Beleidsnota inzake aanpak permanente illegale bewoning

Artikel 1  

Illegale bewoning is het, in strijd met het voor een perceel geldend bestemmingsplan, gebruiken van een "gebouw" of een gedeelte ervan voor woondoeleinden.

Bij een "gebouw" kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een bijgebouw behorende bij een woning, een caravan, een stal of een gedeelte van een woning dat afgesplitst is.

De illegale bewoning kan tijdelijk of permanent van aard zijn. Voor illegale bewoning met een tijdelijk karakter kan artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening mogelijk uitkomst bieden. Dit betekent dat een tijdelijke vrijstelling, voor een periode van maximaal 5 jaar, kan worden verleend. Een voorbeeld van tijdelijke illegale bewoning is het bewonen van "een gebouw" ten tijde van het verbouwen of het bouwen van een woning. De illegale bewoning dient na een bepaalde tijd te worden beëindigd.

Het onderhavige beleid ziet niet op tijdelijke illegale bewoning, maar is slechts van toepassing op permanente illegale bewoning.

In beginsel kan tegen permanente illegale bewoning handhavend worden opgetreden.

In een aantal gevallen is dit echter niet (meer) mogelijk.

In het hiernavolgende zal wórden aangegeven wat de uitgangspunten in het kader van permanente illegale bewoning ziin.

Voor de illegale bewoning welke permanent van aard is zullen, naast het overgangsrecht, beleidsregels duidelijkheid moeten verschaffen.

Allereerst zal worden ingegaan op de overgangsbepalingen die zijn opgenomen in de diverse bestemmingsplannen. Om onder het overgangsrecht te kunnen vallen is onder meer van belang of de illegale bewoning (tijdig) gewraakt is. Wraken kan geschieden door in het "nieuwe" bestemmingsplan te bepalen dat strijdig gebruik niet mag worden voortgezet, indien dat gebruik ook in strijd was met het vorige bestemmingsplan én dit strijdig gebruik een aanvang heeft genomen nadat dit vorige bestemmingsplan rechtskracht heeft gekregen. Dit wordt de zogenaamde "generale wrakingsregeling" genoemd. Naast de generale wraking is ook individuele wraking mogelijk. Dit kan geschieden doordat voorafgaand aan het van kracht worden van het "nieuwe" bestemmingsplan ondubbelzinnig te kennen wordt gegeven dat het gebruik in strijd is met het "oude" bestemmingsplan en dat hiertegen handhavend opgetreden zal worden.

Een tweede belangrijke eis om onder het overgangsrecht te kunnen vallen is uitgemaakt in de rechtspraak. Het betreft het voortgezet gebruik van de illegale bewoning. In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 oktober 1998, ABRvS 12 oktober 1998, AB1999/221, wordt gesteld dat voor het aannemen van voortgezet gebruik gekeken dient te worden naar de omstandigheden van het geval.

Indien voortgezet gebruik van de bewoning niet duidelijk blijkt uit de aanwezige stukken, zal aan de bewoner en/of aan de eigenaar van het "gebouw" verzocht worden om aan te tonen dat sprake is van constante bewoning. Dit kan aangetoond worden door middel van objectieve bewijsmiddelen. Een enkele verklaring van de eigenaar en/of de bewoners is onvoldoende. Het dient te worden aangetoond door middel van zoveel mogelijk bewijsstukken. Hierbij kan men denken aan bankafschriften van betaalde huursommen door de huurders, gas- water- en lichtrekeningen, foto's, verklaringen van omwonenden e.d.

In het kader van het zogenaamde "stuwmeer" heeft u besloten om niet meer handhavend op te treden tegen illegale situaties die ontstaan zijn vóór 1 januari 1997. Indien het echter illegale bewoning betreft is, ons beleid dat voor deze situaties een persoons- en objectgebonden gedoogbeschikking afgegeven wordt. Deze situatie is echter gecompliceerder dan hierboven omschreven. In het hieronder aangegeven schema is aangegeven hoe met diverse situaties wordt omgegaan.

Dat de illegale bewoning een aanvang heeft genomen vóór 1 januari 1997 valt in sommige situaties af te leiden uit de gegevens van de Gemeentelijke Basisadministratie. Indien hierover echter onduidelijkheid bestaat zal aan de bewoner en/of aan de eigenaar van het "gebouw" verzocht worden om aan te tonen vanaf wanneer het gebruikt wordt voor bewoning. Bewoning dient, evenals het voortgezet gebruik, aangetoond te worden door middel van objectieve bewijsvoering. Een enkele verklaring van de eigenaar en/of de bewoners is onvoldoende. Bewoning dient aangetoond te worden door middel van zoveel mogelijk bewijsstukken. Hierbij kan men denken aan bankafschriften van betaalde huursommen door de huurders, gas- water- en lichtrekeningen, foto's, verklaringen van omwonenden e.d.

Zoals hierboven omschreven kunnen zich voor wat betreft de illegale bewoning diverse situaties voordoen. Deze situaties worden in het onderstaande schematisch weergegeven.

Situatie Te ondernemen actie

De illegale bewoning is gestart na het van kracht worden van het momenteel voor een perceel geldend bestemmingsplan, maar vóór 1 januari 1997. Persoons- en objectgebonden gedoogbeschikking afgeven.

De illegale bewoning is gestart na het van kracht worden van het momenteel voor een perceel geldend bestemmingsplan en na 1 januari 1997. Handhavend optreden.

De illegale bewoning is gestart vóór het van kracht worden van het momenteel voor een perceel geldend bestemmingsplan én vóór 1 ianuari 1997. maar is (tijdig) gewraakt. Het overgangsrecht is dan niet van toepassing. Voor deze situatie kan een persoons- en objectgebonden gedoogbeschikking afgegeven worden.

De illegale bewoning is gestart vóór het van kracht worden van het momenteel voor een perceel geldend bestemmingsplan, maar na 1 januari 1997. De bewoning is (tijdig) gewraakt. Handhavend optreden.

De illegale bewoning is gestart vóór het van kracht worden van het momenteel voor een oerceel geldend bestemmingsplan, maar niet (tijdig) gewraakt. Niet handhavend optreden.

De overgangsbepalingen van het geldende bestemmingsplan zijn van toepassing. Dit betekent dat het gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan op het moment waarop het plan van kracht wordt mag worden voortgezet.

Zoals hierboven reeds is omschreven is een belangrijke eis om onder het overgangsrecht te kunnen vallen uitgemaakt in de rechtspraak. Het betreft het voortgezet gebruik. Zie ook de hierboven aangehaalde uitspraak van de Afdeling Bestuursrecht¬spraak van de Raad van State van 12 oktober 1998 (ABRvS 12 oktober 1998, AB1999/221).

Indien geen sprake is van voortgezet gebruik kan alsnog handhavend worden opgetreden.

Opmerking:

Tot slot nog een laatste opmerking.

Het kan zijn dat illegale bewoning plaatsvindt in een illegaal bouwwerk.

Op een illegaal (dus zonder bouwvergunning gebouwd) bouwwerk kan de overgangsbepaling van het geldende bestemmingsplan van toepassing zijn. De overgangsbepaling bepaalt onder meer dat de betreffende bouwwerken gedeeltelijk mogen worden vernieuwd/veranderd of vergroot worden. Hiervoor kan op grond van het overgangsrecht een bouwvergunning verleend worden.

Let op!

Het overgangsrecht legaliseert het (oorspronkelijke) bouwwerk niet; het is en blijft een illegaal bouwwerk. In de rechtspraak heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State overwogen dat het bouwovergangsrecht niet kan strekken tot legalisering van een onder het voorgaande bestemmingsplan illegaal bouwwerk. Hierbij wordt verwezen naar de volgende uitspraken: LJN: AK 4025, 200300040/1 en UN: AO 2426, 200303702/L

Tegen een illegaal bouwwerk kan in beginsel handhavend worden opgetreden, tenzij dat gelet op de concrete omstandigheden niet (meer) redelijk zou zijn (bijvoorbeeld als het illegale bouwwerk gedurende een bepaalde periode is gedoogd). Hierbij verwijzen wij naar de volgende uitspraken omtrent rechtsverwerking: LJN: AR 5088, RvS 200402575/1, LJN: AT 6743, Rechtbank Leeuwarden, 04/694, LJN: AT 9659, Raad van State, 200500497/1 enABR 11/02/2004, Nijmegen, 200303919/1, BR 2004/666.

Voor wat betreft illegale bouwwerken hebben wij besloten om niet meer handhavend op te treden, indien de illegale situatie is ontstaan vóór 1 januari 1997.