Beleidsregels uitgifte reststroken gemeente Zwartewaterland

Met de vorming van een nieuw Team Vastgoed en de inzet om de verhuur van gronden in een actuele en werkbare situatie te brengen doet zich ook de behoefte aan actueel beleid gevoelen. Daarbij is het gewenst om bij de beoordeling of gronden verhuurd kunnen worden of verkocht kunnen worden duidelijke richtlijnen in de vorm van toetsingscriteria beschikbaar te hebben die intern worden gedragen en extern rechtsgelijkheid creëren.

Met het vaststellen van de Beleidsregels uitgifte reststroken gemeente Zwartewaterland krijgen de criteria rechtskracht en extern kan aan de regels duidelijkheid in de toepassing worden ontleend. Dat werkt naar beide zijden: naar overheid en naar inwoner. Naar de Overheid omdat deze gehouden is zich bij de toepassing aan de regels te houden, en voor de inwoner om te weten waar de ruimte en de beperking in de rechtstoepassing ligt. Voor de Overheid houdt dat in dat geen afwijkingen van de regels zijn toegestaan (behoudens binnen de algemene rechtsregel wanneer de toepassing leidt tot kennelijke onredelijkheid en onbillijkheid), en voor de inwoner om zich te voegen naar de rechtsregel, ook wanneer deze significante als negatief ervaren effecten heeft.

De bevoegdheid om de regels vast te stellen ligt bij het College. Om het nodige draagvlak voor soms als een negatieve uitvoering van beleid ervaren toepassing te verkrijgen is het gewenst over de invoering van de Beleidsregels met de Raad en met de inwoners van de gemeente te communiceren.

De regels houden zich bezig met de thans in de bestanden van de huur- en andere administraties van privaatrechtelijke verhoudingen aangetroffen situaties. In vele cases is nu geen sprake van een juridisch correcte situatie en/of worden inkomsten gederfd omdat er geen sprake is van een marktconform huurtarief. Procesmatig geven de regels antwoord op de vraag welke rechtsvorm de voorkeur van de gemeente geniet.

Dat wil zeggen dat eerst aan de hand van de genoemde criteria wordt beoordeeld of de verhuurde of in gebruik genomen grond verkocht kan worden. Bij een bevestigend antwoord ontvangt de huurder/gebruiker een aanbod tot koop van de grond. Wanneer in weerwil van het in het huurcontract opgenomen verbod toch bebouwd is, dient het aanbod te worden aanvaard.

Bij weigering om de grond te kopen volgt opzegging van de mogelijk nog aanwezige huurovereenkomst en de aanzegging tot ontruiming van de grond. In het geval er een absolute onmogelijkheid is om de grond te kopen wordt een nieuw huurcontract voor een periode van vijf jaar aangeboden met een marktconform huurtarief. Na ommekomst van de termijn van vijf jaar en de afloop van de huurtermijn dient de huurder de grond te kopen. Bij weigering daarvan dient de grond ontruimd ter beschikking van de gemeente te worden gesteld.

In het geval van illegaal grondgebruik (in gebruik genomen gemeente-eigendom zonder dat daarvoor toestemming van de gemeente als eigenaar is gevraagd) wordt aan de hand van de genoemde criteria beoordeeld of de grond verkocht kan worden. Wanneer dat het geval is dient de gebruiker de grond te kopen, óf te ontruimen. Uitgangspunt is dat illegaal in gebruik genomen grond vanwege de jaarlijks terugkerende administratieve lasten niet wordt verhuurd. Bij hoge uitzondering kan de hiervoor vermeldde mogelijkheid van huur voor vijf jaar en daarna kopen worden ingezet.

Verder zijn nog regels opgenomen die verband houden met de kosten die met de verkoop van de reststroken gepaard gaan evenals de procedure om na de verkoop de reststrook de juiste ruimtelijke bestemming toe te kennen en de kosten die hieraan verbonden zijn.

Het doel is om heldere en duidelijke beleidsregels te kunnen hanteren waarmee op een transparante wijze beoordeeld kan worden wat een gemeentelijke reststrook is en of een reststrook in aanmerking komt voor verkoop of in gebruik gave.

In deze beleidsregels worden de volgende definities gebruikt:

Reststrook:

Een strook gemeentegrond die onderdeel uitmaakt van de openbare ruimte, niet zijnde een bouwkavel, met geen of relatief weinig functionele waarde bij de inrichting van de openbare ruimte, die in aanmerking komt voor vergroting van het direct aangrenzende perceel.

Uitgifte:

Verkoop, verhuur of in gebruik geven van een reststrook waarna het geen onderdeel van het openbaar gebied meer zal zijn.

Openbare weg:

De weg zoals bedoeld in artikel 4 van de Wegenwet.

Verkooptraject:

De periode na het moment van de afronding van de toetsing tot het moment waarop de notariële akte passeert bij de notaris.

Verkoopovereenkomst reststrook:

De overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een reststrook grond te verkopen aan een andere partij waarbij deze partij daarvoor een prijs in geld zal betalen.

Verhuurovereenkomst:

De overeenkomst waarbij de gemeente, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een reststrook grond in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Bruikleen reststrook:

De gemeente geeft aan de andere partij een strook grond om niet in gebruik, onder voorwaarde dat degene die deze strook in gebruik mag nemen de strook, na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd, terug zal geven.

Verjaring:

Na verloop van een bepaalde periode wordt de bezitter van een goed (in dit geval een strook gemeentegrond) eigenaar van dat goed. Van verjaring kan sprake zijn als gedurende een periode van tien of twintig jaar sprake is van voortdurend, onafgebroken, ongestoord en ondubbelzinnig bezit van de grond. De verkrijger gedraagt zich naar buiten toe alsof hij de eigenaar is van de grond en doet dit op zo’n manier dat de werkelijke eigenaar wordt gewaarschuwd dat er inbreuk wordt gemaakt op zijn eigendomsrecht. Bij de vaststelling van verjaring wordt de actuele jurisprudentie in acht genomen.

Er zijn verschillende invalshoeken van waaruit naar de verkoop van reststroken kan worden gekeken.

Om te beoordelen of een reststrook kan worden verkocht, wordt in een (digitaal) overleg met betrokken onderdelen van de organisatie gebruik gemaakt van de criteria zoals die zijn opgesomd in bijlage 1.

De criteria zijn verdeeld in de categorieën:

• 1.

  juridisch;

• 2.

  ruimtelijk;

• 3.

  beheer- en onderhoud technisch;

• 4.

  veiligheid.

Na beoordeling van alle criteria blijkt of er een positief advies aan het verzoek tot aankoop kan worden gegeven.

Als het resultaat van de toetsing van een verzoek betekent dat de reststrook kan worden uitgegeven, dan zijn er drie mogelijkheden:

• 1.

  verkoop

• 2.

  verhuur

• 3.

  bruikleen

De algemene regel is dat reststroken alleen nog worden verkocht en niet meer worden verhuurd. Van de nog lopende huurovereenkomsten of reeds verlopen huurovereenkomsten zal bij herziening worden bekeken of verkoop mogelijk is. Het huurbestand moet daarmee flink in omvang afnemen. De administratieve lasten die verhuur met zich meebrengt zijn hoog en bij het regelmatig wisselen van huurder is telkens een nieuwe huurovereenkomst noodzakelijk.

De kosten voor het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten kunnen niet gedekt worden uit de jaarlijkse huuropbrengsten en de jaarlijkse administratiekosten.

De reden om de verhuur te beëindigen zijn ook:

• 1.

  verhuizingen van de huurders worden niet of veel te laat doorgegeven. Hierdoor kan het zijn dat stroken niet meer door huurders worden onderhouden;

• 2.

  de actualisatie van het huurdersbestand vergt administratieve lasten;

• 3.

  bij verkoop is direct duidelijk wie eigenaar en daarmee onderhoudsplichtig is voor een strook, bij verhuur en mutaties van huurders is dit niet altijd duidelijk;

• 4.

  door plaatselijke verhuur ontstaan perceelgrenzen die geen rechte lijn meer vormen met het openbaar gebied omdat niet alle eigenaren van een woning instemmen met verhuur (bijvoorbeeld aan de achterzijde). Daardoor kan een ongelijke begrenzing ontstaan die stedenbouwkundig ongewenst is.

Per verzoek of te beoordelen casus wordt beoordeeld of de reststrook in aanmerking komt voor uitgifte door verkoop.

De toetsingscriteria uit bijlage 1 worden hierbij gebruikt. Na toetsing en met de koper bereikte overeenstemming start het verkooptraject waarin onder andere de verkoopovereenkomst wordt opgesteld.

De gemeente behoudt zich het recht voor om in de verkoopovereenkomst aanvullende voorwaarden te stellen. De verkoop van reststroken gebeurt op basis van dit beleid en de prijzen zoals genoemd in de Grondprijzenbrief.

Als een reststrook kan worden verkocht, is het in principe niet mogelijk om de reststrook te huren.

Dit is wel mogelijk als de huur voor een tijdelijke periode is. Dit is bijvoorbeeld het geval als de reststrook op termijn gebruikt zal worden voor de herinrichting van het openbaar gebied.

Ook is het mogelijk te huren, als er al een de bestaande huurovereenkomst is en men de reststrook niet wil kopen. Bestaande huurovereenkomsten worden, zodra deze mogelijkheid zich voordoet, in overeenstemming gebracht met de verhuurtarieven die in de Grondprijzenbrief worden genoemd.

De nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten voor een termijn van vijf jaar. Na ommekomst van de termijn van vijf jaar en de afloop van de huurtermijn dient de huurder de grond te kopen. Bij weigering daarvan dient de grond ontruimd ter beschikking van de gemeente te worden gesteld. De gemeente kan dan overwegen om de grond aan één van de naaste buren te verkopen met behoud van een uitgang naar het openbaar gebied voor de weigeraar.

Wanneer op een verhuurd perceel, in weerwil van de voorwaarde dat op de grond geen bebouwing mag worden opgericht, toch is gebouwd komt de grond alleen nog voor verkoop in aanmerking, en zal geen nieuwe huurovereenkomst worden aangeboden.

Als er niet tot verkoop of verhuur kan worden overgegaan en er naar het oordeel van de gemeente bijzondere omstandigheden zijn, kan er toestemming tot tijdelijk gebruik worden gegeven.

Onder bijzondere omstandigheden vallen in elk geval de volgende situaties:

• 1.

  de reststrook geeft de inwoner nauwelijks extra woongenot en leidt ook niet of nauwelijks tot waardevermeerdering van het eigendom;

  Bijvoorbeeld: de strook maakt onderdeel uit van de voortuin en is verhoudingsgewijs smal/klein gelet op de totale diepte van de voortuin

• 2.

  de ligging van de reststrook zorgt voor relatief hoge onderhoudskosten voor de gemeente.

  Bijvoorbeeld: de grond is niet/slecht bereikbaar vanaf de openbare weg (bv. gelegen aan een watergang of gronden van derden) en daardoor lastig bereikbaar voor het plegen van onderhoud

• 3.

  in het kader van een te ontwikkelen project of een adequaat beheer van de te ontwikkelen grond en/of openbare ruimte, is in gebruik geven een goede optie.

In al deze gevallen zal, met in achtneming van de wettelijke mogelijkheden, de reststrook in bruikleen gegeven kunnen worden en een gebruiksovereenkomst worden getekend.

Er zijn situaties waarin zonder gemeentelijke toestemming gemeentegrond in gebruik genomen.

Aan de hand van een inventarisatie worden deze situaties in kaart gebracht en vervolgens wordt gewerkt aan het opheffen hiervan. Alle onrechtmatige situaties worden aangepakt zodat in de toekomst alleen grond in gebruik is waar een schriftelijke overeenkomst voor is.

De mogelijkheden om deze onrechtmatige situaties op te heffen zijn:

• •

  verkoop;

• •

  verhuur;

• •

  bruikleen;

• •

  verjaring;

• •

  handhaving.

Als geconstateerd wordt dat er zonder schriftelijke toestemming gemeentegrond in gebruik is genomen dan wordt de betreffende gebruiker aangeschreven. Op dat moment is al beoordeeld of de gebruiker de strook eventueel kan kopen. De toetsing op basis van de criteria in bijlage 1 heeft al plaatsgevonden.

Als verkoop mogelijk is wordt het verkooptraject gestart.

Als verkoop niet mogelijk is of de gebruiker niet wil kopen dient de grond ontruimd ter beschikking van de gemeente te worden gesteld.

In uitzonderingsgevallen is verhuur of in gebruik gave een mogelijkheid. De termijn is voor vijf jaar, na ommekomst van de termijn dient de grond te worden gekocht, of ontruimd ter beschikking van de gemeente te worden gesteld.

Van tijd tot tijd wordt een beroep gedaan op verjaring van de strook grond. Dit betekent dat het eigendom van de gemeentegrond over kan gaan van de gemeente naar de gebruiker. Om een geslaagd beroep op verjaring te kunnen doen, dient de gebruiker bewijsmateriaal aan te leveren. Hier geldt het juridische uitgangspunt: ‘Wie stelt, bewijst’. De bewoner dient de verjaring dus te bewijzen.

De verjaring wordt eerst getoetst aan de drie door de rechtspraak ingegeven criteria. Deze zijn:

• •

  is de grond duurzaam onbereikbaar voor de eigenaar;

• •

  vormt de grond één geheel met het overige eigendom van de gebruiker en

• •

  zijn de handelingen op de grond ingrijpend van aard.

Aan de hand van de inhoud van de jurisprudentie kan per casus worden beoordeeld of een gerechtvaardigd beroep op verjaring wordt gedaan. In de huidige stand van de rechtspraak is voor dit beroep op verjaring weinig ruimte meer. Wanneer geen sprake is van verjaring wordt gehandeld naar de inhoud van in gebruik genomen gemeentegrond.

De gemeente beoordeelt vervolgens het aangeleverde bewijsmateriaal en bekijkt of het beroep op verjaring slaagt. Als een beroep op verjaring succesvol is, moet de veranderde eigendomssituatie in het Kadaster worden verwerkt. De kosten hiervan zijn voor de nieuwe eigenaar van de grond. Als er kabels en leidingen in de grond aanwezig zijn, moet daar bijvoorbeeld (op kosten van de koper) een zakelijk recht voor gevestigd worden, wat tegelijk kan met het inschrijven van een notariële akte van verjaring bij de notaris. Ook is het noodzakelijk om de bestemming van de grond in het bestemmingsplan te laten wijzigen voor rekening van de nieuwe eigenaar.

Wanneer verkoop niet mogelijk is, er geen geslaagd beroep op verjaring kan worden gedaan of overigens de grond ontruimd moet worden zal de in gebruik genomen strook ontruimd moeten worden door de gebruiker. De kosten voor ontruimingen/of herstel komen voor rekening van degene die de strook in gebruik had. Als geen gehoor wordt gegeven aan de schriftelijke aanzegging tot ontruiming kan er gedwongen ontruiming plaatsvinden.

Afhankelijk van de situatie kan de gemeente direct zelf ontruimen na een schriftelijke aankondiging of pas nadat de gemeente door een rechter in het gelijk is gesteld.

De huidige bestemming van reststroken in het bestemmingsplan voor de verkoop is meestal groen of verkeer. Allebei openbare bestemmingen. Na de verkoop zal het particulier gebruik van de strook strijdig zijn met het bestemmingsplan. Om dat te repareren zal bij de periodieke herziening het geldende bestemmingsplan worden aangepast.

De gemeente zal zich inspannen om de huidige bestemming op een nader door de gemeente te bepalen tijdstip te wijzigen in een bestemming voor wonen ten behoeve van een erf en/of tuin. In geval van verjaring zal de gemeente bij de herziening van een bestemmingsplan of nadat een schriftelijk verzoek tot wijziging van de bestemming is ingediend.

De verwervingskosten bestaan uit de grondprijs (koopsom) voor de grond, kosten voor het Kadaster, notariële kosten, eventuele vestiging van een zakelijk recht, kosten voor overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar, kosten belastingen en kosten voor de aanpassing van het bestemmingsplan. Deze komen voor rekening van koper.

De grondprijs is opgenomen in de Grondprijzenbrief die jaarlijks door het college wordt vastgesteld.

Iedere aanbieding bevat de grondprijs van het jaar waarin de aanbieding wordt gedaan. Op het moment dat de aanbieding wordt aanvaard (mondeling/schriftelijk) ontstaat een overeenkomst in de zin van het Burgerlijk Wetboek.

In de aanbieding wordt mededeling gedaan van alle kosten die aan de transactie verbonden zijn.

Het aankoopbedrag is altijd “kosten koper” wat betekent dat de kosten voor onder andere de overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar in het register van het Kadaster en de notariskosten voor het passeren van de leveringsakte, voor rekening komen van de nieuwe eigenaar.

Wanneer door een eventuele verkoop van de reststrook de openbare ruimte moet worden heringericht, zijn de kosten hiervan eveneens voor rekening van de nieuwe eigenaar.

De wijziging van de bestemming van de reststrook is noodzakelijk als het eigendom van de reststrook overgaat van de gemeente op een andere partij. De bestemming zal namelijk niet meer een openbare functie dienen. De kosten voor deze wijziging zijn, in geval er sprake is van aankoop, in de grondprijs per m2 begrepen. Dit is alleen het geval indien er sprake is van een reststrook zoals bedoeld in deze beleidsregels.

De kosten voor wijziging wanneer er sprake is van verjaring, zijn voor rekening van de toekomstige eigenaar.

De kosten zijn gelijk aan de kosten voor een bestemmingsplanwijziging zoals genoemd in de legesverordening die jaarlijks wordt vastgesteld.

Reststroken waarin zich kabels en/of leidingen bevinden, kunnen verkocht worden mits er toestemming is verleend door de eigenaar van de kabels en/of leidingen én de door hen gestelde voorwaarden privaatrechtelijk worden vastgelegd. Dit is nodig zodat beheerders te allen tijde werkzaamheden aan de kabels en/of leidingen kunnen uitvoeren of kunnen vervangen.

De eigenaren van kabels en/of leidingen kunnen ook als eis voor de verkoop stellen dat het tracé wordt verlegd, waarbij de kosten op de gemeente zullen worden verhaald. Dit komt omdat de oorspronkelijke tracés voor kabels en/of leidingen in overleg met de gemeente destijds zodanig zijn gekozen dat ze in openbare grond kwamen te liggen. Uitbreiding van of onderhoud aan het net is dan veel eenvoudiger uit te voeren dan wanneer het tracé zich niet op openbare grond bevindt.

In deze gevallen zullen deze kosten voor rekening van de koper komen. Bij schriftelijke instemming van de kabel- of leidingbeheerder zal het verkooptraject kunnen starten met daarin opgenomen de opschortende voorwaarde dat de juridische levering pas plaatsvindt nadat de verlegging op kosten van de koper is uitgevoerd en afgerekend.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om beleidsregels vast te stellen die betrekking hebben op het aangaan van privaatrechtelijke handelingen (artikel 160, eerste lid, sub e Gemeentewet).

De koopovereenkomsten en de notariële akten worden ondertekend door of namens de burgemeester (artikel 171 van de Gemeentewet).

Het college behoudt zich het recht voor om in bijzondere gevallen af te wijken van de genoemde (toetsings-) voorwaarden voor de uitgifte van reststroken.

Het toe- of afwijzen van een verzoek tot aankoop, huur, bruikleen of verjaring van eigendomsrechten van reststroken is niet vatbaar voor bezwaar en beroep bij de bestuursrechter in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Beroep bij een civiele rechter is wel mogelijk.

Deze beleidsregels worden bekend gemaakt in het Elektronisch Gemeenteblad. Het Elektronisch Gemeenteblad is te vinden via de landelijke voorziening www.overheid.nl.

Over de inhoud wordt gecommuniceerd met de gemeenteraad en met de inwoners van de gemeente.

Deze regels kunnen worden aangehaald als “Beleidsregels uitgifte reststroken gemeente Zwartewaterland 2020”.

Deze beleidsregels treden één dag na publicatie op het Elektronisch Gemeenteblad van de gemeente Zwartewaterland in werking.