| Organisatie | Tubbergen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen 2011 |
| Citeertitel | Gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen 2011 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | Beleidsregels |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-10-2011 | Nieuwe regeling | 19-09-2011 | 15B |
Aldus besloten in de openbare
vergadering van 19 september 2011
de griffier, de voorzitter,
F.G.S. Droste, mr. M.K.M. Stegers
Gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe landgoederen in de gemeente Tubbergen 2011
3. Gemeentelijke toetsingscriteria: Eisen en aandachtspunten voor realisatie van een nieuw landgoed
3.3 Nieuwe landgoederen en economisch duurzame landbouw
3.4 Ecologische en hydrologische afwegingen
3.7 Maatschappelijke en sociale afwegingen
5.3 Beleidsregel en bestemmingsplan
Bestaande landgoederen leveren een grote bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, vanwege de waarden op het vlak van natuur, landschap, cultuurhistorie en recreatie. Op dit moment wordt gezocht naar mogelijkheden om juist deze waarden verder te versterken. De realisatie van nieuwe landgoederen kan hier een goede bijdrage aan leveren. Nieuwe landgoederen vormen een invulling van het begrip ‘rood voor groen’, waarbij -als compensatie voor de aanleg van een substantiële oppervlakte aan groen- de bouw van één of enkele royale landhuizen wordt toegestaan.
De provincie Overijssel heeft na een succesvol pilotproject een streekplanherziening in procedure gebracht om meer ruimte te bieden voor nieuwe landgoederen. Hierdoor krijgen particulieren onder voorwaarden de mogelijkheid nieuwe landgoederen te ontwikkelen. Naast het bouwen van een landhuis moet nieuw groen worden aangelegd dat openbaar toegankelijk is. De streekplanherziening beperkt zich tot de hoofdlijnen. Deze beleidsnota geeft een nadere uitwerking van het provinciaal beleid en kan worden ingezet bij de toetsing van verzoeken om een nieuw landgoed te stichten.
Hierbij is tevens rekening te houden met de primaire functie in het buitengebied, te weten de landbouw.
Hoofdstuk 2 bevat een uitwerking van het provinciaal beleid. Alle verzoeken zullen hier aan moeten voldoen. In Hoofdstuk 3 wordt, met name aan de hand van een vragenlijst, een gemeentelijke uitwerking en aanvulling gegeven van de provinciale regeling. Hoofdstuk 4 zal ingaan op de procedurele aspecten.
Enige tijd geleden hebben Gedeputeerde staten besloten het experiment Nieuwe Landgoederen om te zetten in structureel beleid. Dit betekent dat particulieren de mogelijkheid wordt geboden om met nieuw rood mee te werken aan de realisatie van nieuw (maatschappelijk) groen in de provincie.
De provincie bepaalt dat een nieuw landgoed een oppervlakte heeft van minimaal 10 hectare, één landhuis met allure dat exclusief is met een monumentaal karakter en met een inhoud van tenminste 1000 m³. Bij de oppervlakte van 10 hectare wordt er vanuit gegaan dat dit landbouwgrond is die nog niet onder de Natuurschoonwet valt. De oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwblok valt dus niet onder de hectares.
Aanvullend op de 10 hectare mag per 5 hectare extra nieuw groen één woning worden gebouwd. Bij realisering van meerdere woningen moet er sprake zijn van een onderlinge samenhang van de afzonderlijke woningen die de allure van het landgoed versterkt. Bij een nieuw landgoed in grondwaterbeschermingsgebieden is het aantal woningen maximaal 3.
Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk. Beplanting en landhuis verrijken het landschap. Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten en samenhangend geheel.
De randvoorwaarden voor de aanleg van een nieuw landgoed zijn als volgt:
de aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed bestaat uit een beeldkwaliteitplan, een bouwplan voor het woongebouw, een inrichtingsplan voor de tuin en overig terrein, een document waarin de juridische vormgeving is opgenomen en een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed;
De maatschappelijke meerwaarde van de nieuwe landgoederen komt tot uiting in de volgende aspecten:
3. Gemeentelijke toetsingscriteria: Eisen en aandachtspunten voor realisatie van een nieuw landgoed
In de onderstaande paragrafen zijn de gemeentelijke toetsingscriteria voor nieuwe landgoederen weergegeven. Aan de criteria in de paragrafen 3.1 en 3.2 moet elke aanvraag voldoen. Deze criteria vloeien hoofdzakelijk rechtstreeks voort uit het provinciaal beleid. In de daarop volgende paragrafen zijn aanvullende vragen opgenomen die worden gebruikt om te kijken of het nieuwe landgoed de bestaande waarden van het buitengebied niet onevenredig aantast dan wel het project voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft.
De provincie biedt ruimte voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen in het grootste deel van de gemeente Tubbergen. In zone 4 van het streekplan is deze mogelijkheid door de provincie uitgesloten. Van gemeentewege is hier wel een nadere uitsluiting aan toegevoegd (zie onder). In het streekplan is een aantal vlekken aangegeven die de zone 4 gebieden markeren. Globaal genomen zijn dat de volgende (natuur)gebieden:
Ook in weidevogel- en in open grootschalige landschappen zoals in het streekplan is aangegeven, zijn landgoederen niet mogelijk. De gebieden ten westen van Geesteren alsmede de gebieden in de driehoek Geesteren - Manderveen - Langeveen zijn als zodanig aan te merken. Ook deze gebieden zijn op een kaartje aangegeven.
Tot slot zijn landbouwontwikkelingsgebieden uitgesloten voor de vestiging van nieuwe landgoederen. Deze gebieden zijn bestemd voor de ontwikkeling van intensieve veehouderijen.
De gemeente kan zich vinden in de uitsluiting van de bovengenoemde gebieden. Wel wordt hieraan, zoals hierboven reeds is aangegeven, de volgende gemeentelijke uitsluiting toegevoegd.
Eenzelfde redenering ten aanzien van de Landbouwontwikkelingsgebieden in relatie tot de intensieve veehouderij kan gevolgd worden als het gaat om de gebieden die ingevolge het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming “agrarisch gebied” en de bestemming “agrarisch gebied met landschappelijke waarde" hebben in relatie tot de agrarische sector in zijn geheel. Deze gronden hebben een primaire doelstelling ten behoeve van de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Ook deze gronden zijn derhalve uitgesloten. Deze uitsluiting geldt weer niet voor de gronden die zijn aangemerkt als nieuwe natuur (zoals opgenomen op de EHS kaart) in de gebiedsbestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde”.
Ook dienen de gronden met de bestemming “esgronden” vanwege de landschappelijke kwaliteit (openheid en reliëf (steilranden en bolle ligging) vrij te blijven van bebouwing.
Binnen de bestemming “Bos en natuur” dient geen bebouwing te worden toegestaan in verband met de ter plaatse aanwezige natuurwaarden.
Een en ander betekent dat alleen binnen de gebiedsbestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke en natuurlijke waarde” landgoederen kunnen worden gesticht. Dit komt overeen met de in het bestemmingsplan buitengebied opgenomen regeling ten aanzien van de realisatie van een landhuis op een voormalig agrarisch bouwblok waarbij 800 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt dienen te worden en 1,5 ha aan het landhuis grenzende gronden bijdragen tot een natuur- en landschappelijke versterking.
Van deze regeling kan afgeweken worden in die gevallen waarin sprake is van natuurontwikkeling aansluitend aan bestaande (nieuwe) natuur. Op deze manier kan worden bijgedragen aan de realisatie van afgeronde eenheden natuur.
Indien de aanvraag niet voldoet aan de bovengenoemde randvoorwaarden wordt deze afgewezen.
3.3 Nieuwe landgoederen en economisch duurzame landbouw
In het bestemmingsplan “Buitengebied” worden de economisch duurzame grondgebonden landbouw en de duurzame intensieve landbouw op sterlocaties en in het Landbouwontwikkelingsgebied aangemerkt als basisfuncties. De realisatie van een nieuw landgoed mag niet ten koste gaan van deze basisfuncties. Om dit aan te kunnen tonen moet een analyse worden gemaakt van de landbouw in de omgeving van het beoogde nieuwe landgoed. Op basis hiervan kan een check worden gemaakt of de beschikbare gronden niet ook doelmatig ingezet kunnen worden voor areaalvergroting en/of structuurversterking van de nabij gelegen grondgebonden veehouderijen. Mogelijk kan een kavelruilproject mogelijkheden bieden.
Voor alle duidelijkheid, in Landbouwontwikkelingsgebied, gebied met de bestemming “Agrarisch gebied” en “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde” (tenzij het gaat om de realisatie van afgeronde eenheden natuur) en “Bos en natuur” is het niet toegestaan landgoederen te stichten.
Voor een potentieel vestigingsgebied dient een analyse antwoord te geven op de volgende vragen:
Als het antwoord op vraag 3.3.1 of 3.3.2 positief wordt beantwoord moet het plan doorgaans worden afgewezen. Als vraag 3.3.3 negatief wordt beantwoord omdat grondgebonden toekomstbedrijven in de knel komen moeten de mogelijkheden voor verwerving van (een deel van) de gronden door de grondgebonden toekomstbedrijven en mogelijke alternatieve oplossingen (kavelruil, verplaatsing, pacht) worden onderzocht. Als vraag 3.3.4 positief kan worden beantwoord dan versterkt dat het plan.
3.4 Ecologische en hydrologische afwegingen
Bij de ecologische afweging is belangrijk of het realiseren van de voorgestelde nieuwe natuur iets toevoegt aan de al bestaande natuur, kwantitatief maar bij voorkeur ook kwalitatief. Zo mogelijk moet ook in het plan verbetering van de hydrologische situatie worden gerealiseerd zoals verdrogingbestrijding, sanering van bodem- of oppervlaktewater.
Aan de hand van de volgende vragen kan de ecologische en hydrologische afweging worden gemaakt.
Vragen 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3 en 3.4.6 moeten in ieder geval positief kunnen worden beantwoord. Een positief antwoord op vraag 3.4.4 en 3.4.5 versterkt het plan. Landgoederen moeten bij voorkeur aansluiten bij bestaande bos en natuur en niet middenin landbouwgebieden worden gesitueerd. Vraag 3.4.7 moet in ieder geval negatief worden beantwoord.
Bij de landschappelijke overwegingen speelt met name of de beoogde inrichting en de groene en blauwe en rode elementen in het voorgestelde plan, passen in de omgeving of het landschap dat ter plekke gewenst wordt. Verder speelt het mee of de bestaande situatie erg storend, rommelig of ontsierend is. In dergelijke gevallen kan er veel ruimtelijke winst worden geboekt. Ook kunnen overwegingen spelen van het creëren van een groene buffer tegen een dorp aan of tegen een storende contour van een bedrijventerrein en dergelijke. Bij stijl en omvang van de nieuwe gebouwen spelen overwegingen die staan in de gemeentelijke welstandsnota. Mogelijk wordt de gemeentelijke welstandsnota nog aangevuld met een specifiek hoofdstuk over nieuwe landgoederen. Hierin moet tot uitdrukking komen dat bij nieuwe landgoederen naar een hoge architectonische kwaliteit wordt gestreefd.
De onderstaande vragen gaan in op het aspect landschap.
Als het antwoord op vragen 3.5.1 en 3.5.2 negatief is moet het plan doorgaans worden afgewezen. Bij 3.5.3 kan afgewogen worden of de beste locatie en groepering van de rode functies is gekozen. Bij 3.5.4 moet het antwoord doorgaans volmondig ja zijn. Positieve antwoorden bij 3.5.5, 3.5.6 en 3.5.7 versterken het plan.
Bij de milieuafweging is met name van belang of het nieuwe landgoed een bestaande (over-) belaste milieusituatie saneert.
Dit kan in beeld worden gebracht door de volgende vragen te beantwoorden.
Vraag 3.6.2 moet doorgaans positief worden beantwoord. Positieve antwoorden op één of meerdere van de vorige vragen versterken het nieuwe landgoedplan. Voor alle duidelijkheid wordt hier nog opgemerkt dat het hier gaat om situaties waarbij sprake is van de ontwikkeling van een landgoed op een bestaande agrarische bedrijfslocatie.
3.7 Maatschappelijke en sociale afwegingen
Vraag is of het nieuwe landgoed en zijn openstelling de recreatieve mogelijkheden van een gebied vermeerderen. Daarbij kan gekeken worden naar ligging van routes en aansluiting op bestaande voorzieningen. Daarnaast kan de lokale woonbehoefte worden betrokken in het plan.
Het voorgaande komt tot uitdrukking in de volgende vragen.
Vraag 3.7.1 dient positief beantwoord te kunnen worden. Positieve antwoorden op vragen 3.7.2 en 3.7.3 versterken het plan.
Teneinde te voorkomen dat in de gebieden die in aanmerking komen voor de ontwikkeling van landgoederen, te veel landgoederen worden ontwikkeld, wordt een maximaal aantal van 3 landgoederen toegelaten binnen deze beleidsregel. Hierbij wordt als het maximaal toelaatbare aantal hectares uitgegaan van 40 hectare. Hiermee wordt een eventuele wildgroei voorkomen.
Het provinciale beleidskader vermeldt aan welke voorwaarden een aanvraag moet voldoen. Op gemeentelijk niveau kan hierbij worden aangesloten. De aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed dient derhalve in ieder geval te voorzien in:
In de aanvraag moet worden aangegeven welke doeleinden met het nieuwe landgoed worden beoogd en wat de maatschappelijke meerwaarde is voor natuur, landschap, recreatie cultuur, water en milieu. Deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen middelen worden gerealiseerd. De criteria uit hoofdstuk 3 van deze nota kunnen de basis vormen voor dit onderdeel van de aanvraag.
Door middel van een private overeenkomst wordt afgesproken dat de bovenstaande plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd. In deze overeenkomst wordt een boeteclausule opgenomen met betrekking tot het niet nakomen van de afspraken.
Van gemeentewege dient de noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Dit is een bevoegdheid. Bij de afweging van de gemeente zal het totaalplan beoordeeld worden op de mate waarin de plannen bijdragen aan de realisatie van ruimtelijke kwaliteit in het algemeen en de natuurdoeleinden in het bijzonder.
Het landgoedterrein krijgt een passende herbestemming. Eventuele sloop van opstallen zal onderdeel uitmaken van een totaalplan. De sloopvoorwaarde kan uiteindelijk ook in een bouwvergunning worden opgenomen. Waarborging is dan via de publiekrechtelijke weg geregeld en geniet de voorkeur boven de privaatrechtelijke weg.
Sloop zal eerst moeten plaatsvinden alvorens met de bouw van een nieuwe woning kan worden begonnen.
Het is van belang dat bij opheffing van een agrarisch bedrijf ook de milieuvergunning dan wel de melding wordt ingetrokken.
5.3 Beleidsregel en bestemmingsplan
Het voorgestelde beleidskader kan op de gebruikelijke wijze als beleidsregel in procedure worden gebracht. Ook zal afstemming met de provincie plaatsvinden.
Medewerking zal plaatsvinden door middel van een partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2006.
Na een periode van drie jaar zal worden bezien of de doelstellingen van het voorgestelde beleid worden gehaald en of bijstelling noodzakelijk of gewenst is.
Het gaat er hierbij om of de (maximaal) drie de stichten landgoederen hebben bijgedragen aan het halen van de doelstelling, namelijk bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit, vanwege de waarden op het vlak van natuur, landschap, cultuurhistorie en recreatie