is geregeld. De bestemmingsplannen binnen gemeente Maasdonk laten B&B binnen een woonbestemming niet toe.

Medewerking aan een dergelijk initiatief kan derhalve alleen worden verleend door het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de planologische regels van het vigerende bestemmingsplan op grond van artikel artikel 2.12 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bijlage II.

In de toekomstige bestemmingsplannen zullen op basis van deze notitie de voorschriften zodanig worden aangepast dat B&B door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het vigerenden bestemmingsplan binnen een woonbestemming kan worden toegelaten.

3. Definitie B&B

Een B&B is een kleinschalige overnachtingaccommodatie die tot de kleinschalige verblijfsrecreatie gerekend wordt. De B&B voorziening is een nevenfunctie naast het wonen. Een B&B is wat betreft de activiteit, omvang en schaalgrootte niet te vergelijken met een pension, hotel of horecagelegenheid (lees: HOtel, REstaurant, CAfé) en niet openbaar. Een B&B is dusdanig kleinschalig, dat de kans op overlast voor de omgeving evenals de kans op onevenredige toename van de parkeerdruk te verwaarlozen is. Een Nederlandse B&B heeft gemiddeld 2,4 gastenkamers en 5,7 slaapplaatsen. Bij een B&B met meer dan zeven kamers wordt er ingeboet aan kleinschaligheid en gaat de accommodatie meer op een pension of hotel lijken. Een B&B met meer dan zeven kamers is moeilijk te runnen door één of twee personen en zal personeel moeten inschakelen. Uit recente marktgegevens blijkt dat het omslagpunt van een kleinschalige B&B naar een commerciële B&B bij zeven kamers ligt. Ook in andere Europese landen is een grens van zeven kamers heel gebruikelijk.

In de toekomstige bestemmingsplannen zal de begripsomschrijving van B&B voorziening als volgt luiden. “Een B&B voorziening is een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, kortdurende, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend logies en ontbijt voor maximaal vijf personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw of is gevestigd in één van de bestaande bijgebouwen en wordt gerund door de gebruikers van het betreffende perceel.” Onder een B&B voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid.

4. Toelichting op de definitie

Kleinschalig

Een B&B is een overnachtingaccommodatie die tot de kleinschalige verblijfsrecreatie gerekend wordt. Een B&B voorziening is een nevenfunctie naast het wonen of de agrarische functie.

Gelet op de kleinschaligheid is het gewenst en mag maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen worden gebruikt voor de B&B voorziening, met een maximum van 60 m²;

Een B&B is wat betreft de activiteit, omvang en schaalgrootte niet te vergelijken met een pension, hotel of horecagelegenheid en niet openbaar. Een B&B is dusdanig kleinschalig, dat de kans op overlast voor de omgeving te verwaarlozen is. De B&B mag geen nadelige effecten hebben op de verkeersafwikkeling. Om deze reden dient er geparkeerd te worden op het eigen terrein.

Toeristisch en veelal kortdurend verblijf

Het gaat in dit verband om een ‘toeristisch verblijf’, hiermee wordt nadrukkelijk ook zakelijk toerisme bedoeld. Het begrip ‘kortdurend’ is opgenomen om duidelijk te maken dat het niet gaat om bijvoorbeeld wonen of seizoenrecreatie. Onder een B&B voorziening wordt dus niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. Als uitgangspunt geldt dat er maximaal twee weken achtereen mag worden overnacht in een B&B.

Hoofdgebouw of bestaande bijgebouw

Het gaat er om dat de B&B -gebruiker op hetzelfde erf woont. Het hoofddoel van het pand is wonen, de nevenactiviteit is “het verstrekken van logies”. Dit in tegenstelling tot een pension of hotel die als hoofddoel hebben “het verstrekken van logies” (voor korte of langere tijd) en als nevenactiviteiten “het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse”. Tevens is het van belang dat de B&B is gevestigd in het hoofdgebouw of in een bestaand bijgebouw. Het realiseren van B&B in bestaande bijgebouwen is toegestaan indien voldaan kan worden aan de van toepassing zijnde regelgeving.

Ter voorkoming van het ontstaan van een zelfstandige wooneenheid wordt geen keukenblok toegestaan in een B&B. Een keukenblok wordt niet noodzakelijk geacht voor een B&B, omdat de verzorging van B&B zich beperkt tot logies en ontbijt. Tevens wordt hiermee de kans op permanente bewoning tegengegaan.

Grens vijf personen

Bij een B&B met meer dan vijf personen wordt er ingeboet aan kleinschaligheid en persoonlijke aandacht en gaat de accommodatie bovendien al te veel op een pension of hotel lijken. Indien een B&B op een pension of een hotel gaat lijken, dan is er sprake van concurrentie ten opzichte van onder andere hotels.

Stichting B&B Nederland hanteert een maximum van zeven personen. Zij stellen dat er bij een overschrijding van zeven personen wordt ingeboet aan de kleinschaligheid en persoonlijke aandacht.

Echter, Koninklijke Horeca Nederland is van mening dat deze grens al is bereikt bij vier personen. Hier is gekozen om de grens bij vijf personen te leggen, dit is in overeenstemming met de meeste andere gemeenten met een beleidskader B&B voorzieningen.

5. Toeristisch recreatief beleid

De B&B voorziening is een impuls voor het aantrekken van doelgroepen als wandelaars en fietsers. Vaak komen deze doelgroepen af op een breed pakket aan recreatieve voorzieningen, zoals aantrekkelijke wandel- en fietsrouten, natuur en bezienswaardigheden. De gemeente Maasdonk heeft op dit terrein veel te bieden. Binnen de gemeente Maasdonk worden jaarlijks verscheidene evenementen georganiseerd waar veel mensen op af komen. Het meest bekende is Effe noar Geffen waar 30.000 bezoekers op af komen. Binnen de gemeente Maasdonk is het aantal verblijfsaccomodaties beperkt. Met het stimuleren van B&B voorzieningen wordt het aanbod uitgebreid.

6. Toezicht

De B&B voorzieningen vallen binnen het bereik van de Wabo. Dit geldt voor de activiteit bouwen en afwijken van het bestemmingsplan. Gelet op de kleinschaligheid is in het kader van milieu geen omgevingsvergunning nodig.

Vanuit algemeen belang moeten de omvang en de regelmaat van het gebruik van B&B inzichtelijk gemaakt worden. Daarom hebben de B&B eigenaren de plicht om een nachtregister bij te houden ingevolge artikel 438 van Wetboek van Strafrecht.

7. Voorwaarden

Het is niet wenselijk dat de mogelijkheid wordt geboden om in elk pand met een woonbestemming een verblijfsrecreatieve voorziening in de vorm van B&B toe te staan. Daarom zal alleen medewerking worden verleend indien sprake is van een van de volgende situaties:

• 1.

  Een B&B kan alleen worden aangeboden door de hoofdbewoner van het pand;

• 2.

  Het pand heeft de bestemming ‘wonen’ of ‘bedrijfswoning’;

• 3.

  B&B is toegestaan mits de hoofdfunctie te weten wonen gehandhaafd blijft;

• 4.

  Maximaal 30 % van de oppervlakte van het hoofd- en bijgebouwen worden gebruikt voor B&B voorziening, met een maximum van 60 m²;

• 5.

  De voorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige woning. Dit betekent mede dat een aparte kookgelegenheid (keuken) niet is toegestaan;

• 6.

  B&B mag aan maximaal 5 personen worden aangeboden;

• 7.

  De parkeerbalans in de directe omgeving mag niet nadelig worden beïnvloed; er mogen geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woon–en leefklimaat van omwonenden en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven ontstaan;

• 8.

  Controle op het verblijf vindt plaats door middel van een nachtregister dat jaarlijks aan de gemeente wordt overlegd;

• 9.

  Ter voorkoming van permanente bewoning wordt een maximum verblijfsduur gehanteerd van 2 weken;

• 10.

  Gasten zijn toeristenbelasting verschuldigd.

Van belang is dat bovengenoemde voorwaarden in het besluit tot het verlenen van ontheffing worden opgenomen.

Vanwege het kleinschalige karakter van een B&B is ervoor gekozen om een maximum te verbinden aan het aantal personen waaraan nachtverblijf mag worden aangeboden.

8. Procedure

Inwoners van de gemeente Maasdonk, die van plan zijn om een B&B te starten, kunnen contact opnemen met de werkeenheid ‘Vergunningen’ omtrent vragen over het starten van een B&B. Vervolgens kan er een verzoek om medewerking worden gericht aan het college van burgemeester en wethouders. Wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan, kan het college een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de planologische regels van het vigerende bestemmingsplan op grond van artikel artikel 2.12 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bijlage II.

Uitgangspunt is dat indien niet aan de beleidseisen uit deze nota wordt voldaan, er geen toestemming wordt verleend voor een B&B.

In zeer bijzondere omstandigheden, ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders, waarbij de afwijzing van een verzoek krachtens deze regeling of de toepassing van bepalingen in deze regeling tot onbillijkheden van overwegende aard zou leiden, kan het college ten gunste van de aanvrager van criteria van deze regeling afwijken.

De toepassing van de hardheidsclausule mag niet leiden tot een situatie die in strijd is met de Bouwverordening en het Bouwbesluit.

9. Overige regelgeving

9.1 Woningwet

Een B&B moet voldoen aan de bepalingen van het Bouwbesluit en de Bouwverordening. In het kader van het Bouwbesluit gelden eisen per gebruiksfunctie. Voor kleinschalige vorm van verblijfsrecreatie waaronder B&B valt, wordt voorgesteld om dit te toetsen aan de woonfunctie. Dit houdt onder meer in dat een B&B slechts mag worden ingericht in een legale en geschikte verblijfsruimte in een woning of bijgebouw die voldoet aan de voorschriften voor bestaande verblijfsruimten in een woning of voldoet aan en verleende omgevingsvergunning (dus niet op een bergzolder of onbenoemde ruimte).

Bijgebouw

Een bijgebouw kan worden ingericht als B&B en moet eveneens voldoen aan de prestatie- eisen van het bouwbesluit.

9.2 Milieuactiviteit

De omgevingsvergunning blijft buiten beschouwing bij inrichtingen waar voorzieningen aanwezig zijn voor het gelijktijdig kunnen verstrekken van uitsluitend logies en ontbijt aan ten hoogste 15 personen (Besluit omgevingsrecht categorie 18.2a).Vanuit de activiteit milieu kan de ‘kleinschaligheid’ worden gedefinieerd als een accommodatie die geschikt is voor ten hoogste 15 personen.

9.3 Algemene Plaatselijke Verordening (hierna: Apv)

Op grond van de APV valt een B&B voorziening onder de begripsomschrijving van ‘horecabedrijf’. Onder een horecabedrijf wordt verstaan: de voor het publiek toegankelijk, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is logies wordt verstrekt of dranken worden geschonken of rookwaren of spijzen voor directe consumptie worden bereid of verstrekt.

Ingevolge artikel 2:28, lid 1van de APV is het verboden een horecabedrijf te exploiteren zonder vergunning van de burgemeester. Dit betekent dat voor het uitoefenen van een B&B voorziening een exploitatievergunning nodig is. De exploitatievergunning kan voor een B&B komen te vervallen op het moment dat de APV eventueel wordt aangepast. De exploitatievergunning is een vergunning ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Nu deze voldoende in het omgevingsvergunning wordt beschermd wordt deze niet meer nodig geacht. Daarnaast levert dit een lastenverlichting op voor de burgers van Maasdonk.

9.4 Drank- en horecawet

Indien in de B&B géén alcoholhoudende drank wordt verkocht heeft de eigenaar géén drank- en horecavergunning nodig. De B&B mag dan geen alcoholhoudende drank tegen betaling verstrekken. Als een B&B wel alcoholhoudende drank wil verkopen, is een vergunning op grond van de Drank- en Horecawet noodzakelijk.

9.5 Gemeentewet

Gemeenten kunnen op grond van artikel 224 van de Gemeentewet toeristenbelasting heffen ter zake van het houden van verblijf binnen de gemeente door personen die niet als ingezetene in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens zijn ingeschreven. Belastingplichtig is degene die gelegenheid biedt tot verblijf met overnachten binnen de gemeente in hem ter beschikking staande ruimten, dan wel op hem ter beschikking staande terreinen. De belastingplichtige is bevoegd om de belasting te verhalen op degene, terzake van wiens verblijf de belasting verschuldigd wordt.

Voor de hoogte van de tarieven gelden geen wettelijke beperkingen. De B&B-eigenaar draagt de toeristenbelasting af aan de gemeente. De belasting wordt geheven naar het aantal overnachtingen. De B&B-eigenaar moet van zijn/haar gasten een nachtregister bijhouden. De B&B-eigenaar is verplicht voordat hij voor de eerste maal gelegenheid biedt tot overnachting, dit schriftelijk te melden aan de verantwoordelijke heffingsambtenaar.

9.6 Inschrijving bij de Belastingdienst en Kamer van Koophandel

Een (startend) B&B moet zich melden bij de Belastingdienst en de Kamer van Koophandel. Op basis van de verstrekte gegevens bepaalt de Belastingdienst welke belastingwetten in het concrete geval van toepassing zijn.

9.7 Voedsel- en Warenautoriteit

De Voedsel- en Warenautoriteit is belast met handhaving Warenwet en de Drank- en Horecawet. Hygiënewetgeving is op B&B van toepassing omdat er een ontbijt wordt bereid. Dit betekent dat een B&B onder andere voor een hygiënische bereidingsplaats voor voedsel moeten zorgen. De Voedsel en Waren Autoriteit (VWA) kan hierover informatie op maat verstrekken.