Woonvisie Westerwolde 2019-2024

Bijlage 1: Kaders en context

Landelijk

Op het gebied van wonen zijn er verschillende veranderingen in Rijksbeleid- en wetgeving en maatschappelijke en sociaaleconomische trends en ontwikkelingen die gevolgen hebben voor de woningmarkt.

De herziene Woningwet en regels random corporatiebeleid bieden kansen voor woonvisie

Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan verandert de rol van de gemeente. De gemeente krijgt meer invloed op de werkzaamheden van de in Westerwolde actieve woningcorporatie(s). Er zijn nieuwe regels voor de positie en activiteiten van woningcorporaties. De Woningwet onderstreept het belang van het maken van een actuele woonvisie, waarin het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid is opgenomen.

We gebruiken de sturingsmogelijkheden die de herziene Woningwet ons biedt

Deze nieuwe woonvisie vormt daarmee dan ook de basis voor het maken van prestatieafspraken met Acantus en Woonzorg Nederland. Denk hierbij aan afspraken over: investeringen, duurzaamheid, betaalbaarheid, kwaliteit, kernvoorraad, uitponden, vergunninghouders, et cetera. Ook deze onderwerpen komen in deze woonvisie aan bod.

In lijn met de gedachte achter de Woningwet moet deze Woonvisie ook gedragen worden door andere relevante belanghebbenden en partners op de woningmarkt: marktpartijen, zorgaanbieders en bewoners. Vandaar dat deze ook uitgebreid meegenomen worden in het proces.

Scheiden van wonen en zorg brengt nieuwe uitdagingen voor de woningmarkt met zich mee

Om de zorg betaalbaar te houden, meer te laten aansluiten op de specifieke persoonlijke situatie en mensen langer thuis te kunnen laten wonen is in de afgelopen jaren het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Dit wordt extramuralisering genoemd. Daar waar wonen en zorg eerst samen werden vergoed vanuit de Algemene Wet Bijzondere Zorg (AWBZ) zijn wonen en zorg nu losgekoppeld. De cliënt betaalt zelf voor de huur- of koopwoning en de zorg wordt, afhankelijk van de situatie, gefinancierd via de Zorgverzekeringswet (ZVW), Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) of Wet langdurige zorg (Wlz, ter vervangen van de oude AWBZ).

Concreet betekent de extramuralisering dat cliënten in de relatieve lagere zorgcategorieën niet langer intramuraal (zorg met verblijf in een instelling) wonen, maar in een zelfstandige woonruimte wonen en daar zorg ontvangen (extramuraal). De zorgzwaartepakketten (ZZP's, uit de oude ABWZ) 1 en 2 zijn voor alle typen zorg inmiddels geëxtramuraliseerd. Voor de VG-sector (verstandelijke gehandicapten) is ook ZZP 3 deels extramuraal gemaakt en voor de V&V-sector (verpleging en verzorging) ZZP 3 helemaal en ZZP 4 deels¹³. In de bijlage worden deze ZZP-categorieën nader toegelicht.

Extramuralisering on overgang naar Wlz landelijk van invloed op vraag naar zelfstandige woonruimte

Door extramuralisering blijven mensen langer thuis wonen. Mensen met een steeds zwaardere zorgindicatie moeten in de reguliere zelfstandige woningvoorraad gehuisvest worden en blijven. Er is daardoor een toenemende vraag naar (intensieve) extramurale zorg. Dit geldt zowel voor de verstandelijke gehandicapten (VG) en Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en de ouderenzorg. Landelijk neemt hierdoor de behoefte aan beschermde en beschutte (zelfstandige) woonvormen voor ouderen, GGZ en VG sterk toe. Op het terrein van beschermd wonen is deze trend ook ingezet. Aanvullend hierop hebben de Groninger gemeenten met de woningbouwcorporaties en de zorgaanbieders een convenant afgesloten in juni 2018 met als doel het verbeteren van uitstroommogelijkheden naar zelfstandig wonen. Ook door vergrijzing neemt het aandeel oudere huishoudens de komende jaren flink toe.

Landelijke sociaaleconomische en demografische trends en ontwikkelingen

In onderstaande schema's staan landelijke sociaaleconomische en demografische trends en ontwikkelingen, met gevolgen voor de woningmarkt. Naast de ontwikkelingen zelf, geven we daarbij beknopt weer wat gevolgen van deze ontwikkelingen zijn.

Provinciaal

Op het gebied van wonen zijn binnen de provinciale context met name de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van de provincie Groningen van belang voor deze woonvisie.

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Groningen

Provincie Groningen geeft samen met de regionaal samenwerkende gemeenten het bovenlokale en regionale ruimtelijk-economische beleid vorm. De provincie gebruikt hiervoor onder andere de Omgevingsvisie provincie Groningen 2016-2020 (OPG). Bij de structuurvisie hoort de Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 (OPG). Daarin staan de regels waaraan bestemmingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen, beheersverordeningen en (tijdelijke) omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, moeten voldoen.

Bestemmingsplannen brengen we in overeenstemming met provinciale structuurvisie en verordening

Gemeenten moeten ruimtelijke plannen in overeenstemming brengen met de PRV. Daarnaast is in artikel 2.15.1 van de Omgevingsverordening worden de regio's in de provincie, waaronder Oost-Groningen, verplicht tot het opstellen en hebben van een regionale woonvisie. De verordening laat in dit artikel ook ruimte voor het opstellen van een regionaal woon- en leefbaarheidsplan dat kaderstellend is voor gemeentelijke woonvisies en waarbinnen bestemmingplannen moeten passen. In tegenstelling tot de Omgevingsvisie is de verordening direct bindend.

Regionaal

Regionaal Woon- en leefbaarheidsPlan Oost-Groningen

In 2011 is het Regionaal Woon- en LeefbaarheidsPlan Oost-Groningen (RWLP) tot stand gekomen. Het RWLP is ontstaan omdat er nu en in de toekomst enkele leefbaarheidsproblemen ontstaan die om aandacht en acties op een regionale schaal vragen. In dit regionale plan zijn de belangrijkste ontwikkelingen en aandachtspunten bepaald op acht verschillende gebieden, waaronder woningmarkt, economie, onderwijs en arbeidsmarkt, et cetera. Per gebied/speerpunt is vervolgens een agenda en organisatie opgesteld om het thema op regionaal niveau verder te brengen. Wonen was dus een van de speerpunten binnen het RWLP.

Prestatiekader RWLP regio Oost-Groningen 2018-2023 schept nieuwe kaders voor woonvisies

Vanaf 2016 is door de Oost-Groningse partijen nauw samengewerkt, om te komen tot een actueel regionaal prestatiekader wonen, ter vervanging van het bestaande dat per 2018 zou aflopen. Eind 2018 zijn de vernieuwde regionale woonafspraken in het ‘Prestatiekader RWLP regio Oost-Groningen 2018-2023’ door de Oost-Groningse gemeenten, corporaties en zorgpartijen en de provincie bekrachtigd.

Regionale afspraken in het Prestatiekader RWLP Oost-Groningen kaderstellend voor woonvisie

Enkele belangrijke uitgangspunten bij deze vernieuwde regionale afspraken (het prestatiekader) zijn: ‘dat de afspraken moeten leiden tot flexibelere en betere regionale uitgangspunten, op basis waarvan de Oost-Groningse gemeenten een heldere en concrete kwalitatieve visie op de eigen woningvoorraad ontwikkelen met afwegingsruimte voor kwalitatief gewenste nieuwbouw. ’ Het regionale woningmarktonderzoek van Companen is daarbij kaderstellend en staat centraal binnen het prestatiekader. De uitkomsten zijn door de regio vertaald naar een regionale (indicatieve) PMC-strategie voor Oost-Groningen, met een doorkijk naar gemeenten en kernen. Deze afspraken en strategie, moeten uiteindelijk leiden tot een inhoudelijk betere afweging van nieuwbouw, ten opzichte van de bestaande voorraad en sloop.

Een voor deze woonvisie wezenlijk onderdeel van de regionale woonafspraken is een flexibele en betere regionale woonprogrammering, die voldoet aan de provinciale verordening, en op basis van de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Uitwerking van een regionale (PMC-) portefeuillestrategie en een regionaal gedragen systeem van dynamisch voorraadbeheer vormen daarbij belangrijke onderdelen van het regionale woonbeleid. De uitkomsten van Oost-Groningse woningmarktonderzoek van Companen (2017) vormen hiervoor het vertrekpunt. Ten aanzien van het opstellen van de lokale woonvisies in Oost-Groningen, zijn de volgende onderdelen uit het prestatiekader met name belangrijk:

Menukaart Oost-Groningen zet in op aanpak en versterking bestaande woningvoorraad

Op 1 april 2016 stelde de RWLP Stuurgroep Plus de zogeheten ‘Menukaart Oost-Groningen’ op, Deze bevat:

• •

  Zes keuzegerechten voor de pijler Wonen;

• •

  Afspraken om de kwalitatieve en kwantitatieve afspraken uit het Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen te herijken, als voorwaarde voor uitwerking van die 6 keuzegerechten;

• •

  Intervisie en Plan van Aanpak Voorzieningen, onder de pijler Voorzieningen;

• •

  Een samenwerkingsagenda.

Met de vaststelling van de Menukaart, zijn alle gemeenten aangehaakt bij de uitvoering van de zes verschillende keuzegerechten voor de pijler wonen (de meeste gemeenten zijn aangehaakt bij alle keuzegerechten). Sindsdien werken de gemeenten samen vanuit diverse trajecten aan de keuzegerechten:

• •

  Aanpak verpaupering & waardedaling

• •

  Aanpak verduurzaming & woonlasten

• •

  Rotte kiezen aanpak

• •

  Het inpondfonds

• •

  Het transitie- en sloopfonds

• •

  Aanpak deprogrammeren

Veel van de keuzegerechten en bijbehorende acties die in regionaal verband vanuit de Menukaart worden opgepakt zijn van invloed op de woningvoorraad in de regio en in Westerwolde. Er zijn dus veel koppelingen te leggen tussen de beoogde doelen en de speerpunten van deze woonvisie en de acties vanuit de Menukaart. Waar nodig en mogelijk hebben we in deze woonvisie de koppelingen met de Menukaart en bijbehorende keuzegerechten gemaakt.

Lokaal

Doelstelling coalitieprogramma 2018-2022 is een leefbaar en vitaal Westerwolde

Bijlage 2: Analyse demografie/woningmarkt

Demografie: ontwikkeling van bevolking, huishoudens en doelgroepen

Per saldo nam aantal inwoners en aantal huishoudens afgelopen 10 jaar af

Als we kijken naar de historische ontwikkeling van het aantal inwoners en het aantal huishoudens in Westerwolde, valt op dat beiden per saldo zijn afgenomen van 2007 tot 2017. De afname van het aantal inwoners liet de afgelopen tien jaar een relatief constante daling zien, van in totaal bijna 1.300 inwoners. Gemiddeld nam het aantal inwoners jaarlijks dus met 130 af sinds 2007. De ontwikkeling van het aantal huishoudens liet de afgelopen tien jaar een meer grillige trend zien, en nam soms toe en soms weer af. In totaal nam het aantal huishoudens de afgelopen tien jaar per saldo met circa 250 huishoudens af: gemiddeld een jaarlijkse afname van zo'n 25 huishoudens.

Prognose en ontwikkeling bevolking (links) en huishoudens (rechts) 2007-2037

Bron: 2018, CBS Statline; 2017, Companen: bewerking Stec Groep (2018)

In de basis verdere afname aantal inwoners en huishoudens komende 10 tot 20 jaar in Westerwolde

Op basis van de provinciale prognose uit het regionale woningmarktonderzoek van Companen (2017) zal de bevolking van Westerwolde ten opzichte van 2017, met ongeveer 9% afnemen tot ongeveer 21.135 inwoners in 2037. Gelijktijdig neemt ook het aantal huishoudens af. Onder invloed van de relatieve toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en huishoudens zonder kinderen neemt het aantal huishoudens minder hard af dan het aantal inwoners. Het aantal huishoudens daalt de komende tien jaar met circa 3% waardoor er zo'n 400 huishoudens minder zullen zijn in 2027. De komende twintig jaar daalt het aantal huishoudens in Westerwolde zelfs met zo'n 8% ten opzicht van 2017 (circa 910 huishoudens) naar ongeveer 10.130 huishoudens in 2037.

Ook in hele regio Oost-Groningen wordt voor de korte, middellange en lange termijn afname voorzien

In de gehele regio Oost-Groningen zal de huishoudensgroei de komende jaren stabiliseren, en binnen de komende vijf tot tien jaar omslaan in een krimp van het aantal huishoudens (Companen, 2017). Tot 2027 zal het aantal huishoudens naar verwachting met meer dan 1.000 afnemen in heel Oost-Groningen. Binnen vijftien jaar, tot 2032, zal de krimp naar schatting 2.700 huishoudens bedragen. De kwantitatieve toekomstige opgave voor de regio Oost-Groningen is negatief.

Huishoudensontwikkeling per Oost-Groningse gemeente 2017-2032

Bron: 2017, Companen: bewerking Stec Groep (2018)

Daling aantal huishoudens gevolg van vergrijzing en ontgroening

De daling van het aantal huishoudens in Westerwolde komt de komende jaren voornamelijk tot stand door een dalend aantal jongere huishoudens en gezinnen. Het aantal oudere (75+) huishoudens zal de komende tien tot twintig jaar nog groeien. Alleen de groep 75-plushuishoudens maakt nog een flinke groei door: een inschatting die relatief zeker is. Het aantal 75-plus huishoudens neemt de komende tien jaar met zo'n 40% tot 50% toe. In twintig jaar tijd zal het aantal 75-plus huishoudens in Westerwolde zelfs met 60% tot 70% toenemen ten opzichte van 2017. Tot 2027 is op basis van deze verwachte ontwikkeling dan ook een groeiende vraag naar geschikte seniorenwoningen (nultredenwoningen) te verwachten vanuit de groep 75+ huishoudens, die naar verwachting met circa 720 in omvang toeneemt.

Ontwikkeling reguliere huishoudens naar leeftijdsklasse Westerwolde 2017-2037

Bron: 2017, Companen, bewerking Stec Groep (2018). Aantallen zijn afgerond op 5-tallen.

In alle kernen is vergrijzing al terug te zien in de huishoudensopbouw, beperkt onderlinge verschillen

Qua leeftijdsverdeling in de kernen van Westerwolde zijn op basis van het regionale onderzoek van Companen (2017) nog weinig onderlinge verschillen waar te nemen. Wel is de vergrijzing van huishoudens al terug te zien in de huishoudensopbouw in de kernen, met een relatief groot aandeel 64 tot 75 en 75-plus huishoudens, ten opzichte van de jongere doelgroepen. In de grootste kern Ter Apel zijn er wat meer jonge huishoudens dan gemiddeld, en in Vlagtwedde en Blijham is de vergrijzing van huishoudens juist al wat beter zichtbaar. Over het algemeen zijn de verschillen verder relatief beperkt.

Verhuisdynamiek

Afgelopen jaren sprake van vertrekoverschot in Westerwolde: verhuisdynamiek vooral binnen regio

Op basis van historische gegevens over verhuisbewegingen tussen 2006 en 2015 van het CBS, en de regionale woningmarktonderzoeken van Companen (2017) is vast te stellen, dat Westerwolde een relatief fors vertrekoverschot kent, want in belangrijke mate bijdraagt aan de negatieve bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de gemeente. Dat betekent dat er meer mensen uit de gemeente weg verhuizen, dan dat er mensen komen wonen.

Daarnaast laten migratiegegevens duidelijk zien dat er sprake is van een relatief sterke verhuisdynamiek met andere Oost-Groningse gemeenten als Stadskanaal en Oldambt en in mindere mate met Pekela. Per saldo verhuizende er de afgelopen jaren meer mensen naar andere gemeenten in Oost-Groningen, dan dat er zich mensen vanuit de regio in Westerwolde vestigden. Daarnaast is vooral een sterke (uitgaande) verhuisrelatie met de gemeente Groningen te zien, en in mindere mate met Emmen.

In grotere kernen vooral interne verhuisdynamiek, en inkomende verhuizingen vanuit kleinere kernen

De migratiegegevens laten duidelijk een beeld zien van een sterke interne binding van kernen: met name in de grotere kernen met een relatief hoog voorzieningenniveau is de interne verhuisdynamiek relatief hoog. Het gaat dan vooral om de kernen Vlagtwedde, Ter Apel, Bellingwolde en Blijham. Vanuit de kleinen kernen zijn juist vooral sterke uitgaande verhuisstromen richting de grotere kernen in de gemeente waar te nemen. Het gaat dan met name om Bellingwolde-Oost, Sellingen, Bourtange, Sellingerbeetse, en Ter Wisch.

Gevolgen voor de woningvraag in Westerwolde

Komende 5 tot 10 jaar geen kwantitatieve opgave voor toevoeging aan de voorraad in Westerwolde

Voor de woningmarkt in Westerwolde betekent dit dat er in kwantitatieve zin de komende vijf, tien en twintig jaar in feite sprake is van een negatieve kwantitatieve opgave. Ook wanneer de krimp minder sterk zou doorzetten dan wordt verwacht op basis van de huidige prognoses, is het waarschijnlijk dat er alsnog sprake zal zijn van stabilisatie of lichte krimp: en daarmee geen behoefte aan kwantitatieve toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. Een belangrijke opgave in de komende jaren ligt hierdoor in het op peil houden en vitaal houden van de bestaande woningvoorraad.

Gezien de verhuisdynamiek zal de krimp zich de komende jaren met name manifesteren in de kleinere kernen van de gemeenten. In de grotere kernen is het effect mogelijk minder groot, maar alsnog zal er naar verwachting sprake zijn van stabilisatie en krimp.

In Westerwolde komende 5 tot 10 jaar sprake van gelijktijdige ontgroening en vergrijzing

Hoewel er in kwantitatieve zin dus sprake zal zijn van een dalende woningvraag in de gemeente, krimpen niet alle doelgroepen in Westerwolde: tegelijkertijd met de groei van de groep senioren (75+) krimpen de groepen huishoudens van middelbare leeftijd (30 tot 75 jaar) maar met name de jonge huishoudens tot 30 jaar, relatief hard. In Westerwolde is gelijktijdig dus sprake van zowel vergrijzing als van ontgroening. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar levensloopbestendig wonen, en daarmee ook voor de vraag naar (wonen met) zorg. Hier gaan we in het volgende hoofdstuk nader op in, en de gevolgen hiervan zullen in dit hoofdstuk ook worden vertaald naar de PMC-strategie voor Westerwolde.

Analyse bestaande woningvoorraad

Typen kernen in gemeente Westerwolde

In de gemeente Westerwolde zijn zo'n tien verschillende hoofdkernen te onderscheiden. Het gaat dan om kernen vanaf minimaal 200 woningen. Een indeling van de kernen in de gemeente naar type (woonmilieu) is onder andere van belang om in het beleid voldoende gedifferentieerd te werk te gaan, door goed te kijken naar de verschillen tussen gebieden en plekken. Daarnaast is een goede kernenindeling naar typologieën nodig om de strategie voor het dynamisch voorraadbeheer zo goed mogelijk te kunnen vormgeven, en de bijbehorende PMC-strategie zo veel mogelijk toe te kunnen snijden op de verschillen tussen kernen en gebieden in de gemeente.

In het regionale onderzoek van Companen (2017) wordt een uitgebreid onderscheid gemaakt naar zes verschillende typen kernen. Om de indicatieve Oost-Groningen PMC-strategie zo handzaam en goed mogelijk in te kunnen steken, is deze kernenindeling vanuit de regionale woonafspraken vereenvoudigd naar vier specifieke typen kernen die in de regio voorkomen. In de tabel hieronder zijn de kernen in de gemeente Westerwolde ingedeeld naar de typologie van de Oost-Groningse PMC-Strategie.

Kernen in Westerwolde en indeling naar Oost-Groningse kernentypologie

Bron: 2018, Stec Groep & Regio Oost-Groningen

Overall beeld bestaande woningvoorraad Westerwolde

De gemeente telt 11.840 woningen, waarvan ongeveer 66% in de koopsector. De huursector maakt bijna een derde deel uit van de totale voorraad. Het overgrote deel van de huurwoningen in eigendom van corporaties, met name van woningcorporatie Acantus. Het aantal particuliere huurwoningen bedraagt ongeveer 9%.

Eigendomsvormen en woningtypen

De koopsector bestaat voor meer dan 80% bestaat uit vrijstaande woningen, en daarnaast bijna 20% twee-onder-een kapwoningen en slechts 6% rij- en hoekwoningen. Het aandeel appartementen in de koopsector is met 2% zeer laag.

De sociale huurvoorraad in Westerwolde bestaat daarentegen voor minder dan 5% uit vrijstaande woningen, en voor ongeveer 45% uit rij- en hoekwoningen. Van alle corporatiewoningen is ongeveer 33% een appartement. Ook in de overige (particuliere) huursector zijn vrijstaande woningen dominant aanwezig. Ook in de overige huur is het aandeel appartementen relatief beperkt met circa 13%.

Prijsklassen koopvoorraad en woningtypen

Als we deze prijsklassen afzetten tegen het type woningen, dan valt vooral op dat het aandeel relatief goedkope appartementen en het aandeel relatief dure appartementen zeer gering is. Het overgrote deel van de appartementen (circa 45%) bevindt zich in de WOZ klasse van € 150.000 tot € 200.000, en daarnaast in de klasse van € 100.000 tot € 150.000 (circa 30%). Daarnaast valt het relatief grote aandeel goedkopere grondgebonden rij- of hoekwoningen van € 100.000 tot € 150.000 op: bijna 70% van alle rij- en hoekwoningen. Ook voor twee-onder-een kapwoningen is dit de meest voorkomende prijscategorie. De gemiddelde WOZ waardes voor vrijstaande woningen in Westerwolde liggen gemiddeld wat hoger, met name tussen de € 150.000 en € 250.000.

Kijken we naar de prijsklassen op basis van verschillende woningtypen, dan valt vooral op dat de ongeveer een derde van de woningen in Westerwolde een WOZ waarde van minder dan € 150.000 heeft, bijna een derde een WOZ tussen de € 150.000 en € 200.000, en iets meer dan een derde vanaf € 200.000. Wordt verder ingezoomd dan valt ook op dat er vrijwel geen woningen zijn met een WOZ van minder dan € 50.000 en woningen van boven de € 400.000. Ook het aandeel woningen tussen de € 50.000 en € 100.000 is relatief beperkt.

Prijsklassen sociale huurvoorraad

De sociale huurvoorraad kenmerkt zich door relatief lage huurprijzen. De sociale huurvoorraad in Westerwolde bestaat voor zo'n 60% uit woningen tussen de € 414 en de € 593 per maand. Circa 30% van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs van beneden de € 414 per maand. Slechts zo'n 10% van de voorraad ligt hoger dan € 593 per maand. Het aantal woningen boven de liberalisatiegrens van ongeveer € 711 is vrijwel nihil. Als we naar de verschillen tussen kernen kijken, dan zien we dat in de kernen Sellingen en Vlagtwedde relatief meer sociale huurwoningen staan met een huurprijs boven de € 593 per maand. Ook is te zien dat in de kernen Blijham en Bourtange een groter aandeel een huurprijs heeft tussen de € 414 en de € 593 per maand. In de kernen Sellingen, Vlagtwedde en Ter Apel zijn bovendien enkele woningen boven de liberalisatiegrens te vinden.

Bouwjaren en woningtypen

De woningvoorraad in Westerwolde is relatief oud. Meer dan 30% van de woningen stamt uit de periode van vóór 1945, en ongeveer de helft van de totale voorraad is tussen 1945 en 1990 gebouwd. Ongeveer 50% van de vrijstaande woningen is vóór 1945 gebouwd, en van de rij- en hoekwoningen stamt ongeveer 50% uit de periode tussen 1971 en 1990. Daarnaast komt een relatief groot deel van de rij- en hoekwoningen en de tweekappers uit de periode tussen 1945 en 1970. Het beperkte aantal appartementen dat er is in Westerwolde, is echter wel relatief jong, en grotendeels van de periode tussen 1991 en 2010.

Energieprestaties

Kijken we naar de (voorlopige) energielabels per type woningen, variërend van energielabel van G (zeer onzuinig) tot A (zeer zuinig), dan valt op de dat de totale woningvoorraad in Westerwolde relatief onzuinig is. Het meest voorkomende energielabel (bijna 30%) in de gemeente is energielabel G. Ongeveer 20% van de woningen heeft energielabel A of B. Ongeveer 30% heeft een energielabel C of D, en ongeveer 20% heeft label E of F. Appartementen zijn over het algemeen relatief zuinig, zo'n 65% van de appartementen heeft label A, B, of C in Westerwolde. De onzuinige woningen zijn vooral de vrijstaande woningen: bijna de helft van alle vrijstaande woningen heeft label G en slechts zo'n 20% heeft label A of B. De energieprestaties houden dan ook vaak verband met de ouderdom van de woningen. Oudere woningen zijn over het algemeen minder goed geïsoleerd.

Geschiktheid woningvoorraad

In het regionale woningmarktonderzoek van Companen worden geschikte en potentieel geschikte woningen als volgt gedefinieerd:

Uit het regionale woningonderzoek blijkt dat in 2017 circa 1.580 woningen (ca. 15%) in de voorraad reeds geschikt waren voor bewoning door senioren. En dat er daarnaast zo'n 2.620 woningen (ca. 25%) potentieel geschikt (te maken) zijn. Daarnaast resteert er wel een redelijk groot deel in de bestaande voorraad, dat niet geschikt is voor bewoning door seniore huishoudens (circa 60%). Het gaat hierbij nadrukkelijk wel om een indicatieve schatting op basis van beschikbare digitale gegevens uit gemeentelijk WOZ-bestanden en de BAG. Bezoek aan de woning zelf moet uitwijzen of de inschatting ook juist is.

Met name in de huursector is het aandeel geschikte woningen relatief hoog, ten opzichte van het aandeel geschikte woningen in de koopwoningenvoorraad. Van de woningen in bezit van corporaties is een relatief groot deel al geschikt. In de koopwoningenvoorraad zijn daarentegen wel relatief veel woningen potentieel geschikt, en naar verwachting dus relatief makkelijk geschikt te maken.

Een groot deel van deze geschikt te maken woningen is te vinden in de voorraad vrijstaande en twee-onder-een kapwoningen. De reeds geschikte woningen zijn vooral specifieke seniorenwoningen of appartementen. Een relatief groot deel van de rij- en hoekwoningen in Westerwolde is ongeschikt. Daarnaast blijkt dat een groot deel van de huishoudens tussen de 65 en 75 en die van 75 jaar of ouder al in (potentieel) geschikte woningen in Westerwolde woont, en dan vooral de groep 75-plussers. Een groot deel woont echter ook nog in een ongeschikte woning. Van alle 65 tot 75 jarigen (huishoudens) woon nu nog meer dan de helft in een ongeschikte woningen.

Als we naar de verschillen tussen kernen kijken, dan zien we dat er met name in de grotere kernen als Ter Apel en Vlagtwedde in vergelijking met andere kernen wat meer (potentieel) geschikte woningen aanwezig zijn. Kijken we naar de wat kleinere kernen als Bourtange, De Maten of Sellingen dan valt op dat daar juist overwegend veel niet geschikte woningen staan, In absolute aantallen staan er in Ter Apel echter het meeste ongeschikte woningen (bijna 2.200) en daarnaast in Bellingwolde (bijna 1.050).

Gevolgen demografische ontwikkelingen i.r.t. bestaande woningvoorraad voor woningmarktopgaven

Op basis van bovenstaande analyses van de bestaande voorraad in Westerwolde kan worden geconcludeerd:

Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt ongeveer 60% van de totale voorraad. Het aandeel en aantal appartementen is in Westerwolde is met circa 9% laag. De relatieve ondervertegenwoordiging van appartementen in combinatie met de vergrijzing de komende jaren, maakt dat er op het gebied van (vooral koop) appartementen nog een kwalitatieve opgave zal liggen in Westerwolde.

De WOZ waarden van koopwoningen concentreren zich in Westerwolde met name tussen de € 100.000 en € 250.000 (circa 80% van alle woningen). Met name de goedkopere prijsklassen zijn in Westerwolde sterk aanwezig, en dan vooral voor wat betreft de rij- en hoekwoningen en twee-onder-een kappers. Ook in de huursector zijn de relatief goedkope huurwoningen oververtegenwoordigd. Veel huurwoningen bevinden zich in segmenten ver onder de liberalisatiegrens van circa € 711 per maand. In deze segmenten zullen naar verwachting dan ook sneller overschotten ontstaan. Relatief goedkope en dure appartementen zijn er daarentegen beperkt aanwezig in de gemeente.

De woningvoorraad in Westerwolde is relatief oud. De kwetsbare delen van de woningvoorraad zullen zich met name in het grondgebonden segment bevinden, en dan vooral bij de (goedkopere) rij- en hoekwoningen waarvan bijna alle woningen zijn gebouwd in de periode tussen 1945 en 1990. Ook is een groot deel van de tweekappers en vrijstaande woningen relatief oud. De effecten van huishoudenskrimp (eventueel in combinatie met toevoegingen aan de woningvoorraad) zullen waarschijnlijk dan ook als eerste in deze delen van de woningvoorraad merkbaar zijn (denk aan toenemende structurele leegstand en waardedalingen). De meer structurele leegstandsproblemen lijken zich in Westerwolde met name voor te doen in de (goedkope) koopwoningenvoorraad.

In de grotere kernen Ter Apel (centrumkern), Blijham, Bellingwolde en Vlagtwedde (woonkernen) staan er in potentie bijna 2.200 woningen die geschikt te maken zijn voor bewoning door senioren. Op basis van de hiervoor genoemde prognose komen er de komende tien jaar naar verwachting zo'n 720 seniore (75+) huishoudens bij, die grotendeels de behoefte aan een levensloopbestendige woning zullen hebben. In de basis ligt er in de Centrumkernen en woonkernen dan ook voldoende potentie binnen de bestaande voorraad om in (een deel van) deze behoefte te kunnen voorzien.

Bijlage 3: Effectenanalyse

Huidige situatie leegstand

Op dit moment geen sprake van bijzondere mate van leegstand

In bovenstaande tabel is een overzicht gegeven van de woningvoorraad (WOZ 2018) leegstand (peildatum 2017). In de tabel zijn deze gegevens zowel per kern, als voor de gehele gemeente Westerwolde weergeven. Het aandeel leegstand bedraagt (peildatum 2017) in Westerwolde zo'n 2,8% en in de (sociale) huursector ook 2,8%. In totaal bedraagt de woningleegstand in Westerwolde dan ook ongeveer 2,8%. In totaal staat ongeveer 2,6% meer structureel leeg (langer dan 1 jaar) waarvan 1,1% langer dan 2 jaar. In totaal staan er circa 305 woningen in de gemeente al langer dan een jaar leeg.

Van alle leegstaande koopwoningen in Westerwolde, staat bijna 65% langer dan 1 jaar leeg. De structurele leegstand, langer dan 2 jaar, bedraagt ongeveer 40% van alle leegstaande koopwoningen. In absolute aantallen gaat het dan om ongeveer 100 koopwoningen. Van de leegstaande (sociale) huurwoningen staat juist een groter deel voor een kortere periode leeg: bijna 55% staat korter dan een jaar leeg, waarvan ongeveer 30% korter dan 3 maanden. Ook in absolute aantallen is de leegstand in de huursector in Westerwolde relatief klein.

Kijken we naar de huidige gegevens over de leegstand in Westerwolde, dan zien we dus nog geen bijzonder hoge leegstand als we naar het gemeentetotaal kijken. Een aantal kernen in de gemeente springen er uit met hogere leegstandspercentages, waaronder Bellingwolde, Bourtange, Veelerveen en Vriescheloo. Die laatste drie zijn relatief kleine kernen waardoor leegstand van enkele woningen al snel effect heeft op het aandeel leegstand. In Bellingwolde zien we vooral dat de kortdurende leegstand op dit moment relatief hoog is. In Bourtange, Sellingen en Vriescheloo is de structurele leegstand wat hoger dan gemiddeld.

In de segmenten waarin de leegstand zich concentreert zien we (zie onderstaande tabel) dat het grootste deel van de leegstand (meer dan 70%) zich bevindt in het grondgebonden koopsegment. Daarnaast zien we dat op dit moment met name de woningen met de lagere WOZ-waarden sterk vertegenwoordigd zijn in de leegstand: van alle leegstand bevindt bijna 65% zich in het segment met een WOZ-waarde tot € 150.000. In centrumkern Ter Apel zien we juist dat het aandeel van de nultrede/appartementen in de goedkope prijsklasse in de leegstand het grootst is. In de woonkernen en kleine kernen is de leegstand in de goedkope grondgebonden koopwoningen relatief groot.

Effecten op leegstand bij verschillende scenario’s van nieuwbouw en sloop

Om te bezien in hoeverre met de woonvisie ruimte kan worden geboden aan bestaande initiatieven, en aan de wens naar nieuwbouw, afgezet tegen de bestaande voorraad, toekomstige sloop en de huidige planlijst en leegstand, hebben we in deze notitie een analyse van de mogelijke effecten gemaakt. Zo kunnen we de belangrijkste strategische acties, keuzes, en gevolgen van de strategie in de woonvisie scherp krijgen. In voorliggende analyse werken we vervolgens een aantal scenario's uit waarin duidelijk wordt welke strategische keuzes gemaakt kunnen worden ten aanzien van het faciliteren van nieuwbouw.

Scenario 1: nul-scenario

In het nul-scenario gaan we uit van de huidige leegstand in de gemeente en de kernen en een huishoudenskrimp van 400 huishoudens (naar verhouding verdeeld over de kernen). Om een beeld te schetsen van de basisontwikkeling van de leegstand, gaan we er in dit scenario van uit dat er geen sloop en extra nieuwbouw plaatsvindt de komende tien jaar. Wel gaan we uit van de 80 'kansrijke' nieuwbouwmogelijkheden in bestaande harde plannen: deze zijn al juridisch hard en kunnen direct worden uitgevoerd.

In het nul-scenario zien we dat de leegstand in alle kernen van de gemeente met circa 4,0% toeneemt de komende tien jaar, doordat het aantal woningen licht stijgt terwijl het aantal huishoudens in de hele gemeente afneemt. In de centrumkern en woonkernen neemt de leegstand naar verwachting toe tot circa 6,5%, en in de kleine kernen tot bijna 8%. Dat betekent dus dat wanneer we vanuit de woonvisie niet inzetten op extra nieuwbouw of sloop, er naar verwachting ook leegstandseffecten op zullen treden.

Scenario 2: wel nieuwbouw geen sloop

In dit tweede scenario gaan we uit van de huidige leegstand en verwachte huishoudenskrimp. Ook gaan we er in dit scenario van uit dat er extra nieuwbouwmogelijkheden voor zo'n 200 woningen plaatsvindt over een periode van 10 jaar, en dat alle harde 80 woningen in ‘kansrijke’ harde plannen tot uitvoering worden gebracht vóór 2027. Er vindt in dit scenario geen sloop van woningen plaats de komende tien jaar.

De woningvoorraad neemt in dit scenario fors toe, terwijl gelijktijdig het aantal huishoudens daalt. Gevolg is dat de leegstand in de gehele gemeente met meer dan 5,5% toeneemt, naar bijna 8,5% gemeentebreed. In de centrumkern en woonkernen zal de leegstand in 2027 naar verwachting bijna 8% bedragen, en in de kleine kernen zelfs bijna 9,5%. Dit laat zien dat relatief forst nieuwbouw toevoegen zonder daar sloop tegenover te stellen naar verwachting zal leiden tot onwenselijke effecten op de leegstand. Zeker leegstandspercentages die bijna 10% bedragen zullen in de praktijk tot effecten op waardedaling en leefbaarheid met zich mee brengen (en dus ook indirecte maatschappelijke kosten). Alleen toevoegen in een krimpende gemeente, zonder daarnaast strategisch te slopen op termijn is daarmee in principe dus geen optie vanuit het oogpunt van effecten op leegstand, woningwaarden en leefbaarheid.

Scenario 3: extra nieuwbouw in lijn met regionale prognose

In het derde scenario gaan we uit van dezelfde uitgangspunten als in het tweede scenario: behalve dat we voor de sloopopgave uitgaan van het principe van balans tussen vraag en aanbod in lijn met de prognose. Dat betekent dat er 680 woningen gesloopt zullen moeten worden op termijn, gezien het aantal huishoudens naar verwachting met 400 krimpt, er 80 woningen in harde plannen zitten, en er 200 extra nieuwbouwmogelijkheden mogelijk worden gemaakt.

Zo ontstaat een beeld van de gevolgen van het mogelijk maken van extra nieuwbouw en het behouden van een strikte vraag-aanbod balans in Westerwolde. We zien dan dat de verwachte leegstand niet toe of afneemt, maar dat de geschatte sloopkosten hierdoor wel fors oplopen. Uitgaande van een gemiddelde aanschaf en sloopprijs van € 50.000 per woning op termijn, leidt dit bij sloop van 680 woningen tot een kostenplaatje van bijna € 35.000.000. Gezien de op dit moment relatief lage leegstand in de gemeente, en de extreem hoge kosten van een dergelijke strategie, is dit scenario op het eerste oog niet reëel en haalbaar.

Scenario 4: effecten strategische inzet op 200 extra nieuwbouw, 80 in harde plannen en 400 sloop komende tien jaar relatief beperkt en aanvaardbaar

Op basis van de regionale huishoudensprognose voor het hele grondgebied van Westerwolde, weten we dat we in de basis voor de gemeente rekening moeten houden met een afname van zo'n 400 huishoudens de komende tien jaar. Aangezien we verwachten dat de huishoudenskrimp in de kleine kernen harder zal toeslaan dan in de woonkernen en centrumkern Ter Apel, gaan we er voor de effectenanalyse van uit dat 40% van de krimp zal neerslaan in de kleine kernen (circa -160 huishoudens. In de woonkernen schatten we het aandeel op 35% van de totale krimp in de gemeente (circa -140) en in de centrumkern Ter Apel op zo'n 25% (ofwel circa -100 huishoudens). Zie ook onderstaande tabel met de uitgangspunten voor de effectenanalyse.

Voor de effectenanalyse gaan we zoals hiervoor ook beschreven uit van een extra nieuwbouwopgave van 200 woningen, waarvan 75 in de centrumkern, 75 in de woonkernen en 50 in de kleine kernen. Dit om tegemoet te kunnen komen aan de wens om het toevoegen van beperkt nieuwbouwvolume in de grotere kernen, en het plegen van 'acupunctuur' in de kleinere kernen, om doorstroom te bevorderen.

Daarnaast weten we op basis van openbare gegevens (CBS, 2018) dat er de afgelopen vijf jaar gemiddeld jaarlijks zo'n 40 tot 50 woningen werden gesloopt in heel de gemeente Westerwolde. Projecteren we dat op de komende tien jaar, dan is een sloop van zo'n 400 woningen tot 2027 een reel uitgangspunt: een reële veronderstelling is dan ook om de sloop voor de komende tien jaar gelijk te stellen aan de huishoudenskrimp van 400. Zoals hiervoor omschreven zetten we vanuit de woonvisie dan ook in op een verwacht sloopprogramma van 400 woningen op de (middel)lange termijn (tot 2028): we hanteren hiervoor (mede o.b.v. de verwachtingen vanuit de gemeente en Acantus) een verdeling van 125/140/135. Ook nemen we de resterende harde plancapaciteit van zo'n 80 woningen voor de hele gemeente in beschouwing bij het beoordelen van de effecten. Daarvan liggen zo'n 45 woningen in plannen in Ter Apel, 30 in de woonkernen en 5 in de kleine kernen.

Ook weten we dat de woningvoorraad op dit moment ongeveer 3.855 woningen in Ter Apel, 4.520 in de woonkernen en 3.395 in de kleine kernen bedraagt. Daarnaast weten we dat de leegstand in centrumkern Ter Apel op dit moment 2,6% (circa 100 woningen) bedraagt, in de woonkernen 2,7% (circa 120 woningen) en in de kleine kernen 3,1% (circa 105 woningen).

Dit zijn de uitgangspunten voor de effectenanalyse. Daarbij hanteren we dat iedere toename of afname van één huishouden, gelijk staat aan één woning. En dat ieder woning extra, in een krimpende gemeente, gelijk staat aan één woning extra leegstand.

De analyse van de effecten van deze uitgangspunten met betrekking tot de bestaande voorraad in relatie tot nieuwbouw, bestaande plancapaciteit en sloop, loopt de leegstand in de centrumkern op met zo'n 2,5%, tot circa 5,1% leegstand. In de woonkernen neemt de leegstand naar verwachting toe met ongeveer 2,4% naar zo'n 5,1%. De leegstand loopt op basis van de effectenanalyse op in de kleine kernen met zo'n 2,5%, tot naar schatting in totaal zo'n 5,6% in 2027. Dit komt vooral doordat de toevoeging van een beperkt aantal woningen in verhouding relatief sterke effecten heeft op de leegstand.

Op basis van de uitgangspunten van 200 extra nieuwbouwmogelijkheden, 80 woningen in bestaande harde plannen en 400 woningen sloop is de totale verwachte gemeentebrede toename van leegstand tot 2027 relatief beperkt. De totale leegstand zal naar verwachting met net geen 2,5% toenemen in de komende tien jaar. Het huidige leegstandsniveau in de gemeente is nog relatief beperkt en zeer normaal in vergelijking met andere gemeenten door het hele land. De normale (‘gezonde’) frictieleegstand bedraagt gemiddeld zo'n 2%. Een leegstand van 4% tot 6% is dus wel bovengemiddeld ten opzichte van normale frictieleegstand, maar zeker niet bijzonder hoog. De effecten van 4% tot 6% leegstand zijn relatief beperkt, en zal naar verwachting geen onwenselijke en ontwrichtende effecten op waardedaling of op leefbaarheid teweeg brengen.

Met goede monitoring van de woningvoorraad voorkomen we onnodige sloop en/of nieuwbouw

In de kleine kernen ligt de leegstand op dit moment al wat hoger dan gemiddeld in de gemeente Westerwolde. Bovendien zal de leegstand in de kleine kernen relatief het hardste toenemen naar verwachting. Het verwachte leegstandsniveau van 5,6% in de kleine kernen in 2027 is niet zorgelijk of oncontroleerbaar hoog, maar moet zeker strak gemonitord worden. Daarom zal met de monitoring de effecten op de bestaande voorraad en de leegstand zeker ook in de kernen continue worden beoordeeld, en waar mogelijk zal dan ook moeten worden ingegrepen wanneer de leegstand zich sneller ontwikkeld dan verwacht. In dat geval kan een herijking van de toegestane extra woningbouwaantallen mogelijk nodig zijn. Datzelfde geldt overigens voor de centrumkern Ter Apel en de woonkernen. Bij een boven- of ondergemiddelde ontwikkeling van de leegstand zal jaarlijks moeten worden beoordeeld of interventie of herijking van de aantallen in de woonvisie wenselijk en noodzakelijk is. In het laatste hoofdstuk van de woonvisie gaan we nader in op de methode van monitoring en evaluatie.

Bijlage 4: RWLP 2019-2022

Prestatiekader RWLP Regio Oost-Groningen 2018-2023

Stec Groep met Regio Oost-Groningen

28 september 2018

Waarom?

Naar een flexibel en beter regionaal prestatiekader...

Historie

Sinds november 2013 is het ‘Regionaal Prestatiekader 2013-2018’ van kracht, dat sindsdien als leidraad fungeert voor de Oost-Groningse partijen¹⁷. Het huidige prestatiekader loopt af op 1 januari 2018. Naast de beperkte houdbaarheidsdatum zagen de Oost-Groningse partijen hierin kansen om een vernieuwd, verbeterd en flexibel prestatiekader op te stellen: om zo opnieuw de gewenste sturing te kunnen geven aan de gezamenlijke wensen op de Oost-Groningse woningmarkt. Dit nieuwe regionaal Prestatiekader 2018-2023 zal hieraan een logisch vervolg geven.

Analyse markt en verwachtingen

Sinds de start in 2013 hebben er veel veranderingen plaatsgevonden. In opdracht van de stuurgroep heeft Companen recent een onderzoek uitgevoerd naar de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van de Oost-Groningse woningmarkt. De huishoudensgroei zal de komende jaren stabiliseren, en binnen de komende tien jaar omslaan in krimp. Daarbij zijn grote verschillen tussen kernen. Gelet op de woonbehoefte en kwaliteit van de woningen - ligt er voor Oost-Groningen nog een grote opgave, mede door demografische ontgroening en vergrijzing en de kwaliteit van de bestaande voorraad. Dit vraagt om krachtige samenwerking op regionaal schaalniveau waarbij iedereen in zijn kracht staat.

Ontwikkelingen regionale aanpak

In de zomer van 2017 is het eerdere prestatiekader en de voortgang geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat er onder de Oost-Groningse partijen behoefte bestaat aan een volgende stap in de regionale samenwerking. De oorspronkelijke regionale afspraken waren overwegend kwantitatief van aard. Het invullen van de kwalitatieve aanpak van de Oost-Groningse woningmarkt is hierop een logische vervolgstap. Middels deze nieuwe afspraken wordt invulling gegeven aan de wens naar een positief ingestoken aanpak vanuit een gezamenlijk beeld van de Oost-Groningse woningvoorraad. Belangrijkste doelen hierbij zijn:

• •

  Flexibele en betere afspraken over de uitvoering te maken;

• •

  De kwantitatieve onderlegger van de afspraken te moderniseren;

• •

  Een gezamenlijk regionaal indicatief portefeuilleperspectief te ontwikkelen (product-marktcombinaties: PMC's);

• •

  De Provinciale Omgevingsverordening wat betreft woonprogrammering toe te passen op Oost-Groningen, waarbij o.a. gebruik wordt gemaakt van de vastgestelde huishoudensontwikkeling;

• •

  Een krachtige uitvoering en resultaat te boeken op de Menukaart;

• •

  Extra aandacht te schenken aan positieve communicatie en marketing;

• •

  Thema's als voorzieningen, zorg, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid anders en opnieuw in de afspraken te integreren.

Uitgangspunten

De belangrijkste uitgangspunten bij deze nieuwe regionale afspraken zijn:

• •

  Het prestatiekader flexibele en betere regionale afspraken omvatten, op basis waarvan de Oost-Groningse gemeenten een heldere en concrete kwalitatieve visie op de eigen woningvoorraad ontwikkelen met afwegingsruimte voor kwalitatief gewenste nieuwbouw;

• •

  Gemeenten, provincie, corporaties en zorgpartijen zijn als volwaardige partners betrokken bij dit prestatiekader;

• •

  Het Companen-rapport is kaderstellend en staat centraal binnen het prestatiekader. De uitkomsten in het Companen-rapport worden vertaald naar een regionale portefeuillestrategie voor Oost-Groningen;

• •

  De afspraken dienen te leiden tot een inhoudelijk betere afweging van nieuwbouw, ten opzichte van bestaande voorraad en sloop;

• •

  Provincie en gemeenten zijn samen als eerste aan zet wat betreft ruimtelijke ordening en woningbouw: zij scheppen samen de kaders en gemeenten leveren lokaal maatwerk. Corporaties worden daarbij betrokken;

• •

  Gemeenten en corporaties blijven autonoom in het maken van lokale prestatieafspraken (samen met huurdersvertegenwoordiging);

• •

  Met betrekking tot voorzieningen en leefbaarheid: met name aandacht voor meer dialoog en intervisie op Oost-Gronings niveau;

• •

  De gemeenteraden van de betrokken gemeenten stellen dit regionale prestatiekader, en de daaruit voortvloeiende woonvisie, vast.

• •

  Met (het vaststellen en uitvoeren van) het regionaal prestatiekader, inclusief het vaststellen van gemeentelijk woonvisies die daar binnen passen, wordt voldaan aan de Provinciale Omgevingsverordening. Bestemmingsplannen worden door de provincie getoetst aan deze afspraken.

Regionale afspraken

De hieruit volgende afspraken hebben betrekking op de volgende thema's:

• 1.

  Portefeuillestrategie & dynamisch voorraadbeheer

• 2.

  Menukaart: uitbouwen en uitvoeringskracht vergroten

• 3.

  Leefbaarheid & voorzieningen

• 4.

  Wonen, zorg & welzijn

• 5.

  Betaalbaarheid & duurzaamheids- en krimpopgave

• 6.

  Marketing & communicatie

• 7.

  Monitoring & evaluatie

Afspraken

1. Portefeuillestrategie & dynamisch voorraadbeheer

De gemeenten in Oost-Groningen willen komende jaren op een moderne manier doorgroeien richting flexibele en betere kwalitatieve programmering, meer visie op de kwaliteit van de bestaande voorraad, en zo doorgroeien in dynamisch voorraadbeheer. De centrale vraag hierbij: wat is – vooral gezien de kwaliteit en toekomstwaarde van de bestaande voorraad – nodig aan kwaliteitsnieuwbouw ten behoeve van een vitaal Oost-Groningen? Het Companen-onderzoek op basis van de regionale huishoudensprognose, vormt hierbij het uitgangspunt. Door dit uitgangspunt voldoen de afspraken ook aan de provinciale omgevingsverordening wat betreft (woon)bestemmingsplannen. De partijen spreken hierover het volgende af:

Opstellen en inhoud gemeentelijke woonvisies:

• •

  Woonvisies – De gemeenten in Oost-Groningen maken ieder - binnen één jaar na ondertekening van dit prestatiekader - een eigen gemeentelijke woonvisie, en stellen deze in de gemeenteraad vast. In de woonvisie wordt ingegaan op de gemeentelijke portefeuillestrategie¹⁸, ook in Oost-Gronings perspectief. Daarnaast wordt in de woonvisie aandacht besteed aan de samenhang met de portefeuillestrategieën van de betrokken corporaties. Ook is het mogelijk om een reeds bestaande woonvisie middels een aanvulling of actualisatie aan te passen aan, en te laten aansluiten op de regionale afspraken. Door in de gemeentelijke woonvisies in te gaan op de elementen uit dit onderdeel van het prestatiekader, kan worden geborgd dat de woonvisies passen binnen de regionale afspraken en zo voldoen aan de Provinciale Omgevingsverordening.

• •

  Dynamisch voorraadbeheer op basis van indicatieve PMC-strategie – In de woonvisie geeft iedere gemeente aan: hoe de bestaande woningvoorraad erbij staat, ook specifiek voor de verschillende kernen; hoe de bestaande voorraad kan worden verbeterd; hoe de (sociale) doelgroepen zich ontwikkelen; waar en welke kwalitatieve nieuwbouw nog gewenst is; en wat de effecten van deze nieuwbouw op de bestaande voorraad zijn. Dit alles noemen we dynamisch voorraadbeheer.

   

  Het onderzoeksrapport van Companen vormt de basis van het dynamisch voorraadbeheer, inclusief de huishoudensprognose per gemeente. De doorvertaling hiervan, naar een indicatieve product-marktcombinatie-(pmc-)strategie – met onderscheid naar kernentypologie (zie bijlage A) – is ook basis voor de gemeentelijke woonvisies. Gemeenten kunnen in de woonvisie enkel onderbouwd afwijken van deze indicatieve pmc-strategie.

   

  Over Blauwestad is op 27 maart 2015 door de stuurgroep RWLP Oost-Groningen afgesproken, dat de daar nieuw te bouwen woningen, vanaf € 325.000, buiten de afspraken in dit prestatiekader vallen. Nieuw te bouwen woningen tot € 325.000 maken wel deel uit van deze afspraken over dynamisch voorraadbeheer en de PMC-strategie voor gemeente Oldambt (en dienen dus in de gemeentelijke woonvisie te worden meegenomen).

• •

  Structuurversterkende plekken – Eventuele nieuwbouw van woningen vindt plaats op plekken die de ruimtelijke structuur van de gemeente versterken. Dus bijvoorbeeld in centrumgebieden, in het hart van een lint, op beeldbepalende rotte plekken, in leegstand met grote maatschappelijke betekenis, et cetera. Gemeenten kunnen enkel onderbouwd afwijken van het bouwen op structuurversterkende plekken¹⁹. Wanneer van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, dienen gemeenten te beschikken over een gemeentelijk afwegingskader.

• •

  Vraag-aanbodsituatie over tienjaars periode in balans – De woonvisie heeft een geldigheid van vijf jaar, en een doorkijk van tien jaar. Over die tienjaarsperiode moet de vraag-aanbodsituatie van woningen in de gemeente in balans zijn conform de regionale huishoudensprognose. De gemeente geeft in de woonvisie onderbouwd aan of dit zo is, en maakt daarmee aannemelijk dat vraag en aanbod over een periode van tien jaar in balans zullen zijn.

• •

  Effectenanalyse – Is er in de woonvisie sprake van een kwantitatief overschot aan woningen over de komende tien jaar ten opzichte van de huishoudensprognose, dan onderbouwt de gemeente:

  • •

    Wat effecten op bestaande voorraad zijn: in welke kernen, wijken en (typen) woningen slaan de effecten neer?;

  • •

    Waar gesloopt wordt: waar zeker, waar waarschijnlijk, waar misschien;

  • •

    Hoe verdunning van de voorraad op andere wijzen wordt gerealiseerd;

  • •

    Welke leegstands- of leefbaarheidseffecten er zijn, en hoe de gemeente deze beoordeelt en mitigeert.

• •

  Deprogrammeren – Onherroepelijke bestemmingsplancapaciteit, die onwenselijk of overtollig is in de tienjaarsperiode op bas van de portefeuillestrategie, wordt in beginsel binnen twee jaar na vaststelling van de woonvisie herbestemd. In ieder geval wordt hiermee, indien mogelijk, prompt mee gestart. Met deze tweejaarsperiode is er in beginsel voldoende tijd voor het creëren van voorzienbaarheid en minimaliseren planschade. De woonvisie geeft dan aan om welke plannen het gaat.

Provinciale instemming gemeentelijke woonvisies:

• •

  Provinciale instemming – De gemeentelijke woonvisie krijgt instemming van de provincie. Deze beoordeling door de provincie vindt plaats op basis van bovenstaande punten: past de gemeentelijke woonvisie bij deze regionale afspraken? Zo niet: is de mogelijke afwijking op de genoemde punten goed gemotiveerd? Als de gemeentelijke woonvisie is geaccordeerd door de provincie, is dat het toetsingskader voor de provincie voor bestemmingsplannen voor wonen²⁰.

• •

  Bestemmingsplannen – Op grond van de gemeentelijke woonvisies, waarmee door de provincie is ingestemd, kunnen gemeenten bestemmingsplannen in procedure brengen die passen binnen deze woonvisie. Woningbouwplannen die afwijken van de gemeentelijke woonvisie, maar wel binnen de regionale afspraken passen, behoeven instemming van de provincie.

Monitoring dynamisch voorraadbeheer woonvisies:

• •

  Monitoring – Er wordt een systeem van monitoring opgesteld. Het dynamisch voorraadbeheer volgens de regionale afspraken, doorvertaald in de gemeentelijke woonvisies, zal tijdig en terugkerend²¹ worden gemonitord. Hiertoe zal in 2018 een monitoringsysteem worden opgesteld, waarvoor de voorzet wordt gemaakt door het programmabureau. Het programmabureau zal dit voorstel afstemmen binnen de stuurgroep.

2. Menukaart: meer uitvoeringskracht

De gemeenten in Oost-Groningen gaan de uitvoering van de Menukaart de komende jaren verder uitbouwen, en de uitvoeringskracht van de keuzegerechten vergroten. De verschillende keuzegerechten worden gewaardeerd, en het programmabureau is in september 2017 gestart met het coördineren hiervan. De gemeenten spreken af nog meer kracht bij te zetten aan de uitvoering, en hierin zo veel mogelijk aan te sluiten bij de indicatieve pmc-strategie voor Oost-Groningen. Zoals reeds het geval is, is het aan gemeenten zelf, om de eigen deelname aan keuzegerechten te bepalen.

De partijen spreken hierover het volgende af:

• •

  Versnellen uitvoering Menukaart – De gemeenten versnellen de uitvoering van de Menukaart waar dit mogelijk is.

• •

  Aansluiting op portefeuillestrategie – Bij de uitvoering van de Menukaart wordt zo veel mogelijk aangesloten bij het Companen-onderzoek, de indicatieve pmc-strategie (bijlage A), en daarnaast op de nieuwe woonvisies die de gemeenten maken. Dit kan door een beknopt afwegingskader of checklist te maken, dat op termijn kan dienen om projecten binnen de menukaart te prioriteren²².

• •

  Evaluatie Menukaart – Twee keer per jaar wordt de voortgang van de Menukaart besproken in de stuurgroep, waarbij ook de rol van het programmabureau bij de Menukaart wordt besproken in de stuurgroep.

• •

  Meer betrekken corporaties en zorgpartijen – De corporaties en zorgpartijen worden meer betrokken bij de doorontwikkeling en uitvoering van de Menukaart. Onder andere door deze te betrekken bij het traject kwaliteitsverbetering bestaande voorraad, het inpondfonds en het transitiefonds.

• •

  Prioriteit Transitiefonds – Hoogste prioriteit heeft het keuzegerecht transitiefonds Oost-Groningen, dit gezien het overkoepelende karakter van dit fonds. In 2018 zal dit fonds moeten functioneren zoals in de Menukaart is omschreven.

• •

  Samenvoegen keuzegerechten – In 2018 zal worden verkend, of de keuzegerechten 'Voorkomen Verpaupering' en 'Verduurzaming en Woonlastendaling' kunnen worden samengevoegd tot één aanpak kwaliteitsverbetering bestaande voorraad.

• •

  Capaciteit programmabureau – De rol en capaciteit van het programmabureau wordt in vanaf 2018 (start september) uitgebouwd, ter aanvulling op, en versterking van, de gemeentelijke capaciteit en kennis.

• •

  Relatie provincie – De relatie met de provincie wordt inhoudelijk versterkt, vooral via het keuzegerecht transitiefonds, waarbij aansluiting en optimalisatie tussen het provinciaal en regionaal fonds essentieel is.

• •

  Relatie Rijk – De samenwerking met het rijk wordt vanaf 2018 versterkt, middels de regiodeal, waarbij de (financiering van) uitbouw en versterkte uitvoering van de Menukaart de kern vormen van deze regiodeal.

3. Leefbaarheid & voorzieningen: sterke intervisie

Uitgangspunt op het gebied van leefbaarheid en voorzieningen in de regio Oost-Groningen is, dat dit een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid is. Op het gebied van leefbaarheid en voorzieningen ligt de nadruk in regionaal verband daarom op het blijven voeren van goede gesprekken, het bevorderen van kennisdeling en intervisie. Voorzieningen met een regionale impact worden daarbij afgestemd. Uitgangspunt is dat ook de corporaties en zorgpartijen worden betrokken, door in onderling overleg terugkerend themabijeenkomsten te organiseren. Deelname hieraan is facultatief voor deze partijen.

De partijen spreken daarom het volgende af:

• •

  Intervisie: themabijeenkomsten – De gemeenten in Oost-Groningen organiseren, in overleg met corporaties en zorgpartijen, en ondersteund door het programmabureau (ook organiserende partij), twee keer per jaar themabijeenkomsten over leefbaarheid en voorzieningen. De themabijeenkomsten zullen met name betrekking hebben op onderwerpen als leefbaarheidseffecten van voorzieningen, gemeentelijke keuzes in spreiding van voorzieningen en mogelijk regionale afstemming voor zover aan de orde. Een en ander conform Plan van Aanpak Voorzieningen.

• •

  Lokale afweging – De thema's Leefbaarheid en voorzieningen blijven verder in beginsel een lokale verantwoordelijkheid en afweging.

• •

  Verkennen integrale regionale visie leefbaarheid en begeleiden krimp – De betrokken corporaties, zorgpartijen en gemeenten starten in het eerste kwartaal van 2019 een verkenning op naar de mogelijkheden van een gezamenlijke visie/strategie voor het begeleiden van krimp, met name in de kleine kernen. Waar dit mogelijk en wenselijk wordt geacht kan dit ook voor een andere regionale schaal²³ worden verkend. Met daarbij ook aandacht voor het verkennen van de mogelijkheden voor een betere en krachtigere inzet vanuit huidige acties en instrumenten (zoals de Menukaart).

4. Wonen, zorg en welzijn: regionale kennisdeling

Op gemeentelijk niveau maken corporaties en zorgpartijen goede gemeentelijke afspraken, waardoor aanvullende afspraken over wonen, zorg en welzijn in regioverband niet per se nodig zijn. Wel is input vanuit zorgpartijen en corporaties op deze thema's zeer waardevol, om onderlinge kennisdeling over inspirerende voorbeelden en ideeën te bevorderen. Er zijn bovendien thema's, zoals beschermd wonen of prestatieafspraken, die op regioniveau relevant kunnen zijn om te bespreken.

De partijen spreken daarom het volgende af:

• •

  Intervisie: themabijeenkomsten – De betrokken zorgpartijen, corporaties en gemeenten organiseren twee keer per jaar een inhoudelijk sterke themabijeenkomst over wonen in relatie tot zorg²⁴. Daarnaast worden ook overige regionale zorgpartijen (thuiszorgorganisaties) en relevante portefeuillehouders vanuit de gemeenten benaderd voor deelname aan de themabijeenkomsten. Onderwerpen voor 2018/2019 zijn:

  • •

    Nieuwe lokale prestatieafspraken met de corporaties, wat is het totaalbeeld voor Oost-Groningen;

  • •

    Beschermd wonen, ieders ideeën daarbij, inzet van verschillende partijen.

  • •

    (Of: Voorkomen van eenzijdige (huur)buurten met specifieke kwetsbare doelgroepen.)

• •

  Sterke voorbereiding – Alle partijen dragen actief bij aan de agenda, en aan sterke voorbereiding, door onderlinge communicatie en met het programmabureau (is ook de organiserende partij).

• •

  Bestuurders – Alle partijen vaardigen in principe hun bestuurders af.

• •

  Jaaragenda – Vóór december van ieder jaar wordt een nieuwe agenda met onderwerpen voor het volgende jaar vastgesteld door de stuurgroep.

5. Betaalbaarheid & de duurzaamheids- en krimpopgave

Het op peil houden van de betaalbaarheid van de (sociale) voorraad is een voorname opgave in Oost-Groningen, waarbij een sterke samenhang bestaat tussen de sociale voorraad en de goedkope koopvoorraad. De regio ontgroent, vergrijst en krimpt: wat noopt tot steeds grotere investeringen in sloop, kwalitatieve nieuwbouw, verbetering en verduurzaming. Ook de financiering hiervan zorgt er voor dat de betaalbaarheid steeds verder onder druk komt te staan. Voor alle Oost-Groningse partijen is dit een belangrijk thema.

De partijen spreken daarom het volgende af:

• •

  Verkennen samenwerking op Stuurgroep Plus niveau – De betrokken corporaties, zorgpartijen en gemeenten delen in een bijeenkomst eind 2018/begin 2019, kennis, ervaringen en vragen op het gebied van woonlasten (mede bezien vanuit recente woonlastenonderzoeken, et cetera). Zo wordt een eerste stap gezet in het verkennen van mogelijke samenwerking op het thema betaalbaarheid en de duurzaamheids- en krimpopgave in Stuurgroep Plus-verband²⁵, en met een bredere scope op regionaal schaalniveau (waaronder ook over de grotere investeringsopgaven en de rol van partijen bij de betaalbaarheid van de voorraad).

• •

  Uitponden bespreken en kansen verkennen – begin/medio 2019 organiseert de Stuurgroep Plus bijeenkomsten over het bespreken en strategisch verkennen van uitponden als instrument in Oost-Groningen. De corporaties nemen het voortouw in de organisatie hiervan, in overleg met de rest van de Stuurgroep Plus. Op sommige plekken, zal uitponden wellicht mogelijk zijn, en op andere plekken juist onwenselijk en is het contrair aan de PMC-strategie. Uitponden kan in de praktijk dan ook mogelijk kansen bieden bij het waarmaken van strategieën en (duurzaamheids)ambities voor Oost-Groningen.

• •

  Overleg en afstemming tussen de Oost-Groningse corporaties – De Oost-Groningse corporaties komen eens per kwartaal samen om structurele periodieke afstemming en kennisuitwisseling over het spanningsveld tussen betaalbaarheid, duurzaamheid en de demografische opgaven in de regio²⁶ te bevorderen. Waar dit relevant en mogelijk is worden ook gemeenten en corporaties hierin maximaal betrokken. Ten minste één keer per jaar (de eerste keer bij de evaluatiebijeenkomst in 2019) koppelen de corporaties gezamenlijk de uitkomsten en ontwikkelingen vanuit dit overleg terug aan de Stuurgroep Plus.

6. Marketing & communicatie

Om de positieve insteek van de regionale samenwerking tussen de Oost-Groningse partijen te benadrukken, zal er worden ingezet op meer marketing en meer (positieve) communicatie. De positieve stappen die in regionaal verband worden gezet, en de successen die hieruit volgen wordt nog onvoldoende benut om nut en noodzaak van de RWLP te benadrukken. Hierin is hoofdzakelijk een rol weggelegd voor het programmabureau, maar ook tussen partijen is meer bewustzijn en communicatie van successen wenselijk.

De partijen spreken daarom het volgende af:

• •

  Actieve communicatie – Vanaf 2018 zal actiever worden gecommuniceerd, vooral over de Menukaart en de uitvoering ervan. Zowel richting organisaties in Oost-Groningen als daarbuiten (raden, bedrijfsleven, provincie, BZK), alsook richting inwoners. Het programmabureau neemt hierin in 2018 het voortouw, maakt een kort communicatieplan, en overlegt deze met de stuurgroep. Doel is minimaal tien keer per jaar de lokale media te halen, en 3 keer de landelijke media.

• •

  Marktpartijen aantrekken en binden – Ook richting marktpartijen, beleggers, intermediairs en bouwbedrijven wordt actief gecommuniceerd. In 2018 zal het programmabureau hiertoe in het genoemde korte communicatieplan aangeven hoe (bijvoorbeeld presentatie-bijeenkomsten of een bidbook), en legt dit voor aan de stuurgroep. Doel is om de portefeuillestrategie van Oost-Groningen en de uitvoering van de Menukaart uit te leggen, maar bovenal samen conceptueel sterker te worden, aan matchmaking van de juiste marktpartijen te doen, en kwalitatief betere initiatieven van marktpartijen naar Oost-Groningen te halen of te realiseren. Ook het met marktpartijen verkennen van nieuwe mogelijkheden van verdunnen en transitie van de bestaande woningvoorraad is hier onderdeel van.

7. Monitoring & evaluatie

In hoofdstuk 1 van dit prestatiekader is reeds bepaald, dat ten aanzien van het dynamisch voorraadbeheer in 2018 een systeem van jaarlijkse monitoring wordt opgesteld. Het programmabureau maakt hiervoor een voorzet dat in de stuurgroep wordt afgestemd. De uitkomsten van de monitoring van het dynamisch voorraadbeheer worden jaarlijks besproken. Bovendien wordt twee jaar na vaststelling van het prestatiekader geëvalueerd of de afspraken, deze werkwijze en de uitkomsten hiervan, volstaan, of mogelijk moeten worden aangepast. Ook ten aanzien van overige afspraken en aspecten in dit prestatiekader, is het mogelijk dat (jaarlijkse) monitoring en bespreking wenselijk is.

De partijen spreken daarom het volgende af:

• •

  Monitoring overige afspraken in dit prestatiekader – In aansluiting op de systematiek van monitoring van het dynamisch voorraadbeheer, doet het programmabureau in 2018 een voorstel voor de monitoring van (bepaalde) overige afspraken in dit prestatiekader (naast de monitoring van het dynamisch voorraadbeheer).

Tot slot

De vertegenwoordigers van de gemeenten ondertekenen dit prestatiekader na sondering in de colleges en geleiden dit prestatiekader vervolgens met positieve aanbeveling door voor besluitvorming naar de gemeenteraden

Een totaaloverzicht van de afspraken en daaruit voortvloeiende (terugkerende) acties is in bijlage B bij dit afsprakenkader opgenomen. In dit overzicht zijn ook de bijbehorende tijdstippen, deadlines en trekkende en betrokken partijen weergeven.

Bijlage A bij Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen

Essentie Companen & vertaling naar indicatieve PM portefeuillestrategie

1. Inleiding

Oost-Groningen wil voor 1 januari nieuwe regionale prestatieafspraken hebben over wonen. Een van de bouwstenen is de marktverwachting. De regio heeft daarvoor Companen een langetermijnverkenning laten doen. Het woningmarktonderzoek van Companen biedt onder andere een uitgebreid overzicht van de demografische ontwikkelingen in Oost-Groningen, de huidige woningvoorraad en de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven die hieruit volgen.

Het onderzoek is begin van de zomer besproken, en besloten is dit onderzoek als uitgangspunt voor de nieuwe afspraken te maken. In deze notitie brengen we de belangrijkste bevindingen uit dit woningmarktonderzoek van Companen daarom terug tot de essentiële vraag: van welke typen woningen Oost-Groningen voldoende heeft, van welke teveel, en welke typen woningen nog kwalitatief ontbreken in de voorraad.

Voor dit doel geven we het toekomstperspectief van de Oost-Groningse woningvoorraad weer aan de hand van de meest voorkomende product-marktcombinaties (PMC's), waarbij we de PM's maken aan de hand van enkele basiskenmerken:

• •

  Typologie: Nultrede (grondgebonden of appartementen) of grondgebonden

• •

  Eigendomsvorm: koop of huur (gereguleerde- of vrijesectorhuur)

• •

  Prijsklasse: goedkoop, middelduur en duur

• •

  Gebiedstype: (woonmilieus)

Het toekomstperspectief baseren we op het lange termijnbeeld: twintig jaar vooruit.

Het PMC-perspectief is indicatief en geeft dus een beeld van de richting die kan worden gegeven aan de bestaande voorraad, ingrepen in de bestaande voorraad en aan de kwalitatieve noodzaak van nieuwbouw. Het doel van deze PMC-oordelen is, om deze later als input te gebruiken voor het maken van prestatieafspraken. Deze oordelen kunnen dan de leidende uitgangspunten bij de nog uit te werken afspraken vormen.

2. Opgave conform Companen

Aan de hand van enkele kernvragen gaan we in op de belangrijkste feiten en verwachtingen.

1. Wat is de overall kwantitatieve opgave voor Oost-Groningen?

Volgens het onderzoek van Companen zal, op basis van de provinciale prognose van Groningen, de huishoudensgroei in Oost-Groningen de komende jaren stabiliseren, en binnen de komende tien jaar omslaan in een krimp van het aantal huishoudens. Tot 2027 zal het aantal huishoudens naar verwachting met meer dan 1.000 afnemen. Binnen vijftien jaar, tot 2032, zal de krimp naar schatting 2.700 huishoudens bedragen. De kwantitatieve toekomstige opgave is negatief.

2. In welke gemeenten zal nog lichte groei plaatsvinden, en waar niet?

De huishoudenskrimp zal zich de komende tien jaar niet in alle gemeenten binnen Oost-Groningen voordoen. Menterwolde en Veendam zullen naar verwachting nog licht groeien de komende tien jaar. In de andere gemeenten wordt in deze periode al huishoudensdaling verwacht. Op de lange termijn, tot 2032, zal volgens het onderzoek van Companen enkel Menterwolde nog groei kennen. De overige gemeenten krimpen op de lange termijn. Zie ook onderstaande tabel 1.

3. Hoe ontwikkelt de sociale doelgroep zich?

Binnen vijftien jaar zal de sociale doelgroep naar verwachting afnemen met circa -400 tot -2.300. Op dit moment woont bijna 50% van de doelgroep in sociale huur. In totaal zijn er 18.500 sociale huurwoningen in de regio. Voor de komende tien jaar wordt een opgave voor de sociale huurvoorraad verwacht van circa -130 tot -790 woningen. Over vijftien jaar bezien is de krimpopgave in de sociale voorraad grofweg -600 tot -1.450 woningen.

Tabel 1: Huishoudensontwikkeling per gemeente 2017 - 2032

Bron: 2017, Companen

4. Welk deel van de woningvoorraad is levensloopbestendig?

Slechts eenvijfde van de totale regionale woningvoorraad (ongeveer 13.000 woningen) is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen (geschikt voor senioren). Nog eens een vijfde is relatief gemakkelijk geschikt te maken. De opgave voor levensloopbestendige woningen zal, zeker op de lange termijn, toenemen gezien de forse groei van het aantal 75-plus huishoudens. Die groep zal tot 2030 volgens Companen groeien met circa 5.000 huishoudens.

Het aandeel (voor bewoners met geringe beperkingen) geschikte woningen in de koopvoorraad is relatief gering in regio Oost-Groningen. In de particuliere huurvoorraad is het aandeel geschikte woningen juist relatief groot. Het grootste deel van de appartementen voldoet aan de criteria voor een ‘geschikte’ woning, terwijl het overgrote deel van de grondgebonden woningen hier niet aan voldoet. Dit komt doordat appartementen vaak nultrede zijn, terwijl de traditionele grondgebonden woningen vaak meerdere woonlagen hebben. Vanzelfsprekend zijn ook alle seniorenwoningen geschikt voor bewoning door senioren. Met name in de kleinere gemeenten is het aandeel en aantal geschikte woningen klein. Bovendien woont meer dan 40% van de 75-plussers in een ‘ongeschikte’ woning.

5. Welk deel van de woningvoorraad is incourant?

De leegstand is, volgens Companen, in de koopsector in Oost-Groningen het grootst met 4%. In de goedkope koopvoorraad telt de structurele leegstand zelfs al bijna 1.000 woningen. Ongeveer 2% daarvan betreft structurele leegstand (langer dan 1 jaar), vaak in Oldambt, Bellingwedde en Vlagtwedde. In de sociale huur is de leegstand circa 3%, maar deze is vaak niet structureel van aard.

Companen heeft aan de hand van verschillende indicatoren bepaald in hoeverre de woningvoorraad in verschillende gebieden in Oost-Groningen kwetsbaar is. Companen constateert dat een groot deel van de regio Oost-Groningen substantiële risico's loopt: veel gebieden zijn kwetsbaar. Meer specifiek, zijn vooral buurten met een groot aandeel kleine en goedkope koopwoningen, of juist goedkope (sociale) huur, kwetsbaar. Eenzijdigheid van het aanbod speelt hierin dus een rol, zo kan het bijvoorbeeld gaan om gebieden met een zeer groot aandeel tussen- en hoekwoningen in de goedkopere koopklassen, of sociale huurappartementen. Dit soort eenzijdigheid in de voorraad doet zich vooral voor in grotere kernen die zich typeren als stedelijke- en centrumkernen.

In de woonkernen en kleine kernen, waar zich meer ontgroening, vergrijzing en lage inkomensontwikkeling voordoen, kan de kwaliteit van de voorraad in rap tempo afnemen doordat bewoners weinig of geen mogelijkheden hebben om te investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad. Door substitutie-effecten wordt verwacht dat met name in de onderkant van de koopmarkt grote overschotten gaan ontstaan, en dan vooral bij kleinere grondgebonden woningen in eentonige onaantrekkelijke gebieden, maar ook andere oudere grondgebonden woningen die veel onderhoud vergen. Wanneer de koopprijzen in de regio sterk dalen, kunnen ook onderdelen van de onderkant van de sociale huur door het ijs zakken.

6. Wat is kwalitatief nog nodig in Oost-Groningen, waar is teveel van?

Companen taxeert wat nog kwalitatieve behoeften kunnen zijn de komende tijd. De verwachting is dat er op korte termijn nog enige vraag zal zijn naar (kwalitatief goede) nultredewoningen (appartementen of grondgebonden), zowel in de sociale- als de vrijsectorhuur in de meer stedelijke gebieden met voldoende voorzieningen. Voor de sociale huursector wordt dan vrijwel alleen vraag naar huurwoningen onder de aftoppingsgrens voorzien. Daarnaast is er in en rondom de grotere centrumgebieden met ruim voorzieningenaanbod, nog enige vraag naar duurdere koopwoningen, waaronder met name 2-onder-1 kapwoningen en vrijstaande woningen. De vraag naar sociale huurappartementen/nultrede en duurdere koop wordt alleen voor korte termijn, tot 2022, voorzien. Voor nultrede/appartementen in de vrijesectorhuur wordt nog op de wat langere termijn, tot 2032, enige vraag verwacht. Met name in meer stedelijke buurten nabij een breed voorzieningenaanbod. De kwalitatieve vraag zal zich daarmee met name concentreren in de meer stedelijke kernen en centrumgebieden. Naar de overige woningmarktsegmenten en woningtypen, voorziet Companen voor de komende jaren geen kwalitatieve vraag meer.

Daarnaast heeft Companen de mismatch tussen vraag en bestaand aanbod op de woningmarkt in Oost-Groningen in beeld gebracht. Op de korte termijn doen de grootste mismatches zich voor bij grondgebonden vrijesectorhuur, en rijwoningen in de koopsector. Woonbuurten met een groot en eenzijdig aanbod van dergelijke woningen zijn daarbij het meest kwetsbaar. Op middellange termijn, tot 2027, lijken de grootste mismatches zich voor te doen bij koop-rijwoningen en grondgebonden sociale huurwoningen in eenzijdige buurten, met name ook rondom de meer stedelijke gebieden en centrumkernen. Ook op lange termijn lijken grondgebonden huur en de rijwoningen in de koopsector de meest kansarme segmenten in Oost-Groningen. In de algehele koopsector lijken op lange termijn grote overschotten te ontstaan, behalve voor koopappartementen/nultrede in voorzieningrijke, meer stedelijke buurten.

De ontwikkelrichting van de grotere kernen geeft aan, dat op korte termijn, tot 2022, nog ruimte is voor toevoeging van koopwoningen in de kerngebieden, zowel nultrede/appartementen als regulier grondgebonden. Met name in de kern van Veendam is de ruimte nog relatief groot. In Winschoten en Stadskanaal lijkt echter ook op korte termijn weinig tot geen ruimte voor toevoegen. In de rest van de gemeente Oldambt enkel voor koop- en huur nultrede/appartementen. In Oldambt ontstaan naar verwachting bovendien grote overschotten van grondgebonden huur. In de kleinere gemeenten Vlagtwedde, Pekela, en Bellingwedde lijkt geen ruimte meer voor toevoegingen. Daar is juist overschot van diverse segmenten te zien, waarvan met name grote overschotten van grondgebonden woningen, zowel koop als huur. In Menterwolde is op korte termijn nog wel sprake van geringe groei.

7. Woonmilieus

Hiervoor werd al gesproken over verschillende type gebieden binnen regio Oost-Groningen: De meer stedelijke gebieden, kernen met een groot voorzieningenaanbod, de woonkernen met een redelijk aantal inwoners en voorzieningen of juist de kleinere (vaak meer landelijke) kernen. Companen heeft dan ook, aan de hand van diverse kenmerken, een zestal woonmilieus gedefinieerd. Deze woonmilieus zijn ingedeeld aan de hand van de mate van stedelijkheid en demografische omvang, voorzieningenniveau, omgevingskwaliteit en bereikbaarheid. De woonmilieus zijn niet ingedeeld op gemeenteniveau, maar op kernenniveau. Omdat wij eerder ook al uit zijn gegaan van een vierdeling: stedelijke kernen, centrumkernen, woonkernen en kleine kernen, zijn de zes door Companen gedefinieerde woonmilieus hieronder teruggebracht naar deze vier gebiedstypen in de tabel hieronder. De verschillende PMC’s en de daarbij behorende perspectieven en ontwikkelrichtingen zullen ook hierna worden toegespitst op deze gebiedstypen in de regio Oost-Groningen.

Bron: 2017, Companen: bewerking Stec Groep 2017

3. Portefeuilleperspectief Oost-Groningen

In onderstaande tabellen gaan we, als de Stuurgroep Plus dat ook zinvol vindt, de resultaten van het Companen onderzoek, vertalen naar een indicatief portefeuilleperspectief in drie kleuren. Vervolgens kan een vertaling worden gemaakt naar indicatieve portefeuilleperspectieven per gebiedstype. In het Excel-format dat bij dit document hoort is een meer gedetailleerd overzicht van de indicatieve productmarlctcombinaties (PMC) oordelen per kern weergeven.

• •

  PMC's zijn producten waarvan het aanbod in de bestaande voorraad al groter is dan de vraag, of op termijn te groot gaat worden. Idealiter dienen deze PMC's toekomstig in aantal te worden gereduceerd, om grotere overschotten te voorkomen. Nieuwbouw van deze PMC's is in beginsel niet wenselijk, tenzij een groter aandeel wordt gesloopt. Plannen met deze PMC's als eerste schrappen, of omvormen naar passende producten op de juiste plekken.

• •

  PMC's zijn meer in evenwicht, ook in het licht van toekomstige vraag. Instandhouding van deze PMC's is dan ook wenselijk, maar (grootschaligere) nieuwe toevoegingen in principe niet, of zeer beperkt en tenzij er sloop tegenover staat.

• •

  PMC's zijn in balans. Voor de toekomst is er op plekken nog additionele vraag, toevoegingen zijn wenselijk, mits deze de vraag niet overstijgen.

Dit indicatieve portefeuilleperspectief dient vervolgens als input in bestuurlijk overleg, i.c.m. de ambitieniveaus die je in de nieuwe regionale afspraken kan hebben en manieren waarmee je perspectief kan omzetten in afspraken. Een gedetailleerde weergave per kern is in het bijbehorende Excel-format weergeven.

Toelichting indicatief PMC-oordeel

3.1 Stedelijke Kernen: indicatief PMC oordeel

3.2 Centrumkernen: indicatief PMC oordeel

3.3 Woonkernen: indicatief PMC oordeel

3.4 Kleine kernen: indicatief PMC oordeel

Bijlage B bij Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen: Overzicht afspreken en acties