| Organisatie | Oirschot |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Oirschot houdende regels omtrent vastgoed Kadernota Vastgoedbeleid 2016 |
| Citeertitel | Kadernota Vastgoedbeleid 2016 Gemeente Oirschot |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-05-2018 | nieuwe regeling | 29-11-2016 |
Tabel 1: Overzicht uitgangspunten vastgoedbeleid
Ontwikkelingen in de samenleving, trends op de vastgoedmarkt, veranderende wetgeving, voortdurende druk op de gemeentefinanciën en nieuwe inzichten over de kerntaken van de gemeente zijn redenen om de kaders van het vastgoedbeleid te herijken. Dit betreft het beleid ten aanzien van de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille aan gebouwen en gronden.
Kom je aan het vastgoedbeleid dan raak je ook aan ander(e) beleid/beleidsterreinen, zoals het subsidiebeleid, of het sportbeleid. Vandaar dat in het kader van Vitaal Oirschot gekozen is om de herijking van het subsidie-, gezondheids-, sport- en vastgoedbeleid in samenhang met elkaar te bezien. Bij de uitwerking van de kaders van het vastgoedbeleid komt deze samenhang op diverse manieren tot uiting.
In de Kadernota 2017-2021 is voortgebouwd op de kerntakendiscussie en zijn richtinggevende uitspraken gedaan over onder meer het gemeentelijk vastgoed: het beheren en ontwikkelen van vastgoed is geen kerntaak. Dat betekent dat de gemeente geen actieve grondpolitiek meer voert. Voor het gebouwenbestand betekent dit ook dat situationeel bezien wordt welke gebouwen in eigendom worden behouden, afhankelijk van de functies die gefaciliteerd moeten worden.
Het exploiteren van vastgoed is immers geen gemeentelijk doel op zich, maar is dienstbaar aan doelstellingen op het terrein van welzijn/leefbaarheid, gezondheid, sport. Het primaire belang betreft het realiseren van de maatschappelijke doelen, zoals verwoord in de relevante onderdelen van de programmabegroting.
Bij het realiseren van de maatschappelijke doelen is samenwerken met de samenleving een
belangrijke voorwaarde. Dit vergt een andere houding en werkwijze van het gemeentebestuur en de ambtelijke organisatie, maar ook van inwoners, maatschappelijke partners en andere partijen. De gemeente heeft vaker een faciliterende, ondersteunende rol en voert minder zelf uit. De gemeente wil partijen onder voorwaarden maximaal de ruimte geven om verantwoordelijkheid te nemen en ondernemend te zijn. De gemeente trekt samen op om partners en burgers te activeren een (ondernemende) rol te pakken in de zorg en verantwoordelijkheid voor de eigen accommodaties, de vereniging, de buurt, het groenbeheer e.d. Daarmee stimuleren we de sociale cohesie en de leefbaarheid in de kernen, wijken en buurten. Op die wijze geven we ook via het vastgoedbeleid inhoud aan de gemeentelijke missie: ‘Monumentaal, ondernemend en groen; daar voelt de MENS zich thuis’.
Kerndoel is het herijken van de kaders van het vastgoedbeleid. Door het beschrijven van de kaders geven we antwoord op vragen als:
een goede registratie van het vastgoed en organisatie van het vastgoedbeheer; vastgoedexploitatie en -beheer is kapitaalsintensief, kennisintensief, er spelen publieke en private belangen en er worden risico’s gelopen. Duidelijke kaders zijn een belangrijke voorwaarde om te komen tot doelmatig en rechtmatig beheer.
Genoemde doelen bepalen ook in belangrijke mate de structuur van deze nota. Ze worden achtereenvolgens behandeld in de hoofdstukken 4 t/m 7.
Het geheel aan onroerende zaken dat de gemeente in eigendom heeft, wordt het gemeentelijk vastgoed genoemd. Als vastgoed wordt ingezet voor het realiseren van bestuurlijk gewenste maatschappelijke doelstellingen is sprake van maatschappelijk vastgoed. Dit is het deel van het vastgoed dat bijvoorbeeld wordt ingezet ten dienste van en faciliterend aan de sportbeoefening, (cultuur-)educatie, onderwijs of welzijnsactiviteiten.
Deze nota gaat over al het vastgoed in bezit van de gemeente, ofwel gebouwen en gronden, maar uitgezonderd de openbare ruimte. De openbare ruimte omvat de (ondergrond van de) trottoirs, parkeerplaatsen, wegen, pleinen, en de groenstructuur (dorps- en wijkstructuur). Wel aan de orde komen stukken rest- of snippergroen en delen van de openbare ruimte die zonder toestemming in gebruik zijn bij derden.
Ook gaat deze nota niet over maatschappelijk vastgoed in bezit van andere partijen dan de gemeente dat wordt verhuurd aan instellingen die werken aan gemeentelijke doelen.
In hoofdstuk 2 beschrijven we de algemene uitgangspunten ten aanzien van het vastgoedbeleid en vastgoedbezit. De gemeentelijke vastgoedportefeuille komt aan de orde in hoofdstuk 3.
De in paragraaf 1.2 genoemde doelen behandelen we in de daaropvolgende hoofdstukken:
Hoofdstuk 8 bevat het uitvoeringsprogramma.
Verder zijn nog de volgende bijlagen toegevoegd:
2. Algemene uitgangspunten t.a.v. vastgoed
Vastgoed is een instrument dat ten dienste staat van het realiseren van beleidsdoelstellingen. De inzet van dat instrument wordt mede bepaald door de rol die de gemeente zichzelf toedicht op het betreffende beleidsveld. Soms is die rol wettelijk bepaald (bijv. onderwijsvastgoed). Soms is die rol zelf gekozen, soms afgeleid van een gegroeide situatie, soms aangepast aan een lokale context of lokaal initiatief. De gemeente kan bij het verwezenlijken van de gemeentelijke doelstellingen verschillende rollen vervullen, zelfs combinaties van rollen, en doet dat in de praktijk ook:
Leidend principe is dat de beleidsdoelen gehaald worden. De rol van partijen kan daarbij verschillen, net als de inzet van vastgoed. Per situatie denkt de gemeente na over de meest passende rol en de meest passende inzet van vastgoed. Vastgoedeigendom is daarbij ondergeschikt. Als er
(bijvoorbeeld) geen partijen opstaan om de beleidsmatig gewenste ontmoetingsfunctie te accommoderen, dan voorziet de gemeente in het vastgoed voor de ontmoetingsfunctie. Als een partij graag als vastgoedeigenaar wil optreden, zal de gemeente dit in beginsel faciliteren. Maatschappelijke en commerciële partijen die gemeentelijke beleidsdoelstellingen uitvoeren, kunnen dus ook eigenaar zijn van het daarvoor ingezette vastgoed. In die situaties kan de gemeente wel eisen stellen, bijvoorbeeld aan de aard, locatie en/of kwaliteit van de huisvesting, als dat in het belang is van het realiseren van het betreffende beleidsdoel.
Vastgoedeigendom, –exploitatie en –beheer zijn geen kerntaken van de gemeente. Daarnaast is de verwachting dat de vraag naar vastgoedobjecten de komende jaren verder af zal nemen. Leegstandsrisico’s zullen toenemen, wat een efficiënte inzet belemmert. Dit zijn de belangrijkste redenen om te streven naar verkleining van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, die bestaat uit circa 20 gebouwen, 7 binnen-/buitensportaccommodaties en 27 (onder)gronden (exclusief grond in grondexploitaties, agrarische gronden en natuur). Daarnaast levert verkoop incidentele baten op en zal het per saldo ook leiden tot een structurele vermindering van exploitatielasten 1 .
De algemene beleidslijn is dat de gemeente alleen strategisch vastgoed structureel in eigendom houdt. ’Strategisch’ betekent dat er een dusdanig wettelijk, infrastructureel, beleidsmatig en/of financieel belang is voor de gemeente dat eigendom noodzakelijk is. Dit betreft primair de eigendom van de (onder)grond. Verder maken we onderscheid in structureel en tijdelijk strategisch vastgoed. Bij de laatste categorie is eigendom tijdelijk noodzakelijk om beleidsdoelen te bereiken.
Structureel strategisch vastgoed betreft:
Tijdelijk strategisch vastgoed betreft:
Bij strategisch vastgoed is eigendom (grip) van belang om het onderliggende (maatschappelijk) belang goed te kunnen waarborgen. In geval van bijvoorbeeld een buitensportaccommodatie is dat belang:
anderzijds de waarde van het vastgoed c.q. de grondpositie als zodanig (ligging, alternatieve bestemming) 2 .
Qua grip op het strategisch vastgoed is voor de gemeente primair eigendom van de (onder)grond van belang. Dit kan ook het bloot eigendom (juridisch eigendom) zijn, waarbij we een erfpachtrecht vestigen ten behoeve van de gebruiker. Die verkrijgt daarmee het gebruiks- en genotsrecht, in ruil voor betaling van een canon. In de erfpachtvoorwaarden kunnen we specifieke afspraken maken over de gewenste maatschappelijke activiteiten. Maar bijvoorbeeld ook dat de erfpachter geen andere bestemming aan de zaak mag geven, en niet mag handelen in strijd met de bestemming. Daarnaast biedt ook het bestemmingsplan de nodige waarborgen voor de aard van het gebruik.
Uitgifte in erfpacht kunnen we combineren met een opstalrecht voor de gebouwen.
Een alternatief is dat de grond in volle eigendom bij de gemeente blijft, maar we het gebouw/de gebouwen in eigendom overdragen via de vestiging van een opstalrecht. Daarbij kunnen we bedingen dat de gemeente een eerste recht van koop heeft. Het onderliggende maatschappelijk belang waarborgen we door nadere afspraken te maken in de vestigingsakte.
Het is niet gewenst deze wijze van eigendomsoverdracht aan te duiden als privatisering. We definiëren privatisering als het lossnijden van de banden tussen publiek en privaat. Het vastgoedbeleid is gericht op het creëren van maatwerk in het samenspel van publiek en privaat.
Niet-strategisch vastgoed kan verkocht worden, mits gerelateerde beleidsdoelen hierdoor niet in gevaar komen. Dit kan inhouden dat we nadere voorwaarden stellen aan/bij de verkoop. Jaarlijks geven we in de begroting aan welke objecten verkocht gaan worden. Het niet-strategisch vastgoed heeft een beperkte omvang.
Zolang de gemeente eigenaar is van vastgoed is het uitgangspunt dit bezit zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten.
3. Huidig gemeentelijk vastgoedbezit
3.1 De gemeentelijke vastgoedportefeuille
De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat enerzijds uit gebouwen en hun ondergrond 3 , anderzijds uit allerlei (onder)gronden (zie ook bijlage 1). Achtereenvolgens gaan we in op beide categorieën.
De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit de volgende categorieën gebouwen:
Tabel 2: Gemeentelijk vastgoedbezit, gebouwen
Totaal 4 |
Dit betreft de vastgoedobjecten die in gebruik zijn van en voor de gemeentelijke organisatie, zoals het gemeentehuis, de gemeentewerf, maar ook de brandweerkazernes (regionale taak).
Dit betreft het vastgoed voor beleidsmatig gewenste activiteiten van maatschappelijke instellingen, verenigingen e.d., waaronder de sportaccommodaties (gebouwen en velden).
Dit betreft vastgoed dat in gebruik is voor commerciële doeleinden, zoals kinderopvang, kantoorruimte.
Dit betreft het vastgoed in gebruik bij instellingen, verenigingen e.d., die wel maatschappelijke, maar geen (expliciet) gemeentelijke doelstellingen realiseren.
Dit betreft vastgoed met een bijzondere cultuurhistorische waarde en (de grond onder) standbeelden.
Het vastgoed voor het primair en voortgezet onderwijs heeft een bijzondere positie binnen het maatschappelijk vastgoed. De gronden en gebouwen zijn eigendom van de schoolbesturen, maar de gemeente beschikt over het zogenaamde economisch claimrecht, waarbij de gebouwen en gronden aan de gemeente toevallen bij het wegvallen van de onderwijsfunctie. In bijlage 3 wordt kort ingegaan op (de financiering van) het onderwijsvastgoed.
De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit de volgende categorieën gronden:
Tabel 3: Gemeentelijk vastgoedbezit, gronden
De gemeente voert geen actief grondbeleid meer, afgezien in uitzonderlijke situaties.
De gronden in de lopende grondexploitaties zijn naar verwachting over maximaal vijf jaar verkocht of in erfpacht uitgegeven. Op een enkel perceel na nemen we binnen afzienbare tijd geen gronden in exploitatie 5 . Eigendomspercelen buiten de grondexploitaties zijn in beheer bij de Algemene Dienst. Dit betreft:
De verspreide percelen komen deels voor verkoop in aanmerking, deels betreft het gronden die we inzetten als ruil- of compensatiegronden. Zolang deze percelen in eigendom van de gemeente zijn, worden ze verpacht of verhuurd. De in erfpacht uitgegeven gronden, en ook percelen rest- of snippergroen komen, onder voorwaarden, voor verkoop in aanmerking (zie par. 5.3).
De grond voor sociale huurwoningen geven we uit in erfpacht; bij elke voorgenomen grondverkoop vergelijken we de directe verkoopopbrengst met de opbrengst bij 10 jaar erfpacht, gevolgd door verkoop.
3.2 Integratie beleidsregels vastgoed
Als gevolg van de nadere uitwerking van onderdelen uit de onderhavige Kadernota Vastgoedbeleid 2016 voorzien we de totstandkoming van een ‘Nota Beleidsregels Vastgoed’, ter vervanging van de huidige Nota Accommodatie- en tarievenbeleid, de Nota snippergroenbeleid en de Grondnota.
4 Doelstelling 1: Basis op orde
Het bereiken van beleidsdoelen met behulp van vastgoed, het efficiënt en effectief inzetten van het vastgoed, doelmatig en rechtmatig beheer, en het beheersen van risico’s kennen een belangrijke randvoorwaarde: inzicht in de vastgoedportefeuille. Voor het verkrijgen van inzicht zijn drie elementen van belang: registratie, contractmanagement en begroten van investerings- en onderhoudskosten.
Het gemeentelijk vastgoed moet adequaat geregistreerd zijn. Uitgangspunten voor een goede registratie zijn:
Op dit moment is aan deze voorwaarden nog niet voldaan. Weliswaar bevat het ‘financiële systeem’ de benodigde financiële informatie, maar geen andere relevante informatie over het vastgoed. De data zijn onvoldoende actueel en versnipperd geregistreerd. Het presenteren van de kenmerken (bijv. m2’s) en prestaties van de vastgoedportefeuille (bijv. kosten/baten) als geheel is in de huidige situatie niet mogelijk.
In het kader van de opstelling van onderhavige nota is een inventarisatie uitgevoerd, waarbij:
Met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed gaat de gemeente juridische en financiële verplichtingen aan, zoals huurovereenkomsten voor het gebruik van het gemeentelijk vastgoed, notariële aktes inzake de verkoop van vastgoed, opdrachtverstrekkingen aan aannemers voor het uitvoeren van onderhoud en aanbestedingen, leveringsovereenkomsten voor nutsvoorzieningen, huurovereenkomsten voor aangehuurd vastgoed e.d.
Relevante gegevens uit de huur- en gebruiksovereenkomsten, zoals vergoeding, indexatie, looptijd, opzeggingstermijn, etc., registreren we nog niet centraal. Door het volledig en centraal registreren in een contractbeheermodule van alle contractuele (verhuur)verplichtingen die betrekking hebben op het vastgoed verkleinen we (juridische en financiële) risico’s en vergroten we de kans op optimalisatie.
De komende periode benutten we voor het verder professionaliseren van de vastgoedregistratie, het data- en contractbeheer, aan de hand van bovengenoemde uitgangspunten. We zetten digitale locatiedossiers op voor alle individuele gebouwen en gronden, waarin alle relevante data en stukken worden opgenomen. Daarnaast vullen we een contractbeheermodule. Daarbij kijken we ook naar digitale ondersteuning, en naar regionale samenwerking.
4.3 Meerjaren investerings- en onderhoudsplannen
De gemeente stelt meerjaren investerings- en onderhoudsplannen op voor de in bezit zijnde gebouwen en sportaccommodaties, en voor het openbaar groen 6 . Hierin leggen we de noodzakelijke investeringen en onderhoudsactiviteiten en de daarmee gepaard gaande kosten voor de komende 10 tot 25 jaar vast.
De meerjaren onderhoudsplannen werken we uit in jaarplannen die als basis dienen voor de planning van de onderhoudsactiviteiten.
5. Doelstelling 2: Efficiënte en effectieve inzet van gemeentelijk vastgoed
De gemeente richt zich op het optimaal inzetten van het gemeentelijk vastgoed. In dat kader bereiden we diverse maatregelen en acties voor, en brengen die tot uitvoering:
5.1 Verkoop niet-strategisch vastgoed
Het uitgangspunt met betrekking tot eigendom van het gemeentelijk vastgoed is: verkoop, tenzij:
Anders gezegd, alle niet-strategisch vastgoed heeft de ‘bestemming’ verkoop. Voor dit vastgoed werken we een verkoopstrategie uit. Jaarlijks rapporteren we bij de begroting over de voortgang en de objecten die het komend jaar in de verkoop gaan. Het niet-strategisch vastgoed heeft een beperkte omvang.
Het organiseren van een passend voorzieningenniveau, zowel op gemeente- als op kernniveau, is een gezamenlijke opgave van burgers, verenigingen, instellingen, bedrijfsleven en de overheid. Een noodzakelijke opgave ook in het kader van leefbare en vitale kernen. Van belang is zicht te hebben op de demografische veranderingen, en om de consequenties daarvan te vertalen naar de toekomstige behoeften van inwoners. Om vervolgens de match te maken tussen de vraag naar en het aanbod aan voorzieningen (en vastgoed).
Uitbreiding of vervanging van voorzieningen (vastgoed) door nieuwbouw is de komende jaren niet te verwachten. Daarmee zou ook veel van het beschikbare geld in stenen ‘verdwijnen’ in plaats van in activiteiten. De beschikbare capaciteit beter benutten, en wellicht zelfs verkleinen zou geld vrij kunnen spelen voor meer activiteiten. In een bijeenkomst met inwoners over accommodatiebeleid begin februari 2016 in het kader van Vitaal Oirschot werd unaniem geconstateerd dat veel panden een lage bezettingsgraad hebben (voor het grootste deel van de tijd niet gebruikt worden) en dat veel meer medegebruik mogelijk is. Ook het al of niet verkopen van gemeentelijk vastgoed is onderwerp van gesprek.
De gemeente is voornemens een Voorzieningenkaart 2030 te maken, samen met alle belanghebbenden, door middel van co-creatie, uitgaand van de behoeften van de kern, en met de focus op de langere termijn. We verwachten dat door het Voorzieningenkaartproces ook nieuwe burgerinitiatieven en samenwerkingsrelaties ontstaan die de leefbaarheid versterken.
De afhankelijkheden tussen de kern Oirschot en de overige kernen maken dat het opstellen van een Voorzieningenkaart 2030 op het niveau van de gemeente als geheel het meest zinvol is.
Onderhavige Kadernota Vastgoedbeleid 2016 is de gemeentelijke ‘inzet’ voor wat betreft het vastgoedbeleid. Wel is van groot belang dat de gemeente open staat voor nieuwe inzichten en ook bereid is tot aanpassing van beleid.
De Voorzieningenkaart 2030 wordt aangeboden aan de Gemeenteraad in de vorm van een raadsadvies. Dergelijke adviezen zijn, indien ze worden overgenomen, voor de Gemeenteraad richtinggevend bij relevante besluitvorming.
5.3 Activeren snippergroenbeleid
De gemeente staat een verantwoord groenbeleid voor, een belangrijke pijler in de gemeentelijke missie (Monumentaal, ondernemend en groen ...). In het groenbeleid maakt de gemeente onderscheid in groen met een dorpsfunctie, een wijkfunctie, en restgroen, ook wel snippergroen genoemd. Een deel van dit restgroen is zonder problemen af te stoten of in gebruik te geven, zonder dat dit de groenbeleving verslechtert. De gemeente acht het verantwoord dit restgroen te verkopen of in gebruik te geven om met de opbrengst het overige groen op een kwalitatief goed niveau in stand te houden, dan wel te besparen op de uitgaven door de vermindering van het onderhoudsareaal.
Uitgangspunten bij verkoop rest- en snippergroen:
Uit onderzoek in het kader van de opstelling van deze nota is gebleken dat slechts een relatief gering aantal locaties geschikt is voor verkoop.
Anderzijds past verhuur of verkoop ook in het streven om inwoners meer te betrekken bij en/of verantwoordelijkheid te laten nemen voor het beheer van de directe leefomgeving.
Daarnaast stimuleert de gemeente inwoners om te komen tot gezamenlijk groenbeheer, ter bevordering van de sociale cohesie en vergroting van de leefbaarheid (Vitaal Oirschot). Gezamenlijk groenbeheer kan heel verschillende vormen aannemen. Te denken is aan een buurtmoestuin, educatieve en/of eetbare tuinen e.d.
Succesvolle verkoop is afhankelijk van een goede onderbouwing voor de te verkopen stukken restgroen, een helder aanbod voor potentiële kopers, en tijdige en goede communicatie met de betreffende buurten.
5.4 Tegengaan gebruik gemeentegrond zonder toestemming
Het kan niet zo zijn dat de gemeente grondeigendom verliest (door verjaring) door bewuste of onbewuste toe-eigening door burgers, bedrijven e.d. Dat gaat in tegen het normale rechtsgevoel. Het risico bestaat dat de gemeente in het kader van maatregelen als wegverbreding, aanleg fietsstroken of herstel van bermsloten in het kader van verbetering van de waterafvoer op termijn haar eigen grond zou moeten (terug)kopen doordat de eigendom door verjaring is overgegaan naar de gebruiker. Genoeg redenen om gebruik van gemeentegrond zonder toestemming tegen te gaan, en verjaring tijdig te stuiten.
Uit een globale verkenning van de mogelijke omvang van het niet toegestaan gebruik van gemeentegrond is naar voren gekomen dat dit substantieel kan zijn. Opvallend is dat in het buitengebied op meerdere plaatsen bermsloten zijn gedempt en de grond bij de aangrenzende kavel is ‘gevoegd’.
Anderzijds kan verkoop van zonder toestemming in gebruik zijnde grond (legalisatie) aan de orde zijn, in die gevallen waarin er geen gemeentelijk belang is gediend bij gemeentelijke eigendom. Ook ingebruikgeving, pacht en verhuur zijn beschikbare legalisatie-opties.
Het voornemen is (in fasen) te komen tot inperken van het gebruik zonder toestemming van gemeentegrond, zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Hierbij volgen we het volgende proces:
Een optie is de inventarisatie en de uitvoering op basis van ‘no cure no pay’ in handen te geven van een extern bureau.
6. Doelstelling 3: Uniforme uitvoeringskaders
De Wet Markt en Overheid heeft tot doel zo gelijk mogelijke concurrentieverhoudingen tussen overheden en bedrijven te creëren. Dit betekent dat als de gemeente economische activiteiten verricht, zoals het verhuren van vastgoed, ze tenminste de integrale kosten moet doorberekenen. Tenzij die activiteiten van algemeen belang zijn, en partijen de integrale kosten niet zelfstandig kunnen dragen. De Gemeenteraad heeft op 21 april 2015 besloten dat de volgende gemeentelijke activiteiten van algemeen belang zijn en daardoor worden uitgezonderd van de regels in de Wet Markt en Overheid:
Aan (semi-)professionele instellingen, die zorgdragen voor de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen, maar ook aan verenigingen, stichtingen e.d. kan de gemeente gebouwde accommodaties en/of terreinen op basis van een huurovereenkomst beschikbaar stellen. De huidige huurbedragen voor het maatschappelijk vastgoed lijken soms erg willekeurig. In veel gevallen heeft de huurprijs geen relatie met de kosten en/of is die verhouding voor bijvoorbeeld de ene vereniging heel anders dan voor de andere vereniging. Als de huurprijs te laag is, is sprake van indirecte of versluierde subsidiëring. De gemeente wil dit tegengaan en wenst een meer eenduidige huurbepaling en realistische huurprijzen. Voor vergelijkbaar vastgoed willen we een uniforme, realistische m2-prijs. Voor maatschappelijk vastgoed zal de huurprijs nooit hoger zijn dan de marktconforme huur.
Als de nieuw te bepalen huurprijs hoger is dan de actuele huur, bereiken we de nieuwe huurprijs door het gefaseerd verhogen van de huur. In 2017 wordt het verschil niet in rekening gebracht, in 2018 50%, en in 2019 100%.
Met de buitensportverenigingen verenigd in de CVBO onderzoeken we een samenwerkingsmodel waarin geen sprake meer is van huur of subsidie, wel van ‘doorbelasting’ van onderhoudskosten (zie par. 6.3). Mocht dit model niet haalbaar blijken, dan zal toegewerkt worden naar verdere uniformering van huurprijzen (uniforme, realistische m2-prijs voor vergelijkbaar vastgoed).
Commerciële partijen of partijen die geen gemeentelijke beleidsdoelstellingen realiseren, brengen we tenminste de getaxeerde marktconforme huurprijs voor gebouwen en/of terreinen in rekening.
Voor deze categorieën is het streven te komen tot een kostendekkende huurprijs.
De gemeente hanteert voor haar verhuurde panden de standaard (ROZ-)huurovereenkomsten (modellen) waar dit de geëigende huurovereenkomst is (buurthuizen, kantoorruimte). Hierin is naast de standaard opbouw ook ruimte voor maatwerkartikelen. In de huurovereenkomst maken we afspraken met de huurder over in elk geval:
Voor de erfpachtovereenkomst ontwikkelen we een standaard overeenkomst, die vrijwillig of zodra dit contractueel mogelijk is, wordt toegepast.
Voor de gebruiksovereenkomst is een standaard overeenkomst beschikbaar, die vrijwillig of zodra dit contractueel mogelijk is wordt toegepast.
Met alle betreffende partijen die geen standaard huur-, erfpacht- of gebruiksovereenkomst hebben en/of voor wie aanpassing van de huur-, erfpacht- of gebruiksovereenkomst noodzakelijk is, sluiten we op basis van vrijwilligheid een nieuwe overeenkomst af. Als vrijwillige aanpassing niet lukt, doen we dit zodra dit contractueel mogelijk is.
Als het OSMO-beleid voor de buitensportverenigingen haalbaar blijkt, zullen partijen alle relevante zaken vastleggen in een integrale overeenkomst. Indien het tot implementatie komt, kunnen we gebruik maken van de door de gemeente Bergeijk ontwikkelde overeenkomst.
In het kader van de opstelling van onderhavige nota is de gemeente onderzoek gestart naar de Bergeijkse TUOB-systematiek. Dit naar aanleiding van het Initiatief voorstel Onderhoud buitensportaccommodaties van 29 maart 2016, dat het college verzocht een onderzoek te doen, waarin:
Het onderzoek is gestart en de eerste gesprekken met de Coöperatieve Vereniging Buitensport Oirschot (CVBO) hebben plaatsgevonden. Het haalbaarheidsonderzoek en het eventuele implementatieproces zijn in de tijd uitgezet. Zowel voor de verenigingen als voor de gemeente is een go/no go-moment voorzien in het tweede kwartaal van 2017 (zie bijlage 2).
De term TUOB is gewijzigd in OSMO, dat staat voor Oirschots Samenwerkingsmodel Onderhoud. In dit model voert de gemeente, ongeacht de eigendomssituatie, regie op het onderhoud, en worden de verenigingen gestimuleerd de uitvoering van het dagelijks en klein onderhoud zelf (en samen) te organiseren. Doel is het waarborgen van de duurzame instandhouding van kwalitatief goede en veilige (sport)accommodaties, voor een betaalbare prijs, voor alle betrokkenen. Nevendoelen zijn: komen tot optimale transparantie, realiseren uniformiteit in behandeling tussen de verenigingen, vergroten samenwerking tussen de verenigingen.
In de gesprekken met de CVBO worden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden gehanteerd:
De gemeente voorziet in een volledig onderhoudsbudget (inclusief vervangingen) voor de basisvoorzieningen 7 , maar vraagt daar wel een tegenprestatie voor terug in de vorm van ‘doorbelasting’ en zelfwerkzaamheid
De OSMO-methodiek staat los van de formele eigendomssituatie; de kapitaallasten blijven voor rekening van de eigenaar, de genormeerde onderhoudslasten voor de basisvoorzieningen worden vergoed in het onderhoudsbudget, de genormeerde onderhoudslasten voor de overige voorzieningen (bijv. kantine, boventallige velden of kleedkamers) voor 100% doorbelast
De verenigingen krijgen de beschikking over het budget voor dagelijks (en klein) onderhoud. De factor zelfwerkzaamheid zal niet voor elke vereniging dezelfde zijn. De verwachting is dat de verenigingen meer samenwerking zullen zoeken om onderhoudswerkzaamheden zo efficiënt mogelijk uit te voeren, maar mogelijk ook voor het verrichten van sportieve, maatschappelijke activiteiten.
Als het OSMO-beleid voor de buitensportverenigingen niet haalbaar blijkt, werken we op basis van het verhuurbeleid in deze nota aan meer uniforme, realistische huurprijzen.
6.4 Aankoop, aanhuur en verkoop
Aankoop (en ook aanhuur t.b.v. derden) zal slechts in uitzonderlijke situaties plaatsvinden, alleen met een goede onderbouwing, en zo mogelijk voor een afzienbare periode.
Bij aankoop van vastgoed laten we de marktwaarde van het object bepalen door een gecertificeerd taxateur.
Als behoud van eigendom niet van strategisch belang is, faciliteert de gemeente overdracht van het vastgoed aan de betreffende gebruiker, eventueel in de vorm van de vestiging van een zakelijk recht van opstal.
Afstoten van vastgoed aan derden geschiedt tegen marktwaarde, waarbij we de marktwaarde van het object laten bepalen door een gecertificeerd taxateur.
Aan- en verkopen geschieden onder verantwoordelijkheid van de manager Omgeving. We zetten daarbij externe kennis in (makelaardij, jurist/notaris) met betrekking tot het formele juridische en bestuurlijke traject.
Bij het aanbesteden van werken, diensten en leveringen wordt gewerkt conform de Europese en nationale en gemeentelijke aanbestedingsregels. Het gemeentelijk aanbestedingsbeleid is vastgelegd in de nota ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid’.
In Kempenverband is de Klimaatvisie Kempengemeenten opgesteld. Het doel van de Kempengemeenten, waaronder de gemeente Oirschot, is om in 2025 energieneutraal te zijn. Specifiek over de gemeentelijke gebouwen staan de volgende doelstellingen beschreven:
Om bovenstaande ambitie te bereiken, is een intensivering van het duurzaamheidsbeleid nodig. In het kader van de voorbeeldrol zullen we het structureel in bezit zijnde gemeentelijk vastgoed zoveel mogelijk energieneutraal maken. Voorjaar 2017 volgt een Raadsvoorstel met intensiveringsvoorstellen.
Uitgangspunt is dat we op het moment van realisatie, bij grootschalige renovatie, maar ook bij reguliere (groot-)onderhoudswerkzaamheden relevante duurzaamheidmaatregelen toepassen, zodat we voldoen aan de vastgestelde normen uit het klimaatbeleid. Duurzaamheidsmaatregelen kunnen betrekking hebben op materiaalgebruik, de herkomst van materialen, gebruik van duurzame energie en energiebesparing.
In samenwerking met de sportverenigingen bezien we hoe we voordelen kunnen behalen met het verduurzamen van de sportaccommodaties, en we kijken naar de mogelijkheden die in dit verband voortvloeien uit de algemeen aangenomen motie ‘Samen aan de bal voor een sportief en duurzaam Brabant’ in Provinciale Staten van 13 mei 2016.
7. Doelstelling 4: Doelmatig en rechtmatig (financieel) beheer
7.1 Organisatie van het vastgoedbeleid en -beheer
In deze paragraaf gaan we kort in op de huidige organisatie van het vastgoedbeleid en –beheer, en vergelijken we die met de regiogemeenten. Daarna zoomen we in op de gevolgen van het voorgestane vastgoedbeleid voor de organisatie en daarbuiten.
Op meerdere plekken binnen het ambtelijke organisatie wordt aan vastgoedbeleid en –beheer gedaan:
Het streven is de komende periode scherp onderscheid te maken tussen beleid (Strategie) en uitvoering (Omgeving), waardoor vastgoedgerelateerde uitvoeringsactiviteiten (o.a. sport, onderwijs) overgaan naar Omgeving (vastgoed/grondzaken).
Bij het onderdeel vastgoed/grondzaken (0,5 fte) is sprake van een structureel capaciteitstekort. Dit tekort is langdurig gedeeltelijk (0,5 fte) opgevuld door externe inhuur. Ondanks dat is sprake van achterstanden. Daarnaast is de registratie en het contractbeheer van het gemeentelijk vastgoed niet op orde. De intensiveringen op grond van de voorliggende nota vergen eveneens capaciteit bij vastgoed/grondzaken.
Op basis van bovenstaande bevindingen en een regionale vergelijking is de conclusie dat de structurele capaciteit bij Vastgoed/grondzaken minimaal op 1,5 fte gebracht moet worden. Gezien de vereiste specifieke kennis (senior) is de gemeente naar verwachting aangewezen op externe werving. Om de achterstand op het punt van registratie en contractbeheer weg te werken, is op korte termijn (tijdelijk) extra capaciteit nodig.
De eventuele invoering van het OSMO-beleid vraagt om een meer integrale benadering van het gebouwenbeheer en groenbeheer/cultuurtechniek (onderhoud), in elk geval ten aanzien van de buitensportaccommodaties. Het OSMO-beleid vraagt naar verwachting uiteindelijk niet meer uren voor het gebouwenbeheer. Bij het groenbeheer/cultuurtechniek betekent de overstap naar wijkgericht werken dat één medewerker specifiek verantwoordelijk wordt voor (o.a.) alle sportaccommodaties. Het OSMO-beleid zal leiden tot minder door de gemeente uit te besteden uren bij de WSD in verband met de toenemende zelfwerkzaamheid bij de sportverenigingen. Dit heeft werkgelegenheidseffecten. Anderzijds zullen de sportverenigingen zelf ook onderdelen gaan uitbesteden.
In het kader van vastgoedbeleid, maar met name in relatie tot doelmatig beheer van het vastgoed (bijv. wegen, groenbeheer) ligt het voor de hand te zoeken naar samenwerking met andere gemeenten. In navolging van de samenwerking op het terrein van vergunningverlening, toezicht en handhaving (per 1 april 2016) is in de Kadernota 2017-2021 het streven opgenomen om het taakveld ruimtelijk beheer in regionaal verband te organiseren met ingang van 2019.
7.3 Financiële uitvoeringskaders
Met het gemeentelijk vastgoed zijn veel en grote financiële stromen en belangen gemoeid. Doelmatig en rechtmatig beheer zijn hierbij van groot belang.
Alle financiële gegevens van het gemeentelijk vastgoed zijn opgenomen in het gemeente breed in gebruik zijnde financieel systeem, zodat eenduidige en betrouwbare financiële informatie bij navraag beschikbaar is. Daartoe is het noodzakelijk dat alle financiële verplichtingen (zowel inkomsten als uitgaven) zijn vastgelegd om een goed beeld te hebben van de uitputting van de beschikbare budgetten.
Algemene financiële uitvoeringskaders zijn van toepassing, zoals bijvoorbeeld omtrent:
Financiële uitvoeringskaders zijn opgenomen in onder andere:
Bijlage 2: Proces haalbaarheid en implementatie OSMO
De gemeente heeft de zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Sinds 1997 heeft de gemeente verantwoordelijkheid voor de financiering van het vastgoed voor het primair en voortgezet onderwijs. Maar de gemeente heeft op basis van de wetgeving niet standaard het (juridisch) eigendom. Het juridisch eigendom van de opstallen ligt meestal bij de schoolbesturen, maar een schoolbestuur heeft niet het recht om het eigendom te verkopen. Zodra de onderwijsfunctie vervalt, wordt het gebouw eigendom van de gemeente (economisch claimrecht). De gemeente kan in overleg met het schoolbestuur overeenkomen dat de gemeente eigenaar wordt/blijft van een schoolgebouw en het in gebruik geeft aan het schoolbestuur. Voor het onderhoud ontvangt de gemeente geld van het rijk, dat wordt overgeheveld naar de schoolbesturen.
Het gemeentelijk vastgoed betreft alle gebouwen en gronden die eigendom zijn van de gemeentelijke overheid. Het gaat dan om een zeer diverse vastgoedvoorraad, waaronder het gemeentehuis, gemeenschapshuizen, sportaccommodaties, woonhuizen, pachtgronden en vele andere objecten.
Onder maatschappelijk vastgoed wordt verstaan die gebouwen waarvan het gebruik past binnen een erkend maatschappelijk belang. In de regel gaat het hierbij om diverse gebouwen voor sociale en culturele voorzieningen, voor sportbeoefening e.d. Deze opsomming is niet limitatief.
Commercieel vastgoed is vastgoed met een commerciële functie. Onder een commerciële functie wordt verstaan dat er, conform (Europese) wet- en regelgeving, sprake is van handelsverkeer. Ook bijvoorbeeld kinderdagverblijven behoren tot deze groep.
Deze portefeuille omvat tijdelijk vastgoed en bijzondere objecten, zoals een molen, woonhuizen en kunstobjecten.
Beheer is de organisatie van (en het toezicht op) het gebruik en het gebruikgeschikt houden van de accommodatie voor de gebruikers. Beheer omvat werkzaamheden op de gebieden huisvesting, diensten en middelen.
Exploitatie is de verantwoordelijkheid voor het dragen van kosten, het genereren van inkomsten en het dragen van risico’s. Exploitatie kan worden uitgesplitst in drie soorten: de grondexploitatie, de gebouwexploitatie en de gebruikersexploitatie.
De exploitatielasten kunnen in drie categorieën worden uitgesplitst. De grondexploitatie
bestaat onder andere uit de kosten voor het bouwrijp maken van de grond, voorzieningen in
de omgeving aanbrengen, etc. De gebouwexploitatie (o.a. kapitaallasten, onderhoud
buitenzijde, verzekering en OZB eigenaarsdeel) wordt bij een kostendekkende huur vertaald in de
huurprijs en de gebruikersexploitatie (o.a. nutsvoorzieningen, schoonmaak) in beheer- en
Hiermee wordt een huurprijs bedoeld die gebruikelijk is in vergelijkbare situaties bij de
verhuur van gemeentelijk vastgoed en vastgoed – met een soortgelijke functie- dat door bijvoorbeeld corporaties of marktpartijen wordt verhuurd. De huurprijs wordt bepaald op basis van een taxatie door een onafhankelijke, externe partij waarbij de functie van een gebouw wordt meegenomen. Een marktconforme huur kan hoger of lager dan een kostendekkende huur zijn.
Alternatieve term: commerciële huur.
Een huurprijs die de lasten van de vastgoedexploitatie dekt. Deze omvat: kapitaallasten,
onderhoud, verzekering en OZB. Deze kan per gebouw of categorie van gebouwen worden berekend.
Een brede school is een samenhangend netwerk van toegankelijke en goede voorzieningen voor kinderen, ouders en buurt, met één of meerdere onderwijsinstelling(en) als middelpunt.
Een (deel van een) accommodatie die op basis van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ‘noodzakelijk’ is. Bijvoorbeeld de kleedlokalen in een sportaccommodatie. Vaak worden nationale normen (bijv. NOC*NSF) als basis gebruikt.
Een (deel van een) accommodatie die op basis van de beleidsdoelstellingen niet
‘noodzakelijk’ is, maar door de gebruikers wordt gewenst. Bijvoorbeeld een bestuursruimte in een sportaccommodatie.
Een vanuit het oogpunt van ordelijk economisch verkeer ongewenste mededinging bij het verstrekken van alcoholhoudende drank door rechtspersonen, niet zijnde naamloze vennootschappen of besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid, die zich richten op activiteiten van recreatieve, sportieve, sociaal-culturele, educatieve,
levensbeschouwelijke of godsdienstige aard. Bijvoorbeeld het organiseren van een bruiloftfeest in een gemeenschapshuis.
Multifunctionele accommodatie (MFA)
Een multifunctionele accommodatie is één gebouw waarbij tenminste twee functies fysiek geïntegreerd zijn en synergie plaatsvindt tussen functies onderling.
Locaties die om een bepaalde reden een meerwaarde hebben boven andere locaties. Er is geen opsomming te geven van deze locaties, of het een strategische locatie betreft, hangt af van de situatie op dat moment. Over het algemeen kan gesteld worden dat de dorpskernen strategische locaties zijn. De randen van bebouwing kunnen strategische locaties zijn in tijden van uitbreiding, maar zijn geen strategische locaties in tijden van krimp.
Overkoepelende term voor technisch, facilitair en programmabeheer.
De dagelijkse ‘zorg’ voor het gebouw. Hieronder vallen onder andere: sleutelbeheer, gas/water/elektra, schoonmaak, klein dagelijks onderhoud, etc. Dit is een taak die meestal door de gebruiker(s) wordt uitgevoerd.
Al het gepland en ongepland (groot) onderhoud. Dit is een taak die meestal door de eigenaar
Het programmabeheer betreft de inhoudelijke component van de (gezamenlijke) huisvesting, bijvoorbeeld het opstellen en beheren van het activiteitenprogramma en het opstellen en bewaken van het inhoudelijk concept en/of de samenwerkingsvisie.
Volgens de richtlijnen van de BBV geldt vanaf 1 januari 2016 dat gronden alleen in een grondexploitatie kunnen worden
opgenomen als de gemeenteraad een grondexploitatiepcomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. In alle andere gevallen vallen eigendomspercelen onder de Algemene Dienst.