Gemeente Bergen op Zoom - Beleidsnota Snippergrond 2022

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Bergen op Zoom komen regelmatig aanvragen binnen over koop, huur of ingebruikname van gemeentelijke groen- of restpercelen, grenzend aan particulier dan wel zakelijk eigendom. Daarnaast worden percelen gemeentegrond zonder toestemming van de gemeente in gebruik genomen. In artikel 160 lid 3 van de Gemeentewet is opgenomen dat het college van burgemeesters en wethouders alle maatregelen neemt en doet wat nodig is, ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit. Dit houdt in dat de gemeente dient op te treden tegen het oneigenlijk gebruik van gemeentegrond.

Op 17 december 2020 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om uiterlijk het 1e kwartaal van 2021 een uitwerking voor te leggen om te komen tot een duidelijke communicatie over het beleid en de mogelijkheden voor bewoners om gemeentelijke groen- en restpercelen aan te kopen. Daarnaast is in het Focusakkoord 2020-2022 opgenomen om inkomsten te genereren uit de verkoop van niet strategische gemeentegronden en het totaal aan te onderhouden gemeentegronden verkleinen. Om deze doelen te behalen is het gewenst dat de gemeente nieuwe randvoorwaarden vaststelt voor de uitgifte van gemeentelijke groen- en restpercelen. Gebleken is namelijk dat de huidige nota ‘Uitgangspunten verkoop openbaar groen’, daterend uit 2009, voor de uitgifte van deze percelen te veel belemmeringen kent. Veel verzoeken tot aankoop van gemeentegrond leiden daarom lang niet altijd tot uitgifte, wat teleurstellend kan zijn voor de aanvrager. Daarnaast is de huidige nota vrij gedateerd en zijn er gewijzigde inzichten met betrekking tot de randvoorwaarden. Om de verkoopbaarheid van de gemeentelijke groen- en restpercelen te vergroten en meer duidelijkheid te verschaffen over de wijze waarop de gemeente beoordeeld of grond wel of niet kan worden uitgegeven is deze beleidsnota opgesteld. In deze nota worden de gemeentelijke groen- en restpercelen aangeduid met de term ‘snippergrond’. Het beleid beperkt zich daarmee niet langer tot het zogenaamde ‘snippergroen’ en kent een bredere reikwijdte.

1.2 Doel van de nota

Deze nota heeft de volgende doelen:

• Actualiseren van de nota ‘Uitgangspunten verkoop openbaar groen’ daterend van april 2009 en vergroten van de leesbaarheid;

• Het vaststellen van de uitgangspunten en toetsingscriteria waaraan de verkoop en verhuur van snippergrond moet worden getoetst;

• Het vaststellen van de procedure van verkoop en verhuur;

• Het vaststellen van verkoop- en verhuurprijzen;

• Het vastleggen van de handelswijze bij onrechtmatig ingebruikname van groen- en restroken.

2. Uitgangspunten voor gronduitgifte

2.1 Verkoop boven verhuur

Uitgangspunt bij nieuwe uitgifte van snippergrond is verkoop. Verhuur van snippergrond is niet wenselijk. De verhuurovereenkomsten worden gesloten onder persoonlijke titel en zijn hierdoor persoonsgebonden. Dit heeft tot gevolg dat bij de verkoop van de woning of het aangrenzende perceel de huurovereenkomst niet automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar. In de praktijk blijkt dat de gemeente regelmatig niet in kennis gesteld wordt van de eigendomswijziging en daarmee de beëindiging van de huurovereenkomst. Hierdoor kan onrechtmatig gebruik ontstaan van de opvolgend eigenaar, met het risico op verjaring. Daarnaast zijn er met de verhuur hogere administratieve lasten en kosten gemoeid dan bij een verkoop.

Nieuwe aanvragen komen in beginsel niet voor verhuur in aanmerking en is enkel mogelijk indien sprake is van bijzondere omstandigheden. Hiervan kan sprake zijn bij het tijdelijk gebruik van grond voor een bepaald doel of activiteit of vanwege toekomstige ontwikkelingen waardoor de gemeente de grond in de toekomst nodig heeft. Daarnaast kan de aanwezigheid van kabels en leidingen (waarbij het vestigen van een zakelijk recht ten behoeve van onderhoud, vervangen etc. niet voldoende zekerheid biedt) een reden zijn om de grond te verhuren.

2.2. Huuropvolging

Bij verkoop van de woning of het aangrenzende perceel dient de huurder de gemeente hierover te informeren en de huurovereenkomst op te zeggen. De gemeente zal dan met de opvolgende eigenaar nieuwe afspraken maken voor het gebruik van de grond. Eerst zal onderzocht worden of de eerder verhuurde grond voor verkoop in aanmerking komt. Indien de verkoop van de grond mogelijk is, dan wordt de grond te koop aangeboden aan de nieuwe eigenaar. Indien de nieuwe eigenaar niet wenst over te gaan tot koop, dan komt de grond terug bij de gemeente. De grond wordt dan als openbaar gebied ingericht en onderhouden. Dit kan echter leiden tot ongewenste situaties, zoals het ontstaan van inhammen of van moeilijk te bereiken of te onderhouden hoeken. Er kan dan alsnog besloten worden om aan de opvolgend eigenaar te verhuren. Een huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar wordt gesloten voor het dan geldende huurtarief.

2.3. Onderscheid eigenaar en huurder

Bij gronduitgifte wordt onderscheid gemaakt tussen eigenaren en huurders. Alleen eigenaren van aangrenzende woningen/percelen kunnen grond kopen. Aan huurders van woningen wordt geen grond verkocht. Verhuurders van woningen (waaronder woningbouwcorporaties) kunnen de grond wel van de gemeente aankopen. De gemeente onderzoekt eerst de mogelijkheden voor verkoop van gemeentegrond.

2.4 Onderhoudsovereenkomst

Indien een bewoner/aangrenzende perceeleigenaar geen interesse heeft om de snippergrond te kopen of te huren, maar enkel de wens heeft om het openbaar groen nabij het perceel te onderhouden dan kan de gemeente een onderhoudsovereenkomst aanbieden. Dit houdt in dat een bewoner het openbaar groen van de gemeente kan onderhouden onder de voorwaarde dat de inrichting van de grond ongewijzigd dient te blijven. Het is bewoner niet toegestaan om de inrichting zonder toestemming van de gemeente te wijzigen, de grond te omheinen en anderszins bij het eigen perceel te betrekken. De grond dient ten allen tijde het openbaar karakter te behouden.

2.5 Actieve verkoop

Groen- en restpercelen die niet door derden in gebruik zijn genomen en niet van belang zijn voor de uitoefening van de gemeentelijke taak kunnen, indien deze conform de toetsings- en beoordelingscriteria voor verkoop in aanmerking komen, actief te koop worden aangeboden aan aangrenzende bewoners/perceeleigenaren door het sturen van een aanbod. Aangrenzende eigenaren/bewoners kunnen hiervoor ook zelf een verzoek tot aankoop indienen.

2.6 Maatwerk

Alle verzoeken tot aankoop van snippergrond worden geïnventariseerd en individueel getoetst aan de toetsings- en beoordelingscriteria, zoals opgenomen in hoofdstuk 4 van deze nota. Deze toetsing heeft als doel te voorkomen dat de verkoop van snippergrond de (toekomstige) kwaliteit van de omgeving verstoort. Bij de toets of de gemeente bereid is grond uit te geven, is altijd sprake van maatwerk. Iedere wijk heeft zijn eigen karakteristieken. Er wordt daarom vanuit deze achtergrond naar de aanvraag gekeken. Veel situaties verschillen van elkaar en leiden tot een andere uitkomst. Dit geldt ook voor situaties die ogenschijnlijk hetzelfde lijken. Als een perceel niet kan worden verkocht, wordt nagegaan of het gedeeltelijk kan worden verkocht. Zo niet, dan wordt het verzoek afgewezen. Afgewezen verzoeken worden niet opnieuw in behandeling genomen, tenzij gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven.

2.7 Bestemmingsplan

Een bestemmingsplan geeft aan voor welk doel gronden gebruikt mogen worden en of/wat op de grond gebouwd mag worden. Na verkoop van de gemeentegrond wordt de bestemming niet direct aangepast. De gemeente Bergen op Zoom houdt aan dat de aangekochte gemeentegrond bij het woonperceel mag worden betrokken en gebruikt mag worden als tuin.

Het is niet werkbaar om na elke verkoop van een perceel snippergrond een herziening van het bestemmingsplan door te voeren. Het gebruik van het snippergrond in afwijking van het bestemmingsplan, met uitzondering van bebouwing, zal worden gedoogd tot het moment waarop de eerstvolgende integrale herziening van het bestemmingsplan plaatsvind (na invoering van de Omgevingswet treedt hiervoor het omgevingsplan in de plaats). Indien koper eerder deze herziening wenst, dient koper daartoe op eigen kosten een verzoek bij de gemeente in te dienen.

3. Toetsingscriteria

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de toetsings- en beoordelingscriteria opgenomen. Deze opsomming is niet limitatief. De gemeente is bevoegd aanvullende redenen aan te voeren om de snippergrond niet te verkopen (of te verhuren). Alle aanvragen zullen ter beoordeling worden voorgelegd aan een uitgifteteam binnen de gemeente, die gevormd wordt door onder andere de vakdisciplines Groen, Verkeer, Water, Kabels en leidingen, Riolering en Stedenbouw.

3.2 Definitie

Er is sprake van snippergrond als de grond:

• in eigendom is van de gemeente;

• direct grenst aan het perceel van de aanvrager;

• geen of weinig functionele waarde heeft voor de openbare ruimte;

• niet groter is dan 150 m²;

• niet als bouwkavel is bestemd.

Indien één van de hierna genoemde criteria leidt tot bezwaren tegen de uitgifte van de snippergrond, wordt niet overgegaan tot uitgifte. De snippergrond wordt niet uitgegeven wanneer naar het oordeel van de gemeente:

• de snippergrond onderdeel uitmaakt van de (hoofd)groenstructuur;

• de uitgifte van de grond leidt tot onlogische kadastrale grenzen;

• de verkeersveiligheid in het geding komt;

• de snippergrond onderdeel is van een toekomstige ontwikkeling;

• in de grond hoofdkabels- en leidingen aanwezig zijn;

• de snippergrond zich in een nieuwbouwlocatie bevindt.

Hieronder worden de toetsingscriteria verder toegelicht.

3.3 (Hoofd)groenstructuur

In het ‘Groenstructuurplan Bergen op Zoom 2007-2017’ wordt een beschermende groen- en bomenstructuur aangegeven. Indien de snippergrond deel uitmaakt van de (hoofd)groen- en bomenstructuur wordt de snippergrond niet verkocht of verhuurd. De snippergrond wordt tevens niet verkocht of verhuurd indien op de grond waardevolle of monumentale bomen staan. Wat waardevolle bomen zijn is opgenomen in het ‘Bomenbeheerplan 2018- 2030’ van de gemeente.

3.4 Kanteelvorming

De verkoop van de snippergrond mag niet leiden tot onlogische kadastrale grenzen of ingesloten eigendommen. Het ontstaan van hoeken en verspringende erfgrenzen (‘kantelenpatroon’) kan daarom een reden zijn om grond niet te willen uitgeven. De gemeente kan om onlogische kadastrale grenzen te voorkomen aan de eventuele verkoop van de grond de voorwaarde stellen dat ook de buren de grond aangrenzend aan hun woning kopen. De verkoop van de grond mag tevens niet ten koste gaan van het efficiënt beheren en onderhouden van het openbaar groen.

Figuur 1. Geen wenselijke grondverkoop

Figuur 2. Geen wenselijke grondverkoop

Figuur 3. Wenselijke grondverkoop

3.5 Verkeerskundige bezwaren

De snippergrond kan niet worden uitgegeven indien de uitgifte uit verkeerskundig oogpunt onwenselijk is. Door de uitgifte van de grond kunnen er namelijk verkeersonveilige situaties ontstaan, bijvoorbeeld doordat er geen ruimte meer overblijft voor een berm of trottoir. De uitgifte van de grond kan tevens door zicht belemmerende objecten (hoge hagen of hekwerken) leiden tot onoverzichtelijke en onveilige verkeerssituaties. Voor de verkeersveiligheid moet niet alleen gekeken worden naar de huidige situatie, maar ook naar de toekomstige (mogelijk) noodzakelijke infrastructurele werkzaamheden.

3.6 Ontwikkelingen

Indien de grond is aangemerkt als ontwikkelings- of strategisch gebied wordt de grond niet uitgegeven. Daarbij gaat het om gronden die in de toekomst nodig kunnen zijn voor bijvoorbeeld een herinrichting van de openbare ruimte of gronden die een functie hebben voor klimaatadaptatie, biodiversiteit of energietransitie. Als de bijdrage van het groen in de opvang van wateroverlast en/of het beperken van droogte en hitte van belang is, kan besloten worden om niet tot verkoop van de grond over te gaan. Daarnaast kan de verkoop van de grond bijvoorbeeld ongewenst zijn indien dit verdere ‘verstening’ van de omgeving tot gevolg heeft.

3.7 Kabels en leidingen

Voorafgaand aan de verkoop onderzoekt de gemeente of er nutsvoorzieningen in de grond aanwezig zijn. Indien er kabels, leidingen en/of andere nutsvoorzieningen aanwezig zijn, wordt per situatie beoordeeld of de aanwezigheid van deze nutsvoorziening bezwaarlijk is voor de verkoop, bijvoorbeeld door de aard van de nutsvoorziening. Aan nutsbedrijven (en intern bij de gemeente) wordt dan de vraag voorgelegd of er verkocht kan worden en zo ja, onder welke voorwaarden (bepalingen zakelijk recht). Indien het verleggen van de kabels en leidingen gewenst of nodig is, dan zijn de kosten voor het verleggen altijd voor rekening van de koper. De aanwezigheid van riolering en hoofdleidingen kan een reden zijn om de grond niet uit te geven.

3.8 Nieuwbouwlocaties

Nieuwe wijken zijn ingericht volgens een vastgesteld stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan. Over de inrichting van een nieuwe wijk is nadrukkelijk nagedacht. De gemeente vindt het van belang dat een nieuwe wijk eerst de tijd krijgt om zich te ontwikkelen om te kunnen beoordelen of verkoop van snippergronden wenselijk is. Hierbij hanteren wij het uitgangspunt dat tijdens de realisatie van de wijk en de eerste 10 jaar nadat de laatste woning is opgeleverd er geen snippergronden worden verkocht. Na het verstrijken van deze termijn wordt de uitgifte van snippergronden beoordeeld aan de hand van de uitgangspunten van deze nota.

4. Prijsbeleid

4.1 Verkoop

De prijs voor verkoop van gemeentegrond ligt vast in de meest recente Grondprijzenbrief van de gemeente Bergen op Zoom. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningbouw, erfpacht en gronden met overige bestemmingen, waaronder groen- en restpercelen (snippergrond) valt. De grondprijs voor snippergrond wordt toegepast bij tuin-uitbreidingen en wordt uitgesplitst in tuinuitbreidingen met en zonder vergunningsvrije bebouwingsmogelijkheid. Deze grondprijs wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Onderhandelen over deze prijs is niet mogelijk.

4.2 Bijkomende kosten

De vastgestelde grondprijzen zijn exclusief bijkomende kosten. Alle bijkomende kosten zijn voor rekening van koper. Bijkomende kosten zijn onder andere:

• Notariskosten;

• Kadasterkosten;

• Overdrachtsbelasting;

• Kosten voor eventueel bodemonderzoek door een extern bureau;

• Kosten voor een taxatie door een extern bureau;

• Eventuele kosten voor het verplaatsen of verwijderen van infrastructuur.

4.3 Huurprijs snippergrond

De huurprijs voor snippergrond bedraagt, bij aanvang van de huurperiode, 5% van de verkoopprijs per m² per jaar, met een minimum van € 100,- per jaar. In de huurovereenkomst wordt bepaald dat de huurprijs geïndexeerd wordt aan de hand van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek gehanteerde CPI-indexcijfer.

5. Onrechtmatig gebruik gemeentegrond

5.1. Inleiding

Op verschillende locaties in de gemeente wordt onrechtmatig gebruik gemaakt van gemeentegrond. Het gaat hier om situaties waarin burgers delen van het openbaar groen, grenzend aan hun tuin, in gebruik nemen en het inrichten als privé-tuin. De gemeente kan hier last van hebben ten tijde van werkzaamheden of bij het verkopen van gemeentegrond. Onrechtmatig gebruik leidt verder tot de volgende problemen:

• de stedenbouwkundige eenheid kan in gevaar komen;

• het ontbreken van een gestructureerde aanpak leidt tot rechtsongelijkheid: burgers die grond van de gemeente kopen versus burgers die grond zonder toestemming in gebruik nemen;

• het signaleren en opheffen van onrechtmatig in gebruik genomen grond is een tijdrovende bezigheid;

• gebruikers kunnen zich als bezitter na verloop van tijd beroepen op verjaring;

Artikel 160 lid 3 van de Gemeentewet verplicht het college om alle maatregelen te nemen en te doen wat nodig is ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit.

5.2. Legalisatie of ontruiming

Indien wordt vastgesteld dat een bewoner of bedrijf gemeentegrond in gebruik heeft waarover geen afspraken zijn gemaakt, onderzoekt de gemeente de mogelijkheden tot gronduitgifte aan de hand van de in deze nota toetsings- en beoordelingscriteria. Indien er geen bezwaren zijn tot uitgifte van de grond, krijgt de gebruiker van de grond een schriftelijk aanbod van de gemeente om de grond aan te kopen of te huren. Wordt de grond niet verkocht of verhuurd of wil de gebruiker de grond niet kopen of huren, dan verzoekt de gemeente de gebruiker om de grond in ontruimde staat ter beschikking te stellen. Dit houdt in dat de grond binnen een redelijke termijn moet worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Indien de oorspronkelijke staat van het perceel niet meer te herleiden is, dan dient de gebruiker alle aanwezige beplanting, bestrating, (groen)afscheidingen en eventuele opstallen te verwijderen. De gemeente geeft geen vergoeding voor de verwijderde zaken, noch voor de eventueel gemaakte kosten van het verwijderen. Als de gebruiker niet meewerkt aan een verzoek tot ontruiming, zal de ontruiming zo nodig via rechterlijke weg worden afgedwongen. Alle met deze procedure samenhangende kosten, alsmede de kosten van ontruiming, zullen dan op de gebruiker worden verhaald.

5.3 Handhaving

5.3.1 Privaatrechtelijke spoor

De privaatrechtelijke weg is de te bewandelen route als het eigendomsrecht is geschonden door onrechtmatig gebruik van eigendom van de gemeente waarbij door verjaring de eigendom kan overgaan. De gemeente handelt als private persoon: eigenaar en rechthebbende van de grond. Bij handhaving in privaatrechtelijke zin moeten ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen. Het handhaven heeft als doel het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring. De gemeente is als eigenaar van de grond bevoegd de grond van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (artikel 5:2 Burgerlijk Wetboek, BW). Dit is mogelijk zolang er geen sprake is van verjaring

5.3.2 Publiekrechtelijke spoor

Bij het publiekrechtelijk spoor staat niet het eigendom van de grond centraal, maar de (openbare) functie daarvan. Publiekrechtelijke handhaving kan dan op diverse gronden plaatsvinden, bijvoorbeeld omdat de grond in strijd met het bestemmingsplan of de Algemene Plaatselijke Verordening wordt gebruikt. De bestuursrechter zou echter kunnen oordelen dat gekeken moet worden of de situatie gelegaliseerd kan worden; een risico dat de gemeente niet loopt bij de civielrechtelijke vordering tot revindicatie ingevolge voormeld artikel 5:2 BW.

5.4 Verjaring

Bewoners die gemeentegrond in bezit hebben genomen zonder toestemming van de gemeente,

kunnen door verjaring eigenaar zijn geworden van gemeentegrond. Het eigendom is in Nederland goed beschermd. Van verjaring is daarom niet snel sprake. Dit geldt in het bijzonder voor gemeentegrond. Een beroep op verjaring dient dan ook aan strikte vereisten te voldoen. De gemeente volgt hierin de wetgeving en rechterlijke uitspraken (jurisprudentie) op het gebied van verjaring. De bewijslast voor een beroep op verjaring ligt bij degene die zich op verjaring beroept. Is sprake van verjaring, dan werkt de gemeente in beginsel mee aan de erkenning van deze verjaring. De kosten van de inschrijving van verjaring in de openbare registers komen in dat geval voor rekening van de verkrijger. De gemeente vergoedt eventueel gemaakte kosten die met een beroep op verjaring samenhangen niet.

Het in bezit nemen en houden van gemeentegrond, wetende dat deze grond eigendom is van de gemeente, is onrechtmatig en kan leiden tot een vordering uit schadevergoeding.

6. Procedure voor verkoop

Hieronder volgt de verkoopprocedure voor de uitgifte van snippergrond. De uitvoering hiervan geschiedt door de afdeling Grondzaken.

1. Een verzoek tot aankoop van snippergrond wordt ingediend via LINK WEBSITE. De aanvrager kan via een aanvraagformulier op de website aangeven op welke grond de aanvraag betrekking heeft. De volgende informatie is nodig alvorens het verzoek te kunnen behandelen.

• correspondentiegegevens van de aanvrager (naam, adres, telefoonnummer en emailadres;

• tekening, foto’s en/of beschrijving van het aan te kopen grond.

2. De aanvraag wordt vervolgens in behandeling genomen waarbij de aanvraag wordt voorgelegd aan verschillende vakdisciplines binnen de gemeente. Zij beoordelen en toetsen vanuit hun vakdiscipline of de grond voor verkoop in aanmerking komt. Als de uitkomst hiervan negatief is, dan wordt het verzoek afgewezen. De aanvrager ontvangt een schriftelijke afwijzing waarin de gronden voor de afwijzing worden genoemd.

3. Bij positieve beoordelingen wordt een er door middel van een KLIC-melding onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van kabels en leidingen. Indien uit dit onderzoek blijkt dat er in de grond kabels en leidingen aanwezig zijn, dan worden de betreffende nutsbedrijven verzocht om te beoordelen of en zo ja, onder welke voorwaarden (omleggen van kabels en leidingen dan wel vestigen van een zakelijk recht) de grond verkocht kan worden.

4. De grond wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt. De gemeente voert daarom geen bodemonderzoek uit bij de verkoop van snippergrond, tenzij bekend is uit beschikbare gegevens dat het perceel (mogelijk) verontreinigd is. Hiervoor wordt het Bodemloket geraadpleegd.

5. De gemeente stelt de koopovereenkomst met bijbehorende tekening op die ter beoordeling en ondertekening verzonden wordt aan de koper. Na ondertekening door de koper vindt de ondertekening plaats door de gemandateerde resultaatmanager van de gemeente.

6. De koper heeft zelf de mogelijkheid om een notaris te kiezen. De gemeente stuurt een kopie van de koopovereenkomst ter afwikkeling naar de gekozen notaris met het verzoek de overdracht voor te bereiden. De notaris informeert de koper over het verdere verloop van de levering.

7. Bij de verkoop van de snippergrond maakt de grond nog een onderdeel uit van een groter kadastraal perceel. Er dient daarom een kadastrale inmeting plaats te vinden om de grenzen van het perceel te bepalen. De kadastrale inmeting kan vóór of na de notariële levering plaatsvinden. Bij percelen die kleiner zijn dan 100 m² met een koopsom van minder dan €5.000,-, is het kadastrale tarief lager dan bij een inmeting achteraf (levering op basis van ‘voorlopige kadastrale grenzen’ middels ‘Splits’). Bij percelen groter dan 100 m² of met een hogere koopsom dan € 5.000,- is het uit kostenoogpunt voor de koper interessant om de inmeting vóór de levering te laten plaatsvinden. Bij de kadastrale inmeting worden de koper en verkoper (in dit geval de gemeente) uitgenodigd voor het aanwijzen van de nieuwe grenzen.