| Organisatie | Harlingen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening Starterslening 2012 |
| Citeertitel | Onbekend |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 28-03-2012 | Onbekend | 21-02-2012 Onbekend | - |
In deze verordening wordt verstaan onder:
a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten;
b. Gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt
en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen
kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel,
rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;
c. Starterslening: een lening verstrekt door SVn aan een starter waarbij de hoofdsom van
de lening voor minimaal 50% afkomstig is uit de Gemeenterekening VROM Starterslening.
De netto contante waarde methodiek kent een ander percentage en wordt in een
d. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt en op grond van
deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers
ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager;
e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie;
f. Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+): een maandelijkse bijdrage in
de hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogte
g. Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende
echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan
wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen;
er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden
1. De gemeente Harlingen heeft een Gemeenterekening VROM Starterslening ingericht
waaruit aan in artikel 6, lid 2, sub a bedoelde aanvragers Startersleningen kunnen worden
toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 2, sub b bedoelde woningen;
2. De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij SVn.
1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening
een Starterslening toe te kennen;
2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte
van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een
3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW + is toegekend;
4. De Starterslening moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
5. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG;
6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden.
1. Uit de Gemeenterekening SVn Startersregeling kunnen slechts leningen worden
toegewezen tot het maximale toekenningsplafond van € 200.000,-- is bereikt.
2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst
3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden
toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen.
1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen:
a. Van in de gemeente Harlingen of daarbuiten woonachtige verblijfsgerechtigde
personen die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning
bewonen dan wel inwonend zijn en (of indien sprake is van twee aanvragers één van
beiden) jonger is dan 40 jaar;
b. Voor het verwerven van een koopwoning in de gemeente Harlingen waarvan de
kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan €
2. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan
1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening
vallen, kunnen bij de gemeente een op naam gesteld aanvraagformulier verkrijgen;
2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats conform de in de Procedures en
Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vastgelegde procedures welke
uit de deelnemingsovereenkomst voortvloeien;
3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager.
1. Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening
a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften
b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens;
c. als de koopovereenkomst wordt ontbonden;
2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige
rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid
3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar
is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk
Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassing
gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende
Toelichting op de Starterslening verordening
Deze verordening maakt deel uit van het SVn Starterspakket. Hierin zijn ook de Procedures
en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening, de productspecificaties Starterslening
en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiers
Het SVn Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds
Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid
hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten.
SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen.
In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering
van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering
en aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomst
kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten
De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten
NHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan de verwervingskosten
lager vaststellen. De hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20%
van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom
van de Starterslening te maximeren.
Verder dient zowel de eerste hypotheek als de Starterslening onder Nationale Hypotheek
Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldt
de algemene voorwaarde dat de Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd
Naast de eisen die het Rijk stelt, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid
om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen.
De gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar
de regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de
verordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente
en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om
een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag.
Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening
De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties
Starterslening, vastgesteld door de SVn, zijn van toepassing op deze verordening.
Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken
voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels
van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en
procedures opgenomen voor deelname aan de Starterslening.
Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere
voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment
De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking
komt voor een Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier Starterslening
uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de
hoogte van de Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en
de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden.
Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening
niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de
gemeente op de hoogte gesteld.
Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen
en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn
te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM
Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen
c: De Starterslening wordt voor 30% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente
bij SVn aanhoudt. Gemeente en SVn gaan de overeenkomst aan op basis van de
‘Netto Contante Waarde’ regeling (afkoopmethodiek).
d: Het ministerie Binnenlandse Zaken (voorheen WWI/VROM) verstaat onder een starter
op de koopwoningmarkt iemand die:
1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of
2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of
Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, afhankelijk van zijn inkomen, in
aanmerking komt voor de Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik
De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen.
Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen
In artikel 6, lid 1, sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de
Starterslening en in artikel 6, lid 1, sub b bepaalt de gemeente het marktsegment waar de
De leningen worden voor 30% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening
Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn. De financiering is gedekt conform
de door de SVn opgestelde afkoopmethodiek. Zie voorwaarden afkoopmethodiek.
Om aanspraak te kunnen maken op de Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst
met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten
de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap
van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder
de Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties
en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening van
toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.
In beginsel ligt de bevoegdheid Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit
artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.
1. Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de
individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze
verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening
2. SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening
de aanvragen Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en
brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. De maximale
hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het
college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit
met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van
het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.
Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat een Starterslening
maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om
daarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening
ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast
waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.
3. Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat de Starterslening niet
mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling
genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn
wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere
financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.
4. Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat op de Starterslening
Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.
5. Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen
voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan
borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire
instelling als de Starterslening via SVn..
6. Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging
van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften
verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende
Starterslening te verwezenlijken.
1. Het budget voor de Startersleningen is beperkt en derhalve is er voor gekozen het totaal
beschikbare budget in één keer beschikbaar te stellen.. De Starterslening is zo ingericht
dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen.
2. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de Starterslening
in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier
bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Zodra de Gemeenterekening
Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.
Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik
In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening Starterslening bepaald. Het
bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de
doelgroep van de regeling ( artikel 6, lid 1, sub a) en het marktsegment waarop de regeling
van toepassing is (artikel 6, lid 1, sub b). In het bepalen van de doelgroep en het
marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen
op het lokale huisvestingsbeleid.
In lid 1 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening.
Het gaat voornamelijk om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit
niet eerder zijn geweest. De aanvullende criteria hebben betrekking hebben op de leeftijd
en het zelfstandig wonen en/ of inwonend zijn.
a. Van in de gemeente Harlingen of daarbuiten woonachtige verblijfsgerechtigde personen
die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen
De gemeente doelt met deze omschrijving op een brede doelgroep, die woonachtig
is in de desbetreffende gemeente of daarbuiten. Zij maakt geen differentiatie tussen
zelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers die
voor het eerst een koopwoning willen verwerven.
De Starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoning
te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. Met
inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de
GBA van de desbetreffende of andere gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig
wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking
op bij ouders inwonende kinderen. Deze bepaling stelt naast de beperking
tot inwoners van de gemeente ook een leeftijdsgrens vast. Hiermee kan de gemeente
de toekenning van de Starterslening beperken tot inwoners onder 40 jaar.
In lid 1 sub b bepaald de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschreven
in sub a, een Starterslening kan aanvragen. Van belang is dat de maximale
verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen.
De gemeente kan het maximale aankoopbedrag lager vaststellen dan de
normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Als gevolg daarvan worden meerwerk,
verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten,
overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom
gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal
niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een Starterslening in de gelegenheid
te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past
binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde
opslag op de koopsom. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage
van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten.
Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning
In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden
kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken
van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen
het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen
vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.
1. De procedure van toetsing heeft de gemeente in beleidsregels vastgelegd en communiceert
de procedure naar de doelgroep. De procedure ziet er als volgt uit:
Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal
over informatie over de Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de
uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien
door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de
gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:
- een geldig legitimatiebewijs
- een kopie van de huurovereenkomst
De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening
Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.
De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in verband met
ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is
daarom wenselijk dat de aanvraag van een Starterslening spoedig wordt afgehandeld.
2. Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt
de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de
hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de Starterslening.
Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de
hoogte van de individuele Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden
de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening gevolgd. Om de benadrukken
dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke
uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.
SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen
van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer,
de incasso en de eventuele hertoetsingen.
3. Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid
leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke
als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor
het daadwerkelijk verkrijgen van de Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen
die vermeld staan in het toewijzingsbesluit.. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit
in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden
Hoofdstuk 5 – Intrekken van de Starterslening
In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en
hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden
De Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld
worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager
binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een
mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels)
de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat
niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.
Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens
heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in
de verordening zijn vastgesteld.
Het artikel spreekt voor zich.
2. Het artikel spreekt voor zich.
3. Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar
acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.
Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen
Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan
afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste
en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule
moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het
college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in
een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.
1. De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking