| Organisatie | Oirschot |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Oirschot houdende regels omtrent de Nieuwe Woonvisie De inwoners centraal |
| Citeertitel | De Nieuwe Woonvisie De inwoners centraal |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-07-2018 | nieuwe regeling | 26-04-2016 |
Het speelveld van Wonen is doorlopend in verandering door wijzigingen in wet- en regelgeving, de blijvende druk op beschikbare middelen en de noodzaak om een rol te spelen in de huisvestingsbehoefte van onze (kwetsbare) doelgroepen. De aansluiting bij de behoefte van de inwoners van Oirschot is uitgangspunt voor deze visie. De visie heeft als doel dat er voor elke inwoner van Oirschot een passende woning beschikbaar is en sluit aan bij de kernboodschap: “Oirschot: monumentaal, ondernemend en groen; daar voelt de MENS zich thuis”1
Vanuit dit uitgangspunt is onderstaande woonvisie geformuleerd.
Voor de huidige en toekomstige bewoners voorzien in een passende, toekomstbestendige woningvoorraad met ruimte voor initiatieven en oog voor het monumentale en groene karakter van de gemeente. |
Om te komen tot deze visie is naast data-analyse via bijeenkomsten en en-quêtes de huidige woonbehoefte opgehaald bij de inwoners en belangheb-benden. De huidige behoefte is geconfronteerd met de verwachte toekomsti-ge behoefte zodat er een toekomstbestendige visie is ontstaan die op het gebied van wonen de koers voor de komende 5 jaar aangeeft. De wijze waar-op uitvoering plaats vindt, kan naar verloop van tijd wijzigen. Deze samenvat-ting is voorzien van een verbeelding waarop in één oogopslag de grote lijnen van het beleid weergegeven staan.
De gemeente Oirschot heeft diverse ambities als het gaat om Wonen. In de woonvisie zijn deze ambities vormgegeven en toegelicht. De ambities zijn:
Deze woonvisie vormt het kader voor de prestatieafspraken met woningcorpo-ratie(s) alsmede voor initiatiefnemers van woningbouwontwikkelingen. Haar uitwerking krijgt vorm in bestemmingsplannen en andere beleidsdocumenten.
De gemeente geeft invulling aan de woonvisie door zich als motiverende, faciliterende en verbindende partij op te stellen. De participerende inwoner en andere belanghebbende partijen hebben hierbij een duidelijke inbreng en verantwoordelijkheid. Zoals in het coalitieakkoord “Mensen voorop in ons Monument in ’t Groen – 2014-2018” beschreven zal het gemeentebestuur deze rol helder en als hoeder van het algemeen belang uitvoeren.
Realisatie van de ambities is afhankelijk van een viertal pijlers:
Op de volgende pagina’s staan de concrete doelstellingen en bijbehorende uitvoeringsprogramma’s per pijler weergegeven.
|
De visie en ambities zijn grafisch weergegeven op de volgende pagina.
In deze Nieuwe Woonvisie staan de visie en ambities van de gemeente Oir-schot op het beleidsveld Volkshuisvesting (en Woningbouw) voor de komende jaren. In dit toekomstperspectief is rekening gehouden met het specifieke DNA van de gemeente Oirschot en haar inwoners, de nieuwe rol van huur-dersverenigingen en woningcorporaties alsmede veranderde wet- en regelgeving. Als subtitel voor deze woonvisie is gekozen “De inwoners centraal”. De concrete visie luidt als volgt:
Voor de huidige en toekomstige bewoners voorzien in een passende, toekomstbestendige woningvoorraad met ruimte voor initiatieven en oog voor het monumentale en groene karakter van de gemeente. |
Deze woonvisie is tot stand gekomen na data-analyse en consultatie van de inwoners, corporaties, huurdersvereniging, marktpartijen en overige belang-hebbenden. Door het analyseren en confronteren van deze gegevens, be-hoeften en wensen is er een woonvisie ontwikkeld die de koers geeft voor de toekomstbestendige woningvoorraadontwikkeling van de gemeente Oirschot zodat zij als woongemeente aantrekkelijk blijft voor de huidige en toekomstige bewoners. Deze woonvisie volgt de Woonvisie 2009-2013 op. In bijlage 1 is een samenvatting van de destijds gestelde doelen en de bereikte resultaten weergegeven. Hierbij moet opgemerkt worden dat sinds de vorige woonvisie de gemeente zich aangesloten heeft bij het Stedelijk Gebied Eindhoven en het Woningbedrijf Oirschot is overgegaan naar Wooninc.
In 2015 zijn de Woningwet en Huisvestingswet herzien waardoor de huur-dersorganisatie een prominentere rol heeft bij het vaststellen van de presta-tieafspraken, corporaties sociale huurwoningen passend toe moeten wijzen op basis van inkomen en de basis voor prestatieafspraken in een woonvisie vastgelegd moeten worden. In de Woningwet is vastgelegd dat de prestatieaf-spraken door gemeente samen met de woningcorporatie(s) en huurdersorga-nisatie(s) opgesteld en vastgesteld moeten worden. De huidige huurdersor-ganisatie(s) zijn momenteel in transitie zodat zij de belangen van de huurders nog beter kunnen vertegenwoordigen. Waar mogelijk ondersteund de gemeente de huurdersorganisatie(s) hierbij.
De Woningwet 2015 schrijft voor dat corporaties in maar in één woningmarkt-regio actief mag ontwikkelen. Deze regio’s zijn tijdens het opstellen van deze woonvisie nog niet vastgesteld. Vanuit de Metropool Regio Eindhoven wordt voorgesteld de gehele Metropool Regio Eindhoven als één woningmarktregio te beschouwen.
Deze gemeentelijke woonvisie sluit aan op de prioriteiten 2016-2019 die door de rijksoverheid op het gebied van de sociale woningsector en de zorg zijn geformuleerd. De landelijke prioriteiten zijn als volgt samen te vatten:
Op de afbeelding, die als losse bijlage bij deze nieuwe Woonvisie is gevoegd, staan de visie, ambities en doelstellingen van de gemeente Oirschot weergegeven.
Het hoofddocument De Nieuwe Woonvisie “De Inwoners Centraal” is een strategische document en wordt door de raad vastgesteld. Het geeft de visie en ambities weer voorzien van een algemene toelichting per hoofdpijler waar-op deze Woonvisie is gebaseerd (Bevolking, Zorg, Bewustwording en Wo-ningbouwprogramma). Deze pijlers zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en hebben een duidelijke wisselwerking met elkaar.
Het uitvoeringsprogramma wordt na vaststelling van deze woonvisie verder uitgewerkt. Hierin krijgen de stappen, die we moeten zetten om de visie, ambi-ties en doelen waar te maken, verder gestalte. De diverse richtlijnen, verorde-ningen en beleidsregels die direct in relatie staan met de woonvisie worden in de uitwerking opgenomen. Een deel van de huidige verordeningen, richtlijnen en bijlagen zijn nieuw of moeten na vaststelling van deze woonvisie herijkt worden. Verordeningen worden door de raad vastgesteld. De overige richtlij-nen vallen onder de bevoegdheid van het college aangezien deze een uitwer-king zijn van deze Woonvisie.
Deze Nieuwe Woonvisie sluit aan op de specifieke behoeften van de inwoners van Oirschot. Daarom hebben we allereerst de relevante kenmerken van de gemeente geanalyseerd.
De gemeente Oirschot bestaat uit de kernen Spoordonk, Middelbeers, Oostelbeers en Oirschot. De inwoners van deze kernen hebben eigen bevol-kingskarakteristieken, woonbehoeften en zijn honkvast. Versterking van de specifieke kwaliteiten en het inspringen op lokale huisvestingsbehoeften zorgt ervoor dat er vitale woonkernen blijven bestaan. Hierbij zetten we in op het behouden en faciliteren van de lokale bevolking.
Gemeente met monumentaal karakter
In de gehele gemeente Oirschot zijn monumentale gebouwen en grote (park)tuinen aanwezig. Deze zijn beeldbepalend voor het karakter en de charme. Onderdeel van een monumentaal karakter is ruimte. Het is noodza-kelijk zorgvuldig met deze ruimte om te springen en de kwaliteiten te bewa-ken. Het behouden en zo mogelijk versterken van het monumentale karakter is belangrijk om de aantrekkelijkheid als woongemeente te behouden.
Stilstand is achteruitgang. Met deze woorden wordt de kern van de Nieuwe Woonvisie geraakt. Om als gemeente aantrekkelijk en vitaal te zijn is het noodzakelijk aan te sluiten op de huidige en toekomstige behoeften van bewoners. Deze ontwikkeling wordt niet gevoed door een ongebreidelde uitbreidingsdrang maar vindt zijn kern in behoud en voorzien in en aansluiten op de aantoonbare behoefte. Op velerlei vlakken zijn er ontwikkelingen waar te nemen. De bevolkingsopbouw verandert: vergrijst en ontgroent, de huishoudensgrote neemt af waardoor het aantal benodigde woningen groeit, zorg wordt zoveel mogelijk in eigen huis voorzien, er is behoefte aan andere vor-men van samenleven en er zijn veel technologische verbeteringen op het gebied van energiezuinigheid en duurzaamheid. De snelheid van al deze ontwikkelingen zorgt ervoor dat er ruimte geboden moet worden om te experimenteren en soms nieuwe ontwikkelingen met onzekere uitkomst te proberen.
Gemeenten hebben jarenlang een actieve rol als ontwikkelaar op zich genomen. Dit is veranderd. De bevolking heeft een prominente rol in het realiseren van de ambities en is medeverantwoordelijk voor de kwaliteit van de woning-voorraad. Gemeente Oirschot stelt zich daarom op als verbindende partij en brengt partijen waar mogelijk bijeen. De gemeente motiveert inwoners, marktpartijen en belanghebbenden tot het ondernemen van initiatieven door hieraan ruimte te geven. De gemeente faciliteert deze initiatieven. Voorwaarde hierbij is dat de initiatieven een bijdrage leveren aan het realiseren van de volkshuisvestelijke visie en ambities. Door het activeren van de inwoners en particuliere initiatiefnemers wordt het mede eigenaarschap en een duurzame ontwikkeling van de woningvoorraad gestimuleerd. Hiervoor is het noodzakelijk kaders, in de vorm van een woonvisie, op te stellen zodat voor inwoners en initiatiefnemers helder is welke verwachtingen zij mogen hebben.
Een krachtige Oirschotse samenleving
De Oirschotse mensen zijn in de diverse kernen sterk met elkaar verbonden. Met name deze eigenschap zorgt voor een krachtig fundament en biedt een solide basis voor vitale woondorpen. Vanuit de gemeente is veel aandacht besteed aan het versterken van deze maatschappelijke kracht. Mede-eigenaarschap en participatie van inwoners zowel bij beleidsvorming als uit-voering is immers essentieel. De bewustwording en aandacht van de Oir-schotse bevolking voor de actieve rol die ze vervult bij de kwalitatieve en kwantitatieve realisatie van het Oirschotse woningaanbod is belangrijk.
Naast de rijkdom die een hechte samenleving biedt en de bijzondere ruimtelij-ke kwaliteiten wordt de gemeente Oirschot gekenmerkt door een bovenge-middeld vermogende bevolking. De waarde van een woning wordt tot het vermogen gerekend waardoor de gemeente op landelijk en regionaal niveau als vermogend naar voren komt. De inwoners van gemeente Oirschot hechten over het algemeen veel waarde aan het bezit van een woning. Het (zelf) bou-wen van de eigen woning is ten slotte de grootste wens. Hierdoor is de ver-houding koopwoningen hoger dan in de omliggende plaatsen. Het aandeel sociale huurwoningen is beperkt maar sluit aan op de behoefte en de inko-mens van de inwoners.
Gemeente in een sterke en dynamische regio
Gemeente Oirschot maakt deel uit van de Metropool Regio Eindhoven. De Metropoolregio bestaat uit 21 gemeenten. Binnen deze Metropool Regio zijn verdere onderverdelingen gemaakt. Oirschot wordt qua kwantitatieve woning-bouwprogrammering door de provincie ingedeeld bij de Kempen. Oirschot is daarnaast aangesloten bij het Stedelijk Gebied Eindhoven. Hierbij is de koers gekozen om meer op te treden als “ware één gemeente”. Voor woningbouw-ontwikkeling moet daarom met zowel De Kempenregio, het Stedelijk Gebied Eindhoven als de Metropoolregio Eindhoven afstemming plaats vinden. Bin-nen elk van de genoemde samenwerkingsverbanden wordt gesproken over het opstellen van een (sub)regionale woonvisie. Deze gesprekken zijn gaan-de. Voor Oirschot is het van belang om haar eigen strategie te bepalen, zodat bij het opstellen van de (sub)regionale visie een helder beeld is van het be-lang van Oirschot en haar inwoners.
Door samenwerkingen in de regio worden de individuele gemeenten, dus ook Oirschot, sterker. Het gezamenlijk uitvoeren van onderzoeken en reageren op nieuwe ontwikkelingen alsmede wet- en regelgeving zorgen ervoor dat budget en kansen optimaal worden benut. Het biedt daarnaast de kans om lokale woonbehoefte beter inzichtelijk te houden, te spiegelen aan omliggende ge-meenten en sneller in te spelen op toekomstige woonbehoeften. Gemeente overstijgende vraagstukken worden in regionaal verband geadresseerd en aangepakt zodat individuele gemeenten op lokaal niveau hun volkshuisves-tingsopgave kunnen invullen. Indeling conform provinciale regio’s
3. Oirschot, een gemeente met visie en ambities
Na zorgvuldige analyse van de woonbehoefte van de Oirschotse bevolking, de aanwezige woningvoorraad en de opgave om toekomstbestendig beleid vast te stellen is een visie en aantal kernachtige ambities geformuleerd. De visie en de ambities staan in dit hoofdstuk beschreven en zijn in het volgende hoofdstuk verder vormgegeven.
Vanuit de kernboodschap van Oirschot is een kernachtige woonvisie geformuleerd
Het voor de huidige en toekomstige bewoners voorzien in een passende, toekomstbestendige woningvoorraad met ruimte voor initiatieven en oog voor het monumentale en groene karakter van de gemeente. |
Hieruit volgen de onderstaande ambities
Aantrekkelijkheid als woongemeente behouden en waar mogelijk te vergroten
De gemeente bestaat uit de kernen Spoordonk, Middelbeers, Oostelbeers en Oirschot. Alle kernen hebben een eigen karakter en een grote groep inwoners die er al van oudsher woonachtig is. Veelal bestaat de wens om “van wieg tot graf” te blijven wonen in de geboorteplaats. Daarom is het belangrijk om alle kernen te voorzien van een toekomstbestendige woningvoorraad zodat ze aantrekkelijk genoeg blijven als woonkern. De woningvoorraad moet aansluiten op de lokale behoefte en van voldoende omvang blijven zodat inwoners de keuze houden om in de gewenste kern te blijven wonen.
Voldoende betaalbare en bereikbare woningen voor de huidige en toekomstige inwoners
Gemeente Oirschot moet voorzien in een passend aantal woningen die aansluit bij de huidige en toekomstige behoefte van de inwoners en de diverse doelgroepen. Deze doelgroepen zijn onder te verdelen naar demografische hoofdkenmerken. Dit zijn de levensfase waarin de inwoner zich bevindt (starter, doorstromer, senior), daarnaast speelt het inkomen een grote rol maar ook de huishoudensomvang is mede bepalend voor de woonbehoefte. Analyse van de aanwezige woningvoorraad geeft aan dat in alle kernen voor zowel voor starters, doorstromers, senioren als mensen met een ondersteuningsvraag ruimte bestaat voor het toevoegen van woningen. Deze behoefte bestaat zowel in het koop- als het huursegment. Uitgangspunt hiervoor is een passende, bereikbare en betaalbare woningvoorraad.
Voorzien in een toekomstbestendige woningvoorraad
Deze ambitie is tweeledig. De toekomstbestendigheid wordt enerzijds bepaald door de milieubelasting en anderzijds door de aansluiting op de toekomstige woonbehoefte. Het is de ambitie van de gemeente om een klimaatbestendige woningvoorraad te realiseren.
De afname van de belasting op het milieu door het verbeteren van de be-staande woningen is hierbij even belangrijk als de verbeterde milieukwaliteiten bij de realisatie van nieuwe woningen. Bij de verbetering van de bestaande woningvoorraad zet de gemeente in op de bewustwording van de woningei-genaren en het motiveren tot uit het uitvoeren van verbeteringen, het verbin-den van eigenaren en organisaties die de helpende hand kunnen bieden en waar mogelijk faciliterend optreden.
Het tweede deel van deze ambitie heeft te maken met de bevolkingsontwikke-ling en de bijbehorende woonbehoeften. De geprognosticeerde ontwikkeling van de bevolking qua leeftijd en omvang speelt hierbij een belangrijke rol. We zien dat de bevolking langzaam vergrijst en de huishoudensomvang afneemt waardoor er in de toekomst de behoefte aan goedkopere, kleinere en levens-loopbestendige woningen zal toenemen. Over het algemeen wil de Oirschotse bevolking een eigen woning bezitten waardoor de koopwoningvoorraad sub-stantieel hoger is dan de huurwoningvoorraad. Om de woningen bereikbaar en betaalbaar te houden is vernieuwing en aanvulling van de woningvoorraad noodzakelijk. Hierbij ligt de focus op kleinere betaalbare woningen, levens-loopbestendige woningen en woningen die geschikt zijn voor mensen met een (lichamelijke) beperking.
Ruimte voor initiatieven vanuit de bevolking
De ontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente is steeds meer af-hankelijk van initiatieven vanuit de bevolking. Het aantal woningbouwlocaties dat in bezit van de gemeente is, is zeer beperkt. Beleidsmatig wordt er niet gestuurd op het verwerven en risicovol ontwikkelen van nieuwe woningbouw-locaties. Initiatieven van de eigenaren worden waar mogelijk en indien pas-send binnen het beleid, gefaciliteerd en verbonden met andere partijen waar-door locaties tot ontwikkeling kunnen komen. Met name projecten waarbij de toekomstige bewoners veel inspraak hebben, zoals Collectief Particulier Op-drachtgeverschap (CPO) voorzien duidelijk in de aanwezige behoefte.
Herbestemming, transformatie en herstructurering van bestaande ge-bouwen en locaties
Met name in de herbestemming van monumentaal erfgoed en het vernieuwen van niet functionerende locaties ligt een opgave om de kernen vitaal en leef-baar te houden.
Vanuit die optiek sturen we om zoveel mogelijk nieuwbouw ontwikkelingen in te passen in de volgende systematiek:
Bij het bieden van ruimte voor initiatieven vanuit de bevolking staat duurzaam ruimtegebruik voorop. De tijd dat het grondgebruik door woningbouw ongeli-miteerd uitgebreid wordt is voorbij. Dit uitgangspunt wordt mede ingegeven door het rijksoverheidsbeleid (c.f. ladder duurzame verstedelijking). Alvorens
nieuwe ontwikkelingen toe te kunnen staan moet onderzocht worden of het project voorziet in een behoefte, aanvullend is op het aanwezige aanbod en niet concurreert met reeds bestaande of bestemmingsplanmatig vastgelegde initiatieven. Dit concurrentie onderzoek beperkt zich niet tot een bepaalde woonplaats maar moet ook regionaal afgestemd worden. Er moet onderzocht worden of bestaande gebouwen getransformeerd kunnen worden alvorens “maagdelijke” grond in te vullen met nieuwbouwinitiatieven, daarna krijgen geschikte locaties zijn voor herstructurering voorrang om te voorzien in de nieuwbouwbehoefte. Ten slotte komen nieuwe locaties in aanmerking.
De komende jaren staat de gemeente veel herbestemmings- en herstructure-ringsopgaven van onder andere cultureel, maatschappelijk en religieus erf-goed te wachten. Een aantal van deze locaties liggen midden in de woonker-nen waardoor deze uitstekend tot woonbestemming zijn om te vormen. Daar-naast zijn er ook minder aantrekkelijke of in onbruik geraakte locaties midden in woongebieden gelegen die door transformatie de aantrekkelijkheid van een kern sterk kunnen verbeteren. Het merendeel van de genoemde locaties is niet in eigendom van de gemeente. Het is de taak van de gemeente om de eigenaren te faciliteren en te motiveren om tot transformatie over te gaan. In aansluiting op de provinciale en regionale visie, ligt de focus voor de komende jaren op deze opgaven.
Het bieden van experimenteer- en innovatieruimte
Er zijn veel ontwikkelingen gaande op het gebied van wonen. Nieuwe vormen van samenleven in een leefgemeenschap, mantelzorg oplossingen, energie-zuinigheid maar ook goedkope en tijdelijke woningen zijn enkele voorbeelden van deze ontwikkelingen. Om op deze ontwikkelingen in te kunnen spelen moet er ruimte zijn voor innovaties en experimenten. Hieraan kan medewer-king verleend worden als ze een bijdrage leveren aan de realisatie van de ambities en doelstellingen. Op deze wijze wordt er zonder precedentwerking ruimte geboden aan nieuwe ontwikkelingen die de aantrekkelijkheid van ge-meente Oirschot als woongemeente continueren en vergroten.
4. De toekomst van gemeente Oirschot als woongemeente op vier stabiele pijlers
Om tot een evenwichtige ontwikkeling van de woningvoorraad en woningkwaliteit, die aansluit op de behoefte van de inwoners, te komen zijn er vier pijlers benoemd waar de woonvisie door gedragen wordt. Deze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden waardoor er een sterke solide constructie ontstaat.
Allereerst beginnen we met de pijler Bevolking. De huidige en toekomstige behoefte van de inwoners is leidend in De Nieuwe Woonvisie. Hieruit volgt de behoefte aan nieuwe woningen en specifieke woningtypen. Het faciliteren van de lokale bevolking en voorzien in de lokale behoeften spelen een primaire rol in de nieuwe Woonvisie. Vervolgens is de pijler Zorg opgericht. Deze pijler beslaat de woonbehoeften die voortkomen uit de ontvlechting van wonen en zorg. Voldoende en kwalitatief passende woningen voor mensen met een zorgvraag staat hierbij voorop. De derde pijler is Bewustwording. Binnen deze pijler wordt aangegeven welke ambities het gemeentebestuur heeft ten aanzien van de toekomstbestendigheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en de nieuw te bouwen woningen. Hierbij ligt er een grote opgave om de bevolking bewust te maken van de rol die ze vervult bij het verwezenlijken van nieuwe woonopgaven, waarbij zorgvuldig ruimtegebruik voorop staat. Tenslotte is het belangrijk om bewoners bewust te maken van woningoptimalisaties die zij zelf uit kunnen voeren waardoor de woning levensloop bestendig blijft. Al deze drie pijlers hebben direct gevolg op de vier-
de pijler, het Woningbouwprogramma. Binnen de pijler Woningbouwprogramma wordt bepaald welke kwantitatieve en kwalitatieve woningontwikkelingen gefaciliteerd worden om de gemeente Oirschot een duurzame toekomst als vitale woongemeente te geven.
Per pijler worden eerst beknopt het doel en beknopt het uitvoeringsprogramma weergegeven.
De bevolking bepaalt de woningbehoefte. Natuurlijk is het aantal inwoners van belang voor de kwantitatieve behoefte aan woningen maar leeftijd, huishoudensomvang en inkomen bepalen de kwalitatieve woningbehoefte.
Bron: 'De bevolkings en woningbehoefteprognose NoordBrabant, actualisering 2014' (vastgesteld okt. 2014)
De ontwikkeling van het totaal aantal inwoners blijft tot 2030 licht toenemen. De leeftijdsverdeling zal echter wel aanpassen. Naar 2030 toe zal het aandeel 65+ers van 19% naar 30% toenemen. Het aantal jongeren tot 14 jaar blijft redelijk stabiel. Op basis hiervan zou geconstateerd kunnen worden dat het aantal woningen voorziet in de huidige en toekomstige behoefte. Echter de hiernaast aangegeven parameters geven aan dat deze constatering niet correct is.
Huishoudensomvang en leeftijdsontwikkeling
Bron: 'De bevolkings en woningbehoefteprognose NoordBrabant, actualisering 2014' (vastgesteld okt. 2014)
De huishoudensomvang daalt tot circa 2,2 bewoners per woning. Dit houdt in dat hetzelfde aantal inwoners meer woningen nodig heeft. Er zullen in de toekomst meer mensen alleen wonen. Deze huishoudensverdunning, vergrijzing en wijziging in de vervulling van de zorgtaken heeft tot gevolg dat er meer kleinere en levensloop bestendige woningen gevraagd worden. De opgave voor de komende 10 jaar bestaat uit het aanpassen of toevoegen van 130 woningen voor mensen met een lichamelijke beperking (Abf research, 2014).
Uit de analyse van de woonvisiebijeenkomsten en enquête blijkt dat vooral voor de starters en doorstromers een beperkt aanbod bestaat. Als de doorstromers ruimte krijgen om een andere woning te betrekken ontstaat er ook ruimte voor de starters om een wooncarrière te starten. De behoefte bij de Oirschotse starters bestaat voornamelijk uit woningen waar een gezin gestart kan worden en in mindere mate voor kleine woonruimten om zelfstandig te kunnen wonen. De laatste categorie starters verkiest hoofdzakelijk tijdelijk de steden Eindhoven of Tilburg en wil terug keren zodra men zich permanent wil vestigen.
Analyse wijst uit dat circa veertig procent van de Oirschotse bevolking op basis van het inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (MRE, Woonbehoefteonderzoek Oirschot, 2014). Als we kijken naar de leeftijd van de inwoners met een inkomen waardoor ze in aanmerking komen voor een huurwoning dan zien we dat een groot deel boven de pensioenleeftijd is (Onderzoek sociale woningvoorraad en doelgroep in Stedelijk gebied ZuidOostBrabant,2014). Deze groep senioren wil voornamelijk blijven wonen in de woning tot men vanwege beperkingen of bereikbaarheid van voorzieningen zich gedwongen voelt te verhuizen.
Op basis van het inkomen zou verondersteld kunnen worden dat er een tekort aan sociale huurwoningen bestaat, maar doordat het merendeel in een koopwoning woont blijkt dat deze conclusie genuanceerd moet worden. Confrontatie van het aanbod in (sociale) huurwoningen, inkomens en eigen woningbezit wijst uit dat er theoretisch een tekort bestaat aan middeldure (€ 409,92 tot € 710,68/ maand) en dure huurwoningen (> € 710,68 / maand) en een overschot aan goedkope huurwoningen (< 409,92/maand). De cijfers waarop deze analyse gebaseerd is, houden geen rekening met het “scheefwonen” door de huidige huurders van sociale huurwoningen. Ook de passendheid op basis van de huishoudensomvang is niet meegewogen. Ten slotte wordt er ook geen rekening gehouden met de eigenaren van een koopwoning die bijvoorbeeld door ouderdom naar een sociale huurwoning wensen te verhuizen. Wel mag geconcludeerd worden dat er theoretisch een passend aanbod tot een beperkt overschot aan sociale huurwoningen in Oirschot bestaat. De huidige huurders voldoen echter niet altijd aan de passendheidscriteria zoals door de rijksoverheid bepaald. Hierdoor wordt er in de praktijk een druk op de sociale huurwoningen ervaren. Doorstroming naar een passende woning biedt hierbij een oplossing.
Relatie inkomen en huurwoningen
De Rijksoverheid heeft door de nieuwe Woningwet de toewijzing van sociale huurwoningen aan banden gelegd. Het inkomen van de huurder(s) bepaalt de passendheid van de woning. In bijlage 2 is schematisch weergegeven welke maximale huurprijzen bij de diverse inkomens hoort. De inkomensgrens die recht geeft op een sociale huurwoning bedraagt in 2016 € 35.739, per huishouden (prijspeil 2016). Meer dan de helft (65%) van de Oirschotse huishoudens met een inkomen onder deze grens bezit ondanks het beperkte inkomen een koopwoning (MRE, Woonbehoefteonderzoek Oirschot, 2014).
Een kleine groep inwoners woont in een sociale huurwoning die op basis van het inkomen niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, de zogenaamde “scheefwoners”. Ook de passendheid van de sociale huurwoning op basis van de gezinssamenstelling sluit niet altijd aan. Oirschot bezit voornamelijk grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huursector. Een deel van de gezinswoningen die geschikt zijn voor vierpersoonshuishoudens is in gebruik door een of tweepersoonshuishoudens. Het “scheefwonen” op basis van inkomen wordt wettelijk aangepakt door een hogere jaarlijkse huurverhoging toe te staan. Het is echter aan de verhuurder om de huurverhoging door te voeren en blijkt in de praktijk erg moeilijk realiseerbaar. De gemeente neemt in het kader van de prestatieafspraken met de corporatie(s) op dat gezamenlijk wordt onderzocht of er stappen hierin ondernomen kunnen worden.
Voor het verbeteren van de passendheid op basis van de gezinssamenstelling zijn geen instrumenten voorhanden. Deze categorie kan alleen verleid worden om te verhuizen naar een passend alternatief. Samen met de woningcorporatie(s) wordt in het kader van de prestatieafspraken onderzocht of hieraan vorm gegeven kan worden.
Ontwikkeling van onder andere kleine huishoudens, wijziging in behoefte en aanpassing van de toewijzingseisen sociale huurwoningen zorgt er voor dat toevoeging, herstructurering en nieuwbouw noodzakelijk blijft. Om deze ambi
Bij de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen is de gemeente niet alleen afhankelijk van de woningcorporatie(s). Ook marktpartijen zijn de sociale huurwoningmarkt aan het verkennen. Zij zijn niet gebonden aan de toewijzingseisen waardoor juist zij de categorie huurwoningzoekenden kunnen voorzien van een goedkope huurwoning die volgens de toewijzingseisen van de rijksoverheid niet als passend wordt gezien.
Om te voorzien in de hiervoor beschreven behoeften blijft de gemeente de ontwikkeling van sociale woningbouw initiatieven ondersteunen.
Relatie inkomen en koopwoningen
Starters op de woningmarkt en potentiele doorstromers vanuit een huurwoning hebben moeite de financiering voor een koopwoning rond te krijgen. De gemeente Oirschot heeft daarom ter ondersteuning van de starters enkele jaren geleden de starterslening ingesteld. Inmiddels heeft de gemeente al ruim 75 starters aan een koopwoning geholpen. In 2016 zijn er nog leningen beschikbaar en wordt nog nieuw budget aangevraagd.
Om de bereikbaarheid en betaalbaarheid te borgen stelt de gemeente bij projectmatige ontwikkelingen als voorwaarde dat minimaal 40% sociale woningbouw te realiseren. Dit kan zowel in de huur als koopsector. De prijsgrens van een goedkope koopwoning is in 2016 vastgesteld op € 195.000, (MRE, regionale begrippenlijst Wonen, 2016)
Bijzondere doelgroepen (vluchtelingen, vergunninghouders, urgenten, arbeidsmigranten en kenniswerkers)
Door de huidige onrust in de wereld is er een grote toestroom van vluchtelingen gekomen. Deze mensen moeten in heel Nederland opgevangen en gehuisvest worden, dus ook de gemeente Oirschot heeft hierin een opgave. Er is inmiddels één opvanglocatie voor circa 200 vluchtelingen binnen de gemeente beschikbaar. Voor de overige toestroom, die nog onbekend is, wordt momenteel beleid geschreven. Huisvesting van deze doelgroep komt in dat beleidsstuk aan bod.
Asielzoekers en vergunninghouders2
Gemeente Oirschot heeft de opgave om asielzoekers met een verblijfsvergunning, de zogenaamde “vergunninghouders” te huisvesten. Halfjaarlijks wordt het aantal “vergunninghouders” dat gehuisvest moet worden door het ministerie bepaald. Deze doelgroep wordt in eerste aanleg gehuisvest in sociale huurwoningen. Hierbij wordt gelet op gezinssamenstelling, mogelijke gezinshereniging en het aanbod van sociale huurwoningen in een gemeente. De huisvesting heeft tot op heden nog niet tot een grote verdringing op de lokale sociale huurwoningenmarkt geleid. Onderzoek naar de verwachte toestroom en alternatieve invulling van deze opgave, al dan niet tijdelijk, moet blijvend plaatsvinden. De koersnotitie asielbeleid wordt momenteel opgesteld. Daarnaast is binnen het samenwerkingsverband Stedelijk Gebied Eindhoven het Actieplan Statushouders 20162017 geformuleerd en ondertekend door de samenwerkende partijen. Dit actieplan bevat acties drie categorieën: uitbreiden van (reguliere) huisvestingsmogelijkheden waaronder het realiseren van 800 extra woningen in de regio in de periode 2016 en 2017, maken van een betere match tussen huishouden en woningen en zorgen voor een goede eerste begeleiding van statushouders. De dynamiek in toestroom van nieuwe Nederlanders vraagt om ruimte voor nieuwe initiatieven en creatieve oplossingen.
Arbeidsmigranten en kenniswerkers
Er zijn twee groepen die op tijdelijke basis in Nederland en gemeente Oirschot kunnen verblijven. Dit zijn de arbeidsmigranten en de kenniswerkers. Beleid omtrent huisvesting van deze tijdelijke inwoners is binnen de gemeente niet aanwezig. Indien er initiatieven voor de realisatie van huisvesting voor deze specifieke doelgroepen zijn, dan zal de gemeente hierin faciliteren mits de behoefte hiernaar aantoonbaar is. Bij deze huisvestingsinitiatieven kunnen ook combinaties met huisvesting van overige doelgroepen zoals bijvoorbeeld starters gemaakt worden.
In regionaal verband (Stedelijk Gebied Eindhoven) is er een urgentieverordening opgesteld. Deze regionale aanpak zorgt ervoor dat urgenten sneller een woning toegewezen kunnen krijgen. Hoewel het de ambitie is om urgent woningzoekenden binnen de vertrouwde omgeving te huisvesten biedt de regionale samenwerking de kans om zo snel mogelijk een woonruimte ter beschikking te krijgen. Deze kan in een andere gemeente van het Stedelijk Gebied Eindhoven staan. In de urgentieverordening staat beschreven wanneer iemand voldoet aan de urgentieregels en daarmee voorrang krijgt op de sociale huurwoningmarkt.
Door het rijk wordt ingezet op de zelfredzaamheid van de bevolking en de decentralisatie van de zorgtaak. Zelfredzaamheid heeft zowel te maken met de fysieke als de sociale omgeving en moet daarom integraal worden aangepakt. In deze woonvisie komt het fysieke deel aan de orde, maar dit kan niet los worden gezien van de sociale factor. Een specifieke opgave ligt bij de huisvesting van mensen met een ondersteuningsvraag. Deze ondersteuningsvraag zal toenemen door de vergrijzing, maar er zijn ook andere groepen die ondersteuning nodig hebben. Hierbij valt te denken aan mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking. De prognose, opgesteld door de provincie NoordBrabant, geeft aan dat de vraag naar woningen voor de groep inwoners met een ondersteuningsvraag de komende jaren toeneemt doordat mensen langer zelfstandig wonen (de extramuralisering).
Het langer zelfstandig blijven wonen zorgt niet alleen voor extra druk op de woningvoorraad door stagnerende doorstroming, maar kan ook zorgen voor extra druk op het Wmo budget.
Door de rijksoverheid is een ontwikkeling ingezet om wonen en zorg te scheiden. Hierdoor worden wonen en zorg apart gefinancierd. De inwoner betaalt zelf voor het wonen via huur of koop. De zorg wordt apart gefinancierd via de zorgverzekeringswet, Wmo, Wlz en eventueel via eigen middelen. Inwoners hebben hierdoor meer keuzevrijheid en de diversiteit in wonen wordt vergroot. Het gevolg van deze beleidsmatige wijziging is dat in de gemeente aanwezige zorginstellingen wonen en zorg zullen moeten ontvlechten.
Voor de inwoners betekent het dat er meer mogelijkheden zijn om in de gewenste buurt te wonen en zelf op (creatieve wijze) invulling te geven aan de concrete woonbehoefte. Dit kan bijvoorbeeld ook door de vorming van woongroepen en andere samenlevingsvormen.
Om de druk op de beschikbare middelen te verkleinen en in het kader van zelfredzaamheid, zal meer gevraagd worden van mantelzorgers. Het bieden van mantelzorg waarbij de zorgbehoevende gehuisvest wordt nabij of in de eigen woning wordt door de gemeente gefacilieerd. Hiervoor zijn specifiek voor mantelzorgwoningen richtlijnen opgesteld in het “Bestemmingsplan Mantelzorgwoningen 2005” en “Bestemmingsplan Buitengebied fase II 2013”. In de huursector leidt de aanpassing van de Huisvestingswet 2014 ertoe dat mantelzorgers in aanmerking komen voor voorrang op een sociale huurwoning (urgentie).
Zorg en de bestaande woningvoorraad
In navolging van de landelijke regelgeving omtrent de extramuralisering heeft de gemeente Oirschot een budget beschikbaar voor inwoners die onvoldoende financiële middelen tot hun beschikking hebben, om woningaanpassingen en voorzieningen te realiseren die noodzakelijk zijn om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen.
De gemeente zal nieuwbouwwoningen zoveel mogelijk aan laten sluiten op de richtlijnen van Woonkeur waardoor zij in ruime mate aanpasbaar zijn op de zorg aan huis. De maatregelen die Woonkeur voorschrijft hebben onder andere effect op de minimale afmeting van de verkeersruimten, douche en slaapkamers en daarmee van de woningen. Het dwingend opleggen van Woonkeur geeft een negatieve druk op de betaalbaarheid en wordt door de gemeente daarom niet gedaan. De levensloopbestendigheid van woningen kan binnen reguliere woningen met een kleine aanpassing ingevuld worden waardoor er geen kostenverhogend effect is. Initiatiefnemers moeten bij nieuwe woningbouwontwikkelingen aantonen hoe zij een bijdrage leveren aan de levensloopbestendigheid van de woningvoorraad. De komende jaren zal de gemeente zich richten op het verbinden van de diverse zorgverleners en vastgoedeigenaren die werkzaam zijn binnen de gemeente. Initiatieven vanuit de samenleving, die een bijdrage leveren aan de ambities, worden gefaciliteerd en is er ruimte voor experimentele samenlevingsvormen. Op die wijze zal de woningvoorraad beter aansluiten op de behoefte van de inwoners en wordt de (mantel)zorgtaak gefaciliteerd.
Met bewustwording wordt invulling gegeven aan de toekomstbestendigheid van de huidige en toekomstige woningen in de gemeente. Binnen deze pijler zijn drie hoofditems te onderscheiden te weten;
Er is met reden gekozen voor de naam bewustwording omdat het welslagen van deze ambities mede afhankelijk is van de wijze waarop inwoners er invulling aan geven.
Het grootste deel van de woningvoorraad in de gemeente is in eigendom bij individuele particulieren (82%). De klimaatbestendigheid van de woningvoorraad is direct afhankelijk van de wijze waarop de eigenaren de verduurzaming ter hand nemen. Gemeente Oirschot ondersteunt het initiatief van Stroomversnelling Brabant en de Brabantse Deal Nulopdemeter. Hieruit volgt dat de gemeente voor 1 januari 2018 een concreet project of activiteit aanwijst dat er toe bijdraagt dat Brabantbreed de eerste 1000 bestaande woningen aangepast worden tot energie neutrale woningen. Daarnaast zal de gemeente de kansrijke gebieden met Nulopdemeter in kaart brengen.
De gemeente heeft de ambitie om in 2020 minimaal 75% van de woningvoorraad te voorzien van energielabel B. De gemeente zal hierbij motiverend, faciliterend en verbindend optreden tussen de vastgoedeigenaren, initiatiefnemers en overige betrokken partijen. Met de corporaties worden afspraken gemaakt over verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en vastgelegd in de prestatieafspraken. Het rijksoverheidsbeleid zorgt voor een verregaande verbetering van de energieprestaties van nieuwbouwwoningen waarbij in 2020 nul op de meter bereikt wordt.
Eigenaren zijn mede verantwoordelijk voor het geschikt maken van de woning als lichamelijke ongemakken zich voordoen. Bewustwording dat tijdens wo-ningverbeteringen ook aanpassingen meegenomen kunnen worden die de woning levensloopbestendig maken is een zaak die de gemeente motiveert en faciliteert. De uitwerking van de bewustwordingscampagne wordt de ko-mende jaren opgepakt en uitgevoerd.
Ten slotte is de bewustwording van zorgvuldig ruimtegebruik van belang om te zorgen dat nieuwbouwprojecten doorgang kunnen vinden. Het herstructureren en herbestemmen van bestaande gebouwen of bebouwd gebied geeft vaak reden tot maatschappelijke discussie. Het is echter niet mogelijk om ongelimiteerd nieuwe gronden rondom de kernen aan te leggen voor woningbouw. Het herbestemmen van waardevolle panden en herstructureren van in onbruik geraakte of minder aantrekkelijke locaties biedt daarbij de kans om de woonkernen de aantrekkelijkheid te laten behouden of zelfs te versterken. Herbestemmen en herstructureren zorgt voor een zorgvuldig ruimtegebruik en geeft daarnaast de mogelijkheid om de woonomgeving kwalitatief hoogwaardig te houden. Deze locaties zijn vaak in eigendom van particulieren of bedrijven waardoor de gemeente eigenaren alleen kan motiveren en faciliteren zodat overgegaan wordt tot herbestemming of herstructurering. Waar mogelijk verbindingen legt met andere partijen zodat herstructurering aantrekkelijk(er) wordt. Bij herstructurering en herbestemming, al dan niet door middel van innovatieve en creatieve oplossingen, is het belangrijk dat het cultuurhistorische karakter van Oirschot wordt behouden en waar mogelijk versterkt.
|
De huidige en toekomstige inwoners zijn bepalend voor de behoefte aan woningen en specifieke woningtypen. Daarbij wordt de koppeling gemaakt met de demografische ontwikkeling van de bevolkingsopbouw zodat de woningvoorraad zich toekomstbestendig ontwikkeld. De toekomstige behoefte en daarbij behorende gewenste ontwikkelingen veranderen ten opzichte van de huidige behoefte. Het is belangrijk om vooruit te kijken zodat de gemeente Oirschot een aantrekkelijke woongemeente blijft. Op regionaal niveau is de afspraak gemaakt dat woningtoevoeging moet voorzien in de lokale behoefte. Op provinciaal niveau wordt het aantal woningen aangegeven dat per gemeente, de komende 10 jaar, toegevoegd kan worden. Dit aantal wordt bepaald aan de hand van de demografische opbouw en de verwachte toekomstige ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling en omvang. De huidige prognoses laten een verandering in de vraag en behoefte zien. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het aantal woningen maar ook voor de flexibele gebruiksmogelijkheden. Toevoeging van woningen is niet alleen de nieuwbouw van woningen maar ook bijvoorbeeld de splitsing van grote woningen en boerderijen in meerdere zelfstandige woningen of appartementen.
Gemeente Oirschot heeft op 1 januari 2016 een woningvoorraad van 7395 woningen. Hieronder staat in een figuur weergegeven hoe de verdeling van de woningvoorraad is onderverdeeld. Meer dan 80% is een koopwoning. Ongeveer 3% is een appartement of meergezinswoning (MG). Van de totale woningvoorraad is 12% een eengezins huurwoning (EG). De prijsklassen in de rechter kolom geven aan dat bijna 93% van de huurwoningen in de middeldure (md) of dure (dr) prijsklasse vallen. Tot de middeldure prijsklasse behoren ook een deel van de sociale huurwoningen.
Bron: MRE, Woonbehoefteonderzoek Oirschot, 20143
Huidige en toekomstige woningbehoefte
Zoals onder pijler Bevolking aangegeven ontstaat er een veranderende behoefte aan woningen. Bij ontwikkeling van nieuwbouwprojecten is het niet voldoende om alleen naar de bestaande voorraad te kijken maar vooral te kijken naar de huidige en toekomstige behoefte. Onderzoek naar de woonbehoefte moet periodiek plaats vinden zodat de aansluiting bij de behoefte blijft behouden.
Het woonbehoefteonderzoek dat onder leiding van het Stedelijk Gebied Eindhoven is uitgevoerd, gebaseerd op een enquête die in 2014 onder de Oirschotse bevolking verspreid en met een respons van 841 ingevulde formulieren, biedt veel informatie over de huidige behoefte onder de inwoners. Daarna is in 2015 nogmaals een enquête door de gemeente onder het burgerpanel gehouden. Wederom een goede respons van meer dan 500 ingevulde formulieren. De enquête uit 2015 bevestigde de resultaten van het onderzoek uit 2014. Er zijn daarnaast diverse bijeenkomsten gehouden om de behoefte van de Oirschotse inwoners op te halen.
Bijna 70% van de mensen die een andere woning zoekt behoort tot de groep doorstromers. Automatisch blijft er dan een groep van ca 30% starters over.
Er is een tweedeling in de categorie starters waar te nemen. Een groot deel van de starters heeft de mogelijkheid, al dan niet met hulp van de ouders, om een woning aan te schaffen die ver boven de sociale koopwoninggrens ligt (€ 195.000, v.o.n. prijspeil 2016 conform regels Metropool Regio Eindhoven). De mogelijkheden die minder bedeelde starters hebben zijn vandaag de dag beperkt. De financieringsmogelijkheden voor een koopwoning zijn streng aan banden gelegd, waardoor een koopwoning soms buiten bereik ligt. De regels omtrent toewijzing van sociale huurwoningen zijn aangescherpt waardoor starters regelmatig een te hoog inkomen hebben om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning maar een te laag inkomen voor een koopwoning. Gemeente Oirschot heeft hiervoor enkele jaren geleden budget voor Startersleningen beschikbaar gesteld. De groep starters is door financieringsregels van een koopwoning meer en meer aangewezen op de vrije sector huurmarkt.
Om in die behoefte te voorzien heeft gemeente Oirschot een tweetal locaties uitgegeven voor de realisatie van vrije sector huurwoningen.
Voor een goed functionerende woningmarkt is doorstroming van groot belang. Een deel van de woningen die doorstromers achterlaten kan qua prijsniveau en omvang voorzien in de behoefte van de starters. De groep doorstromers is divers qua samenstelling. Een deel bestaat uit huishoudens met een veranderde ruimtebehoefte / wens (groter of kleiner willen wonen), een deel is huishoudens of personen die moeten verhuizen vanwege een zorgbehoefte of andere persoonlijke omstandigheden.
Het grootste aandeel woningzoekenden bestaat uit één of tweepersoonshuishoudens en er zijn iets meer mensen die een kleinere woning zoeken dan een grotere woning. Er zijn evenveel woningzoekenden die naar een huurwoning willen verhuizen als naar een koopwoning. Zowel de woningzoekenden naar een huur als koopwoning vindt dat het aanbod in de gemeente te beperkt is. De behoefte in de huurwoningen bestaat hoofdzakelijk uit rijwoningen en appartementen met lift. Ten aanzien van de maandelijkse huursom zoekt bijna de helft een woning die maximaal € 550, / maand kale huur kost. Hierbij is niet bekend of zij volgens de Woningwet 2015 voldoen aan de criteria. Bijna 20% zoekt een huurwoning boven de sociale huursom (> € 700,/maand). Verreweg de meeste woningzoekenden naar een koopwoning zoeken een vrijstaande woning. Van de koopwoning zoekenden zoekt bijna 20% een woning in de prijsklasse tot € 200.000,.
Onderzoek wijst uit dat er zowel behoefte bestaat aan zowel huur als koopwoningen in diverse prijsklassen. De grootste behoefte bestaat uit woningen voor één- of tweepersoonshuishoudens. Herbestemming en herstructurering van bestaande monumentale gebouwen en locaties bieden hiervoor kansen.
De inwoners van de gemeente Oirschot realiseren graag zelf hun eigen woonwensen. Het voorzien in bouwkavels of ruimte voor CPOprojecten is daarom belangrijk. De beperkte eigendommen van de gemeente Oirschot op het gebied van woningbouwgronden zorgt ervoor dat deze behoefte op andere wijze ingevuld moet worden. De gronden die door sanering van agrarische veebedrijven vrijkomen zullen middels de Ruimte voor Ruimte regeling van Provincie NoordBrabant ingezet worden voor de toevoeging van bouwkavels in het hogere segment. Particuliere initiatieven en CPO ontwikkelingen in de kernen die een bijdrage leveren aan de realisatie van de ambities worden door de gemeente gefaciliteerd.
In het woonbehoefte onderzoek dat uitgevoerd is in opdracht van de Metropool Regio Eindhoven (2014) is het huidige woningaanbod geconfronteerd met de demografische ontwikkeling en de huidige behoefte van de Oirschotse bevolking. Uit dit onderzoek blijkt dat er de komende tien jaar ruimte is voor de toevoeging van circa 790 woningen. Hierbij moet rekening gehouden worden met de behoeften van de diverse doelgroepen zoals de starters, doorstromers, senioren en mensen met een ondersteuningsvraag alsmede de verschillende eigendomsverhoudingen. De toevoeging moet zowel in de koopals de huursector plaats vinden.
Het aantal alleenstaanden neemt toe en de huishoudensverdunning zal verder toenemen. De behoefte aan kleinere betaalbare woningen wordt daardoor groter. Om deze woningen bereikbaar en betaalbaar te houden is toevoeging van woningen in dit segment noodzakelijk.
De invulling van de ondersteuningsvraag in de eigen woning neemt de komende jaren toe. De toename in deze ondersteuningsvraag heeft tot gevolg dat er tot 2025 circa 130 woningen aangepast of toegevoegd moeten worden die geschikt zijn (te maken) voor mensen met een lichamelijke beperking. Het merendeel van de huidige woningvoorraad is geschikt om aan te passen op de ondersteuningsvraag. Het huidige budget dat jaarlijks beschikbaar is om inwoners financieel te ondersteunen bij woningaanpassingen is voldoende om in de huidige vraag te voorzien. Mogelijk dat in de toekomst een groter budget nodig is om in de financiële ondersteuningsvraag te voorzien.
Het aantal beschikbare verzorg en verpleegplaatsen voorziet in de huidige en toekomstige behoefte. Dit komt mede doordat de wet en regelgeving omtrent de invulling van de zorgplicht zijn aangepast. Ondanks dat er geen behoefte bestaat om verzorg en verpleegplaatsen toe te voegen is voortdurende kwalitatieve vernieuwing noodzakelijk.
De sociale huurwoningvoorraad moet voldoende op peil blijven en daarbij van passende kwaliteit en afmeting zijn. De passendheid is door de rijksoverheid bij toewijzing van sociale huurwoningen afhankelijk gesteld van het verzamelinkomen van de huurder(s). Analyse van het aanbod sociale huurwoningen versus het gebruik toont aan dat er in absolute zin een klein overschot van goedkope sociale huurwoningen in de gemeente aanwezig is (sociale woningvoorraad en doelgroep in het stedelijk gebied ZuidoostBrabant, okt 2014). Met name in de middeldure en dure huur categorie bestaat een beperkt tekort. In paragraaf 4.1 is deze problematiek al uitgebreid toegelicht. Het bedrag dat de inwoners aan huur wensen te betalen voor een huurwoning is soms lager dan de inkomens afhankelijke huurprijs die wettelijk is vastgesteld. Deze onevenwichtigheid is niet door de gemeente of corporatie(s) op te lossen. Indien het inkomen ontoereikend is om de huursom te betalen dan is hiervoor de landelijke huursubsidie beschikbaar. Mede door de inkomensafhankelijke toewijzingseisen worden de corporatie(s) gedwongen zich te richten op de oorspronkelijke taak: ‘huisvesting verzorgen voor mensen die anders geen woonruimte kunnen betalen’. In bijlage 2 staat het overzicht weer
gegeven welke inkomensvoorwaarden er worden gesteld bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Er moet voorkomen worden dat er een overaanbod in een bepaalde categorie sociale huurwoningen ontstaat. De locatie van de sociale huurwoningen bepaalt vaak of een woning door een potentiële huurder als geschikt wordt ervaren. Herbestemming of herstructurering van in onbruik geraakte gebouwen op geschikte locaties bieden hiervoor kansen. Gezien de verwachte ontwikkelingen in de woningbehoeften zal er de komende jaren blijvend ingezet worden om bij nieuwe projectmatige woningbouwontwikkelingen minimaal een aandeel van 40% sociale woningbouw te realiseren. Dit aandeel kan zowel in de koop als huursector gerealiseerd worden. Hierdoor wordt de transformatie van de bestaande sociale voorraad opgevangen en blijft er ruimte om ook “nieuwe Nederlanders” op te vangen en te huisvesten.
Voor het stimuleren van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen heeft de gemeente Oirschot een Volkshuisvestingsfonds ingesteld ter compensatie van de onrendabele top (het deel dat niet terugverdiend wordt door de verhuur van de woning). Het fonds is ingezet om de realisatie van sociale huurwoningen te versnellen en huurprijzen te verlagen. Het fonds is momenteel alleen beschikbaar voor nieuwbouw door corporaties. Herijking van de Subsidieverordening Volkshuisvestingsfonds Oirschot is noodzakelijk vanwege de wijziging gewijzigde wet en regelgeving (Wet Markt en Overheid) . Onderdeel van de herijking behelst onder meer het onderzoek naar de mogelijkheid om het fonds revolverend in plaats van subsidiair in te zetten. Daarnaast wordt onderzocht of inzet voor herbestemming en herstructurering naar sociale huurwoningen mogelijk is.
De analyse van de inkomens van de Oirschotse bevolking versus de huurprijzen van de sociale huurwoningen geeft aan dat er theoretisch voldoende huurwoningen voor deze doelgroep aanwezig zijn. Een corporatie mag immers geen woning met een huurprijs < € 586,68 toewijzen aan eenpersoonshuishoudens met een verzamelinkomen boven € 22.100, per jaar of meerpersoonshuishoudens met een verzamelinkomen boven € 30.000, per jaar (prijspeil 2016,zie bijlage 2). Het is van belang dat de sociale huurwoningen worden bewoond door de doelgroepen die volgens de wet en regelgeving recht op deze woningen heeft. Er vinden jaarlijks ongeveer 100 mutaties in de sociale huurwoningen plaats. De mogelijkheden om doorstroming vanuit de sociale huurwoningen naar een passende (sociale huur)woning te bevorderen worden samen met de corporatie(s) in het kader van de prestatieafspraken onderzocht. De wettelijke instrumenten zijn echter beperkt waardoor er gezocht moet worden naar manieren om de huurders te verleiden om naar een passendere woning te verhuizen.
Vanuit de diverse enquêtes, woonbehoefteonderzoeken en bijeenkomsten met de inwoners van Oirschot is naar voren gekomen dat er nog steeds meer behoefte aan sociale huurwoningen bestaat dan er aangeboden worden. Daarom moeten we zorgvuldig met de bestaande voorraad omgaan en de verkoop van deze woningen aan particulieren aan banden leggen. Er moeten richtlijnen opgesteld worden waaronder verkoop plaats kan vinden. Deze zullen onderdeel uit gaan maken van de prestatieafspraken met de corporatie(s).
De prijsgrens voor sociale koopwoningen is in 2016 vastgesteld op € 195.000,. Ongeveer 10% van de koopwoningvoorraad bestaat uit sociale koopwoningen (analyse WOZwaarden 1 jan 2016 gemeente Oirschot). Dit aantal geeft geen indicatie voor de behoefte en of deze woningen beschikbaar komen voor nieuwe woningzoekenden. Het woonbehoefteonderzoek dat in samenwerking met de Metropool Regio Eindhoven uitgevoerd is, geeft aan dat er momenteel een tekort van circa 100 sociale koopwoningen in de gemeente Oirschot is. Alleen door toevoeging kan dit tekort weggewerkt worden. Zoals eerder aangegeven wordt bij projectmatige ontwikkelingen verplicht een aandeel van minimaal 40% sociale woningbouw gerealiseerd zodat dit tekort weggewerkt wordt.
De investeringskracht van corporaties is gebonden aan boekhoudkundige regels die het rijk heeft opgelegd ter voorkoming van excessen. Als er afwijkingen geconstateerd worden dan krijgen zij geen financiering om nieuwe woningen te realiseren. Daarnaast zijn corporaties wettelijk verplicht de sociale huurwoningen toe te wijzen op basis van inkomen. Hierdoor wordt het “scheefwonen” tegen gegaan. Zowel voor het realiseren van goedkope huur woningen (< € 450, huur per maand) als goedkope koopwoningen (< € 150.000, v.o.n.) is de gemeente, naast de woningcorporaties, aangewezen op particuliere initiatiefnemers en investeerders. In de goedkope huursector zijn particuliere beleggers niet gebonden aan de toewijzingseisen. De gemeente zal de ontwikkeling van sociale woningbouw initiatieven, indien passend binnen de overige kaders van deze woonvisie, faciliteren.
Aangezien het gemeentelijk bezit van nieuwbouwlocaties beperkt is en het geen ambitie is om actieve grondpolitiek te voeren en de grondvoorraad uit te breiden is de gemeente Oirschot mede afhankelijk van de initiatieven van inwoners en marktpartijen voor de realisatie van de ambities op het gebied van wonen. Daarom worden de komende periode richtlijnen opgesteld voor de acceptatie van nieuwe woningbouwinitiatieven. De initiateven worden beoordeeld door een nog op te richten werkgroep die periodiek bijeen komt en waarin ambtenaren vanuit diverse beleidsvelden zoals zorg, ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, woningbouw, verkeer en milieu deel zullen nemen. Zij bewaken de bijdrage die een initiatief levert aan de ambities en beoordelen aan de hand van de nog op te stellen richtlijnen of de gemeente medewerking kan verlenen.
Samengevat zijn de volgende conclusies ten aanzien van uitbreiding van de woningvoorraad te formuleren
In hoofdstuk 4 is per pijler een concreet uitvoeringsprogramma beschreven. Om tot realisatie van het uitvoeringsprogramma is samenwerking met de inwoners van Oirschot cruciaal. De inwoners staan centraal bij deze Nieuwe Woonvisie. De woningvoorraad moet op de huidige en toekomstige behoefte van de inwoners aan (blijven) sluiten zodat Oirschot een aantrekkelijke woongemeente blijft. Vanuit de rol die de gemeente inneemt moeten de inwoners bewust zijn van de actieve rol die van hen verwacht wordt en deze positie ook innemen. Hierbij moet er niet alleen gekeken worden naar de korte termijn maar ook naar de toekomst. Alleen door in te spelen op de toekomstige ontwikkelingen kan Oirschot haar aantrekkelijkheid behouden.
Voor de realisatie van de sociale huurwoningopgave is een goede samenwerking tussen de gemeente, de woningcorporatie(s) en huurdersvereniging(en) noodzakelijk. Deze “driepartijensamenwerking” krijgt veel aandacht en wordt ondersteund door veranderde wet en regelgeving. In verdere versteviging van deze samenwerking wordt door alle partijen veel geïnvesteerd. Ook bij dit proces zijn de inwoners (huurders) nauw betrokken.
Met name de bereikbaarheid en betaalbaarheid spelen een grote rol. De bereikbaarheid kan vergroot worden door enerzijds woningen toe te voegen en anderzijds door de doorstroming te bevorderen. Diverse acties om dit te realiseren zijn in de betreffende uitvoeringsprogramma’s beschreven. Hieronder is een doorzicht gegeven naar de financiële middelen die aanwezig zijn of aanvullend noodzakelijk zijn om de uitvoering van deze Woonvisie te realiseren.
De gemeente heeft een aantal budgetten beschikbaar voor stimuleringsmaatregelen:
Het Volkshuisvestingsfonds wordt ingezet voor de dekking van de “onrendabele top” van nieuwbouw sociale huurwoningen. Het doel van deze subsidieregeling is het versneld toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen en het verlagen van de huurprijzen. Onderzoek naar de herijking van de fondsrichtlijnen ter vergroting van de inzetbaarheid (herstructurering / herbestemming) loopt. Het basisprincipe dat het fonds alleen ingezet mag worden voor de realisatie van sociale huurwoningen blijft hierbij ongewijzigd. De raad neemt in 2016 hierover een besluit.
De Starterslening wordt ingezet om starters op de woningmarkt een steuntje in de rug te geven. Op deze wijze wordt de financierbaarheid van een koopwoning voor deze doelgroep vergroot. Voor 2016 zijn nog enkele startersleningen beschikbaar. Na 2016 veranderen de fiscale regels voor de lening waardoor de aantrekkelijkheid afneemt en deze mogelijk na 2016 niet meer beschikbaar zal zijn. De raad neemt in 2016 hierover een besluit.
Door de gemeenteraad is op 27 oktober 2015 besloten een éénmalig budget van € 100.000, beschikbaar te stellen ten behoeve van duurzaamheidsinitiatieven die innovatief zijn, vanuit de inwoners geïnitieerd worden, de bewustwording vergroten en rechtstreeks ten gunste van de inwoners komen. Door de gemeenteraad is op 27 oktober 2015 besloten dat er een budget van € 150.000, beschikbaar wordt gesteld voor de verduurzaming van de sociale woningvoorraad.
In bijlage 3 is de planning opgenomen voor de realisatie van het uitvoeringsprogramma. Een groot deel van de acties die in het uitvoeringsprogramma staan opgenomen, worden in regionaal verband opgepakt of behoren tot de taken van de beleidsmedewerker Volkshuisvesting. Eventueel additioneel geprognotiseerde kosten voor de diverse acties uit het uitvoeringsprogramma staan naast de planning genoemd in bijlage 3.
De ambities die in de Nieuwe Woonvisie zijn weergegeven worden verder uitgewerkt in een separaat document De Nieuwe Woonvisie toegelicht. Aangezien de ontwikkelingen op het gebied van wonen sterk aan verandering onderhevig zijn, is ervoor gekozen een uitvoeringsdocument op te stellen met een meer dynamisch karakter. De aanzet tot wijziging van deze toelichting is de verantwoording van het college. Hierin worden de uitvoeringsprogramma’s behorende bij de vier pijlers van de Nieuwe Woonvisie verder uitgewerkt, toegelicht en voorzien van concrete acties.